房地產(chǎn)投融資的風險和對策

近年來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地尋求轉(zhuǎn)型，將多領(lǐng)域和正規(guī)化作為總體轉(zhuǎn)型的目標，但是房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資活動在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的運行狀況。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)良好的投資和融資行為，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展經(jīng)營活動，并且還會對周邊地區(qū)的發(fā)展起到良好的帶動作用[1]。換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資行為直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平。但是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資風險問題突出，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了影響。基于這種狀況，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)應該采取相應的措施，推動房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。一、房地產(chǎn)的投資風險（一）周期性的風險房地產(chǎn)投資首先要考慮的是周期性風險，舉個例子來講，崛起的萬通中心、現(xiàn)代城、萬科城等，其崛起的原因和周期性風險密不可分，比如在日本、美國等國家出現(xiàn)的次貸危機等，都伴隨著都周期性跳樓風險問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個風險系數(shù)比較高的行業(yè)，這是因為其投資和收益周期比較長，這意味著房地產(chǎn)盲目的投資會有很高的風險。我國房地產(chǎn)行業(yè)周期性風險出現(xiàn)的原因是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了明顯的周期性波動。房地產(chǎn)周期性波動的規(guī)律，可以通過三個指標來表現(xiàn)出來，即房地產(chǎn)銷售額增長、銷售面積增長和投資額增長。根據(jù)對房地產(chǎn)投資風險周期性波動的相關(guān)資料研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)從1984年開始出現(xiàn)了三個發(fā)展時期和四個低估時期，這在很大程度上說明了房地產(chǎn)行業(yè)帶有周期性風險。（二）政策性風險房地產(chǎn)行業(yè)的政策性風險主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是經(jīng)濟體制改革的風險。經(jīng)濟體制改革的風險是通過經(jīng)濟體制來對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響的，通常經(jīng)濟體制決定著國家的未來經(jīng)濟發(fā)展方向，一旦國家對經(jīng)濟體制進行了改革，那么相應的房地產(chǎn)行業(yè)也會受到影響。另一方面是土地使用制度改革的風險。土地使用制度的改革會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本產(chǎn)生很大的影響。如果國家對土地的使用年限做了規(guī)定，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的收費和補償成本都會增加[2]。同時，如果當局者對土地價值的變化實施了相應的調(diào)整戰(zhàn)略，那么也很有可能會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來風險。因此，政府政策的變化會給房地產(chǎn)行業(yè)的投資活動帶來風險。（三）市場性風險房地產(chǎn)行業(yè)的市場性風險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系上，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)購買者之間的交易會形成市場供求風險。一般情況下，市場上的供求關(guān)系是在不斷變化的，這意味著房地產(chǎn)市場上的供給和需求也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化而變化。一旦出現(xiàn)了供給和需求失衡的情況，那么不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的房屋銷售風險，也會增大房地產(chǎn)購買者的購買風險。二、房地產(chǎn)的融資風險（一）金融環(huán)境處于不利的狀況目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了對銀行資金過度依賴的情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對金融環(huán)境變化的時候，很難獨立支撐自身的發(fā)展，于是很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)和資金鏈斷裂等問題。在復雜多變的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險很大?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒有開放境外資本，這使得房地產(chǎn)企業(yè)資本的獲得方式是間接的，只有少量資本能夠真正投入到房地產(chǎn)企業(yè)當中，房地產(chǎn)企業(yè)失去了大量外資資本注入的機會。與此同時，我國政府還推行了房屋的限購政策，這在很大程度上增大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。（二）資本市場機制不夠健全現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在一級市場過分依賴銀行資金，但是由于二級融資市場仍然沒有建立起來，加上房地產(chǎn)企業(yè)對很多的融資方式認識程度不足，導致房地產(chǎn)企業(yè)一旦缺錢先想到的必然是銀行，之后再考慮基金、信托和債券等，缺乏創(chuàng)新融資手段的意識。房地產(chǎn)行業(yè)缺乏多層次的金融體系，同時在資本市場中房地產(chǎn)企業(yè)進行投資、擔保、抵押貸款和質(zhì)押貸款等的中介機構(gòu)相當匱乏，使得房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的發(fā)展陷入了混亂的局面之中[3]。