住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

- 1- 住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 - 2- 目 錄 第一章 總 論 . 1 設(shè)單位概況 . 1 目提出的理由與過程 . 3 目建設(shè)的必要性 . 4 行性研究報告編制原則和依據(jù) . 4 行性研究報告編制原則 . 4 行性研究報告編制依據(jù) . 5 行性研究報告研究范圍 . 5 目概況 . 6 目擬建地點 . 6 設(shè)規(guī)模 . 6 目總投資情況 . 6 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 6 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 . 8 . 8 . 8 地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 . 9 前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu) . 11 X 市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 . 12 . 14 目競爭力分析 . 16 目優(yōu)勢 . 16 目劣勢 . 17 目機會 . 17 目威脅 . 17 目市場定位 . 18 - 3- 銷策略 . 19 設(shè)規(guī)模 . 19 第三章 場址和項目建設(shè)條件 . 20 址 . 20 址位置 . 20 地現(xiàn)狀 . 20 市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 . 20 邊建筑物及環(huán)境條件 . 20 地工 程地質(zhì)情況 . 21 目建設(shè)條件 . 23 然條件 . 23 會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 24 策環(huán)境 . 25 口環(huán)境 . 26 礎(chǔ)設(shè)施條件 . 27 政條件 . 28 第四章 建設(shè)方案 . 30 制依據(jù) . 30 劃設(shè)計主題 . 30 劃設(shè)計方案 . 31 體規(guī)劃 . 31 平面布置及功能布局 . 31 通設(shè)計 . 32 觀設(shè)計 . 32 照間距 . 32 平面雨水排水與回收利用方式 . 33 平面設(shè)計指標(biāo) . 33 筑方案 . 33 - 4- 筑方案描述 . 33 筑功能 . 34 筑結(jié)構(gòu) . 34 筑材料及設(shè)施 . 35 第五章 配套工程建設(shè)方案 . 38 力工程 . 38 制依據(jù) . 38 制目的 . 38 案系統(tǒng)設(shè)置 . 38 配電系統(tǒng) . 39 明設(shè)計 . 40 雷、接地及電氣安全 . 41 能化系統(tǒng)（弱電） . 43 制依據(jù) . 43 制目的 . 43 統(tǒng)設(shè)置 . 43 統(tǒng)說明 . 43 線電視系統(tǒng) . 44 全防范系統(tǒng) . 45 外線路 . 46 水排水 . 48 計依據(jù) . 48 程概況、設(shè)計范圍 . 49 水系統(tǒng) . 50 活熱水系統(tǒng) . 52 水系統(tǒng) . 52 防設(shè)計：（ 見消防篇） . 53 材選型 . 53 - 5- 暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) . 54 計依據(jù) . 54 程概況、設(shè)計范圍 . 54 內(nèi)外設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)： . 55 暖： . 55 風(fēng)及防排煙 . 56 聲、隔振措施 . 56 力 . 56 計依據(jù) . 56 程概況及設(shè)計范圍 . 57 源 . 57 熱站 . 57 第六章 環(huán)境影響評價 . 50 境現(xiàn)狀 . 50 目建設(shè)與運營對環(huán)境影響 . 50 工階段環(huán)境影響分析 . 51 行階段的環(huán)境影響分析 . 51 境保護(hù)措施 . 52 目實施階段的環(huán)境保護(hù)措施 . 52 目運行階段的治理與保護(hù)措施 . 54 境影響 評價結(jié)論 . 55 第七章 勞動安全、衛(wèi)生防護(hù) . 56 動安全 . 56 述 . 56 工中主要安全措施 . 56 行使用中主要安全措施 . 56 生防護(hù)措施 . 57 第八章 消防 . 58 - 6- 制原則 . 58 制依據(jù) . 58 防措施 . 58 筑專業(yè)消防設(shè)計 . 58 氣專業(yè)防火 . 59 防給水系統(tǒng) . 61 排煙系統(tǒng)： . 63 災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng) . 63 防教育和管理 . 64 第九章 節(jié)能節(jié)水 . 66 能措施與能耗指標(biāo)分析 . 66 能要求： . 66 能措施： . 66 能指標(biāo)分析 . 67 水措施與水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) . 68 水措施 . 68 環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) . 68 第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 . 69 . 69 目法人組建方案 . 69 . 70 第十一章 項目 招投標(biāo)要求及內(nèi)容 . 71 . 71 . 71 第十二章 項目實施計劃 . 74 第十三章 投資估算 . 75 目投資估算 . 75 制依據(jù) . 75 - 7- 制范圍 . 75 資構(gòu)成 . 76 資計劃 . 76 第十四章 社會效益分析 . 79 . 79 . 79 第十五章 結(jié)論與 建議 . 80 . 80 . 80 附 件： - 8- 1、總平面圖 2、建筑平面圖、立面圖 3、建設(shè)投資估算表 1 第一章 總 論 項 目 名 稱 ： 宅 小 區(qū) 建設(shè)項目 建 設(shè) 單 位 ： 限責(zé)任公司 項 目 建 設(shè) 地 址 ： 可 研 編 制 單 位 ： 資 質(zhì) 證 書 編 號 ： 工咨乙 10520060001 證 書 等 級 ： 乙級 發(fā) 證 機 關(guān) ： 國家發(fā)展和改革委員會 本項目由 天駿實業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱天駿房地產(chǎn)）組織開發(fā)。 