昆明房地產(chǎn)市場年報

2021年昆明房地產(chǎn)市場研究報告1 宏觀環(huán)境分析土地市場分析23 規(guī)劃放量分析4 預(yù)售供給分析商品房市場分析56目錄聚焦工程1城市概況及宏觀環(huán)境分析【城市背景】昆明位于中國西南部，地處云貴高原中部，是滇中城市群的核心圈，亞洲5小時航空圈的中心，國家一級物流園區(qū)布局城市之一。面積21473平方公里，享“春城〞之美譽，地處“9+2〞泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作圈、“10+1〞中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟圈和大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作圈的交匯點。隨著昆明至曼谷國際公路的通車，泛亞鐵路的規(guī)劃建設(shè)，以及正在建設(shè)中的昆明國際空港等重大根底設(shè)施的實施，昆明面向東南亞、南亞開放的“橋頭堡〞作用日益凸現(xiàn)。昆明正在努力建設(shè)成為中國面向西南開放的區(qū)域性國際城市。

1.1 昆明城市概況

1.1 昆明城市概況1.1 昆明城市概況祿勸彝族苗族自治縣富民縣嵩明縣五華區(qū)盤龍

官渡區(qū)

區(qū)呈貢縣西山區(qū)安寧縣晉寧縣宜良縣路南彝族自治縣東川區(qū)祿勸彝族苗族自治縣尋甸回族彝族自治縣富民縣嵩明縣五華區(qū)盤龍區(qū)官渡區(qū)呈貢區(qū)西山區(qū)安寧市晉寧區(qū)宜良縣石林彝族自治縣東川區(qū)祿勸彝族苗族自治縣富民縣嵩明縣區(qū)盤龍區(qū)

官渡區(qū)呈貢縣西山區(qū)

五華安寧市晉寧縣宜良縣石林彝族自治縣尋甸回族彝族自治縣2000年昆明行政區(qū)劃2021年昆明行政區(qū)劃1990年昆明行政區(qū)4區(qū)8縣〔總面積15561平方公里〕4區(qū)：西山、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)；8縣：安寧縣、富民縣、晉寧縣、呈貢縣，宜良縣、嵩明縣和路南彝族自治縣、楚雄彝族自治州的祿勸縣。7區(qū)1市6縣〔總面積21111平方公里〕7區(qū)：西山、五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、東川區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)；1市：安寧市；6縣：宜良縣、嵩明縣、路南彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣、富民縣、尋甸回族彝族自治縣；2004年，為利于城市對外擴張開展，昆明市轄區(qū)進行區(qū)劃調(diào)整；2021年，呈貢撤縣改區(qū)，省政府將呈貢新區(qū)的建設(shè)開展納入現(xiàn)代新昆明建設(shè)戰(zhàn)略中；2021年7月，晉寧撤縣改區(qū)。按照?昆明城市整體規(guī)劃〔2021-2021年〕?，在昆明原有的7區(qū)1市6縣的根底上不變，將昆明全市劃分為中心城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)和市域行政區(qū)三級。2021年昆明行政區(qū)規(guī)劃【城市開展格局】昆明建城多年，隨著城市的開展及省會城市地位的逐步增強，昆明行政區(qū)范圍不斷擴大，目前已成7區(qū)1市6縣。十三五規(guī)劃將昆明全市劃分為中心城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)和市域行政區(qū)三級，其城市幅員會進一步擴大。1.1 昆明城市概況【城市開展格局】昆明中心城區(qū)對外擴張已有多年，整體來看，昆明東西南北各方向均有規(guī)劃開展，但由于盆地地形的影響〔東、西、北三面靠山，僅南面具有大面積開闊土地〕，昆明主力開展向南環(huán)滇池開展。2021-2021年城市主城區(qū)開展方向2000-2021年城市主城區(qū)開展方向中心城市外擴世博滇池2000年左右，昆明世博會成功舉辦，奠定了城市向東北開展的決心，但世博臨山，開展區(qū)域受限；2003年，“一湖四片〞“一湖四環(huán)〞為主要內(nèi)容的“現(xiàn)代新昆明建設(shè)規(guī)劃〞出臺，成為昆明開展助推器，再次奠定昆明向南開展。2000年以前城市主城區(qū)開展方向中心城市外擴高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北市區(qū)滇池旅游度假區(qū)中心城市外擴滇池東南泛亞新區(qū)山水新城2021-2021年城市主城區(qū)開展方向中心城市外擴山水新城草海泛亞新區(qū)持續(xù)開發(fā)，土地資源豐富，配套日趨完善；萬達草海高總價拿地后，憑借豐富的景觀資源，也將是開發(fā)重點；北部山水新城為承接北市區(qū)對外擴張的主要區(qū)域，后期還將持續(xù)開展；地鐵三號線和六號線的通車，為東白沙河片區(qū)開展奠定根底；高鐵及地鐵2號線的開通，昆明市政府的發(fā)展，呈貢區(qū)目前開展較快。泛亞新區(qū)巫家壩會展呈貢區(qū)東白沙河1.1 昆明城市概況【城市交通】

