商業(yè)地產(chǎn)策劃案例(購物中心)

投資建設(shè)商業(yè)綜合體（購物廣場）項目運作可行性報告

鄭志剛

為項目運作實施（始終）供應(yīng)切實可操作綱領(lǐng)性運營支配書，以指導(dǎo)整個

項目運作，從而確保項目勝利運作。

綱要編制統(tǒng)籌：綱要目錄

第一章項目名稱.............................................

其次章項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想.........................

一、項目定位說明.............................................

1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位.............................................

2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位..................................

3、競爭策略定位.............................................

二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想.........................................

三、經(jīng)營管理理念簡述.........................................

四、經(jīng)營信條要素.............................................

第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想.........................

一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)...............................

二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析.........................................

三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析.........................................

四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析.........................................

第四章項目前期運營程序支配...............................

一、市場廣告推廣策略.......................................

二、專業(yè)人才聘請、培訓(xùn)支配.................................

三、組建運作機構(gòu).................

第五章項目招商工作支配與作業(yè)程序

一、招商基本政策.................

二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立.......

三、招商宣揚資料編制（略）.......

四、招商工作支配作業(yè)進度支配.....

五、招商工作作業(yè)程序.............

第六章項目經(jīng)營管理構(gòu)想.........

一、項目發(fā)展與管理目標...........

（一）、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營..........

（二）、建立總店經(jīng)營效應(yīng)............

（三）、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展..........

（四）、提高XX市整體商業(yè)水平.......

（五）、締造其次商圈................

二、項目行政組織架構(gòu).............

三、項目各部門組織架構(gòu)...........

四、項目營業(yè)人員管理.............

五、項目招商（出租）業(yè)主管理.....

六、項目店面裝修工程管理.........

七、項目經(jīng)營管理制度.............

第七章項目推廣、宣揚基本步驟……

一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）.......

二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）................

三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）........

第八章項目運作費用投入分析..................

1、項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）.......

2、項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）

3、項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）…一

4、項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）

5、項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）…??

6、項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）

第九章項目經(jīng)營利潤回報分析..................

一、招商租金收入分析............................

二、廣告位招商收入分析..........................

三、項目經(jīng)營收入分析............................

四、項目投入及利潤回報分析......................

1、項目投資支配匯總概算表......................

2、利潤回報分析................................

第十章報告可行性結(jié)語........................

一、項目運作的基礎(chǔ)一引進專業(yè)人才...............

二、項目執(zhí)行的保證一專業(yè)運作團隊...............

三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)一組織、制度、效率........

第一章項目名稱

☆☆☆☆☆：九江市（XX）購物廣場

以上建議名稱由甲方董事會批準，在未批準之前，本報告暫用“（XX）購物廣

場”一名，后文中用“本項目”或“（）廣場”皆指同義。

其次章項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想

一、項目定位說明

依據(jù)2012年月日至月日對九江市場的調(diào)查資料匯總分析，對本項

目的定位特作以下說明。

1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

針對九江市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為“超級大賣場”。這種業(yè)態(tài)是

目前江西省、國內(nèi)全部商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè)態(tài)

所取代。如現(xiàn)在風靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的勝利即是一個最近的有力證明。

臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)”、“大福源”兩個品牌

皆是此種業(yè)態(tài)的勝利典范。

當然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“聯(lián)盛”、“大潤發(fā)”相抗

衡。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動其

他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。（其他關(guān)藤業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)

營商品定位》中作具體說明）

2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位世界

經(jīng)營業(yè)種定位

超級大賣場及輔配業(yè)種以如下10個大業(yè)種為主力業(yè)種：

⑴超市（面積4000m2左右，經(jīng)營單品應(yīng)不8000個，涵蓋全部百姓日常生活所需）；

⑵家電（面積4000m2左右，經(jīng)營全部家電系列）；

⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等）；

⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；

⑸文化、影院休閑及餐飲（各地風味、德克士、迫迪漢堡等）；

⑹中高檔品牌服裝；

⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；

⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；

⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；

⑩藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；

3、競爭策略定位

戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，確定斗爭的成敗。在本項目的最強對手中（聯(lián)盛、

派拉蒙），均有共同的弱勢一一餐飲，而且這個業(yè)種也是當前九江市場的空白點。因

此，我們認為本項目的競爭策略應(yīng)采納避實擊虛之策，即先用文化休閑影院及餐飲

與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強項“超市”爭奪客源，再利用招商品

牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭凹凸，我們認為，這應(yīng)當是最有勝利希望的策略。