009 年 2 月，公司注冊資本 10000萬元，是一家集土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、車輛銷售、商鋪租賃、路橋施工、園林綠化和物業(yè)管理為一體的大型 企業(yè)。 天駿實業(yè)有限責(zé)任公司是一家規(guī)模較大的民營企業(yè)。公司注冊資本 1 億元，主要從事土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、汽車物流、銷售、維修等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化股份制企業(yè)。 公司旗下全面開發(fā)建設(shè)的 “ 天駿（塔拉壕）國際汽車 博覽 園 ” 是 市政府 2009 年重點工程。園區(qū)本著“ 高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn) ” 建設(shè)，打造成中國西部最大的集汽車貿(mào)易、 2 汽車修配、汽車物流、汽車展覽、汽車檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培養(yǎng)培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的大型綜合服務(wù)平臺。 “ 天駿（塔拉壕）國際汽車產(chǎn)業(yè)園 ” 規(guī)劃有 汽車銷售區(qū)（包括世界名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、 汽車物流服務(wù)區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等九大區(qū)域。 項目完成后 將成為輻射中國西北地區(qū)規(guī)模 較 大、功能 較 全、檔次 較 高、服務(wù)設(shè)施 較 好、商家 較 多的產(chǎn)業(yè)平臺 。 公司旗下開發(fā)建設(shè)的 車博覽園（二期）是 、區(qū)兩級政府的重點園區(qū)，該項目立足 射晉、陜、蒙、甘、寧等 周 邊地區(qū)，項目總占地約 10 平方公里，總投資 100多億元，集汽車貿(mào)易、修配、物流、展覽、檢測、工程機 械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的中國北方地區(qū)規(guī)模最大的汽車綜合貿(mào)易服務(wù)新園區(qū)。 天駿實業(yè)有限公司將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個汽車專業(yè)市場。目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有天駿國際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的 天駿國際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場、工程機械集散中心和博覽園信息物流港等多個專業(yè)園區(qū)。 天駿國際汽車城修配基地已于 2009 年 3 月開工建設(shè)，首期工程將于 2009 年底竣工并具備商戶入駐條件。 這些專業(yè)園區(qū)將建設(shè)成 我國汽車服務(wù)貿(mào)易區(qū)的典范，力求 成為服務(wù) 足周邊，輻射中 國北方地區(qū)，規(guī)模大、功能全、品位高的汽車服務(wù)貿(mào)易平臺！ 009 年 5月，是 司注冊資本 6000萬元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、 3 房屋經(jīng)營和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司正在開發(fā)建設(shè)的 車博覽園二期是 兩級政府的重點項目。 5名。 隨著 公司 經(jīng)營規(guī)模不斷壯大，公司 將致力于打造精品工程 ，樹立一座座豐碑。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù) ，依法經(jīng)營，規(guī)范管理， 以行業(yè)旗艦 為目標(biāo) 打造中國地產(chǎn) 新航母 ！ 前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種，是我國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。 進(jìn)入新世紀(jì)以來，全球性的能源恐慌為 造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為 隨著國家西部大開發(fā)的實施， 煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。 近兩年， 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 平大幅提升，帶動了城市居民收入的增長，促 使當(dāng)?shù)匦纬闪舜罅康母呤杖肴巳?，為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)普訪調(diào)研分析，鑒于未來市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長等因素，考慮在未來 3 年內(nèi)置業(yè)者居多，粗略估計將帶來近 600萬平米的剛性需求。目前，東勝老城區(qū)拆遷改建工作順利的進(jìn)行，市政及生活配套設(shè)施日漸完備，隨著城市環(huán)境的改善，項目所在的東勝中心城區(qū)將成為 最適宜居住的區(qū)域之一，且由于土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)受到政府嚴(yán)格控制 ，因此該區(qū)域物業(yè)升值潛力極大。 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 作為 房地產(chǎn)行業(yè)的 佼佼 者， 企業(yè) 4 品牌及以開發(fā)項目良好，已成功 開發(fā) 了諸多 優(yōu)質(zhì)樓盤，在市場及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號召力。在此背景下，該公司經(jīng)過慎密的市場調(diào)查分析，決定在東勝區(qū) 塔拉壕 鎮(zhèn) 開發(fā)建設(shè) 住小 區(qū) 項目建設(shè)。 1、 駿商住小區(qū) 項目 的建設(shè)符合 車博覽園區(qū) 城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與 車博覽園區(qū) 發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn) 房地產(chǎn)的發(fā)展，使其成為 房 地產(chǎn)的一個新的分水嶺，滿足 車博覽園區(qū) 經(jīng)濟(jì)性住房 市場 的 需求。 