上海東渡國際青浦項目策劃提案市場篇55P

東渡國際青浦工程籌劃提案市場篇2021.09第一局部工程定位面臨的問題第二局部聚仁理解的工程產(chǎn)品第三局部聚仁理解的工程定位第四局部聚仁理解的工程價格第五局部聚仁理解的工程客源本次市場提案解決的問題第一局部工程定位面臨的問題區(qū)位市場客源區(qū)位－－地理位置市中心虹橋樞紐趙巷朱家角青浦新城本項目工程大區(qū)位位于青浦新城邊緣區(qū)域，并非核心區(qū)域，且位于朱家角與青浦新城之間。區(qū)位－－青浦新城青浦新城目前之于上海西區(qū)價值表現(xiàn)偏低，處于目前西區(qū)的低端市場表現(xiàn)。上海西區(qū)主要版塊價格情況區(qū)域板塊近一季度公寓成交價近一季度聯(lián)排成交價徐涇1372420614趙巷/18087青浦新城943013144朱家角1067014431泗涇832114121九亭1066914823區(qū)位－－朱家角朱家角作為上海傳統(tǒng)度假型區(qū)域，目前多以第二居所表現(xiàn)，市區(qū)自住型客源支撐不強(qiáng)。板塊項目總建面積(萬方)已推面積(萬方)已售面積(萬方)未來供應(yīng)面積(萬方)未來供應(yīng)套數(shù)未來供應(yīng)套數(shù)朱家角東方庭院18.316.813.64.7獨(dú)棟107，聯(lián)排24，雙拼18獨(dú)棟123聯(lián)排32雙拼51中信泰富656.52.962.1一，二期獨(dú)棟16，雙拼33、聯(lián)排8區(qū)域物業(yè)類型項目名稱區(qū)域分布年齡段職業(yè)目的朱家角聯(lián)排東方庭院黃浦24%，盧灣12%，普陀6%，長寧6%，浙江24%，其他28%30-50為主力度假，投資中信泰富徐匯25%，閔行13%，寶山13%，楊浦13%，外地36%40-50為主力度假，投資市場－－后續(xù)競爭壓力大項目名稱開盤時間占地面積（萬方）容積率總建筑面積（萬方）未來供應(yīng)（萬方）品牌富力桃園2008.12241.1628.025.2富力地產(chǎn)新城盛景2007.10271.1030.08江蘇新城帕緹歐香（二期）2009.097.60.816.26.2復(fù)地、東航置業(yè)仁恒運(yùn)杰河濱花園2005.0923.51.2028.29.4仁恒、運(yùn)杰投資景港名人苑（一期）2008.117.21.007.22.4上海景港緣房產(chǎn)匯豐豪軒2006.062.41.543.70.1上?？地S地產(chǎn)公園大觀2004.044.82.5013.42.8上海吉富紳置業(yè)東方庭院2006.1130.40.7623.11.2盛高置地中信泰富2008.06800.7056.052.4中信泰富（中國）上實-80--50上實置業(yè)工程片區(qū)大盤云集且多為知名開發(fā)商，未來競爭壓力巨大。市場－－價格平臺偏低富力桃園景港名人苑匯豐豪軒帕緹歐香仁恒運(yùn)杰新城盛景中信泰富東方庭院公園大觀地塊物業(yè)類型區(qū)域項目報價09.08成交價聯(lián)排別墅朱家角中信泰富1450014416東方庭院1500012811青浦新城富力桃園1500014325新城盛景1400014095仁恒運(yùn)杰1700016253帕緹歐香15000-公寓產(chǎn)品青浦新城景港名人苑89009008仁恒運(yùn)杰120009748公園大觀1100010216匯豐豪軒120009517新城盛景85008754目前工程片區(qū)價格運(yùn)作較低，特別是公寓產(chǎn)品之于西區(qū)價格運(yùn)作高端支撐缺乏。物業(yè)類型項目名稱推盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化聯(lián)排別墅富力桃園2008.1215812680%14新城盛景2009.041058783%17帕緹歐香09.09開盤52套聯(lián)排---仁恒運(yùn)杰2007.0711410088%4東方庭院2009.08201785%17中信泰富2009.06302170%7公寓景港名人苑2009.0320017688%29匯豐豪軒2006.0916415595%4新城盛景2009.0248743389%70公園大觀2009.05857892%20仁恒運(yùn)杰2009.0414714599%29市場－－去化主要取決于工程價格以新城盛景、東方庭院為代表的高速去化個案主要取決于偏低的市場價格。市場－－工程規(guī)模小，且產(chǎn)品線過長工程自身11萬平方米的體量使得工程在西區(qū)市場中并不占優(yōu)，不具備規(guī)模優(yōu)勢；并且工程涵蓋了80－260平方米的產(chǎn)品類型，產(chǎn)品線過于繁雜。產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261213％獨(dú)院別墅226223％聯(lián)庭別墅1967510％公寓17015020％14013018％11012015％9012015％8012015％283（復(fù)式）101％總計768100％客源－－青浦新城本區(qū)域客源為主區(qū)域物業(yè)類型項目名稱區(qū)域分布年齡段職業(yè)目的青浦新城聯(lián)排富力桃園88%上海，12%外省市青浦77%；徐匯、嘉定、長寧共占13%，10%其他