昆明主城區(qū)已建成和納入規(guī)劃的地鐵線路共有6條；環(huán)線公路3條，繞城高速路1條，交通路網(wǎng)密集，目前地鐵已開通1號、2號線、3號線、6號線。線路起點終點現(xiàn)狀通車時間地鐵1號線環(huán)城南路大學城南通車2014年地鐵2號線北部汽車客運站環(huán)城南路通車2014年地鐵3號線車家壁東部客運站在建2017年地鐵4號線陳家營昆明火車南站在建預(yù)計2020年初地鐵5號線世博園寶豐村今年開建2020年建成通車試運營地鐵6號線（一期）東部汽車客運站長水機場停運改造2017年地鐵6號線（二期）塘子巷長水機場在建2018年地鐵7號線普吉立交橋七甸站今年開建待定地鐵8號線沙壩營福保東站今年開建待定地鐵9號線大板橋北站石寨山站今年開建待定崇明線前興路崇明西站今年開建待定安寧線前興路安寧西站今年開建待定1.1 昆明城市概況云南進入高鐵時代云南高鐵2021年底開通運營以來，主動效勞和融入國家開展戰(zhàn)略，助推云南跨越式開展。高鐵動車由開通初期的20余對，增加至如今的70多對，日均提供4.2萬座次，直達16個省區(qū)市中心城市，累計發(fā)送旅客超過1200萬人次。滬昆客專、云桂鐵路和新建昆玉鐵路開通運營一周年以來，對云南境內(nèi)所過境的曲靖市、昆明市、文山州、紅河州、玉溪市等高鐵沿線地區(qū)，高鐵拉近的不僅僅是時空距離，更改變了高鐵沿線的資源配置格局，帶動了高鐵沿線關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)快速開展，沿線城市區(qū)域的經(jīng)濟聯(lián)系明顯增強，高鐵經(jīng)濟的成效正在逐漸顯現(xiàn)。1.1 昆明城市概況2021年5月，昆明市正式獲批建立中國大健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，?昆明市大健康開展規(guī)劃〔2021-2025年〕?中對昆明市大健康開展戰(zhàn)略定位為“中國健康之城〞，將主城四區(qū)及呈貢區(qū)定位為昆明大健康開展的核心。呈貢區(qū)作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的重要增長極和新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、大數(shù)據(jù)開展優(yōu)勢突出，具備開展大健康的獨特條件。呈貢區(qū)將依托特有優(yōu)勢，突出重點方向，形成開展特色，力爭在全省、全市大健康幅員中樹立特色，在全國大健康產(chǎn)業(yè)開展中具有較強的影響力和示范性，打造成為“中國健康之城——醫(yī)養(yǎng)中心〞，塑造競爭優(yōu)勢，形成經(jīng)濟增長極。呈貢區(qū)大健康開展規(guī)劃1.1 昆明城市概況?昆明巫家壩新中心控制性詳細規(guī)劃?提出，巫家壩片區(qū)將成為獨具特色的昆明城市新中心，成為生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、宜居功能復(fù)合的“智慧城市〞示范區(qū)。未來巫家壩片區(qū)被定位為，昆明建設(shè)“橋頭堡〞和世界級旅游城市的重要地位，并被列入昆明市“3015行動方案〞重點開發(fā)的十大片區(qū)之一和世界知名旅游城市建設(shè)重點打造的六大片區(qū)之一。在原有規(guī)劃根底上，將建集貿(mào)易效勞與國際社區(qū)、總部經(jīng)濟與金融效勞復(fù)合新社區(qū)、現(xiàn)代效勞與生態(tài)示范城，兼具現(xiàn)代效勞業(yè)、文化旅游等綜合功能于一體的國際一流城市濱水區(qū)。巫家壩新中心規(guī)劃國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中提質(zhì)、好于預(yù)期。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速在6.9%左右，符合經(jīng)濟開展新常態(tài)下的根本特征，為我國邁向高收入階段打下了堅實根底，優(yōu)化了宏觀經(jīng)濟環(huán)境條件。

1.2 全國經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局

1.2 全國經(jīng)濟概況

1.2 全國經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局2021年1-3季度昆明市生產(chǎn)總值3272.43億元，同比增長8.9%；全市經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革成效初顯。

1.2 昆明經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局居民消費能力平穩(wěn)，金融機構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增長。備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局

1.2 昆明經(jīng)濟概況

備注：數(shù)據(jù)來源于昆明市統(tǒng)計局

1.2 昆明經(jīng)濟概況

1.3 人口概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、昆明市統(tǒng)計局

、中國統(tǒng)計信息網(wǎng)2021年末全國大陸總?cè)丝?3.8億人，其中城鎮(zhèn)常住人口7.9億人。2021年末昆明市常住人口672.80萬人。其中，城鎮(zhèn)常住人口478.02萬人，占常住人口比重為71.05%。2021年末昆明市戶籍人口559.79萬人。典型人口輸入型城市。年度占總?cè)丝诒戎?-14歲15-59歲60歲及以上1953年33.55%62.82%3.62%1964年39.17%57.66%3.17%1982年33.40%61.32%5.37%1990年23.08%71.12%5.80%2000年19.07%74.37%6.56%2010年15.50%76.13%8.37%從昆明市六次人口普查看，昆明市60歲及以上人口比重逐漸增長，0-14歲人口比重逐漸下降，老齡化嚴重；2021年昆明市0-14歲人口占比15.50%，15-59歲人口占比72.41%，60歲及以上人口占比12.09%；可比城市中，昆明老年人口占比位居第二。數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報

1.3 人口概況

昆明市60歲及以上人口比重逐漸增長，0-14歲人口比重逐漸下降；2021年昆明老齡人口比例已經(jīng)到達12.09%，昆明已經(jīng)步入老年化城市，其家庭和社會負擔加重。六次人口普查各年齡段占比情況

1.3 人口概況

備注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、昆明市統(tǒng)計局

、中國統(tǒng)計信息網(wǎng)2021年1-3季度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.74萬元，比2021年前三季度增長8.3%。2021年1-3季度昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.77元，比2021年前三季度增長8.2%。

1.3 經(jīng)濟、人口概況小結(jié)

