存量房評估系統(tǒng)信息更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目競爭性談判文件VIP

存量房評估系統(tǒng)信息更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目

競爭性談判文件

項(xiàng)目編號：豫財(cái)競談-2017752號

項(xiàng)目名稱：存量房評估系統(tǒng)信息更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目

采購人：駐馬店市地方稅務(wù)局契稅稅務(wù)分局

采購代理機(jī)構(gòu)：駐馬店市正誠招投標(biāo)服務(wù)有限公司

二。一七年三月

目錄

第一章競爭性談判公告

第二章招標(biāo)需求

第三章投標(biāo)人須知

投標(biāo)人須知前附表

一.說明

二.競爭性談判文件

三.響應(yīng)性文件的編制

四.響應(yīng)性文件的遞交

五.談判

六.確定中標(biāo)投標(biāo)人

七.合同授予

第四章政府采購合同主要條款

第五章響應(yīng)性文件格式

第一章競爭性談判公告

駐馬店市正誠招投標(biāo)服務(wù)有限公司受駐馬店市地方稅務(wù)局契稅稅務(wù)分局

委托，對存量房評估系統(tǒng)信息更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目采取競爭性談判方式,現(xiàn)歡迎合格

投標(biāo)人前來參加談判。

1.項(xiàng)目編號：豫財(cái)競談-2017-152號

2.項(xiàng)目概況與招標(biāo)范圍：

主要技術(shù)

序號項(xiàng)目名稱數(shù)量服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)期

標(biāo)準(zhǔn)

駐馬店市

存量房評估系統(tǒng)信息詳見談判地方稅務(wù)

11一年

更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目文件局契稅稅

務(wù)分局

注：本項(xiàng)目不分包。

3.投標(biāo)人的資格條件

3.1具備《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規(guī)定的條件。

3.2投標(biāo)人須具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)，注冊成立時間不少于兩年；

3.3本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體投標(biāo)。

4.競爭性談判文件的發(fā)售

4.1發(fā)售時間：2017年3月14日至2017年3月16日（法

定公休日、法定節(jié)假E除外），每日上午8：30時至11:30時,下午15：

00時至17：00時。

4.2發(fā)售地點(diǎn)：駐馬店市置地大道與駿馬路交叉口置地華庭C座五單元二樓

東戶。

4.3報名時必須攜帶：法人授權(quán)委托書、被授權(quán)人身份證、營業(yè)執(zhí)照副

本、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)評估資質(zhì)；（審核原件，另

留存加蓋單位公章復(fù)印件一套）

4.3聯(lián)系電話

4.4.競爭性談判文件售價

每份人民幣300元,售后不退。

5.談判保證金

人民幣柒仟元整元,投標(biāo)人應(yīng)于遞交投標(biāo)文件截止時間前一日的

17:00時前（以實(shí)際到賬為準(zhǔn)）遞交到駐馬店市正誠招投標(biāo)服務(wù)有限公司（駐

馬店市駿馬路與置地大道交叉口置地華庭C座五單元二樓東戶）。

代理機(jī)構(gòu)開戶名：駐馬店市正誠招投標(biāo)服務(wù)有限公司

代理機(jī)構(gòu)開戶行：中國銀行駐馬店開發(fā)區(qū)支行

帳號：258539926134

行號：104511049079

6.遞交響應(yīng)性文件截止時間、地點(diǎn)

投標(biāo)人應(yīng)于2017年3月17日下午15：00時前將響應(yīng)性文件

密封送交到駐馬店市公共資源交易中心309室開標(biāo),逾期送達(dá)不予受理。

7.談判時間、地點(diǎn)

