物管部工作手冊

分發(fā)號:控制類別:

物管部

工作手冊

版本：A0

修改時間：二。一二年八月

實施時間：二O一二年九月

目錄

序號文件編號手冊/文件名稱頁碼質(zhì)量統(tǒng)計

1目錄

20.1審批頁

30.2手冊修改挖制頁

40.3手冊說明

50.4手冊編制目標和依據(jù)

60.5物管部組織架構(gòu)圖

7物管部工作職責(zé)

8物管服務(wù)對外投標規(guī)程

9新建物業(yè)接管驗收規(guī)程

10物'也交驗房規(guī)程

11業(yè)主入伙辦理規(guī)程

12用戶室內(nèi)裝修管理規(guī)程

13房屋及車位租賃辦理規(guī)程

14特約服務(wù)開展規(guī)程

15用戶鑰匙管理規(guī)程

16印章使用管理規(guī)程

17檔案管理規(guī)程

18治安管理規(guī)程

19突發(fā)事件處理規(guī)程

20清潔工作管理及檢驗規(guī)程

21綠化工作管理及檢驗規(guī)程

22非行政工作時間檢驗管理規(guī)程

23

24

0.1《物管部工作手冊》審批頁

0.1.1手冊版本號:

0.1.2編制：綜合管理部

0.1.3審核:

0.1.4審批:

批按時間;

0.2物管部工作手冊修改控制頁

修改修改

文件編號/名稱修改人審核審批備注

條款日期

0.3《物管部工作手冊》說明

0.3.1本手冊編制是為了明確物管部日常工作準則和行為規(guī)范，指導(dǎo)物管部日常工作。

0.3.2本手冊由綜合管理部進行編制，副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理自批后公布實施。

0.3.3本手冊“受控”本發(fā)放范圍：

a）董事長：

b）總經(jīng)理：

c）管理者代表；

d）物管部副總經(jīng)理：

e）綜合管理部經(jīng)理：

0.3.4除以上人員外，本手冊不向任何其它人員發(fā)放。

0.3.5本手冊持有者應(yīng)妥善保管文本，不得涂改、轉(zhuǎn)借、復(fù)印或外傳。若持有些人因工作崗

位變動不再含有持有資格時，應(yīng)立即交回并登記。

0.3.6手冊損壞或丟失后，應(yīng)由持有者書面匯報，總經(jīng)理審批后補發(fā)，并作廢原''受控”本

分發(fā)號，補發(fā)新分發(fā)號“受控”本。

0.3.7本手冊修改按原編制f審核一審批程序，行政管理中心負責(zé)修訂、舊頁回收、新頁發(fā)

放。

0.3.8本手冊出現(xiàn)下列情況時應(yīng)更換版本：

a）手冊公布使用已超出三年；

b）手冊修改已超出六次：

c）時手冊內(nèi)容進行重大變更。

0.3.9本手冊新版本頒發(fā)時，舊版本即行廢止。行政管理中心負責(zé)換版管理控制，負責(zé)新版

木發(fā)放并立即收回舊版木，做作廢處理。

0.3.10本手冊關(guān)鍵解釋權(quán)為企業(yè)最高管理者，亦可授權(quán)對手冊中條款進行解釋。

0.4物管部工作手冊編制目標和依據(jù)

0.4.1編制目標

0.4.1.1實現(xiàn)本企業(yè)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標；

0.4.1.2實現(xiàn)本管理處質(zhì)量目標：

0.4.1.3確保企業(yè)各項管理制度在本物業(yè)得到實施。

0.4.2編制依據(jù)

0.4.2.1GB/T19000-.idt.ISC9000:質(zhì)量管理體系-—基礎(chǔ)和術(shù)語。

0.4.2.2GB/T19001-.idt.ISC9001:質(zhì)量管理體系-—要求。

0.4.2.3企業(yè)《質(zhì)量手冊》。

0.5物管部架構(gòu)

XX管理處XX管理處XX管理處XX管理處

物管部工作職責(zé)

文件編號:頁數(shù):

版次/修訂狀態(tài)：A0頁碼:

1.1落實實施國家相關(guān)政策、法律、法令和各項規(guī)章制度。

1.2負責(zé)管理所轄物業(yè)之用戶所需日常業(yè)務(wù)，糾正多種違章行為，為用戶發(fā)明一個優(yōu)美整齊、

方便舒適、文明安全工作和居住環(huán)境。

1.3制訂物管部職員崗位職責(zé)和內(nèi)部管理制度。

1.4制訂物管部職員培訓(xùn)計劃，定時開展職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

1.5擬制相關(guān)物業(yè)管理規(guī)則、政策，如《物業(yè)管理條約》、《業(yè)主/用戶手冊》、《裝修手冊》

等管理文件。

L6調(diào)查研究，深入了解用戶對管理服務(wù)工作意見，處理用戶對管理服務(wù)工作投訴。

L7編制及按需要修訂用戶服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)等規(guī)章制度。

1.8熱情接待用戶來訪及投訴，為用戶排憂解難。

1.9樹立用戶至上觀念，立即為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

1.10依據(jù)物管部副總經(jīng)理指令，制訂并公布多種和用戶相關(guān)通知。

1.11協(xié)調(diào)各部門之間聯(lián)絡(luò)及關(guān)系，團結(jié)工作。

1.12監(jiān)督物管部各部門及管理處職員工作情況，計劃落實及合理分配工作情況。

1.13協(xié)調(diào)用戶和企業(yè)之間聯(lián)絡(luò)及關(guān)系，保持企業(yè)專業(yè)形象。

1.14負責(zé)對管理處清潔、綠化監(jiān)督工作。

1.15負責(zé)組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作，幫助提升項目品牌和著名度。

1.16起草并參與評審相關(guān)物業(yè)管理范圍協(xié)議、協(xié)議等。

1.17負責(zé)和業(yè)務(wù)往來單位、企業(yè)協(xié)調(diào)工作。

1.18按企業(yè)要求對轄區(qū)內(nèi)秩序進行維護，確保轄區(qū)內(nèi)正常秩序；

1.19負責(zé)對轄區(qū)公共秩序進行監(jiān)督和檢驗；

1.20幫助管理處組織所管轄區(qū)內(nèi)多個經(jīng)營活動實施：

1.21幫助工程部對轄區(qū)內(nèi)多種公共設(shè)施進行巡查：

1.22幫助管理處組織對轄區(qū)內(nèi)用戶要求調(diào)查：

1.23幫助管理處開展轄區(qū)內(nèi)便民服務(wù)工作：

1.24配合轄區(qū)內(nèi)裝修管理工作：

1.25配合管理處進行轄區(qū)內(nèi)小區(qū)文化活動:

綜合管理部經(jīng)理崗位說明書

職務(wù)名稱：綜合管理部經(jīng)理所屬部門：綜合管理部

職位類型：管理層職位人數(shù)：1人

職位直接上級：物管部副總經(jīng)理

關(guān)系直接下級：綜合管理部主管

1、編制及按需要修訂用戶服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)等規(guī)章制度。

2、制訂物管部職員崗位職責(zé)和內(nèi)部管理制度。

3、制訂職員培訓(xùn)計劃，定時開展職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

4、制訂物管部職員培訓(xùn)計劃，定時開展職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

主5、擬制相關(guān)物業(yè)管理規(guī)則、政策，如《物業(yè)管理條約》、《業(yè)主/用戶手冊》、《裝修手冊》等管理

文件。

要6、聽取業(yè)主/用戶意見，小停完善管理工作，提升服務(wù)水平。

7、協(xié)調(diào)各部門之間聯(lián)絡(luò)及關(guān)系，團結(jié)工作。

職8、監(jiān)督物管部各部門及管理處職員工作情況，計劃落實及合理分配工作情況。

9、協(xié)調(diào)用戶和企業(yè)之間聯(lián)絡(luò)及關(guān)系，保持企業(yè)專業(yè)形象。

責(zé)10、負責(zé)對管理處清潔、綠化監(jiān)督工作。

11、負責(zé)組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作，幫助提升項目品牌和著名度。

12、起草并參與評審相關(guān)物業(yè)管理范圍協(xié)議、協(xié)議等。

13、負責(zé)和業(yè)務(wù)往來單位、企業(yè)協(xié)調(diào)工作。

14、完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排其它工作。

安防部主管崗位說明書

職務(wù)名稱：安防部主管所屬部門：安防部

職位類型：管理層職位人數(shù)：1人

職位直接上級：物管部副總經(jīng)理

關(guān)系直接下級：護管班長

1、指導(dǎo)檢驗對來訪人員控制，嚴禁推銷人員或小販等閑雜人員進入轄區(qū):

