寧波萬科項目報告

目錄第一局部宏觀經濟分析3一、經濟開展分析3二、產業(yè)結構分析4三、消費需求分析5四、對外交通分析6五、城市規(guī)劃分析7六、寧波市未來3-5年經濟開展趨勢結8第二局部寧波房地產市場分析9一、整體市場分析91、投資總量：高速增長合理控制92、成交價格：穩(wěn)步上升結構合理103、成交量：穩(wěn)中有升短期波動11二、板塊市場分析13(一)姚江板塊市場分析151、區(qū)位分析152、供求分析153、市場特征分析154、2006年土地供給19(二)科技園區(qū)板塊市場分析211、區(qū)位212、市場供求213、市場特征214、2006年土地供給25〔三〕鄞州中心板塊市場分析261、區(qū)位分析262、供求分析263、市場特征分析264、2006年土地供給30三、消費者需求分析32(一)客戶特征分析32(二)客戶需求分析：自住為主差異不大32(三)客戶分析結論35四、未來市場主要開發(fā)區(qū)域36第三局部競爭市場分析38一、競爭研究目的38二、競爭工程定義38三、競爭個案篩選38四、競爭個案分析39〔1〕工程一都市森林39〔2〕工程二青林灣45〔2〕工程三萬達國際廣場51第一局部宏觀經濟分析一、經濟開展分析GDP總量——位居長三角前列16個城市排第五寧波市這幾年國民經濟快速開展，國民生產總值持續(xù)增長。2005年全市實現(xiàn)生產總值2446.4億元，經濟的規(guī)模和總量健康穩(wěn)步開展，給寧波房地產業(yè)奠定了穩(wěn)固的市場環(huán)境并創(chuàng)造了良好的開展空間。寧波GDP在長三角主要城市中排列第五,已經超過了南京等城市,經濟的快速開展已使寧波正步入長三角上游城市行列。圖1-1-1：寧波市歷年GDP情況及增長率數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局網站表1-1-1：長三角主要城市GDP總量及排名表排名城市GDP(億元)排名城市GDP(億元)1上海91449常州1302.212蘇州4026.5210臺州1247.433杭州2918.6111嘉興1156.134無錫280512揚州9225寧波2446.413鎮(zhèn)江833.396南京241314泰州819.67南通1472.0815湖州640.058紹興1440.4816舟山272數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局網站二、產業(yè)結構分析產業(yè)結構——第二產業(yè)為主導，第三產業(yè)穩(wěn)步增長第二產業(yè)是寧波市的支柱產業(yè)，2005年份額到達55.3%。第三產業(yè)穩(wěn)步增加，從2004年的37.27%提高到2005年的39.4%。寧波市的三產產業(yè)結構分布逐漸趨于合理化，第二產業(yè)的快速開展，促進第三產業(yè)的跟進，從而有效提高當?shù)亟洕_展水平。圖1-2-1：歷年寧波三大產業(yè)結構比重分布比照圖數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局網站產業(yè)規(guī)劃目前寧波市國民經濟的主要支柱為第二產業(yè)，打造先進制造業(yè)，產業(yè)規(guī)劃在未來幾年中重點建設石化、能源、鋼鐵、造紙、汽車、服裝、家電、電子八大產業(yè)，從而推進支柱產業(yè)集群化開展。從寧波市未來產業(yè)開展定位來看，一方面積極拓展與周邊城市相銜接的產業(yè)鏈，如開展與上海相照應的石油化工產業(yè)；另一方面，積極開展起輔助作用的下游產業(yè)以及高新技術產業(yè)，如汽車零配件和電器元件等；同時繼續(xù)扶持當?shù)刂еa業(yè)，化纖紡織產業(yè)和船舶制造產業(yè)。隨著杭州灣大橋的開通，將大大縮短寧波和上海的距離，促進寧波與上海產業(yè)的快速銜接，加快城市經濟的開展。同時，產業(yè)的開展，將吸引大量外來人口的導入，對住房的需求將在很大程度上促進當?shù)胤康禺a的開展。三、消費需求分析人均可支配收入位居長三角前三居民消費水平較高寧波2005年末市區(qū)居民人均可支配收入到達17408元，在長三角各城市中僅次于上海和臺州之后位居第三，市區(qū)居民人均消費性支出為11758元，總體消費水平較高。隨著這些年收入水平的迅速增加，居民的消費也迎來升級換代的頂峰，對住房的需求也從自住升級為改善性住房需求。2005年寧波市區(qū)居民人均住房使用面積到達了18.4平方米。住房需求層次的提高促進當?shù)胤康禺a市場的快速開展。圖1-3-1：寧波市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局網站表1-3-1：長三角主要城市人均可支配收入排名表排名城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)排名城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)1上海186459舟山155242臺州1831310湖州153753寧波1740811南京149974紹興1731912常州145895杭州1660113鎮(zhèn)江123946蘇州1627614南通123847嘉興1618915揚州113798無錫1600516泰州11122數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局網站四、對外交通分析寧波地處長三角的南翼，是上海大都市圈的有機組成局部。隨著杭州灣跨海大橋及南連接線、繞城高速公路西段和東段、大矸疏港高速港區(qū)延伸段、穿山疏港高速公路、舟山大陸連島工程寧波連接線等的建成通車，寧波將全面形成以寧波市城區(qū)為中心的“213〞高速交通圈，即到上海、杭州、金華、溫州、舟山方向的兩小時、市域1小時、市區(qū)30分鐘交通圈。寧波市區(qū)域關系圖另外寧波港瀕臨東海，是為數(shù)不多的世界億噸大港，與港口配套的大交通集疏運和物流體系完善，對外可輻射東南亞、歐美及世界各地，對內輻射范圍包括上海、江蘇、浙江、江西、安徽、山東、福建、湖南、湖北、河南等省市的全國大多數(shù)地區(qū)。隨著寧波杭州灣跨海大橋的建成通車，屆時，寧波與上海將僅有2小時的車程，寧波將會進一步融入到大上海這個經濟圈之中。寧波未來開展的方向將是長三角南翼經濟中心，國際性大都市，城市的功能定位將有助于寧波市經濟的快速增長，同時帶動房地產市場的繁榮。五、城市規(guī)劃分析寧波市總體規(guī)劃圖城市性質及職能寧波市的城市性質是現(xiàn)代化國際港口城市，國家歷史文化名城，長江三角洲南翼經濟中心。上海國際航運中心的深水樞紐港及大型遠洋集裝箱轉運中心，東南沿海大宗散貨物資的中轉基地；長江三角洲南翼貿易、物流中心，東南沿海重要工業(yè)基地；浙江省貿易口岸和金融中心、新科技中試基地、文化旅游基地和省教育副中心；具有江南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)型城市。用地規(guī)模至2023年中心城市用地規(guī)?？刂圃?25.86km2，比現(xiàn)狀增加43.22km2，其中占用耕地2803公頃。耕地占用量根據(jù)前五年的中心城市建設開展實際用地占用耕地的比重，以及對規(guī)劃期內中心城市開展用地的預測分析確定。