4、商品定位比例關(guān)系：

A、高檔商品10%,

B、中檔商品70%,

C、中低檔商品20%。

二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想

1、經(jīng)營管理模式簡述

精確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而勝利的管理模式則是商場發(fā)

展的保證。依據(jù)當前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發(fā)

展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，漸漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售

業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)發(fā)展的必由之路。因此，為了讓九江城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提

升九江商業(yè)文化水準，本項目將采納這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運營。本項目所推

行的管理模式，更多地借鑒“家樂福”，而且通過“超級大賣場”的吸客實力，發(fā)展

出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲消遣等相關(guān)業(yè)種，在引進的這種復(fù)合型業(yè)

態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)

下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有

效提高經(jīng)營水平。

管理“八統(tǒng)一”即：

⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；

⑵統(tǒng)一店面形象；

⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；

⑷統(tǒng)一人員管理；

（5）統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；

⑹統(tǒng)一人員著裝；

⑺統(tǒng)一品牌管理；

⑻統(tǒng)一價格政策。

推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品品

牌進駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商

場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有我市地方特色又融合先進經(jīng)營理念的現(xiàn)

代化休閑購物廣場。

三、經(jīng)營理念闡述

經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對九江市當前的市場狀況，我們提出（x

x）購物廣場的經(jīng)營理念：

引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。

提倡平價消費，保證真品真價。

都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標記，而時尚是都市人追求的志向生活狀態(tài)，

作為一個集購物、文化休閑（影院）、餐飲、消遣于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有

理由和條件引導(dǎo)當?shù)氐纳钕M方式。

都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社

會經(jīng)濟發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時尚、

舒適和回來自然，所以，（XX）購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚，營造商

業(yè)文化，提倡平價消費，供應(yīng)真品真價之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。

四、經(jīng)營信條要素

要能夠完備的達成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必需推行與之相輔配的信

條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：

誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。

敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。

互助互愛，共榮共利。

第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想

一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)

1、總體規(guī)劃思路

人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必

需優(yōu)先考慮的問題，本項目共（暫定3層）結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為1300（）平方米，

樓層單風光積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必

需考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。

利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)

模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風味餐飲街”、“品牌服裝及兒童大

世界”、“品牌鞋帽化妝品”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經(jīng)營大

小家電和家居用品，規(guī)劃呈現(xiàn)：范圍

☆1F：時尚廣場；

☆2F：大賣場；

☆3F：家電城。

2、經(jīng)營特色體現(xiàn)

本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面:

⑴新理念：采納大賣場勝利之經(jīng)營理念；

⑵新模式：引進綜合文化商業(yè)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求,

延長經(jīng)營面；

⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)多組合真正實現(xiàn)“一站式休閑”購物品嘗文化精髓。

⑷大眾化：肯定的中檔商業(yè)配比，實行中學(xué)互補的經(jīng)營定位，既迎合了我市當

前的市場消費，又逐步引導(dǎo)我市的高消費趨勢。

本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采納“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式，

既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增加了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán)，同時，依托市

場浩大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。

二、1F經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件1）

一層是商場的黃金樓層，以我們對九江現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)

合目前九江的消費現(xiàn)狀，初步擬定1F的經(jīng)營規(guī)劃如下：

總經(jīng)營面積約500（）平方米（建筑面積）。

1、經(jīng)營主題：時尚廣場

2、主要經(jīng)營業(yè)種支配

A、紳士館：約700平方米，經(jīng)營男裝系列；

B、女人天地：約1200平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、高檔飾品等;

C、時尚鞋館及兒童世界：約600平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；童裝、童鞋、

玩具、兒童消遣等項目；

D、休閑影院：約700平方米；

E、風味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營風味小吃；

F、沿街品牌店（西面、北面）：約188平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的

商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次；

G、其他補充業(yè)種：肯德基、德克士等；

H、其他面積運用見規(guī)劃圖。

三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件2）

1、經(jīng)營主題：大賣場

四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件3）

1、經(jīng)營主題：家電城、文化休閑及影院

第四章項目前期運營程序支配

一、市場廣告推廣策略

㈠項目形象推廣策劃

1、項目推廣口號；

2、項目推廣理念；

3、項目促銷專項活動策劃；

4、項目標記設(shè)計；

5、項目標記字設(shè)計、標準色設(shè)計；

6、項目標準組合規(guī)范設(shè)計；

7、裝修期間項目圍檔設(shè)計；

8、招商接待中心導(dǎo)識、標識設(shè)計；

9、招商手冊設(shè)計（平面部分）；

10、招商用手袋、DM設(shè)計；

11、項目宣揚車體廣告設(shè)計；

12、招商、項目管理人員服裝設(shè)計（夏裝、冬裝）；

13、項目各部門人員工裝設(shè)計；

14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計；

15、項目保安人員服裝設(shè)計；

16、IF—2F規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計、制作。

（二）項目運作文件編制

1、招商手冊編制（文案）；

2、項目管理運作手冊編制（超市部分）;

