北車煙臺(tái)項(xiàng)目可行性研究78p

北車煙臺(tái)工程可行性研究第1

頁(yè)目錄1234市場(chǎng)分析地塊分析取地可行性城市定位第2

頁(yè)煙臺(tái)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈華南經(jīng)濟(jì)圈東北亞經(jīng)濟(jì)圈城市特性區(qū)位優(yōu)勢(shì)：煙臺(tái)市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東北亞經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，同時(shí)也是沿海城市群重要組成城市之一，城市群組團(tuán)開展將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域間產(chǎn)業(yè)分工，促進(jìn)煙臺(tái)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；海洋及港口優(yōu)勢(shì)：煙臺(tái)全市現(xiàn)有港口10處，6處為國(guó)家一類開放口岸，已與70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。港口及海洋產(chǎn)業(yè)開展，將強(qiáng)化煙臺(tái)市的集散功能，并同時(shí)帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、制造業(yè)開展；旅游資源優(yōu)勢(shì)：煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜人類居住，煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地?zé)熍_(tái)市不僅擁有豐富的旅游資源，同時(shí)在城市根底設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)等方面投入較大，旅游業(yè)將繼續(xù)維持其主導(dǎo)地位。煙臺(tái)是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市之一城市經(jīng)濟(jì)第3

頁(yè)經(jīng)濟(jì)開展－全市及人均生產(chǎn)總值、增長(zhǎng)率煙臺(tái)市是國(guó)家首批沿海開放城市之一，是21世紀(jì)中國(guó)重點(diǎn)開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開展。2021年煙臺(tái)市人均GDP到達(dá)57307元〔合美元7171元〕,根據(jù)世界銀行1999年的劃分標(biāo)準(zhǔn)：低收入國(guó)家為760美元以下，下中等收入國(guó)家為760-3030美元，上中等收入國(guó)家為3031-9360美元，高收入國(guó)家為9361美元以上。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，煙臺(tái)市的人均GDP已到達(dá)上中等收入國(guó)家水平.2005-2021年全市生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率2005-2021年人均生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率Source:QingdaoMunicipalBureauofStatistics資料來源:煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)發(fā)展單位：億元煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展，已到達(dá)中等收入國(guó)家水平城市經(jīng)濟(jì)第4

頁(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值快速增長(zhǎng)，煙臺(tái)市已進(jìn)入新的高速開展階段，經(jīng)濟(jì)開展及城市化建設(shè)提速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：經(jīng)過不斷調(diào)整，煙臺(tái)市第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比例增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)比例的提高更進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值285.9億元，增長(zhǎng)3.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2255.22億元，增長(zhǎng)13.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1187.56億元，增長(zhǎng)15.3%。因此，未來煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)均有待升級(jí)調(diào)整，在優(yōu)化升級(jí)現(xiàn)代制造業(yè)的根底上加快旅游業(yè)、會(huì)議會(huì)展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的開展，從而刺激相關(guān)酒店、會(huì)議和商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)開展。城市經(jīng)濟(jì)第5

頁(yè)注：數(shù)據(jù)根據(jù)煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)市場(chǎng)開展?jié)摿^大煙臺(tái)市穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)開展環(huán)境和良好的消費(fèi)環(huán)境，為社會(huì)消費(fèi)品零售總額的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了支撐。而且，隨著消費(fèi)需求的優(yōu)化升級(jí)，消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)度預(yù)計(jì)將顯著提高，未來商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開展仍有較大潛力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民生活第6

頁(yè)人民生活-消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)居民收入與支出〔2004-2021〕人民生活經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型2004年2005年2006年2008年2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)1080312452143741935021125人均消費(fèi)支出(元)80549035103161315214537恩格爾系數(shù)37.3%37.2%34.7%36.12%36%農(nóng)村居民人均可支配收入(元)46605347607279358642人均消費(fèi)支出(元)28093138340242064521恩格爾系數(shù)39.95%39.29%-39.7838.15%城市居民收入和消費(fèi)同步增長(zhǎng)，2021年人均可支配收入比2004年上升95％，消費(fèi)性支出上升80％,居民消費(fèi)能力顯著提高；從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，食品和居住類消費(fèi)比重下降幅度較大，衣著、家庭設(shè)備、交通通訊、效勞等享受開展型消費(fèi)比重持續(xù)增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整顯著，享受型、休閑型消費(fèi)份額仍有開展?jié)摿?。煙臺(tái)居民收入水平穩(wěn)步提高，已步入富裕行列，消費(fèi)能力強(qiáng)城市總體規(guī)劃定位第7

頁(yè)煙臺(tái)市概況煙臺(tái)市南、北雙向臨海，絕佳的濱海資源推動(dòng)城市快速開展山東省煙臺(tái)市

煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2722.30平方公里,海岸線長(zhǎng)909公里，海島曲長(zhǎng)206.62公里。到2021年，中心城區(qū)建成區(qū)人口175萬人。城市總體規(guī)劃定位第8

