聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新

第4頁共9頁聶梅生：房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新（9月13日演講實(shí)錄）全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友總會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授在9月13日北京國(guó)貿(mào)大酒店舉辦的2013中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇上演講各位業(yè)界的朋友們，大家早上好，我很高興來參加今天主題非常明確的一個(gè)高峰論壇。大家希望從我這里聽到的有一部分是關(guān)于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的一些看法和政策的判斷，以及下一步關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)投融資這方面大概會(huì)有些什么樣的創(chuàng)新和改革。所以我今天這個(gè)演講題目名字叫房地產(chǎn)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新，先說一下今年房地產(chǎn)的總體形勢(shì)，我會(huì)講的比較快，因?yàn)榇蠹叶贾?，雖然到了八月份我們各項(xiàng)指標(biāo)仍然處于本輪調(diào)控的最高值，但是非常明顯的，二季度以后逐月回落。首先咱們看一下房地產(chǎn)開發(fā)投資，因?yàn)檫@個(gè)和我們投融資有關(guān)系，投資實(shí)際上今年到一二月份頂?shù)搅艘粋€(gè)最高值，增長(zhǎng)的最高值，到22.8以后，平穩(wěn)了一段，但是到八月份跌破了20，這個(gè)數(shù)字比較重要。因?yàn)樗凸潭ㄙY產(chǎn)投資有關(guān)系，我們第一架馬車不能掉下去，去年房地產(chǎn)是負(fù)拉動(dòng)，今年是正拉動(dòng)，正拉動(dòng)到一定程度，現(xiàn)在又成了負(fù)拉動(dòng)，八月份國(guó)家固定資產(chǎn)投資增速是12.3%，但是我們房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)掉到19.3%，又形成了負(fù)拉動(dòng)，并不是今年的房地產(chǎn)投資逐漸的節(jié)節(jié)升高，而是實(shí)際在回落。大家說今年房子好賣，銷售量和銷售額都在上升，可以看上升的很高，在一二月份頂?shù)搅?7.6和44.5%，所以催生了國(guó)五條，但是你看到這個(gè)趨勢(shì)下的也非?？欤⒉皇钦f高歌猛進(jìn)，一直到12月份，而下跌的趨勢(shì)，漲幅實(shí)際是折半，從七十幾到三十幾，從五十到23，我現(xiàn)在不確定金九銀十會(huì)不會(huì)有一個(gè)催生，如果不能的話，這個(gè)大勢(shì)已經(jīng)是這樣了。這里面有一個(gè)問題我想說，為什么和坊間的報(bào)道不一樣，那是因?yàn)榉只脑?，一二三四線很大得分化，還有一線趁勢(shì)當(dāng)中也分化的很厲害，漲的漲，跌的跌，好賣的好賣，不好賣的不好賣。再看一下開發(fā)商資金，到底開發(fā)區(qū)差不差錢，七月份博鰲論壇都說開發(fā)商不差錢，但是到八月份跌破30，從七月份到八月份跌的比較多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，總體來說，這個(gè)業(yè)界的資金是不缺的，就算是再繼續(xù)有些下調(diào)，還是不差錢的，所以資金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的會(huì)有關(guān)系，我今天挑出來的數(shù)據(jù)都是和投融資有關(guān)的數(shù)據(jù)。從09年到13年我們開發(fā)商到位資金的分項(xiàng)比例，到底錢從哪來，這點(diǎn)很重要，如果錢確實(shí)是2013年1到8月份比前面的那個(gè)柱狀都高了很多，現(xiàn)在已經(jīng)資金到位已經(jīng)七萬多億了，去年到這個(gè)時(shí)候才只有五萬多億，確實(shí)漲了很多。個(gè)人抵押貸款是上面一節(jié)黃的，黑的是定金和預(yù)收款，綠色的是企業(yè)自籌資金，最下面那個(gè)是國(guó)際貸款，重頭戲是在定金預(yù)收款和企業(yè)自籌資金中間這兩段是中國(guó)房地產(chǎn)資金的主要到位，房子好賣。最上面和最下面是來自于銀行，就是按揭和國(guó)內(nèi)的開發(fā)貸，這兩個(gè)加起來也比去年有大量的增加。我們個(gè)貸基本比去年同期大概增加了40%，開發(fā)貸現(xiàn)在是一萬三千億左右，所以從銀行出來的錢不少，直接融資部分仍然占了很大的比例。