江津市物業(yè)收費(fèi)管理辦法

江津市物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、引言大家好，我在物業(yè)收費(fèi)管理領(lǐng)域已經(jīng)工作二十年了。隨著江津市物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為變得越來(lái)越重要。一份合理、公平、透明的物業(yè)收費(fèi)管理辦法，不僅關(guān)系到物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，更關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。希望大家能認(rèn)真了解這份管理辦法，共同營(yíng)造一個(gè)和諧、有序的物業(yè)管理環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于江津市內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的各類物業(yè)管理公司，以及接受物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主和使用人。無(wú)論是大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是小型的個(gè)體物業(yè)經(jīng)營(yíng)者，都應(yīng)該按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)管理。我們鼓勵(lì)各類物業(yè)項(xiàng)目的管理方積極遵守本辦法，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。三、收費(fèi)原則3.1公平合理原則物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不能隨意提高收費(fèi)價(jià)格，也不能降低服務(wù)質(zhì)量卻維持高收費(fèi)。例如，對(duì)于一些高端物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以相對(duì)高一些，但必須提供與之相匹配的高品質(zhì)服務(wù)；而對(duì)于普通住宅小區(qū)，收費(fèi)則應(yīng)該更加親民，符合大多數(shù)業(yè)主的承受能力。希望物業(yè)公司在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分考慮業(yè)主的利益，做到公平合理。3.2公開透明原則物業(yè)公司應(yīng)該將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息向業(yè)主進(jìn)行公開?？梢酝ㄟ^(guò)在小區(qū)公告欄張貼公告、在物業(yè)公司網(wǎng)站公布等方式，讓業(yè)主清楚地了解自己需要繳納的費(fèi)用情況。同時(shí)，物業(yè)公司還應(yīng)該定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。我們鼓勵(lì)物業(yè)公司積極主動(dòng)地公開收費(fèi)信息，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。3.3優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則服務(wù)質(zhì)量是決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要因素。物業(yè)公司應(yīng)該不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量好、業(yè)主滿意度高的物業(yè)公司，可以適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；而對(duì)于服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)公司，則應(yīng)該降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者進(jìn)行整改。希望物業(yè)公司能夠以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的認(rèn)可和支持。四、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)4.1住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4.1.1基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，清潔衛(wèi)生費(fèi)用，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，秩序維護(hù)費(fèi)用等。根據(jù)不同的小區(qū)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用可以分為不同的等級(jí)。例如，普通住宅小區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用可能在每月每平方米12元左右，而高檔住宅小區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用可能會(huì)達(dá)到每月每平方米35元甚至更高。4.1.2電梯運(yùn)行費(fèi)用對(duì)于配備電梯的住宅小區(qū)，電梯運(yùn)行費(fèi)用可以單獨(dú)核算并收取。電梯運(yùn)行費(fèi)用主要包括電梯的電費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、年檢費(fèi)等。電梯運(yùn)行費(fèi)用一般按照業(yè)主所居住的樓層進(jìn)行分?jǐn)?，樓層越高，分?jǐn)偟馁M(fèi)用相對(duì)越多。4.1.3二次供水費(fèi)用如果小區(qū)采用二次供水方式，二次供水費(fèi)用也可以單獨(dú)核算并收取。二次供水費(fèi)用主要包括水泵的電費(fèi)、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)等。二次供水費(fèi)用一般按照業(yè)主的用水量進(jìn)行分?jǐn)偂?.2商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4.2.1商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)商業(yè)綜合體的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較為復(fù)雜，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)較高。商業(yè)綜合體的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)等費(fèi)用，以及根據(jù)商家的需求提供的個(gè)性化服務(wù)費(fèi)用。商業(yè)綜合體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般按照商家的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能在每月每平方米510元甚至更高。4.2.2寫字樓物業(yè)服務(wù)收費(fèi)寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主要包括公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、電梯運(yùn)行、空調(diào)供應(yīng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等費(fèi)用。寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)寫字樓的檔次和服務(wù)內(nèi)容的不同而有所差異。一般來(lái)說(shuō)，甲級(jí)寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能在每月每平方米815元左右，乙級(jí)寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能在每月每平方米58元左右。