35-40歲為主

自住為主

新城盛景88%上海，12%外省市青浦89%；其他區(qū)域11%

40-45歲為主

自住90%以上

仁恒運(yùn)杰83%上海，17%外省市青浦77%；其他區(qū)域23%35-40歲為主自住公寓景港名人苑上海88%；外省市12%青浦90%、10%其他區(qū)域40-45歲自住為主匯豐豪軒上海90%；外省市10%青浦87%、13%其他區(qū)域

40-45歲自住改善型需求新城盛景青浦82%，外省市18%青浦90%，其他區(qū)域10%25-30歲自住為主（剛需）公園大觀上海91%，外省市9%青浦92%，其他區(qū)域8%

35-40歲自住，二次改善仁恒運(yùn)杰上海82%，外省市18%青浦89%，其他區(qū)域11%

30-35歲自住為主（剛需）無論公寓還是聯(lián)排別墅產(chǎn)品，青浦新城個案均表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域特性；對于公寓產(chǎn)品而言，更多表現(xiàn)的是剛需產(chǎn)品為主，工程大戶型公寓客源抗性加大?？驮矗袇^(qū)客源青浦華新鎮(zhèn)：綠地逸灣閔行北翟路：盛世虹橋松江莘閔板塊：新弘國際城就目前我司代理郊區(qū)個案而言，公寓產(chǎn)品更多吸引的還是市區(qū)剛需客源；工程大面積公寓產(chǎn)品對于此類客源表現(xiàn)出很大的總價抗性。結(jié)論工程面臨規(guī)模較小、區(qū)位為難、產(chǎn)品線過長、后續(xù)競爭壓力大、本區(qū)域客源難以支撐高價格以及大面積公寓戶型難以吸引市區(qū)客源等諸多運(yùn)作抗性；因此，本案運(yùn)不能以市場常規(guī)手法運(yùn)作，工程必須在自身公寓以及別墅產(chǎn)品中形成真正的拳頭產(chǎn)品，精確打擊西區(qū)市場公寓、別墅兩類目標(biāo)客源，才能不被淹沒在西區(qū)的產(chǎn)品競爭之中，從而爭取最優(yōu)價值。第二局部聚仁理解的工程產(chǎn)品我們的產(chǎn)品是否已經(jīng)到達(dá)了運(yùn)作西區(qū)，精確打擊市場兩類客源的標(biāo)準(zhǔn)，是否已經(jīng)形成了真正的“拳頭〞產(chǎn)品？組團(tuán)式行列排布；真正做到人車分流；內(nèi)部水系縱向貫穿，形成水系景觀軸。分布合理，臨河景觀價值最好區(qū)域，主要排布大面積段戶型，有利于提升大面積戶型價值與去化速度；別墅南北入口，具組團(tuán)優(yōu)勢。產(chǎn)品理解－－總規(guī)排布、景觀創(chuàng)新總規(guī)排布，景觀均好性強(qiáng)，屬于小高層＋別墅混合社區(qū)中高端的總規(guī)排布設(shè)計。獨(dú)院別墅226㎡聯(lián)庭別墅196㎡水岸別墅261㎡公寓170m2+頂層院墅公寓140㎡公寓110㎡公寓90㎡公寓80㎡別墅：東方文化元素注入到建筑表現(xiàn)之中，石材用料同樣表達(dá)出良好的建筑表現(xiàn)，更具質(zhì)感以及高端形象。產(chǎn)品理解－－別墅立面公寓：結(jié)合別墅設(shè)計理念，統(tǒng)一色彩，立面表現(xiàn)更凸顯國際化、時尚感，切合主題，品質(zhì)感強(qiáng)。產(chǎn)品理解－－公寓立面景觀主題性強(qiáng)，更具國際化標(biāo)準(zhǔn)，定位高端，人性化設(shè)計，兼具生態(tài)與休閑運(yùn)動功能。高爾夫推桿游艇碼頭采光地下室下沉式會所景觀產(chǎn)品理解－－景觀配套引入高爾夫以及游艇碼頭，景觀主題性更具國際化、定位高端；運(yùn)用水景的同時，水景設(shè)計手法更為豐富，景觀層次感更強(qiáng)。融合社區(qū)整體調(diào)性，中式元素穿插，特色的全透明設(shè)計，增強(qiáng)景觀視野性，設(shè)計前衛(wèi)。產(chǎn)品理解－－會所地下層一層二層三層花園露臺市場產(chǎn)品地下室面積62-113㎡面積段：196-261㎡下沉花園：21-54㎡（全送）地下室：130-184㎡（全送）一層花園：37-87㎡（全送）二層露臺：8-22㎡（全送）總附贈面積：217-333㎡附贈比率：107-127%產(chǎn)品理解－－獨(dú)院戶型226㎡B11F2F3F優(yōu)勢：居住表達(dá)出一定的東方院落居住理念附加值高，表達(dá)出一定的高端居住性南向開間尺寸舒適相對市場地下室面積62-113㎡，本案130-184㎡地下室面積、功能性優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品理解－－聯(lián)庭戶型196㎡地下層一層二層三層花園露臺地下室：下沉式花園采光設(shè)計，空間方正實用；獨(dú)立工人房，分區(qū)明確。