房地產(chǎn) -深鐵入主能否緩解萬科流動(dòng)性壓力 20250212 -標(biāo)普信評(píng)

標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司2025年2月12日2025年2月12日1月27日，萬科企業(yè)股份有限公司（“萬科”）宣布選舉深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（“深鐵集團(tuán)”）黨委書記、董事長(zhǎng)辛杰為公司第二十屆董事會(huì)主席。同時(shí)，萬標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，萬科董事會(huì)和管理層的變動(dòng)表明深鐵集團(tuán)對(duì)萬科管控力度的增強(qiáng)，反映了深圖通過市場(chǎng)化、法治化的方式來化解萬科債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。然而，鑒于萬科較到期規(guī)模，其銷售狀況和深鐵集團(tuán)支持的具體細(xì)節(jié)將是化解其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。我們目科的非公開信用分析（PrivateCreditAnalysis，是標(biāo)普信評(píng)對(duì)被分析對(duì)象的信用質(zhì)量所進(jìn)行的預(yù)估圖1萬科2025年債券到期規(guī)模仍較大分析師王可欣北京Kexin.wang@張任遠(yuǎn)北京Renyuan.zhang@706050億元40億元302002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：iFind，標(biāo)普信評(píng)。版權(quán)?2025標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司。版權(quán)所有。我們認(rèn)為，合同銷售是萬科重要的流動(dòng)性來源，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解需要依賴穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)流。然而，受制于“有效庫(kù)存”不足，萬科未來的銷售表現(xiàn)仍面臨較大壓力。2024年，萬科的合同銷售金額同比下滑34.6%，“924”政策對(duì)公司銷售的刺激效果明顯弱于國(guó)有房企。于購(gòu)房者對(duì)于國(guó)企交付能力更有信心；另一方面，公司過去三年拿地緊縮，在政策效果級(jí)城市補(bǔ)庫(kù)存乏力，“有效”土儲(chǔ)不足制約了其銷售回穩(wěn)能力。我們預(yù)計(jì)，雖然與深鐵標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司2加緊密或有助于提升購(gòu)房者對(duì)其交付能力的信心，但在公司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速去化、剩余項(xiàng)圖22024年累計(jì)同比10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2024年累計(jì)同比10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%中海地產(chǎn)保利置業(yè)華僑城 保利發(fā)展。濱江建發(fā)房產(chǎn)華發(fā)股份國(guó)集團(tuán)●華潤(rùn)置地越秀地產(chǎn)招商蛇口中國(guó)金茂首開股份萬科地產(chǎn)首開股份美龍湖集團(tuán)的置業(yè)2024年百?gòu)?qiáng)房企操盤銷售新城控股同比-28%金地集團(tuán)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024第四季度同比（對(duì)924政策刺激的反應(yīng)）資料來源：克而瑞地產(chǎn)研究，標(biāo)普信評(píng)。版權(quán)?2025標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司。版權(quán)所有。目前，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的幫扶主要體現(xiàn)在盤活資產(chǎn)和新增融資兩方面。管理層更替后，深鐵集團(tuán)以13億元收購(gòu)萬科持有的紅樹灣項(xiàng)目49%的股權(quán)；同時(shí)，深圳市住建局負(fù)責(zé)人表面妥善處置萬科的部分閑置存量土地。