論我國物權(quán)法上的不動產(chǎn)物權(quán)及登記制度

論我國物權(quán)法上的不動產(chǎn)物權(quán)及登記制度

一、大陸法系國家不動產(chǎn)登記制度功能的法律定位大陸法系國家的國家監(jiān)察制度是國家權(quán)力機(jī)構(gòu)通過公共文件，證明法律行為和相關(guān)法律事實的，并賦予其真實性和合法性的制度。在大陸法系國家,不動產(chǎn)物權(quán)變動和不動產(chǎn)登記制度功能的發(fā)揮與公證制度的配合及公證人的參與是分不開的。無論實行何種物權(quán)變動的立法模式或者登記制度,各國均從立法上強(qiáng)調(diào)公證人在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用。實踐中公證人已成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。(一)法國的登記制度法國是意思主義物權(quán)變動模式和不動產(chǎn)契約登記制的代表。由于法國實行意思主義物權(quán)變動模式,不動產(chǎn)物權(quán)變動在當(dāng)事人意思表示一致時,物權(quán)變動即發(fā)生效力,然而,該意思表示對于其他人是沒有效力的。物權(quán)變動的意思表示必須在公共登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,從而達(dá)到對抗第三人的目的。同時,由于法國實行契約登記制,登記機(jī)關(guān)所登記的是當(dāng)事人之間導(dǎo)致物權(quán)變動的債權(quán)契約。在法律上,登記只有公示效力,并無確權(quán)效力,更無公信力。法國的不動產(chǎn)登記并不意味著可以根據(jù)登記簿推定權(quán)利的真實性,作為第三人幾乎無法對登記契約及相關(guān)物權(quán)變動的真實性和合法性作出正確判斷。針對上述問題,法律作出補(bǔ)充規(guī)定,只有真實的契約,才能進(jìn)行登記。法國民法典中1955年1月4日的法令對不動產(chǎn)登記制度作出了具體、詳細(xì)的規(guī)定。該法令第4條規(guī)定,只有經(jīng)過認(rèn)證的行為,才能交抵押登記機(jī)關(guān)予以公示。雖然公證書只是認(rèn)證的一種形式,但其本身所具有的真實性和可靠性與公示的要求是完全一致的。公證人的作用并不終止于出具公證書,根據(jù)法國1954年法令第32的規(guī)定,公證人須辦理公證證書的登記申請程序。1可以說在法國與不動產(chǎn)有關(guān)的契約的審訂和登記均由公證人負(fù)責(zé)。由于有公證人的參與,實際上登記的準(zhǔn)確性和公示效力并沒有因登記審查的形式性而降低?；诮灰装踩Ｗo(hù)的需要,隨著時間的推移,不動產(chǎn)公示和公證行為之間的聯(lián)系不斷擴(kuò)大和加強(qiáng),以至于在某種意義上講,在法國對于設(shè)定或轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)權(quán)利的法律行為的調(diào)整,公證人的作用比登記機(jī)關(guān)的登記人員更加重要。(二)德國不動產(chǎn)登記的公證性德國是形式主義物權(quán)變動模式和不動產(chǎn)權(quán)利登記制的代表。德國民法典第313條規(guī)定:當(dāng)事人一方以讓與或者受讓土地所有權(quán)為義務(wù)的合同,需經(jīng)公證人公證。第925第1款規(guī)定:根據(jù)第873條的領(lǐng)土完整在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時應(yīng)當(dāng)由出讓人與受讓人訂立協(xié)議的,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)同時到場向主管登記處表示。在不影響其他登記處權(quán)限的情況下,允許任何公證人接受協(xié)議讓與。2此外民法典第311條、第515條、第2042條等都對法律行為作出了強(qiáng)制性的公證要求。德國的不動產(chǎn)登記與法國不同,德國實行權(quán)利登記制,即登記除公示效力外,還有物權(quán)變動的確定效力,登記有公信力。在不動產(chǎn)登記中,只要登記申請人提供的資料能夠符合土地登記條例中對登記程序規(guī)定的條件,登記機(jī)關(guān)即將其納入登記,而對申請人與相對人的關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示不予審查。即使登記人員對債權(quán)行為有疑問,主動對債權(quán)行為進(jìn)行審查,登記人員只能將疑問通知登記申請人,而無權(quán)因此拒絕受理登記申請。實踐中,德國不動產(chǎn)登記的形式審查主義,并沒有導(dǎo)致大量錯誤登記,不動產(chǎn)登記的公信力也沒有降低。