西安某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

走在新長(zhǎng)征的路上——***產(chǎn)品定位認(rèn)識(shí)我們所在的區(qū)域城市邊緣地帶，高新區(qū)待發(fā)展版塊太白南路西高新西萬(wàn)路長(zhǎng)安路韋郭路繞城高速路二環(huán)路丈八北路南郊電子園長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園大學(xué)城大學(xué)城、長(zhǎng)安升區(qū)、高新新建區(qū)等三大動(dòng)力拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，區(qū)域發(fā)展成熟有待時(shí)日。本案土地價(jià)值想象空間大,實(shí)際升值空間不大。本案地塊原屬于紫薇田園都市用地的一部分。高容積率、小高層主體、大面積的產(chǎn)品雛形。些許尷尬的開(kāi)發(fā)氛圍硬件熟,軟件不熟形式熟,實(shí)質(zhì)不熟長(zhǎng)期熟,短期不熟政府熟,民間不熟探詢區(qū)域開(kāi)發(fā)大勢(shì)戰(zhàn)國(guó)紛爭(zhēng)下的區(qū)域市場(chǎng)摯信200畝融鑫300畝天彩300畝新長(zhǎng)安科技園板塊總占地6400畝紫薇town城2000畝田園都市三期3700畝櫻花廣場(chǎng)綠地世紀(jì)城和計(jì)黃埔樓盤(pán)名稱位置用地面積建筑面積容積率規(guī)模紫薇田園都市西灃路長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園西部大道口2200畝180萬(wàn)㎡1.23多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、辦公別墅組成。紫薇臻品科技路與團(tuán)結(jié)南路交匯處117.4畝23萬(wàn)㎡3.18高層、小高層組成紫薇馨苑電子城太白南路南段西部電子信息產(chǎn)業(yè)基地330畝60萬(wàn)㎡3.0由小高層、高層組成田園公寓紫薇田園都市東側(cè)63畝121700㎡2.90由八棟高層塔樓組成楓林綠洲位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)1000畝120萬(wàn)㎡1.8少量的多層洋房、大部分為板式小高層中華世紀(jì)城高新開(kāi)發(fā)區(qū)科技路西段600畝97萬(wàn)㎡2.34全部為板式小高層世家星城東儀路與丈八東路向南827畝75萬(wàn)㎡1.36短枝剪力墻多層，小高層摩登小鎮(zhèn)長(zhǎng)安南路西北角22800㎡100000㎡4.39多層、小高層及高層組合太陽(yáng)新城長(zhǎng)安西區(qū)長(zhǎng)安廣場(chǎng)北側(cè)100畝150000㎡2.25多層、小高層及高層組成綠地世紀(jì)城西高新南端，西沛路與丈八東路交匯西南角1100畝120萬(wàn)㎡1.64產(chǎn)品還不明確，55萬(wàn)㎡住宅與65萬(wàn)㎡的辦公、酒店我愛(ài)我家電子正街67.29畝11萬(wàn)㎡2.451棟高層，6棟小高層幸福時(shí)光電子城電子二路21畝55000㎡3.931棟高層塔樓及1棟18層U型樓組成鴻基新城丈八北路南端西惻3500畝280萬(wàn)㎡1.2多層經(jīng)濟(jì)適用房雙維花溪灣位于丈八路與電子正街交匯處約100畝15萬(wàn)㎡2.5由高層、小高層組成城市風(fēng)景高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)集中新建區(qū)二區(qū)西側(cè)124畝208193㎡3.43由10棟小高層和2棟高層組成城南九月電子城電子正街12畝5.3萬(wàn)㎡6.6高層、小高層組成一、樓盤(pán)規(guī)模及建筑形式總結(jié)：區(qū)域中型以上的規(guī)模社區(qū)占絕對(duì)市場(chǎng)主流。項(xiàng)目距離市區(qū)越遠(yuǎn)建筑層數(shù)相對(duì)越低。區(qū)域潛在市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。分析：不能做規(guī)模的前提下融入田園都市，在規(guī)模配套優(yōu)勢(shì)前提下做精細(xì)化產(chǎn)品。強(qiáng)化板式小高層的優(yōu)勢(shì)，成就最適合人居的產(chǎn)品概念。迅速啟動(dòng)，先發(fā)制人——搶占市場(chǎng)先機(jī)?！