杭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法試行

杭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法試行?第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《浙江省定價目錄》等法律法規(guī)和相關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或使用人所收取的費用。第三條基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第二章收費管理形式第四條政府指導價與市場調(diào)節(jié)價物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價；非普通住宅、別墅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同房產(chǎn)主管部門制定基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。第五條收費定價程序1.制定或調(diào)整方案物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，在提供物業(yè)服務前或服務內(nèi)容、服務標準發(fā)生較大變化時，制定或調(diào)整物業(yè)服務收費標準，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬定價內(nèi)容，征求業(yè)主意見。公示期不得少于15日。2.成本監(jiān)審價格主管部門對實行政府指導價的物業(yè)服務收費進行成本監(jiān)審。物業(yè)服務企業(yè)應當如實提供成本資料，不得弄虛作假。成本監(jiān)審的具體辦法按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。3.價格備案實行政府指導價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當在確定收費標準后10日內(nèi)，將收費標準報當?shù)貎r格主管部門和房產(chǎn)主管部門備案。4.公布執(zhí)行價格主管部門和房產(chǎn)主管部門對備案的物業(yè)服務收費標準進行審核，符合規(guī)定的予以公布執(zhí)行，并向社會公開。第三章收費標準與構成第六條政府指導價標準普通住宅前期物業(yè)服務收費標準根據(jù)物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、服務標準等因素，劃分為不同的等級，并分別制定相應的基準價及其浮動幅度。具體標準如下：1.一級服務標準服務內(nèi)容包括房屋建筑主體、共用設施設備、公共環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等方面的全方位、高質(zhì)量服務?；鶞蕛r為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。2.二級服務標準服務內(nèi)容涵蓋房屋及設施設備的基本維護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化保養(yǎng)、秩序維護等?；鶞蕛r為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。3.三級服務標準主要提供房屋日常維護、公共區(qū)域清潔、簡單綠化養(yǎng)護和基本秩序維護等服務?；鶞蕛r為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。4.四級服務標準提供基礎性的物業(yè)服務，如房屋及設施設備的簡單維修、公共區(qū)域的清掃等?；鶞蕛r為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。具體各等級服務標準的詳細內(nèi)容按照《杭州市普通住宅物業(yè)服務等級標準》執(zhí)行。第七條市場調(diào)節(jié)價的確定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、市場供求狀況等因素協(xié)商確定收費標準。雙方應當簽訂物業(yè)服務合同，明確約定收費項目、收費標準、計費方式、服務內(nèi)容與質(zhì)量要求、違約責任等內(nèi)容。第八條物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：1.人員費用物業(yè)服務人員的工資、獎金、福利、社會保險、住房公積金等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用包括房屋主體結(jié)構、電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等的日常維修、保養(yǎng)、運行費用。3.綠化養(yǎng)護費用綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化設施維護費等。4.清潔衛(wèi)生費用清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清理費、垃圾外運費、清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5.秩序維護費用安全防范人員的工資、獎金、福利、社會保險、住房公積金，安全防范系統(tǒng)設備日常運行維護費用，對講機等器材維修、保養(yǎng)費，秩序維護所需之其他費用。6.辦公費用物業(yè)服務企業(yè)用于辦公的桌椅、電腦、打印機、復印機、傳真機等辦公設備的購置、維修、保養(yǎng)費用，水電費、通訊費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水電費公攤等。7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊用于物業(yè)服務的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、保潔設備、綠化設備等固定資產(chǎn)的折舊費用。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方的有關規(guī)定，準確、完整地核算物業(yè)服務成本，不得虛列、多列、少列或者重復列支成本。第四章計費方式第九條包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。在包干制下，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定履行服務義務，提供相應的服務。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出與物業(yè)服務費用之間的差額，由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。第十條酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當在每個季度末向業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的比例或者數(shù)額提取酬金，并將酬金納入物業(yè)服務成本核算。第十一條其他計費方式物業(yè)服務費用可以按照建筑面積、套內(nèi)面積或者套（間）等為計費單位進行計算。具體計費方式由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務費用可以按月、季、半年或者年度收取，具體收取周期由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。第五章物業(yè)服務費的繳納與調(diào)整第十二條繳納義務業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位繳納。第十三條費用調(diào)整1.政府指導價調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門會同房產(chǎn)主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、物業(yè)服務成本變動等因素，適時調(diào)整物業(yè)服務收費標準。調(diào)整方案應當廣泛征求社會意見，并按照規(guī)定程序進行。2.市場調(diào)節(jié)價調(diào)整實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務收費標準，并簽訂補充協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，應當提前30日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的內(nèi)容，征求業(yè)主意見。第六章物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理第十四條價格主管部門職責價格主管部門負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費明碼標價的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、投訴舉報電話等信息。第十五條房產(chǎn)主管部門職責房產(chǎn)主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。房產(chǎn)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量、收費行為等進行記錄和評價，并向社會公開。第十六條業(yè)主大會與業(yè)主委員會職責業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主大會可以通過業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費情況進行監(jiān)督，并可以根據(jù)業(yè)主的意見和建議，與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務收費標準。第十七條投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者房產(chǎn)主管部門投訴。價格主管部門或者房產(chǎn)主管部門應當及時受理，并依法進行處理。第七章附則第十八條解釋權