根據(jù)德國民法典第313條的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)契約必須由公證人公證,否則債權(quán)契約無效,因此,在登記提出之前,公證人已經(jīng)完成了對于債僅契約的實質(zhì)性審查。至于物權(quán)行為,德國民法典并沒有強(qiáng)制公證的規(guī)定,但是由于有民法典925條規(guī)定除登記機(jī)關(guān)外,公證人也有權(quán)接受物權(quán)合意,以及德國不動產(chǎn)法29條對于認(rèn)證的強(qiáng)制性規(guī)定,所以在德國實務(wù)上,債權(quán)契約、物權(quán)合意、利害關(guān)系人同意登記的承諾及登記承諾,通常在公證人面前以同一個證書做成,德國不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和公信力,實際上是由公證人和登記人員共同保障的。(三)登記階段的效力審查瑞士是折中主義物權(quán)變動模式和不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的代表。在不動產(chǎn)物權(quán)變動上,瑞士沒有完全接受德國的物權(quán)行為理論(尤其是物權(quán)行為的無因性),而是采取了折中主義立法模式;在不動產(chǎn)登記上,如同德國,瑞士實行權(quán)利登記制,但是登記人員也不對登記申請進(jìn)行實質(zhì)審查。根據(jù)瑞士民法典,公證是不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為的生效條件,也是進(jìn)行登記的必備條件。瑞士民法典第657條第1款規(guī)定,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的契約,不經(jīng)公證,無約束力。第680條第2款規(guī)定,不動產(chǎn)法定所有權(quán)的限制,因法律行為而廢除或變更,非經(jīng)公證并在不動產(chǎn)登記簿登記不生效力。在登記階段,登記人員對于原因關(guān)系的審查,其重點是確定原因關(guān)系是否履行了必要的形式。瑞士民法典第965條第1款規(guī)定:不動產(chǎn)登記簿上的處分,諸如登記、變更、涂銷,不論何種情形,僅得依據(jù)處分權(quán)利證書和法律原因書證為之;第3款規(guī)定:法律原因的書證,即生效的必要條件已具備的書證。3如前所述,對于轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)、設(shè)定土地負(fù)擔(dān)和土地?fù)?dān)保等的債權(quán)的法律行為,其生效的所需要的條件是公證。由此可見,登記人員只須對登記申請作出形式審查,即原因行為是否進(jìn)行了公證。在瑞士,公證是登記公信力的前提,公證人首先對不動產(chǎn)登記的原因行為進(jìn)行了審查,同時,公證書使得登記的程序得以簡化和迅速完成。(四)公證法中的債權(quán)條臺灣當(dāng)局通過民法修正,將公證人制度引入不動產(chǎn)物權(quán)變動。這對我國物權(quán)法的制定具有啟示意義。臺灣地區(qū)多年來一直實行法院公證人制度,但近年以來,法院公證人數(shù)量已經(jīng)不能滿足實際的需要,臺灣當(dāng)局遂于1999年4月21日修正了公證法,并引入了民間公證人制度。公證法第1條第1項規(guī)定,公證事務(wù),由法院公證人或民間公證人辦理之。根據(jù)規(guī)定,修正后的公證法及其實施細(xì)則已經(jīng)于2001年4月21日生效。2000年4月26日,臺灣當(dāng)局對其民法典的債權(quán)篇進(jìn)行了修正,增加了第166條第1項。該項內(nèi)容為:契約以負(fù)擔(dān)不動產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移、設(shè)定或變更之義務(wù)為標(biāo)的者,應(yīng)有公證人作成公證書。該條新增內(nèi)容的目的在于將公證制度引入不動產(chǎn)物權(quán)變動。關(guān)于新增166-1條的立法說明書如下:不動產(chǎn)物權(quán)具有高度經(jīng)濟(jì)價值,訂立契約約定負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)、設(shè)定或變更不動產(chǎn)物權(quán)之義務(wù)者,不宜輕率。為求當(dāng)事人締約時能審慎衡酌,辨明權(quán)義關(guān)系,其契約應(yīng)由公證人作成公證書,以杜事后之爭議,而達(dá)成保障私權(quán)及預(yù)防訴訟之目的。參考德國民法第313條第1項及瑞士債務(wù)法第216條第1項之法例,而增訂第1項規(guī)定。為了公證人制度能夠滿足實際的需要,臺灣當(dāng)局確立了民間公證人制度。在民法典實施多年之后,臺灣當(dāng)局為了將公證制度引入不動產(chǎn)物權(quán)變動,不得不修正民法典。臺灣當(dāng)局上述立法上的變化值得我們思考和借鑒。