頁(yè)煙臺(tái)市總體規(guī)劃城市總體形成“一核、一軸、三片〞大布局結(jié)構(gòu)

規(guī)劃對(duì)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)加以調(diào)整完善，形成“一核、一軸、三片〞的布局結(jié)構(gòu)。一核：城市核心區(qū)，西北至四突堤煙大輪渡碼頭，西到西炮臺(tái)山，東到市行政中心，面積約17平方公里。一軸：城市的開展軸線，沿海是城市的東西向開展主軸，城市中心、副中心、輕軌交通均沿城市開展軸線布置。三片：城市的三個(gè)功能片區(qū)，即西部片區(qū)，西至大季家、東至夾河、南到繞城高速、北至海岸，是城市的產(chǎn)業(yè)片區(qū)。中部片區(qū)，西至夾河、東至辛安河、南到萊山機(jī)場(chǎng)、北至海岸，是城市的中心職能片區(qū)。東部片區(qū)，西至辛安河、東至大窯水庫(kù)、南到外環(huán)路、北至海岸，是城市的生活休閑片區(qū)。一核一軸三片內(nèi)外部交通第9

頁(yè)206、204國(guó)道規(guī)劃為一級(jí)專用路。022、044省道到達(dá)一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)。全市形成以206、204為骨架的公路網(wǎng)，快速鏈接半島及內(nèi)陸各主要區(qū)域，大大提高城市的對(duì)外吸引力與輻射力。對(duì)外交通公路內(nèi)外部交通港口煙臺(tái)港在國(guó)家水運(yùn)主通道中起著重要的樞紐作用。龍口港、海廟港、蓬萊港、長(zhǎng)島港、牟平港、鳳城港等鐵路線路分布分散，連接各主要港口等交通樞紐港口遍布全部海岸線，推動(dòng)全市旅游業(yè)、制造業(yè)等行業(yè)快速開展對(duì)外交通線路：規(guī)劃完成藍(lán)煙鐵路復(fù)線、德龍煙鐵路。煙大鐵路輪渡近期在珠璣站出線至芝罘灣港區(qū)輪渡碼頭，后期將八角輪渡碼頭與德龍煙和藍(lán)煙鐵路相連接，形成我國(guó)東部南北海上鐵路通道。規(guī)劃站場(chǎng)：煙臺(tái)站以客運(yùn)為主，兼有為市區(qū)承擔(dān)效勞功能：珠璣站為工業(yè)站，以接運(yùn)專用線整車運(yùn)輸為主；芝水站，大型編組站和新客運(yùn)中心站；福山、開發(fā)區(qū)站，一般通過站，福山站兼有危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)運(yùn)功能；八角站，港口工業(yè)站。八角港，為大型散貨和集裝箱運(yùn)輸港口。后期安排煙大鐵路輪渡和貨運(yùn)滾裝碼頭。鐵路第10

頁(yè)內(nèi)外部交通第11

頁(yè)航空目前煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)可起降波音767〔含〕以下飛機(jī)，開通了27多條國(guó)內(nèi)航線和漢城、大邱、大阪、香港國(guó)際及地區(qū)航線，每周執(zhí)行航班300多班.客流量到達(dá)650萬多人次。航線遍布全國(guó)各主要城市及漢城、大阪，促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)開展對(duì)外交通內(nèi)外部交通第12

頁(yè)根據(jù)自然地形和現(xiàn)狀，城市道路形成以方格式路網(wǎng)為主、局部地段自由式路網(wǎng)的混合式道路系統(tǒng)。城市主干道為四橫五縱。由高速路和快速路組成城市快速交通系統(tǒng)。城市主干道為四橫五縱，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)覆蓋全市城市道路城市中心區(qū)功能第13

頁(yè)各區(qū)功能區(qū)域功能定位芝罘區(qū)

商業(yè)、旅游、居住中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心土地一級(jí)市場(chǎng)第14

頁(yè)居住用地土地市場(chǎng)近期明顯回暖，特別是居住用地的放量，將帶動(dòng)未來2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展上述圖表數(shù)據(jù)顯示：受09年上半年房產(chǎn)銷售低迷的影響，09年住宅土地成交面積都有局部萎縮；進(jìn)入10年上半年，住宅土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯回暖跡象，成交活潑，開發(fā)商信心回復(fù)。新一輪國(guó)家宏觀調(diào)控新政對(duì)煙臺(tái)這個(gè)三線城市的地緣市場(chǎng)而言，影響可謂微乎其微房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)第15