臼袌?chǎng)總戶型配比】戶型面積區(qū)間㎡套數(shù)比例一室一廳一衛(wèi)30－558415.5%二房二廳一衛(wèi)58－80939426822%二房二廳一衛(wèi)80－1001921二房二廳一衛(wèi)100－1131408三房二廳一衛(wèi)92－114663657644%三房二廳二衛(wèi)119－1261636三房二廳二衛(wèi)127－1391840三房二廳二衛(wèi)140－1532437四房二廳二衛(wèi)135－1551650296723%四房二廳二衛(wèi)167－1841317躍層124－1802166445.5%躍層200－257428二、戶型分析三房二廳為主力戶型，約占區(qū)域市場(chǎng)的44%；其次是四房及二房戶型，分別占區(qū)域市場(chǎng)的23%和22%。平面布局一梯兩戶最為普遍，一梯四戶次之，部分中小項(xiàng)目為追求容積率使塔樓達(dá)到六戶甚至八戶；客廳陽(yáng)臺(tái)以封閉式設(shè)計(jì)居多，部分樓盤(pán)采用半封閉；凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用比較普遍，入戶花園、錯(cuò)層等創(chuàng)新戶型開(kāi)始引入。陽(yáng)臺(tái)方面也突破了傳統(tǒng)的使用功能，更加注重于景觀觀賞性能；戶型結(jié)構(gòu)實(shí)用性不夠完善，還有少許不合理空間；新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)戶型結(jié)構(gòu)越來(lái)越合理，功能越來(lái)越齊全，部分樓盤(pán)戶型配置了多功能房、書(shū)房及儲(chǔ)藏室、衣帽間、工人房等等。總結(jié)：分析麗：以未苗來(lái)目呢標(biāo)客褲戶群巷的生眉活方咳式主券導(dǎo)戶瘋型設(shè)血計(jì)。在區(qū)套域居似家氛沈圍尚蒸未完獅全形俗成的食前提吐下，禮保證閱基本酒功能趴空間悉的前名提下訪，戶解型面薄積應(yīng)捐該適掀度控者制。最大差限度館的避野免室豆內(nèi)空駕間的船浪費(fèi)億，做京足圖拋紙上靠的功矩夫。產(chǎn)品爪功能葉空間梁適度忽創(chuàng)新蠅，在勤設(shè)計(jì)診中強(qiáng)佩調(diào)居虎住空跑間的黎延展涌性。三、巷項(xiàng)目揮配套宜及園竭林綠愧化分迷析項(xiàng)目名稱自身配套綠化率綠化形式紫薇田園都市商業(yè)廣場(chǎng)、大型會(huì)所、歌劇院、圖書(shū)館、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、國(guó)際中學(xué)45%多功能中心綠化廣場(chǎng)、分區(qū)綠化園景、樓間綠化、休閑廣場(chǎng)紫薇臻品會(huì)所，五星級(jí)大堂，雙接待臺(tái)，休息區(qū)，商務(wù)區(qū)，西餐廳等36.5%中式園林設(shè)計(jì)，綠化廣場(chǎng)，樓間綠化，休閑廣場(chǎng)等紫薇馨苑商業(yè)街，幼兒園、小學(xué)等。大于35%綠化廣場(chǎng)，樓間綠化，休閑廣場(chǎng)等田園公寓3.3萬(wàn)㎡大型商業(yè)配套滿足購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的全面需求45%空中花園，立體綠化楓林綠洲1200米長(zhǎng)生態(tài)谷、5300平米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)館、步行街、國(guó)際小學(xué)、室內(nèi)游泳池40%集中園林綠化帶、樓間點(diǎn)綴景觀中華世紀(jì)城會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)街等44%樓間綠化、組團(tuán)綠化世家星城外院合資的初中、小學(xué)，會(huì)所、區(qū)內(nèi)商業(yè)48%休閑綠化廣場(chǎng)、組團(tuán)綠化、樓間綠化摩登小鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)街、小區(qū)會(huì)所30%樓間綠化太陽(yáng)新城集中供暖、水景綠化、商業(yè)街、會(huì)所50%區(qū)內(nèi)水景園林、樓間綠化、組團(tuán)綠化綠地世紀(jì)城星級(jí)酒店，會(huì)展中心，辦公中心，商業(yè)休閑街，休閑公元，高爾夫球場(chǎng)等43%大面積水景園林，樓間綠化，組團(tuán)綠化，綠色生態(tài)島。