青島 地塊西海岸新區(qū)項目投標(biāo)設(shè)計方案

QINGDAOHUANGDAOQINGSHUIWANCONCE

PT

DE

SIGN青

島

黃

島

區(qū)

大

華

·

清

水

灣

項

目概

念

設(shè)

計

方

案2

0

2

2

-

0

2思維導(dǎo)圖目

錄01-前期分析02-規(guī)劃概念03-總圖設(shè)計04-產(chǎn)品設(shè)計05-展示區(qū)設(shè)計06-立面設(shè)計07-綠建專篇01-

前期分析區(qū)位分析

宏觀解讀大連市天津市金

三

角煙臺市中國·山東省青島市濟南市青島市一路的中國港口路線連云港市上海市青島，是中國沿海重要中心城市和濱海度假旅游城市、也是國際是山東省經(jīng)濟中心，一帶一路新亞歐大陸橋經(jīng)濟走廊重要節(jié)點城市和青島亦是國家歷史文化名城、中國道教發(fā)祥地、國際海洋科研區(qū)位分析

區(qū)域展望膠

州

灣青蘭高速嶗山灣市南區(qū)黃島區(qū)靈山灣中國·山東省

–青島市地塊在基地區(qū)域處于黃島區(qū)，又稱青島西海岸新區(qū)。地塊東濱黃海，周邊河網(wǎng)密布，高速，交通便利，是得天獨厚的風(fēng)水寶地。周邊地塊價值點分析

交通分析青

蘭

高

速八大關(guān)風(fēng)景區(qū)青島膠州灣隧道青島珠山國家森林公園青島西站黃

海靈

山

灣1km地鐵13號線-雙珠路本地塊位于靈山灣城市濱海岸線西側(cè)；緊鄰地鐵13號線雙距離青島西站11.7km，車程20分鐘；距沈海高速6.8km，車程15分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊地塊價值點分析

地塊四至第二實驗小學(xué)珠海苑海棠灣1.地塊北側(cè)

–海棠慧海園孟家灘社區(qū)SITE3.地塊南側(cè)—瓏園K2海棠灣瓏園海棠灣靈海花園金海園第二實驗小學(xué)

愛琴海購物公園本案位于西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊，西至煙臺路，東側(cè)南側(cè)濱豆金河，西南北兩側(cè)地塊均為現(xiàn)狀社區(qū)，周邊基本全部為居住用地。周邊區(qū)位分析

景觀資源分析2kmSITE大珠山中路市民運動公園豆

金

河城市陽臺景區(qū)黃島區(qū)人民政府廣場靈

山

灣風(fēng)

河地塊東、南兩側(cè)有豆金河水系環(huán)繞，2公里內(nèi)大珠山中路市民東側(cè)有多個公園項目，距靈山灣城市濱海岸4公里地塊景觀資源豐富。區(qū)位分析

教育資源分析青島西海岸新區(qū)第五高級中學(xué)青島西海岸新區(qū)第二實驗小學(xué)青島西海岸新區(qū)弘文學(xué)校SITE青島西海岸新區(qū)海王路小學(xué)地塊兩公里內(nèi)有兩所小學(xué)（第二實驗小學(xué)和海王路小學(xué)），周邊小學(xué)至教育資源優(yōu)渥。區(qū)位分析

公共配套分析維客超市恒豐銀行青島愛琴海購物公園泰和仁

SITE游泳館康醫(yī)院13號地鐵利群膠南購物中心雙珠站中國民生銀行興業(yè)銀行項目位置靠近地鐵13號線雙珠站，出行相對便利。周邊臨近商場、配套資源豐富。周邊競品龍湖億聯(lián)春江天璽毛坯高層13000元/㎡2km紅星國際廣場SITE高層13500元/㎡旭輝·靈瓏灣K2海棠灣高層13500元/㎡，疊拼22032元/㎡精裝高層20244元/㎡佳源海玥府精裝洋房18000元/，毛坯疊拼20000元/㎡項目所在的西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊競品主要來自于周邊三個在售項目（龍湖億聯(lián)、靈瓏灣、佳源海玥府）。競品項目低密洋房疊拼產(chǎn)品溢價能力強，流速正常，競爭區(qū)位分析