2023年城市建設用地192平方公里，2023年城市建設用地為264平方公里。遠景城市建設用地控制在500平方公里。中心城開展方向與空間結構中心城呈“一心二帶三片多點〞組團式格局，各片以快速交通相連。以海岸線、三江為軸線，沿海為產業(yè)開展空間，沿三江為生活開展空間，三片之間以生態(tài)綠地隔離，形成“一心二帶三片多點〞組團式空間結構。一心：即以三江片為核心；二帶：北侖、鎮(zhèn)海產業(yè)帶，三江生活帶；三片：三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片；多點：中心城外圍城鎮(zhèn)，包括慈城、高橋、集仕港、古林、姜山、五鄉(xiāng)、郭巨、九龍湖。六、寧波市未來3-5年經濟開展趨勢結寧波是國家和華東地區(qū)重要能源、原材料基地和出口貿易加工區(qū)，是長江三角洲地區(qū)區(qū)域中心城市，是浙江省經濟開展中心，更是中國進一步對外開放的沿海港口城市。2004年度寧波經濟指標綜合測評在全國200多個地級以上城市中名列第8位，城市綜合實力排名第18位。被聯(lián)合國評估為中國最具開展前途的城市之一。在“十一五〞規(guī)劃中，寧波將自己定位為長三角南翼經濟中心的地位。該定位明確了寧波在長三角經濟開展中的地位，防止了與杭州、蘇州等城市的競爭，必將能取得比擬快的開展?？梢灶A見，將來的寧波會成為長三角南部一個經濟實力雄厚、對外開放度高的現(xiàn)代化國際城市，未來3-5年城市經濟將呈現(xiàn)快速平穩(wěn)的開展。第二局部寧波房地產市場分析一、整體市場分析1、投資總量：高速增長合理控制自2000年以來，寧波市房地產投資一直處于高速增長的狀態(tài)，到2003年到達頂峰，同比增長46.27%。寧波房地產開展的總體趨勢是由整體需求拉動形成的，但是短期的快速增長使整體市場出現(xiàn)了局部過熱的態(tài)勢，國家宏觀調控之后，2004-2005年雖然總量依然增長，但增幅開始回落。圖2-1-1：1999-2005年寧波房地產開發(fā)投資圖數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局表2-1-1：長三角局部城市房地產投資開發(fā)比照〔單位：億元〕城市上海杭州南京寧波無錫常州揚州投資額1246.86407.96296.14244.26226.79114.373.14數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局寧波市這幾年的房地產開發(fā)投資增長較快，但從總量分析，與杭州還有較大的差距，按照寧波城市定位和目前的開展趨勢分析，其后市空間很大。2、成交價格：穩(wěn)步上升結構合理近幾年寧波的房產市場開展速度飛快，商品住宅價格上漲幅度較大，由2001年的2300元/平方米一直上升到了2005年的5900元/平方米左右，價格上漲一倍多。近期寧波市商品住宅成交均價穩(wěn)定在5850元/平方米左右。位于三江交匯點周邊地區(qū)的老三區(qū)〔海曙區(qū)、江東區(qū)和江北區(qū)〕中心區(qū)房地產開發(fā)較為成熟，地段價值也最為明顯。作為一個傳統(tǒng)的居住區(qū)域，老三區(qū)新開發(fā)的樓盤銷售情況根本都比擬良好，而且同品質樓盤比其他區(qū)要貴1000～2000元，新盤價格大致在8000元～10000元/平方米之間。作為后起之秀，鄞州區(qū)中心區(qū)板塊〔區(qū)政府周邊〕也是目前市場的一大熱門。鄞州區(qū)是寧波市中心最接近的區(qū)域，隨著“鄞州中心區(qū)〞概念的提出，在鄞州居住的人口不斷增加，中心區(qū)將在近兩年內打造兩個大型商業(yè)中心，以滿足新城區(qū)急劇增加的市民生活購物需求，更拉動了房地產市場升溫。隨著周邊生活配套的不斷完善，居住氣氛將越來越好，人氣也會越來越旺。近期新盤房價大致在6200～7500元/平方米。圖2-1-2：2002-2005年數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產3、成交量：穩(wěn)中有升短期波動表2-1-2：月份一手房成交量〔套〕二手房成交量〔套〕2005.12195115542006.110838402006.290610562006.3192219532006.4191821792006.5268920632006.616622213從2005年1月到2006年6月寧波市六區(qū)的銷售量走勢來看，自2005年宏觀調控開始，當年5-8月份的成交量大幅萎縮，消費壓抑。由于剛性需求的大量存在，05年下半年成交量迅速回復。在06年1、2月傳統(tǒng)銷售淡季后，3-5月成交量急劇放大，變化明顯。但隨著近期“國六條〞等政策的相繼出臺，新一輪宏觀調控下，成交又開始出現(xiàn)了下滑。圖2-1-3：2005.1-2006.6年數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產4、出讓土地分析數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產數(shù)據(jù)來源：寧波市國土資源局2003年寧波市土地供給量是最多的，以后逐年減少，2005年最少，僅為99.19萬平方米，這與2005年國家對房地產市場的宏觀調控政策是分不開的。從2003年到2006年上半年，寧波市共成功出讓土地98宗，面積531.57萬平方米。其中，住宅用地339.84萬平方米，商業(yè)用地53.46萬平方米，辦公用地80.68平方米，其他用地57.59平方米。數(shù)據(jù)來源：寧波市國土資源局已出讓土地來看，江東區(qū)出讓的用地是最多的，三年共出讓用地146.49萬平方米，其次是海曙區(qū)，三年共出讓用地99.21萬平方米。而從出讓的住宅用地來看，海曙區(qū)三年來出讓的住宅用地最多，為65.24萬平方米，其次是鄞州區(qū)，為62.98萬平方米。隨著市中心區(qū)域可公告出讓用地的減少，鄞州區(qū)必將成為住宅用地出讓面積最多的區(qū)域。二、板塊市場分析根據(jù)寧波主城區(qū)樓盤分布現(xiàn)狀，寧波的房地產市場主要可以分為姚江、科技園區(qū)和鄞州中心三大板塊市場，其中，鄞州中心板塊是這兩年寧波住宅市場的主要開發(fā)集中地，北部主要集中在余姚江兩側及新三江片區(qū)域，東部在科技園區(qū)附近，西部因為開發(fā)工程很少，因此不列為分析的范圍，各板塊房地產市場區(qū)位如下：姚江板塊姚江板塊鄞州中心板塊科技園區(qū)板塊寧波板塊市場特征：〔1〕姚江板塊該區(qū)域開發(fā)工程以10-30萬平方米的規(guī)模大盤為主，產品以多層和小高層居多，沿余姚江兩側是目前該區(qū)域市場開發(fā)的重點。板塊在售樓盤價格跨度較大，最高是沿日湖周邊的高檔工程，平均價格在8000元/平方米左右，新三江片區(qū)域6200-6500元/平方米之間，而姚江西側沿線根本在5700-5800元/平方米高層，沿江景觀房源整體價格一般高于無景觀房源。余姚江北側的樓盤房型相比照擬平均，中小戶型比擬多，而南岸區(qū)域的樓盤那么以大戶型為主，包括青林灣等超級大盤在內主力戶型面積都在130平方米以上。