本次談判將于2017年3月17日下午15：00時在駐馬店市公共

資源交易中心309室開始,參加談判的投標(biāo)人代表必須按時參加。

8.對競爭性談判文件的質(zhì)疑

投標(biāo)人認(rèn)為競爭性談判文件使自己的合法權(quán)益受到損害的，應(yīng)在遞交響應(yīng)性

文件截止時間之日起2日之前，向采購人或采購弋理機(jī)構(gòu)提出質(zhì)疑，逾期不再受

理。

9.發(fā)布公告媒體：

公告將同時在《河南省政府采購網(wǎng)》、《駐馬店市政府采購網(wǎng)》等相關(guān)網(wǎng)站

上發(fā)布。

10.項(xiàng)目咨詢電話：

采購人聯(lián)系人：吳女士聯(lián)系電話/p>

代理機(jī)構(gòu)聯(lián)系人：魏先生聯(lián)系電話/p>

駐馬店市正誠招投標(biāo)服務(wù)有限公司

二。一七年三月十四日

第二章招標(biāo)需求

項(xiàng)目名稱：存量房評估系統(tǒng)信息更新及補(bǔ)錄項(xiàng)目

一、提供存量房交易價格申報評估工作前期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)，具

體包括：

（一）駐馬店市城區(qū)區(qū)位劃分資料

（二）駐馬店市城區(qū)調(diào)查信息資料

（三）駐馬店市城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房資料

（四）駐馬店市城區(qū)近1年住宅交易實(shí)例資料

（五）駐馬店市城區(qū)住宅價格修正系數(shù)資料

【說明】駐馬店市城區(qū)行政區(qū)域，指驛城區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、經(jīng)濟(jì)開

發(fā)區(qū)、市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

二、評估區(qū)位劃分

1.評估區(qū)位體系兩成

評估區(qū)位體系由行政區(qū)、片區(qū)、分區(qū)等區(qū)位均成。

2.評估區(qū)位劃分基本思路

評估區(qū)位劃分的基本思路是，住宅：行政區(qū)域+片區(qū)+分區(qū)。行政區(qū)域是指區(qū)、

縣。

每個行政區(qū)域可劃分為若干個片區(qū)。住宅片區(qū)的劃分應(yīng)滿足“符合實(shí)際、適

應(yīng)市場、分布合理、梯度清楚、界線自然、操作方便、分級客觀”的要求，依據(jù)

存量房成交價格聚類情況及城市行政區(qū)劃、土地等級、城市規(guī)劃等資料將價格差

異在設(shè)定范圍內(nèi)的某一片區(qū)域（一般以街道、區(qū)界、河流、城墻等描述四至）作

為一個片區(qū)。

3.評估區(qū)位劃分具體要求

住宅區(qū)位劃分三級，即行政區(qū)域+片區(qū)+分區(qū)。每個片區(qū)可劃分為若干個分區(qū),

片區(qū)內(nèi)的每一個住宅小區(qū)作為一個分區(qū)，住宅小區(qū)以外的存量房作為一個分區(qū)。

為了避免出現(xiàn)遺漏，住宅片區(qū)按行政區(qū)劃分若干個片區(qū)，分區(qū)確定按自然小區(qū)進(jìn)

行設(shè)置，不在自然小區(qū)內(nèi)的住宅樓，合并或單獨(dú)設(shè)立為分區(qū)。具體要求見表1：

表1住宅評估區(qū)位劃分

片區(qū)（街道辦事處）標(biāo)的區(qū)

行政

單價四至描分區(qū)特點(diǎn).土地

區(qū)域編號編號住宅小區(qū)名稱或其它

范圍述或標(biāo)志物級別

A01001***住宅小區(qū)

A01002***住宅小區(qū)

A01

A

其它

A02

B

4.分區(qū)調(diào)查資料

駐馬店市住宅存量房分區(qū)情況調(diào)查表表格序號:

分類所在行政區(qū)所在街道辦事處所在片區(qū)所在社區(qū)分區(qū)

名稱

編碼

分區(qū)座落（完全）分區(qū)建成年份

分區(qū)四至描述（東西南

北邊界）

座落（街道房屋建成建筑臨街狀一層頂層附屬設(shè)附屬建特殊情

名稱朝向通風(fēng)采光景觀

門牌號）類別年份結(jié)構(gòu)況花園平臺施筑況

合并

到小

區(qū)中

的獨(dú)

棟嘍

填報單位蓋章:調(diào)查人:審核人:調(diào)查時間：201年月日

分

所在行政區(qū)所在街道辦事處所在片區(qū)所在社區(qū)分區(qū)

類

名

稱

編

碼

分區(qū)座落建成年

（完全）份

分區(qū)四至描述（東西

南北邊界）

小獨(dú)門院落憧數(shù)低層＜1-3)幢數(shù)多層（4-7）幢數(shù)

區(qū)

幢無電梯有電梯幢

內(nèi)幢號

號幢號號

非

別中高層（8-18）幡數(shù)高層(19-33)幢數(shù)超高層（34層以上）幢數(shù)

蟹

的

住悔

幢號幢號

宅號

幢

數(shù)

小

IX獨(dú)棟別里幢數(shù)雙拼別望幢數(shù)聯(lián)排別里幢數(shù)

