城中村改造的四大經(jīng)濟(jì)意義

——2022-09-22《 政策性銀行發(fā)力促基建 *夏磊》——2022-07-27《 從新生兒數(shù)量看入學(xué)壓力 *夏磊》——2022-07-22《平臺(tái)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——2022-07-06《 下半年房地產(chǎn)政策展望 *夏磊》——2022-06-23《再論房地產(chǎn)的八大行業(yè)價(jià)值*夏磊》——2022-05-29《基建哪些領(lǐng)域會(huì)超預(yù)期增長(zhǎng)？*夏磊》——2022-05-26《 穩(wěn)增長(zhǎng)的四大基建發(fā)力點(diǎn) *夏磊》——2022-05-06*夏磊》——2022-03-22*夏磊》——2022-03-13《服務(wù)新市民能否成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？*夏磊》——2022-03-07《開(kāi)年看地產(chǎn)：三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏磊》——2022-02-14《開(kāi)年看地產(chǎn)：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*磊》——2022-02-12《開(kāi)年看地產(chǎn)：二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*磊》——2022-02-08《投資篇：穩(wěn)增長(zhǎng)靠什么？進(jìn)度如何？*夏磊》——2022-01-17《穩(wěn)增長(zhǎng)的“兩新一重”》——2021-12-31《預(yù)售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》2021-12-20《釋放消費(fèi)潛力的四大路徑*夏磊》2021-12-17《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》——2021-12-11《發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)？*夏磊》——2021-12-08《開(kāi)發(fā)的落寞，物業(yè)的崛起——房地產(chǎn)行業(yè)年度策略報(bào)告*夏磊》——2021-11-30《房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，地方政府怎么辦？*夏磊》——2021-11-09《房地產(chǎn)稅有什么征收效果？——國(guó)際版本研究*夏磊》——2021-11-01《房地產(chǎn)稅征收會(huì)有什么影響？——首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果回顧*夏磊》——2021-10-24

50.3%年GDP43.3%二是有針對(duì)性總體供需基本平衡，但分化明顯，一二線城市房地產(chǎn)的主要問(wèn)題是核心區(qū)域土地供給不足。本次城中村改造通過(guò)整理盤(pán)活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，達(dá)到平衡供需結(jié)構(gòu)的目的。三是政策機(jī)制更完善。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場(chǎng)化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債券支持范圍，同時(shí)鼓勵(lì)民間資本參與，未來(lái)政策性資金也可能參與。在土地和規(guī)劃上，實(shí)行凈地出讓。各市可根據(jù)實(shí)際情總體而言，本輪城中村改造是堅(jiān)定不移走高質(zhì)量發(fā)展之路的具體實(shí)踐，既注重民生福祉，又能彌補(bǔ)城市建設(shè)發(fā)展短板，兼顧了發(fā)展質(zhì)量和效益。? 1、改善民生，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展改善居民生活環(huán)境。新時(shí)期住房發(fā)展方向，是在高質(zhì)量發(fā)展中滿足人民的美好生活需要。但是，當(dāng)前城中村“臟亂差”的現(xiàn)實(shí)，與人民“住好房”需求嚴(yán)重背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時(shí)私搭亂建、擅自加層等違法改擴(kuò)建現(xiàn)象嚴(yán)重，不滿足基本的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。還存在分布高密、電路老化、私拉亂接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等問(wèn)題，留下用電和消防隱患。第二，住房基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住條件差。由于建筑規(guī)劃缺乏監(jiān)督指引，房屋成套率低，缺少水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場(chǎng)所等問(wèn)題導(dǎo)致居住環(huán)境差。第三，缺乏公共服務(wù)配套。城中村位于城市建成區(qū)內(nèi)，但未被城市公共服務(wù)覆蓋。大量青年人、新市民居住于此，為城市發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)，卻無(wú)法享受城市發(fā)展帶來(lái)的紅利。提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)和安全規(guī)范，抗災(zāi)害能力低，針對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；二是完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升居住舒適性?？蔀槌侵写寰用裱a(bǔ)齊水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施配套短板，提高住房成套率，進(jìn)行市政設(shè)施更新、推進(jìn)無(wú)障礙和“適老化”改造、打造戶外活動(dòng)場(chǎng)地等便民設(shè)施。三是增設(shè)公共服務(wù)配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對(duì)城中村區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施配套?？筛鶕?jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中公共服務(wù)設(shè)施控制千人指標(biāo)，設(shè)置教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)等配套，為居民打造《房地產(chǎn)稅要推出了嗎？*夏磊》——2021-10-17*夏磊》——2021-10-10《房企債務(wù)周期形成及演化*夏磊》——2021-09-23