板塊客戶以海曙區(qū)本地客戶為主，局部來自于江東、鄞州區(qū)，購房需求以婚房等剛性需求及改善型為主，而日湖周邊高檔公寓樓盤的需求對象主要以寧波本地私營業(yè)主、政府公務員和局部中產階層為主，購置別墅的以企業(yè)高管、外籍教師等居多?！?〕科技園區(qū)板塊科技園區(qū)板塊在售樓盤規(guī)模普遍在10萬平方米以下，總規(guī)模50萬平方米的BOBO城是目前科技園區(qū)板塊唯一的超級大盤?？萍紙@區(qū)板塊目前在售樓盤以小高層和小高層為主，二者份額到達80%以上，域沿江樓盤的銷售價格在6000元左右，近園區(qū)周邊價格略低，在5500元左右。該區(qū)域內房型分布相比照擬平均，主力戶型面積段集中在80-100平方米和130-150平方米兩個區(qū)間段，150平方米以上的大戶型比重也較高，北部濱江區(qū)域靠近科技園區(qū)和國際汽車城，因此，汽車城和園區(qū)內職工以及周邊的學校老師(萬里國際學校、體校等)是該區(qū)域的主力購房群體，此外，由于甬江南岸未來將開發(fā)成高檔聚居區(qū)，因此，局部政府公務員及私營業(yè)主也會選擇在此區(qū)域購房?！?〕鄞州中心板塊鄞州區(qū)是寧波南部新區(qū)住宅市場的開發(fā)重心，其開發(fā)量和銷售份額在寧波整體市場所占比重直線上升，全國知名開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，依托商務中心和科教資源的優(yōu)勢，鄞州板塊住宅市場不斷升溫，開展前景被廣泛看好。鄞州板塊中樓盤規(guī)模普遍較大，萬達國際廣場、春江花城、紫郡等都是在30萬平方米以上的規(guī)模大盤。該區(qū)域的房型面積主要集中在100-150平方米之間，所占的比例達72%鄞州中心區(qū)域樓盤均價約7000-7500元/平方米左右，如萬達廣場和都市森林，宋紹橋附近樓盤的價格普遍在5600-6500元/平方米。在寧波整體市場中，鄞州中心區(qū)房價水平處于中上水平。區(qū)域購置群體以鄞州本地的公務員，企業(yè)中高收入階層、中產階層及私營業(yè)主為主，特別是中心區(qū)域的政務區(qū)的高層公務員和周邊的學校老師(寧波華茂外國語學院和金地英國幼兒園等)是該區(qū)域的主力購房群體。姚江板塊市場分析1、區(qū)位分析姚江板塊位于寧波余姚江兩側，包括新三江片區(qū)域。該區(qū)域北接杭州灣大橋，南通櫟社機場，是寧波城市開展格局的一個重心。該區(qū)的新開工住宅工程大多以大型樓盤為主，其中，新三江口地區(qū)將成為寧波又一個新興的高檔樓盤聚居區(qū)。2、供求分析姚江板塊目前在售住宅樓盤的供給總量92.48萬平方米，已銷售面積54.87萬平方米，供求比為1：0.59，未上市量〔含后續(xù)供給〕約為97.6萬平方米。該區(qū)域擁有余姚江、日湖、月湖等水景資源，在售樓盤大局部集中在余姚江兩側及日湖周邊。圖2-1-1：姚江板塊住宅總體供求狀況注：區(qū)域內主要在售樓盤匯總，統(tǒng)計時間截止為2006年8月底。3、市場特征分析產品類型分析圖2-1-2：姚江板塊產品類型分布該區(qū)域住宅以小高層和高層為主，其次是多層。由于該區(qū)域很多工程都沿余姚江開發(fā)，因此大多樓盤選擇了高層與小高層相結合的產品類型，以突出觀景效果。此外，在日湖周邊少數(shù)工程由于地段比擬稀缺，在湖周邊會安排設計一些聯(lián)排和獨幢別墅，但整體別墅所占比重較小。規(guī)模分析圖2-1-3：姚江板塊樓盤規(guī)模分布姚江板塊在售樓盤以規(guī)模大盤為主，在售工程中青林灣是目前寧波最大的住宅工程，總建面積100萬方，目前開發(fā)的是一期，此外，規(guī)模在11萬-30萬之間的樓盤占據(jù)了板塊總量的六成比重，這局部樓盤主要集中在姚江兩側。而日湖周邊和三江口地區(qū)的樓盤根本在10萬平方米左右。面積分析圖2-1-4：姚江板塊樓盤房型面積分布該板塊在售樓盤主力房型為130-150平方米的三房為主，比重占據(jù)37.3％，其次是80-120平方米面積段，約占30.6％，而150-190平方米的大戶型也占據(jù)了25.8％。該區(qū)域姚江北側的樓盤房型相比照擬平均，中小戶型比擬多，而南岸區(qū)域的樓盤那么以大戶型為主，包括青林灣等超級大盤在內主力戶型面積都在130平方米以上。典型樓盤房型去化分析表2-1-1：姚江板塊樓盤主力房型分布及去化情況樓盤名稱主力戶型面積比重總戶數(shù)銷售率去化周期青林灣〔一期b塊〕二房99-120三房130-175四房194-198復式302-308二房19%三房56%四房11%復式4%125744.8%2005年9月底至今日湖琴云三房131-140四房153-189聯(lián)排229-304三房35%四房58%聯(lián)排7%29760%2006年7月底至今日湖花園二房92-93三房130-134四房156-183獨幢700左右二房18%三房46%四房32%別墅4%48555%2006年6月至今維科水岸心境二房86-108三房129-140復式200-225二房37%三房53%復式10%86459%2005年11月至今北岸琴森三期三房109-145四房153-154三房69％四房31％64340%2005年12月至今天合家園二房93-102三房108-130四房130-140復式177-215二房39％三房35％四房19％復式4％93858%2006年4月至今該區(qū)在售樓盤主力房型平均銷售率在60%左右。日湖周邊的樓盤去化速度相對較快，這主要是因為地段優(yōu)勢和景觀資源稀缺所致。從銷售率看，日湖琴森和日湖花園由于地段稀缺性根本上在推出后2-3個月內就去化了60％左右。而青林灣一期B塊由于供給量相對龐大，且戶型面積較大，因此去化時間較長，目前所剩的房源主要集中小高層和沿江高層的大戶型上。價格分析姚江板塊在售樓盤價格跨度較大，最高是沿日湖周邊的高檔工程，平均價格在8000元/平方米左右，新三江片區(qū)域的價格在6200-6500元/平方米之間，而姚江西側沿線價格略低，根本在5700-5800元/平方米，個案中，多層的銷售價格略高于小高層、高層，而沿江景觀房源整體價格一般高于無景觀房源。圖2-1-5：姚江板塊主要樓盤價格分布客戶分析圖2-1-6：姚江板塊客戶分布該板塊客戶以海曙區(qū)本地客戶為主，局部來自于江東、鄞州區(qū)，此外，還包括鎮(zhèn)海、北倫、余姚等外區(qū)客戶，購房需求以婚房等剛性需求及改善型為主，由于該區(qū)域樓盤社區(qū)規(guī)模普遍較大，景觀效應和吸引力較為明顯。而日湖周邊高檔公寓樓盤的需求對象主要以寧波本地私營業(yè)主、政府公務員和局部中產階層為主，購置別墅的以企業(yè)高管、外籍教師等居多。