【地產(chǎn)融資及資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀分析2700字】

地產(chǎn)融資及資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀分析綜述目錄TOC\o"1-3"\h\u1383地產(chǎn)融資及資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀分析綜述 1171741.1房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀 149591.1.1行業(yè)融資偏好發(fā)展 147891.1.2行業(yè)融資現(xiàn)狀 3244671.2我國資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀 615471.3購房尾款資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀 81.1房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀1.1.1行業(yè)融資偏好發(fā)展我國近年來房地產(chǎn)行業(yè)的融資偏好發(fā)生了幾次階段性變化。2006年到2009年時(shí)由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)正處在繁榮期，且股票市場也處于牛市，因此多家房企通過上市、定向增發(fā)來獲取資金，降低融資成本。當(dāng)時(shí)募集資金超60億，處在歷史最高點(diǎn)；2010年到2013年，為了抑制房價(jià)增長過快，國務(wù)院出臺(tái)一系列政策來抑制股權(quán)融資，從而大量的房地產(chǎn)企業(yè)傾向用非標(biāo)準(zhǔn)渠道來獲得融資。一般包括應(yīng)收賬款、信貸資產(chǎn)等，非標(biāo)渠道的融資結(jié)構(gòu)靈活且市場監(jiān)管較松；2014-2016年隨著房地產(chǎn)再融資的逐步開放,通過股市再融資的投資規(guī)模將由降轉(zhuǎn)增,此外，由于中國證監(jiān)會(huì)的《公司債發(fā)行與交易管理辦法》的出臺(tái)，大量房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入債權(quán)融資市場，企業(yè)債、公司債逐漸成為主要渠道；據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)表明，2016年，中國房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量為977只，同比增長121.5%;總發(fā)行規(guī)模為10563億元，同比增長72.4%。圖4-1：企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模及數(shù)量數(shù)據(jù)來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院2016年到2019年上半年，隨著《關(guān)于房地產(chǎn)公司債券的分類監(jiān)管方案》的出臺(tái)，公司債的資金不得用于購賣買地，使得公司債方式融資受阻，與此同時(shí)發(fā)改委公布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理改革的通知》，放松了企業(yè)境外發(fā)債的條件，從而導(dǎo)致地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)向海外發(fā)債的融資方式。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)報(bào)告2017年，我國房企海外債發(fā)行規(guī)模為460億美元，同比擴(kuò)張了4倍;2018年，我國房企海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到540億美元，2019年上半海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到455億美元，已基本超過了2017年的全年水平。而2019年下半年至今隨著中央政府對(duì)房地產(chǎn)再融資政策的逐步收緊,債權(quán)融資股權(quán)融資再度收緊。圖4-2：海外債發(fā)行規(guī)模數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院圖4-3：我國房地產(chǎn)行業(yè)融資偏好渠道的發(fā)展1.1.2行業(yè)融資現(xiàn)狀對(duì)于資金密集型行業(yè)來說，龐大的資金需求促使公司不得不尋找多樣化的融資渠道。根據(jù)上文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展的分析來看，政策很大程度上影響公司所選擇的融資渠道。目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)所依賴的融資方式主要為如下幾類：圖4-4：房地產(chǎn)目前主要融資渠道數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫根據(jù)中指研究院院最新數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀行類融資17652.2億元，同比下滑26.3%。海外債全年累計(jì)發(fā)行規(guī)模為2682.9億元，同比大幅減少40.9%、信托全年融資規(guī)模為5452.7億元，同比大幅減少40.9%，占總?cè)谫Y規(guī)模的30.9%，同比減少7.7%。2021年，資產(chǎn)證券化成為中國唯一正向增長渠道，融資規(guī)模為3850.9億元，一舉超過海外債的融資規(guī)模。目前房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨了很多問題，各類融資渠道受限。圖4-5：2021房地產(chǎn)非銀行類融資各渠道規(guī)模數(shù)據(jù)來源：中指研究院(1)中小型房地產(chǎn)公司借到銀行貸款受阻銀行貸款作為融資成本低的渠道一直受房地產(chǎn)企業(yè)的親賴，但是為了貫徹房住不炒、三道紅線的房地產(chǎn)管控政策，銀行放貸收緊，主要表現(xiàn)為貸款利率上升、房貸審核更嚴(yán)：現(xiàn)在的銀行更加傾向于為有國企或上市背景為背書、負(fù)債率較低的企業(yè)進(jìn)行借貸，并建立白名單制度來篩房貸企業(yè)。