☆營運管理手冊；

☆營運培訓(xùn)手冊；

☆收貨運作手冊；

☆客戶服務(wù)手冊；

☆生鮮管理手冊；

☆收銀管理手冊；

☆平安防損手冊；

☆管理人員手冊；

☆人事工作手冊。

3、項目管理運作手冊編制（百貨部分）

☆項目管理基本制度；

☆業(yè)戶手冊；

☆營業(yè)人員手冊；

☆接待中心管理手冊；

☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；

☆管理人員手冊（與超市共用）

☆對廠方供應(yīng)商促銷人員管理規(guī)范；

☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同）。

（三）辦公場地規(guī)劃設(shè)計

1、辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃）;

2、辦公場地裝飾設(shè)計；

3、辦公設(shè)備配置方案；

4、辦公室管理規(guī)范。

（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?/p>

1、電視專題廣告投入方案；

2、報紙廣告投入方案；

3、專項活動廣告投入方案；

4、其他廣告投入方案；

二、專業(yè)人才聘請、培訓(xùn)支配

1、專業(yè)人才需求支配表（另附）

2、培訓(xùn)支配表（另附）

三、組建運作機構(gòu)（見下表一一組織架構(gòu)表）

第五章項目招商工作支配與作業(yè)程序

一、招商基本政策

1、免租金政策（具體減免由董事會確定）；

建議：免租期2—4個月。

2、免管理費政策（具體減免由董事會確定）；

建議：免第一年的管理費。

3、免稅政策（具體減免由董事會確定）；

建議：一樓招租部分免稅兩年。

4、其他相關(guān)促進招商政策。

二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附）。

三、招商宣揚資料編制。

1、購物廣場宣揚畫冊（文案稿）；

2、購物廣場三維動畫宣揚片（分鏡頭腳本文案稿）

四、招商工作支配作業(yè)進度支配

（已包含在購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作支配進度表內(nèi)）。

五、招商工作作業(yè)程序。

采納農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占據(jù)九江市場，以達成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標。

㈠規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營（略）。

㈡建立總店經(jīng)營效應(yīng)（略）。

㈢促進九江商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略）。

㈣提高九江市整體商業(yè)水平（略）。

㈤締造九江區(qū)域其次商圈。

二、項目行政組織架構(gòu)（見前表）。

三、項目各部門組織架構(gòu)（略）。

四、項目營業(yè)人員管理（另附《營業(yè)人員手冊》）。

五、項目招商（出租）業(yè)主管理（另附《業(yè)戶手冊》）。

六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》）。

七、項目經(jīng)營管理制度（另附）。

第七章項目推廣、宣揚基本步驟

一、廣告策劃、執(zhí)行（另附）。

二、招商說明會的策劃及執(zhí)行（另附《招商說明會實施方案綱要》

三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附）。

第八章項目運作費用投入分析

1、項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）

2、項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）

3、項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）

4、項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）

5、項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）

6、項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）

第九章項目經(jīng)營利潤回報分析

一、1F招商租金收入分析（見表）

二、廣告位招商收入分析（見表）

三、項目經(jīng)營收入分析（見表）

四、項目投入及利潤回報分析

1、項目投資支配匯總概算（見表）

2、利潤回報分析

依據(jù)本報告投資預(yù)算，本項目共投入啟動資金798.26萬元，其中固定費用758.16

萬元，變動費用35.1萬元，綜合人事費用投入第一年約250.56萬元（本人事費用預(yù)

算包含專業(yè)運作團隊費用）。固定費用折舊攤銷（按10年攤銷）每年折舊攤銷約為

75.81萬元。

目前，本項目擁有建筑面積約13042.98m2,2F、3F分別為4105.46m2,按正常商

業(yè)項目，折合營業(yè)面積約8478m2。

依據(jù)九江市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，IF招租租金測算為315.94萬元；2F、3F樓外店