表2-1-2：姚江板塊客戶購置力分析客戶類型物業(yè)選擇承受價格選擇面積客戶特征購置目的稅務、銀行等政府機關公務員多層、小高層6000-7000120-140對樓盤品質和質量要求高，對價格敏感度較低自住本地私營業(yè)主〔服裝、等〕小高層、高層7000-8000130-150收入較高，更注重小區(qū)環(huán)境和品質自住兼投資企業(yè)高管、外教老師等別墅8000-9000200-300投資為主，看重樓盤品質和地理位置，收入高且穩(wěn)定自住及投資本區(qū)改善型及局部外區(qū)客戶多層5500-600090-120重視社區(qū)及周邊交通及生活配套自住4、2006年土地供給表2-1-3：姚江板塊2006年出讓地塊匯總工程名稱地理位置規(guī)劃用途總占地面積〔平方米〕容積率可建面積〔平方米〕水上公園三期地塊黃家河以東、規(guī)劃濱江路以南住宅111904173498合計111904173498表2-1-4：物業(yè)名稱類別占地面積〔萬方〕建筑面積〔萬方〕產品類型銷售均價推案銷售率已銷售面積剩余未銷售面積青林灣一期住宅2056多層、小高層、高層、聯(lián)排567344.8%73089132995維科水岸心境住宅7.0216.29多層、小高層、高層、聯(lián)排551459%7300650425麗園馨都住宅6.817.5多層、小高層、高層658992%968418892南都花城住宅1728多層、小高層636190%295762178日湖琴云住宅3.687小高層、高層、聯(lián)排787960%2948519972日湖花園住宅613高層、獨幢874955%4156633873北岸琴森住宅14.130小高層、高層756940%3619755400天合家園住宅18.7530多層、小高層、聯(lián)排571858%7175052759天水家園住宅25.334多層、小高層、聯(lián)排619097%342751087外灘花園住宅5.69高層1081675%6299218473合計229.79548777376054科技園區(qū)板塊市場分析1、區(qū)位科技園區(qū)板塊位于江東區(qū)東北部，臨北侖港，西接三江口，東部新城的開發(fā)將給科技園區(qū)板塊帶來良好的開展機遇。2、市場供求科技園區(qū)板塊目前在售住宅樓盤的供給總量29.5萬平方米，已銷售面積為16.7萬平方米，供求比為1：0.56，未上市量約為49.56萬平方米。目前江東區(qū)環(huán)城路以內區(qū)域開發(fā)量逐步減少，主要開發(fā)都集中在北側的圖2-2-1：科技園區(qū)板塊住宅總體供求狀況注：區(qū)域內主要在售樓盤匯總，統(tǒng)計時間截至為2006年8月底3、市場特征產品類型分布圖2-2-2：科技園區(qū)板塊產品類型分布科技園區(qū)板塊目前在售樓盤以小高層和小高層為主，二者份額到達80%以上，這局部樓盤主要集中甬江南側，景觀房居多。多層主要在北側甬江沿線，以濱江花苑等為典型代表，江東板塊在售別墅工程不多，整體比重較小，除了科技園區(qū)中寧、桃園等幾個早期工程外，在售工程中大局部為社區(qū)中的聯(lián)排別墅，如香州曉筑、BOBO 城等。板塊市場上多層和小高層比擬受購房者的歡送，高層在當?shù)鼐用褚仓饾u接受。規(guī)模分析圖2-2-3：科技園區(qū)板塊樓盤規(guī)模分布科技園區(qū)板塊在售樓盤規(guī)模普遍在10萬平方米以下，所占比例到達62%，11-20萬平方米的中等規(guī)模樓盤占25%，如浪琴海。20萬平方米以上的大盤占13%，以北側甬江沿線居多，如濱江花苑。此外，總規(guī)模50萬平方米的BOBO城是目前江東板塊唯一的超級大盤。房型面積分析圖2-2-4：科技園區(qū)板塊樓盤房型面積分布該區(qū)域內房型分布相比照擬平均，主力戶型面積段集中在80-100平方米和130-150平方米兩個區(qū)間段，所占比例分別為19%和21％，但絕比照重并不明顯，板塊內房型去化分析表2-2-1：科技園區(qū)板塊主要在售樓盤主力房型分布及去化情況樓盤名稱主力戶型面積比重總戶數(shù)銷售率去化時間BOBO城一期三房105-158四房146-196三房56％四房44％111573％2005年8月至今香洲曉筑三房110-123聯(lián)排258-308雙拼307-333三房88％聯(lián)排0.9％雙拼3％21890％2006年4月至今浪琴海二房90-118三房100-132四房153-170二房15％三房70％四房15％80126％2006年5月至今科技園區(qū)板塊在售樓盤主力戶型以三房為主，面積跨度較大，在售樓盤銷售率根本都在70%以上，平均銷售周期約1年左右。從各類房型的去化情況來看，一般擁有江景等景觀資源的戶型去化速度較快，其次是戶型比擬適中的二房或小三房頗受市場的青睞，濱江區(qū)域130平方米以下的房源去化較快，而130平方米以上的大戶型那么明顯阻力。目前濱江一線樓盤銷售率在70%-90%。市場銷售情況較差的是浪琴海，開盤3個月至今去化率在26%左右，目前剩余的主要以大三房和四房為主。價格分析圖2-2-5：科技園區(qū)板塊主要樓盤價格分布目前科技園區(qū)板塊在售樓盤在北部濱江一線的價格在5900-6400元/平方米，科技園區(qū)附近樓盤銷售均價在5000-5500元/平方米左右?？蛻舴治鰣D2-2-6：科技園區(qū)板塊客戶分布北部濱江區(qū)域靠近科技園區(qū)和國際汽車城，因此，汽車城和園區(qū)內職工以及周邊的學校老師(萬里國際學校、體校等)是該區(qū)域的主力購房群體，此外，由于甬江南岸未來將開發(fā)成高檔聚居區(qū)，因此，局部政府公務員及私營業(yè)主也會選擇在此區(qū)域購房，另外，北侖區(qū)等外區(qū)也有一局部購房者。類型物業(yè)選擇承受價格選擇面積客戶特征購置目的本地私營業(yè)主小高層、高層、別墅6500-7500150-180收入高，傾向于區(qū)域標桿，喜歡向人顯示自己的身份自住兼投資學校老師、政府公務員多層、小高層6000-7000100-130對價格敏感性較低，習慣于江東區(qū)的生活配套。自住，長線投資汽車城及科技園區(qū)職工多層、小高層5000-600090-120價格敏感性較高，對在該當?shù)刂脴I(yè)具有較大愿望自住北侖外區(qū)客戶多層、小高層6000-6500110-140居家改善型為主，喜歡品質規(guī)模社區(qū)，注重周邊配套環(huán)境自住/投資表2-2-2：科技園區(qū)板塊4、2006年土地供給表2-2-3：2006年科技園區(qū)板塊出讓地塊匯總工程名稱規(guī)劃用途總占地面積〔平方米〕容積率可建面積〔平方米〕會展區(qū)地塊商業(yè)金融用地2309651.0-5.5230965寧波市科技園區(qū)A03-2地塊綜合商務辦公，兼容商業(yè)。22535367605科技園區(qū)中心區(qū)C1-a地塊辦公用地，允許建設辦公建筑及附屬設施。183661.731222科技園區(qū)中心區(qū)C1-b地塊商業(yè)用地兼住宅用地，允許建設商業(yè)建筑、住宅建筑及附屬設施。367442.177162汽車東站北側地塊商業(yè)金融業(yè)用地，適建商業(yè)、商務辦公及酒店。290212.572552中興路以東、灰沙廠以北地塊商業(yè)金融業(yè)用地，適建商業(yè)、商務辦公及酒店。220422.248492東部新城中心商務區(qū)商辦混合使用類用地，適建辦公和商業(yè)建筑718722.2-7304093合計4315458320912006年該區(qū)域土地出讓最集中，出讓地塊大局部集中在會展區(qū)、科技園區(qū)和東部新城這三塊，其中，以商業(yè)和辦公用地為主，住宅用地相對偏少。表2-2-4：科技園區(qū)物業(yè)名稱類別占地面積〔萬方〕建筑面積〔萬方〕產品類型銷售均價推案銷售率已銷售面積剩余未銷售面積BOBO城一期住宅26.6850小高層、高層6348.6773％116481.2143200.12香洲曉筑住宅/4.266小高層，聯(lián)排5349.4990％29876.263229.75浪琴海住宅5.2313小高層，高層5953.9426％21318.1681417.72合計67.26167675127847〔三〕鄞州中心板塊市場分析1、區(qū)位分析鄞州中心區(qū)域板塊位于寧波的城南，該區(qū)域北接杭甬高速，西依奉化江。