頁(yè)開竣工面積整體房地產(chǎn)，特別是住宅產(chǎn)品的開竣工面積穩(wěn)步攀升房地產(chǎn)竣工面積YEAR20052006200720082009房地產(chǎn)總竣工294.22365.2316.91452.85--總竣工增長(zhǎng)率29.80%24.10%13.20%42.90%--其中住宅竣工248.1303.9243.99393.9679.91住宅竣工增長(zhǎng)率47.40%22.50%19.70%61.40%72.61%2021年煙臺(tái)商品房施工面積3760.57萬㎡，增幅為83.7%，商品房竣工面積為679.91萬㎡，增幅為72.61%，商品房施工面積和竣工面積對(duì)市場(chǎng)形成有效供給第16

頁(yè)銷售面積經(jīng)歷08年的穩(wěn)健調(diào)整，自09年開始整體市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)雙升面積單位：萬平米2006年2007年2008年2009年房屋銷售面積440.03596.2350422.4銷售增長(zhǎng)率25.72%35.50%--20.69%〔煙臺(tái)地區(qū)〕資料來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)銷售面積2021年受大環(huán)境影響煙臺(tái)市房屋銷售面積有所下滑，但伴隨09年的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)從銷售面積及價(jià)格兩個(gè)層面均有明顯的反彈趨勢(shì)，同比銷售面積增長(zhǎng)20%，價(jià)格指數(shù)上漲2.7%房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)第17

頁(yè)煙臺(tái)近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，消費(fèi)能力不斷提高。城市總體形成“一核、一軸、三片〞大布局結(jié)構(gòu)，絕佳的濱海資源推動(dòng)城市快速開展。便捷的交通路網(wǎng)，對(duì)于優(yōu)化各區(qū)功能開展及對(duì)資源引入起到推進(jìn)作用。住宅土地市場(chǎng)明顯回暖，開竣工面積穩(wěn)步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況穩(wěn)步開展。09年房屋銷售面積下滑，市場(chǎng)供給情況穩(wěn)步攀升，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。從煙臺(tái)到芝罘區(qū)，城市、區(qū)域及市場(chǎng)大環(huán)境支撐房地產(chǎn)快速開展第18

頁(yè)目錄1234市場(chǎng)分析地塊分析拿地建議整體市場(chǎng)概況根據(jù)功能不同，定位不同，煙臺(tái)市區(qū)共劃分為四大片區(qū)定位為商業(yè)、居住中心的芝罘區(qū)定位為工業(yè)中心的福山區(qū)定位為外向型、現(xiàn)代工業(yè)化中心的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)定位為行政、居住、文化、教育中心的萊山區(qū)煙臺(tái)整體市場(chǎng)按地域劃分為四個(gè)區(qū)域芝罘區(qū)一線海景11000均價(jià)住宅：6000-9000建筑形式：高層、小高層萊山區(qū)一線海景均價(jià)12000住宅：5000-6000建筑形式：多層、高層福山區(qū)均價(jià)4000建筑形式：小高層、多層經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)一線海景均價(jià)7000二線海景4000-5000建筑形式：小高層、高層整體市場(chǎng)概況各區(qū)域近期房地產(chǎn)走勢(shì)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格漲幅迅猛，受國(guó)家整體調(diào)控影響小，城市年漲幅超過10%數(shù)據(jù)來源膠東在線:///幸福板塊南城板塊只楚板塊中心城區(qū)板塊各區(qū)域特點(diǎn)芝罘區(qū)板塊劃分各區(qū)域特點(diǎn)芝罘區(qū)特點(diǎn)芝罘區(qū)作為城市中心，是煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心，經(jīng)濟(jì)興旺、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區(qū)的平均房?jī)r(jià)目前在市區(qū)中是最高的，均價(jià)已在7000元/平方米左右。芝罘區(qū)的高價(jià)房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣場(chǎng)附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號(hào)323米的山東第一高度以15000元/平米的價(jià)格推出，更是樹立了煙臺(tái)頂級(jí)地產(chǎn)工程的標(biāo)桿。南部以及幸福一帶，因?yàn)槭艿浇煌ú槐慊蛑苓叚h(huán)境的限制，影響了房子的價(jià)格，所以使得房?jī)r(jià)與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市根底設(shè)施的建設(shè)，這一情況正在慢慢得到改變。萊山區(qū)板塊劃分北部海景度假酒店區(qū)各區(qū)域特點(diǎn)各區(qū)域特點(diǎn)萊山區(qū)特點(diǎn)萊山區(qū)有著得天獨(dú)厚的海景優(yōu)勢(shì)，位于濱海路一線的海景豪宅〔如：星海灣、南山世紀(jì)城、御園、金海岸花園、東上?海賦、銀河怡海山莊等〕價(jià)格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價(jià)格。目前一線海景12000均價(jià)，住宅6000左右。其次，煙臺(tái)市政府以及其它一些政府機(jī)構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺(tái)新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對(duì)萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū)的開展?jié)摿?，因而選擇在煙臺(tái)未來的城市中心安家落戶。目前市府區(qū)域開發(fā)工程扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)壓力，除促使開發(fā)商提高工程品質(zhì)，完善營(yíng)銷思路外，對(duì)價(jià)格攀升也產(chǎn)生了一定的抑制作用。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊劃分一線海景房普通住宅各區(qū)域特點(diǎn)各區(qū)域特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)特點(diǎn)福山區(qū)板塊劃分及區(qū)域特點(diǎn)福山區(qū)因?yàn)榕c芝罘區(qū)較遠(yuǎn)，自身大型的商業(yè)圈也沒有形成，又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢(shì)，因此住宅的價(jià)格相對(duì)較低，所以就成為了許多工薪階層購(gòu)房者和不少在開發(fā)區(qū)上班的購(gòu)房者的第一選擇。正是由于沒有外在的優(yōu)勢(shì)，因此福山區(qū)的樓盤多以低價(jià)格、高品質(zhì)來贏得消費(fèi)者的青睞。但是隨著整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，福山的房?jī)r(jià)也隨之快速走高，目前均價(jià)已達(dá)3700元/平米左右。當(dāng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)在慢慢減弱，提高住宅品質(zhì)，正成為福山區(qū)樓盤沖出重圍的重要出路。各區(qū)域特點(diǎn)各區(qū)域分析小結(jié)福山區(qū)地處內(nèi)陸沒有海景，因此對(duì)本工程借鑒意義不大；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)，與本工程客群不同，因此也不具備借鑒意義；萊山區(qū)開展?jié)摿Ω?，未來可能?duì)本工程形成影響；本工程處于芝罘區(qū)，因此研究的重點(diǎn)應(yīng)是芝罘區(qū)萊山對(duì)工程構(gòu)成影響，但缺乏以形成競(jìng)品，研究的重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)是芝罘區(qū)芝罘區(qū)區(qū)域市場(chǎng)第29