2、 駿商住小區(qū) 項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和文化性 ,還堅決貫徹可持 續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求 ,利用建造技術(shù) 為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機和活力的居住空間和居住環(huán)境， 提升 商住 小區(qū) 的功能檔次，提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?。 3、 駿商住小區(qū) 項目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 4、 項目 將建筑與環(huán)境景觀緊密的結(jié)合， 整體規(guī)劃 建立 一種場所感的生活氛圍 ， 突出“以人為本”的理念 。 組團(tuán)空間 體現(xiàn) 親切宜人、疏密有致 的特點 ,創(chuàng)造了 自然、休憩的社區(qū)居住環(huán)境 ，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的 認(rèn)可。項目的建設(shè)在 實現(xiàn)舒適健康的居住生活 的同時， 也 必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益 。 行性研究報告編制原則 5 1、本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)方案的可行性。 2、建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟(jì)實用，又要美觀、新穎，充分體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 3、規(guī)劃布局考慮到遠(yuǎn)期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施的綜合效益。 4、場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。 5、場區(qū)內(nèi)公用建筑具有一定的開放性，實現(xiàn)資源共享。 行性研究報告 編制依據(jù) 1、 內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 2、 民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 3、中華人民共和國城市規(guī)劃法 4、中華人民共和國建筑法 5、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 6、中華人民共和國節(jié)約能源法 7、自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范 8、國家頒發(fā)的各種相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 9、國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) (第二版 ) 10、 國家計委 2002年 1月頒布的投資項目可行性研究指南 (試用版 ) 11、建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ) 資料 行性研究報告研究范圍 6 按照國家對編制可行性研究報告的有關(guān)要求，結(jié)合本項目的特點，可行性研究范圍確定為項目建設(shè)背景、市場分析與預(yù)測、項目工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防和節(jié)能、項目實施進(jìn)度、項目管理、投資估算、資金籌措及經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容。 目擬建地點 駿 商住 小區(qū) 項目建設(shè)場地位于 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū) 6 公里， 109 國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 設(shè)規(guī)模 本報告設(shè)計 駿商住小區(qū) 建設(shè) 項目 （ A、 B、 C、 D 四個區(qū)） ， 規(guī)劃總用地面積 占地 面積 總建筑面積 426600中 A 區(qū)占地面積 筑面積 99400 中高層住宅建筑面積 69600業(yè)建筑面積 29800； B 區(qū)占地面積 筑面積111000中高層住宅建筑面積 77900業(yè)建筑面積 33100； C 區(qū)占地面積 筑面積 121100D 區(qū)占地面積 筑面積 95100 目 總投資情況 駿商住小區(qū) 項目估算總投資 元。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 7 1 規(guī)劃總用地面積 2 總建筑面積 426600 3 商業(yè) 建筑面積 62900 4 住宅 建筑面積 363700 5 容積率 6 建筑密度 % 26% 7 綠化率 % 34% 8 總投資 萬元 8 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析 006 年房價為平均每 2500元 /平方米左右， 2007年高達(dá) 3500元 /平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。 2006 年 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 元，按家庭人口 3人 /戶 計算， 萬元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。以下為部分地區(qū)人均收入對比圖表： 呼市 包頭 京 天津 重慶 大連 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房銷售均價（元 /） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房單套均價 （按 120 /套計算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房價與年家庭可支配收入比值 現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算， 過這一比較，我們可以得到兩方面的信息： 1、 9 2、 比較大的上升空間。 地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 1、人口增加導(dǎo)致的剛性需求 0 萬人，預(yù)計在今后 4年即 2007 2010 年城市人口達(dá)到 60 萬人，其中，東勝城區(qū)將達(dá)到 50 萬人規(guī) 模， 達(dá)到 10萬人口規(guī)模。