商業(yè)廣場可行性報告

X 省 場 建設(shè)項目可行性研究報告 場有限公司 二一二年 六 月 X 第 - 2 - 頁 共 71 頁 目 錄 第一章 總 論 7 目概況 7 制內(nèi)容及依據(jù) 7 要技術(shù)經(jīng)濟指標 8 9 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 11 目建設(shè)的背景 11 零售業(yè)發(fā)展概況 12 目建設(shè)的必要性 13 第三章 項目區(qū)域概況 14 縣概況 14 縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 14 縣氣候條件 14 縣基礎(chǔ)設(shè)施條件 15 第四章 市場調(diào)研與前景預測 16 場分析 16 目比較分析 16 目前景 預測 17 發(fā)目的 定位 17 置導向 17 X 第 - 3 - 頁 共 71 頁 置原則 18 第五章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 19 求分析 19 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 19 第六章 建設(shè) 場地及條件 21 21 21 21 第七章 工程設(shè)計方案 22 計依據(jù) 22 筑設(shè)計 22 構(gòu)設(shè)計 22 助工程 24 調(diào)設(shè)計 28 電設(shè)計 33 電設(shè)計 36 第八章 消防設(shè)計 42 體消防 42 防給水 42 材與保溫 46 氣消防 46 第九章 節(jié)能節(jié)水 50 X 第 - 4 - 頁 共 71 頁 計依據(jù) 50 筑節(jié)能 50 氣節(jié)能 50 通節(jié)能 50 水措施 51 第十章 安全與衛(wèi)生 52 全保護 52 生防疫 54 第十一章 環(huán)境影響分析 56 工期影響分析 56 成后影響分析 58 境評價結(jié)論 58 第十二章 項目實施進度 59 目實施內(nèi)容和建設(shè)階段 59 設(shè)工期安排 59 標方案 60第十三章 投資 估算及資金籌措 61 資估算的依據(jù) 61 資估算 61 金來源 61 金使用計劃 61 第十四章 財務(wù)分析 62 X 第 - 5 - 頁 共 71 頁 務(wù)分析的依據(jù)和方法 62 礎(chǔ)數(shù)據(jù) 62 務(wù)規(guī) 模 63 業(yè)收入與稅金估算 63 務(wù)分 析 63 務(wù)分析結(jié)論 63 第十五章 項目建設(shè)組織與管理 65 目組織機構(gòu) 65 程質(zhì)量管理 65 務(wù)管理 65 度管理 65 營管理 66 第十六章 風險分析及對策 67 資估算的風險 67 設(shè)資金斷檔風險 67 售風險 67 第十七章 社會評價 69 目的社會影響分析 69 項目關(guān)系密切的主要群 體分析 69 要社會效益分析 70 面影響與對策 70 目與所在地相互適應性分析 70 X 第 - 6 - 頁 共 71 頁 會評價結(jié)論 70 第十八章 結(jié)論與建議 71 論 71 議 71 X 第 - 7 - 頁 共 71 頁 第一章 總論 份有限公司投資的 集高檔購物、娛樂、美食、住宿一體的 項目，主要功能為 高檔購物 和 美食、 娛樂休閑服務(wù)中心，嚴格按照國際 先進的購物中心 運作管理，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 目概要 目名稱： 設(shè)項目 設(shè)性質(zhì)：新建 設(shè)地址： X 縣 新正街 目業(yè)主單位： 限責任公司 司法人： 制內(nèi)容及依據(jù) 要內(nèi)容 本項目建議書研究的重要內(nèi)容包括：項目建設(shè)的背景及必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及 資金籌措、財務(wù)分析、環(huán)境影響分析、社會影響分析、結(jié)論及建議。 