2、按要求對出入大件物品進行管理，并嚴禁危險品進入轄區(qū)；

3、不間斷巡視轄區(qū)，發(fā)覺異常情況立即處理或匯報上級:

4、隨時注意并禮貌阻止有損管理轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化及安全等事件:

5、幫助公安機關(guān)開展各項安防防范活動；

6、定時在轄區(qū)內(nèi)進行安防防范方面宣傳:

7、負責(zé)對安防各崗位值班情況、禮儀、巡查和夜間工作檢驗；

8、負責(zé)對領(lǐng)導(dǎo)視察、節(jié)假匕安排、入住高峰期、裝修高峰期等特殊時段提前布署預(yù)控，確保工

主作有序開展。

9、按要求對管理轄區(qū)內(nèi)消防、監(jiān)控、門禁、道閘、電子巡更等設(shè)備進行檢驗

要10、立即阻止對消防通道阻塞：

11、定時在管理轄區(qū)內(nèi)進行消防宣傳;

職12、負責(zé)每個月對各管理處轄區(qū)內(nèi)消防管理工作進行監(jiān)督、檢驗并形成匯報：

13、不定時對轄區(qū)內(nèi)停車場收費管理工作進行監(jiān)督、檢驗；

責(zé)14、負責(zé)幫助各管理處轄區(qū)內(nèi)多種緊急情況處理：

15、全方面負責(zé)安防部經(jīng)營指標制訂、年度目標責(zé)任書制訂，落實和對應(yīng)考評，并完成企業(yè)下達

經(jīng)營指標目標任務(wù)。

16、負責(zé)對管理處護管部人員架構(gòu)定編及護管人員薪酬確實定工作；

17、負責(zé)對管理處各項安全制度、步驟和各崗位職責(zé)審批，并對管理處落實落實情況進行監(jiān)督檢

驗；

18、負責(zé)對各管理處護管部日常工作開展情況進行監(jiān)督、檢驗、技術(shù)指導(dǎo)：

19、負責(zé)組織管理處護管部進行崗位實操測試及崗位技能競賽：

20、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

綜合管理部主管崗位說明書

職務(wù)名稱：綜合管理部主管所屬部門：綜合管理部

職位類型：管理層職位人數(shù)：1人

職位直接上級：綜合管理部經(jīng)理

關(guān)系直接下級：綜合管理部文員

1、在副總經(jīng)理及綜合管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，制訂本部門工作計劃，負責(zé)組織、安排綜合管理部各

項工作，定時主持召開工作例會，總結(jié)工作實施情況，向副總經(jīng)理匯報。

2、實施政府部門相關(guān)政策、法規(guī)及企業(yè)各項管理要求，督促用戶遵守實施，并依據(jù)企業(yè)各時期

情況提出修改提議。

3、協(xié)調(diào)企業(yè)和業(yè)務(wù)往來單位、企業(yè)企業(yè)之間聯(lián)絡(luò)及關(guān)系，保持企業(yè)專業(yè)形象。

4、配合及監(jiān)察各部門對用戶投訴事項處理情況，并向用戶解釋說明情況。

主5、定時審查用廠服務(wù)統(tǒng)計及用尸投訴統(tǒng)計，并做出總結(jié)。

6、保留及整理用戶資料檔案，并對內(nèi)容作保密處理。

要7、定時巡查物業(yè)管理各關(guān)鍵地方清潔、綠化情況，發(fā)覺問題立即組織人手處理。

8、審查常見清潔工具及材料。

職9、在必需情況下，提議并草擬對用戶發(fā)文或通告，經(jīng)綜合管理部經(jīng)理及副總經(jīng)理審批、簽發(fā)后,

安排跟進文件內(nèi)容相關(guān)工作。

責(zé)10、主動參與相關(guān)培訓(xùn)，提升本身管理能力，改善部門工作措施和效率。

11、檢驗職員儀表、儀容，加保屬下職員遵守企業(yè)各項規(guī)章制度。

12、組織安排本部門職員培訓(xùn)工作。

13、每個月制訂本部門預(yù)算，控制辦公用具成本。

14、抽查各管理處區(qū)域，指導(dǎo)本部門職員跟進管理處工作開展情況，并審核存檔統(tǒng)計，對管理處

綠化、保潔管理提出改善意見。

15、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

綜合管理部文員崗位說明書

職務(wù)名稱：綜合管理部文員所屬部門：綜合管理部

職位類型：基層職員職位人數(shù)：1人

職位直接上級：物管部副總經(jīng)理

關(guān)系直接下級：無

1、辦理用戶收樓手續(xù)，和用戶驗收物業(yè)，并整理用戶之資料，歸入檔案。

2、向用戶解釋說明企業(yè)相關(guān)管理工作細則、管理條例、用戶手冊等。

3、受理用戶之電話、書面及口頭之投訴事項，并對該事項經(jīng)匯錄、分類，并各其它部門發(fā)出月

戶投訴之工作統(tǒng)計單。

4、幫助各管理處聯(lián)絡(luò)用戶，處理管理工作。

5、每個月巡查物業(yè)管理各關(guān)健地方清潔、綠化情況，發(fā)覺問題立即像主管匯報并要求管理處立

即組織整改。

6,不定時參與管理處辦公例會立即/解管理處工作開展。

主

7、幫助和指導(dǎo)新入職職員立即熟悉場內(nèi)情況企業(yè)規(guī)章制度和部門相關(guān)工作步驟；并對職員日常

工作監(jiān)督，制訂培訓(xùn)計劃，井報綜合管理部經(jīng)理審批后實施。切實做好新職員幫、帶工作。

要

8、主動參與相關(guān)培訓(xùn)，提升本身管理能力，改善部門工作措施和效率。

9、草擬對用戶發(fā)文或通告，經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批、簽發(fā)后，安排跟進文件內(nèi)容相關(guān)工作。

職

10、對管理處上報內(nèi)部請示、排班表、休假進行審核后，上報綜合部經(jīng)理。

11、抽查各管理處區(qū)域，指導(dǎo)管理處職員工作，并審核存檔統(tǒng)計，對管理處綠化、保潔管理提出

貢

改善意見。

12、檢驗職員儀表、儀容，癰保物管部職員遵守企業(yè)各項規(guī)章制度。

13、幫助管理處組織所管轄區(qū)內(nèi)多個經(jīng)營活動實施：

14、幫助管理處組織對轄區(qū)內(nèi)用戶要求調(diào)杳；

15、幫助管理處開展轄區(qū)內(nèi)便民服務(wù)工作；

16、配合轄區(qū)內(nèi)裝修管理工作：

17、配合管理處進行轄區(qū)內(nèi)小區(qū)文化活動；

18、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

物管服務(wù)對外投標管理規(guī)程

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版次/修訂狀態(tài)：A0頁碼：

1.0目標

1.1本規(guī)程規(guī)范企業(yè)對外多個經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資

穩(wěn)妥可靠、盈利。

2.0適用范圍

2.1本規(guī)程適適用于企業(yè)對外多個經(jīng)營投資利對外投標承接物業(yè)管理投資管理決議工作。

3.0職責(zé)

3.1綜合管理部主管負責(zé)對外商業(yè)信息搜集、整理。

3.2綜合管理部經(jīng)理、主管、文員負責(zé)組織對外投資論證、公關(guān)工作。

3.3企業(yè)各職能部門幫助參與對外投資論證工作。

3.4企業(yè)總經(jīng)理負責(zé)對外投資決議工作。

4.0工作步驟圖

可行尋求項目-->初步論證-->立項一->可行性研究論證--》評審審批

5.0工作內(nèi)容

5.1項目起源

5.1.1當企業(yè)對外尋求到新多個經(jīng)營投資項目或?qū)で蟮綄ν庹袠宋飿I(yè)管理項目時，由綜合

管理部主管對候選項目進行初步論證。

5.1.2初步論證關(guān)鍵是初步進行技術(shù)經(jīng)濟分析，假如結(jié)果可行，綜合管理部主管應(yīng)在綜合

管理部經(jīng)理指導(dǎo)下寫出書面初步論證匯報書報總經(jīng)理進行項目立項。

5.1.3論證匯報書基礎(chǔ)要求是:

a）有明確項Fl說明、概況：

b）有較為正確技術(shù)經(jīng)濟分析；

c）有對外投資合作步驟、方法；

d）有明確立項結(jié)論。

5.2擬選項目標可行性論證

5.2.1項目立項后，總經(jīng)理應(yīng)立即組織相關(guān)人員組成可行性論證小組。對擬選項目進行全

方面可行性研究論證。

5.2.2可行性研究應(yīng)該注意在論證時不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論前提和標準。

