國內經典大盤案例解析-星河灣

華南版塊的試金石—星河灣

星河灣現象

業(yè)界人士談星河灣“中國第一村〞——祈福新村老總：我受到了很大啟發(fā)，今后的建設起點要更高一點，綜合素質要再好一點。深圳招商地產副總是當年廣州國際大廈〔63層〕和深圳香格里拉酒店的總指揮，來星河灣看了三次，由衷地說："我沒有對什么樓盤動過心，除了星河灣，確實是我看過的最好的樓盤。"據說，雅居樂的老板看完星河灣后，對部下的態(tài)度很不友好，心情很不爽中國房協顧云昌秘書長：星河灣的建筑、園林環(huán)境讓我們很驚喜。這里確實是一個心情盛開的好地方。我們走遍全國各地許多樓盤，這里的建筑和園林是結合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力推薦，讓其成為中國房地產界學習的典范

星河灣現象剖析

星河灣產品解析

星河灣的環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析星河灣位于廣州市番禺區(qū)華南版塊華南快速干線出口處，由于所在區(qū)域屬廣州市新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域，在未來幾年內星河灣可坐享新一輪城市建設所帶來的交通、商業(yè)、教業(yè)等一系列便利。華南版塊簡介華南板塊位于廣州南番禺區(qū)，可開發(fā)土地約兩萬畝，屬廣州市政府新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域。自1998年始，已先后有8家廣州實力最強，品牌影響力量最大的開展商在此區(qū)域購地，小那么近千畝，大那么數千畝，由于這一區(qū)域總開發(fā)量大，強手如林，建設水平高，已引起市場及業(yè)界人士的高度關注。華南版塊樓盤分布示意圖華南版塊大盤現象剖析

作為中國南方的老工業(yè)城市，原有廣州老城區(qū)已經越來越難滿足廣州經濟建設的需要，在廣州市區(qū)內開發(fā)地產的開發(fā)商面臨著開發(fā)本錢過高、土地規(guī)模偏小、居住環(huán)境日趨惡化等一系列問題，這一系列開發(fā)難題促使廣州有遠見的大型房地產開發(fā)商紛紛逃出城外，建立新的立足點；南番禺地區(qū)歷來有廣州后花園之稱，緊鄰一江之隔的天河區(qū)，能充分享有廣州市區(qū)成熟的配套，有著較為優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，地勢平坦，具備開發(fā)大型住宅的先天條件；屬于廣州市新一輪城市開發(fā)規(guī)劃的新城市中心區(qū)域，1998年華南快速干線全線通車，縮短了華南版塊到廣州城區(qū)的交通時間，“時間代替空間〞，交通條件的改善，良好的性價比，進一步擴大了廣州市民郊外置業(yè)的趨勢。星河灣周邊環(huán)境星河灣緊鄰珠江邊，自然生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)勢，周邊有長隆野生動物園、香江野生動物園、騎士俱樂部、麗江明珠歌劇院等自然人文景觀，新城市中心區(qū)的城市形態(tài)特征已初步俱備。星河灣周邊環(huán)境分析圖星河灣社區(qū)環(huán)境

星河灣的社區(qū)景觀建設主要引入了水景為主題的園藝景觀建設，形成了以“一江兩河四湖六池〞十大水系的首期46個水景景點。社區(qū)環(huán)境星河灣的規(guī)劃設計

星河灣的建筑規(guī)劃呈現半圍合式布局，這樣的布局豐富了社區(qū)的空間層次感，又利于增強居民潛在的空間領域控制意識，有助于社區(qū)文化氣氛的建設和居民的交往。同時利用建筑不同的高度、間距，營造出不同的建筑光影效果，到達社區(qū)居民午后也能休憩乘涼的效果。星河灣的建筑設計

星河灣的建筑設計整體給人以十分莊重古典的感覺，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設計手法，如歌特式建筑的尖屋頂等，外立面裝飾〔如石雕線條〕采用了古羅馬、古希臘建筑中的設計手法，強化了外觀的美感，但又沒有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡潔，整體建筑樣式我個人認為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。從居住空間功能和立面關系的處理上，把景觀陽臺全部設計成內陽臺，保證了外立面線條的簡潔流暢，從居住的內部功能上，客廳陽臺合一，形成了更為靈活的開放式結構，保證住戶擁有更為開闊的景觀資源。，雨后的星河灣星河灣的園林景觀