租金收入測算為42萬元，2F、3F整體大賣場營業(yè)額預(yù)算，每年約5580萬元，平

均毛利率8%,實際毛收入446.40萬元，整個項目年收入（第一年）約804.34萬

元。通過商業(yè)運作，1F的租金每年約遞增15%左右。以正常商業(yè)投資測算，本項目

約需3年可回收投資成本。

第十章報告可行性結(jié)語

一、運作的基礎(chǔ)一一引進專業(yè)人才

購物廣場的經(jīng)營管理，是一項系統(tǒng)性、專業(yè)化、閱歷性很強的工作，從前期策

劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理，均須要有相應(yīng)從業(yè)閱歷的專業(yè)人才主導(dǎo)運作，

以確保達到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運營的目的。

1、前期策劃：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，組建運作機構(gòu)，引進

各專業(yè)人才。

2、前期招商：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共三個月時間全面推

動招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。

3、內(nèi)、外新改造及裝修，（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共三個月

時間全面改造商場。

4、營運籌備：（）年（）月（）日一（）年（）月（）日，共二個月時間為營運

和開業(yè)籌備階段，打算各項營運工作和開業(yè)慶典工作。

二、執(zhí)行的保證

高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標，而執(zhí)行的效果則

取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素養(yǎng)、特性、指揮實力、協(xié)調(diào)實力和溝通實力。但是，真

正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。所以，在我們運作的

項目中，都極力提倡合作雙方均能以“信任、坦誠、信念”相待，賜予主導(dǎo)運作者

足夠的信任和充分授權(quán)。

三、經(jīng)營的實施一一組織、制度、效率

要使這個支配方案變成現(xiàn)實，達成運作目標則必需推行規(guī)范化、制度化的管理,

而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個高度集中，

系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保

證購物廣場的規(guī)范有效運行，以創(chuàng)建最佳利潤。

購物廣場項目商業(yè)策劃運作組織架構(gòu)（支配）

董事會代表:

執(zhí)行統(tǒng)籌:

副總經(jīng)理:副總經(jīng)理:

總經(jīng)辦:

控

客

財

銷

招

營

管

務(wù)

商

運

售

服人

部

部

部

部

部

中

事

心

行

政

部

購物廣場營運部組織架構(gòu)

購物廣場企劃部組織架構(gòu)

購物廣場招商部組織架構(gòu)

備注：本架構(gòu)可依據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。

購物廣場銷售部組織架構(gòu)

購物廣場財務(wù)部組織架構(gòu)

購物廣場人事行政部組織架構(gòu)

購物廣場客服中心組織架構(gòu)

銷售合同（2人）資格審核（2人）文件收發(fā)（1人）

購物廣場控管部組織架構(gòu)

購物廣場招商說明會

實

施

方

案

目錄

一、招商說明會目的..........................()

二、招商說明會工作組織架構(gòu)..................()

三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工支配……()

四、招商說明會支配進度支配表...............()

五、招商說明會會議程序.....................()

六、招商說明會工作支配.....................()

七、招商說明會現(xiàn)場布置.....................()

八、招商說明會物資打算.....................()

九、招商說明會費用預(yù)算明細表...............()

十、招商說明會效果預(yù)估.....................()

一、招商說明會目的

綜合招商說明會各項工作內(nèi)容，其全部工作所體現(xiàn)主要目的有（五）：

（一）集中目標客戶，通過對開發(fā)背景、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向

與目標的全面闡述，樹立、宣揚購物廣場的整體形象，讓客戶了解（XX購物

廣場）。

（二）通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話，充分呈現(xiàn)政府的支持與購物廣場

的實力。

（三）利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源及商家代表講話，擴大購物廣場影響力，堅決客戶進

駐經(jīng)營的信念。

（四）利用肯定的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定、搶租

熱情場面的目的。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。

（五）以完備、有序的整個會議組織限制過程，樹立良好的團隊整體形象，體

現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運作實力，影響目標客戶的選擇。

二、招商說明會工作組織架構(gòu)作小組

三、招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工支配

序

號責任人事項落實狀況落實時間

1統(tǒng)籌、應(yīng)急

會場內(nèi)外布置、物資打算及運輸，

2

外部協(xié)調(diào)及接待

3簽約臺、應(yīng)急

4詢問臺、禮品發(fā)放、應(yīng)急

詢問臺、外聯(lián)（會場與公司間物資

5

信息傳遞）、禮品發(fā)放

6簽約臺、禮品發(fā)放

7詢問臺、禮品發(fā)放

8簽約臺

9簽約臺

10詢問臺

11禮品發(fā)放

12邀請函、就餐卡、禮品發(fā)放

13帳目審查、現(xiàn)金收取

14

四、購物廣場招商說明會支配進度支配表

8月9月MB

71??8AHA工府內(nèi)GMHff?