內(nèi)

別

臉

型幢號憧號

幢號

數(shù)

分采光差的幢

臨街憧號

區(qū)號

中

的非臨街幢特殊情況憧

位號

置

小正面朝南

西東南東北

區(qū)憧號

內(nèi)

正面朝東

朝北西北西南

幢號

向

小前后

湖河公園山廣場名勝區(qū)區(qū)內(nèi)小景小M內(nèi)廣場

區(qū)正對

內(nèi)

景懂號

觀

通通透慢不通透

風(fēng)號幢號

小區(qū)內(nèi)設(shè)單天燃單暖

雙氣

施氣幢號氣

一層有花園頂層平附屬地

附屬閣樓

的怫號臺上車庫

小區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)存附屬小附屬地下

天燃?xì)馀瘹?/p>

量房設(shè)施房室

照相、攝小區(qū)實(shí)景圖（平面景觀圖.大門），卷幢樓實(shí)景（樓前后照各一張，

密注：

像編號與樓號一致）

填報單位蓋章：調(diào)查人:審核人:調(diào)查時間：年月日

三、標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立

1.設(shè)立原則

根據(jù)片區(qū)內(nèi)典型（或具有代表性）存量房的特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)存量房二

2.設(shè)立要求

住宅從大類上分為非別墅類住宅和別墅兩類。

住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立要求及特征描述見表4：

表4住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房特征描述表

住宅大類非別墅類住宅別墅

應(yīng)區(qū)分為獨(dú)門院落、低層住宅、多層住宅、多層應(yīng)區(qū)分為獨(dú)

電梯住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層棟別墅、雙拼別

住宅細(xì)類應(yīng)區(qū)分多層是否帶有電梯堂、聯(lián)排別墅

應(yīng)明確在小區(qū)內(nèi)的區(qū)位

應(yīng)明確是否有地下室

應(yīng)分別描述樓地面、天棚、墻面、門窗等裝修配置；裝修年限；綜

裝修情況

合成新等

結(jié)構(gòu)類型應(yīng)分混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等分類描述

建筑節(jié)能設(shè)

應(yīng)描述是否按50%建筑節(jié)能設(shè)計(jì)

計(jì)情況

非別墅類住宅應(yīng)選擇成套住宅為標(biāo)準(zhǔn)存量房。

各分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房類型

片區(qū)分區(qū)

住宅分區(qū)

行政區(qū)別丘基準(zhǔn)價

片區(qū)代四至分區(qū)代名稱，小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量建筑年

域片區(qū)名稱名（地）格（元/基準(zhǔn)時點(diǎn)

碼范圍碼之外獨(dú)棟房類型份

號而）

建筑名稱

JSZ0100

獨(dú)門院落19992011-12-30

1

JSZ0100

低層住宅

1

JSZ0100

多層住宅

1

JSZ0100多層電梯

2住宅

JSZ0100中高層住

2宅

JSZ0100

高層住宅

2

JSZ0100超高層住

3宅

金水區(qū)

JSZ0100

雙拼別墅

3

JSZ0100

聯(lián)排別墅

4

JSZ0100

獨(dú)棟別墅

4

JSZ0200

地下室

1

JSZ0200

車庫

2

JSZ0200

3

JSZ0200

4

填報單位蓋章:調(diào)查人:審核人:調(diào)查時間：201年月日

四、可比實(shí)例庫建立

應(yīng)從房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等處收集住宅存量

房交易案例，主要是買賣案例。

收集到的某些交易案例可能不適用，需要從交易案例中選取符合一定要求的交易

案例，對照標(biāo)準(zhǔn)存量房的要求，通過標(biāo)準(zhǔn)化處理后，作為參照比較的交易實(shí)例。這些

符合一定條件、nJ以參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例。

選取可比實(shí)例的要求：

1.數(shù)量要求

住宅：每一分區(qū)每一類標(biāo)準(zhǔn)存量房各需5個以上可比實(shí)例。

2.質(zhì)量要求

（1）可比實(shí)例應(yīng)與估價對象、標(biāo)準(zhǔn)存量房相類似

①可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍，即同一分區(qū)內(nèi)。

②可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。

③可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象、標(biāo)準(zhǔn)存量房的規(guī)模相當(dāng)。

④可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑結(jié)構(gòu)相同。

⑤可比實(shí)例在裝修檔次上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的裝修檔次相當(dāng)。