制的依據(jù) X 縣“十一五”規(guī)劃 X 縣民生八大工程規(guī)劃 X 縣城市建設(shè)整體規(guī)劃 X 縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 X 第 - 8 - 頁 共 71 頁 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù) 要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)量 一 建設(shè)指標 1 占地面積 平方米 4558 2 總建筑面積 平方米 39390 3 建筑層數(shù) 層 26 4 綠化面積 平方米 1200 5 購物中心面積 平方米 6200 6 美食、娛樂面積 平方 米 2000 7 住宿、休閑面積 平方米 2000 8 停車位 輛 500 二 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 23300 體 建筑 萬元 10800 修工程費用 萬元 2500 備及工器具購置費用 萬元 4000 他費用 萬元 6000 2 營業(yè)收入（正常營業(yè)） 萬元 18000 3 總利潤（正常營業(yè)） 萬元 1440 4 投資利潤率（正常營業(yè)） % 8 5 投資回收期（稅后） 年 第 - 9 - 頁 共 71 頁 要結(jié)論 目建設(shè)內(nèi)容及規(guī) 模 設(shè)項目主要建設(shè)內(nèi)容為：新建 26層 大樓一幢 39390平方米，附屬工程 10200平方米 。高檔購物中心面積 6200平方米，美食、娛樂面積 2000平方米，住宿、休閑面積 2000平方米，停車場面積 1800平方米。 資估算、資金籌措及使用計劃 設(shè)項目總投資 ，其中：主體工程費用 ，裝修工程費用 2500萬元，設(shè)施及工器具購置費用 4000萬元，其他費用 6000 萬元。 資金來源為業(yè)主單位自籌，其中：股東自有資金 9000萬 元 ，申請銀行貸款 6000 萬元。 期安排 項目建設(shè) 期分為一期和二期，一期 根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，工程建設(shè)期預計為 24個月，即： 2012年 8 月至2014 年 7 月。 二期工程建設(shè)預期為 18個月。 論與建議 設(shè)項目是在 X 縣經(jīng)濟社會高速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)異軍突起的大背景下提出的，項目建設(shè)符合 X 縣城 市 建設(shè)整體規(guī)劃、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提升縣城品味，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用。 項目建設(shè)條件良好，方案科學可行，資金估算較為準確，資X 第 - 10 - 頁 共 71 頁 金來源可靠，能夠保障項目順利實施，且項目建成后發(fā)展前景廣闊，項目各效益指標均能滿足投資預期要求，經(jīng) 濟效益明顯。 項目建設(shè)條件具備，經(jīng)濟社會效益明顯，是十分必要和可行的。 X 第 - 11 - 頁 共 71 頁 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 目建設(shè)的背景 購物中心 是城市規(guī)劃建設(shè)的重要組成部分，既是城市經(jīng)濟實力的體現(xiàn)，也是城市風貌的代表。隨著我國改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城市商業(yè)設(shè)施已成為體現(xiàn)城市現(xiàn)代化水平的一個縮影。 展望 21世紀， 隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，人們的消費觀念、消費行為也發(fā)生了深刻的變化， 購物 中心 建設(shè)也呈現(xiàn)出新的特點：一是建設(shè)規(guī)模由小變大；二是 新型商業(yè)業(yè)態(tài)在城市發(fā)展迅速 ， 過去的百貨零售業(yè)一統(tǒng)天下的經(jīng)營格局被打破，大型超市、連鎖超市、專賣店、便利店等多種業(yè)態(tài) 不斷涌現(xiàn)；三是現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施和管理手段從無到有，大型零售企業(yè)已實施了 電子商務(wù) 工程 。 購物中心是目前最先進的零售業(yè)態(tài)，由百貨 商場 、大型超市、各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)、餐飲、娛樂設(shè)施等構(gòu)成，其中百貨店、大型超市為核心店。由于購物中心功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強 的競爭優(yōu)勢。因此，購物中心將成為現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點改造升級的方向和建設(shè)商業(yè)功能區(qū)大型零售網(wǎng)點的選擇。 