2025Q1上海不動產(chǎn)投資市場報告

“量增價低，存量淘金”01市場概述02市場面表現(xiàn)與特征03各類型資產(chǎn)成交表現(xiàn)與特征04交易主體需求及偏好05典型成交案例/熱點現(xiàn)象tIie市場概述2025Q1上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q1上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q1上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q1上海不動產(chǎn)投資市場概述2MrketFetres市場面表現(xiàn)與特征Q1成交金額242.9億元Q1成交面積105.8萬平米Q1成交宗數(shù)31宗一季度上海大宗投資呈現(xiàn)開門紅，成交規(guī)模明顯反彈，成交總金額直逼歷年一季度前列水平。2020-2025Q1大宗交易金額趨勢表?2025年內(nèi)截止Q1，錄得上海大宗交易市場成交金額規(guī)模達到243億元（其中博華廣場單宗金額達108億元），首季度同比上升超過60%。首季度成交金額和成交面積雙雙顯著跳升，然而即使當季出現(xiàn)高單價百億單宗交易，整體市場成交價格幾乎無顯著波動；顯示整體市場仍處于盤整階段，市場上資產(chǎn)兌現(xiàn)壓力并未明顯紓解，預計后續(xù)資產(chǎn)價格還將持續(xù)低位徘徊，投資交易需謹慎關(guān)注個案項目質(zhì)素及市場小環(huán)境對未來資產(chǎn)價值的走向影響。2020-2025Q1大宗交易均價參考（萬元/平米）?2025年截止Q1，上海大宗市場錄得成交均價僅出現(xiàn)小幅波動，若除去核心地段博華廣場單宗約77730元/平米的高單價，則成交均價跌落至1.5萬元/平米。3AssetFetres各類型資產(chǎn)成交表現(xiàn)與特征長租公寓/住宅業(yè)態(tài)成為當季黑馬，該類成交?綜合體單宗博華廣場股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交對價108億元，占據(jù)當季?長租公寓當季錄得六宗成交，部分交易中險資的集中出手直接拉動成交規(guī)模達38.1億元，值得一提的是，其用地交易內(nèi)，標的公寓資產(chǎn)尚未達竣備，可見公募Re通道疊加險資的長投特征，已成為長租公?商業(yè)錄得成交金額共30.9億元，其中最大單宗為市場關(guān)注度極高的城隍廟廣場重整投資人資格法拍12.09億?辦公錄得成交金額28.1億元，包含龍華寺再度入手萬科龍華綜合體長租公寓/住宅商業(yè)辦公土地商務園區(qū)酒店工業(yè)綜合體長租公寓/住宅商業(yè)辦公土地商務園區(qū)酒店工業(yè)康養(yǎng)公寓?土地交易為瑞安召稼樓項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成交金額約18.32?商務園區(qū)及工業(yè)合計成交金額約12.5億元，主要為浦東和閔行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊內(nèi)辦公研發(fā)類樓宇和部分廠房?酒店成交4.6億元，三宗內(nèi)法拍占據(jù)兩宗，且多為私人買家購?康養(yǎng)類資產(chǎn)當季首次出現(xiàn)成交，項目為法拍梅隴路555號9層樓宇，原為保集在2013年通過法拍競得的利加的康養(yǎng)公寓，本次法拍個人（佳歆房產(chǎn)實控人）拍當季5億元以下單宗資產(chǎn)交易金額在整體交易中宗數(shù)占比（67.7%）和金額占比（21.2%）雙高，細分業(yè)態(tài)可見商務園區(qū)、酒店、工業(yè)和康養(yǎng)公寓所有單宗成交都在5億元以內(nèi)，商業(yè)、辦公和長租公寓/住宅三類業(yè)態(tài)中占比也高當季3萬平米以下單宗資產(chǎn)面積在整體交易中宗數(shù)占比（74.2%）和金額占比（27.3%）雙高，細分業(yè)態(tài)可見酒店、康養(yǎng)公寓和辦公所有單宗成交資產(chǎn)都在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)、長租公寓/住宅和商務園區(qū)面積3萬平米以下錄得單宗占比也均在50%以上。酒店康養(yǎng)公寓辦公商業(yè)長租公寓/住宅商務園區(qū)綜合體土4vestrFetres交易主體需求及偏好經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)盤整低迷的情形下，預計投資避險資金，和抄底穩(wěn)定資產(chǎn)的投資交易驅(qū)動會盤，且后市涉不良類資產(chǎn)的交易比重將持續(xù)2025Q1大宗交易內(nèi)資/外資占比備注：內(nèi)資與涉外資分類為交易資產(chǎn)受讓方主體的公司性質(zhì)分類，“內(nèi)資”指受讓方主體為在大陸地區(qū)注?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約98.7%；?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約98.7%；?當季機構(gòu)投資主體（含開發(fā)行業(yè)）占比約75.4%，其中除主流機構(gòu)投資主體外，保險投資主體表現(xiàn)活躍?當季非機構(gòu)投資主體占比約23.3%，個人投資者表現(xiàn)活躍，多宗合計金額占比超過一成；建筑工程類主體涉及的交易主要為被動抵債；宗教主體、能源類企業(yè)和部分政府部門對滬上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收購行為熱5csesdFctuses典型成交案例/熱點現(xiàn)象熱點壹/涉不良困境類資產(chǎn)（法拍、抵債及紓困等）交易漲勢突出2025Q1涉法拍抵債等不良類交易案例城隍廟廣場浙江民營企業(yè)主九亭中心6號樓東邑酒店江蘇安徽民營企業(yè)主星期八商務樓招商云瑞大廈關(guān)聯(lián)供應商2022-2025Q3法拍及抵債不良類資產(chǎn)大宗占比結(jié)構(gòu)202220232024經(jīng)濟環(huán)境波動且預期不佳，除部分涉外資地計該類交易份額將持續(xù)上升，值得注意的是，伴隨該趨勢也將對市場面資產(chǎn)價格持續(xù)發(fā)酵。熱點貳/險資集中收購長租公寓2024Q4至2025Q1險資收購公寓案例微領(lǐng)地浦江公園（R4項目）