是寧波城市的一個新興開展重心。該區(qū)的新開工住宅工程大多以大型樓盤為主，其中，鄞州政務地區(qū)將成為寧波又一個新興的高檔樓盤聚居區(qū)。2、供求分析鄞州區(qū)目前在售住宅樓盤的供給總量65.38萬平方米，已銷售面積為42.39萬平方米，供求比為1：0.6，未上市量約為62.30萬平方米〔其中包括金地·國際花園將于十月開盤〕。作為寧波的一個新城，從2001年至今，政府累計出讓的土地開發(fā)面積就到達了367.8萬平方米，包括本地雅戈爾、大連萬達、深圳金地等全國知名企業(yè)紛紛進駐開發(fā)。使該區(qū)域成為目前寧波購房者重點關注的區(qū)域之一。圖2-3-1：3、市場特征分析產品類型分析圖2-3-2：目前該板塊推出的樓盤以高層和小高層為主，其次是多層，聯(lián)排和獨幢別墅占12%。大局部工程都集中于鄞州的中心區(qū)域〔政務區(qū)以東至宋紹橋〕。由于鄞州板塊是寧波的新興城市中心，開發(fā)力度強，產品類型均勻，雖然目前商業(yè)配套較少，但隨著新開發(fā)的萬達國際廣場的配套落實，對周邊工程起了較大的帶動。規(guī)模分析圖2-3-3：寧波鄞州板塊樓盤規(guī)模分布10萬以下10萬以下4.8%10-20萬35.4%20-30萬16.0%30萬以上43.8%鄞州板塊中樓盤規(guī)模在10萬以下的只占4.8%，10-20萬平方米的樓盤各占35.4%，20-30萬平方米的規(guī)模的樓盤占16%，都集中于中心地帶，如東湖馨園、格蘭春天雅戈爾的都市·森林。在30萬平方米以上的占43.8%。一個是市中心的春江花城和鄞州最東邊的紫郡。此外，總規(guī)模50萬平方米的萬達國際廣場是目前鄞州唯一一個集住宅和商業(yè)為一體的大盤。房型面積分析圖2-3-4：寧波鄞州板塊樓盤房型面積分布該區(qū)域的房型面積主要集中在100-130平方米之間，所占的比例達40.2%，其次是130-150平方米，比重28.6％。板塊內150平方米以上的大戶型比重占19.2%。此外，100平方米以下的小戶型占12.1%房型去化分析表2-3-1：鄞州中心板塊典型樓盤主力房型分布及去化樓盤名稱主力戶型面積比重總戶數(shù)銷售率去化時間萬達公寓二房99三房120-160頂樓豪宅220二房25％三房74.6%頂樓豪宅0.4％968二房剩25%三房剩48%頂樓豪宅75％2005.8.27至今都市森林三房103-129四房179-205三房68%四房32％1061三房剩29%四房剩55％2006.4.8至今春江花城單身公寓50-80三房103-129四房102-134單身公寓22%三房50%四房28％1063單身公寓剩2%三房剩62％四房剩68％2005.5.15至今格蘭春天三房137別墅220-340三房46％別墅54％387三房剩63％別墅剩88％2006.4.16至今四明春曉單身公寓37-55三房95-125四房130-150單身公寓30%三房60％四房10％762單身公寓4%三房剩2％四房剩5％2005.7.31至今東湖馨園二期二房89三房97-125四房130-150二房5％三房80％四房15％676二房剩11％三房剩18％四房剩34％2005.8.22至今紫郡一期二房83-110三房125-127聯(lián)排別墅花園洋房二房25％三房32％別墅11％花園洋房7.7％388二房剩6.2％三房剩8.7％別墅剩48％花園洋房50％2005.3.6至今金地·國際花園〔一期〕三房135-158四房159-1601782006.10至今鄞州中心板塊在售樓盤主力戶型以三房四房為主，面積跨度較大，平均銷售周期約1年左右。從各類房型的去化情況來看，二、三房中高檔樓盤130平方米以下的戶型去化速度較快，其次是面積較小的單身公寓頗受市場的青睞，而130平方米以上的大戶型那么明顯去化緩慢。目前，區(qū)域在四明東路周邊內樓盤銷售較好，如四明春曉已進入清盤的階段，銷售率均到達98%以上，東湖馨園二期的銷售率在86%以上。市場銷售情況較差的是春江花城，開盤將近一年半至今去化率在68%左右，目前剩余的主要以大三房和四房為主。價格分析圖2-3鄞州板塊主要在售樓盤的銷售價格主要分為二塊，鄞州中心區(qū)域均價在7000-7500元/平方米，如萬達廣場和都市森林，宋紹橋附近樓盤的價格普遍在5600-6500元/平方米?？蛻舴治鲔粗莅鍓K樓盤的主力購置人群以本地的公務員，企業(yè)中高收入階層、中產階層及私營業(yè)主為主，特別是中心區(qū)域的政務區(qū)〔鄞州政府、地稅局，國稅局，鄞州市銀行，鄞州市教育區(qū)〕，寧波人都有外鄉(xiāng)親緣，習慣于在本區(qū)的生活環(huán)境，因此區(qū)域購房的比例較高，金地·國際花園、萬達生活廣場、都市森林緊鄰中心城的政務區(qū)，因此，政務區(qū)內的高層公務員和周邊的學校老師(寧波華茂外國語學院和金地英國幼兒園等)是該區(qū)域的主力購房群體。表2-3-2：鄞州區(qū)客戶購置力分布客戶類型物業(yè)選擇承受價格選擇面積客戶特征購置目的私營業(yè)主高層、小高層、別墅7000-9000150以上有較高穩(wěn)定的收入，對房價敏感度不高，對樓盤的品質和功能要求較高自住，少數(shù)投資教師級新婚高層、小高層、高層5000-6000100-130對價格較為敏感，對樓盤的品質和環(huán)境要求一般自住政府高層公務員高層及別墅7000-800080-120收入較高、穩(wěn)定，對房價敏感度不高，對樓盤的品質和環(huán)境要求較高自住子女婚房城市白領多層、小高層、高層5500-650035-90注重區(qū)域的配套和交通，喜歡擁有自己獨立的空間，有較強的投資意識自住4、2006年土地供給鄞州區(qū)2006年無出讓土地，但該區(qū)域沿奉化江沿線還有大量的土地，預計后市供給量會比擬大。表2-3-3：鄞州物業(yè)名稱類別占地面積〔萬方〕建筑面積〔萬方〕產品類型銷售均價銷售率已銷售面積〔平方米〕剩余銷售面積〔平方米〕萬達公寓住宅及商業(yè)21.0952(其中住宅14.7)高層6992.91

55.4%68015.5357417.5都市森林住宅17.526.56多層，小高層，高層，別墅7455.36

64.5%85079.2959754.05春江花城住宅1335小高層，高層，6669.92

68%83703.9339839.85格蘭春天住宅15多層，別墅5956.14

44%31109.4839504.2四明春曉住宅4.68多層，小高層，高層，5629.08

94%67130.643972.73東湖馨園二期住宅8.315多層，小高層，高層

6261.18

86%60676.069723.6紫郡住宅1838多層，小高層，聯(lián)排別墅6428.22