大概金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款到底是多少呢，從08年到現(xiàn)在我們可以看一下，08年的時(shí)候大概全年大概七千多億，去年一萬三千多億，現(xiàn)在超過了去年同期，從銀行出來的錢，今年還是得在一萬五千億打不住?，F(xiàn)在的問題在土地上，爭(zhēng)議比較大的仍然在土地上，我們想投資，投資是兩部分，一部分對(duì)現(xiàn)有樓盤開發(fā)的投資，另一方面就是開發(fā)商拿地用的錢，這兩部分投資實(shí)際現(xiàn)在都在說地王，都在說地方政府財(cái)政緊張，現(xiàn)在全國(guó)的數(shù)據(jù)，到底土地的情況怎么樣，我可以跟大家講，八月份土地買地是下來了，不是上去了，現(xiàn)在是負(fù)增長(zhǎng)9.1，上個(gè)月確實(shí)上去了，是負(fù)增長(zhǎng)1.4，并不是像大家想象的，全國(guó)土地價(jià)格都在上漲，都種趨勢(shì)還會(huì)蔓延。但是總體上來看，全國(guó)同比房?jī)r(jià)漲幅在趨緩，大概是這么一個(gè)局面。如果說直接融資這部分能夠很好的在四季度在后面四個(gè)月啟動(dòng)，給大家資金方面有一個(gè)預(yù)期，就不會(huì)再收緊，開發(fā)商融不到錢，他會(huì)投資非常謹(jǐn)慎。如果能夠把今天這個(gè)話題很好的給大家釋放一個(gè)預(yù)期，將來有這樣一個(gè)機(jī)制的話，資金壓力緩解以后，估計(jì)更多市場(chǎng)化的作用會(huì)逐漸替代政府的行政干預(yù)。后面我講一下房地產(chǎn)當(dāng)期的特點(diǎn)，總結(jié)一下，當(dāng)期的特點(diǎn)能不能是這么幾個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)的調(diào)整期，剛才各種各樣的數(shù)據(jù)說明了這個(gè)問題。第二個(gè)是政策的準(zhǔn)備期，政策的準(zhǔn)備體現(xiàn)在政府和市場(chǎng)分工這樣一個(gè)整體思路會(huì)逐漸形成，至于哪些是政府，哪些是市場(chǎng)，政府當(dāng)中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，這些我們都期待三中全會(huì)以后能有一個(gè)說法。但總的趨勢(shì)是政府和市場(chǎng)分工會(huì)出現(xiàn)。另外房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)面市，比如直接融資，房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，土地供給制度，保障房，城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃，最后肯定要給大家一個(gè)說法，到底城鎮(zhèn)化怎么搞，有的說是人的城鎮(zhèn)化，有的說規(guī)模城鎮(zhèn)化，有的說投融資的城鎮(zhèn)化等等，各種說法都有。還有大家非常期待的，已經(jīng)破局的就是國(guó)際化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)體制改革走向國(guó)際化，這個(gè)以上海金融實(shí)驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)政策框架作為一個(gè)標(biāo)志，給大家一個(gè)很好的預(yù)期，這是政策的準(zhǔn)備期，有些已經(jīng)出來了，像金融一些改革，這個(gè)是率先的。對(duì)企業(yè)來說，他是一個(gè)戰(zhàn)略的提升期，他在準(zhǔn)備，在這樣一個(gè)背景下他會(huì)準(zhǔn)備，大概分成幾個(gè)方面，各個(gè)企業(yè)是不一樣的，更多的企業(yè)在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融屬性，在把今后房地產(chǎn)整個(gè)戰(zhàn)略怎么樣和今后的投融資聯(lián)系到一起，從大家習(xí)慣的間接融資轉(zhuǎn)變到直接融資，資產(chǎn)證券化即將啟動(dòng)，到底怎么啟動(dòng)法，我們現(xiàn)在在做一些準(zhǔn)備，可能業(yè)界很多朋友都在考慮這個(gè)問題，包括開發(fā)商和投融資層面，所以房地產(chǎn)的金融屬性是在企業(yè)戰(zhàn)略提升期中最最重要的，也最最受關(guān)注的。今天這個(gè)會(huì)為什么很多人來，大家都捕捉到了這重要的一環(huán)。第二是全產(chǎn)業(yè)鏈的分工，體現(xiàn)我們整個(gè)行業(yè)業(yè)態(tài)的提升，是投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、建造商全產(chǎn)業(yè)鏈的分工，會(huì)使我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)提升。