總結(jié)地塊特征地段位置——青島黃島區(qū)現(xiàn)屬于西海岸新區(qū)，國家級新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摻煌ǚ治觥o鄰地鐵13號線雙珠站，西鄰沈海高速，會帶動區(qū)域發(fā)展配套設(shè)施——周邊環(huán)境配套資源完善。自然景觀——地塊東濱豆金河，距靈山灣城市濱海岸4公里，居住環(huán)境品本地人相對認可度高。地塊位于西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊，現(xiàn)有教育商業(yè)配套成熟，人口密高片區(qū)，廣場與利群，擁有西海岸一流雙學(xué)區(qū)教育配套，學(xué)區(qū)優(yōu)勢大。本地塊主要以西海岸西城區(qū)地緣性學(xué)區(qū)和產(chǎn)品改善客戶為主，輔以西海戶與本地投資客戶。適宜配置改善產(chǎn)品，低密產(chǎn)品最大化，園區(qū)品質(zhì)升級，提升產(chǎn)品競爭力。項目定位城市新貴西海岸新區(qū)未來的社區(qū)標(biāo)桿新城核心住宅精裝品質(zhì)住宅打造一個城市新興地段的輕奢宜居富有青島人文特色的02-

規(guī)劃推導(dǎo)項目訴求1.高貨值和高品質(zhì)的平衡點？2.如何實現(xiàn)貨值最大化方案?3.如何突破競品封鎖？4.示范區(qū)如何快速呈現(xiàn)，樹立IP，搶占市場?；匾?guī)劃條件分析

基礎(chǔ)條件用地性質(zhì)：居住用地用地面積：33658㎡建筑容積率：≤

2.42建筑密度：≤30%綠地率：≥

30%煙建筑限高：≤60M設(shè)計目標(biāo)：細分產(chǎn)品業(yè)態(tài)，與周邊規(guī)劃產(chǎn)品加以區(qū)分，以高品質(zhì)、小面積、低總價為原則，達到利于銷售及快速去化的目標(biāo)。臺12班幼兒園建筑立面：立面建議采用標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)代簡約風(fēng)格，總體上建議穩(wěn)重大氣，體現(xiàn)一定的品質(zhì)感，立面簡潔大方，重點處理屋頂，基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m23m底層的細部處理，保證遠與近不同尺度的觀感。規(guī)劃概念

規(guī)劃條件分析序號土地位置土地總面積（㎡）規(guī)劃建筑總面積（㎡）HD2021-3121黃島區(qū)雙珠路南、煙臺路東3365881452.36煙≤2.42，相應(yīng)規(guī)劃若不能滿足周邊規(guī)劃及已建建筑的法規(guī)日照及安全距

離要求時，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)容積率，另根據(jù)土地相關(guān)政策，居住用地容積率必須大于1。根

據(jù)《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則》，居住用地中配套商業(yè)建筑面積比

例不超過總建筑面積的10%豆金河容積率規(guī)劃指標(biāo)臺建筑密度%綠地率%≤30≥3012班幼兒園城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地）30292.2〔城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)?6926.4，商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、土地用途基

地路22m土地面積（㎡）公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地）分?jǐn)?365.8〕總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m出讓土地部分城鎮(zhèn)住宅用地70年，商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地）40年出讓年限（年）73307.12〔城鎮(zhèn)住宅65161.88，商業(yè)（零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館規(guī)劃建筑面積（㎡）、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點）8145.24〕智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置類別裝配式建筑比例舒適該地塊裝配式建筑面積比例須達40%，其單體裝配率不低50%規(guī)劃概念

停車配置分析煙豆金河臺12班幼兒園基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m規(guī)劃概念

規(guī)范解讀煙臺豆金河12班幼兒園基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m總結(jié)：建筑高度＞24M時，滿足日照情況下，無最小間距要求居住價值分析豆金河煙臺路沿河價值最12班幼兒園SITE沿

河

價

值

最

高

高?

影響

—

西北角有規(guī)劃12班幼兒園對周圍住戶舒適度會有一定的影響。?

豆金河環(huán)繞基地東南側(cè)——東側(cè)、南側(cè)沿河價值最高。商業(yè)價值分析豆金河煙臺路12班幼兒園SITE價值最高?

延續(xù)北側(cè)商業(yè)，并且靠近人流來向主干道。?

基地西側(cè)商業(yè)價值最高。基于以上分析,抽絲剝繭地理性推導(dǎo)出最佳總圖方向!強排推導(dǎo)—間距分析用地東側(cè)樓棟間距分析東側(cè)三排高層，樓棟間距約50米，尺度較大，用地浪費用地西側(cè)樓棟間距分析東側(cè)三排高層，同時采用梅花樁式布局，日照不滿足標(biāo)準(zhǔn)西側(cè)兩排傳統(tǒng)兩面寬疊墅，樓棟間距約34.5m，用地不經(jīng)濟4排排布，占地面積最小，用地經(jīng)濟，可增加貨值西側(cè)采用3面寬小進深疊墅時，可做三排疊墅，用地最為合理西側(cè)兩排高層或洋房，樓棟間距舒適，用地合理11F4F4F4F4F4F18F11F18F結(jié)論：東側(cè)可排四排樓棟，西側(cè)可排兩排高層或洋房、三排疊墅可達到土地價值最大化強排推導(dǎo)—間距分析用地西側(cè)樓棟間距分析?