（三）財務管理制度不夠健全房地產(chǎn)行業(yè)存在的財務管理制度不健全問題，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)本身是一個資金的收入和支出變化情況比較大的企業(yè)，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，必須要擁有一個良好的資金預算機制，學會控制支出。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預算還停留在表面，沒有設(shè)置嚴格的預算執(zhí)行制度，不注重對資金支出合理性的財務事后分析，這樣一來不僅使資金的預算不能做到科學和準確，還使得融資風險的不確定性增加，企業(yè)的融資風險提升。同時，在房地產(chǎn)融資資金的決策上，依據(jù)經(jīng)驗判斷的行為和活動仍然存在，融資決策和投資決策制度的制定缺乏科學性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金用于房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，都需要完善的財務管理制度提供保障。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常都對房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)和營銷等方面給予更多的關(guān)注，忽視企業(yè)的財務管理方式，使得財務管理戰(zhàn)略的實施缺乏合理性，很難達到財務價值增值的目的。從當前房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還普遍存在負債率過高的問題，這種問題集中反映在中小型房地產(chǎn)企業(yè)上[4]。一旦房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)出現(xiàn)了過高的負債率，其融資能力就會受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受到限制，那么在房地產(chǎn)企業(yè)資金需求仍然存在的情況下，就很有可能出現(xiàn)拉高了企業(yè)的融資成本，加劇融資失敗的出現(xiàn)，甚至還會形成惡性循環(huán)，最終嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。三、房地產(chǎn)的投資風險應對措施（一）密切關(guān)注政府政策的導向房地產(chǎn)行業(yè)要密切關(guān)注政府政策的導向，將房地產(chǎn)的最佳投資時期掌握在手中。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要對國家關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策或者方向等給予高度的關(guān)注，建立政策分析小組，對國家政策進行科學合理的評估，對國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展給予關(guān)注，依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向，有計劃地進行分散投資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，要查看土地和開發(fā)條件的符合程度，保證對土地進行合理的評估，從而做出正確的預算。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還要及時和相關(guān)的政府部門進行良好的溝通和協(xié)商，確保取得政府部門的支持和幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還要合理分配土地的開發(fā)和利用，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在循環(huán)利用資源的前提下，做到利益最大化，減少風險因素帶來的影響和阻礙。（二）加強對房地產(chǎn)投資的市場監(jiān)測加強對房地產(chǎn)的市場監(jiān)測，能夠起到合理規(guī)避風險的作用。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要切實關(guān)注房地產(chǎn)市場的動向，及時了解和掌握近些年房屋成交量和相關(guān)的開發(fā)項目等的狀況，避免出現(xiàn)盲目的房地產(chǎn)開發(fā)或者出現(xiàn)房屋過剩導致房地產(chǎn)資金的利用效率降低的情況。另一方面，當房地產(chǎn)企業(yè)處于通貨膨脹時期，要做出合適的取舍，對于一些房屋可以采取低利率出售的方法，以緩和資金的流動緊張狀況，促使成本能夠得到有效的回收。一般情況下，當出現(xiàn)通貨膨脹的時候，政府會采取相應的對策去解決相關(guān)的問題。此時，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)政府對策的實施狀況進行合理的回避[5]。同時，針對通貨膨脹這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取提升預期和采取固定利率合同等手段，來規(guī)避投資的風險。（三）掌握社會動向，做好相關(guān)的規(guī)范工作房地產(chǎn)企業(yè)應當秉承風險組合的原則，給予政府的城市規(guī)劃政策等內(nèi)容充分的關(guān)注。在政府的城市規(guī)劃政策之下，做出相應的投資計劃，運用投資組合或者合理的風險分散等手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益率降到最低風險以下，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)投資收益的最大化。舉個例子來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以將寫字樓和住宅區(qū)的建設(shè)區(qū)域分開，由于不同類型的房地產(chǎn)投資風險不同，獲得的收益不同，房地產(chǎn)企業(yè)在這種狀況下能夠獲得比較平均的收益，降低了投資風險出現(xiàn)的可能性[6]。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時候，應當避免對投資地段的盲目投資行為。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)尤其注重地段，現(xiàn)在居民在選擇房屋的時候通常也會考慮周圍的地理優(yōu)勢和安全性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的時候，應當和政府協(xié)商，簽訂相關(guān)的合同，強化投資地段的治安安全狀況。