完成理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分

完成理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分

一個(gè)購(gòu)物中心除了應(yīng)該擁有一個(gè)理想的商業(yè)業(yè)態(tài)組合之外，還應(yīng)該擁有一個(gè)理想的商業(yè)區(qū)域劃分。人們走進(jìn)一個(gè)購(gòu)物中心首層，最先看到的總是化妝品、珠寶、手表、名牌服飾等商品，隨著視覺的延伸，人們進(jìn)入首層商場(chǎng)的縱深部分，看到的商品更加豐富了。隨著自動(dòng)扶梯上到二樓、三樓，看到超市、百貨以及電器產(chǎn)品等，再往上走，可能又是家居、體育用品以及餐飲娛樂設(shè)施了。但是應(yīng)該怎么樣實(shí)現(xiàn)理想的商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)域劃分呢？

1、避免按品種劃分經(jīng)營(yíng)區(qū)域的誤區(qū)人們?cè)趯?duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行劃分時(shí)，很容易將商業(yè)面積劃分為一個(gè)個(gè)專屬商品區(qū)，如男士服飾區(qū)、女士服飾區(qū)，藥品專營(yíng)區(qū)、皮具專營(yíng)區(qū)等，通過這種專屬商品區(qū)的劃分將一個(gè)大型購(gòu)物中心劃分為若干個(gè)部分。然而購(gòu)物中心并不同于百貨公司，在百貨公司，人們發(fā)現(xiàn)商品專屬區(qū)劃分非常明顯。如首層是化妝品和香水，二層就是女士服飾、三層就是男士服飾、四層就是兒童天地等，但現(xiàn)代購(gòu)物中心卻選擇了混業(yè)經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)代購(gòu)物中心選擇了混合經(jīng)營(yíng)，并不在購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)區(qū)域之間劃分明顯的界線，即首層有化妝品和香水，也有男女服飾，也有兒童服飾。同樣，二、三層乃至各層均是如此，混業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)成為主流?；鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)成為主流的狀態(tài)，反映了購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)與百貨業(yè)運(yùn)營(yíng)的區(qū)別。比較來說，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)個(gè)體是獨(dú)立門面的經(jīng)營(yíng)者，擁有更大的獨(dú)立性與自主權(quán)，在租金支付上也絕大多數(shù)采用固定租金支付的方式，對(duì)比百貨的開放式商品布局以及銷售提成的租金支付方法，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者其靈活性和獨(dú)立性無疑大得多，這種獨(dú)立性使混業(yè)經(jīng)營(yíng)更加具有效率并易于管理。當(dāng)一個(gè)百貨公司在相對(duì)有限的商業(yè)面積內(nèi)設(shè)置商品專屬區(qū)時(shí)，購(gòu)物仍算得上比較方便，但是在一個(gè)面積龐大的購(gòu)物中心內(nèi)，設(shè)置嚴(yán)格的商品專屬區(qū)反而為購(gòu)物帶來更大的不方便。購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積也比百貨公司的營(yíng)業(yè)面積要大得多。一個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積動(dòng)輒數(shù)萬、上十萬乃至幾十萬平方米，這樣巨大的營(yíng)業(yè)面積是百貨公司所無法比擬的。在這樣的條件下，設(shè)置商品專屬區(qū)的定向購(gòu)物將變成一場(chǎng)長(zhǎng)途跋涉，不利于商業(yè)資源的流動(dòng)和共享。一個(gè)購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)使購(gòu)物的過程成為一種享受，在一個(gè)面積龐大的商業(yè)空間內(nèi)，商品異常豐富，隨時(shí)隨地都有驚喜的發(fā)現(xiàn)，甚至不需要有目的，就能在路旁發(fā)現(xiàn)心儀的商品，正是購(gòu)物中心所需要刻畫和營(yíng)造的一種商業(yè)氛圍。

2、實(shí)現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營(yíng)與分區(qū)經(jīng)營(yíng)并軌當(dāng)然，對(duì)于商品經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分，也并不是完全沒有限定的。如果是一種完全沒有限制的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，將造成購(gòu)物中心內(nèi)無序的、混亂的狀態(tài)。如首層既有賣手機(jī)套的，也有賣羊肉粉的，這樣的經(jīng)營(yíng)形式是絕對(duì)不允許的。我們所提倡的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，是一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，是一種對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限的限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制，卻在主力店與經(jīng)營(yíng)散戶之間設(shè)定限制。如一樓不允許經(jīng)營(yíng)大宗家用電器產(chǎn)品，就是在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品大類上設(shè)定限制。在經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分上，要靈活調(diào)整的就有餐飲行業(yè)。傳統(tǒng)的購(gòu)物中心將餐飲行業(yè)設(shè)定在一個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)，如天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)都是如此。但近年以來，將餐飲行業(yè)實(shí)行多點(diǎn)多層、休閑餐飲的觀點(diǎn)開始得到應(yīng)用。謝仕平先生認(rèn)為：“關(guān)于餐飲的比重，一個(gè)購(gòu)物中心里不可能沒有餐飲，比重是多大，是在一個(gè)層里還是分層次。一般來說大的購(gòu)物中心里是采取集中和分散相結(jié)合的方法，可能在一個(gè)比較高的地方做美食廣場(chǎng)，然后在每一層里有風(fēng)味餐廳，現(xiàn)在不太喜歡把所有的飲食集中在一個(gè)地方，因?yàn)橐粋€(gè)廣場(chǎng)很大，必須每一層都有休閑的地方。這種設(shè)置對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的人氣，對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心的人流量帶動(dòng)是很大的?！爆F(xiàn)代購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分，主張集中與分散相結(jié)合，這就是混業(yè)經(jīng)營(yíng)與分區(qū)經(jīng)