西側(cè)兩排傳統(tǒng)兩面寬大進深疊墅，?

西側(cè)三排三面寬小進深疊墅，?

樓棟間距約34.5m，間距沒有用足，用地不經(jīng)濟。?

建筑間距用足，用地經(jīng)濟，貨值增加。用地紅線用地紅線用地紅線用地紅線建筑退界線建筑退界線建筑退界線建筑退界線此部分用地未用足15.1m11.7m22.8m15.1m9.1m17.8m9.1m17.8m9.1m次間距包含建筑外保溫次間距包含建筑外保溫疊墅兩面寬大進深產(chǎn)品，間距圖例疊墅三面寬小進深產(chǎn)品，間距圖例結(jié)論：西側(cè)三排疊墅可達到土地價值最大化強排推導(dǎo)—現(xiàn)狀因素分析受海棠灣F-G1#樓日照影響F-G1#樓F-G1#樓F-G1#樓18F6F

20m日照高度線18F18F30m日照高度線11F18F不足2小時北側(cè)臨近海棠灣地塊布置兩棟高層時，F(xiàn)-G1#樓日照不滿足2小時標(biāo)準(zhǔn)東側(cè)樓棟需降低至20m以下，

F-G1#樓日照能滿足2小時標(biāo)準(zhǔn)西側(cè)可降低至11層，

F-G1#樓日照可以滿足2小時標(biāo)準(zhǔn)受北地塊幼兒園日照影響18F11F11F11F11F11F11F11F11F11F18F模擬幼兒園模擬幼兒園模擬幼兒園11F18F11F11F11F11F11F11F11F30m日照

18F高度線18F11F11F11F18F18F18F11F8F18F18F18F18F8F18F8F11F18F18F18F若西高東低排布，則受幼兒園日照影響較大，方案不成立幼兒園南側(cè)高層拉開，中間可做11層洋房，洋房不成組團高層?xùn)|西兩側(cè)分布，則中間低層樓棟形成組團，日照滿足結(jié)論：高層沿東側(cè)或西側(cè)紅線布置，對周邊日照無影響；幼兒園南側(cè)樓棟最高可做11層03-

總圖設(shè)計方

案

一滿

足

規(guī)

劃

條

件

，

限

高

控

制

6

0

m高

層

+

洋

房

產(chǎn)

品

，

控

制方案一

總圖推導(dǎo)方案一

18F小高+11F/9F洋房優(yōu)點:

滿足戶型配比，118戶型3.5面寬缺點：高層及洋房層高均為2.95m東側(cè)三排為T3戶型方案二

19F高層+10F/9F洋房優(yōu)點:

組團分區(qū)明顯方案三

20F高層+11F/9F洋房優(yōu)點:

組團分區(qū)明顯方案四

18F高層+11F/9+1F/6+1F洋房優(yōu)點:

組團分布明顯洋房層高3.1m高層層高3m，洋房層高3.1m缺點：人才公寓面積不足商品房T6產(chǎn)品品質(zhì)較差貨值：10.90億缺點：人才公寓面積不足商品房T6產(chǎn)品品質(zhì)較差高層及洋房層高均為2.95m貨值：11.07億人才公寓獨立分布貨值：11.09億缺點：高層層高2.95m貨值：11.14億規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案一大華·清水灣項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅單位指標(biāo)33657.56112418.9681449.2479279.2439330.0031804.000.00備注㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡81451.30高層洋房疊拼其中人才公寓8145.241100.001070.00200.008145.24沿街商業(yè)配套用房其中其中社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁社區(qū)以下級：100~200㎡140.0020

/百戶㎡其中570.00總建筑面積的5‰80.00一處一處垃圾收集點地下不計容建筑面積地下機動車庫面積80.0030969.7229328.5721998.147330.431641.15非人防車庫面積人防車庫面積非機動車庫面積地下室儲藏室面積建筑基底面積建筑密度單車位指標(biāo)：35

/輛㎡其中地上建筑面積9%單車位指標(biāo)：1.5

/輛㎡7585.0422.54%2.4230%686360224102219590290812183629201821094≤30%2.42≥30%容積率綠地率住宅戶數(shù)戶戶高層洋房人才公寓其中其中套人輛輛輛輛輛輛拆開后為204套每戶3.2人住宅人數(shù)機動車位地上停車位地下停車位不超過10%人防停車位非人防停車位人防區(qū)單車位指標(biāo)：40

/輛㎡其中特殊車位訪客兼裝卸車位不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個微型車位其中快遞車位輛輛非機動車位鳥瞰效果圖替換鳥瞰圖戶型分布圖圖例：業(yè)態(tài)戶型140118100配置4