⑥可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。應(yīng)為房屋所有權(quán)和國有建設(shè)

用地使用權(quán)類型。

（2）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn)

兩者差異不得超過12個月，一般應(yīng)選擇近期6個月內(nèi)成交的交易案例。此次存量

房交易價格申報評估的估價時點(diǎn)為2011年12月31日。

（3）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格

這是要求可比實(shí)例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

分區(qū)可比實(shí)例匯總表

分區(qū)可比實(shí)例

-

可

行片

比

特

裝

交

單

所建

房

附

附附

建

建

是

政區(qū)分單是

標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)

殊

修

元

屋

易

筑

屬屬

屬

筑

成

否

在

編

采

區(qū)編總建筑區(qū)價否

存量房屋備電通

情

情

位

類

日

結(jié)

例

設(shè)建

光

號

花

朝

年

復(fù)

樓

域號樓面積中（景

房類坐落梯

況

況

置

型注

施筑

期

構(gòu)

園

向

份

式風(fēng)

序

層層(m2)位元/觀

型號

一置m2）,房

多

層

兩

混

非

電

端

錦繡合

20124.8臨201181通

梯

單

1家園否51結(jié)南有

街般透

07元0-5

構(gòu)

住91

2#

宅

景

觀

差

2房

金非

水景

3好觀

區(qū)

房

1

5

1

2

3

4

5

填報單位蓋章：調(diào)查人:審核人:

調(diào)查時間：201年月日

可比實(shí)例分類參考內(nèi)容

可比實(shí)例分類及要求

(1)非別墅住宅存量房可比實(shí)例

表2-1獨(dú)門院落、低層、多層、中高層、高層、超高層住宅存量房可比實(shí)例

單

建

是

特

所建

房

片

裝

建單

建

坐

是

分

筑

附

買

分價

可行片分否附附

屋

殊

在筑

區(qū)

落

修

筑元

成

否

區(qū)

屬

賣

采

總面區(qū)1

比政區(qū)區(qū)備通景屬屬

類

地

情

樓結(jié)

代

情

設(shè)

朝位

年

復(fù)

代

時

光

元

樓積中

觀

實(shí)名址

型

區(qū)名注施建花

況

層構(gòu)

碼

況

向置

份

式

碼

間風(fēng)

1位/

層房

例域稱稱筑園

舟

舟置

A-

A-

1A1-

1

1

A-

2A

1

A-

3A

1

A-

4A

1

A-

5A

1

(2)別墅存量房可比實(shí)例

表2-2別墅存量房可比實(shí)例

（3）存量車庫可比實(shí)例

表2-3存量地上車庫可比實(shí)例

坐

建

建

行

可買

落

筑

成

政土地使總價單價

比片建筑面賣

地

結(jié)

年

區(qū)標(biāo)的區(qū)用面積（萬（元

實(shí)區(qū)積（m2）時

址

構(gòu)

份

域（m2）元）/m2）

例間

1AA-lA-l-1

2AA-l

3AA-l

4AA-l

5AA-l

（4）存量地下室可比實(shí)例

表2-9存量地下室可比實(shí)例

建

建

買

坐

可行

成

落

筑

土地使賣總價單價

比政

地

年

時

片區(qū)標(biāo)的區(qū)結(jié)用面積（萬（元/

實(shí)

區(qū)址

份

間

構(gòu)（m2）元）m2）

例域

1AA-lA-l-1

2AA-l

3AA-l

4AA-l

5AA-l

五、修正系數(shù)

1.獨(dú)門院落住宅存量房修正系數(shù)

（1）基本修正因素的調(diào)整系數(shù)

1）建筑成新修正系數(shù)（KQ（KQ

表X1T建筑成新修正系數(shù)

15<YW20<YW25QW

己使用年限（Y）YW55<Y^1010<YWY>30

15202530

成新修正系數(shù)100

2）建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)（K2i）（K2j）

表X1-2建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)修正系數(shù)100

3）建筑面積修正系數(shù)（K3i）（K3j）

表XI-3建筑面積修正系數(shù)

建筑面積（行）MW200200<MW300300<M^400M>400

面積修正系數(shù)100

（2）可選擇修正因素的調(diào)整系數(shù)

1）分區(qū)中的位置修正系數(shù)（K4i）（K4J）

表X1T分區(qū)中的位置修正系數(shù)