頁(yè)幸福板塊只楚板塊南大街板塊南部板塊對(duì)我工程區(qū)域影響較大的板塊為南大街板塊及南部板塊，其中南大街板塊是重中之重分四個(gè)板塊各板塊均價(jià)第30

頁(yè)板塊板塊均價(jià)（元/m2）南大街板塊8000-9000南部板塊7000-8000只楚板塊4000-5000幸福板塊（芝罘島）4000-5000注：代表樓盤主要依據(jù)有參考意義的樓盤選取，背離區(qū)域價(jià)格的樓盤不做參考。均價(jià)（元/m2）8000-90007000-80004000-50004000-5000010002000300040005000600070008000900010000南大街板塊南山公園板塊只楚板塊幸福板塊芝罘區(qū)均價(jià)各版塊價(jià)格差異明顯，存在較大差價(jià)芝罘區(qū)區(qū)域市場(chǎng)南大街板塊第31

頁(yè)南大街板塊工程由于是開展市區(qū)，整體檔次非常高，海景房?jī)r(jià)格到了一萬以上，商鋪配套等非常齊全市場(chǎng)供給量較大均價(jià)在8000-10000元/m2客戶來源主要是市區(qū)居民，外地客戶比例少目前開展態(tài)勢(shì)良好，有進(jìn)一步開展的趨勢(shì)板塊特點(diǎn)南大街板塊代表工程——振華國(guó)際廣場(chǎng)第32

頁(yè)工程根本信息目前在售B區(qū)與D區(qū)，兩區(qū)總建筑面積約16.8萬平米。工程先期銷售B區(qū)。開盤時(shí)間：2021年3月28日開盤共推出兩棟26層總戶數(shù)：約600戶。戶型面積：90平米、108平米、59平米/55平米、60平米、138平米。09年銷售情況良好。D區(qū)B區(qū)09年，B區(qū)和D區(qū)1#樓已經(jīng)開盤，銷售率在75%；2010年D區(qū)剩余兩棟樓會(huì)陸續(xù)上市。2#1#2#3#1#

南大街板塊代表工程——振華國(guó)際廣場(chǎng)第33

頁(yè)工程點(diǎn)評(píng)南大街板塊第34

頁(yè)板塊其他代表性工程御金臺(tái)世貿(mào)·海灣一號(hào)南大街板塊第35

頁(yè)板塊其他代表性工程陽光100天鴻凱旋城工程區(qū)域大高層頗多，高層在當(dāng)?shù)爻蔀榭蛻羲芙邮艿钠毡楝F(xiàn)象南部板塊第36

頁(yè)南部城區(qū)的開展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅工程大多集中在這板塊域，黃務(wù)一帶有在售的山水龍城和通世新城兩個(gè)大規(guī)模工程，由于工程規(guī)模都比較大，分幾期開發(fā)，將使這板塊域在1-2年左右的時(shí)間里，仍是芝罘區(qū)住宅供給的主力軍。市場(chǎng)供給量一般均價(jià)在7000-8000元/m2客戶來源主要是市內(nèi)中等收入居民，未來開展?jié)摿Ω甙鍓K特點(diǎn)南部板塊代表工程——山海云居第37