這直接導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)或非上市公司難以獲取銀行貸款。(2)非標(biāo)渠道融資監(jiān)管變嚴(yán)非標(biāo)渠道借貸一般包括融資租賃、委托貸款、信托貸款等，而一般非標(biāo)渠道的提供方為銀行和信托公司。但由于非標(biāo)渠道的融資使得銀行有大量表外資產(chǎn)，并通過資金池的層層嵌套具有較大套利空間，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)一系列政策限制銀行非標(biāo)渠道融資的資金，規(guī)范表內(nèi)資金賬戶、表外資金池禁止多層嵌套使得該渠道受限。根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，2019年金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資相比于2018年降低三萬億。(3)預(yù)收款、海外債受限早期房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇通過預(yù)售房款來完成開發(fā)的工作，但是由于房管局對(duì)預(yù)售監(jiān)管變嚴(yán)，防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)，多地房企只能轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。而同時(shí)國家大力清理對(duì)建筑工人的工資拖欠問題，房企資金緊缺加劇。如前文梳理，由于境內(nèi)債券要求嚴(yán)格，很多企業(yè)轉(zhuǎn)向境外融資。但是由于多家房企在海外的信用評(píng)級(jí)的下調(diào)，致使海外債規(guī)模連年下降。(4)債務(wù)依賴程度高，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下在房地產(chǎn)的多種融資渠道中，債務(wù)融資一始終占據(jù)較大份額，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直接近80%，在連年管控下資產(chǎn)負(fù)債率下降也是微乎其微。而在三道紅線的背景下，負(fù)債率過高意味著新一年的債務(wù)融資規(guī)模下降，直接將影響其項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)轉(zhuǎn)，形成惡性循環(huán)。找到新型融資渠擺脫融資困境刻不容緩。圖4-6:：房地產(chǎn)整體行業(yè)數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫1.2我國資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀作為2021年房地產(chǎn)非銀行類融資渠道中唯一正向增長的渠道，近年來迅猛的發(fā)展。我國從2005年開始進(jìn)行資產(chǎn)證券化交易，但由于開始僅僅是地區(qū)試點(diǎn)，以及期間經(jīng)歷了金融危機(jī)，資產(chǎn)證券化進(jìn)程受阻，直到2014年才開始大幅增長。資產(chǎn)證券化主要為三種模式，其中企業(yè)資產(chǎn)證券化規(guī)模最大，而在企業(yè)資產(chǎn)證券化所涉及的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)占比最高，達(dá)到31.7%。圖4-7：各類資產(chǎn)證券化各年市場規(guī)模數(shù)據(jù)來源：中國資產(chǎn)證券化信息網(wǎng)圖：4-8：各行業(yè)資產(chǎn)證券化占比數(shù)據(jù)來源：中國資產(chǎn)證券化信息網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)可以主要分為購房尾款資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化、物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。購房尾款購房尾款就是拿購房人的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行打包,而在中國目前預(yù)收賬款監(jiān)管規(guī)范嚴(yán)格的情形下,把買房尾款進(jìn)行盤活融資已經(jīng)成為了房產(chǎn)公司的主流投資方法。物業(yè)費(fèi)此類資產(chǎn)證券化是基于物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行打包。由于未來收取的物業(yè)管理費(fèi)不會(huì)計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，所以其底層資產(chǎn)為表外資產(chǎn)。供應(yīng)鏈供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化是以上游供應(yīng)商對(duì)房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)。此類房地產(chǎn)公司能在整個(gè)供應(yīng)鏈處于核心地位，使得供應(yīng)商能夠據(jù)此應(yīng)收賬款證券化獲得資金，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的短期還款壓力，延長應(yīng)付賬款的賬期。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券此類是以建筑物如酒店、寫字樓等的抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，本質(zhì)上是一種債權(quán)類投資。近年由于傳統(tǒng)融資渠道：銀行貸款、債務(wù)融資、海外融資等都受到了政策的限制，以及“三道紅線”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)急需開展新型融資方式，如圖可看出從2016年開始房地產(chǎn)行業(yè)通過資產(chǎn)證券化融資的規(guī)模越發(fā)生井噴式增長。1.3購房尾款資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀國內(nèi)資產(chǎn)證券化發(fā)展較晚，直到2015年世茂集團(tuán)才完成了首次購房尾款資產(chǎn)證券化，近年的規(guī)模也處于大幅增長