畢節(jié)商品房預(yù)售管理辦法

畢節(jié)商品房預(yù)售管理辦法一、引言親愛(ài)的各位同事，大家好！我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，商品房預(yù)售更是其中一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在畢節(jié)地區(qū)，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，保護(hù)購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，我們制定了這份《畢節(jié)商品房預(yù)售管理辦法》。接下來(lái)，讓我們一起詳細(xì)了解一下這個(gè)辦法的各項(xiàng)內(nèi)容。二、適用范圍本辦法適用于在畢節(jié)市行政區(qū)域內(nèi)從事商品房預(yù)售活動(dòng)及其監(jiān)督管理。這里所說(shuō)的商品房預(yù)售，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。希望大家在日常工作中，準(zhǔn)確判斷業(yè)務(wù)是否在此范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照本辦法執(zhí)行。三、預(yù)售許可1.申請(qǐng)條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。這就好比蓋房子得先有地，而且這塊地的相關(guān)手續(xù)得齊全，這樣才能保證后續(xù)開(kāi)發(fā)的合法性。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。規(guī)劃許可證確定了房子怎么蓋，施工許可證則允許我們合法開(kāi)工建設(shè)，兩者缺一不可。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是為了確保開(kāi)發(fā)商有足夠的資金和計(jì)劃來(lái)完成項(xiàng)目，避免出現(xiàn)爛尾樓的情況，保障購(gòu)房者的利益。我們鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可前，對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和資金安排進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，并提供相應(yīng)的證明材料，以便更順利地通過(guò)審核。2.申請(qǐng)材料開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。這個(gè)表要如實(shí)填寫(xiě)項(xiàng)目的基本信息，大家在指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)填寫(xiě)的時(shí)候，一定要提醒他們認(rèn)真仔細(xì)，確保信息準(zhǔn)確無(wú)誤。開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)。這是證明企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)和具備開(kāi)發(fā)能力的重要文件。土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。前面提到的幾個(gè)重要證件，申請(qǐng)時(shí)都得帶上。投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明?？梢允窍嚓P(guān)的資金投入明細(xì)、財(cái)務(wù)報(bào)表等，要能清晰地體現(xiàn)出資金投入情況。工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。合同要能反映出工程的承包情況，施工進(jìn)度說(shuō)明要詳細(xì)，讓審核人員清楚了解項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度安排。商品房預(yù)售方案。方案里要包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等內(nèi)容。希望開(kāi)發(fā)企業(yè)能認(rèn)真制定預(yù)售方案，全面、準(zhǔn)確地展示項(xiàng)目情況。3.許可程序受理。房地產(chǎn)管理部門(mén)收到開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售申請(qǐng)有關(guān)材料后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料，材料齊全的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)出具受理通知書(shū)。我們?cè)谑芾磉^(guò)程中，要熱情服務(wù)，耐心解答開(kāi)發(fā)企業(yè)的疑問(wèn)，幫助他們盡快完成申請(qǐng)流程。審核。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。審核過(guò)程中，可能會(huì)實(shí)地查看項(xiàng)目進(jìn)展情況，希望開(kāi)發(fā)企業(yè)積極配合。許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。我們?cè)趯徍撕驮S可過(guò)程中，要嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到公正、公平、公開(kāi)。四、預(yù)售廣告與合同1.預(yù)售廣告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、清晰，不得含有虛假、夸大的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。比如，不能承諾一些無(wú)法實(shí)現(xiàn)的配套設(shè)施或者虛假的優(yōu)惠信息。我們希望開(kāi)發(fā)企業(yè)在制作和發(fā)布預(yù)售廣告前，認(rèn)真審核廣告內(nèi)容，確保其合規(guī)性。同時(shí)，我們也會(huì)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售廣告的監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)廣告，將依法嚴(yán)肅處理。2.預(yù)售合同簽訂。商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。我們鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用統(tǒng)一的商品房預(yù)售合同示范文本，這樣可以避免合同條款不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)要向承購(gòu)人詳細(xì)解釋合同條款，保障承購(gòu)人的知情權(quán)。變更與轉(zhuǎn)讓。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)同意，商品房預(yù)售合同可以變更或者轉(zhuǎn)讓。但變更或者轉(zhuǎn)讓必須符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)或者承購(gòu)人有變更或轉(zhuǎn)讓合同的需求，要及時(shí)向我們咨詢辦理流程，按照規(guī)定操作。五、預(yù)售資金監(jiān)管1.監(jiān)管原則商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。我們按照“政府監(jiān)管、銀行配合、專(zhuān)戶專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管。這是為了確保預(yù)售資金真正用在項(xiàng)目建設(shè)上，保障購(gòu)房者的利益，避免資金被挪用導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法順利推進(jìn)。2.監(jiān)管賬戶開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)專(zhuān)門(mén)用于商品房預(yù)售資金的繳存和使用，不得挪作他用。開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)立監(jiān)管賬戶時(shí)，要認(rèn)真選擇信譽(yù)良好的銀行，并按照協(xié)議要求規(guī)范操作。3.資金繳存與使用繳存。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶。繳存比例根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段確定，具體比例由房地產(chǎn)管理部門(mén)結(jié)合實(shí)際情況制定。希望開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)遵守繳存規(guī)定，按時(shí)足額繳存預(yù)售資金。使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度提出用款計(jì)劃，并經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理單位證明，報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)審核同意后，由監(jiān)管銀行按照規(guī)定撥付。使用預(yù)售資金要嚴(yán)格按照規(guī)定的流程進(jìn)行，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)的合理支出。我們會(huì)加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的監(jiān)督，保障資金安全。六、法律責(zé)任1.開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的。這是嚴(yán)重的違規(guī)行為，會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，損害購(gòu)房者利益，必須嚴(yán)厲打擊。以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得《商品房預(yù)售許可證》的。這種行為違背了誠(chéng)信原則和法律法規(guī)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，絕不姑息。未按照規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的。合同登記備案是保障購(gòu)房者權(quán)益的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真履行。未按照規(guī)定繳存和使用商品房預(yù)售資金的。預(yù)售資金關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。2.其他責(zé)任房地產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員在商品房預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。我們作為監(jiān)管部門(mén)，要以身作則，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)，確保管理工作公正、規(guī)范。七、附則