2、形成有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展城中村改造涉及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、安置、征地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)城中村改造拉動(dòng)內(nèi)需主要涉及四大方向：一是新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再供給端有村民將富余的安置房出租，需求側(cè)有異地安置期間村民階段性過(guò)渡租賃和原有租戶再租賃；三是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)和投資，帶動(dòng)建筑業(yè)、機(jī)械工業(yè)、電器機(jī)械、電子及通信設(shè)備制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)；四是配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，公共交通、水電氣熱、污5219.7億平17.0%2.8億平方4.9%。I型35售面積分別為14.4、4.2億平，分別占全國(guó)商品住宅需求總量的25.3%7.3%。21樂(lè)觀情形假定50%70%6030%70%4032120%25年外，城中村改造節(jié)奏預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)較為明顯的非線性特征，兩種情形2023-202710%20%、30%、25%15%21212023-20279.717.0%2024年16.4%、202524.7%、202622.3%2.84.9%，占比較高的年份為2024年的4.8%、2025年的7.1%、2026年的6.4%。21城改造拉動(dòng)住宅銷售的測(cè)算邏輯為：=異地安置建筑面積+貨幣化安置居民購(gòu)買商品房銷售面積+建商品房銷售面積=城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*（1-例）*人均補(bǔ)償面積+城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*貨幣化安置比例**+*中60%為639.05倍深6倍162總建面為5.4億平方米。54.2I3515.5、5.7城中村改造拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資主要包括兩部分：219.0、3.3萬(wàn)億元。銷售，但安置房或商品房從新開(kāi)工到竣工有施工周期，因此城中村改造對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用會(huì)有時(shí)滯。測(cè)算結(jié)果為：在樂(lè)觀情形212023-20279.02025年20.1%、202622.5%、202715.7%213.35.3%20257.5%、20267.9%20275.3%I35213512.14.47.2%。21城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的測(cè)算邏輯為：=置房建安投資+貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資+商品房建安投資+整治提升部分建安投資=異地安置房施工面積*建5000元+*5000元/+*5000元平方米*2000元/230%1造節(jié)奏與上述樂(lè)觀和謹(jǐn)慎兩種情形保持一致。212.6、0.9萬(wàn)億元。2016∶*2/72023-20272.6萬(wàn)億元；在謹(jǐn)慎情形下，預(yù)計(jì)累計(jì)拉動(dòng)0.9萬(wàn)億元。3、補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展城中村改造可加快補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板，提高城市承載力、宜居城中村的用地性質(zhì)主要為集體土地，長(zhǎng)期游離于城市規(guī)劃之外，村民、村集體自發(fā)推進(jìn)經(jīng)營(yíng)粗放、用地不規(guī)范，甚至出現(xiàn)違法建筑狀況，城市整體空間規(guī)劃割裂、管理效率低，導(dǎo)致發(fā)展不均衡、質(zhì)量不高。從城市功能看，好的城市風(fēng)貌應(yīng)該是職住平衡、有完備的產(chǎn)業(yè)配套，能解決部分居住區(qū)就業(yè)。但當(dāng)前城中城中村改造是促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。第一，引導(dǎo)城市集約化發(fā)展。通過(guò)對(duì)土地性質(zhì)重新規(guī)劃，使城中村納入城市發(fā)展規(guī)劃，提高土地資源的有效利用，推動(dòng)城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發(fā)展，提高城市管理效率。植入產(chǎn)業(yè)。以城中村改造為契機(jī)，結(jié)合城中村自身情況，發(fā)展合適產(chǎn)業(yè)。對(duì)無(wú)產(chǎn)業(yè)型城中村，依據(jù)城中村自身資源建立合適產(chǎn)業(yè)；針對(duì)產(chǎn)業(yè)型城中村，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。因地制宜利用資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，緩解居民就業(yè)壓力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。發(fā)展。核心區(qū)地塊騰挪出來(lái)后，可選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，綜合評(píng)價(jià)出讓、帶設(shè)計(jì)方案出讓。