從 2005 年到 2010 年， X 縣生產(chǎn)總值由 - 12 - 頁 共 71 頁 億元，增長 方一般預算收入由 2307萬元增加到 5400萬元，增長 濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 域經(jīng)濟綜合實力在全省、全市的位次穩(wěn)步攀升，2006 年、 2007 年連續(xù)兩年綜合考核名列全市第一， 2008 年成為全省縣域經(jīng)濟發(fā)展爭先進位前十縣之一。 X 縣域及周邊地區(qū)，進行適應市場 需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項目建設(shè)尚有很大的空間區(qū)位。因 此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場特點，決定實施該 項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。 零售業(yè)發(fā)展概況 X 是人類始祖女媧的故里，歷史悠久、傳統(tǒng)文化賦予了她渾厚的文化內(nèi)涵，現(xiàn)已成為 X 鄉(xiāng)村游的亮點。 自改革開放以來， 市的商業(yè) 也 得到了迅速發(fā)展， 社會消費品零售總額快速增長。 X 現(xiàn)狀的零售業(yè)態(tài)有食雜店、超市、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店，百貨店、 中小型購物商城 、電視購物、網(wǎng)上商店等業(yè)態(tài)。 雖然 X 的 商業(yè)得到 了 迅速發(fā)展，但同時也暴露出了許多問題，主要存在如下幾點問題： 1、商業(yè)體系不完善，城鄉(xiāng)商業(yè)層次結(jié)構(gòu)不清楚，商業(yè)中心不明 顯，檔次不分明。 2、城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，無章可循。 3、商業(yè)經(jīng)營方式比較落后。多數(shù)商業(yè)為傳統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)營方式、X 第 - 13 - 頁 共 71 頁 管理方式都比較落后； 4、商業(yè)設(shè)施檔次不高，市場效率和效益較低。 5、 局部商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)過剩。 6、市場體系 不完善 ， 部分市場布局不合理，設(shè)施不完善。 7、商業(yè)區(qū)商業(yè)氛圍不濃，購物環(huán)境較差，特色不鮮明 ； 綜合街區(qū)較多，專業(yè)街較少，業(yè)態(tài)不集中 ； 檔次和品位不高，配套設(shè)施 不完善。 8、物流配送業(yè)嚴重滯后，與現(xiàn)代流通方式相比格格不入。 目建設(shè)的必要性 購物中心 是城市配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的表現(xiàn)， 城市 發(fā)展的前提條件， 目建設(shè)必要性主要表現(xiàn)在： （ 1）、提升城市配套設(shè)施的需要 （ 2）、是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟的客觀要求 （ 3）、 人們物質(zhì)生活水平提高 的需要 第三章 項目區(qū)域概況 X 第 - 14 - 頁 共 71 頁 縣概況 X 縣南依巴山，北靠漢江，連接巴蜀，貫通楚渝，地處大西北古城西安至安康連接三峽、張家界的黃金旅游通道上。有著悠久厚重的歷史文化，迷人的自然風 光。 2600 多平方公里縣域疆土，“八山一水一分田”，森林覆蓋率達 70%以上，一個生態(tài)優(yōu)美的綠色家園養(yǎng)育了 23萬勤勞純樸的人們。 X 地處大巴山北坡，大巴山主脊橫亙縣境東南，向西北延伸，形成秋山、藥婦山、西岱頂、平頭山支脈，全縣最高點為南部的大巴山主峰化龍山，海拔 低點為西河鎮(zhèn)頭洞子，海拔 300米，地勢南高北低，東高西低。南部以山地地形為主，北部以丘陵地形為主。 X 縣的氣候條件 X 縣屬亞熱帶氣候區(qū)，四季分明，一般春未多雨，夏季多干旱，秋季多連陰雨，冬季少雨雪。 年平均氣 溫 端最高氣溫 端最低氣溫 土深度 10總降雨量 最大降雨量 第 - 15 - 頁 共 71 頁 年平均氣壓 巴） 年日照 時 年無霜期 250天 基礎(chǔ)設(shè)施條件 X 縣交通便捷、區(qū)位優(yōu)勢明顯，距襄渝、陽安、西康鐵路交匯處安康市 60公里，地處西安、重慶、成都、武漢四大城市板塊的幾何中心，隨著西康、襄渝、陽安鐵路復線和安康 張家界 常德鐵路將相繼建成，包茂、十天、安康至巫溪、竹溪高速公路將陸續(xù)開通，以及安康機場遷建、漢江航道改善，高效快捷的現(xiàn)代立體交通格局正在形成?？h內(nèi)以縣城為中心，國道、省道為骨架，地方公路為脈絡(luò)的公路交通網(wǎng)絡(luò)基本完善。 