廣州市物業(yè)管理暫行辦法

廣州市物業(yè)管理暫行辦法一、引言大家好！我在物業(yè)管理領(lǐng)域摸爬滾打了二十年，深知物業(yè)管理對于城市的有序運轉(zhuǎn)、居民的生活質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響。廣州市作為一座充滿活力的大都市，物業(yè)管理的規(guī)范和發(fā)展尤為關(guān)鍵。今天，我們依據(jù)《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》來制定這份文檔，旨在為我們的物業(yè)管理工作提供一個清晰、實用的指引，讓我們的管理更加科學(xué)、高效，也讓居民們能享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。希望大家在閱讀和執(zhí)行這份文檔的過程中，積極提出寶貴的意見和建議，共同推動我們的物業(yè)管理工作邁向新的臺階。二、適用范圍與目標（一）適用范圍本辦法適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)管理活動，包括住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等不同類型的物業(yè)項目。無論規(guī)模大小，只要涉及物業(yè)管理服務(wù)，都應(yīng)遵循本辦法的相關(guān)規(guī)定。（二）目標我們的目標是通過規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境。同時，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，提升城市的整體形象和管理水平。三、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主對其物業(yè)享有所有權(quán)，依法享有對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。包括但不限于：參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)等。我們鼓勵業(yè)主積極行使自己的權(quán)利，參與到物業(yè)管理的各項事務(wù)中來。2.義務(wù)業(yè)主在享受權(quán)利的同時，也應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)。例如，遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用等。希望大家能自覺履行這些義務(wù)，共同維護物業(yè)管理區(qū)域的良好秩序。（二）業(yè)主大會1.成立條件與程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到申請后60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組應(yīng)當自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。2.職責業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高決策機構(gòu)，其職責包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。我們希望業(yè)主們能積極參與業(yè)主大會的各項決策，共同為物業(yè)管理區(qū)域的發(fā)展出謀劃策。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件，如具有完全民事行為能力、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，可以連選連任。2.職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛等。我們鼓勵業(yè)主委員會成員積極履行職責，為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。四、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限一般不超過3年。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容進行約定。（二）物業(yè)承接查驗1.程序在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時整改。2.意義物業(yè)承接查驗是確保物業(yè)服務(wù)順利開展的重要環(huán)節(jié)，通過承接查驗，可以明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運行，為業(yè)主提供一個良好的居住和使用環(huán)境。希望建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能認真做好物業(yè)承接查驗工作。五、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照資質(zhì)等級承接相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項目，不得超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)。2.服務(wù)內(nèi)容與標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容一般包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾分類收集、清運等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理等。我們鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)標準，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)收費1.定價方式物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費可以實行政府指導(dǎo)價或者市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，由市、縣價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.繳納與監(jiān)督業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。我們希望業(yè)主能按時交納物業(yè)服務(wù)費用，同時也希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做到收費透明，讓業(yè)主清楚了解費用的使用情況。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用1.禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點；在非指定位置傾倒或者丟棄垃圾、雜物；違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超標噪聲；擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等。我們希望大家能遵守這些規(guī)定，共同維護物業(yè)管理區(qū)域的良好環(huán)境。2.公共區(qū)域使用業(yè)主、物業(yè)使用人需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行臨時施工、設(shè)置攤點等活動的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。在使用公共區(qū)域時，應(yīng)當愛護公共設(shè)施設(shè)備，保持公共區(qū)域的整潔和安全。（二）物業(yè)維護1.日常維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當及時處理，并做好記錄。對于一些小的維修項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時安排人員進行維修；對于較大的維修項目，應(yīng)當及時制定維修方案，并組織實施。2.專項維修資金專項維修資金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。我們鼓勵業(yè)主積極支持專項維修資金的籌集和使用，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時的維修和更新。七、監(jiān)督管理（一）政府部門職責市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，主要職責包括：貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作；負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；管理專項維修資金；查處物業(yè)管理中的違法行為等。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。（二）投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對物業(yè)管理活動中的違法行為，可以向有關(guān)部門投訴。有關(guān)部門接到投訴后，應(yīng)當及時受理，并進行調(diào)查處理。對于屬于本部門職