4.3其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)除了住宅和商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)外，還有一些其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，如停車場(chǎng)收費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)等。停車場(chǎng)收費(fèi)應(yīng)該根據(jù)停車場(chǎng)的類型（露天停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等）和停車方式（臨時(shí)停車、長(zhǎng)期停車等）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。特約服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的特殊需求提供的額外服務(wù)所收取的費(fèi)用，特約服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵循自愿、公平的原則。五、收費(fèi)方式5.1按月收費(fèi)物業(yè)公司可以采用按月收費(fèi)的方式，每月固定時(shí)間向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。按月收費(fèi)的方式比較靈活，業(yè)主可以根據(jù)自己的實(shí)際情況及時(shí)繳納費(fèi)用。例如，物業(yè)公司可以在每月的5號(hào)至10號(hào)之間向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知，業(yè)主在收到通知后可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到物業(yè)公司繳費(fèi)或者通過(guò)網(wǎng)上繳費(fèi)等方式進(jìn)行繳費(fèi)。5.2按季收費(fèi)有些業(yè)主可能希望采用按季收費(fèi)的方式，這樣可以減少繳費(fèi)的次數(shù)。按季收費(fèi)的方式一般是每三個(gè)月收取一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)公司可以在每個(gè)季度的第一個(gè)月向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知，業(yè)主在收到通知后可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行繳費(fèi)。5.3按年收費(fèi)對(duì)于一些長(zhǎng)期居住且比較穩(wěn)定的業(yè)主，物業(yè)公司也可以提供按年收費(fèi)的方式。按年收費(fèi)的方式可以給予業(yè)主一定的優(yōu)惠，例如可以按照年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的一定比例給予折扣。業(yè)主在年初一次性繳納全年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，既方便了自己，也有利于物業(yè)公司的資金管理。六、費(fèi)用調(diào)整6.1調(diào)整條件當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化，如原材料價(jià)格上漲、人工成本增加等，或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生調(diào)整時(shí)，物業(yè)公司可以申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但物業(yè)公司在申請(qǐng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須提供充分的依據(jù)和證明材料，如成本核算報(bào)告、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況等。6.2調(diào)整程序6.2.1提出申請(qǐng)物業(yè)公司向當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理主管部門提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)，并提交相關(guān)的證明材料。6.2.2成本審核物業(yè)管理主管部門對(duì)物業(yè)公司提交的成本核算報(bào)告等證明材料進(jìn)行審核，確保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整合理、合法。6.2.3業(yè)主表決在物業(yè)管理主管部門審核通過(guò)后，物業(yè)公司應(yīng)該組織召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整方案方可生效。6.2.4公示公告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案生效后，物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主進(jìn)行公示公告，告知業(yè)主新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行時(shí)間。七、繳費(fèi)管理7.1繳費(fèi)提醒物業(yè)公司應(yīng)該在繳費(fèi)日期臨近時(shí)，通過(guò)多種方式向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)提醒。例如，可以通過(guò)短信、電話、微信公眾號(hào)等方式提醒業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司還可以在小區(qū)公告欄張貼繳費(fèi)通知，提醒業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。7.2欠費(fèi)處理7.2.1催繳通知對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)發(fā)送催繳通知。催繳通知可以采用書面通知的方式，也可以通過(guò)短信、電話等方式進(jìn)行催繳。在催繳通知中，應(yīng)該明確告知業(yè)主欠費(fèi)的金額、欠費(fèi)的時(shí)間、繳費(fèi)的方式和截止日期等信息。7.2.2法律途徑如果業(yè)主在收到催繳通知后仍然拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司可以通過(guò)法律途徑解決。例如，可以向人民法院提起訴訟，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及相應(yīng)的違約金。但在采取法律途徑之前，物業(yè)公司應(yīng)該盡量與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，爭(zhēng)取通過(guò)友好的方式解決問(wèn)題。八、監(jiān)督管理8.1物業(yè)管理主管部門監(jiān)督當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理主管部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司收費(fèi)行為的監(jiān)督管理。定期對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、費(fèi)用收支情況等。對(duì)于違反本辦法規(guī)定的物業(yè)公司，物業(yè)管理主管部門應(yīng)該依法進(jìn)行處罰。8.2業(yè)主監(jiān)督業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的接受者，有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等渠道，對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督和質(zhì)詢。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在亂收費(fèi)、收費(fèi)不透明等問(wèn)題，可以向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴舉報(bào)。8.3行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督江津市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該發(fā)