?49NUMhK3?22*JI249*UMha223a**246錚UMMK*22*

九江11k

1巾場客"4

柔柒

2

3f

4

一4

5▼

6

7

8

9

10

II★

12★

1.1

制表:審核:

五、購物廣場招商說明會會議程序

年月日（農(nóng)歷八月初三）星期二上午9:58開會

序號內(nèi)容時間占用時間

月日（星期）發(fā)一期報紙廣告、電視報紙

109：58—10：057分鐘

播放愛物廣場三維動畫宣揚片

司儀宣讀與會領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體及重點客戶

210：06—10：1610分鐘

名單，主持人宣布會議起先

3董事長（鐘總）致歡迎辭10：17—10：203分鐘

4政府領(lǐng)導(dǎo)（）市長講話10：21—10：243分鐘

邀請客戶代表講話1()：25—10：283分鐘

5

（）總?cè)娼榻B購物廣場經(jīng)營理念、經(jīng)營定

610：29—10：3910分鐘

位、規(guī)劃與發(fā)展目標

7主持人致祝愿辭，宣布會議結(jié)束10：41—10：443分鐘

8商鋪預(yù)定登記、詢問、簽約10：45—11：1530分鐘

9就餐（11:50-12：05共同致祝酒辭）11：16—12：4580分鐘

1()參觀現(xiàn)場，發(fā)放禮品13：00—13：3030分鐘

-0-

六、招商說明會工作支配

序號具體事宜負責人執(zhí)行人時間備注

1物資運輸會前

2會場外布置會前

3會場內(nèi)布置會前

4指引臺、簽到臺()8：30—1()：3()