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證為居民打造優(yōu)秀的物業(yè)和安全治安管理團隊。四、房地產(chǎn)的融資風險應對措施在當前復雜的國內(nèi)和國外形勢下，國家站在戰(zhàn)略的高度適時調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，將高端制造業(yè)當作發(fā)展的重點內(nèi)容，大力扶持小微企業(yè)的發(fā)展，希望用小微企業(yè)的發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟的增長。在重心發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也受到了一定程度的影響，為此應該實施切實可行的應融資風險應對措施，具體內(nèi)容如下。（一）對房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境進行優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與策略等有著密不可分的聯(lián)系，但是對房地產(chǎn)融資大環(huán)境影響最大的還是國家金融方面的法律、法規(guī)和有關(guān)部門的規(guī)章和政策等。政府實施的某一項財政或者貨幣政策，對金融領(lǐng)域造成的沖擊和影響是最大的。在這種狀況下，政府相關(guān)部門應該對房地產(chǎn)相關(guān)的融資環(huán)境進行優(yōu)化，制定和實施相應的金融行業(yè)規(guī)章、制度等，保證房地產(chǎn)企業(yè)金融環(huán)境的穩(wěn)定性，從而使金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控能夠發(fā)揮更好的作用。同時，金融環(huán)境的不穩(wěn)定性之中包含著融資的風險，為此房地產(chǎn)企業(yè)更加應當掌握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢，學習相關(guān)的政策或者法規(guī)，制定相應的措施，有效的識別未來金融環(huán)境變化可能帶來的房地產(chǎn)融資風險，以便于提升提前做好相應的準備工作，從而盡可能降低金融環(huán)境變化造成的損失。（二）實施多元化的融資策略房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資風險的原因和融資結(jié)構(gòu)的單一性密不可分，為了盡可能規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，將融資風險控制在能夠接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實施多元化的融資策略。多元化融資策略不僅能夠有效的分散投資風險，還能夠分散部分可以控制的融資風險。單一的銀行貸款融資，會使房地產(chǎn)企業(yè)利率風險很高，而資本市場融資方式的多元化為多元化融資策略提供了可能性，也能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的利率風險。對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是一種很好的方式和手段，但是上市受到很多條件的限制。房地產(chǎn)企業(yè)的融資可以通過資本運營和戰(zhàn)略性的兼并或者重組等方式，實現(xiàn)資本市場的融資[7]。房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的多元化融資策略，還可以借助金融融資工具的創(chuàng)新，選擇房產(chǎn)信托、投資基金融資等方式，在利用好民間資本的基礎(chǔ)上，降低對銀行資金的依賴程度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合自身的發(fā)展特點，與資產(chǎn)抵押和質(zhì)押等中介金融機構(gòu)建立起良好的關(guān)系，以便于在關(guān)鍵時期獲取相關(guān)的資金使用權(quán)。（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)對融資風險的控制能力在復雜的金融環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地規(guī)避融資風險，還可以提升房地產(chǎn)行業(yè)對融資風險的控制能力。針對能夠給房地產(chǎn)企業(yè)收益帶來不利影響的風險，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應該權(quán)衡好風險收益和潛在風險損失之間的關(guān)系，保證在接受融資風險損失的情況下，獲取最大化的融資收益。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要切實提升對融資風險的控制意識，建立切實可行的融資風險控制框架或者體系，用科學合理的方式進行融資風險的預測，來保證融資風險控制措施的科學性和有效性。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要強化對資金的管理，發(fā)揮現(xiàn)金流的重要作用，制定和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相符合的現(xiàn)金收支計劃，科學合理的預測每一筆現(xiàn)金收支計劃，保證每一筆現(xiàn)金收支都在計劃內(nèi)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要從整體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和創(chuàng)新能力，達到提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力的目的，保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有化解融資風險的能力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[8]。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的發(fā)展狀況，選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本。從資本結(jié)構(gòu)的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)能夠很好地反映權(quán)益性融資和債務性融資的比例變化關(guān)系。一般來講，房地產(chǎn)的投資者在籌集相關(guān)的資金時，會通過不同的融資渠道，經(jīng)過一系列過程中最終將房地產(chǎn)開發(fā)項目的總資產(chǎn)確定下來。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金比例變化狀況對