我愛(ài)我家會(huì)所41%樓間綠化、中心綠化廣場(chǎng)幸福時(shí)光————樓間綠化雙維花溪灣國(guó)際化會(huì)所，新加坡國(guó)立大學(xué)入學(xué)資格48%熱帶雨林，東南亞特色花卉城市風(fēng)景夏日景色24小時(shí)熱水，保姆公寓，2萬(wàn)㎡的商業(yè)街30%樓間綠化，中心綠化廣場(chǎng)城南九月——36%樓間綠化區(qū)域敞項(xiàng)目第園林瘡綠化怨?fàn)顩r稠普遍銷較好捉，追劑求室姥外空竊間的挎舒適瞞性成餃為主撞流的抓客戶垮購(gòu)買(mǎi)用選擇票。大中顆型項(xiàng)屬目愈肝來(lái)愈宮注重仇自身罰的配球套設(shè)買(mǎi)施，才若外朱部環(huán)貨境不黃能提閣供的竹一般蓋通過(guò)福社區(qū)反經(jīng)營(yíng)贊型會(huì)紋所解皮決。在?？鹨?guī)市賊政配茫套的貫基礎(chǔ)旁上超稠前性躲的高飲配置鏡（如計(jì)供熱俘的分筑戶計(jì)瘦量）稼往往起能給澆客戶輔超值建的感涂覺(jué)總結(jié)中：分析錯(cuò)：在項(xiàng)淋目自嶺身綠研化環(huán)紫境局談促的危條件宜下，倒充分地挖掘悠室內(nèi)鈴和區(qū)祝外的找延展綠生活帝空間駐是本裝項(xiàng)目按的必隙由之敢路。借助測(cè)項(xiàng)目蔥地原簽有建班筑（益售樓益部）皆設(shè)置氏內(nèi)外匯共享挪的超幸級(jí)會(huì)券所，稠提升算項(xiàng)目景品質(zhì)各。四、絮價(jià)格已分析項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目名稱均價(jià)紫薇田園都市多層：2500小高層：3200高層：2900世家星城多層：2700高層：3250我愛(ài)我家小戶型：3600大戶型：3300楓林綠洲多層洋房：4500小高層：3800摩登小鎮(zhèn)2200幸福時(shí)光3200中華世紀(jì)城小高層：3450太陽(yáng)新城小高層：2550綠地世紀(jì)城均價(jià)3800紫薇臻品均價(jià)3400紫薇馨苑均價(jià)3500田園公寓3470雙維花溪灣均價(jià)3100城市風(fēng)景夏日景色均價(jià)3400城南九月3200總結(jié)軟：項(xiàng)目注所屬競(jìng)版塊擇概念趨對(duì)售告價(jià)影饒響較召大。發(fā)展壇中的滴潛力替區(qū)域爺面臨碑價(jià)格度上限危。高性伏價(jià)比懲產(chǎn)品乘最受頂市場(chǎng)距歡迎變，其遞性價(jià)樸比體就現(xiàn)于戒產(chǎn)品商在市絲式場(chǎng)競(jìng)痛爭(zhēng)中卸的比態(tài)較優(yōu)噸勢(shì)。分析輸：項(xiàng)目枕的高惹新概俯念和且田園點(diǎn)都市磚中的惱一部黎分概襖念將錫給營(yíng)拍銷帶六來(lái)張墓力。區(qū)域墓產(chǎn)品放面臨潔價(jià)格嗓上限掌，因涌此必俊須借格助控革制總陡價(jià)實(shí)賓現(xiàn)價(jià)吧值提豪升。注重潑產(chǎn)品齒整體幼均好異性的嚷塑造盒，并辜適度衛(wèi)的進(jìn)遣行賣(mài)晨點(diǎn)加鐮權(quán)。五、哲銷售蠢情況算分析項(xiàng)目名稱銷售情況紫薇田園都市多層銷售完畢，聯(lián)排別墅銷售完畢，小高層銷售情況一般，高層銷售業(yè)績(jī)較差楓林綠洲洋房銷售完畢，一期小高層銷售完畢中華世紀(jì)城三房朝向中心園林的銷售情況良好，其他戶型銷售一般世家星城短枝剪力墻多層銷售情況良好我愛(ài)我家東面單元銷售情況良好，由于西面旁有變電站，因此銷售情況一般幸福時(shí)光中小戶型單位銷售情況良好，大三房銷售一般太陽(yáng)新城一期推出多層單位銷售完畢摩登小鎮(zhèn)中小戶型的兩房三房銷售情況良好，采光有問(wèn)題戶型滯銷綠地世紀(jì)城一期已基本銷售完畢，二期目前銷售狀況良好。紫薇臻品開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(zhǎng)，銷售狀況良好。紫薇馨苑開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(zhǎng)，銷售狀況良好。田園公寓銷售狀況良好，銷售率已達(dá)60%雙維花溪灣因周邊競(jìng)比樓盤(pán)較多，目前銷售狀況一般。城市風(fēng)景小戶型已基本售完，剩余戶型以中大戶型為主。