上市房地產(chǎn)項目管理辦法

上市房地產(chǎn)項目管理辦法一、總則（一）目的為了加強上市房地產(chǎn)項目的管理，規(guī)范項目運作流程，提高項目開發(fā)的質(zhì)量和效益，保障投資者的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準以及本公司的實際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司旗下所有上市房地產(chǎn)項目，包括但不限于住宅、商業(yè)、辦公等各類房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）管理原則1.合法性原則：項目開發(fā)全過程必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策要求。2.效益最大化原則：在保證項目質(zhì)量和安全的前提下，追求項目經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。3.規(guī)范化原則：建立健全項目管理的各項規(guī)章制度和操作流程，確保項目運作的規(guī)范化和標準化。4.風險可控原則：對項目開發(fā)過程中的各類風險進行全面識別、評估和控制，確保項目順利推進。二、組織架構(gòu)與職責（一）項目決策委員會1.組成：由公司高層管理人員、財務(wù)負責人、技術(shù)專家等組成。2.職責：負責對上市房地產(chǎn)項目的重大事項進行決策，包括項目投資決策、規(guī)劃設(shè)計方案審批、重大合同簽訂等。（二）項目管理部門1.組成：設(shè)項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理及各專業(yè)工程師等崗位。2.職責負責項目的整體策劃和組織實施，制定項目開發(fā)計劃和進度安排。協(xié)調(diào)各參建單位之間的關(guān)系，確保項目順利進行。對項目的質(zhì)量、安全、進度、成本等進行全面管理和控制。負責項目的竣工驗收和交付使用工作。（三）設(shè)計管理部門1.組成：設(shè)設(shè)計總監(jiān)、設(shè)計師等崗位。2.職責負責項目的規(guī)劃設(shè)計和方案優(yōu)化工作，確保設(shè)計方案符合項目定位和市場需求。組織設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，并對施工圖進行審核。協(xié)調(diào)設(shè)計單位與其他參建單位之間的關(guān)系，及時解決設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題。（四）工程管理部門1.組成：設(shè)工程總監(jiān)、工程師等崗位。2.職責負責項目的施工管理工作，監(jiān)督施工單位按照合同要求和施工規(guī)范進行施工。對工程質(zhì)量、安全、進度等進行日常檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決工程施工中出現(xiàn)的問題。組織工程的中間驗收和竣工驗收工作。（五）成本管理部門1.組成：設(shè)成本總監(jiān)、造價工程師等崗位。2.職責負責項目的成本預算和成本控制工作，制定成本控制目標和措施。對項目的各項費用進行審核和監(jiān)控，確保項目成本不超過預算。參與項目的招投標工作，對投標報價進行審核和分析。（六）營銷管理部門1.組成：設(shè)營銷總監(jiān)、營銷策劃人員、銷售人員等崗位。2.職責負責項目的市場調(diào)研和定位工作，制定項目的營銷策略和銷售計劃。組織開展項目的營銷推廣活動，提高項目的知名度和美譽度。負責項目的銷售工作，與客戶簽訂購房合同，辦理相關(guān)手續(xù)。三、項目前期管理（一）項目調(diào)研與可行性研究1.市場調(diào)研營銷管理部門組織相關(guān)人員對項目所在地的房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)研，包括市場供求狀況、價格走勢、競爭對手情況等。分析市場需求和客戶偏好，為項目定位提供依據(jù)。2.可行性研究項目管理部門會同設(shè)計管理、成本管理等部門對項目進行可行性研究，包括項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、環(huán)境可行性等。編制可行性研究報告，提交項目決策委員會審議。（二）項目獲取1.土地獲取密切關(guān)注土地市場動態(tài)，通過招標、拍賣、掛牌等方式獲取項目用地。按照國家有關(guān)規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。2.項目收購對符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)項目進行收購，收購前要進行充分的盡職調(diào)查和評估。簽訂收購合同，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。