2

4房

廳

衛(wèi)2

2

2房

廳

衛(wèi)戶數(shù)200204180584戶配比34.25%34.93%30.82%100%面積28640244941800071134面積比40.26%34.43%25.31%100%140戶型100戶型房

廳

衛(wèi)3+1

2

2/高層

洋房合計車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時間帶：大寒日8：00-16:00采樣時間間隔：1分鐘日照計算時間的統(tǒng)計方式：累計計算使用軟件：眾智日照0-1

小時1-2

小時2-3

小時3-4

小時4-5

小時5-6

小時6-7

小時方案一總結(jié)對北側(cè)地塊產(chǎn)生視線遮擋和壓迫感，可能導(dǎo)致后期聽本案是否可能還有其他突破可能性？方

案

二突

破

規(guī)

劃

條

件

，

限

高

控

制

8

0

m引入高貨值疊拼產(chǎn)品，用足密度，極致高低配方案二

總圖推導(dǎo)強排一

4F+21F+27F強排二

4F+21F+27F強排三

4F+7F+27F優(yōu)點:

組團分區(qū)明顯強排四

4F+27F優(yōu)點：

東側(cè)沿河3個高層，樓間距較大，

優(yōu)點:

組團分區(qū)相對合理明顯，人才房人才房單獨一棟T4

單獨一棟T4缺點：疊拼量較少，用地價值未發(fā)揮到最

缺點：日照原因高層區(qū)內(nèi)部空間土地浪優(yōu)點:

組團分布明顯，疊拼量較大缺點：高層位于西側(cè)，由于幼兒園日照

缺點：北側(cè)均為大高，對北地塊多層產(chǎn)品原因高層中間只能做洋房，且西北側(cè)現(xiàn)

有潛在影響大化費嚴(yán)重狀為疊拼產(chǎn)品，后期批復(fù)難度較大疊拼量：34棟疊拼量：20棟疊拼量：23棟疊拼量：28棟結(jié)論：兩面寬產(chǎn)品，基地西側(cè)用地未用足，北側(cè)大高對現(xiàn)狀住宅有壓迫感4F+2F+27F用

足

場

地

進

深

，

進

一

步

挖

掘

土

地引

入

大

面

寬

疊

拼

，

提

高

產(chǎn)

品

競

爭

力方案二

總圖推導(dǎo)強排一

4F+9F+23F+26F強排二

4F+25F+26F強排三

4F+7F+27F優(yōu)點:

組團分區(qū)明顯，人才房做T6，盡

優(yōu)點:

組團分區(qū)合理，疊拼量最大，北側(cè)可能釋放西北側(cè)高層層數(shù)

引入兩單元洋房減少對北側(cè)現(xiàn)狀住宅影響缺點：北側(cè)仍為高層，對后期批復(fù)有潛

用足極致密度。強排四

4F+11F+27F優(yōu)點：

西側(cè)三排三面寬疊拼，產(chǎn)品力較強

優(yōu)點:東側(cè)沿河3個高層，樓間距較大，東側(cè)沿河3個高層，樓間距較大，缺點：高層區(qū)層高較多，形態(tài)不佳疊拼量：29棟缺點：引入T6產(chǎn)品，品質(zhì)不佳高層面寬超限疊拼量：30棟在影響疊拼量：35棟疊拼量：33棟4F+2F+27F方案二

總圖生成售樓處

2F售樓處落位西南角，交通便利，昭示性強。圖例：售樓處方案二

總圖生成T627FT427FT427FT427F售樓處

2F高層溜邊，南、北間距用足；大戶型朝外，景觀視野最大化，圖例：80戶型100戶型113戶型113戶型130戶型方案二

總圖生成T627FT427F洋房

11FT427FT427F售樓處

2F北側(cè)用足面寬，增加小高層產(chǎn)品。圖例：80戶型100戶型113戶型113戶型130戶型方案二

總圖生成T627FT427F洋房

11FT427F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4FT427F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F售樓處

2F疊拼

4F中心區(qū)域用足場地進深，置入高品質(zhì)疊拼產(chǎn)品。圖例：80戶型100戶型113戶型113戶型130戶型規(guī)劃總圖+指標(biāo)大華·清水灣項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表方案二A項目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56112483.7581451.2778899.2742761.906292.0021700.008145.371482.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031032.4829410.1422079.527330.61社區(qū)以下級：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點地下不計容建筑面積地下機動車庫面積一處非人防車庫面積人防車庫面積單車位指標(biāo)：35㎡/輛其中地上建筑面積9%其中非機動車庫面積㎡1622.34單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲藏室面積建筑基底面積㎡㎡10076.5429.94%2.4230%67037844140108214490590建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼人才公寓其中其中套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機動車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%81418363120人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位182不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個微型車位其中輛輛非機動車位1082鳥瞰效果圖戶型分布圖產(chǎn)品類型高層戶101113圖例：合計150/160戶型111戶型140戶型100戶型127戶型80戶型14洋房合計1516疊拼合計總計車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口天際線分析西側(cè)煙臺路沿街天際線南側(cè)規(guī)劃路路沿街天際線日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時間帶：大寒日8：00-16:00采樣時間間隔：1分鐘日照計算時間的統(tǒng)計方式：累計計算使用軟件：眾智日照0-1