國五條金十條限購取消降息分類調(diào)控限貸松綁降準、降息公積金松綁購房補貼央行連續(xù)5次降息首套房、改善型2套房首付降低19個城市出

?限購城市達

?持續(xù)調(diào)控臺限購令

到46個加息、上調(diào)

?上調(diào)利率、準備金率

準備金率購房補貼降首付4年城市限購，利率上調(diào)，樓市遇寒潮地震影響樓市，降息降首付活潑市場2年解除限購，利率下調(diào)，購房補貼，樓市回暖。2.5年“五限〞時代多渠道保障租購并舉租售同權(quán)城市限購，利率上調(diào)；因地制宜，防止泡沫，樓市持續(xù)降溫，房地產(chǎn)差異化調(diào)控？年因地制宜禁炒令多城市限購2月9日國土部：試點建立建設(shè)用地交易二級市場3月15日進入3月多地出臺新舉措

分類調(diào)控繼續(xù)深化4月10日銀監(jiān)會：嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場打擊“首付貸〞4月7日住建部攜國土部樓市調(diào)控：嚴防高價地擾亂市場預(yù)期4月19日住建部：2021年全國將新分配公租房200萬套5月22日住建部：

房企取得預(yù)售證后應(yīng)10日內(nèi)對外銷售5月22日農(nóng)墾國有土地直接納入不動產(chǎn)登記

不設(shè)過渡期1月10日土地督察十三五規(guī)劃印發(fā)：嚴守耕地保護紅線1月27日緊調(diào)控與去庫存并行樓市因城施策“促穩(wěn)〞2月3日中國多地出臺新政確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)開展1月10日2月5日2月22日銀監(jiān)會：分類實施國務(wù)院:

設(shè)定開發(fā)調(diào)控分化：

多地房地產(chǎn)金融

調(diào)

控強度紅線

管控新城發(fā)文高庫存城市支持去庫存新區(qū)無序擴張暫停宅地供應(yīng)5月9日住建部：允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租1月28日3月6日5月3日6月18日各地兩會為2017年政府工作報告：國務(wù)院專題研討會：明銀監(jiān)會、國土部聯(lián)樓市定調(diào)，控制房價2017年因城施策確70年后是增續(xù)期且免合規(guī)范不動產(chǎn)抵押成基本目標去庫存費權(quán)登記6月24日城市地下空間將逐步納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理12月19日住建部等五部門：內(nèi)地就業(yè)的港澳同胞享有住房公積金待遇12月26日住建部等四部門：加大聯(lián)合懲戒力度

維護住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益7月16日發(fā)改委：2021年全面實施居住證制度7月20日住建部等八部門：要求在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場7月26日住建部：將立法明確"租售同權(quán)"

租房買房享同待遇8月14日司法部：出臺公證執(zhí)業(yè)“五不準〞措施8月28日國土部：

集體租賃住房出租

不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租9月11日國土資源部：要求全國土地估價機構(gòu)9月底前完成備案9月13日證監(jiān)會：鼓勵租賃類企業(yè)的REITs落地

正在制定相關(guān)政策9月20日國土部、住建部：防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化10月25日發(fā)改委、住建部：部署開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查10月27日發(fā)改委等五部門：出臺公平競爭審查細那么將細化審查地方低價供地10月27日住建部、銀監(jiān)會：嚴禁違規(guī)“首付貸〞11月3日住建部、人民銀行、銀監(jiān)會：聯(lián)合加強房地產(chǎn)反洗錢工作11月24日銀監(jiān)會、國土資源部：發(fā)布?關(guān)于擴大農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點范圍的通知?12月10日農(nóng)業(yè)部：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)改革試點2021年擴圍促產(chǎn)權(quán)要素流轉(zhuǎn)成重點12月15日住建部：推行工程質(zhì)量管理標準化

建立質(zhì)量責任追溯制度摘要：2021年5月19日住建部對外發(fā)布了?住房租賃和銷售管理條例〔征求意見稿〕?，在房屋租賃、銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀、監(jiān)督管理等多個方面進行了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，應(yīng)當取得預(yù)售許可證，取得取得預(yù)售許可后，應(yīng)當在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。除此之外，?條例?中還明確規(guī)定，房企在住房銷售的過程中，不得有虛假廣告、哄抬房價、變相收費、捂盤惜售、價外加價、捆綁搭售、一房多賣等12項行為。條例還指出，國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，收取費用；不得同時在兩個及以上機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當如實提供姓名和職業(yè)資格等相關(guān)信息，實行掛牌效勞。明碼標價，不得收取任何未予標明的費用。銳評：該條例助力于標準房地產(chǎn)租賃市場、保障出租人的合法權(quán)利的同時，也是保障承租人的合法權(quán)利，同時對房地產(chǎn)經(jīng)濟人員的素養(yǎng)、從業(yè)資格及其經(jīng)營活動作出相應(yīng)標準，對房價進行管控。除此之外，規(guī)定了12項行為，房企不得違規(guī)，懲罰措施包括責令限期改正，暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限，沒收違法所得或罰款，情節(jié)嚴重的，將會依法追究刑事責任。1月16日云南統(tǒng)計局建議：消化商品房庫存鼓勵房企兼并3月8日昆明購置家庭唯一房屋面積超90平契稅按1.5%征收1月12日昆明將開展裝配式建筑推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級1月26日云南省政府出新規(guī)加快培育和開展住房租賃市場2月8日云南省住建廳關(guān)于2021年住房公積金管理工作要點的通知4月11日昆明公積金中心：外省人可在昆明續(xù)繳公積金4月23日“昆26條〞——穩(wěn)定土地價格、加大閑置土地清理力度4月2日昆明土地出新政：地價太高不賣

