巴中市住房預(yù)售管理辦法

巴中市住房預(yù)售管理辦法?一、引言住房預(yù)售作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要銷售方式，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。然而，住房預(yù)售也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目爛尾、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，可能損害購(gòu)房者的合法權(quán)益。為了規(guī)范巴中市住房預(yù)售行為，加強(qiáng)住房預(yù)售管理，保障購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合巴中市實(shí)際情況，特制定本管理辦法。二、適用范圍與管理原則適用范圍本辦法適用于巴中市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的商品住房預(yù)售活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則住房預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循依法依規(guī)、公開(kāi)透明、保障權(quán)益、監(jiān)督管理與服務(wù)相結(jié)合的原則。三、預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。7.商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。審批程序1.受理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出預(yù)售許可申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。市住建局對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，材料齊全的，予以受理；材料不齊全的，一次性書面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)充的材料。2.審核：市住建局對(duì)受理的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。審核內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售方案、預(yù)售資金監(jiān)管等情況。3.許可決定：經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，市住建局自受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，書面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。預(yù)售許可證管理1.《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、坐落位置、預(yù)售房屋棟號(hào)、建筑面積、用途等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售，不得擅自變更。如需變更，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)售許可。3.《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)在售樓場(chǎng)所顯著位置公示。四、預(yù)售合同管理合同簽訂1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂書面的商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)采用巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、巴中市市場(chǎng)監(jiān)督管理局制定的示范文本，并在合同中明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理合同登記備案手續(xù)。合同變更與解除1.經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更或解除合同之日起15日內(nèi)，到巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理合同變更或注銷登記備案手續(xù)。2.因不可抗力、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行的，雙方當(dāng)事人可以依法解除合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，并在解除合同之日起30日內(nèi)，將已收取的購(gòu)房款本金及利息退還購(gòu)房者。合同備案管理1.巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行實(shí)時(shí)登記備案。2.合同登記備案信息應(yīng)當(dāng)包括購(gòu)房者姓名、身份證號(hào)碼、購(gòu)房房屋坐落位置、面積、價(jià)格、付款方式等內(nèi)容。3.合同登記備案信息應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。五、預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管原則商品房預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)遵循"專戶存儲(chǔ)、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制"的原則，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)。監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管銀行、巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位設(shè)立，不得多個(gè)項(xiàng)目共用一個(gè)監(jiān)管賬戶。資金繳存1.購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存購(gòu)房款。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的付款方式和時(shí)間，督促購(gòu)房者及時(shí)繳存購(gòu)房款。資金使用1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)向巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出申請(qǐng)，并提交資金使用計(jì)劃、工程進(jìn)度證明等材料。2.市住建局對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合資金使用條件的，按照工程建設(shè)進(jìn)度分節(jié)點(diǎn)撥付預(yù)售資金。3.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，包括支付工程建設(shè)費(fèi)用、材料設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、農(nóng)民工工資等。監(jiān)督管理1.巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督管理，定期對(duì)監(jiān)管賬戶資金繳存、使用情況進(jìn)行檢查。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對(duì)預(yù)售資金的繳存、使用進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向市住建局報(bào)告。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，市住建局責(zé)令其限期整改；逾期不整改的，暫停其商品房預(yù)售許可，并依法予以處罰。六、預(yù)售信息公示與風(fēng)險(xiǎn)防范信息公示1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓場(chǎng)所顯著位置公示以下信息：（1）《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《資質(zhì)證書》《商品房預(yù)售許可證》。（2）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、建筑工程施工許可證。（3）商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售房屋的位置、面積、戶型、價(jià)格等內(nèi)容。（4）商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)表。（5）前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。（6）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指定的網(wǎng)站，及時(shí)、準(zhǔn)確地公布項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。風(fēng)險(xiǎn)防范1.巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，確保工程質(zhì)量和施工安全，按時(shí)交付房屋。3.購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，了解項(xiàng)目相關(guān)信息，謹(jǐn)慎做出購(gòu)房決策。七、法律責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房的，由巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.提供虛假材料騙取《商品房預(yù)售許可證》的，由市住建局注銷其《商品房預(yù)售許可證》，并處3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由市住建局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。4.違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，挪用預(yù)售資金的，由市住建局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，暫停其商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。監(jiān)管