小時1-2

小時2-3

小時3-4

小時4-5

小時5-6

小時6-7

小時減少商業(yè)層數(shù)，增加產(chǎn)品去化速度，是否還有其他可能榨干東北側(cè)日照條件，住宅量做足規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案二B大華·清水灣項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表項目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56112692.4281450.8879480.8842329.167306.0021700.008145.72900.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031241.5429627.3922296.827330.58社區(qū)以下級：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點地下不計容建筑面積地下機動車庫面積一處非人防車庫面積人防車庫面積單車位指標(biāo)：35㎡/輛其中地上建筑面積9%其中非機動車庫面積㎡1614.15單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲藏室面積建筑基底面積㎡㎡10049.2629.86%2.4230%67841218140108217091191建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼人才公寓其中其中套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機動車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%82018363720人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位182不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個微型車位其中輛輛非機動車位1076鳥瞰效果圖日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時間帶：大寒日8：00-16:00采樣時間間隔：1分鐘日照計算時間的統(tǒng)計方式：累計計算使用軟件：眾智日照0-1

小時1-2

小時2-3

小時3-4

小時4-5

小時5-6

小時6-7

小時方

案

三優(yōu)

化

空

間

形

態(tài)

，

提

升

居

住

品

質(zhì)綜

合

價

值

最

大

化方案三

總圖推導(dǎo)方案二在方案二基礎(chǔ)上增加兩棟洋房，延續(xù)現(xiàn)狀規(guī)劃結(jié)構(gòu)，增強洋房組團感。置換洋房位置，釋放更多景觀空間給到高價值疊拼區(qū)，優(yōu)化空間序列，提升歸家體驗的品質(zhì)感強排一

4F+27F強排二

4F+11F+27F強排三

4F+10F+27F優(yōu)點:

組團分區(qū)合理，疊拼量最大，北側(cè)引入兩單元洋房減少對北側(cè)現(xiàn)狀住宅影響疊拼量：35棟優(yōu)點:

空間形態(tài)尚可，滿足聽證會要求的西低東高要求優(yōu)點:

產(chǎn)品分區(qū)明確，規(guī)劃形成兩條景觀軸線，多個景觀花園，西側(cè)主入口空間視野開闊缺點：洋房區(qū)土地利用率有待提高，產(chǎn)品分區(qū)不夠干凈，疊拼量減少疊拼量：27棟疊拼量：30棟方案三

總圖生成T627FT427FT427F疊拼4F疊拼4F疊拼4F疊拼T427F疊拼4F4F疊拼4F洋房

10F洋房

10F疊拼4F疊拼4F售樓處方案二方案三洋房靠近入口南北兩排布置，中間大花園，主入口空間視野開闊，提升小區(qū)品質(zhì)。圖例：130戶型80戶型100戶型113戶型113戶型規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案三（主推）大華·清水灣項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56114175.2481451.3079481.3041536.0611200.0018600.008145.24900.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0032723.9531105.3023774.687330.62社區(qū)以下級：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點地下不計容建筑面積地下機動車庫面積一處非人防車庫面積人防車庫面積單車位指標(biāo)：37㎡/輛地上建筑面積9%其中其中非機動車庫面積㎡1618.65單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲藏室面積建筑基底面積㎡㎡9359.1827.81%2.4230%68037880120102217691892建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼其中其中人才公寓套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機動車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%82618364320人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位非機動車位1821079不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)2%不小于2個微型車位其中輛輛鳥瞰效果圖戶型分布圖產(chǎn)品類型高層戶111圖例：合計150/160戶型111戶型140戶型100戶型127戶型80戶型1洋房合計總計11疊拼合計車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口天際線分析西側(cè)煙臺路沿街天際線南側(cè)規(guī)劃路路沿街天際線日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時間帶：大寒日8：00-16:00采樣時間間隔：1分鐘日照計算時間的統(tǒng)計方式：累計計算使用軟件：眾智日照0-1