半路搶地不許3月28日昆明市?關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開展的假設(shè)干意見?4月10日昆明繼續(xù)執(zhí)行購房稅收優(yōu)惠

縮短房企申請核發(fā)證件周期6月8日昆明公積金繳存工資基數(shù)上限從15507元/月調(diào)整為17094元/月6月20日昆明公積金綜合效勞平臺上線提前還貸5000元起6月18日昆明臨時建筑或不得開發(fā)利用地下空間6月23日曲靖住房公積金上調(diào)

職工月

繳

存

基

數(shù)

上

限

調(diào)

至13317元6月6日云南省人民政府辦公廳發(fā)布了?關(guān)于大力開展裝配式建筑的實施意見?9月6日昆明市教育局：開發(fā)商拍地前須明確業(yè)主子女入學方案件等9月29日云南：鼓勵住房租賃企業(yè)開展搭建租賃交易效勞平臺11月10日呈貢放寬購房落戶條件：面積不限、未辦理產(chǎn)權(quán)也可落戶11月1日2017年內(nèi)云南省將實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一〞11月11日昆明市不排除通過破產(chǎn)手段解決爛尾樓問題11月30日昆明推進閑置土地交易增值收益將由政府和企業(yè)均分11月14日2021年起公積金提取更便捷買房租房等6種業(yè)務(wù)可線上辦理12月3日昆明允許開發(fā)商取得土地后劃出一塊再轉(zhuǎn)讓8月4日購房新政出臺

在昆明租房滿三年即可落戶8月23日9月起昆明開發(fā)商不得代收住宅專項維修資金8月14日昆明租房新政：不得分割出租、不備案要被罰款7月27日9月5日10月12日8月1日起

昆明交昆明擴大公租房團昆明出臺調(diào)控措易二手房必須先核租范圍

無需搖號可施

宣布分區(qū)限售、驗房源真?zhèn)翁崛」e金調(diào)整貸款受理條11月25日昆明公積金還房貸提取不再限次數(shù)12月14日昆明今日起自行成交二手房可在家網(wǎng)簽

網(wǎng)簽不收費12月28日元旦之后

昆明公積金提取首次網(wǎng)點辦理后可線上自提11月17日昆明不動產(chǎn)登記辦理時限壓縮

抵押登記7日辦結(jié)2021年3月28日起施行?關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開展的假設(shè)干意見?銳評：繼續(xù)鼓勵首套首改購房需求，繼續(xù)去化城改庫存。?意見?中唯一有點調(diào)控意味的措施，就是針對重點工程土地可施行最高限價熔斷機制，以及可采取規(guī)劃招標與競價相結(jié)合方式進行土地出讓，這是明顯提高進入門檻的措施，對品牌開發(fā)商來說更加有利。2021年2月7日起施行?關(guān)于加快培育和開展住房租賃市場的實施意見?銳評：住房問題既是民生問題，也是開展問題，培育和開展住房租賃市場，有利于推動新型城鎮(zhèn)化進程。這也是云南省再次提出的有關(guān)租售并舉的意見，可看出云南省政府對加快開展專業(yè)化住房租賃市場的支持。2021年10月12日，云南省昆明市人民政府辦公廳發(fā)布?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?銳評：?通知?顯示，在昆明市呈貢區(qū)新購置的新建商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年方可上市交易。繳存職工足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。商品房經(jīng)營者在取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房時，對新建商品房銷售價格應(yīng)實行明碼標價，“一套一標〞。2021年11月28日起施行?昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定?銳評：結(jié)合4月發(fā)布的?昆26條?，昆明歷年來公布的閑置土地數(shù)量較多，此次新規(guī)的實施將有利于加大閑置土地清理、處置力度，促進土地流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定土地價格，并進行區(qū)域性開發(fā)。政府不斷出臺新規(guī)，可見昆明市政府對昆明閑置土地的流轉(zhuǎn)和盤活的重視與決心。2021年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)摘要：2021年12月3日，在昆明市發(fā)布的?昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定?中，明確了已獲得的土地在二級市場分割轉(zhuǎn)讓的具體方法，按照此新規(guī)，首先明確土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓，形成獨立宗地，如果轉(zhuǎn)讓土地上建〔構(gòu)〕筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉(zhuǎn)受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結(jié)果形成獨立宗地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；如果土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。新規(guī)也規(guī)定了不得分割轉(zhuǎn)讓的幾種情況，包括已辦理了預(yù)售證、涉及回遷保障住房地塊、土地用途與控詳規(guī)不符、涉及違法建筑、未繳清費用和其他規(guī)劃住建部門不同意的情形。銳評：按照新規(guī)，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，符合條件的土地可以進行分割轉(zhuǎn)讓形成獨立宗地，開發(fā)商的單宗土地也可以進行分割轉(zhuǎn)讓。昆明市此次出臺新規(guī)中，細化了土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行方法，標準和完善了土地二級市場。開發(fā)商在獲得出讓土地時的宗地劃分不再是不可分割的，在符合條件的情況下，劃出一塊土地分割出讓也變得可以操作，對于土地在二級市場的流轉(zhuǎn)和利用有推進作用。2土地市場分析昆明主城區(qū)整體土地供銷價走勢2021年昆明主城區(qū)各性質(zhì)土地供銷價比照各區(qū)域土地供銷價比照分析各板塊土地供銷價比照分析各版塊土地熱度圖土地成交TOP10主要開發(fā)商市場拿地份額分析土地市場小結(jié)備注：數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)平臺、昆明市國土資源局