5.3可行性論證匯報書內(nèi)容及相關(guān)編制要求

a)“投資項目標基礎(chǔ)情況”要求較具體列出擬投資項目標名稱、地點、規(guī)模、現(xiàn)實狀況等：

b)”影響投資基礎(chǔ)要素”要求具體列出擬投資項目標對外合作條件和可能影響此次可行性

研究原因；

c)”技術(shù)、資源論證”是可行性研窕關(guān)鍵論證之一。技術(shù)論證關(guān)鍵是對擬投資項目進行技

術(shù)方面是否可行、本企業(yè)是否含有投資技術(shù)能力具體論證，資源論證則是假定在已確定投資

前提下需要配置人力、物力資源和人力、物力資源配置能力：

d)“經(jīng)濟論證”是可行性論證關(guān)鍵部分，編制時要求：

——具體測算出擬投資項目標前期投入成本和項目正常運轉(zhuǎn)后經(jīng)營成本：

——利潤測算則是在測算完成預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測算出預(yù)期投資利澗

——“風(fēng)險分析”要求對對外投資進行具體盈虧?平衡分析、現(xiàn)金流量分析。

e)“投資優(yōu)劣勢分析”要求結(jié)合本企業(yè)實際能力和上述技術(shù)、資源、經(jīng)濟論證結(jié)果具體列

出本企業(yè)對外投資時優(yōu)劣勢要素：尤其是對可能出現(xiàn)多種隱患應(yīng)具體一一列出。

5.4論證結(jié)果處理

5.4.1可行性論證出來后，總經(jīng)理應(yīng)召集企業(yè)各部門貢任人及企業(yè)骨干進行討論，對可行

性論證過程和結(jié)論進行評審。

5.4.2評審認為可行性論證真實可靠結(jié)果可行，最終總經(jīng)理在綜合企業(yè)財力、物力、綜合

回報和投資風(fēng)險等原因基礎(chǔ)上作出審批。

a)決定投資，開始組成項目組進行準備工作：

b)暫緩?fù)顿Y，將前期已做好可行性論證匯報I弓等資料歸檔備用。

5.4.3評審認為可行性論證不充足、不完善，應(yīng)該由經(jīng)營部繼續(xù)補充論證直至清楚完善。

5.4.4可行性研究認為不可行，經(jīng)營部應(yīng)該將可行性研究匯報節(jié)連同其它資料一齊交總經(jīng)

理，由其決定是否歸檔保留。

5.5對外參與招標競爭物業(yè)管理權(quán)投資，在做完可行性論證后，應(yīng)該由綜合管理部負責(zé)編

制物業(yè)管理投標書（具體參考《物業(yè)管理投標方案編制規(guī)程》）。

5.6對外投資（投標）金額審批權(quán)參考企業(yè)《招投標管理制度》實施。

6.0引用文件及統(tǒng)計表格

6.1《物業(yè)管理投標方案編制規(guī)程》

6.2《招投標管理制度》

新建物業(yè)接管驗收規(guī)程

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1.目標

規(guī)范新項目在完_L驗收基礎(chǔ)上進行接管驗收工作方法和驗收標送。

2.范圍

適適用于物業(yè)企業(yè)全部新建物業(yè)接管驗收工作。

3.職責(zé)

3.1綜合管理部負責(zé)本指導(dǎo)制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；

3.2物業(yè)企業(yè)嚴格按相關(guān)驗收標準進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向地產(chǎn)提

出整改要求：

3.3地產(chǎn)企業(yè)配合物業(yè)做好驗收工作，完成整改工作，確保物業(yè)完好，完整移交。

4.方法和過程

4.1接管驗收定義：物業(yè)企業(yè)在接管開發(fā)物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功效為主驗

收。內(nèi)容包含：資料、房屋、本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。

4.2為立即發(fā)揮投資效益，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按接管驗收應(yīng)含有條件和應(yīng)提交資料提前做好房屋交

驗準備，在收房協(xié)議約定入伙日期之前兩個月左右以《接管驗收邀詁函》形式通知物業(yè)企業(yè)

進行接管驗收：

4.3依據(jù)新建房屋完工后地產(chǎn)企業(yè)提出接管驗收邀請，物業(yè)企業(yè)應(yīng)于5-10個工作日內(nèi)對該

工程是否已含有接管驗收條件給予審核并統(tǒng)計《新建房屋含有接管驗收條件審核單》、編制

《新建物業(yè)接管驗收工作安排》、并會否是否同意接管驗收；

4.5同意接管驗收，即對物業(yè)企業(yè)于地產(chǎn)企業(yè)簽定《新建房屋交接責(zé)任書》，并簽發(fā)《驗收

通知》約定時間驗收；

4.5于約定時間開始按《新建房屋驗收表》、《小區(qū)公共綠化驗收單》、《小區(qū)公共設(shè)施及道路

設(shè)施驗收單》所列項目進行逐項驗收，驗收周期依據(jù)建筑面積多寡和人力情況來定，通常沒

人按天天驗4一5套房，時間控制在十五個工作日之內(nèi)完成（建筑面積10萬平方米為單位）。

4.6如驗收有不合格項目，物業(yè)企業(yè)應(yīng)簽發(fā)《質(zhì)量問題整改通知單》，對所列返修項目，地

產(chǎn)應(yīng)于要求日期內(nèi)返修完成交和復(fù)驗直至合格。通常要求在二十個工作日內(nèi)完成，全部驗收

工作應(yīng)控制在入伙前完成。返修復(fù)驗需有地產(chǎn)企業(yè)提出，隨時奏出，隨時復(fù)驗。

4.7驗收合格，物業(yè)企業(yè)月5個工作日內(nèi)簽署《驗收經(jīng)過證實》。

4.8對于已簽署《驗收經(jīng)過證實》新建房屋雙方應(yīng)于要求時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，并應(yīng)立即簽

發(fā)《接管通知》。

附：《新建物業(yè)接管驗收步驟圖》

5物業(yè)接管驗收標準和要求（部分內(nèi)容可依據(jù)項目具體情況刪減）

5.1資料：

5.1.1產(chǎn)權(quán)資料

A.用地同意資料.

B.項目同意資料

C.施工許可證.

D.用水、用電、用氣指標批文。

5.1.2技術(shù)資料

.A.住宅區(qū)計劃圖，小區(qū)完工總平而圖。

B.全部單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝完工圖。

C.單位工程完工驗收證實書。

D.地圖勘探匯報，沉降觀察統(tǒng)計。

E.地下管網(wǎng)完工圖。

F.全部設(shè)備訂貨協(xié)議、產(chǎn)品合格證、隨即資料（使用說明檢驗匯報），隨即專業(yè)工具清單。

G.電纜鋪設(shè)統(tǒng)計。

H,線路及電力電纜試驗統(tǒng)計。

I.發(fā)電機、電動機檢驗試運轉(zhuǎn)統(tǒng)計。

J.電氣設(shè)備試驗調(diào)整統(tǒng)計。

K.電氣設(shè)備絕緣檢驗。

L.電氣設(shè)備送電驗收統(tǒng)計。

M.防雷接地電阻檢測統(tǒng)計。

N.防雷引下線焊接統(tǒng)計。

0.水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。

P.通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整統(tǒng)計。

R.環(huán)境保護達標驗收許可證。

S.消防驗收許可證。

T.房屋測繪驗收費料。

U.房屋驗收統(tǒng)計。

V.綠化平面圖。

5.2房屋

5.2.1內(nèi)墻面

表面平整光滑，陰陽角方正順直，無顯著抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮：

預(yù)留洞、槽、管道等各面層及門窗和墻面空隙填嵌密實，色澤一致，尺寸正確。方正、整齊、

光滑：陰陽角垂直、方正、許可偏差3mm,表面平整度許可偏差小于2mm；陰陽角垂直、方

正、許可偏差小于3mm,檢驗每個面不少于3個接點，墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保

持和原墻面色澤一致，無修補痕跡。

5.2.2頂棚（層高），開間尺寸

驗收標準基礎(chǔ)同墻而

各房型房間凈高，開間長，寬尺寸符合設(shè)計標準。頂棚在開整度得基礎(chǔ)上應(yīng)水平，檢驗點每

間不少于5個點，許可偏差511m開間尺寸兩頭應(yīng)相等，許可偏差小于10mm。

5.2.3地坪

地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔潔凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不不起砂，