小時1-2

小時2-3

小時3-4

小時4-5

小時5-6

小時6-7

小時規(guī)劃亮點人車分流系統(tǒng)機動車輛及非機動車通過城市道路直接入地庫，地面全人行流線,小區(qū)完全實現(xiàn)人車分流圖例：市政道路車行流線車行流線小區(qū)次入口小區(qū)主入口規(guī)劃亮點綠色科技升級社區(qū)環(huán)境通過智能化技術(shù)的室外延伸帶給居民更多的生活便利，人們可以自由分享生活的每一個美麗瞬間，安全無憂的體驗戶外活動的樂趣。智能識別系統(tǒng)智慧家居智能監(jiān)控系統(tǒng)無線全覆蓋/智慧廣播系統(tǒng)規(guī)劃亮點健康社區(qū)43526171

健康體檢驛站2

直飲水點3

休息座椅4

健康步道5

心靈廣場6

夜跑照明標(biāo)識7

卡路里數(shù)據(jù)標(biāo)識規(guī)劃亮點兩軸四心

中正禮序多重空間序列設(shè)計宅前景觀組團景觀宅前景觀宅前景觀宅前景觀3中央景觀宅前景觀組團景觀入口廣場中央景觀入口廣場規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——歸家流線9956756742818132規(guī)劃概念——地庫分析地下不計容面積：32723.95㎡其中地下車庫面積：31105.30㎡非機動車庫面積：1618.65㎡地下停車位826輛非機動車位：1079輛圖例標(biāo)準(zhǔn)車位微型車位塔樓投影設(shè)備用房人防范圍地下一層平面圖規(guī)劃概念——地庫分析地下不計容面積：32723.95㎡其中地下車庫面積：31105.30㎡非機動車庫面積：1618.65㎡地下停車位826輛非機動車位：1079輛圖例標(biāo)準(zhǔn)車位微型車位塔樓投影設(shè)備用房人防范圍地下二層平面圖方案對比方案一

18F高層+11F/9+1F/6+1F洋房優(yōu)點:

不突破60m限高，洋房層高3.1m方案二a

27F高層+11F洋房+4F疊拼方案二a

27F高層+11F洋房+4F疊拼優(yōu)點:組團分區(qū)合理，疊拼量最大，相比方案二a商業(yè)量更少。方案三

27F高層+10F洋房+4F疊拼優(yōu)點:產(chǎn)品分區(qū)明確，規(guī)劃形成兩條景觀軸線，多個景觀花園，西側(cè)主入口空間視野開闊,洋房層高3.1m優(yōu)點:組團分區(qū)合理，疊拼量最大，東北缺點：高層層高2.95m，西側(cè)高層對北地

側(cè)洋房延續(xù)北地塊規(guī)劃。塊有壓迫感。缺點：高層層高2.90m,商業(yè)配套樓3層貨值：11.65億缺點：高層層高2.90m，東北側(cè)高層對北地塊有壓迫感。貨值：11.14億缺點：高層層高2.90m貨值：11.60億貨值：11.56億04

–

產(chǎn)品設(shè)計周邊競品龍湖億聯(lián)春江天璽毛坯高層13000元/㎡2km紅星國際廣場SITE高層13500元/㎡旭輝·靈瓏灣K2海棠灣高層13500元/㎡，疊拼22032元/㎡精裝高層20244元/㎡佳源海玥府精裝洋房18000元/，毛坯疊拼20000元/㎡項目所在的西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊競品主要來自于周邊三個在售項目（龍湖億聯(lián)、靈瓏灣、佳源海玥府）。競品項目低密洋房疊拼產(chǎn)品溢價能力強，流速正常，競爭競品分析97-100㎡南向開間入口玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽33-2-23.1100㎡高層龍湖億聯(lián)春江天璽3有3-2-23.1102㎡高層龍湖億聯(lián)春江天璽32有無3-2-23-2-23.1105㎡高層紅星國際廣場107㎡2.23高層總結(jié)：小戶型的主臥面寬3米-3.2米，客廳面寬3.2米-3.5米，3面寬本案小戶型的客廳面寬為3.4米，相比競品本案的客廳面寬較大，提升舒適度。競品分析110-114㎡南向開間入口玄關(guān)房-客-衛(wèi)容積率樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽3有3-2-23.1113㎡高層K2海棠灣112㎡高層2有3-2-21.9總結(jié)：戶型的主臥面寬3.1米-3.3米，客廳面寬3.3米-3.5米，本案戶型的客廳面寬為3.6米，相比競品本案的客廳面寬較大，雙開間陽臺設(shè)計，提升品質(zhì)。競品分析115-118㎡南向開間入口玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽33-2-23.1117㎡高層佳源海玥府119㎡3有4-2-23-2-21.2洋房紅星國際廣場117㎡2.233有高層總結(jié)：競品戶型3面寬配置占多數(shù)。本案戶型南向開間為3.5，相比競品本案的南向開間尺度較大，提升舒適度。競品分析135-140㎡南向開間入戶玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽135㎡33-2-23.1高層紅星國際廣場139㎡34有有3-2-24-2-22.231.2高層佳源海玥府143㎡洋房總結(jié)：大戶型的客廳面寬5.6米-6.6米，4-2-2的房客衛(wèi)配置本案大戶型的客廳面寬為7.7米，相比競品本案的客廳面寬較大，提升舒適度。競品分析疊拼上疊樓盤名稱面積段露臺贈送