統(tǒng)計口徑：招拍掛，商住用地

截止日期2021年開始土地供求量逐年遞增，2021年供給同比增長2%，成交同比增長76%，地價增至496萬元/畝，同比增長47%，上漲迅猛。2021年土地供給159宗，面積7987畝，成交161宗，面積8765畝，樓面價2408元/㎡，同比上漲62%，溢價率為7.32%，比照2021年上漲5.05個百分點。2.1 昆明主城區(qū)整體土地供銷價走勢年份供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面價(元/㎡)溢價率(%)2013年14794121518246162723225236383283111880.492014年1065366107211472491106208150952113642.112015年73318658758283752731489131516911.692016年1597841175112149701126337167629814892.272017年1597987159716187651804496434375324087.322.2 2021年昆明主城區(qū)各性質(zhì)土地供銷價比照2021年純住宅用地供給4438畝，占比56%，成交4921畝，占比56%，單價447萬元/畝。商業(yè)兼容住宅性質(zhì)的地價最高，為1338萬元/畝〔巫家壩板塊的商業(yè)兼容住宅的地塊成交單價高，拉高了整體均價〕。供應(yīng)成交土地屬性宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價率(%)純住宅79443856%83581492156%9784472197536224712.72商業(yè)38181223%30839219625%38437081154021121.17商業(yè)兼容住宅175237%168175236%168133870009941720住宅兼容商業(yè)25121415%28624112413%27456563457823166.512021年昆明市各類型土地供求分析〔土地面積〕2021年昆明市各類型土地地價/樓面價比照2.3 2021年各區(qū)域土地供銷價比照分析2021年土地供銷主要集中在官渡區(qū)和西山區(qū)〔兩區(qū)供給占比52%，成交占比62%〕，其次為呈貢區(qū)。高新區(qū)僅四宗土地成交，但因區(qū)域土地稀缺，溢價率高。呈貢區(qū)綜合地價僅為317萬元/畝，樓面地價為1983元/㎡。城區(qū)供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)占比建筑面積(萬㎡)均價(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價率(%)五華區(qū)134896%11382513%6351012798620200盤龍區(qū)1982610%177168109%183703569173310814.71官渡區(qū)51237830%64662324837%884562182506320642.9西山區(qū)32178222%27135214224%31945497232330490經(jīng)開區(qū)34676%5324515%481607228215040.28呈貢區(qū)37185823%29934167619%26831753091019831.03高新區(qū)41872%3941872%3913182460166358208.21 2.4 2021年各板塊土地供銷價比照分析 呈貢板塊供給最高為1875.38畝，占比23%；其次為西山板塊，供給1411.29畝，占比18%；第三為官南板塊，供給1159畝，占比15%；官南和西山板塊成交均占比20%，分別成交1795.33畝和1771.72畝；其次為呈貢板塊，成交1676.43畝，占比19%；成交單價最高板塊是中心板塊，為1578.45萬元/畝，板塊地理優(yōu)勢明顯，單價偏高。中市區(qū) 北市區(qū) 東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 呈貢區(qū)2.5 各板塊土地熱度2021年土地供求集中在西山〔草?！场⒐倌稀参准覊?、會展〕、呈貢〔大漁、斗南、吳家營〕和東南〔螺螄灣、西亮塘〕板塊；高新和東市板塊雖然土地整體供求熱度不高，但新希望、中海和中南都在這兩個板塊高溢價拿地；北市板塊開展接近飽和，2021年土地供求較少；中心、次中心和世博板塊土地稀缺；空港板塊交通、配套等落后，熱度不高。0-1010-2020-3030-4040-100100+【備注】區(qū)域成交熱度=區(qū)域土地供給量〔萬㎡〕*權(quán)重0.3+區(qū)域土地成交量〔萬㎡〕*權(quán)重0.72.6 2021年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-07393.38商業(yè)6353≤1.021699406353大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)2東旭御山湖昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃土坡片區(qū)JK-HTP-A1-02-05經(jīng)開區(qū)東南2017-02-22232.74純住宅1500>1且≤1.6373381504惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——3東旭御山湖昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃土坡片區(qū)JK-HTP-A1-02-04經(jīng)開區(qū)東南2017-02-22217.77純住宅1500>1且≤1.6349431504惠州市寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——4——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)5——西山區(qū)碧雞街道辦事處長坡社區(qū)西山區(qū)西山2017-01-04181.66商業(yè)1533≤1.8334251533云南港鑫汽車物流開發(fā)有限公司——6——昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23177.83純住宅650＞1且≤4.534677650昆明同榮匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——7中交錦繡雅郡昆明市呈貢區(qū)吳家營片區(qū)中部呈貢區(qū)呈貢2017-05-05160.77純住宅1800＞1且≤2.5482311800中交地產(chǎn)有限公司中交地產(chǎn)8北大資源頤和1898昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23158.97純住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北大資源9金科江湖海官渡區(qū)六甲街道辦事處官渡區(qū)官南2017-02-08133.26純住宅1995＞1且≤2354471995云南金萬眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金科地產(chǎn)10俊發(fā)觀云海官渡區(qū)矣六街道辦事處五臘村官渡區(qū)東南2017-11-13129.55純住宅1083＞1且≤5南中望置業(yè)有限責任公司俊發(fā)地產(chǎn)【成交面積TOP10】2021年成交地塊最大面積為393.38畝，為商業(yè)用地，樓面地價6353元/㎡，由萬達地產(chǎn)競得。成交面積前十中包含了中海、中交、北大資源、金科、俊發(fā)等大型房企。