地坪2m靠尺和塞尺檢驗平整度許可偏差小于加m。踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開

裂，和墻面結(jié)合牢靠，上下接槎平整，分色清楚，檢驗沒面不少于3個點。

5.2.4進戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門

門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；衣面、I'整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、

錘印和缺、斷角和墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框正、側(cè)面垂直，許可偏差小于3mm,框?qū)?/p>

線許可偏差小于3mm框和扇,扇和扇搭接寬度為L5-2.5mm,高低差小于2mm,門鎖、拉手、

插銷、小五金、門磁頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置正確，牢靠，表面整齊無污染，油漆涂

膜無缺損、劃傷，門鎖開關(guān)靈活，鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必需

使用通鎖。

5.2.5陽臺

除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，抗?jié)B帶高度一致，出墻厚度均勻，

無空鼓裂開；陽臺欄桿表面顯著凹坑和損傷，劃痕不超出欄桿整齊一致，位置正確：

陽臺掛落線寬度-?致，出底板高度一致；陽臺墻面涂料無色差；陽臺立管清潔無污染。

5.2.6衛(wèi)生間、廚房間

墻面細砂批嵌粗細?致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。衛(wèi)生間地

面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達成不滲不漏。各出水管道灌水通球試驗，每

根管道試驗2分鐘。給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。

5.2.7塑鋼門窗

門窗安裝牢靠，安裝位置符合設(shè)計要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配

件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象：滑槽內(nèi)無垃圾，排

水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡：硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計

要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，光滑。

5.2.8公共部位（樓梯走到）

5.2.8.1墻而平整，陰陽角方正順直清楚。斜板表面平整，和梁等接點處水平，梁表面平整，

梁底水平，高度寬度一致，膩子批嵌平整，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差。

5.2.8.2地磚鋪貼平整，擠花圖清楚，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂痕，無碎塊，掉

角，缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無打小頭，斜而一條線，2m靠尺檢驗平整

許可偏差小于4nim。

5.2.8.3樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清楚明快不含糊。

5.2.8.4樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢靠，焊疤處理平整，木扶手拼接牢靠，扶手背不彎曲，

膩子批嵌密實，油漆表面涂刷后無銹斑，焊渣，毛刺等。

5.2.9外墻

5.2.9.1外墻平整無空鼓開裂，大墻角，陰角挺拔通直，細砂批嵌均勻無接口，表面無顯著

射影和波紋，陰陽角清楚不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽。

5.2.9.2窗臺橫平豎直，棱角線條清楚，窗框下檻20mm圓弧光滑順宜；窗臺排水坡度20mm

以上：窗臺滴水槽順直，二邊粉刷相等，整齊一致。

5.2.9.3空調(diào)板寬度一致，尺寸相同，左右上下橫平豎直，陰角通直清楚不含糊，陽角方正

順直。

5.2.9.4陽臺粉刷曲線和順，陰陽角清楚明快，掛落線厚度，寬度一致，細砂批嵌均勻，紋

路順直；無色差，無起皺脫皮，上下陽臺進出一致，梁底水平無翹裂，上口壓頂流水向里。

5.2.9.5外墻勒腳線和明溝：衣面平整，無空鼓開裂，顏色一致無污染，上口水平，厚度相

同不彎曲；名溝里、中、外按檔次尺寸一致，轉(zhuǎn)彎處和順，月亮彎形狀統(tǒng)一，無積水，排水

流暢；伸縮縫寬度?致，不彎曲，油音飽滿，平整均勻無外溢.

5.2.10屋面

5.2.10.1光棚油漆均勻，無流墜起皺，無銹斑，焊接飽滿，無漏焊，脫焊現(xiàn)象。欄桿安裝

牢靠、焊接飽滿、脫焊現(xiàn)象。欄桿安裝牢靠、焊接飽滿、接口平整、表面噴涂均勻、無損傷。

5.2.10.2飄板、圓柱表面光滑平整，線腳順直，涂料均勻無色差。

5.2.10.3屋里地坪找坡正確，基層和突出屋面結(jié)構(gòu)（女兒墻、排氣管等）鏈接處和基層轉(zhuǎn)

角處（水落口，天溝等）均應(yīng)做成光滑圓弧形，防水卷材鋪貼百實，卷材無孔洞，裂口，裂

縫。天溝排水通暢，無顯著枳水，整個層面二十四小時盛水無滲漏。

5.3給排水、電器部分

5.3.1.給水管

每層管道內(nèi)應(yīng)設(shè)支架，關(guān)卡埋設(shè)牢靠，關(guān)卡和管子接觸緊密。

給水閥門位置正確，開關(guān)嚴密、靈活。

水表安裝位置正確，平整，水表進水口中心距地面高度偏差不大約20mm。

明敷管和管道井應(yīng)將管接口麻絲和污物清理感潔凈后，刷銀粉漆二度。

全部給水管（含熱水管）全部經(jīng)試壓旦符合規(guī)范標準。

5.3.2排水管

排水管每戶潔具留口位置正確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5-lcm,陽臺地漏低于地表

0.5cm。

檢驗口位置正確，清掃方便。

排水管安裝完成后，應(yīng)將管道井垃圾和檢驗門處管子口污物清理潔凈。

全部排水管灌水通球試驗做到不滲不漏，排水通暢。

5.3.3空調(diào)、雨落管

按規(guī)范每層應(yīng)裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一。

管道支承件間距應(yīng)統(tǒng)一，立管675以上支撐件間距小于2m。

立管垂直度偏差：每5m小于10mm,全高小于30mmo

全部管道不堵不漏，排水通暢。

雨落管口和排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。

5.3.4煤氣管

管道安裝每層應(yīng)設(shè)套管，套管高出地坪870cm,頂棚處和頂棚平。

立管垂直度，每5m以下小于2mm。

管道安裝完成后應(yīng)將管子接口和管子上污物清理潔凈，并刷銀粉漆二度。

煤氣管明敷，離墻面3.5-4cm,

煤氣管每層加管夾，安裝位置正確牢靠。

5.3.5避雷帶

避雷帶規(guī)格符合設(shè)計要求，T*25mm鍍鋅扁鐵，焊接不應(yīng)少于3個面，兩個長邊必需焊接，

搭接長度為25mm2.5倍。

避雷帶及引下線焊接符合規(guī)范要求，-4*25mm,圓銅焊接按搭倍數(shù)為由6倍雙面焊。

全方面測試接地電阻符合設(shè)計要求阻值，無明確時應(yīng)小于10歐姆。

5.3.6配電箱

元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅色、黃色、綠色、

零線為蘭色，接地先為綠黃雙色線）

配電箱盤面垂直，箱體高50cli以下，許可偏差1.5mm,箱體高50cm以上，許可偏差3mln。

5.3.7開關(guān)，插座（含電視機、電話、可視對講機、寬帶網(wǎng)〉

線材色標符合，按線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，按地線為綠黃雙色線，接

地接觸緊密。

開關(guān)、插座面板并列安裝高差許可偏差0.5mm；每戶內(nèi)面板高差許可偏差5mm；面板垂直度

許可偏差0.5mmo

5.3.8.陽臺燈具安裝上下對齊

5.3.9電器回路測試

絕緣測試。導(dǎo)線間和導(dǎo)線對地間絕緣電阻值必需大于0.5兆歐。

通電測試。漏電開關(guān)短路保護、過載保護動作可靠。

5.3.10配電柜、盤

盤、柜固定及接地應(yīng)可靠，盤、柜漆層應(yīng)完好、清潔、整齊。

盤、柜內(nèi)所裝電器元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確，固定牢靠.