如 果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均 35平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為 1050 萬平方米 。 東勝市現(xiàn)有住房 平方米， 2006年開工尚未完工的建筑面積為144 萬平方米， 4 年內(nèi)年均新增 200萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。 隨著東勝地區(qū)、城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。但 體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?2、 城市化對地產(chǎn)市場的影響 不可否認(rèn)，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供 了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。目前， 的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致 2006年東勝市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。 10 2006年東勝城區(qū)拆遷量為 1710戶，拆遷建筑面積 當(dāng)年商品住宅銷售面積的 即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按 5 人 /戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均 35 平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達(dá)到 30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一 。 通過這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致住房被動的剛性需求急劇上升。 3、流動人口對地產(chǎn)市場的影響 發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)， 2000 年東勝城區(qū)僅有 10萬余人，到時隔 6 年后的 2006 年，僅東勝市戶籍人口即達(dá)到 人，年均增長人口 ，年均增長比例為將近 20%。 目前，東勝市常住人口 人，加上 流動人口近 40 萬人。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為東勝地區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。 4、 以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。 同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入 11 購房。 5、非理 性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響 土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進(jìn)一步強化了這種認(rèn)識。再加上目前市場的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。 目前 房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在 的即定發(fā) 展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 2006年， 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達(dá)到 450 萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量 80平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 80 120 平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%， 80 120 平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到 120 平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在： 1、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)； 12 2、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看， 80 平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn) 品的真空地帶。我們雖然不能得出 80平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。 地產(chǎn)市場供需預(yù)測 1、居住人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間， 0萬人?！熬盼濉逼谀?方公里，到“十五”末為 142 平方公里。隨著 活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來產(chǎn)生大量的住宅需求。 主城區(qū)人口分布變化呈以下特點： （ 1）東勝區(qū)人口最多， 鐵西區(qū)人口增長率最快， 最具發(fā)展?jié)摿Α?老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和 是人口的主要遷入?yún)^(qū)。 （ 2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什新區(qū)剛開始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。人口增長與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展 13 狀況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足 物的現(xiàn)代需求。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引 前往置業(yè)投資。 （ 3）人口文化程度 調(diào)查顯示，目前 主城區(qū)人口的文化程度比 總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比， 人口比重較小，文化程度普遍偏低。 