5會前詢問08：30—09：38

6邀請函、就餐卡09：38—10：30

7會中簽到引領(lǐng)09：38—10：44

8詢問、簽約臺10：45—11：45

9就餐京11：46—13；00

10禮品發(fā)放14：00—

11整理禮券17：30—

12資料匯總、報告18：00—

七、招商說明會

現(xiàn)場布置

完成

道具位置數(shù)量規(guī)格內(nèi)容責任人

時間

購物廣場招商說明暨新

1拱門1個

聞發(fā)布會

2氣模立柱8個八大統(tǒng)一

各有關(guān)單位及政府部門

3豎幅12條

慶賀詞

4氫氣球6個經(jīng)營信條

5花藍16個慶典用

熱情慶賀購物廣場招商

6橫幅1條說明暨新聞發(fā)布會隆重

開幕

三大主題

7噴繪畫3幅

及經(jīng)營理念

8禮儀10名慶典用

-2-

八、招商說明會物資打算

物資名稱數(shù)量到位時間責任人備注

一般禮品份月日前

貴賓、媒體禮品份月日前

禮品袋份月口前

就餐卡份月n前

禮品券份月口前

會場內(nèi)布置道具按實地所需月日前

會場外布置道具按實地所需月日前

DM單、折頁份月日前

月日前

商鋪購買預(yù)定表份

月

商鋪出租預(yù)定表份

月

商鋪認購書份

月

商鋪認租書份

-3-

九、招商說明會費用預(yù)算明細表

物資名稱數(shù)量標準預(yù)料費用備注

廣告費——10000元

一般禮品費500份20—30元/份10000—15000元

高檔禮品（貴賓用）10份200元/份2000元

就餐費400人30元/人12000元

現(xiàn)場布置（內(nèi)）——500元

現(xiàn)場布置（外）——1500元

接待費——3000元

其他——1000元

合計40000元

十、招商說明會效果預(yù)估

依據(jù)以往閱歷，結(jié)合當前九江本地目標市場資源實際，以及對現(xiàn)有登

記客戶資料的了解，現(xiàn)在所能預(yù)料的招商說明會干脆實際效果應(yīng)通過兩個

階段體現(xiàn)：

第一階段：開招商說明會之前。目標登記客戶數(shù)量應(yīng)達到（XX）個,

支配在招商說明會召開的時候突破（XX）個，按參會數(shù)量與參會人目的

質(zhì)量占比50%計算，意即實質(zhì)可以到會（Xx）人，從中正常狀況下，當

日能夠充分了解、信任并能干脆認租者支配達到4（）%—50%,即有（xx）

個一（xx）個業(yè)戶達成認租意向，當然，完成這個數(shù)量的基礎(chǔ)在于細心

的策劃與現(xiàn)場炒作。

其次階段：應(yīng)是招商說明會后半月內(nèi)，因為半月內(nèi)認租與當日認租所

享受實惠政策是一樣的，這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分相識購物廣

場的不堅決客戶在比期間徘徊，此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟

蹤探望、勸服的狀況下，此部分客戶相對較易成交，成交數(shù)量也許在當日

簽約客戶的50%左右，支配達到（xx）—（xx）個。

兩階段相加，從招商說明會起30日內(nèi)，可以預(yù)料認租客戶能夠在（x

x）個一（xx）個，按每個客戶認租一閭店鋪計算，能夠完成購物中心

總店鋪數(shù)量的xx%-xx%,這應(yīng)為招商說明會所能體現(xiàn)的干脆效果。

間接效果，也就是通過招商說明會新聞媒介的宣揚與不斷認租客戶的

口碑宣揚，所帶來的影響而導(dǎo)致客戶信任，認租的部分成交客戶，這部分

基本在（）月（）日前結(jié)束，大多應(yīng)為九江本地客戶，數(shù)量也許在說明會

實質(zhì)到會資源的1%左右，即（xx）個。

這樣，招商說明會預(yù)料達到的干脆效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到

認租（XX）一（XX）個，完成總店鋪數(shù)量的XX%—XX%。

以上預(yù)估效果的基礎(chǔ)還在于團隊精誠合作，按招商說明會即定工作支

-5-

配，各個環(huán)節(jié)諧調(diào)一樣、緊密協(xié)作，全體人員按部就班，努力工作為根本。

（XX）領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿

敬重的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、摯友們：

特別感謝各位放下手中繁忙的工作，來參與今日購物廣場的招商說明會，在這里，

我謹代表集團鐘董事長、購物廣場董事會及全體員工，對九江（XX）購物廣場的光

臨表示熱忱的歡迎和誠心的感謝！

感謝大家！

回顧（XX）年來我公司在九江的發(fā)展歷程，均得益于社會各界摯友的鼎力支持

和幫助，尤其是（一一）委、（）政府及各級部門的關(guān)懷與扶持，使得我們在九江市

場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。為了更好地服務(wù)九江廣闊消費者，提升九江市本土商業(yè)企業(yè)

的競爭實力，經(jīng)集團確定投資（XX）千萬元，在我們九江投資建設(shè)了首家一站式購

物廣場一一（XX）購物廣場，擴建后的（）購物廣場，營業(yè)面積將達到（XX）

平方米，支配經(jīng)營品種［XX）多種。目前，整個建設(shè)工程進展順當，將定于后月

份對外營業(yè)。

今日，把客商都邀請到這里來，有三個目的：一是讓大家有個彼此相識了解的機會;

二是讓大家親身感受九江當前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境；三是共同為我們的購物廣場

提出珍貴看法。（XX）購物廣場是一個新型的投資舞臺，信任在諸位的鼎力支持下，

不管是現(xiàn)在，還是將來，（）購物廣場都將扮演著九江最重要的商業(yè)角色0在此，我

誠心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持，也歡迎諸位早日加盟（XX）購物廣場，為我

們共同扇得九江市場奠定良好基礎(chǔ)。

放眼時下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念,

我們將一如既往、全力以赴的為各位摯友供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在彼此合作當中，我們將遵

守我們的經(jīng)營信條：

誠信務(wù)實，經(jīng)營豕續(xù)。

敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。

互助互愛，共榮共利。

再次感謝諸位的光臨。

發(fā)言人：（）

年月日

-6-

招商說明會上的講話

來賓們、摯友們：

很興奮參與今日由（XX）購物廣場在這里實行的招商說明會。在此,

我代表九江市委、市政府、以及（XX）萬九江人民，一直自各地的客商

表示熱情的歡迎！歡迎你們到九江來投資創(chuàng)業(yè)。

九江是一座擁有著悠久歷史的千年古城。自古以來人杰地靈，人才輩

出。改革開放30多年來，九江人靠著聰慧與勤勞，使這座千年古城重新煥

發(fā)出奪目的青春光線！尤其是近兒年來，九江的經(jīng)濟、文化、商業(yè)都取得

了長足的進步。國民生產(chǎn)總值達到（xx）億元，經(jīng)濟總量在江西省位居

其次，僅次于南昌。九江的年末居民儲蓄存款達（xx）億元。人均存款

額（XX）元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（XX）元。九江的年人均消費

支出（XX）元。市區(qū)年消費品總額高達（XX）億元。這是一個浩大的

消費市場。

（XX）購物廣場的啟動，將有助于九江零售業(yè)的快速發(fā)展。隨著九

江零售業(yè)的發(fā)展，須要一個集購物、休閑、消遣于一體的大型購物廣場。（X

X）購物廣場的應(yīng)運而生，正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。

購物廣場這種新型的零售業(yè)態(tài)在我市誕生，將對我市將來零售業(yè)的發(fā)展產(chǎn)