59%28198.1819729.67金地·國際花園〔未開盤〕公寓16.3小高層，高層合計166.56423913.11229941.6三、消費者需求分析客戶特征分析表3-1-1寧波客戶類別價格段區(qū)域選擇客戶群體職業(yè)特征客戶類型購置目的中低端≤5000江北、東部及環(huán)城線以外區(qū)域本地普通工薪階層、外來勞務人員當?shù)鼐用?、市區(qū)動遷戶、園區(qū)工作人員、工廠職工收入不高，對價格的敏感度最高，要求離工作地點較近動拆遷、第一套商品住房中端5000-7000科技園區(qū)、環(huán)城線附近區(qū)域本地中等收入階層、周邊縣市企業(yè)主政府普通工作人員、年輕城市白領，自由職業(yè)者、價格敏感度較高，對樓盤周邊的配套和環(huán)境要求較高，交通要求便利改善生活、結婚用房中高端7000-9000環(huán)城線以內區(qū)域，含江東、海曙、鄞州中心區(qū)本地中高收入階層、外來投資客政府官員、公務員、私營業(yè)主、醫(yī)生、教師、外地投資客價格敏感度較低，注重樓盤品質和社區(qū)環(huán)境改善生活、投資需求高端9000以上三江口市中心區(qū)域、日湖等區(qū)域寧波少數(shù)高收入階層企業(yè)高管、局部城市金領一族對價格敏感度最低，城市的高收入群體，有自己的代步工具，追求樓盤品味居住兼顧投資客戶需求分析：自住為主差異不大購房目的分析——改善為主結婚次之寧波市目前居民購房已經進入第二代的改善需求階段，需求比例到達33%，結婚購房比例也有28%，二者相加超過六成。圖3-2-1寧波居民購房目的購房時間分析——近期購置比例較大打算“現(xiàn)在買〞和“一年內買〞所占比例高達七成。在一定程度上說明目前寧波自住性需求潛力巨大，而且有相當一局部需求顯得比擬急迫。圖3-2-2寧波購房區(qū)域選擇分析——海曙、鄞州為首選區(qū)域海曙區(qū)是寧波市居民購房的首選區(qū)域，其次是鄞州區(qū)，二者所占比重相加約63％。圖3-2-3寧波客戶購房選擇區(qū)域分布物業(yè)類型分析——小高層、多層接受度最高寧波市居民在物業(yè)的選擇上，還是偏愛于多層和小高層。比例約占74%左右。圖3-2-4寧波客戶購房選擇物業(yè)類型分布面積選擇分析：80-120平方米居民在戶型選擇上，面積逐漸偏小，80-120平方米之間的比例到達54.7%。120-150平方米以上的比例為19.1%圖3-2-5寧波客戶購房面積段分布單價選擇分析：5000-7000元/平方米居民購房主力單價在5000-7000元/平方米，所占比例63.4%。此外，5000元以下也有26.4％。圖3-2-6寧波客戶購房選擇單價分布總價選擇分析——60-80萬元寧波居民購房選擇的總價峰值在60-80萬元之間，所占比例到達37.5%，60萬元以下為26.2％，80-100萬元的集聚度逐步加強。圖3-2-7寧波客戶購房選擇總價分布圖客戶分析結論表3-3-1寧波客戶分析指標總結表購房類型客戶主力所占比例開展趨勢購房目的改善生活33%居民購房已經進入改善需求階段選擇區(qū)域海曙、鄞州61.5%傳統(tǒng)市區(qū)、鄞州新區(qū)是居民購房的首選區(qū)域物業(yè)類型多層、小高層36.1%、37.8%居民對多層、小高層接受度依然很高戶型面積80-12054.7%80-120仍是客戶首要選擇戶型，二房和小三房為市場熱點，大戶型市場接受度有逐步分化趨勢單價范圍5000-700063.4%單價逐步從5000-6000元向6000-7000元調整，而7000元以上的接受度并不明顯總價范圍60-80萬37.5%購置總價向60-80萬調整，100萬以上比例呈逐步增加態(tài)勢四、未來市場主要開發(fā)區(qū)域從寧波未來的開展規(guī)劃情況分析，未來房地產市場開發(fā)潛在的供給板塊主要集中于六大區(qū)域，其中，寧波城中心區(qū)域主要集中在甬江南岸和鄞洲奉化江兩側，甬江南岸預計將成為寧波新的中高檔沿江聚居區(qū)，包括凱德置地等知名外資開發(fā)企業(yè)已經在此區(qū)域拿下地塊。此外，在鄞洲，除了已經開發(fā)的中心區(qū)域外，奉化江兩側還有大量的土地可供開發(fā)。此外，灣頭區(qū)域目前空地較多，由于地理位置更靠近市中心，開發(fā)前景較好。城郊結合部地區(qū)的東部新城是寧波為開發(fā)東部新區(qū)而規(guī)劃整體打造的一個造城工程，2005年下班年以來東部區(qū)域大量出讓的地塊都集中在東部新城附近，該區(qū)域未來2-3年將會以配套建設和住宅開發(fā)為主。寧波東南部的東錢湖周邊未來3-5年開發(fā)力度也很大，這里依托東錢湖景觀旅游資源將重點建設為一個以旅游休閑度假為主題，以低密度工程為主的度假區(qū)。另外，傳統(tǒng)的江北區(qū)未來幾年的改造開發(fā)力度也較大。圖4-1-1：寧波房地產未來開發(fā)區(qū)域分布甬江南岸區(qū)域甬江南岸區(qū)域東部新城江北區(qū)域東錢湖區(qū)域鄞洲奉化江沿線灣頭區(qū)域表4-1-1：寧波房地產市場未來主要開發(fā)區(qū)域特征分布區(qū)域位置區(qū)域特征規(guī)劃產品預計開發(fā)周期鄞洲奉化江沿線區(qū)域杭甬高速以南，奉化江兩側中高檔住宅聚居區(qū)成規(guī)模的混合型社區(qū)，各類產品比擬豐富3-5年甬江南岸區(qū)域甬江南岸，曙光路至世紀大道濱江景觀聚居區(qū)沿江區(qū)域以小高層、高層景觀樓盤為主4-6年灣頭區(qū)域余姚江南側，環(huán)城北路以北中高檔住宅聚居區(qū)混合型社區(qū)，沿江區(qū)域以小高層、高層景觀樓盤為主5-8年東部新城科技園區(qū)以南城市東部副中心多層、小高層公寓為主，注重整體配套環(huán)境3-4年東錢湖區(qū)域東錢湖周邊圍繞東錢湖資源開發(fā)中高檔住宅聚居區(qū)3-5年江北區(qū)域余姚江北部工業(yè)廠區(qū)中低價住宅聚居區(qū)5-10年第三局部競爭市場分析一、競爭研究目的本工程作為主力產品在90平方米以下戶型為主的規(guī)模大盤，在鄞州區(qū)域市場和寧波市場都比擬特殊，因此，其競爭市場主要針對市場上二房或小三房市場。本工程位于鄞州區(qū)中心區(qū)域，主力客戶定位除了鄞州本地居民外，還應該將目光放在全市范圍考慮。通過對主要競爭工程的篩選，對其產品、客戶、營銷、定價及去化等因素進行分析，從而為本工程的市場定位提供有益的參考。二、競爭工程定義工程規(guī)模：屬于大盤級的工程或與本工程規(guī)模相近。開發(fā)周期：目前正處于開發(fā)預售階段的本地規(guī)模大盤，分期分批開發(fā)，總開發(fā)周期3-5年產品形態(tài)：產品類型較為豐富，涉及多層、小高層、高層、聯(lián)排等多種物業(yè)類型房型總價：重點考察主力總價在60-80萬之間的二房或小三房產品。推盤時間：上市時間與本工程根本重合的工程，或已經上市但仍有大量后續(xù)房源的工程。三、競爭個案篩選通過對寧波本地市場的調查發(fā)現(xiàn)，除了鄞州中心區(qū)域之外，環(huán)城線附近區(qū)域也是本案應該考慮的主要競爭區(qū)域，因此，本篇選取了都市森林、萬達國際廣場、和青林灣這三個在售大盤工程加以分析，以供參考。四、競爭個案分析〔1〕工程一都市森林雅戈爾都市森林位于鄞州區(qū)四明中路，萬達廣場對面，是區(qū)域商務中心的中心地段，也是寧波城市開展和生活居住中心轉移的最正確補充和替代區(qū)位。樓盤總建筑規(guī)模25.65萬平方米，占地17.5萬平方米，是區(qū)域內一個在售的大盤。分三期開發(fā)，2006年4月推出一期地塊南面的16幢多層、小高層和高層建筑；二期為地塊北部的3幢小高層和3幢高層；三期規(guī)劃為聯(lián)排別墅。銷售均價7000元/平方米。