又據(jù)調(diào)查了解， 人教育較為普及，這一定程度地提高了 業(yè)人員的文化教育水平。此外， 人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。 2、居住結(jié)構(gòu)分析 市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，乎占了 /，其次是公車約占 1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。在 區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來 尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個新區(qū)將來的發(fā)展速度 14 將超過東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高， 步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。 3、 初級階段，發(fā)展水平較全國其它發(fā)達(dá)城市還很低?？v觀這兩年 的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一 ,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此 來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。 4、 應(yīng)相對短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政 管理、經(jīng)濟(jì)管理職能向 轉(zhuǎn) 移；東勝遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū)的需求依然會很旺盛， 和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購房人群被分流到新區(qū)。 地產(chǎn)價格 預(yù)測 15 2006年至 2007年是 區(qū)內(nèi)的房價 也在這一時期完成了從平均 1000 2000 元 /平方米到平均 2000 4000 元 /平方米的過度。至今，還有很多 沒有從這個現(xiàn)實中清醒過來。就象股市一樣，股價的急劇變化或者有業(yè)績支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動房價的幾個主要因素，即：城市擴(kuò)容、城市化進(jìn)程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費及外來人口等幾個因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進(jìn)而造成房價的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價格的上漲過程中起到了至 關(guān)重要的作用。 1、管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。沒有及時的信息披露，沒有管理部門的權(quán)威機構(gòu)言論，消費者無法獲得正確的消費引導(dǎo)； 2、 代理商。 部分知名項目或高端項目全部集中在幾家代理公司手中，如大國機構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項目時尤其是在市場信息閉塞的地區(qū)操作項目時，習(xí)慣性的套用原駐地的市場價格走勢對本地項目的價格進(jìn)行調(diào)整，而這些項目在本地又能起到排頭兵的作用。因此，現(xiàn)在市場上會出現(xiàn)開發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場狀況。大家都在等 :呼市的公司在看呼市的價格走勢，北京的公司在看 北京的價格走勢，深圳的公司在看深圳的價格走勢，大家都在看全國的價格走勢，本地的公司看代理公司的價格走勢。這樣，勢 必就造成目前市場上價格隨時漲，銷售不放量的市場環(huán)境。 購房者對東勝區(qū)未來的高檔物業(yè)房價，預(yù)期的心理承受能力還存在一定的心理障礙。在沒有詳細(xì)了解項目情況，固守東勝區(qū)普通住宅銷售價格 16 的條件下， 3000元 /平方米價位的接受力最強；但我們也可以看出，不少客戶也能接受高檔社區(qū) 3500價位，甚至更高價位，產(chǎn)品、服務(wù)、附加值決定了項目的競爭優(yōu)勢。 在這種市場環(huán)境下，開發(fā)商的操作空間比較靈活，“快速 掠取”、“利益最大化”的操作原則皆有實際操作的空間。唯一要注意的就是， 房地產(chǎn)市場自主性不強。結(jié)合全國的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價格仍有很大的上漲空間。 對于區(qū)域市場有如下特點： 1、區(qū)域市場內(nèi)，有較強的消費能力； 2、由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮； 3、目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會在短期內(nèi)解決； 4、多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格快速上漲的趨勢不會改變。 1、位置：地處 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn) ， 距市區(qū) 6 公里 2、交通：緊鄰 西源路，文明路，路網(wǎng)四通八達(dá) 小區(qū) 位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū) 6公里， 109國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 3、產(chǎn)品： 中高檔商品 房 在 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn) 目前 房 地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上， 天駿商住小區(qū) 將給日益發(fā)展起來的消費群 體 提供 經(jīng)濟(jì)、舒適、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境以及良好的小區(qū)配套設(shè)施 ，使消費者 用有限的 資源 得 到 高 價值的體現(xiàn)。 17 4、服務(wù)：知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專業(yè)服務(wù) 目前 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺少國內(nèi)知名物業(yè)公司進(jìn)駐，以本地公司