上海市商業(yè)房屋管理辦法

上海市商業(yè)房屋管理辦法?一、引言（一）制定背景隨著上海市商業(yè)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)房屋的數(shù)量與日俱增，其管理的復(fù)雜性和重要性也日益凸顯。為了規(guī)范商業(yè)房屋的管理，維護(hù)商業(yè)房屋所有者、使用者和管理者的合法權(quán)益，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及上海市的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)房屋的管理活動(dòng)，包括但不限于購(gòu)物中心、寫字樓、商業(yè)街、酒店式公寓（用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分）等商業(yè)用途的房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備。二、管理職責(zé)劃分（一）政府部門職責(zé)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)作為商業(yè)房屋管理的主管部門，負(fù)責(zé)制定商業(yè)房屋管理的政策、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全市商業(yè)房屋管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。上海市規(guī)劃和自然資源局負(fù)責(zé)商業(yè)房屋的規(guī)劃審批、土地管理等工作，確保商業(yè)房屋的建設(shè)符合城市規(guī)劃和土地利用要求。上海市市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保障消費(fèi)者合法權(quán)益。上海市消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商業(yè)房屋的消防安全監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和督促商業(yè)房屋的所有者、使用者和管理者落實(shí)消防安全責(zé)任。（二）商業(yè)房屋所有者職責(zé)商業(yè)房屋所有者應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，對(duì)其所有的商業(yè)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)，確保房屋的安全和正常使用。所有者有權(quán)依法自主經(jīng)營(yíng)、出租或轉(zhuǎn)讓商業(yè)房屋，但應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害他人的合法權(quán)益。所有者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)和維修資金，積極配合政府部門和相關(guān)管理單位的工作。（三）商業(yè)房屋使用者職責(zé)商業(yè)房屋使用者應(yīng)當(dāng)按照租賃合同或相關(guān)協(xié)議的約定使用商業(yè)房屋，不得擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)和使用功能。使用者應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)房屋的管理制度，愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備，不得從事違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，積極配合所有者和物業(yè)管理單位的工作。（四）物業(yè)管理單位職責(zé)物業(yè)管理單位受商業(yè)房屋所有者或使用者的委托，負(fù)責(zé)商業(yè)房屋的日常管理和服務(wù)工作。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)制定完善的物業(yè)管理方案和應(yīng)急預(yù)案，建立健全各項(xiàng)管理制度，確保商業(yè)房屋的安全、整潔和有序。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，包括房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)、消防管理等。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期向所有者和使用者公布物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，接受監(jiān)督。三、商業(yè)房屋建設(shè)與規(guī)劃管理（一）規(guī)劃審批商業(yè)房屋的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求。建設(shè)單位在申請(qǐng)商業(yè)房屋建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃和自然資源部門提交相關(guān)文件和資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)行建設(shè)。規(guī)劃和自然資源部門在審批商業(yè)房屋建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮商業(yè)房屋的功能布局、交通流線、配套設(shè)施等因素，確保項(xiàng)目的合理性和可行性。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和上海市的相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，包括建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面的要求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。工程竣工后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）配套設(shè)施建設(shè)商業(yè)房屋建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如停車場(chǎng)、消防設(shè)施、給排水設(shè)施、供電設(shè)施、通信設(shè)施等。配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)與商業(yè)房屋主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用，確保商業(yè)房屋的正常運(yùn)營(yíng)和使用。四、商業(yè)房屋租賃管理（一）租賃合同商業(yè)房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括房屋的坐落、面積、用途、租賃期限、租金及支付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等條款。租賃合同應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和上海市的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。（二）租賃登記備案商業(yè)房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記備案手續(xù)。辦理租賃登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交租賃合同、房屋所有權(quán)證書、身份證明等相關(guān)文件和資料。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)對(duì)提交的文件和資料進(jìn)行審核，符合要求的，予以登記備案。（三）租賃行為規(guī)范商業(yè)房屋出租方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定提供房屋，確保房屋的正常使用。不得擅自提高租金、提前解除租賃合同等。商業(yè)房屋承租方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋，不得利用房屋從事違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。五、商業(yè)房屋安全管理（一）消防安全管理商業(yè)房屋的所有者、使用者和管理者應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和上海市的消防安全法律法規(guī)，落實(shí)消防安全責(zé)任，制定消防安全制度，開展消防安全宣傳教育和培訓(xùn)。商業(yè)房屋應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材的完好有效。商業(yè)房屋的疏散通道、安全出口應(yīng)當(dāng)保持暢通，不得堆放雜物或設(shè)置障礙物。（二）結(jié)構(gòu)安全管理商業(yè)房屋的所有者和管理者應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行檢查和評(píng)估，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理商業(yè)房屋的設(shè)施設(shè)備，如電梯、空調(diào)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行安裝、維修和保養(yǎng)。設(shè)施設(shè)備的使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全設(shè)施設(shè)備管理制度，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。六、商業(yè)房屋維修與養(yǎng)護(hù)管理（一）維修資金管理商業(yè)房屋應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立維修資金制度。維修資金由商業(yè)房屋所有者按照一定比例繳納，專項(xiàng)用于商業(yè)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修資金應(yīng)當(dāng)存入專門的賬戶，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩＞S修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主同意，并按照規(guī)定進(jìn)行審計(jì)和公示。（二）日常維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)制定商業(yè)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。對(duì)于一般性的維修項(xiàng)目，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修；對(duì)于較大的維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行招標(biāo)或委托專業(yè)維修單位進(jìn)行維修。（三）應(yīng)急維修當(dāng)商業(yè)房屋出現(xiàn)突發(fā)緊急情況，如自然災(zāi)害、設(shè)備故障等，影響房屋的正常使用和安全時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。七、商業(yè)房屋環(huán)境衛(wèi)生與秩序管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商業(yè)房屋的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期進(jìn)行清掃、消毒和垃圾清運(yùn)。商業(yè)房屋的公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)保持整潔衛(wèi)生，不得堆放雜物、亂倒垃圾。商業(yè)房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)保持良好的衛(wèi)生狀況，符合國(guó)家和上海市的相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（二）秩序管理物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商業(yè)房屋的秩序管理，維護(hù)正常的經(jīng)營(yíng)秩序和公共秩序。商業(yè)房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)秩序，不得進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、欺詐消費(fèi)者等行為。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房屋周邊交通、停車秩序的管理，確保交通暢通和停車安全。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房屋管理工作的監(jiān)督檢查，定期對(duì)商業(yè)房屋的建設(shè)、租賃、安全、維修等情況進(jìn)行檢查。對(duì)于違反本辦法規(guī)定的行為，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行查處。（二）法律責(zé)任商業(yè)房屋所有者、使用者、管理者違反本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承