工程根本指標表3-2-1都市森林根本指標表工程總規(guī)模分期分期情況物業(yè)類型均價主力戶型面積及配比宣傳重點客戶類型都市森林總占地面積17.5萬平方米，總規(guī)模25.65一期南區(qū)9萬多層；小高層；高層7000元左右三房：100-105110-120125-130四房：150-180城市中心、森林政府公務員、白領階層、新婚家庭、二次置業(yè)改善型客戶二期北區(qū)6.5萬小高層；高層7500元左右三房120-130四房200以上湖泊、濕地公務員本地私營企業(yè)主三期西區(qū)10萬規(guī)劃為聯(lián)排別墅規(guī)劃及產品規(guī)劃布局目前推出的一期和二期產品，集中在地塊的東側，占據(jù)總規(guī)模2/3的比重，主要由四大主團構成，明湖區(qū)、濕地公園區(qū)、中央花園東區(qū)和中央花園西區(qū)，一條S型主干道將其串起，使人車分流與交通快捷完美結合。另外，獨立的公園化步行系統(tǒng)貫穿全區(qū)，欣賞風景與便利出行相得益彰。小區(qū)倡導“森林化居住理念〞，在地塊東北方位規(guī)劃有明湖市政公園，在西北角設計安排社區(qū)濕地公園，還有近6萬平方米的超大綠化，在區(qū)域中心這樣的景觀設計頗具吸引力。都市森林規(guī)劃效果圖一期南區(qū)一期南區(qū)三期西區(qū)二期北區(qū)〔2〕房型分析都市森林一期由3幢6層多層、5幢9層小高、4幢11層小高、4幢18層高層組成，總共710套，戶型面積較為多樣，從103到161平方米面積段設計了10多種房型，其中主力房型為103平方米的三房兩廳一衛(wèi)，占總量的41%，其次是115-120平方米和125-130平方米的三房兩廳兩衛(wèi)，比重分別為21%和19%。二期為3幢9層小高層和3幢32層高層，房型面積逐步趨大，集中在150平方米以上的四房和120平方米左右的三房。沿明湖區(qū)域均為大四房，有158、161和205平方米三種，其中又以205平方米的房型最多。此外，其他景觀較好的房源也根本設計偏大的三房，如中央花園周邊房型以130平方米的三房居多，也有局部160平方米左右的四房。一期主力總價為小三房75萬，緊湊三房85萬；二期主力環(huán)湖景觀大四房總價為160萬和200萬，其他集中在90萬-100萬左右的三房。房型面積〔平方米〕比例總價范圍〔萬元〕三房二廳一衛(wèi)100-10530％70-75三房二廳二衛(wèi)115-11912%80-90三房二廳二衛(wèi)125-13026%90-100四房二廳二衛(wèi)155-16014％130-160四房二廳二衛(wèi)20518％200-250F型三房二廳一衛(wèi)103平方米H1型三房二廳一衛(wèi)103平方米G1型三房二廳二衛(wèi)120平方米F型三房二廳一衛(wèi)103平方米H1型三房二廳一衛(wèi)103平方米G1型三房二廳二衛(wèi)120平方米G2型三房二廳二衛(wèi)125平方米推案及去化情況都市森林目前共推出了1061套住宅房源，一期710套，二期351套。目前可售套數(shù)為377套，整體銷售率為64.5％。表3-2-2都市森林分期分批房源去化情況〔截至到2006年9推案總套數(shù)可售套數(shù)銷售率都市森林一期71015977.6％都市森林二期—119215220.8％都市森林二期—21596658.5%數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產表3-2-2都市森林不同戶型去化分析物業(yè)戶型推出套數(shù)成交套數(shù)銷售率100-105三房32022971.6％110-130三房40530571.3％150-160四房14411076.4％205大四房1924020.8%數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產從一期到二期，都市森林的三房銷售情況一直良好，一期去化率77.9%，二期價格有所上揚后，銷售率仍然到達58.5%。這與三房在戶型面積和總價上的控制密切相關。103平方米的三房二廳一衛(wèi)和125-130平方米的三房二廳二衛(wèi)根本售完，剩下主要為底樓和頂樓的房源。從銷售率看，去化較好的還有150-160的四房，這批房源集中在明湖周圍的15-18號四幢18層的小高層內，幢距較大且景觀良好，可直觀明湖美景，性價比擬高。相比而言，205平方米的大四房，均價在10000元/平方米以上，總價200-250萬元，雖然是觀景最正確區(qū)位，但是總體性價比不高，去化速度較為緩慢。評述：都市森林位于萬達商業(yè)廣場對面，周邊商業(yè)生活配套齊全，而封閉式和森林化生活小區(qū)的定位，鬧中取靜非常適合居住生活。此外，雅戈爾為寧波本地知名開發(fā)商，社會信譽較好，雖然銷售價格較區(qū)域內其他樓盤偏高，但是仍然吸引了相當?shù)谋镜刈宰≠彿空?。除了二期的幾幢高層里的超大戶型外，其他房型均有良好的去化情況。這與都市森林的推案房型有很大關聯(lián)，總價70萬左右103平方米的小三房和總價90萬左右130平方米的緊湊三房市場接受度很好?？蛻舴治龆际猩质芹粗輩^(qū)的一個大盤，隨著萬達商業(yè)廣場的建成和開展，將加速資源的聚集和人氣的凝聚，并逐步形成鄞州商務中心區(qū)。周邊配套的完善、區(qū)域地位的提升勢必擴大其影響的輻射范圍，除了鄞州區(qū)，海曙區(qū)、江東區(qū)等市中心客戶也會被吸引過來。其中，購房目的以新婚和二次居住環(huán)境改善型置業(yè)為主，購房者年齡在28-45歲居多。此外，小區(qū)內自配的明星級幼兒園，也成為新三口之家選擇都市森林的一個重要因素。圖3-2-1都市森林購置客戶分布情況客戶類型物業(yè)選擇來自區(qū)域選擇面積承受總價客戶特征購置目的私營業(yè)主高層市六區(qū)及局部外區(qū)160以上130萬以上高收入，有一定社會地位，對房價敏感度不高，對樓盤的品質和功能環(huán)境要求高，尤其喜好景觀高層自住兼顧投資教師小高層鄞州、江東、余姚、鎮(zhèn)海100-12075-85萬對總價較為敏感，對樓盤的周邊配套和環(huán)境要求較高自住政府高層公務員小高層、高層鄞州、少量江東110-13080-90萬收入穩(wěn)定，對總價敏感度較小，對樓盤的品質和環(huán)境要求較高自住年輕白領多層、小高層鄞州區(qū)為主，少量海曙、江東、90-10065-70萬對總價敏感，十分注重區(qū)域的配套和交通，享受生活，追求個性自住婚房需求小高層、高層全市范圍，鄞州、海曙、江東100左右70-80萬要求戶型合理，至少兩室，周邊配套齊全，尤其對學校、餐飲的要求較高婚房營銷分析都市森林倡導“人居新天堂〞，綠化森林、濕地公園、明湖景觀都是媒體宣傳的訴求重點。另外，緊鄰萬達商業(yè)廣場的極佳地理位置，更是該樓盤的一大優(yōu)勢?！瞐〕生活與森林之上，尋覓綠野仙蹤；首創(chuàng)都市社區(qū)濕地，楚天暮蕩，風雅之至〔b〕風云城市聚核，壯觀商業(yè)巨擘；萬達商業(yè)廣場旁，新城市核心區(qū)〔2〕工程二青林灣青林灣位于寧波市海曙區(qū)北部，城市景觀主軸上游姚江歷史文化旅游帶的中端，杭州灣大通道進入中心城區(qū)的門戶區(qū)城，是目前寧波最大的居住開發(fā)用地之一?？偨ㄖ?guī)模超過百萬平方米，是“姚江板塊〞一個超級大盤。分二期開發(fā)，目前一期南區(qū)已經交房入住，北區(qū)在售，2007年5月交房。二期預計2007年底推出。