生深遠的影響，對促進商業(yè)發(fā)展，提升我市商業(yè)文化水準，以及提高本土

商業(yè)企業(yè)的競爭實力，都將是一次前所未有的革命。

在這里，我也誠心地希望（XX）購物廣場的董事會以及全體廣場的

員工，努力把（XX）購物廣場建設(shè)成一座人們寵愛、消費者放心、老百

姓滿足的商場。也預(yù)祝今日出席招商說明會的客商，能在九江發(fā)展好自己

的事業(yè)，和我們一起共同把九江建設(shè)成一個漂亮的家園。

感謝大家！

祝招商說明會圓滿勝利。

人民政府（XX）市長：

年月日

-7-

在招商說明會上的工作報告

敬重的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、摯友們:

大家早上好!

在這里，我首先感謝百忙之中抽空來出席今口招商說明會的各位領(lǐng)導(dǎo)。

感謝你們對（xx）購物廣場的關(guān)懷與支持，感謝！同時、也誠心地感謝

來自各地的品牌客商，歡迎你們的到來，感謝你們！感謝！

今日，我受（xx）購物廣場董事會的托付，在這里向諸位報告（x

x）購物廣場的籌備及運作狀況。下面，我就簡潔向各位報告

（xx）購物廣場，是一個什么樣的商場？

全部了解九江市場的摯友都會問：九江還缺商場嗎？聯(lián)盛、大潤發(fā)莫

非還不能滿足于九江人們的日常購物需求嗎？在運作這個項目之前，我心

中也同樣有這樣的疑問。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，九江不缺商場，而是缺

一個能夠滿足九江人們集購物、休閑、餐飲、消遣于一體的大型一站式購

物廣場。因此，我們現(xiàn)在要做的，就是為九江人民打造這樣一個一站式購

物廣場。

縱觀時下國內(nèi)的零售業(yè)發(fā)展，可謂百花齊放，一日千里，改革開放短

短二十五年，在歐美國家歷經(jīng)一百多年的各種零售業(yè)態(tài)，在中國，只用了

30年，便發(fā)展了全部的業(yè)態(tài)，購物廣場即是這些業(yè)態(tài)最有活力，最適合中

國本土商業(yè)文化的一種全新業(yè)態(tài)。九江，這座擁有著悠久歷史的千年古城。

二十年的經(jīng)濟建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：江鈴集團、賽

得利化纖、大唐化工、旭陽雷迪、柳工機械……等等，都是這片土地上勤

勞的九江人民創(chuàng)建出來的經(jīng)濟奇跡。那么，今日的九江為什么不能擁有一

座現(xiàn)代化的購物廣場呢？

我們現(xiàn)在正在創(chuàng)建，創(chuàng)建九江另一個奇跡-----座采納全新經(jīng)營理念

運作的購物廣場即將誕生。

為了讓這個新生的嬰兒（xx購物廣場）順當健康地誕生。（xx）

-8-

購物廣場的最高決策者，確定聘請專業(yè)的策劃團隊來運作。我很榮幸成為

了這個團隊的負責人。在這里，我順便向諸位介紹我的團隊成員：

營運與系統(tǒng)運行總監(jiān)、（XX）先生

綜合統(tǒng)籌策劃運作顧問（XX）先生

內(nèi)部規(guī)劃與商品結(jié)構(gòu)經(jīng)理（XX）先生；

系統(tǒng)工程師：（XX）先生；

招商部經(jīng)理：（XX）先生；

數(shù)年來，我所率領(lǐng)的這個團隊，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開創(chuàng)著一個個勝利的商業(yè)

項目，同時，也同樣面臨著個別的失敗案例。正因為有著這樣共甘苦、同

患難的堅毅團隊，才讓我對這個項目的勝利運作充溢信念！

九江（XX）購物廣場，除了有我們這個專業(yè)的運作團隊支持外。九

江人民更是我們的后盾，也是我們勝利運作的必備條件。

我們怎樣來啟動（XX）購物廣場？

為了確保項目的運作勝利，我們從以下八個方面來對項目進行保證：

一、進行了全方位的市場調(diào)查：

（）年（）月到（）年（）月，我們的團隊對九江的商業(yè)市場現(xiàn)狀，

進行了為期兩個月的專業(yè)調(diào)查。探討了我們的競爭對手大潤發(fā)和聯(lián)盛。為

項目的市場定位和經(jīng)營定位供應(yīng)了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。