城南九月中、小戶型銷售狀況良好六、挨客戶絮群體拿分析項(xiàng)目名稱主要客戶構(gòu)成紫薇田園都市西高新及南郊工作年輕白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員、其他省市購(gòu)房者、其他區(qū)域中高收入者、注重環(huán)境的中高收入階層、為小孩上學(xué)考慮的高收入階層楓林綠洲周邊企業(yè)高收入白領(lǐng)、高收入生意人、各區(qū)域高收入事業(yè)單位管理層中華世紀(jì)城高新區(qū)白領(lǐng)階層、生意人、教師及部分城內(nèi)居民、進(jìn)城置業(yè)人員等世家星城各區(qū)域工薪階層、附近原居民、周邊生意人、西高新白領(lǐng)階層我愛(ài)我家周邊原居民、各區(qū)域中高收入管理層、企事業(yè)單位管理人員幸福時(shí)光周邊換房原居民、年輕工薪階層、退休職工、附近生意人太陽(yáng)新城城南及城內(nèi)工作工薪階層、周邊換房原居民、長(zhǎng)安區(qū)企事業(yè)工作人員摩登小鎮(zhèn)城南及城內(nèi)工作工薪階層、周邊換房原居民、長(zhǎng)安區(qū)企事業(yè)工作人員紫葳臻品高收入階層，企事業(yè)高層管理人員及私營(yíng)業(yè)主居多。紫薇馨苑西高新及南郊工作年輕白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員、其他省市購(gòu)房者、其他區(qū)域中高收入者、注重環(huán)境的中高收入階層等田園公寓西高新及南郊年輕白領(lǐng)階層居多。首次置業(yè)者居多。雙維花溪灣周邊原有居民為改善居住環(huán)境置業(yè)，周邊各科研院所工作人員及高新區(qū)白領(lǐng)和私營(yíng)業(yè)主。城市風(fēng)景高新區(qū)及長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園高收入白領(lǐng)、高收入私營(yíng)業(yè)主及各區(qū)域高收入事業(yè)單位管理層居多。城南九月周邊及高新區(qū)白領(lǐng)階層居多，區(qū)域內(nèi)過(guò)渡性居住，首次置業(yè)等?！究投瓚袈毭迾I(yè)構(gòu)繡成】西高醬新、智南郊屆主力桃客戶訴：高僅新區(qū)的企業(yè)捕管理薪人員無(wú)、高嚇新階猾層；機(jī)關(guān)釋公務(wù)縱員、假事業(yè)仆單位象工作痛人員暫；私營(yíng)信業(yè)主鈴、生灘意人嚷；西高栗新、億南郊社次主鼻力客戀戶：恨退休躲回陜睛干部企業(yè)菠中高首層、撈陜北廟等外蔬圍城摟鎮(zhèn)客誤戶；長(zhǎng)安朝區(qū)項(xiàng)騾目主敵力客決戶：引城南惠城內(nèi)譜工作恐的工浴薪階既層，經(jīng)原居演民?？偨Y(jié)閣：【主糧要置鍛業(yè)特引征】自住械為主默，部還分投夢(mèng)資；就近輝置業(yè)滲（工臘作需組要，努地域扛情結(jié)引等因茶素）價(jià)格撈、位休置和倦住宅厲環(huán)境族對(duì)商碑品房左的購(gòu)海買(mǎi)起夾決定桶性因姻素?？蛻羧訉?duì)物拴業(yè)的?？們r(jià)族比較稼敏感珍；購(gòu)房摔年齡拌以3孕0－飲45榴歲中斷青年傷為主鴿，各準(zhǔn)年齡玻階層恨逐漸粗均衡歡；購(gòu)房刑者已裳經(jīng)從砍滿足父居住菠型逐坑步向是康居慢型及櫻舒適以型過(guò)押度；房地痰產(chǎn)開(kāi)率發(fā)商板的品逃牌、幫實(shí)力宇、信騙譽(yù)對(duì)文樹(shù)立畜消費(fèi)黨者的吩信心符起重臭要作蔽用；產(chǎn)品針價(jià)格橋較低撈，樓豈盤(pán)素波質(zhì)較幣高成圖為工趴薪階滴層購(gòu)毯房首芒選；岡（長(zhǎng)飯安區(qū)勤樓盤(pán)削、郊獸區(qū)盤(pán)囑）總結(jié)球：分析禁：不可戀忽略革的幾槐類客臥戶群高新阿區(qū)及湊南郊會(huì)富足震白領(lǐng)蛛人群企中的墾外來(lái)紙人口想讓帥子女紡在西辟安接培收一版流教枝育，移并預(yù)滲計(jì)未諸來(lái)在屢西安徐定居驢的異賓地富港有階棄層。準(zhǔn)備釣頤養(yǎng)鎖天年職的臨戰(zhàn)退休邁干部薄職工湊。省內(nèi)干外大麻型企王事業(yè)升單位可的團(tuán)噴購(gòu)用司戶。關(guān)注狗目標(biāo)燃人群后的需秒求特過(guò)征總價(jià)出控制囑是該視類目駕標(biāo)客水戶的斬顯著真特征進(jìn)。室內(nèi)錦功能喪空間這適度榆舒適胡是該兄類客孫戶的秀選擇咬基礎(chǔ)攝。共享舒配套炸大環(huán)薯境是釘該類仗客戶朱的最勺堅(jiān)實(shí)陸購(gòu)買(mǎi)廁支撐晚。七、僑物業(yè)熱管理披分析項(xiàng)目名稱物管公司智能化水平及特色服務(wù)項(xiàng)目管理費(fèi)紫薇田園都市西安紫薇物業(yè)管理有限公司區(qū)內(nèi)環(huán)保小公交大公交專屬巴士等1.2元/月/㎡楓林綠洲天地源物業(yè)公司待定1.2元/月/㎡中華世紀(jì)城西安萬(wàn)股物業(yè)管理有限責(zé)任公司照顧老人，接送兒童上下學(xué)，家政服務(wù)等不高于1.2元/月/㎡世家星城西安西房物業(yè)管理有限公司商務(wù)服務(wù)；“羅敷女”家庭鐘點(diǎn)工服務(wù)；洗衣服務(wù)；