二、中國現(xiàn)行《法律糾紛》對房地產(chǎn)權(quán)利變化制度的選擇由梁慧星教授組織的中國物權(quán)法研究課題組,在其起草的物權(quán)法草案建議稿中,為不動產(chǎn)物權(quán)變動確立了下列原則。(一)原因行為原則下的原因區(qū)分原則根據(jù)現(xiàn)有法律的規(guī)定和當(dāng)前法學(xué)理論界多數(shù)人對于物權(quán)行為的認(rèn)識,草案沒有采用物權(quán)行為理論,以及物權(quán)行為的獨立性、無因性原則。草案采用了原因行為(而不是物權(quán)行為)的概念,并確立了原因行為與物權(quán)變動的區(qū)分原則。草案第7條規(guī)定:以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為,自合法成立之時生效。所謂原因行為就是當(dāng)事人之間的債權(quán)行為。(二)不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效條件草案遵從大陸法系國家的立法傳統(tǒng)將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法,并以登記作為物權(quán)變動的生效條件。草案第24條規(guī)定:設(shè)定、移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)的,受讓人自登記時取得指定的物權(quán)。草案第25規(guī)定:變更不動產(chǎn)物權(quán)的,必須納入登記。草案第26條規(guī)定:拋棄不動產(chǎn)物權(quán)的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)表示拋棄物權(quán)的意思,并進(jìn)行涂銷登記。(三)不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法評析所謂公信,是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。權(quán)利正確性推定。草案第28條規(guī)定:在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)時,推定某人享有該項權(quán)利。在不動產(chǎn)登記簿上涂銷某項物權(quán)時,推定該項權(quán)利消滅。草案第29條規(guī)定:以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權(quán),不受任何人追奪。4通過對草案中上述關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本原則的分析,我們有理由得出這樣的結(jié)論:關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的變動,草案采納了折中主義物權(quán)變動立法模式和權(quán)利登記制。即不動產(chǎn)物權(quán)變動=原因行為(債權(quán)行為)+不動產(chǎn)登記(權(quán)利登記制)。三、中國的法律建議將公法制度引入房地產(chǎn)權(quán)利的變更從上述情況來看,草案并未確定不動產(chǎn)物權(quán)變動的公證制度,我們應(yīng)當(dāng)遵循大陸法系國家的立法經(jīng)驗,將公證人制度引入不動產(chǎn)物權(quán)變動。(一)公示內(nèi)容為虛假、無效的、撤銷雖然各國的不動產(chǎn)公示的內(nèi)容及其在物權(quán)變動中的效力不同,但公示原則已經(jīng)是各國不動產(chǎn)物權(quán)變動立法上普遍堅持的原則。在契約登記國家,公示的內(nèi)容是原因行為本身,雖然公示的內(nèi)容沒有公信力,但公示是物權(quán)人對抗第三人的條件,同時也起到保護(hù)第三人的作用。如果公示的內(nèi)容是虛假的、無效的或可撤銷的,公示就必然失去其準(zhǔn)確性,進(jìn)而喪失其對抗效力和通過公示保護(hù)第三人的作用。在實行權(quán)利登記制的國家,公示的內(nèi)容不是原因行為,而是物權(quán)變動本身。然而物權(quán)變動是原因行為的結(jié)果,如果原因行為是虛假的、無效的或可以撤消的,所公示的物權(quán)變動自然失去了存在的基礎(chǔ),公示的公信力只能以蒼白的法律為支撐,長此以往公示的公信力必然大為減弱。如果公示喪失了準(zhǔn)確性和公信力,公示作為一項制度所應(yīng)具有的兩大價值,即交易安全和交易效率,必然蕩然無存。公證人對于原因行為的審查和公證,保證了原因行為的真實性和合法性。規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效,可以將虛假的、無效的或可以撤銷的原因行為有效地排除在公示之外,進(jìn)而保證了公示的準(zhǔn)確性。另一方面,公證書本身所具有公信力,為不動產(chǎn)登記的公信力提供有效的保證。