上海寫字樓物業(yè)管理辦法

上海寫字樓物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范上海寫字樓的物業(yè)管理活動，維護寫字樓的正常使用秩序和安全，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合上海寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓的物業(yè)管理活動。本辦法所稱寫字樓物業(yè)管理，是指寫字樓物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對寫字樓房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。（三）管理原則寫字樓物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則，推動物業(yè)管理標準化、智能化、綠色化發(fā)展。二、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主權(quán)利與義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議等權(quán)利。同時，業(yè)主應當履行遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定等義務。（二）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。2.職責：業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施等職責。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.職責：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同等職責。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務合同建設單位應當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房屋行政管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，合同期限一般不超過三年。（二）物業(yè)承接查驗1.程序：在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料等。2.責任：前期物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。（三）臨時管理規(guī)約建設單位應當在銷售物業(yè)時，制定臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)與備案物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向工商注冊所在地的區(qū)房屋行政管理部門辦理備案手續(xù)。（二）服務內(nèi)容與標準1.基本服務：包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通等。2.特色服務：根據(jù)寫字樓的定位和業(yè)主需求，可提供會議服務、商務中心服務、綠植養(yǎng)護等特色服務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并符合相關(guān)行業(yè)標準。（三）服務費用1.定價：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。2.繳納：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。（四）物業(yè)服務企業(yè)的退出物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起十日內(nèi)，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。五、寫字樓物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用1.禁止行為：業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；破壞房屋外貌等行為。2.公共區(qū)域使用：業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理使用物業(yè)共用部位、共用設施設備，不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。（二）物業(yè)維護1.日常維護：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。2.專項維修資金：業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。六、安全管理（一）消防安全1.制度建設：物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全消防安全管理制度，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練。2.設施維護：確保消防設施、器材完好有效，疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。（二）治安管理1.人員管理：物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員和車輛的管理，做好出入登記和巡邏工作。2.技防設施：安裝必要的監(jiān)控設備，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。（三）設施設備安全1.電梯安全：電梯使用單位應當委托具有相應資質(zhì)的單位進行電梯維護保養(yǎng)，并按照規(guī)定定期進行檢驗。2.電氣安全：定期對電氣設備進行檢查和維護，確保用電安全。七、監(jiān)督管理（一）行政管理部門職責市房屋行政管理部門負責全市寫字樓物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他相關(guān)行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。（二）投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)等對物業(yè)管理活動中的違法行為，可以向相關(guān)行政管理部門投訴。相關(guān)行政管理部門應當及時受理，并依法進行處理。八、法律責任（一）建設單位責任建設單位違反本辦法規(guī)定，未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)房屋行政管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。（二）物業(yè)服務企業(yè)責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定履行物業(yè)承接查驗義務的，由區(qū)