工程根本指標青林灣根本指標表工程總規(guī)模分期分期情況開盤時間物業(yè)類型均價主力戶型面積及配比推案情況宣傳重點客戶類型青林灣總占地面積60萬平方米，總規(guī)模100萬平方米一期南區(qū)30萬2004年1月、5月聯(lián)排多層小高層高層均價4450一房50-60二房95-104三房118-126復式156-198A區(qū)共分二次推出，每批推案銷售周期約6個月規(guī)模大盤社區(qū)，完善社區(qū)配套政府公務員、大學老師教授、老城區(qū)動遷戶一期北區(qū)26萬2005年9月、12月多層小高層高層5500-6600均價5900二房99-121三房130-175四房194-198復式223-308B區(qū)共分二次推出，間隔周期為3個月江景優(yōu)勢、高品質社區(qū)城市單身貴族、白領階層、居家養(yǎng)老以及商務人士二期50萬預計2007底年推出規(guī)劃及產品〔1〕規(guī)劃布局“自然村落式〞布局是“青林灣一期〞規(guī)劃理念的核心。半圍合式弧形平面，既有行列式的朝向優(yōu)勢(采光通風)，又有圍合式傾向。社區(qū)內風、光、景觀均形成流動狀態(tài)。車行路、人行路別離。景觀設計以“四季水園林〞為主題的景觀設計理念，因地利宜，借助臨江面水的地理優(yōu)勢，又增設多種水文化景點。青林灣一期分為南北兩局部四個組團，其中，除了南區(qū)中有局部聯(lián)排外，其余為多層和小高層。此外，在北區(qū)沿江設計了一排景觀高層。青林灣一期規(guī)劃效果圖一期北區(qū)一期北區(qū)一期南區(qū)〔2〕房型分析青林灣一期北區(qū)以小高層和高層為主，總共約1200多套戶型，相比南塊，北塊的房型設計逐步大面積化，戶型設計以三房二廳為主，絕大多數(shù)戶型都是130平方米以上，而在沿江的“御江九閣〞高層戶型面積那么都是集中在160平方米以上的大戶型。處在中軸線上的6棟高層，也都是主打大面積、大戶型產品，房型270度環(huán)型觀景角度、底層大面積綠化架空。北區(qū)二房的比重大約占19％，主力戶型面積段為99-104平方米，主力總價在55-68萬元，次面積段是120平方米的大二房，主力總價在70-81萬元。此外，三房中130-136平方米的房型主力總價大約在75-82萬之間，與大二房總價相差并不明顯。部位面積〔平方米〕比例總價范圍〔萬元〕二房二廳99-12119％55-81三房二廳130-17556％75-105四房二廳194-19811％112-118復式223-3084％129-178青林灣一期二房、三房主力戶型二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)99平方米二房二廳一衛(wèi)103平方米二房二廳二衛(wèi)120平方米三房二廳二衛(wèi)130平方米推案及去化情況青林灣目前共推出了的一期南塊〔約2000套〕已經交房入住，北塊分二次推出，截至到目前，住宅共計推出1257套。目前可售套數(shù)為694套，整體銷售率為44.8％。青林灣二期分批房源去化情況〔截至到2006年8月〕推案日期總套數(shù)可售套數(shù)銷售率2005年11月67036445.7％2005年9月58733043.8％數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產青林灣二期不同戶型去化分析物業(yè)戶型推出套數(shù)可售套數(shù)銷售率二房2282091.3％三房70448631％四房及大戶型32518843％數(shù)據(jù)來源：寧波網上房地產相比一期南區(qū)，青林灣一期北區(qū)二批房源總體銷售去化相對滯緩，開盤至今約10個月，銷售率尚未過半。北區(qū)中銷售情況最好的是二房，目前的銷售率91.3%。目前剩余主要是底樓和頂樓區(qū)的少量房源。三房中，去化較好的是130-136平方米的房型，總價控制較好是去化較好的主要原因。大戶型中，去化較好的主要是190平方米以上的景觀戶型。相反150-190平方米之間的大戶型在總價和戶型景觀上的優(yōu)勢并不明顯，去化較慢。評述：青林灣二房和130平方米的三房接受度明顯高于其它大戶型，去化速度也占優(yōu)，雖然小戶型單價要高于大戶型，但總價控制較合理以及戶型設計更貼近寧波本地人的消費觀念是此類戶型更受本地人歡送的重要條件。相比而言，總價超過100萬元以上的大戶型去化速度較慢?？蛻舴治銮嗔譃呈菍幉ㄒ鍓K一個綜合性規(guī)模超級大盤，因此其客戶定位立足海曙，面向全市，其中，本區(qū)域客戶約占85％以上，政府機關公務員〔如勞動局、稅務局〕、大學老師教授、私營業(yè)主這三類最多。客戶主要為寧波幾個大區(qū)的。除了海曙外，江東、鄞州區(qū)也有局部客戶，還包括鎮(zhèn)海、北倫、余姚等遠郊客戶。從用途看，以自住、改善生活、結婚等剛性需求為主，由于社區(qū)規(guī)模在目前寧波獨一無二，吸引力較為明顯。青林灣客戶分布情況客戶類型物業(yè)選擇來自區(qū)域選擇面積承受總價客戶特征購置目的私營業(yè)主高層市六區(qū)及局部外區(qū)180以上120萬以上高收入，有一定社會地位，對房價敏感度不高，對樓盤的品質和功能環(huán)境要求高自住兼顧投資教師級新婚夫妻小高層海曙、江北、余姚、鎮(zhèn)海100-12060-70萬對總價較為敏感，對樓盤的周邊配套和環(huán)境要求較高自住，子女婚房政府高層公務員小高層、高層海曙、江北、少量江東120-13070-80萬收入穩(wěn)定，對總價敏感度較小，對樓盤的品質和環(huán)境要求較高自住城市年輕白領多層、小高層海曙為主，少量江北、江東、鄞州90-10050-60萬對總價敏感，十分注重區(qū)域的配套和交通，喜歡擁有自己獨立的空間自住營銷分析青林灣一期北塊主推江景豪宅和大戶型產品，因此，先期媒體宣傳著重突出了沿江的景觀優(yōu)勢，后期那么重點宣傳青林灣中高檔社區(qū)的品質定義?！瞐〕締造一線江景房源，大開間、南北對流、多陽臺大宅，全部的單位南北雙景觀〔b〕從舊三江口到新三江口，再造一個城市生活幅員中心，享受健康、快樂、便捷生活〔c〕品質社區(qū)，前景看好。新一代身份的象征――青林灣〔2〕工程三萬達國際廣場寧波萬達廣場工程位于鄞州中心區(qū)核心位置，是一個集商業(yè)廣場、公寓、酒店及寫字樓為一體的大型城市綜合體工程。工程總占地面積21.09萬平方米，總建筑面積為52.06萬平方米，其中，國際商業(yè)廣場總建筑面積近26.86萬平方米、高級公寓總建筑面積約14.5萬平方米、酒店及級寫字樓總建筑面積約11萬平方米。萬達廣場的建設一改城南板塊大片區(qū)域無大型商業(yè)中心的歷史，將極大的調動整個城南板塊的商業(yè)氣氛和提升區(qū)域性樓盤的價值。目前城南區(qū)域以該工程為中心，逐步向周邊地區(qū)輻射，形成一個新興的城市商業(yè)副中心。其成熟的商業(yè)配套將為該工程的住宅提供全新的現(xiàn)代化城市生活。工程根本指標萬達廣場根本指標表工程總規(guī)模分期推出規(guī)模開盤時間物業(yè)類型均價主力戶型面積及配比推案情況宣傳重點客戶類型萬達廣場占地21萬方，總建52萬方，公寓14.5萬方一期約12.7萬2005年9月高層6900-8000均價7500二房98-100三房120-161四房280截至到目前共分三次推出，去化周期12個月鄞州中心區(qū)核心地標、商業(yè)航母引領，打造