通過(guò)引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)或城中村原有產(chǎn)業(yè)升級(jí)，4、調(diào)整供需格局，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展城中村改造不僅調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應(yīng)。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應(yīng)十分稀缺，土地供應(yīng)郊區(qū)化，但大量購(gòu)房者的購(gòu)房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯(cuò)配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應(yīng)出來(lái)，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。城中村改造不僅調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。一是釋放一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源。城市核心區(qū)土地的使用價(jià)值遠(yuǎn)超城郊土地，屬于優(yōu)質(zhì)地段。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展這部分土地已所剩無(wú)幾，將原本占用城市核心區(qū)的建筑被拆除或修繕，增加了城市核心區(qū)的土地供應(yīng)，城區(qū)土地供應(yīng)不足的問(wèn)題能得到改善。二購(gòu)房者回歸理性，更注重通勤時(shí)間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購(gòu)房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應(yīng)。三是增加租賃住房，降低城市生活成本。城市核心區(qū)住房供不應(yīng)求，使得其房?jī)r(jià)、租金皆居高不下，給年輕人、外來(lái)人口造成了生活壓力。將城中村占用的土地騰挪出來(lái)，在此基礎(chǔ)上建造容積率高的建筑，增加租賃住房，吸?風(fēng)險(xiǎn)提示徑不完全一致，斟酌比對(duì)使用；測(cè)算預(yù)設(shè)條件局限性導(dǎo)致與現(xiàn)實(shí)情內(nèi)容目錄1、本輪城中村改造是升級(jí)版的棚改 92、城中村改造具有四大經(jīng)濟(jì)意義 12、改善民生，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展 12、形成有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展 14、拉動(dòng)住房消費(fèi) 15、有效拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資 19、消除城市建設(shè)治理短板，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展 23、調(diào)整供需格局，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展 253、風(fēng)險(xiǎn)提示 27圖表目錄圖1：各城2000年前建成的房屋占比較高 12圖2：根據(jù)七普統(tǒng)計(jì)仍存在無(wú)配套設(shè)施住房，居民居住條件亟需提高 13圖3：城中村改造對(duì)需求和投資的影響 15圖4：城市建成區(qū)面積 24圖5：2017-2022年土地成交規(guī)劃建面 25圖6：2022年北京供地區(qū)位分布 26圖7：2022年上海供地區(qū)位分布 26圖8：2022年深圳供地區(qū)位分布 26圖9：2022年廣州供地區(qū)位分布 26圖10：百城住宅平均租金 27表1：超大特大城市人口簡(jiǎn)要信息 9表2：中央高度重視城中村問(wèn)題，多次對(duì)城中村改造作出指示 10表3：35城市商品房銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、GDP占比 表《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) 表5：21個(gè)超大特大城市城中村總建筑面積測(cè)算 16表6：樂(lè)觀情形下本輪城中村改造對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)測(cè)算 17表7：謹(jǐn)慎情形下本輪城中村改造對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)測(cè)算 17表8：三大需求支撐下的2023-2030年商品房和商品住宅需求規(guī)模測(cè)算 18表9：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年的銷售拉動(dòng)作用測(cè)算 19表10：35城2023-2027年累計(jì)對(duì)商品住宅拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算 19表個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算 20表12：21個(gè)特大超大城市城中村改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 20表13：21個(gè)特大超大城市城中村改造拉動(dòng)改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 20表14：21個(gè)超大特大城市城中村改造整治提升部分拉動(dòng)的建安投資規(guī)模測(cè)算 21表15：21個(gè)特大超大城市城中村改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算 21表16：2023-2027年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額測(cè)算 21表17：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用測(cè)算 22表18：35城2023-2027年累計(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算 22表19：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年基建配套投資的拉動(dòng)作用測(cè)算 23表20：35城2023-2027年累計(jì)對(duì)配套基建投資拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算 