叫車服務(wù)、叫醒服務(wù)；訂閱報(bào)刊服務(wù)；室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修；室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

預(yù)定牛奶；機(jī)票、客房預(yù)定；送餐服務(wù)；送純凈水服務(wù)；

代客洗車，泊車；送鮮花服務(wù)；

托管、代管照顧嬰、幼兒、兒童。多層0.6元/月/㎡我愛(ài)我家紫薇物業(yè)家政服務(wù)，外出訂票服務(wù)；物品代購(gòu)服務(wù)；小孩上下學(xué)接送服務(wù)；家庭醫(yī)療聯(lián)系；家庭花卉養(yǎng)護(hù)及專業(yè)知識(shí)講解1.2元/月/㎡幸福時(shí)光大洋立恒物業(yè)待定0.9元/月/㎡太陽(yáng)新城待定承諾推出個(gè)性化服務(wù)，根據(jù)客戶需要量身定做不同層次有償和無(wú)償服務(wù)1元/月/㎡綠地世紀(jì)城太平戴維斯物業(yè)承諾推出個(gè)性化服務(wù)，根據(jù)客戶需要量身定做不同層次有償和無(wú)償服務(wù)1.2元/月/㎡摩登小鎮(zhèn)文華物業(yè)待定1元/月/㎡田園公寓待定待定待定紫薇臻品紫薇物業(yè)待定1.2元/月/㎡紫薇馨苑紫薇物業(yè)待定1.2元/月/㎡雙維花溪灣待定待定1.0元/月/㎡城市風(fēng)景高科物業(yè)保姆公寓、學(xué)生接送等1.2元/月/㎡城南九月大洋立恒物業(yè)家政服務(wù)，送餐送貨服務(wù)，起床呼叫問(wèn)題咨詢服務(wù)等1.0元/月/㎡總結(jié)熱：區(qū)域類項(xiàng)目嗓的物漂業(yè)管捆理費(fèi)日普遍愉在1.仁0元/㎡覺(jué)·月左爽右。客戶夫?qū)θ脲X(qián)住以句后的煌生活柜成本并關(guān)注對(duì)度較絲式高。分析鉆：融入哨強(qiáng)勢(shì)涼的物碰業(yè)管偽理品效牌（乎如紫廈薇）繁。將物滾業(yè)管惡理收現(xiàn)費(fèi)過(guò)過(guò)程分孩兩步酬走，寫(xiě)前期眾著重鉤作為良促銷逼手段予使用冠。適度獄增加冒延伸墓的軟扇性服目務(wù)內(nèi)鳴容。研判帽：住宅濱特征嗎：兼糊顧居風(fēng)住舒匪適度杰的緊斑湊型棋住宅憲。面積幣特征螞：提弊供8延0—滿13通0㎡忙的區(qū)使域需貴求主宅流面劃積單收位。戶型民特征盤(pán)：整附體均倡好性動(dòng)強(qiáng)，怖并有堂延伸碎的生皆活空夠間?？蛻魧幪卣靼福宏P(guān)算注總絨價(jià)和施社區(qū)姓配套董資源侮。未來(lái)檢售價(jià)咳：隨蝕行就脊市的禽基礎(chǔ)牧上預(yù)勞留提天升空今間。經(jīng)典棒個(gè)案甚研析區(qū)域緣瑞大眾濫住宅虧的代博表—?！谀グl(fā)·讓櫻郡經(jīng)濟(jì)渣技術(shù)味指標(biāo)巾：總占厲地面謎積：具13遺8畝總建法筑面抬積：會(huì)15定60屯00辟㎡多層決住宅的面積辨：7奶56叔00匯㎡高層萍建筑容面積腥：4惠10筒00棗㎡花園速洋房繡面積總：1蜓00呢00懼㎡公建補(bǔ)及商英鋪建息筑面么積：自33浩00剪0㎡地下餅建筑沃面積鴉：1族80連00務(wù)㎡產(chǎn)品釘形式川：6層永多層4層稍花園癥洋房18明層板獨(dú)式高貨層戶型丈及面舞積：A戶毅型兩攪房?jī)赏軓d一疏衛(wèi)：挪89廣㎡B戶捧型三蒜房?jī)煽謴d一丸衛(wèi)：怎10震8㎡C戶慈型三宣房?jī)砂d兩絲式衛(wèi)：益12倉(cāng)8㎡D戶瓣型三腰房?jī)蓴?shù)廳兩譜衛(wèi)：奮14悶3㎡E戶狡型四罵房?jī)申P(guān)廳兩傍衛(wèi)：駝16皮0㎡還有鋸部分皇6層最送閣教樓的妖戶型逃。銷售罷價(jià)格填預(yù)測(cè)溉：多層肥22奪00權(quán)元/鉆㎡高層紗25介00冷元/益㎡目標(biāo)披客戶贏群體森定位絞：西高罷新及境電子斬城中茅等收線入工汪薪階曉層；長(zhǎng)安褲產(chǎn)業(yè)事園的閘工薪受階層產(chǎn)；需要遼提升躬居住怎環(huán)境林的二懷次置調(diào)業(yè)者街；在周兔邊做費(fèi)生意銹的生港意人竊。綜合蛾評(píng)述裕：融發(fā)冬項(xiàng)目叼本身立有近森30咽0畝渴地，庫(kù)其西編半邊境用地毅已經(jīng)員團(tuán)購(gòu)母出去扒，因齒此自錦行開(kāi)則發(fā)的瞧土地遭只有字東半雙邊用既地，奪此地檢塊擁城有周祥邊倆楚項(xiàng)目殖所沒(méi)嚇有的斤優(yōu)勢(shì)啊——跳擁有勇熱水家資源掉；項(xiàng)星目規(guī)候劃以釘多層聲為主腦，輔遣以少號(hào)量花宗園洋艘房及照部分虛預(yù)留款開(kāi)發(fā)嗓的高萍層建哀筑，搖將地動(dòng)塊的播容積租率提堂升到拋?zhàn)畲笃?。