(二)原因行為法律評價和實質(zhì)審查機(jī)制的作用不動產(chǎn)登記制度作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法,無論是在實行對抗主義登記制的國家,還是實行實質(zhì)主義登記制的國家,均發(fā)揮著舉足輕重的作用。根據(jù)我國物權(quán)法草案的規(guī)定,不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動生效的條件,同時草案賦予登記以公信力。為了使不動產(chǎn)登記制度能夠發(fā)揮其在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的預(yù)想的功能,針對中國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀,草案的起草者提出未來的不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)五個統(tǒng)一:統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書。五個統(tǒng)一有利于登記制度的完善,但是,任何一項法律制度都必須在其他制度的配合之下發(fā)生作用,完善的不動產(chǎn)登記制度需要公證的參與。草案選擇權(quán)利登記制作為在不動產(chǎn)登記制。權(quán)利登記制是對物權(quán)變動的登記,而不僅是對原因行為的公開。由于物權(quán)變動是原因行為的結(jié)果,對物權(quán)變動的登記必然以對原因行為的法律評價為基礎(chǔ)。所謂法律評價不僅要求對原因行為的真實性做出評價,更重要的是對其合法性的評價。除了對原因行為作出法律評價之外,還必須從復(fù)雜的原因行為之中抽象出所包含的物權(quán)變動。毫無疑問,如果對原因行為的法律評價及對其中物權(quán)變動的抽象概括,全部由登記人員單獨完成,對于登記人員的要求,特別是法律素質(zhì)的要求,將不低于對普通法官的要求?？紤]到現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)及目前法院的沉重負(fù)擔(dān),中國未來的登記機(jī)關(guān)不可能附屬于法院,必然沿用現(xiàn)在的行政機(jī)關(guān)登記的模式。登記人員的身份決定了登記人員不具備單獨完成實質(zhì)性登記審查的條件。如果物權(quán)法規(guī)定登記必須對登記申請進(jìn)行實質(zhì)審查,除了登記的準(zhǔn)確性和公信力受到威脅外,還可能導(dǎo)致兩方面的副作用。其一,就實質(zhì)審查是一種權(quán)力而言,登記人員權(quán)力過大,從而導(dǎo)致國家公權(quán)力對申請人私權(quán)的侵害。其二,就實質(zhì)審查是一種義務(wù)而言,登記人員承擔(dān)了繁重的審查義務(wù),此種義務(wù)甚至超出其能力特別法律素質(zhì)之外,結(jié)果是登記人員因懼怕作出錯誤登記而承擔(dān)責(zé)任造成登記效率低下,所以實踐中對登記機(jī)關(guān)的工作效率頗有微詞。如果由公證人對物權(quán)變動的原因行為進(jìn)行公證,并允許公證人代理申請人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請,不僅有利于提高登記的準(zhǔn)確性和公信力,而且可以有效克服登記人員實質(zhì)審查所產(chǎn)生的副作用。(三)對事實物權(quán)的特別保護(hù)有學(xué)者指出在物權(quán)法中貫徹公示原則后,必然會有法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分,即已經(jīng)納入登記的物權(quán)為法律物權(quán),真正權(quán)利人的物權(quán)為事實物權(quán)。該區(qū)分具有重要的理論意義和實踐意義。草案賦予登記以公信力,是為了保護(hù)善意第三人,由于善意第三人是交易秩序的化身,因此賦予登記以公信力,實際是對交易秩序、交易安全的保護(hù)。需要指出的是,所謂公信力原則,只有在登記發(fā)生錯誤時才適用,即當(dāng)法律物權(quán)與事實物權(quán)不符時才適用。所以登記公信力是以犧牲事實物權(quán)為代價的?？紤]到不動產(chǎn)的特殊性,在不動產(chǎn)物權(quán)變動中,對于事實物權(quán)的損害,和對于善意第三人利益的損害,同樣會對社會和個人造成不利影響。為了避免對事實物權(quán)的損害,法律制定時應(yīng)當(dāng)對事實物權(quán)給予特別的保護(hù),以彌補(bǔ)公信力原則的不足,盡量減少實施公信力原則所付出的代價。根據(jù)各國的立法經(jīng)驗,對事實物權(quán)的保護(hù),可以從兩方面進(jìn)行,即預(yù)防與補(bǔ)救。就預(yù)防而言,德國和瑞士等國家,一方面殫精竭慮地完善不動產(chǎn)登記制度,并對登記程序采取極其慎重的態(tài)度,另一方面在不動產(chǎn)物權(quán)變動中引入公證制度。就補(bǔ)救而言各國大都制定了異議登記、更正