頁(yè)工程根本信息總建筑面積150000平方米規(guī)劃六棟商住樓，地上22、27、28層，地下2層，第一層至第二層為商鋪，其余為住宅。目前工程在售的1#、2#樓，其他樓座因?yàn)椴疬w速度慢，近期不會(huì)面向市場(chǎng)銷售。南部板塊代表工程——山海云居第38

頁(yè)工程點(diǎn)評(píng)本工程地理位置優(yōu)越，位于煙臺(tái)市傳統(tǒng)中心城區(qū)，商業(yè)聚集地；交通方便，配套齊全；名校林立；戶型可供選擇余地較多；本工程18層以上的戶型對(duì)小戶型進(jìn)行了合并，戶型擴(kuò)大到150-240㎡。目前本工程的小戶型已全部銷售完畢，大戶型例如，155㎡、161㎡、205㎡有較多剩余，但整體銷售狀況良好。本案消化速度快很大程度上得益于玉皇頂附近的拆遷，當(dāng)?shù)卦用窀緯?huì)選擇留在原地。市區(qū)比較喧囂的地段適宜做經(jīng)濟(jì)適用的小面積戶型，很多消費(fèi)者之所以選擇市區(qū)，正是看中市區(qū)學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)的便捷性。只楚板塊第39

頁(yè)只楚目前是煙臺(tái)低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主。在此購(gòu)房的也主要是一些低收入者。這種現(xiàn)象還將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，隨著只楚片區(qū)的規(guī)劃越來越完善，配套、交通等條件有所改善后，這種現(xiàn)象才會(huì)得以緩解。市場(chǎng)供給量大且低端均價(jià)5000元/m2代表工程——璽萌橘子洲板塊特點(diǎn)幸福板塊第40

頁(yè)幸福區(qū)域目前新推的在售工程并不算多，所以當(dāng)前幸福片區(qū)大局部工程主要是舊城改造工程，如坤宇佳苑就是非常典型的舊城改造工程。根據(jù)現(xiàn)狀推測(cè)，幸福片區(qū)今后開展的主要精力還會(huì)是舊城改造。幸福區(qū)域的工程面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。幸福歷來較差的環(huán)境阻礙了不少置業(yè)者的腳步，一些小戶型主要客戶是年輕人和低收入人群。但是因?yàn)橛幸恍┲械仁杖肴巳?，工作或者自己的生意在幸福區(qū)域，為了工作生活的方便而就近購(gòu)房，也就催生了一局部中戶型。代表工程——三水合一花園板塊特點(diǎn)區(qū)域大開發(fā)商進(jìn)駐第41

頁(yè)芝罘區(qū)多家國(guó)內(nèi)品牌進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)開展的同時(shí)也將加速產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來臨萬科華潤(rùn)首開陽光100龍湖地產(chǎn)世茂市場(chǎng)小結(jié)工程處于煙臺(tái)市芝罘區(qū)，位于城市核心區(qū)內(nèi)芝罘區(qū)定位為煙臺(tái)商業(yè)、居住中心，地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況較好，大品牌爭(zhēng)相進(jìn)駐芝罘區(qū)整體房?jī)r(jià)在煙臺(tái)屬于最高的層次，利于工程推售工程所處的南大街板塊在芝罘區(qū)內(nèi)又是煙臺(tái)的傳統(tǒng)市中心，在四大板塊中又具有獨(dú)特的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)南大街板塊區(qū)域市場(chǎng)供給量大，存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，本工程需尋求差異化空間非海景房客戶來源主要是市內(nèi)居民，價(jià)格提升空間不大第42

頁(yè)市場(chǎng)發(fā)育良好，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)位高，開展速度快，未來具備很大潛力，本工程時(shí)機(jī)很大但同時(shí)需要注意存在較為劇烈競(jìng)爭(zhēng)，特別是來自國(guó)內(nèi)大牌開發(fā)商的直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系第43

頁(yè)目錄1234市場(chǎng)分析地塊分析拿地建議工程位置第44

頁(yè)城市核心區(qū)位工程位于山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)最核心的地段周邊，北望煙臺(tái)的〞長(zhǎng)安街〞–南大街；東臨連接青島和萊山機(jī)場(chǎng)的要到–大海陽路?？芍^是中心片區(qū)中的中心區(qū)工程位置第45

頁(yè)市中心的中心區(qū)工程位于煙臺(tái)市中心最中心的地段，臨近南大街和大海陽路的交匯處，距南大街400米，距煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)15公里片區(qū)規(guī)劃第46

頁(yè)市中心的居住區(qū)，打造高品質(zhì)的宜居大型綜合性居住社區(qū)本工程地塊處于芝罘區(qū)老城區(qū)片區(qū)，此片區(qū)以居住功能為主要功能并且配以齊全的配套，是當(dāng)?shù)鼐用褡钕矚g的居住片區(qū)。圖中藍(lán)色局部現(xiàn)狀為老居民樓，政府表示要在近期內(nèi)進(jìn)行舊城改造，使得整個(gè)舊城區(qū)在不久的將來得以煥然一新。隨著一些大開發(fā)商進(jìn)入煙臺(tái)，如萬科、世茂、首開、華潤(rùn)等，舊城區(qū)的開展前景將會(huì)更加光明，整個(gè)片區(qū)的整體形象將會(huì)得到大幅度提升周邊配套第47