入戶玄關(guān)

房-客-衛(wèi)

容積率

綠化率K2海棠灣138㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-41.930%166㎡總結(jié)：競品戶型均為兩面寬。本案上疊戶型的客廳面寬為三面寬。競品分析疊拼下疊樓盤名稱面積段院落贈送

入戶玄關(guān)房-客-衛(wèi)容積率綠化率K2海棠灣148㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-31.930%156㎡總結(jié)：競品戶型均為兩面寬。本案下疊戶型的客廳面寬為三面寬。產(chǎn)品選型我們的產(chǎn)品如何選型？周邊競品產(chǎn)品97-100㎡

2-3面寬110-113㎡

3.0面寬115-118㎡

3.0面寬135-140㎡

3-4面寬100㎡113㎡118㎡143㎡普宅疊拼145-150㎡

上疊2面寬160㎡

下疊2面寬150㎡163㎡我

們

需

要

超

越

競

品

，

實

現(xiàn)

產(chǎn)

品

暢

銷

！四大產(chǎn)品策略成就暢銷的經(jīng)典戶型產(chǎn)品策略提升面寬策略：重點覆蓋當(dāng)?shù)厥袌稣J可的競品主要優(yōu)勢大面成就暢銷的經(jīng)典戶型產(chǎn)品策略提升定制策略：大跨度結(jié)構(gòu)，空間可變靈活化，滿足不同樓層不同業(yè)主需求。給業(yè)主無限可能產(chǎn)品策略提升風(fēng)景策略：拓展廳室進深的無敵寬景陽臺。寬創(chuàng)造無敵觀景觀視野產(chǎn)品策略提升提升溢價：住宅陽臺半面積贈送，飄窗面積全部贈送?？v享奢闊舒適空間產(chǎn)品溢價“立著的”別墅疊墅產(chǎn)品獨棟化4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)上

疊

入

戶

流

線6

M

*

6

.9

M

方

廳

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M

*

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獨

立

私

享

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立

玄

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入

戶123416

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方

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一

體

化

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庭

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3

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M

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私

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圖下

疊

入

戶

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位

一

體

，

豪

華

主

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，

豪

華

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圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)6

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*

5

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M

方

廳

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入

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M

*

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送4235三

層

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圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)2

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華

主

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層

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圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)5

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露

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圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)2

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M

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房

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品

設(shè)

計對標(biāo)競品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK257.7m超大尺度寬廳設(shè)計寬廳尺度較小14北側(cè)無凹凸，立面更平整空間方正，尺度更舒適結(jié)構(gòu)錯落，立面雜亂空間通透性不強233完整4四個房間含書房45獨立家政陽臺無家政陽臺1143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價值點獨立家政陽臺獨立玄關(guān)設(shè)計餐廚貫穿，南北通透奢華主臥套房超大尺度寬廳設(shè)計方案一：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)對標(biāo)競品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK3南向三房設(shè)計南向兩房12獨立家政陽臺北側(cè)無凹凸，立面更平整貫穿廳，空間尺度更舒適無家政陽臺234結(jié)構(gòu)錯落，立面雜亂空間通透性不強4完整4面寬房型3.5面寬155143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價值點獨立家政陽臺獨立玄關(guān)設(shè)計南北貫穿廳設(shè)計奢華主臥套房方案二：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)對標(biāo)競品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK2南向三房設(shè)計南向兩房1北側(cè)無凹凸，立面更平整貫穿廳，空間尺度更舒適結(jié)構(gòu)錯落，立面雜亂空間通透性不強233完整4面寬房型3.5面寬414143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價值點大廚房，更多的操作空間獨立玄關(guān)設(shè)計南北貫穿廳設(shè)計奢華主臥套房方案三：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)高

層

產(chǎn)

品

設(shè)

計130㎡角廳戶型

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3.5面寬

3+1室2廳2衛(wèi)130㎡

核心價值點角廳設(shè)計，景觀資源最大化豪華主臥套房大尺度雙陽臺設(shè)計對標(biāo)競品本案方案

113㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽113㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK2貫穿廳，南北通透北側(cè)無凹凸，立面更平整大尺度雙陽臺不夠通透11結(jié)構(gòu)錯落，立面雜亂單陽臺233113㎡戶型

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3面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價值點南北貫穿廳設(shè)計豪華主臥套房大尺度雙陽臺設(shè)計對標(biāo)競品本案方案

100㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽100㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK2豪華主臥套無主臥套房無獨立玄關(guān)單陽臺1獨立玄關(guān)231大尺度雙陽臺3100㎡戶型