第三個(gè)就是產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化，包括綠色建筑、低碳、養(yǎng)老住宅等等全產(chǎn)業(yè)鏈的提升，也做了很多工作，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)。最后一個(gè)就是怎么樣適應(yīng)國(guó)際化的局面，房地產(chǎn)怎么和國(guó)際化相結(jié)合，海外投資試水也是從今年開始，往年有，但是今年還是不少，比較大的都是十幾億，二十幾億美元一個(gè)企業(yè)的對(duì)外投資，了解國(guó)際化的法律和財(cái)務(wù)管理恐怕他們很重要的一條，資產(chǎn)分置是其中一個(gè)，中國(guó)如果下一步和國(guó)際化接軌，不如現(xiàn)在我先出去接軌一把，看看國(guó)外是什么情況。在這樣一個(gè)特點(diǎn)之下，我最后想說一下和今天主題有關(guān)的，可能會(huì)有一些什么樣的金融方面的準(zhǔn)備。大家知道從05年開始商會(huì)基本就在房地產(chǎn)金融方面做一些工作，比如關(guān)于最早是信托推動(dòng)了一下，后來是關(guān)于基金，都做很多工作，第一個(gè)向政府有關(guān)部門打報(bào)告，推基金，推信托，這些都成了，我剛才很高興聽到主持人在講，房地產(chǎn)基金已經(jīng)有500多支了，我覺得發(fā)展非常之快，也就是在最近兩年。下面我們?cè)谧鍪裁?，最近商?huì)實(shí)實(shí)在在做兩件事情，第一件事情已經(jīng)做成了，雖然說是一個(gè)探索，但是實(shí)際上已經(jīng)和我們房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，我們一起做了一個(gè)海外的基金，就是Elite國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投資基金，第一期已經(jīng)成了。首先有一個(gè)美中房地產(chǎn)投資中心，使我們整團(tuán)出國(guó)，整個(gè)大家組織起來，一起在一個(gè)航船上出國(guó)，而不是各家企業(yè)走，這是商會(huì)應(yīng)該做的。然后兩層機(jī)制，有一個(gè)機(jī)會(huì)基金，有一個(gè)項(xiàng)目基金，兩層GP橫向的平臺(tái)，第一層的平臺(tái)機(jī)會(huì)基金這塊不封閉，一億美元一個(gè)這樣做，下一層就是按照項(xiàng)目基金走，形成兩層GP，這個(gè)得到了業(yè)界的歡迎。因?yàn)殚_發(fā)商出去希望能夠整團(tuán)出去，中美政府層面的接軌，中美協(xié)會(huì)層面的接軌，中美龍頭企業(yè)之間的接軌，三接軌確實(shí)應(yīng)該是由商會(huì)來做，我們恰恰做到了，和美國(guó)主要的城市像洛杉磯、紐約、休斯敦市長(zhǎng)這一層接軌，和美國(guó)最大的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，美國(guó)國(guó)土土地協(xié)會(huì)，他們是美國(guó)最大的房地產(chǎn)業(yè)界的協(xié)會(huì)，和他接軌，美國(guó)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)的投資企業(yè)接軌，三接軌形成以后，大家放心出去，可以在法律層面，可以在財(cái)務(wù)層面能夠充分接軌。所以這樣一個(gè)做法得到了業(yè)界的歡迎，他們出去一方面資產(chǎn)分置，一方面了解國(guó)外的法律和財(cái)務(wù)，所以我們形成多層GP，這個(gè)已經(jīng)成功。下面我們想做的另外一件事情就是資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化這件事情也醞釀了大概有半年了，也調(diào)研了很多。這件事情也得到了上層的關(guān)注，金融主管部門的關(guān)注，到底怎么做，上次我們推了一把，結(jié)果推到最后變成了銀行間的債，沒有到資本市場(chǎng)去做，這次要做一定要在資本市場(chǎng)上去做。我們先看一下中國(guó)怎么做，我們跟大家在研究，從美國(guó)來講他是兩大塊，我們重點(diǎn)調(diào)研了其中一塊，因?yàn)槊绹?guó)一塊是抵押貸款，一塊是個(gè)貸的證券化，因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為中國(guó)銀行資產(chǎn)證券化當(dāng)中，個(gè)人抵押貸款這塊可能會(huì)放后，因?yàn)樗倾y行的優(yōu)良資產(chǎn)，目前是不是有可能把個(gè)人抵押貸款這塊拿出來證券化，待會(huì)兒咱們可以再討論，我覺得可能還早。但是商業(yè)地產(chǎn)這一塊，就是有物業(yè)穩(wěn)定資金流收入的，這一塊我覺得倒是有可能形成。