融資方面，深鐵集團(tuán)向萬科提供8家國(guó)有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人也表示將此外，過去3年萬科陷入融資困境，最近一舉措能夠修復(fù)債券市場(chǎng)信心，將對(duì)緩解萬科流動(dòng)性壓力起到正面作方式化解萬科的債務(wù)問題，但是由于萬科的債務(wù)規(guī)模較大，且深鐵集團(tuán)后續(xù)的流動(dòng)性支持細(xì)節(jié)，萬科當(dāng)前面臨的較大流動(dòng)性壓力暫未得到緩解。我們將持續(xù)關(guān)注深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的我們認(rèn)為，萬科的業(yè)務(wù)狀況良好。作為全國(guó)性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科具有領(lǐng)先的品牌影響力。但是，公司不斷出售資產(chǎn)以補(bǔ)充流動(dòng)性、減少拿地規(guī)模，且存量項(xiàng)目去級(jí)，這些因素均在削弱其長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司3圖3截至2023年末萬科土儲(chǔ)情況長(zhǎng)春,7%蘭州,6%眉山,6%其他,30%廣州,5%貴陽長(zhǎng)春,7%蘭州,6%眉山,6%其他,30%廣州,5%貴陽,4%玉溪,4%唐山,2%大連,2%廊坊,2%長(zhǎng)沙,3%中山,3%西安,3%沈陽,2%青島,2%成都,3%重慶,2%昆明,3%深圳,3%武漢,3%天津,3%資料來源：萬科年報(bào)，標(biāo)普信評(píng)。版權(quán)?2025標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司。版權(quán)所有。表1萬科PCA結(jié)果變遷2024/4/12aa+22024/7/31aa-公司發(fā)布公告稱2024年上半年，受房地產(chǎn)利率顯著下降、部分項(xiàng)目計(jì)提減值等影響，公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)2024/11/25bbb+公司加大對(duì)商辦資產(chǎn)的處置力度，拿地大幅放緩，削弱了公司的競(jìng)爭(zhēng)地位。受房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降年繼續(xù)承壓，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。同時(shí)，公司流動(dòng)性壓力2025/1/10bb+億元，反映出公司流動(dòng)性偏緊，部分項(xiàng)目較為下沉，去化難度較大，項(xiàng)目端有融資償還壓力。我們認(rèn)為，公司財(cái)務(wù)標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司4非公開信用分析(PrivateCreditAnalysis,PCA)是標(biāo)普信評(píng)推出的面向投資人及其他使用者的專屬資信評(píng)估服務(wù)，包含了標(biāo)普信評(píng)針對(duì)中國(guó)債券市場(chǎng)活躍發(fā)行人的信用質(zhì)量所進(jìn)行的分析與評(píng)論。如需了解標(biāo)普信評(píng)PCA服務(wù)的更多詳細(xì)信息，請(qǐng)?jiān)L問PrivateCreditAnalysis()，并歡迎聯(lián)系PCASupport@。歡迎關(guān)注標(biāo)普信評(píng)微信公眾號(hào)：S&S&PGlobalchinaRatings?版權(quán)所有2025標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司。保留所有權(quán)利。標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司（簡(jiǎn)稱“標(biāo)普信評(píng)”）擁有上述內(nèi)容（包括評(píng)級(jí)、信用相關(guān)的分析和數(shù)據(jù)、估值、模型、軟件或其他應(yīng)用或其中的輸出）或其任何部分（簡(jiǎn)稱“內(nèi)容”）的版權(quán)和/或其他相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)。未經(jīng)標(biāo)普信評(píng)的事先書面許可，嚴(yán)禁以任何形式或方式修改、逆向工程、復(fù)制或發(fā)布任何內(nèi)容，或?qū)⑷魏蝺?nèi)容存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)或檢索系統(tǒng)中。內(nèi)容不得用于任何非法或未經(jīng)授權(quán)的目的。