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3面寬

3室2廳2衛(wèi)100㎡

核心價值點南北貫穿廳設(shè)計豪華主臥套房大尺度雙陽臺設(shè)計T4：113+100+100+130㎡戶型113㎡角廳戶型

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3面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價值點角廳設(shè)計，景觀資源最大化豪華主臥套房大尺度雙陽臺設(shè)計T6：113+80+80+80+80+113㎡戶型（80㎡戶型為租賃型人才公對標(biāo)競品本案方案

118㎡/3.5面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽117㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK寬廳設(shè)計核心筒獨立入戶設(shè)計大尺度雙陽臺客廳尺度較小12沒有單獨入戶單陽臺2313118㎡戶型

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3.5面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價值點LDK設(shè)計豪華主臥套房大尺度雙陽臺設(shè)計T2：118+118陽臺投影面積（一半）1T2戶型套內(nèi)面積套型建筑面積公攤面積本層建筑面積得房率套數(shù)A115bA115b合計3+1房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)93.3993.393.583.587.15118.20118.2024.8124.8149.6111236.3982.04%186.7805

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展示區(qū)設(shè)計方案一

海之翼“海鷗”

，風(fēng)雨中的勇者，自由仙人有待乘黃鶴，海客無心隨白鷗。由大海帶來的開闊視野，是活動空間在更廣闊區(qū)域設(shè)計將海鷗的飛翔姿態(tài)復(fù)刻于建筑之上使建筑與展翅擁有了相同的輪廓語匯示范區(qū)篇

總圖示范區(qū)用地面積：3940㎡建筑面積：1465.48

㎡廣場及景觀面積：2979.51

㎡停車面積：353.53

㎡·

建筑沿中軸布置展示型較好·

與入口相結(jié)合所見即所得·

后期建筑改為商業(yè)及配套，改造性強示范區(qū)篇

流線分析圖例：精神堡壘2停車場售樓處入口售樓處實體樣板間5431自駕參觀流線人行動線示范區(qū)篇

體塊分析“嵌”弧形邊界增加形體靈動性原始體塊體塊嵌套結(jié)合細化增加線腳細節(jié)開弧形窗呼應(yīng)建筑邊界示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

材質(zhì)分析米白色石材香檳金鋁板珠光白鋁板超白LOW-E玻璃示范區(qū)篇

平面分析7772111m553565m圖例：

占地面積：600.96㎡

本層建筑面積：600.96㎡

本棟建筑面積：1465.48㎡

建筑尺寸：長65m，寬11m

建筑層數(shù)：2層一層平面圖1

接待區(qū)2

展示區(qū)辦公區(qū)財務(wù)區(qū)56沙盤區(qū)洽談區(qū)7

公共區(qū)域34示范區(qū)篇

平面分析4下217m11333圖例：

占地面積：600.96㎡

本層建筑面積：864.52㎡

本棟建筑面積：1465.48㎡

建筑尺寸：長65m，寬17m

建筑層數(shù)：2層二層平面圖1

樣板房區(qū)2

公共區(qū)域65m辦公區(qū)345工法展示區(qū)兒童游樂區(qū)示范區(qū)篇

流線分析一層平面圖圖例：參觀流線員工流線示范區(qū)篇

流線分析下二層平面圖圖例：參觀流線員工流線方案二

海之光·“光”

，能量的源泉，黑暗目窮黃海滿如銀，萬道虹光育蚌珍。由一道纖絕的塵陌，充盈著建筑的一絲柔美建筑以輕薄造型，消弱建筑的巨大體量的沉重感，通透的燈光,形成一座社區(qū)的精神堡壘示范區(qū)篇

總圖示范區(qū)用地面積：3940㎡建筑面積：1339.45

㎡廣場及景觀面積：2979.51

㎡停車面積：353.53

㎡·

建筑沿中軸布置展示型較好·

與入口相結(jié)合所見即所得·

后期建筑改為商業(yè)及配套，改造性強示范區(qū)篇

流線分析圖例：精神堡壘2停車場售樓處入口售樓處實體樣板間431自駕參觀流線人行動線示范區(qū)篇

體塊分析“推拉”“減”原始體塊根據(jù)流線分割推拉形成功能分區(qū)細化線腳優(yōu)化、增加律動增加線腳、虛實變化示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

材質(zhì)分析銀灰色鋁板彩釉中空鋼化玻璃超白LOW-E玻璃香檳金鋁板示范區(qū)篇

平面分析7772111m553565m圖例：

占地面積：600.96㎡

本層建筑面積：600.96㎡

本棟建筑面積：1339.45㎡

建筑尺寸：長65m，寬11m

建筑層數(shù)：2層一層平面圖1

接待區(qū)2