一層：具前、中、后三院，別墅屬性強(qiáng)，具備東方居住元素；二層：人性化南向套房功能，帶景觀露臺；三層：獨(dú)立主臥套房層，豪華配置，4平米露臺面積。附加值贈送：下沉花園：20.7㎡（全送）地下室：151㎡（全送）一層花園：65㎡（全送）二層露臺：8㎡（全送）三層露臺：3.6㎡（全送）總附贈面積：248.3㎡附贈比率：126%產(chǎn)品理解－－水岸別墅261㎡地下層一層二層三層花園露臺地下室：全明設(shè)計，雙下沉式花園；獨(dú)立工人房，分區(qū)明確。一層：具前、中、后三院，別墅屬性強(qiáng)；二層：全套房設(shè)計；三層：獨(dú)立主臥套房層，豪華配置，帶陽光書房；整體開間尺寸舒適。附加值贈送：下沉花園：44㎡（全送）地下室：184㎡（全送）一層花園：87㎡（全送）二層露臺：18㎡（全送）總附贈面積：333㎡附贈比率：127%工程小戶型產(chǎn)品具備一定附加值已經(jīng)功能空間尺度要求；但大戶型方面附加值偏低，在結(jié)構(gòu)功能上相比市場同面積產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)品理解－－小高層戶型附加值贈送：A建筑面積：177㎡入戶花園：14.4㎡（半送）陽臺：12㎡（半送）凸窗：4.8㎡（全送）總附贈面積：18㎡附贈比率：10%B建筑面積：138㎡入戶花園：8.4㎡（半送）陽臺：12㎡（半送）凸窗：4㎡（全送）總附贈面積：14.2㎡附贈比率：11%C建筑面積：113㎡陽臺：11.4㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈面積：10.7㎡附贈比率：9%D建筑面積：83㎡陽臺：12㎡（半送）凸窗：1.8㎡（全送）總附贈面積：7.8㎡附贈比率：9%E建筑面積：94㎡陽臺：26㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈面積：18㎡附贈比率：19%全贈送面積半贈送面積市場同類產(chǎn)品附加值在10％左右聚仁理解的工程產(chǎn)品從工程總規(guī)、立面、景觀、會所已經(jīng)別墅戶型設(shè)計來看，已經(jīng)具備了跳脫市場平臺運(yùn)作高端全市性個案的根底，工程整體調(diào)性更具前瞻性，代表的是未來高端住宅新的居住潮流；但同時，工程同樣面臨產(chǎn)品線過長，大面積公寓產(chǎn)品客源匱乏以及公寓戶型特色缺乏的問題；就產(chǎn)品理解而言，結(jié)合工程面臨的區(qū)位、市場以及客源的問題，本案運(yùn)作保證最優(yōu)價值最大的難點(diǎn)就在于我們產(chǎn)品的客源從哪里來？第三局部聚仁理解的工程定位我們的客源從哪里來，我們該如何定位才能確保工程形成真正的拳頭產(chǎn)品，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源？工程定位理解別墅定位：通過工程優(yōu)勢的建筑、戶型、景觀以及會所、配套表現(xiàn)，結(jié)合工程前瞻、新潮流的產(chǎn)品形象去爭奪西區(qū)高端別墅客源。公寓定位：通過壓縮產(chǎn)品線、提升附加值結(jié)合工程本身產(chǎn)品優(yōu)勢，全力爭取西區(qū)的剛性客源，確保工程精準(zhǔn)營銷，保證工程最優(yōu)價值以及去化。只有將公寓、別墅兩類產(chǎn)品形成真正的拳頭產(chǎn)品，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源，才能在西區(qū)樹立工程全市性的個案形象，保證后期的價值以及去化。產(chǎn)品提升建議1通過高智能科技環(huán)保系統(tǒng)，帶來全新生活理念，迎合工程“潮流〞主題；全方位超越市場平臺，提升工程高端定位六大科技智能系統(tǒng)：建筑智能總線系統(tǒng)屋面雨水排放系統(tǒng)中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)地暖系統(tǒng)食物垃圾處理系統(tǒng)1.建筑智能總線系統(tǒng)把家里所有的電器控制系統(tǒng)集成到EIB歐洲總線，