標(biāo)普信評(píng)和任何第三方供應(yīng)商，以及其董事、管理人員、股東、員工或代理人（統(tǒng)稱“標(biāo)普方”）均不保證內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性或可用性。標(biāo)普方不對(duì)任何錯(cuò)誤或遺漏（疏忽或其他無論其原因如何，以及因使用內(nèi)容而獲得的結(jié)果，或者用戶輸入的任何數(shù)據(jù)的安全性或維護(hù)該等數(shù)據(jù)承擔(dān)責(zé)任。內(nèi)容以“概不保證”為基礎(chǔ)提供。標(biāo)普方特此聲明免除所有明示或默示的保證，包括但不限于適銷性或適用于特定用途或使用目的、不存在漏洞、軟件錯(cuò)誤或缺陷，以及內(nèi)容的功能將不會(huì)中斷或內(nèi)容將與任何軟件或硬件配置兼容等保證。在任何情形下，標(biāo)普方將不對(duì)任何人就與使用任何內(nèi)容相關(guān)的任何直接、間接、附帶、懲罰、補(bǔ)償、懲戒特殊或后續(xù)的損害、費(fèi)用、開支、律師費(fèi)或損失（包括且不限于收入損失、利潤(rùn)損失以及因疏忽造成的機(jī)會(huì)成本和損失）承擔(dān)責(zé)任，即使標(biāo)普方已經(jīng)知道發(fā)生類似損害的可能性信用相關(guān)的分析和其他分析（包括評(píng)級(jí)和內(nèi)容中的陳述）是截至發(fā)表之日的意見陳述，而非事實(shí)陳述。標(biāo)普信評(píng)的意見、分析、預(yù)測(cè)和評(píng)級(jí)確認(rèn)決策（如下所述）并非且不應(yīng)被視為購(gòu)買、持有或出售任何證券或作出任何投資決策的建議，也不涉及任何證券的適合性。在發(fā)布后，標(biāo)普信評(píng)不承擔(dān)更新（不論以任何形式或格式）發(fā)布內(nèi)容的義務(wù)。在進(jìn)行投資和其他業(yè)務(wù)決策時(shí)，不應(yīng)依賴內(nèi)容，內(nèi)容也無法取代用戶、其管理層、員工、顧問和/或客戶的技能、判斷和經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)普信評(píng)不作為受托人或投資顧問，除非其注冊(cè)為該類機(jī)構(gòu)。雖然標(biāo)普信評(píng)從其認(rèn)為可靠的渠道獲取信息，但標(biāo)普信評(píng)不審計(jì)其獲得的信息，也不承擔(dān)相關(guān)的盡職調(diào)查義務(wù)或?qū)嵤┆?dú)立驗(yàn)證。與評(píng)級(jí)相關(guān)的出版物可能由于各種原因發(fā)布，這些原因不一定取決于評(píng)級(jí)委員會(huì)的行動(dòng)，例如發(fā)布定期更新的信用評(píng)級(jí)和相關(guān)分析。標(biāo)普信評(píng)并不屬于標(biāo)普全球評(píng)級(jí)身為國(guó)家認(rèn)可統(tǒng)計(jì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（NRSRO）的聯(lián)屬企業(yè)。標(biāo)普信評(píng)根據(jù)在中國(guó)專用的評(píng)級(jí)等級(jí)體系授予評(píng)級(jí)，所授予的評(píng)級(jí)是標(biāo)普信評(píng)對(duì)于債務(wù)人相對(duì)于中國(guó)境內(nèi)其他發(fā)行人的整體資信或?qū)μ囟▊鶆?wù)的償債能力的意見，并提供在中國(guó)境內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)的排序。標(biāo)普信評(píng)所授予的評(píng)級(jí)并非根據(jù)全球評(píng)級(jí)等級(jí)體系所授予的評(píng)級(jí)，不可也不應(yīng)被視為或不實(shí)地表述為全球評(píng)級(jí)等級(jí)體系下授予的評(píng)級(jí)，或者作為全球評(píng)級(jí)等級(jí)體系下授予的評(píng)級(jí)而加以依賴。標(biāo)普方不為違反本段使用標(biāo)普信評(píng)的評(píng)級(jí)所產(chǎn)生的任何損失負(fù)責(zé)。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在一個(gè)司法轄區(qū)內(nèi)因某些監(jiān)管目的承認(rèn)在另一個(gè)司法轄區(qū)發(fā)布的評(píng)級(jí)，標(biāo)普信評(píng)保留隨時(shí)自行決定授予、撤銷或中止此類承認(rèn)的權(quán)利。標(biāo)普信評(píng)特此聲明不對(duì)因授予、撤銷或中止承認(rèn)而產(chǎn)生的任何責(zé)任以及宣