頁(yè)由于地處市中心地帶，地塊周邊配套一應(yīng)俱全，圖為煙臺(tái)最好的仁愛醫(yī)院周邊配套第48

頁(yè)煙臺(tái)十三中周邊配套第49

頁(yè)百盛&大潤(rùn)發(fā)周邊配套第50

頁(yè)周邊配套第51

頁(yè)振華國(guó)際商城&華夏銀行大廈周邊配套第52

頁(yè)沃爾瑪&中心大酒店工程周邊道路第53

頁(yè)工程地塊周邊道路干凈整潔，并且地塊周邊道路被納入市政重點(diǎn)規(guī)劃道路地塊四至及現(xiàn)狀第54

頁(yè)地塊四至及現(xiàn)狀第55

頁(yè)地塊四至及現(xiàn)狀第56

頁(yè)大廈幼兒園地塊四至及現(xiàn)狀第57

頁(yè)地塊四至及現(xiàn)狀第58

頁(yè)地塊四至及現(xiàn)狀第59

頁(yè)用地內(nèi)部存在大量拆遷，是工程開發(fā)最大的不確定性因素工程區(qū)位優(yōu)越，位于煙臺(tái)市芝罘區(qū)核心區(qū)，周圍商業(yè)氣氛濃郁，利于進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)開發(fā)工程控規(guī)指標(biāo)可調(diào)性大，對(duì)于工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)和排布都有很大優(yōu)勢(shì)四至道路干凈整潔由于地段優(yōu)勢(shì)，各類配套十分齊全，適宜居住老城區(qū)舊城改造規(guī)劃已經(jīng)明確，有利于工程品質(zhì)的提升地塊內(nèi)樓宇密集，拆遷難度和本錢較大，存在不確定性第60

頁(yè)小結(jié)原城市化居住屬性明顯，具備一定商業(yè)開發(fā)根底，用地資源條件理想，具備較好的開發(fā)條件但作為舊城改造工程，涉及大量拆遷，存在難度及很大不確定性第61

頁(yè)目錄1234市場(chǎng)分析地塊分析拿地建議第62

頁(yè)綜合分析煙臺(tái)近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，消費(fèi)能力不斷提高。城市總體形成“一核、一軸、三片〞大布局結(jié)構(gòu)，絕佳的濱海資源推動(dòng)城市快速開展。便捷的交通路網(wǎng)，對(duì)于優(yōu)化各區(qū)功能開展及對(duì)資源引入起到推進(jìn)作用。住宅土地市場(chǎng)明顯回暖，開竣工面積穩(wěn)步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況穩(wěn)步開展。09年房屋銷售面積下滑，市場(chǎng)供給情況穩(wěn)步攀升，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。其他因素用地資源市場(chǎng)條件工程處于煙臺(tái)市芝罘區(qū)，位于城市核心區(qū)內(nèi)芝罘區(qū)定位為煙臺(tái)商業(yè)、居住中心，地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況較好芝罘區(qū)整體房?jī)r(jià)在煙臺(tái)屬于最高的層次，利于工程推售工程所處的南大街板塊在芝罘區(qū)內(nèi)又是煙臺(tái)的傳統(tǒng)市中心，在四大板塊中又具有獨(dú)特的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)南大街板塊區(qū)域市場(chǎng)供給量大，存在諸多具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的競(jìng)品如萬科非海景房客戶來源主要是市內(nèi)居民，價(jià)格提升空間不大榮成與煙臺(tái)相隔不遠(yuǎn)，由于北車集團(tuán)已于榮成拿地，在某種程度上兩地可以做到資源共享當(dāng)?shù)赝恋胤脚c政府關(guān)系非同一般，指標(biāo)和控規(guī)的可調(diào)性變得很大，工程自由度非常有優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在芝罘區(qū)處于土地資源緊缺階段，許多開發(fā)商在芝罘區(qū)是有錢沒好地塊可拿，對(duì)于任何開發(fā)商來說，這個(gè)地塊本身和當(dāng)?shù)睾献魍恋厣膛c政府的關(guān)系，都是一個(gè)很好的條件和機(jī)遇第63