融發(fā)儉櫻郡榜項(xiàng)目釣?zāi)繕?biāo)屯非常妨明確浪，定飲位平虹實(shí)且止準(zhǔn)確首，直蝕接面貝對(duì)一腳些中原等收骨入的序西高依新及芳南郊?jí)汗ば礁坞A層剖，沒(méi)更有過(guò)命多的符修飾諸，與冤目標(biāo)解客戶所群體稠的性擋格及藏喜好糞接近徒；佛此項(xiàng)鵝目將蓮建造茫比較扭大量涂的商戚鋪，腫屬于腔不得萌不為怠之的辛做法洗，其陽(yáng)實(shí)此臭區(qū)域帆的商誰(shuí)鋪并西沒(méi)有店非常營(yíng)大的腿利潤(rùn)討空間返，但津也的烘確缺知少中席型超騎級(jí)市廉場(chǎng)，原融發(fā)夏地產(chǎn)憲有一排定的波興趣砍在這朝方面殿進(jìn)行蠻配套丟。從競(jìng)巧爭(zhēng)的方角度拴看，駕該項(xiàng)賊目不欣具備筋解決堵教育余配套越的能債力，匙而其冷商業(yè)謹(jǐn)配套侄又勢(shì)花必成屈為區(qū)予域大陪配套魔的組熊成部充分，誼因此蹤蝶與本貫項(xiàng)目澤的直渾接競(jìng)駝爭(zhēng)將陪很小盛。新里樣·仕害嘉公奶寓地麗上建刊筑面持積6宏8萬(wàn)通平方統(tǒng)米。攝整個(gè)坐建筑礙以小邊高層走、高療層為岔主，案包括寶62礙萬(wàn)平混方米鵲的住淺宅、由1.擔(dān)4萬(wàn)膠平方揪米的亦俱樂(lè)烤部，滴2.昏5萬(wàn)戶平方軍米的鼠商業(yè)低街以留及學(xué)章校等頂配套則。仕嘉建公寓甲開(kāi)發(fā)贊將依踩照國(guó)茶家3件A級(jí)首居住祖標(biāo)準(zhǔn)跌完成份,追嫩求居冒住環(huán)羞境與渣自然澇環(huán)境非的交歇融滲辱透,忙處處到體現(xiàn)穿人性紙化的讀設(shè)計(jì)慣思想海,桌以精機(jī)巧合馳理的際平面男戶型我、格盤(pán)調(diào)清瓜新、割簡(jiǎn)潔征凝練嚼的建才筑風(fēng)廉格營(yíng)再造出受內(nèi)外錄和諧毅統(tǒng)一送的建汪筑形抓象。莊社區(qū)演綠化債率約熄37震%,爺規(guī)衫劃大減規(guī)模社綠地暫廣場(chǎng)司,和學(xué)組團(tuán)報(bào)景觀附,創(chuàng)塌造方互便、拘安全園、寧院靜的殿人居坑環(huán)境爸。區(qū)域湖高端熊住宅退的代白表—綠—綠帥地世普紀(jì)城項(xiàng)目瓦簡(jiǎn)介嗎：基本閣信息總占地面積1100畝一期仕嘉占地32。5萬(wàn)平方米總建筑面積120萬(wàn)平米一期仕嘉建面80萬(wàn)平方米總戶數(shù)5000一期仕嘉戶數(shù)1200總棟數(shù)60棟戶型面積90㎡-230㎡建筑形式高層、小高層綠化率45%一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間9月19日景觀設(shè)計(jì)單位貝爾高林（香港）有限公司物業(yè)公司英國(guó)第一太平戴維斯設(shè)計(jì)單位建筑科技大學(xué)設(shè)計(jì)院建筑商四川華西地址丈八賓館以南智能設(shè)計(jì)單位加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)與發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司建材此設(shè)備裝修程度毛坯內(nèi)墻水泥沙漿壓光

供電系統(tǒng)雙回路供水系統(tǒng)市政供氣系統(tǒng)天然氣入戶

采暖空調(diào)系統(tǒng)集中供熱、地輻射采暖

通訊系統(tǒng)有線電視、電話、寬帶入戶電梯設(shè)備社區(qū)蜜配套會(huì)所臉:基14絡(luò)00各0平容方米肆的會(huì)懼所(賣(mài)包括收室內(nèi)畫(huà)泳池憑、健誼身房恢、機(jī)雁械運(yùn)改動(dòng)、標(biāo)兒童竿室內(nèi)甲游樂(lè)獲場(chǎng)、身閱覽故室、剩配套巾商業(yè)濟(jì)、夜上總會(huì)蛇、浴黎場(chǎng)等筋)。商業(yè)好街:財(cái)社塘區(qū)商邪鋪(投沿恒表昌三恐路、狼恒昌謙四路執(zhí)、恒招昌五撿路)痛,兩摩條商計(jì)業(yè)街粥(北仗面沿吃丈八存東路擦的餐活飲一乓條街途,陪會(huì)所康后面育的生邊活、惜休閑重、餐裕飲一形條街死),教育蘇:嚇項(xiàng)目共有中壁小學(xué)暴幼兒警園綜合輛評(píng)述義：綠地脂世紀(jì)扇城是必上海予綠地誼在西安安開(kāi)個(gè)發(fā)的飯首個(gè)嶼房地論產(chǎn)項(xiàng)惕目，稿其位順置位墻于高信新區(qū)辰二次創(chuàng)典業(yè)區(qū)姥域，舒是專瘋為西撫安中伯產(chǎn)階獲層打蛇造的羽一個(gè)農(nóng)高檔哄居住里社區(qū)駕。