23表21：植入產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展案例 2420234772128表1：超大特大城市人口簡(jiǎn)要信息35城常住人口（萬(wàn)人）城區(qū)常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率城市規(guī)模等級(jí)城市類型上海2487.11987.389.3%超大城市直轄市北京2189.31775.287.5%直轄市深圳1749.41743.899.7%計(jì)劃單列市重慶3205.41634.469.5%直轄市廣州1867.71487.886.2%省會(huì)城市成都2093.81334.078.8%省會(huì)城市天津1386.61093.384.7%直轄市武漢1244.8995.384.3%特大城市省會(huì)城市東莞1046.7955.892.1%地級(jí)市西安1218.3928.479.8%省會(huì)城市杭州1193.6874.283.3%省會(huì)城市佛山949.9835.995.2%地級(jí)市南京931.5791.586.8%省會(huì)城市沈陽(yáng)907.0706.784.5%省會(huì)城市青島1007.2600.876.3%計(jì)劃單列市濟(jì)南920.2587.873.5%省會(huì)城市長(zhǎng)沙1004.8554.682.6%省會(huì)城市哈爾濱1001.0549.970.6%省會(huì)城市鄭州1260.1534.578.4%省會(huì)城市昆明846.0534.179.7%省會(huì)城市大連745.1520.882.4%計(jì)劃單列市國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，1、本輪城中村改造是升級(jí)版的棚改城中村改造是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)的具體實(shí)踐，需高度重視城中村改造的戰(zhàn)略意義。728表2：中央高度重視城中村問(wèn)題，多次對(duì)城中村改造作出指示日期會(huì)議會(huì)議表述內(nèi)容4月28日中央政治局會(huì)議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。7月24日中央政治局會(huì)議基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國(guó)機(jī)制，推動(dòng)城中村改造工作取得實(shí)效。7月31日國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。8月18日證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議內(nèi)需中的積極作用。資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中國(guó)人民銀行，國(guó)海證券研究所本輪城中村改造是升級(jí)版的棚改，體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是更聚焦核心城市。本71000萬(wàn)的14500-1000212.9億，202122.1%37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP32%14300-500I型大354202132.8%50.3%50.3%48.4%，2022GDP43.3%當(dāng)在756月16征求20225試行表3：35城市商品房銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、GDP占比區(qū)域2021年2022年商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）商品房銷售額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）土地出讓金（億元）GDP（億元）全國(guó)17943318193014760287051121020721城39627685955529329985386668占比22.1%37.7%37.5%34.4%32.0%35城58910915367421442105523508占比32.8%50.3%50.3%48.4%43.3%注：部分城市土地出讓金數(shù)據(jù)缺失，按地方財(cái)政決算表推算而得。2、城中村改造具有四大經(jīng)濟(jì)意義9第三，圖1：各城2000年前建成的房屋占比較高32%50%32%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%上大北海連京

廣天哈州津爾濱

沈青佛濟(jì)南陽(yáng)島山南京

深全東圳國(guó)莞

鄭長(zhǎng)西杭成重州沙安州都慶國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖2：根據(jù)七普統(tǒng)計(jì)仍存在無(wú)配套設(shè)施住房，居民居住條件亟需提高住房?jī)?nèi)無(wú)管道自來(lái)水比例住房?jī)?nèi)無(wú)廚房占比住房?jī)?nèi)無(wú)管道自來(lái)水比例住房?jī)?nèi)無(wú)廚房占比住房?jī)?nèi)無(wú)水沖式廁所比例住房?jī)?nèi)無(wú)洗澡設(shè)施比例10%8%6%4%2%0%

重廣深佛東成西慶州圳山莞都安

沈大杭陽(yáng)連州

南濟(jì)青京南島

長(zhǎng)哈鄭沙爾州濱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，城中村改造是實(shí)現(xiàn)居民“住好房”的高效路徑。一是改造老舊房屋，提升居住安全性表類別居住區(qū)（平方米/千人）建筑面積用地面積總指標(biāo)1668-3293（2228-4213）2172-5559（2762-6329）教育600-12001000-2400醫(yī)療衛(wèi)生（含醫(yī)院）78-198（178-398）138-378（298-548）文體125-245225-645商業(yè)服務(wù)700-910700-910社區(qū)服務(wù)59-46476-668金融郵電（含銀行、郵電局）20-30（60-80）25-50市政公用（含居民存車處）40-150（460-820）70-360（500-960）行政管理及其它46-9637-72住建部，城中村改造涉及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、安置、征地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)，流程復(fù)（2023728城中村改造拉動(dòng)內(nèi)需主要涉及四大方向：一是新建商品四是配套基圖3：城中村改造對(duì)需求和投資的影響資料來(lái)源：國(guó)海證券研究所（如城市建設(shè)公司等5219.7億平方米、17.0%2.84.9%。