2.6 2021年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1——盤龍區(qū)龍泉街道辦事處源清社區(qū)居民委員會清水河村盤龍區(qū)世博2017-11-095.51商業(yè)33895≤0.3373633895昆明發(fā)展投資集團有限公司——2——西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-11-092.63商業(yè)27615≤0.5242527615昆明發(fā)展投資集團有限公司——3金泰國際五華區(qū)豐寧街道辦事處轄區(qū)五華區(qū)次中心2017-07-051.81商業(yè)17798≤0.7150317798云南文潔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文潔地產(chǎn)4——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)5——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-0382.43純住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)6昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-0780.85商業(yè)7652≤0.69284597652大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)7——空港經(jīng)濟區(qū)大板橋街道辦事處官渡區(qū)空港新區(qū)2017-11-2230.12商業(yè)7237≤0.8116257237昆明空投城市資源開發(fā)有限公司——8新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3042純住宅2100＞1且≤3543806473昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)9新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3054.14純住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)10新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3049.54純住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)2.6 2021年土地成交TOP10排序呈現(xiàn)項目土地位置城區(qū)板塊出讓時間凈用地面積(畝)土地用途分類起始樓面地價(元/㎡)容積率成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)競得者關(guān)聯(lián)商1——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-03205.16純住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)2昆明萬達城昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處西山區(qū)西山2017-06-07393.38商業(yè)6353≤1.021699406353大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達地產(chǎn)3——昆明市官渡區(qū)金馬街道辦事處官渡區(qū)東市2017-10-20113.42純住宅2976>1且≤3.81311194563成都中南世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——4官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處官渡區(qū)官南2017-10-2582.09商業(yè)兼容住宅5000>1且≤4.21149265000保利地產(chǎn)——5華潤悅府官渡區(qū)吳井街道辦事處官渡區(qū)次中心2017-11-1361.34商業(yè)3258≤7.611013953258華潤置地華潤置地6——盤龍區(qū)龍泉街道辦事處盤龍區(qū)北市2017-11-0997.51純住宅3073＞1且≤4.65928743073云南城投龍瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、昆明萬江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——7北大資源頤和1898昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處官渡區(qū)官南2017-01-23158.97純住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北大資源8——昆明市盤龍區(qū)青云街道辦事處盤龍區(qū)東市2017-08-0382.43純住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地產(chǎn)集團有限公司中海地產(chǎn)9新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3054.14純住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)10新希望白麓城昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處高新區(qū)高新2017-06-3049.54純住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商匯實業(yè)有限公司新希望房地產(chǎn)【成交總價TOP10】2021年成交地塊最高總價為17.33億元，為純住宅用地，由中海地產(chǎn)競得。成交總價前十以住宅用地為主，包含了中海、萬達、華潤置業(yè)、北大資源、新希望地產(chǎn)等大型房企。2.7 主要開發(fā)商市場拿地份額分析開發(fā)商成交土地面積（畝）市場份額萬達地產(chǎn)1375.3816%綠地集團722.58%俊發(fā)地產(chǎn)603.897%寶安地產(chǎn)450.515%藍光地產(chǎn)433.595%港鑫物流360.434%北大資源349.24%筑友地產(chǎn)344.784%中海地產(chǎn)287.593%恒大集團241.93%新城控股238.483%云南菌悅實業(yè)227.523%新希望房地產(chǎn)186.632%保利地產(chǎn)177.972%昆明同榮匯177.832%中交地產(chǎn)176.742%其他2409.7227%合計8764.72100%2021年昆明市主要拿地企業(yè)所占市場份額排名〔成交面積〕2021年昆明市主要拿地企業(yè)所占市場份額排名〔成交金額〕開發(fā)商成交總價（萬元）市場份額萬達地產(chǎn)74482517%保利地產(chǎn)2532866%新希望地產(chǎn)2460166%中海地產(chǎn)2458426%俊發(fā)地產(chǎn)2201855%綠地集團2084585%中鐵建1884344%云南菌悅實業(yè)1683924%北大資源1627274%藍光地產(chǎn)1517573%城投、萬科1377763%中交地產(chǎn)1354583%中南地產(chǎn)1311193%中南、景成1218583%筑友地產(chǎn)1120543%其他111556822%合計4343753100%2021年萬達地產(chǎn)所占市場份額最高〔面積占比16%，成交總價占比17%〕，外鄉(xiāng)開發(fā)商以俊發(fā)、筑友為主。下表統(tǒng)計的16家主要拿地開發(fā)商面積份額總和占73%，總地價份額占78%。除俊發(fā)、筑友和菌悅實業(yè)為昆明外鄉(xiāng)開發(fā)外，前十拿地外房企均為外來房企，外來房企已占據(jù)昆明市場，昆明外鄉(xiāng)中小型房企日漸式微。2.8 土地市場小結(jié)2021年，昆明土地市場供銷兩旺，成果喜人，土地供給159宗，面積7987畝，成交161宗，面積8765畝，樓面價2408元/㎡，同比上漲62%，溢價率為7.32%，比照2021年上漲5.05個百分點。2021年土地供求集中在西山〔草?！场⒐倌稀参准覊?、會展〕、呈貢〔大漁、斗南、吳家營〕和東南〔螺螄灣、西亮塘〕板塊；高新和東市板塊雖然土地整體供求熱度不高，但新希望、中海和中南都在這兩個板塊高溢價拿地；北市板塊開展接近飽和，2021年土地供求較少；中心、次中心和世博板塊土地稀缺；空港板塊交通、配套等落后，熱度不高。通過土地供給“放量〞，改變房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，或許是現(xiàn)狀下平抑房價的唯一手段。今年以來，昆明土地市場競爭異常劇烈，尤其是隨著越來越多的大牌房企布局昆明，這種競爭愈演愈烈。在11月舉行的昆明市2021—2021年儲藏土地推介會中，昆明共推出主城區(qū)北部片區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、草海片區(qū)、東部片區(qū)以及高新區(qū)、呈貢片區(qū)、度假區(qū)大漁片區(qū)等7個區(qū)域54宗土地，面積約3041余畝，推介會也吸引了萬科、云南建投、藍光、美的、俊發(fā)、融創(chuàng)等多家房企到場參會，并且多房企表現(xiàn)有拿地意向。12月僅有少量的推介地塊入市，因此，大多地塊或?qū)⒂?021年入市，并且隨著品牌房企在昆布局加快，可以預(yù)見2021年的“土地大戲〞拉開帷幕后較為壯觀。3規(guī)劃放量分析規(guī)劃放量年度、月度走勢過規(guī)分區(qū)、板塊比照過規(guī)面積TOP10小結(jié)備注：數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)平臺、昆明市規(guī)劃局