二、對項目作了精確的市場定位和經(jīng)營定位。

三、整個樓層布局規(guī)劃，均采納人性化的回環(huán)式設(shè)計，充分考慮了九

江人的購物習慣，并吸取了沃爾瑪、聯(lián)盛、派拉蒙等布局規(guī)劃中勝利閱歷。

四、國內(nèi)一流的硬件配套設(shè)施

1、五部人行步道式扶梯，使一至三樓互動自由貫穿；

2、平安的智能消防系統(tǒng)；

3、完全符合人體工程學(xué)原理的商品陳設(shè)。

五、純商業(yè)理念設(shè)計的建筑外觀裝飾,由（xx）建筑裝飾集團設(shè)計

-9-

施工。

六、成熟而專業(yè)的員工培訓(xùn)體系，整套培訓(xùn)完全依照勝利的培訓(xùn)模式

和培訓(xùn)課程；

七、忠誠而敬業(yè)的管理團隊。商場正常運營后，策劃團隊照舊執(zhí)行終

生跟蹤服務(wù)，以確保項目能夠許久、穩(wěn)定的經(jīng)營。

八、制度化、規(guī)范化的管理模式。當項目正式營業(yè)后，我們的策劃團

隊，將為（XX）購物廣場量身定制一整套運行管理制度，以確保項目的

管理平穩(wěn)過渡。

（XX）購物廣場的發(fā)展目標是什么？

在將來五年，（XX）購物廣場將成為九江市場最具競爭力的商場，通

過專業(yè)的運作將努力達成以下目標：

1、四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進（購物廣場、連鎖超市、配送中心、便利店）。

2、九江零售業(yè)的探究者和先行者。

3、建立四方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。

4、開創(chuàng)九江旺盛的其次商圈。

5、從三足鼎立到融合統(tǒng)一。

6、讓政府和老百姓放心的商場。

我們目前面臨的挑戰(zhàn)：

1、適合九江市場的品牌結(jié)構(gòu)。

2、從容應(yīng)對競爭對手的心態(tài)和胸襟。

3、必勝的信念。敬重的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、摯友們，一個嶄新的購物

廣場即將在九江誕生。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。

今日，有在座諸位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持，有那么多廠商的支持，我們肯定會

勝利！

-10-

九江首家一站式購物廣場

(xx)購物廣場

愛民為民

利民便民

文案策副：北京中聯(lián)金匯合團有限公司策劃部

平面言殳1+:北京中聯(lián)金匯合團有限公司策劃部

天時

地利

-H-

人和

目錄

■九江市概況

?九江商圈圖

(Q購物廣場在九江的位置

?商圈擴張篇

?九江：將來消閑、購物的天堂

?打造九江首家“一站式''都市休閑購物廣場

?發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，締造九江其次商圈

?(XX)路：我們創(chuàng)建旺盛，從今走向旺盛

?過去：江南文化和漢唐文化的發(fā)祥地

?現(xiàn)在：容四海商賈盡情演繹的舞臺

?未來：商業(yè)與文化交織的核心

?天時：政府構(gòu)建大九江的藍圖即將實現(xiàn)

?地利：覆蓋九江及周邊100多萬消費人口的大商圈

-12-

?人和：國內(nèi)聞名商業(yè)策劃團隊主導(dǎo)策劃經(jīng)營

?時尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位

?經(jīng)營管理篇

?（XX）購物廣場：開創(chuàng)九江現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河

?新理念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新

?新風格：純商業(yè)理念設(shè)計的現(xiàn)代建筑風格

?新模式：對九江傳統(tǒng)百貨經(jīng)營的突破與挑戰(zhàn)

?新商業(yè)革命：構(gòu)筑現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完備形式

?經(jīng)營規(guī)劃與招商項目

1F：時尚廣場一品嘗時尚、營塑自我、張揚特性的舞臺

（附規(guī)劃圖）

2F：大賣場一現(xiàn)代都市家庭生活的溫馨樂園

（附規(guī)劃圖）

3F：家電城一現(xiàn)代化的家電設(shè)備，引導(dǎo)現(xiàn)代時尚生活

（附規(guī)劃圖）

-13-

（XX）購物廣場一九江市將來的商業(yè)坐標

一、九江市概況

二、九江市商圈圖

-14-

三、（北北）購物廣場在九江的位置

隨窗《北名》孤國窗《北第》。國窗《寥笈》。運窗《北寨》0

因強△筮圜宦跡《W北》月密公帝。起庖奪回野尚勵宛俎目勵函