21639.0/公租房、租賃其他住房、購(gòu)買新建商品房、購(gòu)買二手房、購(gòu)買公有住房、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用/兩限房、自建住房、繼承/贈(zèng)予及其他，其中自建住房家庭戶一定程度可反映城中60%21城城639.05.45（6倍1625.4表5：21個(gè)超大特大城市城中村總建筑面積測(cè)算21城城市家庭戶數(shù)（10%的抽調(diào)比例）庭戶規(guī)模（人/戶）城中村城市家庭戶業(yè)主人數(shù)（假定60%的城市自建住房為城中村業(yè)主，萬(wàn)人）（㎡/人）城中村業(yè)主人均住房（建面2倍計(jì)算）城中村總建面（萬(wàn)㎡）ABC=A/10%*60%*BDE=D*2F=C*E上海141082.3820.130.58152.93077.4北京172482.3023.833.41167.13977.8天津82262.3411.634.9769.9808.1重慶217582.5633.434.7969.62324.7廣州353902.1545.727.46137.36280.5成都221742.4632.735.9972.02351.0深圳121062.2516.421.47128.82106.9武漢109549（湖北?。?.4983.137.0074.06147.0東莞288081.9533.727.4054.81844.7西安211292.3129.340.3080.62363.0杭州215662.3430.235.4670.92143.2佛山451832.4165.436.0272.04711.9南京115492.4817.235.6871.41227.0沈陽(yáng)53802.146.936.7073.4506.4青島267742.5741.334.3168.62830.9濟(jì)南185422.6729.737.6875.42241.8長(zhǎng)沙198562.5330.140.2880.62426.3哈爾濱51422.136.636.8273.6483.7鄭州80322.6812.937.5175.0970.4昆明65094（云南?。?.4252.036.5273.03800.0大連123602.2816.933.3466.71126.121城529974-639.0--53748.7各地統(tǒng)計(jì)局，注：武漢和昆明由于缺乏城市口徑下的自建住房家庭戶數(shù)，故用省一級(jí)統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算出本省城市口徑下的家庭戶中城中村（自建住60%）5倍（6倍測(cè)算2倍測(cè)算。215年2023-202710%20%30%、15%。具體測(cè)算邏輯為：拉動(dòng)商品住宅銷售面積=異地安置建筑面積+購(gòu)買商品房銷售面積+改造地塊新建商品房銷售面積=城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重安置比例*商品房購(gòu)買率*人均購(gòu)買商品房建筑面積+城中村總建筑面積*拆除比重*改造地塊新建商品房容積率倍數(shù)。各年份具體規(guī)模=總拉動(dòng)規(guī)模*樂(lè)觀情形假定為：拆除部分占50%、70%60、30%70%4039.71.01.92.9、2.4、1.5表6：樂(lè)觀情形下本輪城中村改造對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)測(cè)算時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買商品房銷售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品房銷售面積（萬(wàn)平）拉動(dòng)銷售面積（萬(wàn)平）2023E10%1341.8268.48062.39672.52024E20%2683.7536.716124.619345.02025E30%4025.5805.124186.929017.52026E25%3354.6670.920155.824181.32027E15%2012.8402.612093.514508.82023-2027E合計(jì)100%13418.42683.780623.096725.1Wind，財(cái)政部，謹(jǐn)慎情形假定為：拆除部分占20%、70%60、30%70%4022.80.30.60.8、0.7、0.4表7：謹(jǐn)慎情形下本輪城中村改造對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)測(cè)算時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買商品房銷售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品房銷售面積（萬(wàn)平）拉動(dòng)銷售面積（萬(wàn)平）2023E10%536.7107.32149.92794.02024E20%1073.5214.74299.95588.12025E30%1610.2322.06449.88382.12026E25%1341.8268.45374.96985.12027E15%805.1161.03224.94191.02023-2027E合計(jì)100%5367.31073.521499.527940.3Wind，財(cái)政部，再次，測(cè)算2023至2027年商品住宅銷售面積，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)年均商品住宅需求規(guī)模為11.4億平方米、商品房需求規(guī)模為12.9億平方米。