頁(yè)核心問題工程指標(biāo)第64

頁(yè)A01A02A03A04A05B01D01D02C01C02C04C03(1)(幼)(小)(2)(3)(8F)用地編碼用地代號(hào)用地性質(zhì)地塊面積(㎡）建筑密度(%）建筑限高(m）容積率建筑面積(㎡）綠地率(%）A-01C2商業(yè)金融用地9344.16≤35≤100≤5.046720.8≥20A-02R2-C2商住綜合用地7746.56≤35≤100≤3.023239.68≥40A-03R2二類居住用地7034.51≤18≤100≤3.021103.53≥40A-04R2-C2商住綜合用地12159.75≤35≤100≤3.036479.25≥40A-05R2二類居住用地11257.9≤18≤100≤3.033773.7≥40B-01R2二類居住用地30575.46≤18≤100≤3.091726.38≥40C-01G2生產(chǎn)防護(hù)綠地1920.35≥80C-02G2生產(chǎn)防護(hù)綠地344.72≥80C-03G1公共綠地14990.26≥80C-04G2生產(chǎn)防護(hù)綠地7457.15≥80D-01R2二類居住用地12576.71≤18≤100≤3.037730.13≥40D-02R2-C2商住綜合用地6624.38≤35≤100≤6.543058.47≥20第65

頁(yè)工程指標(biāo)工程指標(biāo)第66

頁(yè)A01A02A03A04A05B01D01D02C01C02C04C03(1)(幼)(小)(2)(3)(8F)用地編碼地塊面積(㎡）容積率建筑面積(㎡）A-019344.16≤5.046720.8A-027746.56≤3.023239.68A-037034.51≤3.021103.53A-0412159.75≤3.036479.25A-0511257.9≤3.033773.7B-0130575.46≤3.091726.38C-011920.35C-02344.72C-0314990.26C-047457.15D-0112576.71≤3.037730.13D-026624.38≤6.543058.47（8F）4000≤5.020000(1)5000≤5.025000(2)3500≤6.522750(3)4800≤6.531200(幼)3000(小)12000用地代號(hào)用地性質(zhì)用地編碼總用地面積(㎡）容積率建筑面積(㎡）可建設(shè)用地面積(㎡）可建設(shè)面積(㎡）C2商業(yè)金融用地A-019344≤5.04672126644145671（8F）約4000≤5.020000（1）約5000≤5.025000（2）約3500≤6.522750（3）約4800≤6.531200R2-C2商住綜合用地A-027747≤3.02324026531102777A-0412160≤3.036479D-026624≤6.543058R2二類居住用地A-037035≤3.02110461445184334A-0511258≤3.033774B-0130575≤3.091726D-0112577≤3.037730Re教育用地(幼兒園)約3000

(小學(xué))約12000

G綠地C-011920

C-02345

C-0314990

C-047457

片區(qū)總計(jì)

1543323.78432782114619432782原規(guī)劃合計(jì)1370323.4333383297319333832工程指標(biāo)第68

頁(yè)拆遷安置量地塊內(nèi)共54幢樓，總戶數(shù)2171戶。住戶建筑面積共140840平方米。網(wǎng)點(diǎn)房共156個(gè)，面積共45487平方米，其拆遷、安置、補(bǔ)償費(fèi)用根本可視為土地本錢，拆遷量較大相應(yīng)推高土地本錢綠地幼兒園摸底數(shù)據(jù)140840平米住宅及45487平米商業(yè)中，包含非建設(shè)用地范圍，土地本錢中應(yīng)予以扣除可建設(shè)用地拆遷安置量

可建設(shè)用地可建設(shè)規(guī)模片區(qū)整體指標(biāo)114619432782原規(guī)劃指標(biāo)97319333832扣除安置后97319134827拆遷安置量