水資源充沛，城區(qū)供水系統(tǒng)完善，完全可滿足生產(chǎn)、生活需要。 電力資源豐富，縣境內(nèi)有小水 電站 10余座，總裝機容量為10萬 北電網(wǎng)通過 X 縣。 縣內(nèi)移動、聯(lián)通、電信各網(wǎng)絡(luò)俱全，完全可滿足公司對外、對內(nèi)通訊聯(lián)絡(luò)。 第四章 市場 分析 及前景預測 X 第 - 16 - 頁 共 71 頁 設(shè)項目有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置，這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。 場分析 目前， X 縣城僅有 廣偉商城和民威商場兩個購物商場 ， 主要有 喜盈門 超市、 宜家 超市 、戀家超市、永安超市 等中型綜合超市 。 X 目前商業(yè)規(guī)模小， 種類 不夠 齊全，特色不明顯，經(jīng)營品種檔次高、中、低檔混雜，精品店、專賣店、名店少，大多商店以小型鋪面為主，使得 有特色的商業(yè)經(jīng)營不突出，難于創(chuàng)造商業(yè)區(qū)的品牌和吸引力。購物休閑環(huán)境普遍較差。缺乏大型現(xiàn)代化賣場，缺乏開敞空間、停留空間和 停車場等。 功能分區(qū)不明顯，各種業(yè)態(tài)相互混雜 ， 定位不明確。 購物 、娛樂、 住宿、美食 、 休閑 等為一體，項目建設(shè)開發(fā)完全是順應了這一市場需求的。 目比較分析 目位置情況 本項目位于 X 縣城的中心 ，新正街和西直街交叉十字路口 ，西 大橋 東 端， 是 X 的西大門， 極具升值潛力。 場定位 該區(qū)域是 X 縣 商業(yè)繁華、歷史最為悠久、人流 較 為密集、 商機 較為旺盛的商業(yè)街區(qū)，是城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨特的 氛圍，升值潛力巨大 。規(guī)劃將該區(qū)域定位為： 性化、舒適化的精品購物、X 第 - 17 - 頁 共 71 頁 美食 和休閑娛樂綜合商業(yè)中心， 打造為 X 縣標志建筑和城西商業(yè)核心 ， 服務(wù)對象為外來游客及本市的消費者 。 較分析 在同樣的地理條件下， X 尚無可類比的項目，優(yōu)勢 明顯 。 目前景預測 我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上 來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預測的理論收益率?？梢灶A測，本項目具有較好的市場前景。 發(fā) 目的定位： 投資收益的最大化； 提升 X 城市形象； 增強客戶滿意度； 完善設(shè)施，使中心的配套和運作最佳化。 型超市、百貨、 國際國內(nèi) 專業(yè) 品牌 店、專賣店等。設(shè)置業(yè)態(tài)強調(diào)商品精品化，服務(wù)規(guī)范化、設(shè)施高檔化。 特色餐飲美食 、文化娛樂和休閑設(shè)施 、醫(yī)療服務(wù)、 金融網(wǎng)點 等。 X 第 - 18 - 頁 共 71 頁 零售為主的原則。經(jīng)營方式以零售為主，服務(wù)內(nèi)容以休閑購物和金 融商貿(mào)等綜合商業(yè)為主。 當調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ， 積極引進專業(yè)店及大 型超市 。 中檔化、分工定位明確化的原則。 把分散的各類業(yè)態(tài)集中 ，提高專業(yè)商業(yè) 中心 的聚合度、知名度 第五章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 X 第 - 19 - 頁 共 71 頁 求分析 近些年，我縣大力實施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度取得明顯效果，隨著一批批招商引資項目的建成落戶， 縣域經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 X 目前商業(yè)規(guī)模小， 種類 不夠 齊全，特色不明顯，經(jīng)營品種檔次高、中、 低檔混雜，精品店、專賣店、名店少，大多商店以小型鋪面為主，使得 有特色的商業(yè)經(jīng)營不突出，難于創(chuàng)造商業(yè)區(qū)的品牌和吸引力。購物休閑環(huán)境普遍較差。缺乏大型現(xiàn)代化賣場，缺乏開敞空間、停留空間和 停車場等。 功能分區(qū)不明顯，各種業(yè)態(tài)相互混雜 ， 定位不明確。 購物、娛樂、住宿、美食、休閑等為一體，項目建設(shè)開發(fā)完全是順應了這一市場需求的。 