房地產(chǎn)涉稅政策解讀培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策解讀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、增值稅政策二、土地增值稅三、企業(yè)所得稅課程結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策解讀

第一部分

增值稅

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

支付的土地價款，應(yīng)當取得省級以上財政部門印制的財政票據(jù)或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）注：其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的確定《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（公告2016年第86號）注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的確定關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅[2016]140號八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的確定天津營改增政策口徑第二次釋疑7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、家具、家電等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的確定二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)時間

營改增財稅（2016）36號文件（附件1）第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

案例：推遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，騙取增量留抵退稅。天津營改增政策口徑第二次釋疑

8、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于《商品房買賣合同》約定時間的，以實際交付時間為準。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)時間三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)繳發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告

2016年第18號第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

2016年天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

1.預(yù)繳范圍。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。2.房地產(chǎn)沒有異地預(yù)繳的概念。目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨區(qū)（縣）自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進行相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳天津營改增政策口徑第二次釋疑

10、房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于與不動產(chǎn)銷售行為無關(guān)的收入，不需要計算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別1）在“房屋認購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十二條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定?！贝朔N情況下，買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質(zhì)，否則到時想要主張“定金”的權(quán)利的話，將不會被人民法院支持。

2）、在“房屋認購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別認購有兩種，一種是開發(fā)商未拿到預(yù)售證，與購房者達成購買協(xié)議，等拿到預(yù)售證后，再正式成交。另一種是開發(fā)商在拿到預(yù)售證的情況下，與購房者達成購買協(xié)議，但沒有進行正式的書面簽約，只進行簡單的協(xié)議簽署。正式簽約一般會在認購之后進行。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如果認購金（誠意金、認籌金和訂金）屬于預(yù)收款，則應(yīng)當預(yù)繳增值稅，反之無須預(yù)繳增值稅。因此，稅務(wù)機關(guān)判斷是否屬于預(yù)收款的標準，不是以企業(yè)賬簿、憑證、合同的命名為標準，是以企業(yè)是否拿到預(yù)售證，只要企業(yè)取得了“預(yù)售許可證”的，即為銷售現(xiàn)房，企業(yè)取得的認購金（誠意金、認籌金和訂金）無論在賬簿如何核算，均應(yīng)按預(yù)收款處理，一律按3%預(yù)繳增值稅；未成交認購金退回的，沖抵當月預(yù)收款。房屋認購書中定金與訂金的區(qū)別關(guān)于發(fā)布《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）》的通知七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法釋〔2003〕7號第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳3.預(yù)繳申報。（1）預(yù)繳時間。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）明確，納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。（2）預(yù)繳申報。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，向主管國稅機關(guān)進行預(yù)繳稅款。（3）以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額的規(guī)定。納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，按規(guī)定計算當期應(yīng)納稅額，不區(qū)分項目抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（天津營改增政策口徑第二次釋疑）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳開票（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照財稅〔2016〕36號和國家稅務(wù)總局公告2016年第18號相關(guān)規(guī)定，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報期，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，按照3%的預(yù)征率，向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，購買方向其索取發(fā)票的，可依據(jù)發(fā)票之商事憑證功能，開具增值稅普通發(fā)票，稅率欄次填寫“不征稅”。開具此類發(fā)票的銷售額不需填寫除《增值稅預(yù)繳稅款表》以外的申報表。將來正式確認收入開具發(fā)票時也不再將此類發(fā)票進行紅字沖回。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本建議第二條開具增值稅普通發(fā)票的，應(yīng)在備注欄注明“預(yù)收款”字樣，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)相關(guān)規(guī)定，在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

關(guān)于“不征稅”發(fā)票的那些事~

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，其實還沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，不需要繳納增值稅，但客戶辦理貸款、公積金之類的就需要發(fā)票證明了。這時候怎么辦?開了發(fā)票就要計征增值稅，到最后收到正式全額又要再開一次發(fā)票，那不是重復(fù)征稅了嗎?

這就涉及到“不征稅”發(fā)票了!采用發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”的操作，在收到預(yù)付款環(huán)節(jié)就可以開具發(fā)票但不需計征增值稅，也就從根本上解決了預(yù)付款環(huán)節(jié)增值稅納稅義務(wù)時間與開票行為的矛盾了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳開票國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第53號九、《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)，自2016年9月1日起執(zhí)行：(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。在《關(guān)于增值稅發(fā)票管理若干事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2017]45)文件《附件：商品和服務(wù)稅收分類編碼表》號中，將“不征稅項目”擴充至12項，至總局2019公告45號擴至16項，具體如下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳開票天津市薊州區(qū)國家稅務(wù)局第二務(wù)稅務(wù)所天津營改增政策口徑第二次釋疑

9、現(xiàn)房銷售是否要按3%預(yù)繳增值稅，咋開票？現(xiàn)房銷售是指，在不動產(chǎn)達到交付條件后（竣工）進行的銷售，并收取了全部款項?，F(xiàn)房銷售收取的銷售款項不同于預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)所收取的預(yù)收款，不再按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，不得再開具不征稅發(fā)票，應(yīng)按適用稅率征稅、開票。如果不動產(chǎn)達到交付條件（竣工）后進行銷售，并未一次性收取全部款項，也不按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，不得再開具不征稅發(fā)票，而依據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時間之規(guī)定，按適用稅率征稅、開票。