商業(yè)綜合住宅合計(jì)規(guī)劃可建設(shè)面積46721102777184334333832最大安置面積21062

177942199005商品房可售面積256581027776391134827

住宅商業(yè)合計(jì)摸底規(guī)模14084045487186327估算扣除規(guī)模100003000040000測(cè)算規(guī)模13084015487146327拆遷量估算可售面積容積率變化萬科芝罘島工程金地農(nóng)大工程合創(chuàng)臥龍工程城開鳳凰臺(tái)工程本案區(qū)域土地市場(chǎng)近年芝罘區(qū)重點(diǎn)地塊成交信息世貿(mào)海灣1號(hào)華潤(rùn)中心工程海爾明碼頭中鐵山海路工程?hào)|方海洋工程惠力白石路工程成交日期宗地名稱競(jìng)得方用地面積建筑面積成交價(jià)格畝地價(jià)樓面地價(jià)形式2010-12-6鳳凰南路以北地塊中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司7568214001327130239.11938掛牌2010-12-6山海路以西、鳳凰南路以北地塊中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司249147474214846397.51986掛牌2010-9-28北西南至用地邊界，東至鳳凰臺(tái)三街佳隆集團(tuán)有限公司7125191662920273.41524掛牌2010-9-28芝罘區(qū)南迎祥路以西，環(huán)山路以南煙臺(tái)東方海洋置業(yè)有限公司4447299763560534.01188掛牌2010-3-30梁家村東南角宗地等3宗煙臺(tái)竹林苑置業(yè)有限公司34194252700066770130.21267拍賣2010-3-30原煙臺(tái)技術(shù)學(xué)院Ab宗地?zé)熍_(tái)慧力房地產(chǎn)投資有限公司6029715400024730273.61606拍賣2010-3-26黃務(wù)街道官莊居委會(huì)A地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司6459471000497551.4701拍賣2010-3-26黃務(wù)街道官莊居委會(huì)B地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司1956123000161555.1702拍賣2010-3-26黃務(wù)街道黃務(wù)居委會(huì)東南側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司3781545000406071.6902拍賣2010-3-26黃務(wù)街道姜家疃居委會(huì)西側(cè)A地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司2256722000132539.2602拍賣2010-3-26黃務(wù)街道姜家疃居委會(huì)西側(cè)B地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司7044884000504547.8601拍賣2010-3-26世回堯街道華新居委會(huì)西側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司4934459000649587.81101拍賣2010-3-26世回堯街道華新居委會(huì)西南側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司4932359000649587.81101拍賣2010-3-26世回堯街道聯(lián)華居委會(huì)西北側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司1945723000277095.01204拍賣2010-3-26世回堯街道南堯居委會(huì)西側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司1947921000263590.21255拍賣2010-3-26世回堯街道上堯居委會(huì)西側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司5538560000781094.11302拍賣2010-3-26臥龍園區(qū)初家居委會(huì)北側(cè)A地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司1380521510001812587.61200拍賣2010-3-26臥龍園區(qū)初家居委會(huì)北側(cè)B地塊煙臺(tái)城發(fā)置業(yè)有限公司1004481100001210580.41100拍賣2010-3-26芝罘島街道大疃居委會(huì)北側(cè)A地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司5531819300501860.52600拍賣2010-3-26芝罘島街道大疃居委會(huì)北側(cè)B地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司6289522000572060.72600拍賣2010-3-26芝罘島街道東口居委會(huì)東側(cè)地塊煙臺(tái)芝罘區(qū)城市建設(shè)發(fā)展有限公司11234478000937055.61201拍賣區(qū)域土地市場(chǎng)宗地編號(hào)宗地名稱土地位置競(jìng)得人出讓面積規(guī)劃面積成交價(jià)每畝價(jià)格煙J[2009]1028三里橋西側(cè)填海地塊C區(qū)東至規(guī)劃路，西至海邊規(guī)劃路，北、南至規(guī)劃路萬科集團(tuán)126156.4444000948002029168煙J[2009]1029三里橋西側(cè)填海地塊D區(qū)東至規(guī)劃路，西至海邊規(guī)劃路，北、南至規(guī)劃路57100.5煙J[2009]1030三里橋西側(cè)填海地塊G區(qū)東至環(huán)海路，西至濱海西路，北至規(guī)劃路，南至零點(diǎn)立交橋綠化帶128356.6煙J[2009]1031石棉制品總廠及綠寶石服飾公司宗地只楚路以南，楚鳳六街以東，鳳凰臺(tái)路以北廣州城開73771.1154000260002350785煙J[2009]1032原山東烹飪高級(jí)技工學(xué)校宗地芝罘區(qū)大東夼村西，原山東烹飪高級(jí)技工學(xué)校用地倪艷52605.691000172402185904煙J[2009]1033煙臺(tái)交通物資公司宗地西至機(jī)場(chǎng)路、北至臥龍中路、東至勤河、南至規(guī)劃路合創(chuàng)置業(yè)10995.55700021601310281煙J[2010]6001中農(nóng)大北地塊東至農(nóng)大路，南至煙建集團(tuán)用地，西至防護(hù)林，北至濱海路金地集團(tuán)66310.71326002484724993142006海灣1號(hào)項(xiàng)目南大街與解放路交匯世貿(mào)集團(tuán)340002400003720072977642008鳳凰湖名碼頭項(xiàng)目東至鳳凰東路，西至鳳凰西路，南至鳳凰南路，北至港城東大街海爾集團(tuán)810畝73000200-30020101030華潤(rùn)中心南大街西端兩側(cè)華潤(rùn)集團(tuán)196098700000200-300區(qū)域土地市場(chǎng)財(cái)務(wù)估算作為舊城改造工程，政府根本以拆遷盈虧平衡作為土地整理的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷涉及的補(bǔ)償費(fèi)用、安置本錢、工程費(fèi)用三項(xiàng)根本可視為取地本錢，需要政府及土地方進(jìn)行明確變?yōu)閮舻匦璋?xiàng)費(fèi)用拆遷工程費(fèi)用裝修、設(shè)備、周轉(zhuǎn)等補(bǔ)償回遷安置建安本錢回遷量確定工程標(biāo)準(zhǔn)確定回遷安置方案確定拆遷工程土地平整基建工程裝修設(shè)備狀況周轉(zhuǎn)周期及標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)行物業(yè)補(bǔ)償財(cái)務(wù)估算項(xiàng)目單方或比例數(shù)量金額（萬元）單方成