全部二次I可路接線正確、連接可靠，標志齊全清楚，絕緣符合要求。

手中或抽屜式開關(guān)柜在推入或來出時應(yīng)靈活，，機械閉鎖可靠，照明裝置齊全。

柜內(nèi)?次設(shè)備安裝質(zhì)量驗收要求符合國家現(xiàn)行相關(guān)標準規(guī)范要求。

盤、柜及電纜管道安裝完后，應(yīng)作好封堵。

操作及聯(lián)動試驗正確，符合設(shè)計要求。

驗收時應(yīng)提供下列資料和文件

A工程完工圖

B制造廠提供產(chǎn)品說明書，測試方法，試驗統(tǒng)計，合格證件及女裝圖紙等技術(shù)文件。

C安裝技術(shù)統(tǒng)計，調(diào)試試驗統(tǒng)計。

5.3.11電纜

電纜規(guī)格應(yīng)符合要求，排列整齊，無機械損壞：標志牌應(yīng)裝設(shè)齊全，正確，清楚。

電纜固定，變曲半徑，相關(guān)距離和單芯電力電纜金屬戶層接線、相序排列等應(yīng)符合要求。

電纜終端、電纜接頭應(yīng)按牢靠。

接地應(yīng)良好；相色應(yīng)正確；電纜支架等金屬部件防腐層應(yīng)完好。

電纜溝內(nèi)應(yīng)無雜物，蓋板齊全。

直理電纜路徑標志物和實際路徑標志相符。路徑標志應(yīng)清楚、牢靠、間路合適。

驗收時應(yīng)提交下列資料和技術(shù)文件：

A.設(shè)計資料圖紙、完工圖。

B.制造廠提供產(chǎn)品說明書，忒驗統(tǒng)計、合格證件、安裝圖紙等技術(shù)文件。

C.電氣試驗清單。

5.3.12.電動機驗收要求

電機性能應(yīng)符合電機周圍工作環(huán)境要求。

電機轉(zhuǎn)子應(yīng)靈活，不得有磁卡聲。

潤滑脂情況正常，無變色，變質(zhì)及變硬現(xiàn)象。其性能應(yīng)符合電鞏工作條件。

電機引出線鼻子焊接或壓接良好，編號齊全。

電機轉(zhuǎn)動方向耍符合要求，無雜聲。

電機轉(zhuǎn)動時各部溫度不應(yīng)超出產(chǎn)品技術(shù)資料要求。

驗收時應(yīng)提供下列資料和文件：

A.制造廠提供產(chǎn)品說明書。

B.檢驗及試驗統(tǒng)計。

C.合格證件冀安裝使用圖紙等技術(shù)文件。

D.調(diào)試驗收統(tǒng)計匯報。

5.3.13電梯

A.拽引機承重梁安裝必需符合設(shè)計要求和施工規(guī)范要求。

B.限速器繩輪、鋼帶輪、導(dǎo)網(wǎng)輪必需牢靠，轉(zhuǎn)動靈活。

C.鋼絲繩應(yīng)擦拭潔凈，嚴禁有死彎，松股及斷絕現(xiàn)象。

D.制動器調(diào)整應(yīng)閘瓦和動輪接觸嚴密，松閘時和制動輪應(yīng)無摩擦。

E.導(dǎo)軌安裝應(yīng)牢靠、位置正確、橫豎端正。

F.轎廂組裝應(yīng)牢靠，嬌壁結(jié)合處平整。

G.導(dǎo)靴要確保電梯正常運行。

H.轎廂地坎和各層門地坎偏差嚴禁超出

I.層門指示燈盒及召喚女裝應(yīng)平整、牢癥、不變形，不突出裝飾面。

J.廳門，嬌門應(yīng)平整，啟閑時無擺動、撞擊和阻滯現(xiàn)象。關(guān)閉時上下門縫一致。

K.電梯電源應(yīng)專用，機房照明、井道照明，嬌箱照明應(yīng)和電源分開。

L.電氣設(shè)備外露導(dǎo)電部分應(yīng)可靠接地或接零。

M.電梯隨行電纜必需固定牢靠，排列整齊，無扭曲。

N.電氣接線應(yīng)正確，連接可靠，標志清楚。

。.多種安全保護開關(guān)必需固定可靠且不能采取焊接。

P.急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動作必需靈活可靠。

Q.極限、限位、緩速裝置安裝位置正確，功效必需可靠。

R.轎廂自動門安裝觸板必需靈活可靠。

S.井道內(nèi)全部設(shè)備設(shè)施不能有碰撞和摩擦。

T.安全鉗工作必需正?？煽?，動作后正?；謴?fù)。

U.電梯開啟、運行和停止，轎廂內(nèi)無較大震動和沖擊，制動?？?。

V運行控制功效達成設(shè)計要求，

V超載試驗必需達成電梯能安全開啟、運行和停止。拽引機工作正常。

X.在驗收時應(yīng)提供下列資料和文件：

1.電梯類別、型號、驅(qū)動控制方法、技術(shù)參數(shù)和安裝地點。

2.制造廠提供隨機文件和圖紙。

3.電梯檢驗及電梯運行參數(shù)統(tǒng)計。

5.3.14.水泵

水泵地腳螺絲應(yīng)該垂直，螺母、墊圈和泵接觸應(yīng)緊密擰緊。

離心泵和軸流泵安裝應(yīng)水平。

出水管和水泵節(jié)鏈接必需對正，牢靠可靠。

底座和傳動軸、泵管中心線應(yīng)垂直，和泵管連接法蘭應(yīng)對準，螺栓緊固。

電動機轉(zhuǎn)子軸孔和轉(zhuǎn)動軸間隙均勻。

離心泵、軸流泵填料函蓋松緊應(yīng)合適，許可有滿伏泄露、溫度不得過高。

電動機電流不得超出額定值。

運轉(zhuǎn)中無較大振動，聲音正常，各連接部分不得松動或泄露。

滾動軸承最高溫度不得超出70攝氏度，滑動釉承不能超出60貴氏度。

驗收時應(yīng)提交下列資料和文件：

A.制造商提供產(chǎn)品說明書。

B.合格證及安裝圖紙等技術(shù)文件。

C.安裝技術(shù)統(tǒng)計。

D.調(diào)整試驗統(tǒng)計。

5.3.15.可視門對講

室內(nèi)機必需安裝可靠，通話質(zhì)量優(yōu)良，可視屏圖像清楚，電控鎖開啟靈活，報警功效打印正

確，可視攝像頭必需滿足白天、夜間圖像清楚，訪客呼叫鍵采取直接式。

5.3.16.背景音樂系統(tǒng)

室外揚聲器安裝牢靠，每只揚聲器可單獨開關(guān)，導(dǎo)線必需穿管，配置和使用必需可靠。

5.3.17.閉路電視可和周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動進行視頻錄像。攝像機必需安裝牢靠，設(shè)備必

需能滿足白天，夜間正常使用，并確保圖像清楚，配置必需滿足招標書上功效耍求。

5.3.18.周界紅外報警系統(tǒng)

系統(tǒng)配置必需滿足招標書上功效要求，按安裝可靠牢靠報警點沙盤顯示正確，可和電視監(jiān)控

系統(tǒng)聯(lián)動，雨夭、霧夭、大雪夭不會發(fā)生誤動作?？稍诓簧儆谌齻€月時間內(nèi)進行驗證。

5.3.19.電子巡更系統(tǒng)

信息鈕要部署合理，貼放可靠牢靠，要能防水不銹。

5.4室外總體部分

5.4.1室外排水工程

室外管道及窖井按設(shè)計施工，標高及坡度符合設(shè)計要求，無倒坡現(xiàn)象。

窖井部署合理，出水口四面封閉緊密，粉刷符合要求。

各窖井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形、易于開啟。

管道系統(tǒng)作閉水試驗和沖水試驗，系統(tǒng)無外泄，排水通暢。

5.4.2行車道路

瀝青道路：

1）道路鋪設(shè)符合設(shè)計及規(guī)范要求。表而無裂縫及顯著接槎痕跡，鋪設(shè)順直，泄水通暢，無

積水現(xiàn)象。

2）雨水口髓于、檢驗井蓋等高出路面部分，不應(yīng)大約5nun。

3）道路寬度許可偏差±50mm.厚度許可偏差±5mm；橫坡許可偏差±0.35/100

4）表面平整度2m靠尺檢驗，許可偏差小于7mm。

混凝土路：

1）混凝面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面、和起砂等缺點，接縫高差不得大于2mm。

2）混凝土路面縱縫、橫縫必需沿全長作通，縱縫和橫縫必需貫通；許可偏差：縱縫20m長

度內(nèi)不得大于20mm,橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mmo

3）路面平整度許可偏差，3m直尺檢驗時許可偏差小于5nim,

4）路面坡度符合設(shè)計許可偏差小于（）.15%,無積水現(xiàn)象。

5.4.3小區(qū)景觀、小品

按圖部署各景點，坐標位置正確。

各分項按土建、給排水、電器部分對應(yīng)檢驗標準實施。綠化用水必需計量，水泵要作試壓，

燈光部署系統(tǒng)須作線路絕緣測試和通電試驗。

小區(qū)內(nèi)道路平整，陶板磚鋪設(shè)整齊，無松翹，分界處層次清楚，集水井分布合理，無積水現(xiàn)

象。

5.4.4配套設(shè)施

各分項按土建、給排水、電器部分對應(yīng)檢驗標準實施。警衛(wèi)室建設(shè)必需滿足物業(yè)管理要求。

5.4.5綠化建設(shè)