實現(xiàn)隨心控制，全面提升生活品質(zhì)。2.屋面雨水排放系統(tǒng)虹吸式主動排水，無需坡度，排水迅速；

排水管道自潔，耐腐蝕，無熱變，節(jié)省空間，管材甚少。3.中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)集中供能，不管冬夏，維持室內(nèi)空氣舒適、清新。

中央冰蓄冷系統(tǒng)，移峰填谷，用深夜的半價的電為您效勞，真正環(huán)保高效。4.同層排水系統(tǒng)水管無須經(jīng)過鄰居家天頂，實現(xiàn)真正的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立。

衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置，無衛(wèi)生死角，無噪音。

雙沖面板，即沖即停，節(jié)水節(jié)能。隱蔽水箱免維護(hù)。5.地暖系統(tǒng)采用低溫節(jié)能熱水輻射地暖，供暖方式均勻，無噪音、

環(huán)保，免維護(hù)四層交聯(lián)無縫聚乙烯管。

供暖方式符合人體脈絡(luò)學(xué)，有益人體。6.食物垃圾處理系統(tǒng)清潔、衛(wèi)生、方便，環(huán)保健康理念。產(chǎn)品提升建議2－－公寓產(chǎn)品線壓縮產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261213％獨(dú)院別墅226223％聯(lián)庭別墅1967510％公寓17015020％14013018％11012015％9012015％8012015％283（復(fù)式）101％總計768100％產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261212％獨(dú)院別墅226222％聯(lián)庭別墅196758％公寓85-8927029％105-10939042％110-11515017％總計928100％產(chǎn)品線通過公寓的面積段的進(jìn)一步明確，形成完全針對目標(biāo)客源的產(chǎn)品面積段。產(chǎn)品提升建議3－－公寓附加值進(jìn)一步提升附加值贈送：A建筑面積：177㎡入戶花園：14.4㎡（半送）陽臺：12㎡（半送）凸窗：4.8㎡（全送）總附贈面積：18㎡附贈比率：10%B建筑面積：138㎡入戶花園：8.4㎡（半送）陽臺：12㎡（半送）凸窗：4㎡（全送）總附贈面積：14.2㎡附贈比率：11%C建筑面積：113㎡陽臺：11.4㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈面積：10.7㎡附贈比率：9%D建筑面積：83㎡陽臺：12㎡（半送）凸窗：1.8㎡（全送）總附贈面積：7.8㎡附贈比率：9%E建筑面積：94㎡陽臺：26㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈面積：18㎡附贈比率：19%全贈送面積半贈送面積原有方案附加值在10％左右附加值贈送：B建筑面積：112㎡花園陽臺：26.4㎡（半送）設(shè)備平臺：2.8㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈面積：17.4㎡附贈比率：15%D建筑面積：88㎡設(shè)備陽臺：2.1㎡（半送）花園陽臺：8.7㎡（半送）總附贈面積：5.4㎡附贈