（三）項目規(guī)劃與設(shè)計1.規(guī)劃設(shè)計方案制定設(shè)計管理部門根據(jù)項目定位和市場需求，組織設(shè)計單位制定項目的規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)包括項目的總體布局、建筑風格、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等內(nèi)容。2.方案評審與優(yōu)化項目管理部門組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計方案進行評審，提出修改意見和建議。設(shè)計管理部門根據(jù)評審意見對方案進行優(yōu)化，確保方案的科學性和合理性。（四）項目報建1.報建手續(xù)辦理項目管理部門按照國家有關(guān)規(guī)定，辦理項目的各項報建手續(xù)，包括立項審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。2.資料準備與提交準備齊全報建所需的各種資料，確保資料的真實性、準確性和完整性。及時將資料提交給相關(guān)部門，并跟蹤報建進度，確保報建手續(xù)順利辦理。四、項目建設(shè)管理（一）施工招標與合同管理1.施工招標工程管理部門按照公司的招標管理辦法，組織施工招標工作。發(fā)布招標公告，邀請符合條件的施工單位參加投標。對投標單位進行資格審查，組織開標、評標和定標工作。2.合同簽訂與中標單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同條款應(yīng)包括工程范圍、工期、質(zhì)量標準、工程造價、付款方式、違約責任等內(nèi)容。3.合同執(zhí)行與監(jiān)督工程管理部門負責監(jiān)督施工單位按照合同要求履行義務(wù)，確保工程質(zhì)量、進度和安全。定期對合同執(zhí)行情況進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。（二）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量目標制定工程管理部門根據(jù)項目的特點和要求，制定工程質(zhì)量目標和質(zhì)量計劃。質(zhì)量目標應(yīng)符合國家有關(guān)標準和規(guī)范的要求，確保工程質(zhì)量達到優(yōu)良水平。2.質(zhì)量控制措施建立健全質(zhì)量管理體系，加強對施工過程的質(zhì)量控制。對原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行嚴格的檢驗和驗收，確保其質(zhì)量符合要求。加強對施工工藝和施工工序的管理，嚴格執(zhí)行質(zhì)量檢驗制度，對每道工序進行質(zhì)量檢查和驗收。3.質(zhì)量問題處理對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要及時進行整改，確保工程質(zhì)量符合要求。對重大質(zhì)量事故，要按照國家有關(guān)規(guī)定進行調(diào)查和處理，追究相關(guān)人員的責任。（三）工程進度管理1.進度計劃制定項目管理部門會同工程管理部門根據(jù)項目的總工期要求，制定項目的總體進度計劃和年度、季度、月度進度計劃。進度計劃應(yīng)明確各階段的工作任務(wù)、開始時間、完成時間和責任人。2.進度控制措施建立進度監(jiān)控機制，定期對進度計劃的執(zhí)行情況進行檢查和分析。及時發(fā)現(xiàn)影響進度的因素，并采取相應(yīng)的措施進行解決，確保工程進度按計劃進行。對因不可抗力等原因?qū)е碌倪M度延誤，要及時調(diào)整進度計劃，并與相關(guān)單位協(xié)商解決。（四）工程安全管理1.安全目標制定工程管理部門制定工程安全目標和安全計劃，明確安全管理的重點和措施。安全目標應(yīng)符合國家有關(guān)標準和規(guī)范的要求，確保工程施工過程中不發(fā)生重大安全事故。2.安全控制措施建立健全安全管理體系，加強對施工過程的安全管理。對施工人員進行安全教育和培訓，提高施工人員的安全意識和自我保護能力。加強對施工現(xiàn)場的安全檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.安全事故處理對施工過程中發(fā)生的安全事故，要立即啟動應(yīng)急預案，進行救援和處理。按照國家有關(guān)規(guī)定進行事故調(diào)查和處理，追究相關(guān)人員的責任。（五）工程成本管理1.成本預算編制成本管理部門根據(jù)項目的規(guī)劃設(shè)計方案和市場價格信息，編制項目的成本預算。成本預算應(yīng)包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費用、配套設(shè)施費用、營銷費用、管理費用等內(nèi)容。2.成本控制措施建立成本控制體系，對項目的各項成本進行嚴格控制。