統(tǒng)計口徑：招拍掛，商住用地

截止日期2021年，昆明通過規(guī)劃審批共76次，過規(guī)總建面為1348萬㎡，同比下降34%。3.1 規(guī)劃放量年度、月度走勢2021年南市區(qū)過規(guī)總建面最高為462.77萬㎡，占比34%；其次為西市區(qū)，過規(guī)總建面218.07萬㎡，占比16%。主城12個板塊中，空港板塊無工程過規(guī)，其他區(qū)域均有規(guī)劃放量，北市板塊位居放量榜首，面積為228.64萬㎡，占比17%；官南板塊和呈貢板塊其次，放量分別為219.98萬㎡和187.31萬㎡，分別占比16%和14%。3.2 2021年過規(guī)分區(qū)、板塊比照3.3 2021年過規(guī)面積TOP10排名項目名稱板塊面積（萬㎡）1俊發(fā)城北市70.612紅星天鉑官南58.863新城吾悅廣場高新48.614萬彩城次中心46.515金地悅天下滇池45.896萬科魅力之城東南45.237融創(chuàng)春風十里高新43.948中交錦繡雅郡呈貢41.349俊發(fā)盛唐城世博40.8810潤城滇池40.13TOP10工程2021年通過規(guī)劃審批前三工程為：俊發(fā)城、紅星天鉑和新城吾悅廣場。過規(guī)建面分別為70.61、58.86和48.61萬方。南市區(qū)4工程進入前十，北市區(qū)2工程進入前十，西市區(qū)2工程進入前十，中市區(qū)1工程進入前十，呈貢區(qū)1工程進入前十。3.4 規(guī)劃小結(jié)總量：2021年，昆明共通過規(guī)劃審批76次，過規(guī)總建面為1348萬㎡，同比下降34%。區(qū)域：2021年南市區(qū)過規(guī)總建面最高為462.77萬㎡，占比34%；其次為西市區(qū)，過規(guī)總建面218.07萬㎡，占比16%。板塊：主城12個板塊中，空港板塊無工程過規(guī)，其他區(qū)域均有規(guī)劃放量，北市板塊位居放量榜首，面積為228.64萬㎡，占比17%；官南板塊和呈貢板塊其次，放量分別為219.98萬㎡和187.31萬㎡，分別占比16%和14%。分析：全年過規(guī)工程主要集中在南市區(qū)，2021年度房地產(chǎn)市場活潑，開發(fā)商取得地塊后會盡快進入過規(guī)階段；同時隨著局部停滯工程規(guī)劃的重新調(diào)整，工程得到盤活。4預(yù)售供給分析備注：數(shù)據(jù)來源銳理數(shù)據(jù)平臺、昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)4.1 2021-2021年11月年度走勢分析4.2 2021~2021年11月月度走勢區(qū)域分析、板塊比照板塊比照分物業(yè)分析過規(guī)面積TOP10小結(jié)截止日期2021..12.31

4.1 年度走勢分析

2021年，昆明房地產(chǎn)市場256塊預(yù)售證公布產(chǎn)品明細，新增供給面積1119.15萬方，同比增長12.18%。2021年，房管局發(fā)放預(yù)售證269塊，面積1200.78萬方，差額面積為81.63萬方，總共有13塊預(yù)售未公布產(chǎn)品明細。因我司新增供給統(tǒng)計口徑以預(yù)售工程公布產(chǎn)品明細的時間為準，而非公布預(yù)售許可證時間，故存在差額。2021-2021年昆明新增供給年度走勢

4.2 月度走勢

2021年-2021年昆明新增供給月度走勢2021年12月，昆明房地產(chǎn)市場34塊預(yù)售證公布產(chǎn)品明細，新增供給面積138.89萬方，環(huán)比增長79.63%，同比增長7.51%。

4.3 區(qū)域分析

2021年，南市區(qū)新增供給面積534.64方，約占昆明整體供給的47.77%，其次是北市區(qū)，供給179.43萬方，約占比16.03%。南市區(qū)工程較多，潤城、筑友雙河灣、魅力之城和藍光水岸公園等熱銷工程大量供給。2021年新增供給分區(qū)域比照圖

4.4 板塊分析

2021年，滇池板塊新增供給面積為198.16萬方，位居榜首，其次為官南和東南板塊。南市區(qū)各板塊熱銷工程較多，高新板塊海源財富中心公寓大量供給。2021年新增供給分板塊比照圖4.5 分物業(yè)分析4.6 供給TOP10工程TOP10工程項目名稱板塊面積（萬㎡）潤城滇池55.67俊發(fā)城北市35.03筑友雙河灣滇池32.45萬科魅力之城東南31.64海源財富中心高新31.32藍光林肯公園北市27.86藍光水岸公園官南26.25滇池名門滇池25.27保利大家高新22.82河畔俊園東南21.52潤城新增供給面積55.67萬方，為2021年供給榜首工程俊發(fā)城和筑友雙河灣排名第二和第三4.7 小結(jié)5商品房市場分析昆明市商品房整體供銷存價2021年商品房各物業(yè)類型供銷存價比照2021年各區(qū)域商品房供銷存價比照2021年各板塊商品房供銷存價比照未來貨量分析備注：數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)平臺【供銷】2021年整體商品房市場呈現(xiàn)供銷兩旺的狀態(tài)。2021年新增供給1111萬㎡，同比上漲4%，成交量1309萬㎡，同比上漲13%，去庫存明顯，2021年月均去化109萬㎡。2021~2021年昆明市商品房供求分析