為什么?包括公租房現(xiàn)在都沒有退出機(jī)制，它都是屬于一個(gè)機(jī)構(gòu)持有的，形成租金的證券化。關(guān)于商業(yè)部不動(dòng)產(chǎn)的證券化，我把它濃縮了一下，它叫CMBS，是以信托為載體的結(jié)構(gòu)性金融工具，包括很多商業(yè)物業(yè)抵押貸款的資產(chǎn)池，當(dāng)然它中間應(yīng)該有個(gè)機(jī)構(gòu)，美國(guó)是以信托為載體?，F(xiàn)在他要的到底是什么，我比較關(guān)注這個(gè)，哪些可以進(jìn)入這個(gè)資產(chǎn)池，可以做CMBS，實(shí)際上它的資產(chǎn)負(fù)債率要在65%到70%左右，這是美國(guó)這樣一個(gè)安排。你資產(chǎn)負(fù)債率太高的不能進(jìn)入這個(gè)池子，因?yàn)閷聿涣假Y產(chǎn)會(huì)多，這個(gè)底線我們不一定這么設(shè)置，但是這是一條非常重要的底線。第二個(gè)就是它這個(gè)級(jí)別是非常清楚的，他還款的時(shí)候先還上層再還下層，這一層得到的回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于次貸，我們?cè)趺礃臃诌@個(gè)級(jí)，怎么設(shè)資產(chǎn)負(fù)債率，怎么設(shè)定高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)，但是你后拿，低回報(bào)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)你是上層的投資人。具體來講，比如有N個(gè)物業(yè)，把它的按揭貸款這部分拿出來，比如股本金35，按揭貸款是65，全部拿出來，廠房辦公樓，零售，CMBS證券分級(jí)，分的很細(xì)，一二三四，大概起碼分成五級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)收益越到上面越低，越到下面越高，這樣一個(gè)設(shè)置，這個(gè)框架大概逃不出這樣一個(gè)框架，如果我們做大概是這樣一個(gè)框架。我們看美國(guó)做的如何，我最近在調(diào)研美國(guó)可收租物業(yè)的負(fù)債率是多少，我們有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)他們正在做這個(gè)基礎(chǔ)的東西。我們可以看一下，70年他們就有，70年開始做，我們相當(dāng)于他的70年，那就是落后了四十幾年，關(guān)于資產(chǎn)證券化，它的證券化比率，70年是0.1%，到了最高潮2007年到了27.9%，非常的高，可以看這個(gè)柱狀圖到金融危機(jī)以后下去，到現(xiàn)在又上來了，到八月份快接近去年了，它的資產(chǎn)證券化已經(jīng)到了差不多六七千億美元這樣一個(gè)數(shù)字。所以到2013年3月，市場(chǎng)美國(guó)CMBS存量在五千多億美元左右，由于它的大量發(fā)行，債務(wù)人得益于很好的貸款條件，取得融資。為什么我說這件事是可以考慮的?是因?yàn)槲艺J(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)這方面要出事了，你們看一下，還不光是鄂爾多斯，還不光是溫州的鹿城廣場(chǎng)，很多都是城市綜合體，寫字樓再加上公寓復(fù)合體，當(dāng)然在座的有些做的非常成功的，比如像北京這一塊不但沒出事，而且旁邊地價(jià)高的不得了。省會(huì)城市都在做大型的商業(yè)綜合體，一條路兩邊都是寫字樓，包括成都城南大道，好像太國(guó)際化的寫字樓，但是里面到底就幾個(gè)人。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最后是要靠出租來收回的，來還貸的，他一出事，他是一片一片一塊一塊的，而且它的杠桿和它的融資手段遠(yuǎn)沒有個(gè)人貸款那么方便，那么順當(dāng)，本來對(duì)這塊卡的比較嚴(yán)，如果在這次房地產(chǎn)調(diào)整當(dāng)中出現(xiàn)更多的鄂爾多斯，更多的溫州，可能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的摧殘也是致命的。所以我覺得這塊確實(shí)是應(yīng)該想辦法從銀行里面解出來，因?yàn)樗彩墙壷y行的，而且他一綁就是一大塊。為什么我們看到銷售量在下降，為什么房?jī)r(jià)在下降，包括商業(yè)地產(chǎn)這塊起的作用不小。但是我們大家關(guān)注的都是新房住宅，包括統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是只包括這個(gè)，實(shí)際這次美國(guó)金融危機(jī)這塊是摧殘非常厲害的，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常大