上述原則的制定是基于房地產(chǎn)預(yù)繳制度設(shè)立的初衷是為了房地產(chǎn)納稅人進銷項在時間上相一致，解決房地產(chǎn)項目企業(yè)的留底問題。而達到交付條件的房屋，原則上進項已完成抵扣，此時應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳開票天津營改增政策口徑第二次釋疑1、各級城投公司（或類似企業(yè)）代各級政府進行土地開發(fā)，從政府取得全部開發(fā)收入，主要工作包括代政府支付拆遷款、代政府作為甲方簽訂項目開發(fā)合同，將政府給予的開發(fā)收入轉(zhuǎn)付給拆遷戶和實際施工企業(yè)。其收入為提取項目管理手續(xù)費。上述行為如何征收增值稅及開具發(fā)票？

納稅人的上述行為屬于代理服務(wù)，其取得的手續(xù)費收入，按照“經(jīng)紀代理”稅目繳納增值稅，可就手續(xù)費收入部分開具增值稅發(fā)票。11、房屋買賣違約賠償收入是否繳納增值稅問題銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于與不動產(chǎn)銷售行為無關(guān)的收入，不需要計算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳開票天津營改增政策口徑第二次釋疑

2、納稅人將土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入免征增值稅問題

納稅人將土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的土地補償款和建筑物、構(gòu)筑物以及機器設(shè)備等等補償收入均暫免征增值稅?？梢蚤_具“免稅”發(fā)票。

納稅人享受土地使用權(quán)補償收入免征增值稅政策時，需要出具區(qū)級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括區(qū)級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件以及土地管理部門報經(jīng)區(qū)級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。五、天津營改增政策口徑第一、二次釋疑13、一般納稅人銷售、以經(jīng)營租賃方式出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，取得的途徑包括以直接購買、接收捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。但現(xiàn)有政策對于各種途徑取得不動產(chǎn)的時間沒有明確規(guī)定，該如何把握不動產(chǎn)取得的時間節(jié)點（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天為不動產(chǎn)取得的時間。（2）以自建方式取得，以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無《建筑工程施工許可證》的，按建筑工程承包合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。（3）對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產(chǎn)“取得”時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。天津營改增政策口徑第二次釋疑天津營改增政策口徑第二次釋疑14、提供倉儲服務(wù)和提供倉庫出租服務(wù)，增值稅適用稅率一樣嗎？

納稅人提供倉儲服務(wù)應(yīng)按商務(wù)輔助服務(wù)納稅，適用稅率6%；倉庫出租服務(wù)應(yīng)按不動產(chǎn)租賃服務(wù)納稅，適用稅率9%。15、商場將場地出租給銀行安放ATM機；機場將場地出租給其他企業(yè)安放廣告牌，按什么稅目征收增值稅。上述行為均按照不動產(chǎn)租賃服務(wù)征收增值稅。16、納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計算繳納增值稅？納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。物業(yè)公司對上述已出租車位又收取的管理費，按照商務(wù)輔助服務(wù)-企業(yè)管理服務(wù)-物業(yè)管理征收增值稅。18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤后繼續(xù)開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，是否屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的范圍根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局〔2016〕18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。天津營改增政策口徑第二次釋疑土地使用權(quán)出租問題土地使用權(quán)出租按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)征收。財稅〔2016〕47號規(guī)定：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

五、關(guān)于“租入”不動產(chǎn)開展轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)和“取得政府部門特許”開展公共道路停車業(yè)務(wù)的問題根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”等形式?！白馊搿辈粍赢a(chǎn)開展轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的、“取得政府部門特許”開展公共道路停車業(yè)務(wù)屬于“取得”不動產(chǎn)，適用簡易計稅方法。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

七、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股是否征收增值稅問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。”

第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益?！?/p>

以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當繳納增值稅。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售的征稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售屬于納稅人轉(zhuǎn)讓取得不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地價款。天津市營改增熱點難點問題落地執(zhí)行口徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策解讀

第二部分

土地增值稅

第二條規(guī)定：對其他從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，分別以各類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)，乘以下列預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。

座落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

座落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

“土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)”按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定確認。天津市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項的公告2019年第13號一、土地增值稅的預(yù)繳

一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第70號一、土地增值稅的預(yù)繳

第三條

關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號

一、少預(yù)繳土地增值稅加收滯納金

第七條符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第八條符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目取得最末一張銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告2016年第24號一、土地增值稅清算條件

第五條

關(guān)于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第70號一、取得建安發(fā)票應(yīng)注意的事項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策解讀第三部分

所得稅

一、對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率暫按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)非經(jīng)濟適用房項目的，暫按20%確定。

（二）符合經(jīng)濟適用房、限價房和危改房條件的，暫按3%確定。

二、本公告適用于2016年度企業(yè)所得稅匯算清繳及以后年度。關(guān)于我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅毛利率2017年第1號一、所得稅預(yù)征毛利率

第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號一、房地產(chǎn)竣工條件

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知國稅函(2010)201號一、補充明確房地產(chǎn)竣工條件

2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題