比率：6%C建筑面積：109㎡花園陽臺：20㎡（半送）設(shè)備平臺：5㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈面積：16.4㎡附贈比率：15%E建筑面積：105㎡花園陽臺：26㎡（半送）設(shè)備平臺：5㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈面積：19.4㎡附贈比率：18%產(chǎn)品提升建議3－－公寓附加值進(jìn)一步提升調(diào)整方案附加值保證在15％－20％，且具備買二房送一房的概念，對于剛需具備強(qiáng)勢吸引力上海西區(qū)特色的、跳脫區(qū)域市場的最具產(chǎn)品前瞻性設(shè)計以及代表未來高端居住潮流的全市性指標(biāo)個案通過公寓進(jìn)一步提升附加值、整體壓縮產(chǎn)品線以及工程整體智能化產(chǎn)品力的提升，加之工程本身總規(guī)、建筑、戶型以及景觀配套的高端配置，形成雙拳出擊，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源聚仁理解的工程定位第四局部聚仁理解的工程價格景港名人苑匯豐豪軒帕緹歐香仁恒運(yùn)杰新城盛景公園大觀地塊物業(yè)類型區(qū)域項目報價09.08成交價公寓產(chǎn)品青浦新城景港名人苑89009008仁恒運(yùn)杰120009748公園大觀1100010216匯豐豪軒120009517新城盛景85008754公寓定價目前區(qū)域公寓報價在10000－12000元/平方米左右，借助工程自身整體高品質(zhì)產(chǎn)品力以及自身戶型的高附加值，本司有信心在現(xiàn)有價格體系中提升15%本司認(rèn)為能夠保證的工程公寓價格：14000元/㎡別墅定價目前片區(qū)經(jīng)濟(jì)別墅報價在14000－26000元/平方米左右，借助工程自身整體高品質(zhì)產(chǎn)品力以及自身前瞻、新潮流的形象，本司有信心在現(xiàn)有價格體系將本案運(yùn)作到別墅價格：22000元/㎡區(qū)域項目名稱經(jīng)濟(jì)型別墅近期成交價徐涇沁豐雅涇軒23354大華云庭16651趙巷龍湖滟瀾山26149青浦新城新城盛景12890仁恒運(yùn)杰16256富力桃園12945朱家角中信泰富15388東方庭院14229第五局部聚仁對于工程客源預(yù)估公寓客源別墅客源交通動線導(dǎo)入客源318國道——橫向連接青浦趙巷、徐涇、虹橋大樞紐A9高速——直通市區(qū)長寧、徐匯區(qū)域，以及浙江外省市；A30高速——連接寶山、嘉定等上海郊區(qū)；規(guī)劃中軌道交通——橫向貫穿青浦，并與軌道交通2號線互換，直達(dá)虹橋樞紐、長寧、靜安、盧灣、黃浦市中心區(qū)域；目標(biāo)客戶圈定

A9高速A30寶山嘉定徐匯長寧客源變化趨勢－－交通導(dǎo)入

虹橋大樞紐浙江黃浦交通動線導(dǎo)入客源318國道——橫向貫穿青浦區(qū)A9高速——徐匯、長寧等市中心A30高速——寶山、嘉定郊區(qū)規(guī)劃中軌道交通——與軌道交通2號線互換，直達(dá)虹橋樞紐、長寧、靜安、盧灣、黃浦市中心區(qū)域；交通導(dǎo)致客源變化趨勢

進(jìn)一步導(dǎo)入青浦新城外板塊客源、及因虹橋樞紐帶動人群外郊區(qū)域客源一定比例放大市中心西區(qū)客源比例放大進(jìn)一步導(dǎo)入市中心客源本案產(chǎn)品主力總價段分布