分區(qū)中的位置非臨街臨街

位置修正系數(shù)100

2）建筑朝向修正系數(shù)（K5i）（K5j）

表XI-5建筑朝向修正系數(shù)

南北通東西通

臥室朝向南東西北

透透

朝向系數(shù)100100

3）采光修正系數(shù)（K6i）（K6j）

表X1-6采光修正系數(shù)

采光好一般差

采光修正系數(shù)100

4）景觀修正系數(shù)（K7i）（K7i）

表XI-7景觀修正系數(shù)

景觀非景觀房景觀房

景觀修正系數(shù)100

5）裝修修正系數(shù)（K8i）（K8i）

表XI-8裝修修正系數(shù)

裝修毛坯房簡裝精裝

裝修修正系數(shù)100

6）特殊狀況修正系數(shù)（降）（KQ

表XI-9特殊狀況修正系數(shù)

特殊狀況好般差

特殊狀況修正

100

系數(shù)

2.低層住宅存量房修正系數(shù)

（1）基本修正因素的調(diào)整系數(shù)

1）建筑成新修正系數(shù)（Kli）（Klj）

表X2T建筑成新修正系數(shù)

已使用年限10<YW15〈Y<20<YW25<YW

Y>30

（Y）YW55QW1015202530

成新修正系數(shù)100

2）建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)（K2i）（K2j）

表X2-2建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)破木結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)修正系數(shù)100

3）建筑面積修正系數(shù)（K3i）（K3j）

表X2-3建筑面積修正系數(shù)

建筑面積（戶）MW6060<MW9090QW144M>144

面積修正系數(shù)100

4）建筑層次修正系數(shù)（K4i）（K4j）

表X2-4低層住宅層次修正系數(shù)

層

—-1二

總層數(shù)

—?100

100

三100

（2）可選擇修正因素的調(diào)整系數(shù)

1）分區(qū)中的位置修正系數(shù)（K5i）（K5j）

表X2-5分區(qū)中的位置修正系數(shù)

分區(qū)中的位置非臨街臨街

位置修正系數(shù)100

2）建筑朝向修正系數(shù)（K6i）（K6j）

表X2-6建筑朝向修正系數(shù)

南北通東西通

臥室朝向南東西北

透透

朝向系數(shù)100

3）采光修正系數(shù)（K7i）（K7J）

表X2-7采光修正系數(shù)

采光好一般差

采光修正系數(shù)100

4）景觀修正系數(shù)（K8i）（K8j）

表X2-8景觀修正系數(shù)

景觀非景觀房景觀房

景觀修正系數(shù)100106

5）裝修修正系數(shù)（K9i）（K9j）

表X2-9裝修修正系數(shù)

裝修毛坯房簡裝精裝

裝修修正系數(shù)100

6)附屬花園(KlOi)(KlOj)

表X2-10附屬花園修正系數(shù)

附屬花園無一樓花園頂樓花園

花園修正系數(shù)100

7)特殊狀況修正系數(shù)(Klli)(Kllj)

表X2-11特殊狀況修正系數(shù)

特殊狀況好一般差

特殊狀況修止系婁100

3.多層住宅存量房修正系數(shù)

(1)基本修正因素的調(diào)整系數(shù)

1)建筑成新修正系數(shù)(Kli)(Klj)

表X3T建筑成新修正系數(shù)

已使用年限YW10<YW15<YW20<YW25CYW

5<Y^10Y>30

(Y)515202530

成新修正系數(shù)100

2)建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)(K2i)(K2j)

表X3-2建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)修正系數(shù)100

3)建筑面積修正系數(shù)(K3i)(K3j)

表X3-3建筑面積修正系數(shù)

建筑面積(nf)MW606CKMW9090<MW144M>144

面積修正系數(shù)10310210097

4）建筑層次修正系數(shù)（K4i）（K4j）

表）：3-4—A多層住宅（無電梯）層次修正系數(shù)

層

—三四五六七

總層數(shù)

四

五

七

表X3-4—B多層住宅（有電梯）層次修正系數(shù)

層次—?1二-1-

總層四五七

四

五

七

（2）可選擇修正因素的調(diào)整系數(shù)

1）分區(qū)中的位置修正系數(shù)（K5i）（K5j）

表X3-5分區(qū)中的位置修正系數(shù)

分區(qū)中的位置非臨街臨街

位置修正系數(shù)

2）建筑朝向修正系數(shù)（K6i）（K6j）

表X3-6建筑朝向修正系數(shù)