其首嘴先開(kāi)紗發(fā)的松新里哭仕嘉演公寓弊部分趴以三群室二鬧廳為沿主力罩戶型自，社初區(qū)景墾觀環(huán)紹境佳御，戶型傭均好休性強(qiáng)粱，加淡之綠遠(yuǎn)地世跳紀(jì)城甜未來(lái)饑的自礦身配穗套齊蕉全，挑產(chǎn)品婦一經(jīng)彎面市邀即收晶到購(gòu)墊買(mǎi)者的奸關(guān)注離，但沸由于澆開(kāi)發(fā)智商過(guò)豈高估練計(jì)產(chǎn)盼品價(jià)錫值產(chǎn)繡品曾仰一度勻因?yàn)轱晝r(jià)格蜜高而生滯銷偷，后握經(jīng)調(diào)整盤(pán)后銷叉售趨市于平恰穩(wěn)。從競(jìng)亡爭(zhēng)的呈角度危看，惜上海見(jiàn)綠地仿具備痛塑造護(hù)高端穩(wěn)項(xiàng)目縫的實(shí)頭力和睬資源淘，同夫時(shí)其母社區(qū)下又能提揀供一劈燕個(gè)注積重品擁質(zhì)的壁生活壘氛圍宏，而甘這些兵作為相高端返住宅滔項(xiàng)目染的基充礎(chǔ)要援素卻損是本訴案難以邀提供懲的。區(qū)域蝦主流殖住宅職的代炸表—淘—紫炸薇田鐘園都獎(jiǎng)市項(xiàng)目引介紹系：項(xiàng)目謹(jǐn)有多營(yíng)層、認(rèn)小高不層、阿高層懶、花挑園洋芽房、四TO石HO驅(qū)及老燙年公果寓等稼多種廚建筑艦形式踩。具基有異我國(guó)風(fēng)碎情的粗TO醉HO膨，匯胞集了賓五個(gè)猛國(guó)家圈的不告同風(fēng)暗格，衫體現(xiàn)鋸異彩形繽紛刺的住餅宅形犧式，純屬第川三代襖產(chǎn)品密。單災(zāi)體造沖型多屋樣，切每個(gè)舊組團(tuán)副單體恨造型垂不雷闊同，虹簡(jiǎn)潔時(shí)、流鏈暢。戶型策全部望朝南時(shí)朝北進(jìn)，動(dòng)服靜分學(xué)區(qū)、移干濕孔分區(qū)燭、潔獅污分破區(qū)、船公司萍分離鼠。戶伍型使杏用率驚高。演主打啄面積覆為7結(jié)0-義12扯0平濫米，滋有些法戶型董設(shè)計(jì)久有儲(chǔ)孝藏室再，符熄合普喉通購(gòu)縫房者翁的需散求?；局行畔⒄嫉孛娣e2200畝建筑形式多層、小高層、高層、TOWNHOUES綠化率45%建筑面積180萬(wàn)m2容積率1.36

物業(yè)管理紫薇物業(yè)開(kāi)發(fā)商紫薇地產(chǎn)物業(yè)地址南郊西灃一級(jí)公路西側(cè)車位6219個(gè)其中地上停車位3347個(gè)，地下停車位2872個(gè)建筑設(shè)計(jì)單位香港何顯毅建筑工程師樓，德國(guó)G.M.P建筑事務(wù)所，韓國(guó)熙林建筑事務(wù)所商場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)、大型會(huì)所、大型康體中心教育西部大學(xué)城、高新小學(xué)、高新國(guó)際學(xué)校、高新國(guó)家示范高中、職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校交通311路和311路區(qū)間車、312路娛樂(lè)歌劇院、影劇院、美術(shù)館、圖書(shū)館、甲級(jí)醫(yī)院周邊導(dǎo)配套建筑偶設(shè)備外墻高級(jí)涂料

門(mén)窗：塑鋼窗供電系統(tǒng)雙回路內(nèi)墻：毛坯

供氣系統(tǒng)天然氣入戶

供水系統(tǒng)：市政電梯設(shè)備中外合資高級(jí)電梯通訊系統(tǒng)：電話、有線電視、預(yù)留寬帶入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)采暖系統(tǒng)是從國(guó)外進(jìn)口的7臺(tái)22噸鍋爐，室內(nèi)贈(zèng)送鋼制暖氣片。取暖記費(fèi)采用分戶計(jì)量方法，可以有效降低業(yè)主的采暖費(fèi)用。

歷史可價(jià)格記錄時(shí)間記錄價(jià)格2001180020022200200325002004.0328002004.0529002004.0930002004.1233002005.0329802005.06現(xiàn)房：3200；期房：3000綜合奪評(píng)述時(shí)：紫薇懇田園獅都市江作為速西北筋首個(gè)勉千畝螺大盤(pán)賽曾經(jīng)聰在西敞安房剃地產(chǎn)狂市場(chǎng)憂風(fēng)靡額一時(shí)笑，但絹由于項(xiàng)目膝所在污區(qū)域某開(kāi)發(fā)伙的滯塑后性釣加之杜前期皮入市孕價(jià)格肥較低括投資逼客較壯多，仗致使鎖項(xiàng)目悠建成川至今入住株率一非直很搏低。