產(chǎn)品面積110㎡88㎡主力總價（萬元）154123工程主要表現(xiàn)為88以及110兩類主力客源家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)4-5萬2920-3567元876-1070元26-32萬8-10萬一次置業(yè)7-14萬5677-113031703-3309元51-97萬16-29萬一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（4成）客源特征12-15萬10057-12330元3017-3699元102-128萬40-52萬一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔15-20萬12330-15573元3699-4672元128-160萬52-64萬二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔20-25萬15573-19467元4672-5840元160-200萬64-80萬二次置業(yè)為主25-30萬19467-23360元5840-7008元200-240萬80-96萬二次及以上置業(yè)為主30-40萬23360-33093元7008-9928元240－340萬96-136萬多次置業(yè)60萬以上48667元以上14600元500萬以上200萬多次置業(yè)公寓客戶購置力分析二房小三房產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次白領(lǐng)、技術(shù)人員家庭綜合年收入中級管理家庭綜合年收入高級管理家庭綜合年收入私營業(yè)主家庭綜合年收入青浦工業(yè)園光電、汽車配件、化工纖維25-45歲8-10萬20-35萬50萬以上100萬以上虹橋機(jī)場服務(wù)、機(jī)場工作人員25-35歲10-15萬25-40萬50萬以上長寧等市區(qū)貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè)25-40歲10-15萬20-25萬50萬以上諸翟工業(yè)園生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲11-12萬18-26萬50萬以上嘉定汽車城汽車配件、銷售25-35歲8-12萬25-30萬50萬以上徐家匯IT、生物醫(yī)藥、集成電路、通信、光電子、信息服務(wù)25-35歲12-20萬25-35萬50萬以上特征新興行業(yè)為主25-40歲一次置業(yè)二次置業(yè)為主一次置業(yè)為輔多次置業(yè)多次置業(yè)公寓客戶屬性分析－－

88㎡公寓客源徐匯、閔行、長寧市中心50%其他10%區(qū)域客30%外省市10%88㎡公寓目標(biāo)客源圈定

88㎡公寓客源購置動機(jī)本案特色：前瞻、國際社區(qū)氣氛、較高性價比、景觀性強(qiáng)、高科技住宅理念客源購置動機(jī)：高科技住宅、表達(dá)時尚、國際、前瞻性產(chǎn)品形象，符合市場年輕客源追求潮流品味；②性價比較高符合資金不夠?qū)捲＃瑫r追求享受的年輕客源；時尚潮流立面較高附加值房型產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次普通員工家庭綜合年收入中級管理家庭綜合年收入高級管理家庭綜合年收入私營業(yè)主家庭綜合年收入青浦工業(yè)園光電、汽車配件、化工纖維25-45歲8-10萬20-35萬50萬以上100萬以上虹橋機(jī)場服務(wù)、機(jī)場工作人員25-30歲10-15萬25-40萬50萬以上長寧等市區(qū)貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè)25-40歲10-15萬15-20萬50萬以上諸翟工業(yè)園生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-45歲11-12萬18-26萬50萬以上嘉定汽車城汽車配件、銷售25-35歲8-12萬15-20萬50萬以上徐家匯IT、生物醫(yī)藥、集成電路、通信、光電子、信息服務(wù)25-35歲12-20萬25-35萬50萬以上特征新興行業(yè)為主25-40歲一次置業(yè)二次置業(yè)為主一次置業(yè)為輔多次置業(yè)多次置業(yè)公寓客戶屬性分析——110㎡公寓客源徐匯、長寧市中心60%其他15%區(qū)域客20%寶山、嘉定10%110㎡公寓目標(biāo)客源圈定

110㎡公寓客源購置動機(jī)本案特色：社區(qū)時尚國際個性形象、高附加值、高科技品質(zhì)客源購置動機(jī)：高爾夫球場的創(chuàng)新極富個性，符合并滿足客群接受新觀念、喜歡交際、以及追求個性精神需求；②景觀、高科技住宅的高品質(zhì)符合客群追求；③高附加值，舒適度的物質(zhì)需求；高爾夫推桿時尚潮流立面大開間戶型公寓客源別墅客源交通動線導(dǎo)入客源318國道——虹橋機(jī)場A9高速——長寧、徐匯、黃浦等市中心，浙江一帶A30高速——嘉定、寶山目標(biāo)客戶圈定

A9高速A30寶山嘉定徐匯長寧虹橋大樞紐浙江黃浦交通動線導(dǎo)入客源客源變化趨勢

市中心客源比例上升外郊區(qū)域客源比例放大318國道——虹橋機(jī)場A9高速——長寧、徐匯、黃浦等市中心，浙江一帶A30高速——嘉定、寶山家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)4-5萬2920-3567元876-1070元26-32萬8-10萬一次置業(yè)7-14萬5677-113031703-3309元51-97萬16-29萬一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（4成）客源特征12-15萬10057-12330元3017-3699元102-128萬40-52萬二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔15-20萬12330-15573元3699-4672元128-160萬52-64萬二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔20-25萬15573-19467