表8：三大需求支撐下的2023-2030年商品房和商品住宅需求規(guī)模測(cè)算時(shí)間（單位：億平米）城鎮(zhèn)常住人口增加需求其中：人口自然增長(zhǎng)需求其中：農(nóng)民進(jìn)城需求人均住房面積增長(zhǎng)城市更新改造需求需求漏損商品住房新增需求商品房新增需求20137.871.446.436.870.223.3911.5713.0620147.771.746.037.080.364.6910.5212.0620159.151.357.807.321.536.7511.2412.8520169.601.907.707.562.505.9013.7515.7320178.971.707.284.263.111.8614.4816.9420187.861.206.664.362.13-0.4414.7917.1720197.601.096.504.470.54-2.4115.0117.1620206.850.506.354.560.36-3.7315.4917.6120214.800.124.685.300.28-5.2715.6517.9420222.59-0.222.815.410.23-3.2311.4613.582023E5.70-0.245.945.580.35-0.1311.7713.342024E5.50-0.325.825.740.39-0.1311.7613.342025E5.27-0.415.685.910.42-0.1311.7313.302026E5.01-0.525.535.260.45-0.1210.8512.312027E4.75-0.635.375.390.52-0.1210.7812.232023-2027E合計(jì)26.23-2.1128.3427.882.13-0.6556.9064.522023-2027E平均5.25-0.425.675.580.43-0.1311.3812.90國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，21520232027218.2%16.4%、24.7%22.3%、13.5%，517.0%2.4%、4.8%7.1%6.4%4.9%217.3%、14.5%21.8%、19.6%15.0%2.1%、4.2%、6.3%、5.7%、3.4%，54.3%。表9：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年的銷售拉動(dòng)作用測(cè)算時(shí)間例設(shè)定拉動(dòng)銷售面積（樂(lè)觀測(cè)算，億平）拉動(dòng)銷售面積（謹(jǐn)慎測(cè)算，億平）占商品住宅需求規(guī)模比重（樂(lè)觀測(cè)算）占商品住宅需求規(guī)模比重（謹(jǐn)慎測(cè)算）占商品房需求（測(cè)算）占商品房需求（測(cè)算）2023E10%1.00.38.2%2.4%7.3%2.1%2024E20%1.90.616.4%4.8%14.5%4.2%2025E30%2.90.824.7%7.1%21.8%6.3%2026E25%2.40.722.3%6.4%19.6%5.7%2027E15%1.50.413.5%3.9%11.9%3.4%2023-2027E合計(jì)100%9.72.817.0%4.9%15.0%4.3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，注：樂(lè)觀和謹(jǐn)慎測(cè)算假設(shè)條件與上文相同I5221年13539627589101.4914.44.2億25.3%、7.3%。表10：35城2023-2027年累計(jì)對(duì)商品住宅拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算項(xiàng)目21城拉動(dòng)商品住宅銷量（萬(wàn)平方米）調(diào)節(jié)系數(shù)35城拉動(dòng)商品住宅銷量情況（萬(wàn)平方米）2023-2027E合計(jì)樂(lè)觀測(cè)算謹(jǐn)慎測(cè)算35城/21城商品房銷售面積樂(lè)觀測(cè)算占全國(guó)商品住宅總需求謹(jǐn)慎測(cè)算占全國(guó)商品住宅總需求96725279401.4914379325.3%415367.3%Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中指數(shù)據(jù)庫(kù)，5214.2I3515.55.71、拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模測(cè)算。具體測(cè)算邏輯為：拉動(dòng)房地產(chǎn)建安投資=安置房建安投資+貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資+改造地塊新建商品房建安投資+整治提升部分建安投資=異地5000元+5000元/平方米5000元/建面*2000元/工的施工周期是230%在施工；整治部分當(dāng)年新開(kāi)工到竣工施工周期為1年。其中，拆除和整治比重、平均改造周期和每年改造節(jié)奏與上述樂(lè)觀和謹(jǐn)慎兩種情形保持一致。表11：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例安置房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）安置房施工面積（萬(wàn)平）安置房建安投資（億元）樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎2023E10%1342537403161201812024E20%268410733623144918117252025E30%4026161067092684335513422026E25%3355134273802952369014762027E15%201380553672147268410732023-2027E100%134185367234829393117414696中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表12：21個(gè)特大超大城市城中村改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例拉動(dòng)商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）商品房施工面積（萬(wàn)平）商品房建安投資（億元）樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎2023E10%268107813240162024E20%5372157252903621452025E30%80532213425376712682026E25%67126814765907382952027E15%40316110734295372152023-2027E100%26841073469618792348939中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表13：21個(gè)特大超大城市城中村改造拉動(dòng)改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例新建商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）商品房施工面積（萬(wàn)平）商品房建安投資（億元）樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎2023E10%80622150241964512093222024E20%1612543002176858051088429022025E30%24187645040312107502015653752026E25%20156537544343118252217159122027