1）栽植土及地下水位深度：大、中喬木＞100cm；小喬木和大、中灌木＞80cm：小灌木、宿

根花圃＞60cm：草當?shù)乇?、草坪、一、二年生草花?0cm。（種植酎水濕植物除外）

2）栽植土壤塊徑：大、中喬木＜80cm：小喬木和大、中灌木＜60cm；小灌木、宿根花鋪＜

4cm；

3）石礫、瓦礫等雜物塊徑：樹木＜5cm：草坪、地被、花鋪＜：cm°

4）地形標高：全高＜100cm為±5cm：全高101cm—299cm為±20cm；全高＞300cm為±50cm。

5）土地平整，排水坡合適，無積水，土壤基礎(chǔ)無石礫、瓦礫等雜物。

植物材料質(zhì)量標準：

1）樹木姿態(tài)呈上漲勢：樹桿挺直，樹冠完整，不脫腳，生長健壯，根系茂盛，土球完整、

包扎正確牢靠、裸根樹系完整。

2）草塊每邊應(yīng)在30cm左右，厚度大于2cm,雜草小于5%、無病蟲古、長勢良好。

3）花苗、草木地被生長茁壯,發(fā)育均勻整齊、根系發(fā)達、無損傷和病蟲害。

4）植物材料品種、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計協(xié)議要求，進滬植物材料應(yīng)有“植物檢疫表”及苗木出

圃單。

樹木栽植質(zhì)量標準：

1）放樣定位符合設(shè)計要求，偏差不超出5%。

2）樹坊坑徑大約土球或裸根系40cm,深度同土球或裸根系直徑，翻松底土，樹根上下垂直。

3）樹木朝向關(guān)鍵視線應(yīng)豐滿完，姿態(tài)美。孤植樹冠幅完整，林冠線符合設(shè)計要求。

4）栽植深度符合生長要求，土球包裝物、培土澆水符合上海市《園林植物栽植技術(shù)規(guī)程》

要求。

5）樹木栽植垂直度，維護支撐。饒桿符合上海市《園林植物栽植技術(shù)規(guī)程》要求。材料、

高度方向及位置應(yīng)整齊劃一。

6）修除損傷、枯爛、嚴重病蟲害枝條，綠籬、球類等線條整齊挺拔、造型正確，切口平整、

留枝留梢正確。

7）樹木、喬木、大灌木栽植點。數(shù)量符合設(shè)計要求。

草坪、花壇、地被栽植工程評定標準：

1）栽植放樣符合設(shè)計要求，放樣偏差不得超出％5.

2）土地平整，表土塊小于2cm。排水坡合適，無雜草根，莖，花壇施妥腐熟基肥。

3）草坪滿鋪留縫間隙IT.5cm,草坪間鋪、點鋪大小應(yīng)一致、均勻、草塊和土壤密結(jié)、平

整。

4）草坪切邊線條清楚、平順自然。

5）花壇、草木地被高矮、密度符合設(shè)計要求，株行距均勻，種植深度合適，根部搗實。

5.4.6維（護）欄（墻）：

安裝牢靠：焊點平滑，無脫漆，銹蝕，粉刷應(yīng)平整亮麗，無流墜，顏色一致。

設(shè)計安裝蔚藍應(yīng)設(shè)置監(jiān)視系統(tǒng)和報警系統(tǒng)安裝位置。

5.4.7公園椅:

在小區(qū)道路，花園內(nèi)合適位置，合理設(shè)置公園椅。

公園椅安裝牢靠，無脫漆、無銹蝕、無破損、無污跡，顏色均勻一致。

5.4.8單（摩任）車棚：

在小區(qū)合適位置，合理設(shè)置單（摩托）車存放點，分布點，其大小應(yīng)和小區(qū)實際情況吻合。

存放點設(shè)置合理照明。

存放點應(yīng)設(shè)置固定支持物，和小區(qū)風(fēng)格相區(qū)配。

5.5清潔配置設(shè)施：

在小區(qū)道路周圍及花園內(nèi)合適位置，適宜設(shè)置垃圾箱（桶），大小合適，外觀應(yīng)和小區(qū)風(fēng)格

區(qū)配。

室外垃圾箱（桶）安裝時應(yīng)考慮風(fēng)吹影響及清洗方便。

住宅標準層應(yīng)設(shè)置垃圾桶提放位置，提放位置地面及墻壁應(yīng)貼瓷片；應(yīng)配置水源及排水設(shè)施,

以方便清潔。

電梯廳應(yīng)配置和環(huán)境和功效相配套果皮箱。

地下車庫應(yīng)合理設(shè)置果皮箱及清潔水源，水源處需設(shè)置排水，考慮防水。

天面應(yīng)合理設(shè)置清潔水源，水源處需設(shè)置排水。

應(yīng)設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，目中轉(zhuǎn)站應(yīng)配置清洗水源及排水功效排水設(shè)施，大小和小區(qū)實際情況相

區(qū)配，同時異味不漏住戶。

5.6車庫

地下車庫墻面、頂棚平整，地面不反砂。

地下車庫出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。

5.7公共欄：

小區(qū)應(yīng)在關(guān)鍵出入口設(shè)置信息公布欄，大原應(yīng)在大堂出入口合理位置設(shè)置信息公布欄。

5.8消防系統(tǒng)：

全部消防主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置，清洗標示管網(wǎng)功效，流向，在天臺設(shè)置試驗。

消防栓：消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。

全部消防閥門應(yīng)標明控制區(qū)域。

消防泵應(yīng)設(shè)置帶負荷試泵條件，在泵出水管閘閥前加裝一套循環(huán)管。

防排煙送風(fēng)閥旋轉(zhuǎn)靈活，開關(guān)自如，風(fēng)機運行無異常聲音：防火卷簾門升降自如，電機運行

無異常聲音。

消防控制中心應(yīng)安裝空調(diào)。

大度各樓層應(yīng)設(shè)置消防緊急對講電話。

辦公室、倉庫、關(guān)鍵出入口、地下停車場、全部設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè)內(nèi)線電話。

防火門：

A.公共部位防火門鑰鎖應(yīng)通用。

B.門開、管、鎖動作自如，門表面無劃傷，閉門器完好無損，力量適中。

5.9泳池：

泳池循環(huán)管道上各閥門應(yīng)裝活接，便于維修更換閥門。

泳池應(yīng)有補水閥門，且排水系統(tǒng)應(yīng)能排于泳池水。

泳池周圍應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠。

泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超出30cm,且應(yīng)依據(jù)泳池大小合理設(shè)置吸塵口得數(shù)量。

泳池周圍配置設(shè)施完好無損八

5.10.商鋪：

每個商鋪應(yīng)有獨立供電、供水、排水系統(tǒng)，水電表安裝在方便沙表位置。

應(yīng)綜合考慮預(yù)留商鋪廣告牌安裝位置。

商鋪消防應(yīng)符合消防要求，應(yīng)有疏散指示燈，消防平面圖，配置足夠滅火器材等消防設(shè)施。

應(yīng)設(shè)置垃圾桶。

公共通道應(yīng)采取節(jié)能燈。

5.11.管理用房轉(zhuǎn)移交接管驗收標準：

管理用房面積根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)要求測算，法規(guī)無要求，按物業(yè)總建筑面積千分之二百分比提供

物業(yè)管理專用房屋，不足50平方米按50平方米計算。

位置：盡可能設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，方便住戶。

完工日期：在向往戶發(fā)鑰匙前15天。

裝修標準：參見《物業(yè)管理使用房裝修標準》

5.12.相關(guān)居委會用房要求（政府文件）

面枳：按10戶1平方米標準考慮。

位置：和物業(yè)管理用房安排在一起。

完工日期：同物業(yè)管理用房。

5.13.小區(qū)健康中心（參考）：

100平方米左右。

5.14.管理處職員宿舍：

屬管理用房面積。

裝修標準：墻面ICI涂料，地面水泥砂漿找平。應(yīng)有沖涼設(shè)施.