設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 成為 X 縣 人性化、舒適化的精品購物、 美食 和休閑娛樂綜合商業(yè)中心， 打造為 設(shè)項 目主要建設(shè)內(nèi)容為：新建 26層大樓一幢 39390平方米，附屬工程 10200平方米。高檔購物中心面積 6200平方米，美食、娛樂面積 2000平方米，住宿、休閑面積 2000平方米，停車場面積 1800平方米。 設(shè)項目總投資 其中：主體工程費用 修工程費用 2500萬元，設(shè)施及工器具購置費用 4000萬X 第 - 20 - 頁 共 71 頁 元，其他費用 6000 萬元。 第六章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 X 第 - 21 - 頁 共 71 頁 設(shè)場地 本工程選址 X 縣新正街，符合 X 縣城市規(guī)劃相關(guān)要求。 設(shè)條件 項目 所在區(qū)域完善的配套設(shè)施，為項目建設(shè)提供良好條件。 水：項目所需要的用水，由 X 縣城市自來水管網(wǎng)提供，享受X 縣市政管網(wǎng)的配套，水質(zhì)符合 準。 電：項目用電由城市電網(wǎng)供電，用電線路擬將從附近變電站供給。 污水：項目污水通過化糞池處理后，通過管道進入污水處理廠，不對環(huán)境排放。 交通：項目建設(shè)場地交通十分方便，有利于建設(shè)施工。 程前期工作情況 項目的前期 籌備 工作進展順利，規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)評等 都在進行中 。 綜上所述，項目建設(shè)條件已 初步 具備。 第七章 工程設(shè)計方案 X 第 - 22 - 頁 共 71 頁 設(shè)計依據(jù) 總體布置圖紙 百惠購物中心 相關(guān)設(shè)計要求。 規(guī)劃用地紅線圖。 國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范和標準。 建筑設(shè)計 體布局與環(huán)境設(shè)計 場 位于 X 縣城 新正街 ， 西 大橋 東 端，是 縣城的核心 位置。整個項目包括 20000 平米的購物中心及附屬設(shè)施， 購物中心按照高層 標準設(shè)計 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標準值如下： 上人屋面 上人 屋面 公室及客房 N/場 N/房、空調(diào)機房、餐飲 N/道、樓梯、廁所 N/ 第 - 23 - 頁 共 71 頁 消防疏散樓梯 N/房、設(shè)備用房、桑拿房按實際荷載取用。 基本風壓值為 N/基本雪壓值為 N/ 地 面粗糙度類別 B 類 丙類建筑，設(shè)房烈度 6 度、設(shè)計地震分組為第一組，特征周期： 場地土。 水平地震加速度 樓采用框架 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級為四級、剪力墻抗震等級為三級。 裙房采用框架結(jié)構(gòu)體系 框架抗震等級為四級。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系 框架抗震等級為四級。 建筑抗震設(shè)計規(guī)范要求，在主樓與裙房間設(shè)置抗 震縫，縫寬度 120構(gòu)體系明確、平面規(guī)則、受力簡潔、經(jīng)濟合理。 度及功能，主樓采用框架 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 面為現(xiàn)澆梁板。 X 第 - 24 - 頁 共 71 頁 混凝土：主樓： 他均為 墊層為 100厚 鋼筋： 鋼材： 體：所有墻體材料見建筑說明。 輔助工程 水排水設(shè)計 計依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計 規(guī)范【 2003】 建筑設(shè)計防火規(guī)范【 2006】 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范【 2005年版） 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范【 室外給水設(shè)計規(guī)范【 室外排水設(shè)計規(guī)范【 計范圍 水設(shè)計以及消防（消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)）系統(tǒng)的設(shè)計。 城市污水管及雨水管的連接管， 由城市有關(guān)部門負責設(shè)計。 水設(shè)計 X 第 - 25 - 頁 共 71 頁 1生活給水水源：在東一路，酒店門前市政給水干管上分別接出一根 酒店院內(nèi)成環(huán)狀布置，做為基地生活及消防用水。 