星河灣的園林景觀在設計手法上采用均好性原那么，每個居住組團都擁有以水景為主的園林景觀資源，形成不同景觀主題的空間，在材料處理上大量采用了天然的材料，如號稱世界第一等的觀光休閑大道上的實木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動場所；三為讀書工作幽靜；四是閑暇自娛；五是社會交往。星河灣的園林給我的感覺在功能及空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過疊石，高大喬林等物體將空間進行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此表達的較好，而非其他一些樓盤的園林給人的感覺只是欣賞，過于生硬，無法留住人，成為“空白地帶〞，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。社區(qū)園林景觀不一樣的星河灣

1.83公里中國首條騎江實木觀光休閑大道；廣州第一家用不著空調的樣板房獨家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統投巨資從50公里外的西北江引來天然保護水源作為區(qū)內生活用水社區(qū)內24小時免費泳池廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯盟廣州第一家擁有泛會所的樓盤星河灣營銷界面分析

〔一〕開發(fā)模式的變化GO〔二〕星河灣的營銷籌劃GO〔三〕開盤時機確實立〔四〕賣場包裝GO〔五〕星河灣的品牌意識GO星河灣周邊環(huán)境分析圖返回騎江休閑大道水景騎江休閑大道水景居住組團中心水景

返回雨后的星河灣臨江居住組團建筑外立面之一建筑外立面之二建筑外立面細部處理大堂入口處細部處理夜幕下的星河灣社區(qū)一角陽臺設計手法之一陽臺設計手法之二社區(qū)會所外立面之一社區(qū)會所外立面之二社區(qū)鐘樓社區(qū)休閑商業(yè)街商業(yè)街局部商業(yè)街內園藝小品商業(yè)街內景之一商業(yè)街內景之二

返回騎江休閑大道景觀之一騎江休閑大道景觀之二騎江休閑大道景觀之三騎江休閑大道景觀之四騎江休閑大道景觀之五居住組團園林景觀之一居住組團園林景觀之二居住組團園林景觀之三居住組團園林景觀之四居住組團園林景觀之五居住組團園林景觀之六層疊式噴水池人行道兩旁綠化社區(qū)溪流單元門入口處水景車行道兩側園林會所一隅

返回樣板間圖景之一樣板間圖景之二營銷中心膜結構風帆引導旗沿江燈具包裝商業(yè)街形象包裝圖景之一商業(yè)街形象包裝圖景之二返回快速成長型中國房地產經過幾年時間的開發(fā)完善，在業(yè)界已形成了幾種較為成熟的開發(fā)規(guī)模，如碧桂園的工業(yè)化擴張開發(fā)模式，麗江花園、祈福新村的積累完善型開發(fā)模式，奧林匹克花園的復合地產型開發(fā)模式，萬科、合生的專業(yè)化擴張模式等的另一種全新的房地產開發(fā)模式與上述模式根本不同的是，星河灣超越了以往大型社區(qū)開發(fā)“積累、完善、成熟〞的慢熱舊思路，確立了以大力投入、快速成熟、快速啟動的快熟新模式。這一開發(fā)規(guī)模的優(yōu)點在于通過社區(qū)現房實景的展示，快速消除客戶購房所存在的疑慮，促使客戶在短時間內下定單，從而拉動銷售業(yè)績的快速攀升，迅速搶占市場，和競爭對手在開發(fā)模式上保持“唯一性〞的競爭優(yōu)勢，同時可大大降低工程的市場營銷推廣費用。返回星河灣的市場營銷籌劃在商品經濟的今天，成功的商品首先必然得益于正確的市場營銷籌劃，星河灣的營銷籌劃從前期的市場調查、產品籌劃建議到開盤前的市場推廣方案確實立，歷時一年零8個月，反復論證，最終才得以保證星河灣工程市場化運作的成功。附星河灣營銷籌劃大事記：GOHome星河灣營銷籌劃大事記第一階段：市場調研〔1999年10月——2000年1月〕結論：華南板塊不是廣州樓市在郊區(qū)的簡單延伸，而是未來廣州的新城市居住中心區(qū)，郊區(qū)樓盤正處于產品質的升級換代階段。第二階段：前期籌劃〔2000年1月——2000年3月〕結論：回歸家本位，做足水文章，打好環(huán)境牌，開發(fā)泛地產第三階段：參謀咨詢〔2000年3月——2000年11月〕內容：主要就工程的要素與內涵、主題風格、建筑規(guī)劃、園林景觀、戶型、工程LOGO設計、廣告創(chuàng)意、社區(qū)效勞系統、營銷等各個方面提出方案或意見，并與各專業(yè)力量充分溝通，整體推進工程的建設第四階段：前期推廣〔2000年11月——2001年3月〕內容：在充分分析了市場競爭態(tài)勢的根底上，提出星河灣的前期市場推方案。第五階段：市場引爆〔2001年3月——2001年5月〕內容：重拳出擊，開始工程正式推廣前的市場預熱。第六階段：長期參謀〔2001年5月以后〕