E15%1209332253224986001612543002023-2027E100%8062321499141090376247054518812中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表14：21個(gè)超大特大城市城中村改造整治提升部分拉動(dòng)的建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例整治新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）整治提升部分建安投資（億元）樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎2023E10%268743005378602024E20%53758600107517202025E30%806212900161225802026E25%671910750134421502027E15%4031645080612902023-2027E100%268744299953758600中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，測(cè)算結(jié)果為：在樂(lè)觀情形下，預(yù)計(jì)2023-2027年共計(jì)拉動(dòng)建安投資9.0萬(wàn)億元；時(shí)間安置房建安投資（億元）貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資（億元）改造地塊新建商品房建設(shè)投資（億元）整治提升部分建安投資（億元）時(shí)間安置房建安投資（億元）貨幣化安置居民購(gòu)買商品房建安投資（億元）改造地塊新建商品房建設(shè)投資（億元）整治提升部分建安投資（億元）拉動(dòng)房地產(chǎn)投資（億元）樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎2023E2018140161209322537860198812792024E1811725362145108842902107517201413354922025E33551342671268201565375161225802579495652026E36901476738295221715912134421502794398342027E2684107353721516125430080612902015168782023-2027E11741469623489397054518812537586009000933048中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，2023-202764.512.9=2016-2022/15.1%20232027100.5%2.0%表16：2023-2027年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額測(cè)算時(shí)間商品房新增需求（億平）商品房銷售價(jià)格測(cè)算（元/平）商品房銷售額測(cè)算（億元）房地產(chǎn)投資（億元）ABC=A*BD=C*84.9%2023E13.34103041374471167472024E13.34107901438941222232025E13.30113361507721280652026E12.31118821462401242152027E12.23123921515831287532023-2027E合計(jì)64.52-7299366200042023-2027E平均值12.90-145987124001國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，21520232027年，211.7%20.1%、2251554514575、7.9%、5.3%，5年累計(jì)占比為5.3%。表17：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用測(cè)算時(shí)間非線性改造比例設(shè)定拉動(dòng)建安投資（樂(lè)觀測(cè)算，億元）拉動(dòng)建安投資（謹(jǐn)慎測(cè)算，億元）占全國(guó)房地產(chǎn)投（算）占全國(guó)房地產(chǎn)投資的比重（謹(jǐn)慎測(cè)算）2023E10%198812791.7%1.1%2024E206%4.5%2025E30%25794956520.1%7.5%2026E25%27943983422.5%7.9%2027E15%20151687815.7%5.3%2023-2027E合計(jì)100%900093304814.5%5.3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，I35城，2021213555293742141.3412.14.419.5%7.2%。表18：35城2023-2027年累計(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算項(xiàng)目21城拉動(dòng)房地產(chǎn)投資（億元）調(diào)節(jié)系數(shù)35城拉動(dòng)房地產(chǎn)投資（億元）2023-2027E合計(jì)樂(lè)觀測(cè)算謹(jǐn)慎測(cè)算35城/21城房地產(chǎn)投資總額樂(lè)觀測(cè)算占全國(guó)房地產(chǎn)投資謹(jǐn)慎測(cè)算占全國(guó)房地產(chǎn)投資90009330481.3412080919.5%443567.2%Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中指數(shù)據(jù)庫(kù)，2、拉動(dòng)基建配套投資測(cè)算201620%10%22%（7∶2=拉動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額*2/72023-202725717情形下，預(yù)計(jì)2023-2027年共計(jì)拉動(dòng)配套基建投資9442億元。表19：21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年基建配套投資的拉動(dòng)作用測(cè)算時(shí)間非線性改造比例設(shè)定拉動(dòng)建安投資（樂(lè)觀測(cè)算，億元）拉動(dòng)建安投資（謹(jǐn)慎測(cè)算，億元）拉動(dòng)基建配套投資（樂(lè)觀測(cè)算，億元）拉動(dòng)基建配套投資（謹(jǐn)慎測(cè)算，億元）2023E5%198812795683652024E10%141335492403815692025E25%257949565737027332026E30%279439834798428102027E10%201516878575719652023-2027E合計(jì)100%9000933048