加強對工程變更的管理，嚴格控制工程變更費用。定期對成本預算的執(zhí)行情況進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差，并采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。3.成本核算與分析成本管理部門定期對項目的成本進行核算和分析，編制成本報表。分析成本變動的原因，總結(jié)成本管理經(jīng)驗教訓，為今后的項目成本管理提供參考。五、項目營銷管理（一）營銷策劃1.市場定位營銷管理部門根據(jù)項目的特點和市場需求，對項目進行市場定位，確定目標客戶群體。2.營銷策略制定制定項目的營銷策略，包括價格策略、促銷策略、渠道策略等。營銷策略應(yīng)具有針對性和可操作性，能夠有效提高項目的銷售業(yè)績。（二）營銷推廣1.廣告宣傳制定廣告宣傳計劃，通過報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體進行廣告宣傳。廣告內(nèi)容應(yīng)突出項目的特點和優(yōu)勢，吸引目標客戶群體的關(guān)注。2.活動策劃與執(zhí)行組織開展各種營銷活動，如開盤活動、促銷活動、客戶答謝活動等。活動應(yīng)具有吸引力和影響力，能夠有效促進項目的銷售。（三）銷售管理1.銷售團隊建設(shè)組建專業(yè)的銷售團隊，對銷售人員進行培訓和考核。提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)。2.銷售流程管理制定銷售流程，規(guī)范銷售人員的銷售行為。加強對銷售合同的管理，確保銷售合同的合法性和有效性。3.客戶關(guān)系管理建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，對客戶信息進行收集、整理和分析。定期回訪客戶，了解客戶的需求和意見，提高客戶的滿意度和忠誠度。六、項目竣工驗收與交付使用（一）竣工驗收1.驗收準備工程管理部門組織施工單位、監(jiān)理單位等對工程進行全面自檢，整改存在的問題。準備好竣工驗收所需的各種資料，包括工程竣工報告、質(zhì)量檢驗報告、消防驗收報告等。2.驗收組織與實施項目管理部門組織相關(guān)部門和單位進行竣工驗收。對工程質(zhì)量、安全、消防等方面進行全面檢查，提出驗收意見和建議。3.驗收備案工程管理部門按照國家有關(guān)規(guī)定，將竣工驗收報告等資料報建設(shè)行政主管部門備案。（二）交付使用1.交付準備營銷管理部門通知客戶辦理交付手續(xù)，準備好交付所需的各種資料和物品。工程管理部門對房屋進行全面檢查，確保房屋符合交付條件。2.交付流程客戶辦理交付手續(xù)，繳納相關(guān)費用。工程管理部門向客戶交付房屋鑰匙，并進行房屋交接驗收。3.售后服務(wù)建立售后服務(wù)體系，及時處理客戶在使用過程中遇到的問題。對房屋質(zhì)量進行保修，確?？蛻舻恼Ｊ褂?。七、項目后評價（一）評價內(nèi)容1.項目目標達成情況評價對項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等目標的達成情況進行評價。2.項目管理過程評價對項目的前期管理、建設(shè)管理、營銷管理等過程進行評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓。3.項目可持續(xù)發(fā)展評價對項目的可持續(xù)發(fā)展能力進行評價，包括資源利用效率、環(huán)境保護等方面。（二）評價方法1.資料收集與分析收集項目的相關(guān)資料，包括項目可行性研究報告、施工圖紙、銷售合同、財務(wù)報表等。對資料進行分析，評估項目的實施效果。2.問卷調(diào)查與訪談設(shè)計問卷調(diào)查表，對客戶、合作伙伴等進行問卷調(diào)查。開展訪談活動，聽取相關(guān)人員的意見和建議。3.專家評估邀請行業(yè)專家對項目進行評估，提出專業(yè)意見和建議。（三）評價報告編制與應(yīng)用1.評價報告編制根據(jù)評價結(jié)果，編制項目后評價報告。報告應(yīng)包括評價背景、評價內(nèi)容、評價方法、評價結(jié)果、建議與措施等內(nèi)容。2.評價報告應(yīng)用將評價報告作為公司決策的重要依據(jù)，為今后的項目開發(fā)提供參考。對評價中發(fā)現(xiàn)的問題，及時采取措施進行整改，不斷提高項目管理水平。八、風險管理（一）風險識別1.市場風險分析市場供求關(guān)系、價格波動、政策變化等因素對項目的影響。2.技術(shù)風險評估項目的技術(shù)難度、技術(shù)創(chuàng)新等方面可能存在的風險。3.資金風險關(guān)注項目的資金籌集、資金使用等方面的風險。4.質(zhì)量安全風險識別項目施工過程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題和安全事故。（二）風險評估1.風險可能性評估對各種風險發(fā)生的可能性進行評估，分為高、中、低三個等級。2.風險影響程