完工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前15天。

5.15.管理處職員食堂：（依據(jù)具體情況確定，可參考）

住宅區(qū)面積5萬：食堂面積50平方米

10萬：】00平方米

20萬：150平方米

30萬：200平方米

40萬:250平方米

50萬：300平方米

裝修標準：食堂，墻面IC1涂料、地面水泥漿找平。廚房，墻面ICI涂料，貼2米高瓷磚,

地面防滑地磚。

完工日期：住宅區(qū)入住前15天。

5.16.商業(yè)用房：

按總建筑面積3%（多層）、2%（高層）百分比配置，此部分商業(yè)用房劃給物業(yè)企業(yè)。

5.17.室內(nèi)活動中心（無償場所）：依據(jù)具體情況定

住宅區(qū)活動中心面積

5萬平方米：60平方米

10萬平方米：100平方米

10萬平方米及以上，每增加10萬平方米對應(yīng)增加50平方米。

5.18室外體方活動活動場所參考標準：

如有計劃指標，按計劃指標，但不低于以下標準；

1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設(shè)露天羽毛球場2個，籃球場1個，乒乓球臺2個。

2）20萬平方米，設(shè)露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。

3）30萬平方米，設(shè)露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳1人，籃球場1個。

4）40萬平方米（包含40萬以上）：同30萬平方米住宅區(qū)，另加設(shè)門球場1個。

5.19居民會所：

30萬平方米以上住宅區(qū)設(shè)置，安排健身、閱覽、室內(nèi)乒乓球等娛樂設(shè)施。

5.20.物業(yè)管理辦公用房裝修標準：

開發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時,必需確保物業(yè)管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件:

A.地面：水磨石地面或國產(chǎn)防滑地磚地面。

B.墻面：國產(chǎn)乳膠漆墻面。

C.頂棚：型鋼T型龍骨、石膏板吊頂。

【）.門：一般實木門，局部可用鋁合金門。

E.窗：鋁合金窗。

F.水、電、氣相關(guān)設(shè)備.采取通常國產(chǎn)設(shè)備。

G.前臺木質(zhì)收銀柜臺、各辦公室功效隔斷（磚砌、木質(zhì)或鋁合金隔斷）、木質(zhì)住戶鑰

匙柜、辦公地柜等。

假如開發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時不能滿足第一條標準，則有物業(yè)管理單位按第一條標

準完善，費用由開發(fā)單位支付。

假如物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一標準裝修費用時.，則由物業(yè)管理單位自付超出費用。

物業(yè)管理各類用房應(yīng)在入住前裝修完成，辦公場所和職員宿舍必需配置洗手間。

6.注意事項

6.1物業(yè)接管驗收一定在地產(chǎn)完工驗收基礎(chǔ)上再驗收，并永久保留期間發(fā)生資料、統(tǒng)計。

6.2物業(yè)企業(yè)在前期介入時應(yīng)加強對現(xiàn)場建筑，安裝工程跟進，尤其是電梯、發(fā)動機、供配

電、消防、空調(diào)供水、智能化。停車場等設(shè)備設(shè)施安裝跟進，立即發(fā)覺問題，消除隱患，并

和設(shè)備設(shè)施供給商及安裝單位建立良好溝通渠道。主動參與完工驗收，跟進完工驗收中露出

問題，將問題處理在樓管驗收之前。

6.3當移交驗收時房屋、設(shè)備、設(shè)施一再整改仍不合格，同時入伙時間已至，物業(yè)企業(yè)應(yīng)將

接管驗收不合格問題編制匯報，相地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)報請書面意見，對不能立即整改或數(shù)次整改不合

格問題同時報集團工程管理部、物業(yè)管理部立案。

6.4為在接管早期設(shè)備設(shè)施無償維保期內(nèi)對施工或安裝單位維保工作進行有效監(jiān)控，地產(chǎn)應(yīng)

確保移交時，提供設(shè)備設(shè)施采購及安裝協(xié)議復(fù)印件，維保作業(yè)計劃，維保期限及內(nèi)容和其它

服務(wù)程度復(fù)印件，設(shè)備設(shè)施供給商及安裝單位聯(lián)絡(luò)人、電話、地址等資料。

7相關(guān)表格：

《接管驗收邀請函》

《新建房屋一覽表》

《新處房屋含有接管驗收條件審核單》

《新建房屋交接責(zé)任書》

《驗收通知》

《新建物業(yè)接管驗收工作安排》

《小區(qū)公共建設(shè)及道路設(shè)施收單》

《小區(qū)公共綠化驗收單》

《新建房屋驗收表》

《質(zhì)量問題整改通知單》

《驗收經(jīng)過證實》

《接管通知》

交驗房規(guī)程

文件編號：頁數(shù):

版次/修訂狀態(tài)：A0頁碼:

1目標

組織各項準備T作.捽制交房過程.將產(chǎn)品順利移交至業(yè)主手中,

2適用范圍

參與批量房屋向業(yè)主移交工作人員工作。

3職責(zé)：

3.1綜合管理部：

3.1.1負責(zé)本規(guī)程制訂、修改、廢止起草工作。

3.1.2負責(zé)本規(guī)程完成后對參與部門、參與人員考評。

3.1.3決定此次交房標準及服務(wù)深度、基調(diào)。

3.1.4交房小組會會議通知和會議紀要在企業(yè)網(wǎng)站上公布。

3.1.5交房組織、推廣方案擬訂和實施、交房通知寄發(fā)、產(chǎn)權(quán)收件手續(xù)辦理、業(yè)主對產(chǎn)品反

饋信息搜集、溝通類報事跟蹤、交驗房活動全程參與、向工程部提供用于辦理水電氣表使用

證業(yè)主資料等。

3.1.6配合交房活動作補位安排。

4.2工程部：施工、立案、培訓(xùn)、內(nèi)部移交、物品移交、交驗房、工程類報事及工程遺留問

題整改、檢驗直至完善等。

4.3物業(yè)部：前期介入、參與內(nèi)部移交、物業(yè)用房交驗、人員培訓(xùn)、接管、交房、報事跟蹤

等。

4.4財務(wù)部：提供含有交房資格業(yè)主名單，業(yè)主完稅、退款等手續(xù)辦理，大修基金收取等。

4.5行政部：產(chǎn)品跟蹤、業(yè)主對產(chǎn)品反饋信息搜集、對后期項目標優(yōu)化考慮、對工程類報事

提供技術(shù)支持。

4.6總經(jīng)理：負責(zé)本規(guī)程制訂、修改、廢止核準。

4定義：

4.1交房：在工程完工經(jīng)過立案后，含有協(xié)議約定交房條件，依據(jù)協(xié)議約定，開發(fā)商將符合

協(xié)議約定房屋產(chǎn)品移交至業(yè)主手中，并完善相關(guān)多種手續(xù)過程.

4.2推廣方案：配合交房活動，整合多種資源，對交房現(xiàn)場、步驟、交房方法進行包裝和提

供全方位配合和媒體通知。

4.3產(chǎn)權(quán)手續(xù)：特指產(chǎn)權(quán)收件手續(xù)。依據(jù)房交所辦理產(chǎn)權(quán)分證要求，向業(yè)主收取辦證所需資

料。

4.4報事：業(yè)主或用戶針對企業(yè)產(chǎn)品問題或服務(wù)問題提出異議并要求得四處理情況。

4.5驗房：參考協(xié)議約定配置標準和相關(guān)建筑規(guī)范，對產(chǎn)品進行驗收過程。其間穿插對配置

標準講解和操作演示。

4.6立案登記:

4.7前期介入:

4.8內(nèi)部移交：在產(chǎn)品向業(yè)主移交之前，產(chǎn)品從工程部向物業(yè)部移交過程。

4.9完彳兌：業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)收件手續(xù)之前，在開發(fā)商財務(wù)完成稅費補交過程。

4.10大修基金：在辦理產(chǎn)權(quán)分證前，商品住房和公有住房業(yè)主交納住宅共用部位設(shè)施設(shè)備

維修基金。

4.11產(chǎn)品跟蹤：

4.12專題驗收：

4.13交房步驟：交房手續(xù)辦理各步驟安排，包含財務(wù)手續(xù)、現(xiàn)場驗房、物品點交、產(chǎn)權(quán)收

件等。

4.14資料：除房屋產(chǎn)品移交外，為保障業(yè)主能正常使用該房屋產(chǎn)品各項配置，需關(guān)鍵點交

給業(yè)主其它相關(guān)物品。包含書面文件或?qū)嵨锏葍煞N形式。

4.15交房附圖：由開發(fā)商準備，驗房后移交給業(yè)主，粘貼在《重慶市商品房屋使用說明書新

建商品房屋質(zhì)量確保書》上針對本套商品房建筑、給排水、電氣線路簡圖。

4.1G現(xiàn)場部署方案：交房活動現(xiàn)場物品投放、人員崗位安排方案。

4.17交房簡報：集中交房活動期間，每日向全企業(yè)職員公布和交房相關(guān)信息。

4.18應(yīng)急處理方案：有干擾正常交房現(xiàn)場秩序情況發(fā)生時處理方案。

4.19集中交房：開發(fā)商安排，在協(xié)議約定時間之前或在協(xié)議約定時間向業(yè)主批量移交產(chǎn)品

活動。

4.20零星交房：在集中交房時間過后用戶自己單獨來辦理接房手續(xù)活動。

4.21交房總結(jié)：在集中交房活動過后組織對此次交房進行總結(jié)，以利下次交房改善活動。

4.22協(xié)議配置標準：開發(fā)商和業(yè)主在買房時簽定《重慶市商品房買賣協(xié)議》中附件三：裝

飾設(shè)備標準。

5工作方法及內(nèi)容：

5.1第一次交房小組會（協(xié)議約定交房日期最少提前60天）

5.1.1確定交房小組人員及職責(zé)