5.1 商品房整體供銷存價

自9月起，昆明房管局進行限價備案，9、10月份銷售量略有下降，11月放開限制備案后，銷售量到達峰值。

5.1 商品房整體供銷存價

【成交價格】2021年價格波動不大，全年均價8580元/㎡，2021年全年均價8393元/㎡，2021年因受備案物業(yè)類型不同的影響，均價呈現(xiàn)波動性上漲態(tài)勢，全年均價9885元/㎡，同比上漲17.8%。2021~2021年月昆明市商品房成交均價走勢均價8580元/㎡均價8393元/㎡均價9885元/㎡受備案物業(yè)類型不同，均價呈波動性上漲。

5.1 商品房整體供銷存價

【存量】2021年底商品房存量2748萬㎡，同比下降7%，按照2021年月均去化109萬㎡，需25個月消化。2021~2021年昆明市商品住宅存量變化2021年底已拿預(yù)售證未銷售面積2748萬m2存量去化周期25個月÷=2021年月均去化面積109萬m2存量3038萬㎡存量2946萬㎡存量2748萬㎡【各物業(yè)類型比照】2021年商品房新增及銷量主力均為商品住宅〔新增占57%，銷量占62%)，商品住宅存量占16%。車庫因規(guī)劃要求車戶比必須到達1:1，但其市場需求遠小于住宅產(chǎn)品，因此導(dǎo)致庫存積壓，現(xiàn)有存量最高，占比41%。各物業(yè)類型供銷存及成交金額占比情況各物業(yè)類型成交價格比照

5.2 商品房各物業(yè)類型供銷存價

【供銷存價比照】2021年商品房供銷存南市區(qū)占主力〔供占47%，銷占42%，存占39%〕，南市區(qū)地域遼闊，坐擁滇池地理優(yōu)勢，且為承接呈貢新行政區(qū)與老城區(qū)的重點區(qū)域，近幾年一直在昆明市場占據(jù)主導(dǎo)位置；其次為北市區(qū)，東市區(qū)因歷史開展原因起步較晚，占比最小僅6%。售價最高為中市區(qū)12383元/㎡，呈貢區(qū)售價最低，為7259元/㎡。 5.3 2021年各區(qū)域商品房市場比照 2021年各區(qū)域商品房供銷存價情況2021年各區(qū)域商品房供銷存占比情況【2021年VS2021年】2021年中市區(qū)、呈貢區(qū)新增及成交量均小幅下降，其余區(qū)域均有不同程度上漲。商品房新增量比照〔單位：萬㎡〕商品房銷量比照〔單位：萬㎡〕 5.3 各區(qū)域商品房供銷比照 【板塊比照】2021年滇池板塊新增占比最高，達18%；東南板塊銷量最高，為17%；東南板塊存量也占據(jù)榜首，為14%；均價最高中心板塊20066元/㎡，最低為空港新區(qū)4846元/㎡。2021年各板塊商品房供銷存價情況2021年各板塊商品房供銷存占比情況 5.4 各板塊商品房市場比照 【2021年VS2021年】空港/高新/滇池/官南/東市/世博/北市/中心板塊供給均增加，其余板塊減少。呈貢/西山/次中心/中心板塊銷量小幅減少，其余板塊增加。商品房新增量比照〔單位：萬㎡〕 商品房銷量比照〔單位：萬㎡〕 5.4 各板塊商品房供銷比照

5.5 未來貨量分析

備注：數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)平臺現(xiàn)存貨量截至2021年底已拿預(yù)售證未銷售商品房貨量2748萬㎡不遠的新貨截至2021年已拿地已過規(guī)未拿預(yù)售證可開發(fā)建筑面積2411萬㎡有點遠的將來截至2021年底已拿地未過規(guī)可開發(fā)建筑面積1554萬㎡遙遠的未來?

萬㎡約需2年消化2021~2021年初2021年……自身需2年消化2021~2022年自身需1.2年消化2021年~2023年年初2021年新的地塊可開發(fā)建筑面積？？？6聚焦工程2021年十大熱點工程2021年十大關(guān)注工程十大工程之萬科翡翠上榜理由：萬科入昆第十一個工程，兩次開盤512套房源售罄地址：廣福路枧槽河旁工程占地：84.38畝總建筑面積：25萬㎡容積率：3.20物業(yè)類型：住宅開發(fā)商：昆明萬添房地產(chǎn)開發(fā)地址：環(huán)湖東路與珥季路交匯處工程占地：349.31畝總建筑面積：70萬㎡容積率：3.00物業(yè)類型：住宅、商業(yè)開發(fā)商：昆明方瑞房地產(chǎn)開發(fā)上榜理由：北大資源南市大盤，兩次開盤511套房源售罄上榜理由：東市板塊熱銷大盤地址：青云街道辦事處青龍村工程占地：424畝總建筑面積：30萬㎡容積率：1.2物業(yè)類型：住宅，商業(yè)開發(fā)商：昆明城業(yè)房地產(chǎn)地址：廣福路與昌宏路交匯處工程占地：169畝總建筑面積：59萬㎡容積率：3.