從項(xiàng)迎目開(kāi)歌發(fā)過(guò)恰程來(lái)怒看，肉憑借見(jiàn)紫薇決品牌鋤的運(yùn)溉營(yíng)實(shí)封力，吳田園權(quán)都市的項(xiàng)目蹦的前丑期運(yùn)陪作是成功宮的，也但后球來(lái)由百于開(kāi)呼發(fā)商絨私欲眠的膨洪脹，晴脫離且現(xiàn)時(shí)凝需求步去建稍設(shè)大悲面積步的高認(rèn)層住嘆宅，從而剩由于衰其高價(jià)總價(jià)宵將本它來(lái)打盾算購(gòu)窩買(mǎi)其綠項(xiàng)目欲的相夏當(dāng)部鴿分客遍戶群漠拒之甘門(mén)外搖——宋這一常點(diǎn)是本案憤應(yīng)該撫汲取嶼的前批車之蕉鑒。從未露來(lái)的宅競(jìng)爭(zhēng)辣威脅示來(lái)看供，紫胸薇的膜剩余調(diào)住宅鈴均未蛇大面懸積、暈高總憶價(jià)的纏點(diǎn)式元住宅圈，只要我悄們將刷面積襯總價(jià)掉控制精在一案定范適圍之哨內(nèi)，版同其隱形成眾差異暴化競(jìng)丸爭(zhēng)，限則完坐全可欺以避調(diào)免其巨大去的競(jìng)霜爭(zhēng)壓蹲力。本案可可實(shí)緒現(xiàn)的舉幾種題定位朝方向客戶粒特征痕：私企達(dá)老板庸、大昆中型企企業(yè)估高級(jí)銅管理蠅者。結(jié)崖論瞧：區(qū)域參高檔知住宅魚(yú)供應(yīng)拳量相肉對(duì)充袍足，柳客戶搖選擇游范圍螺較大沫，普抓遍銷姑售較姑好的汽均為務(wù)綜合倍素質(zhì)說(shuō)高的濟(jì)項(xiàng)目淹。1、城中高股檔住栽宅一、沸住宅超類別容分析市場(chǎng)聯(lián)特點(diǎn)忠：1）層市場(chǎng)城整體寫(xiě)供應(yīng)婦量較密?。?）懂客戶劫總量您小，豈選擇榆空間榆大；3）瀉客戶買(mǎi)關(guān)注世物業(yè)脫的社越會(huì)形牌象。物業(yè)拘特征消：1）給社區(qū)專居住消舒適隸度高外；2）遍建筑癢自身生品質(zhì)晝較高億；3）曲物業(yè)沈管理川水平桌較高箭；4）閱產(chǎn)品留自身作規(guī)劃氧設(shè)計(jì)扶科學(xué)矩，舒朽適程柱度高碼。2、社主流塑住宅市場(chǎng)灣特點(diǎn)川：1）些市場(chǎng)昏整體輝供應(yīng)漲量巨駐大，販競(jìng)爭(zhēng)獸激烈羞；2）窯客戶棍選擇羽面廣落，對(duì)呼物業(yè)瘋、環(huán)圾境要痛求較惱高。物業(yè)攻特征氣：1）禮社區(qū)格規(guī)模啄中等對(duì)以上父；2）宅有良野好的障景觀暫、人襯文等趕社區(qū)鄭生活猛氛圍炊；3）推物業(yè)努管理葡水平驚一般勝；4）額物業(yè)驚有良?xì)ず玫男奖Ｖ的⑸N值空映間。客戶石特征棄：城市廳中上轎收入橋階層友，認(rèn)厘可西杯高新蜂區(qū)域凳。結(jié)豈論蘿：市場(chǎng)協(xié)競(jìng)爭(zhēng)邁異常療激烈續(xù)，整亂體銷斥售情淹況較葉好；盡特別乏是一充般8合0平淋米以勵(lì)下的部二室券住宅譯均最解快售掙空，化而面月積浪迷費(fèi)較噴大、鎖功能姜不齊紐奉全的部單位掉一般摩去化秤相對(duì)批緩慢血。3、項(xiàng)大眾艦住宅市場(chǎng)隱特點(diǎn)對(duì)：1）獲區(qū)域困市場(chǎng)歐供應(yīng)百量較焰大，撥需求街量相評(píng)對(duì)較膛大；2）誦產(chǎn)品矩面臨置升級(jí)腸換代勒。物業(yè)燦特征衫：1）萍地理謀位置卵一般帽或較四差；2）能內(nèi)外兄部生攜活配偉套較寒為完晴備；3）巡壽物業(yè)斤管理糾要求棍一般曬；4）很建筑殼形式鑄以多子層為儲(chǔ)主?？蛻糁卣骶瑁何靼不适覂?nèi)煌的富堪有工略薪階稼層，礎(chǔ)白領(lǐng)級(jí)人群鉤。結(jié)軍論玻：市場(chǎng)蔥供應(yīng)乖的位役置較競(jìng)好有布一定憲發(fā)展姥潛力士，性左價(jià)比之較高拴的住碧宅銷由售狀逢況普燙遍較局好，延但一俊般不肺能解妻決子凡女教療育問(wèn)溜題從調(diào)而喪雖失一揪定比偉例客江戶。4、讀中小其戶型市場(chǎng)之特點(diǎn)價(jià)：1）數(shù)區(qū)域桃市場(chǎng)輝供應(yīng)蹈量較妄小，辟需求把量相煙對(duì)較糠大；2）鍵面積修控制天和總庫(kù)價(jià)控辛制是程基本媽特征璃。物業(yè)帥特征汪：1）擊地理音位置德優(yōu)越團(tuán)；2）前內(nèi)外外部配泉套齊箱全；3）禿物業(yè)促管理梢水平伯要求順較高恭；4）蓬常規(guī)警下公壩攤較既大?？蛻艟尢卣魍ィ涸谀瞎脊ぼ壸鞯膮s年輕撤一族悼，時(shí)勸尚人速群。結(jié)蠶論披：市場(chǎng)距供應(yīng)動(dòng)的總望價(jià)低像、功蔽能全加的小伍戶型市均能蔽很快劇被搶冤購(gòu)一弓空，晚而功竄能缺帆失或