5.1.1.1交房小組由綜合管理部經(jīng)理、工程部項目經(jīng)理、行政部經(jīng)理、項目責(zé)任人及各部門

經(jīng)理指定參與人員（包含財務(wù)和銷支）組成。

5.1.1.2交房小組組長由綜合管理部經(jīng)理擔任。

5.1.1.3各部門聯(lián)絡(luò)人是各部門交房準備工作關(guān)鍵參與者和實施者。

5.1.1.4總牽頭人由物管部副總經(jīng)理指定。

5.1.1.5總牽頭人負責(zé)整個交房活動會務(wù)組織、相關(guān)事務(wù)催辦、信息公布等。

5.1.2確定第二次交房小組會時間（最少距協(xié)議交房期30日），

5.1.3各部門在會后第3天提交和交房相關(guān)準備計劃至總牽頭人處。

5.1.3.1營銷推廣組提出交房前后60天媒體通知初案、交房現(xiàn)場包裝初案及小區(qū)活動初案《詳

見階段性大型活動推廣作業(yè)指導(dǎo)書》；

5.1.3.2營銷用戶中心本項目如議管理員提供將用于和工程部交房附圖核正確協(xié)議附圖準備

計劃及《昆明市新建商品房質(zhì)量確保書及使用說明書》準備計劃：

5.L3.3工程部提供工程節(jié)點控制計劃、各專題驗收組織計劃、立案資料準備計劃；

5.1.3.4綜合管理部提供接管準備計劃（包含物品準備計劃、人員安排計劃、人員培訓(xùn)計劃、

資料準備計劃等）；

5.1.4總牽頭人會后7天內(nèi)提出交房組織關(guān)鍵節(jié)點總計劃并通報交房小組組長。

5.1.5總牽頭人會后跟蹤協(xié)調(diào)各計劃擬訂、修正及實施進度，該計劃具體跟蹤情況進展標準

上一周通報交房小組組長一次，視具體情況通報頻率可增加。

5.2第二次交房小組會（協(xié)議約定交房日期最少提前30天）

5.2」總牽頭人通報第一次交房小組會后計劃跟蹤情況

5.2.2確定交房日期

5.2.3確定交房相關(guān)手續(xù)辦理地點

5.2.4關(guān)鍵底限時間節(jié)點通報

5.2.4.1工程部各專業(yè)（計劃、防雷、消防、環(huán)境保護、檔案）驗收

5.2.4.2工程部預(yù)驗收、完工驗收

5.2.4.3工程向物業(yè)內(nèi)部移交（產(chǎn)品、資料）

5.2.4.4推廣文案設(shè)計初稿

5.2.4.5現(xiàn)場包裝方案文案完成

5.2.4.6待包裝資料向推廣組提供樣品（部分樣品需要提前通知工程部，要求供貨商或廠家

提供樣品）

5.2.4.7包裝好資料向物業(yè)移交（若有特殊選配件及選配業(yè)主名單則需隨之提供，并作相關(guān)

說明）

5.2.4.7交房現(xiàn)場和園區(qū)內(nèi)現(xiàn)場包裝

5.2.4.8交房步驟設(shè)計和確定

5.2.4.9《交房手續(xù)作業(yè)指導(dǎo)書》

5.2.4.10物業(yè)接管時間

5.2.4.11企業(yè)工程部和物業(yè)工程部對產(chǎn)品檢驗時間

5.2.4.12檢驗結(jié)果整改完成時間

5.2.5總牽頭人會后跟蹤協(xié)調(diào)各計劃擬訂、修正及實施進度，并通知相關(guān)人。

5.3交房培訓(xùn)（交房前60日）

5.3.1實施形式：

5.3.1.1營銷部置業(yè)顧問和研發(fā)部項目跟蹤人參與實地檢驗和前期用戶報事跟蹤

5.3.1.2總牽頭人組織

5.3.2培訓(xùn)類別和實施：

5.3.2.1項目產(chǎn)品基礎(chǔ)培訓(xùn)

a）研發(fā)部項目跟蹤人負責(zé)培訓(xùn)資料擬訂，營銷部經(jīng)理審閱

b）由總牽頭人負責(zé)組織相關(guān)人員參與

c）基礎(chǔ)知識講解

d）培訓(xùn)完成，培訓(xùn)資料由研發(fā)部文秘掛上內(nèi)部網(wǎng)

5.3.2.2專業(yè)工程知識培訓(xùn)

a）由工程部各專業(yè)工程師擬訂培訓(xùn)資料，工程部項目經(jīng)理負責(zé)審閱

b）由總牽頭人負責(zé)組織相關(guān)人員參與

c）包含建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣、環(huán)境和植物等各專業(yè)培訓(xùn)，分項、分時安排

（1）培訓(xùn)完成，培訓(xùn)資料由工程部項目組文秘掛上內(nèi)部網(wǎng)

5.3.2.3驗收標準了解及實地驗收過程培訓(xùn)

a）工程部項目經(jīng)理負責(zé)驗收組織

b）無培訓(xùn)資料，由總牽頭人負責(zé)組織相關(guān)人員參與觀摩，了解設(shè)計院、質(zhì)檢站、地勘院、

施工單位、企業(yè)工程部、物業(yè)部等不?樣看問題角度，了解相關(guān)國家驗收標準

c）包含各專業(yè)驗收、預(yù)驗收、完工驗收；分項、分時安排

5.3.2.4物業(yè)知識培訓(xùn)

a）由物業(yè)工程主管負責(zé)培訓(xùn)資料編審工作，并將培訓(xùn)資料通報交房總牽頭人

b）由總牽頭人負責(zé)組織相關(guān)人員參與

c）包含現(xiàn)場操作、驗房培訓(xùn)等，分項、分時安排；

d）培訓(xùn)完成，培訓(xùn)資料由物業(yè)部文秘掛上內(nèi)部網(wǎng)

5.3.2.5交房步驟、交房現(xiàn)場部署培訓(xùn)、儀容儀表要求

a）由總牽頭人負責(zé)培訓(xùn)資料擬訂，交房小組組長審閱

b）由總牽頭人負貢組織相關(guān)人員參與

c）交房步驟講解、現(xiàn)場部署和現(xiàn)場各崗位安排、和用戶交流界面處理及各不一樣步驟中業(yè)

主界面移交處理

（1）儀容儀表要求

冬季：除物業(yè)工程維修人員穿工作服外，其它各部門男士著深色西裝，白襯衣，打領(lǐng)帶；女

士著職業(yè)裝。

夏季：除物業(yè)工程維修人員穿工作服外，其它各部門男士者深色西裝，白襯衣，打領(lǐng)帶；女

士著職業(yè)裝。

e）可采取統(tǒng)一講解或交房小組討論經(jīng)過，各部門分別傳達兩種方法進行

5.3.2.6現(xiàn)場模擬

a）由總牽頭人負責(zé)組織相關(guān)人員參與

b）需要有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、交房小組組員或是龍湖業(yè)主資深職員模擬接房業(yè)主

c）分組進行

（1）采取現(xiàn)場講解、現(xiàn)場配合方法進行業(yè)主交房全程模擬，從業(yè)主跨入交房現(xiàn)場為開始，業(yè)

主辦完全部手續(xù)離開為結(jié)束。

e）尤其注意：迎接、業(yè)主接房資格顫別和處理、驗房、交付清單填寫及簽字確定、手續(xù)辦

理等步驟。

f）模擬完成立即召開小結(jié)會進行小結(jié)，業(yè)主模擬人員作出點評，總牽頭人作出人員、步驟

等細節(jié)調(diào)整，并統(tǒng)一口徑。

5.4推廣方案

5.4.1凡交到業(yè)主手上資料必需經(jīng)過包裝。

5.4.2《業(yè)主手冊》、住戶卡等資料由營銷部推廣組牽頭作平面設(shè)計。

5.4.3包含媒體通知方案、交房現(xiàn)場包裝方案、交房步驟提醒、室內(nèi)安全及關(guān)水試驗提醒

語方案、歡迎入住提醒語方案、禮