2市政給水水壓：市政供水壓力 。 3生活用水量：客房按 35 m3/d，餐廳按 50 m3/ 4給水系統(tǒng)： （ 1）室外綠化用水采用市政自來水直接供水。 （ 2）其余部分全部采用水箱 變頻給水設(shè)備聯(lián)合供水。 （ 3）泵房內(nèi)設(shè)置 50 套高效成套變頻供水設(shè)備，水泵從生活水箱吸水 ,提供 酒店用水。 （ 4）基地內(nèi)總進水管及單體進水管均設(shè)表計量，空調(diào)補水單獨設(shè)表計量。 水設(shè)計 1用水點：酒店餐廳及客房；員工淋浴均需供應熱水。 2用水量（熱水溫度 60度 )：最大日用水 40 m3/d 3熱水系統(tǒng) （ 1）熱水熱源 :采用氣源熱泵。 （ 2）地下室集中泵房內(nèi)設(shè)置 20套熱水供水泵分別供酒店熱水。 （ 3）熱水給水系統(tǒng)采用同程布置的方式，在回水管上設(shè)置循環(huán)泵，采取機械循環(huán)。循環(huán)泵啟閉由熱水回水溫度直接控制。 廢水系統(tǒng) X 第 - 26 - 頁 共 71 頁 1建筑單體 室內(nèi)污廢水合流。 2最高日生活污廢水量為 50m3/d，最大時生活污廢水量為3m3/h 3各單體污水立管采用單立管排水系統(tǒng)，伸頂通氣。 4食堂廢水經(jīng)隔油池處理，糞便污水經(jīng)化糞池處理，檢測達標后排至市政污水管 道 。 水系統(tǒng) 1各建筑單體室外雨污水分流。 康 地區(qū)暴雨強度公式： q=2806(1+(t+ 3單體設(shè)計重現(xiàn)期 P=3a， 5 分鐘降雨強度為 368L/面溢流按總排水 能力不小于設(shè)計重現(xiàn)期 P=10a 設(shè)計，并設(shè)置事故溢流排出口。 4室外雨水量 室外設(shè)計重現(xiàn)期： P=2a， 設(shè)計降雨歷時： t=t1+ m=2 地面集水時間： 雨強度 q=472L/S 水面積： F=7910面綜合徑流系數(shù)：取 =水量 Q=197L/s 本單體采用室內(nèi)外排水相結(jié)合的雨水排水系統(tǒng)。室外道路邊X 第 - 27 - 頁 共 71 頁 適當位置設(shè)置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水 ,排至市政雨水管網(wǎng)。 氣設(shè)計 計依據(jù) 1 城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范【 2 建筑設(shè)計防火規(guī)范【 3 全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施 暖通空調(diào) 計范圍及原則 本工程燃氣氣源為城市低壓天然氣，按燃氣公司規(guī)定，本設(shè)計僅從進戶管開始設(shè)計，天然氣表及天然氣灶具的安裝及戶外天然氣管道的設(shè)計由燃氣公司承擔。 然氣耗氣量計算 本工程天然氣用量為： 10h。設(shè) 10 立方米 /時燃氣表，氣管道進戶。 道材料及安裝 1天然氣管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。填料采 用聚四氟乙烯帶。 2進戶管設(shè)沉降補償器。 3. 所有使用天然氣的房間均需保證良好的通風并設(shè)有泄漏報警器，并和電磁緊急切斷閥連鎖。 調(diào)設(shè)計 計依據(jù) X 第 - 28 - 頁 共 71 頁 采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范【 建筑設(shè)計防火規(guī)范【 0016 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范【 0067 通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范【 0243 全國民用建筑工程暖通空調(diào)動力設(shè)計技術(shù)措施 民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計技術(shù)措施（第 二版） 公共建筑節(jié)能設(shè)計標準【 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準【 096 內(nèi)設(shè)計計算參數(shù) 表 7中央空調(diào)設(shè)計參數(shù)表 編號 名 稱 夏 季 冬 季 新風量(m3/噪聲標準 干球溫度 相對濕度 % 干球溫度 相對濕度 % 1 公共空間 2628 65 1620 40 20 50 2 中心及房間 2528 65 1820 40 30 40 表 7防排煙設(shè)計參數(shù)表 編號 部 位 加壓送風量或機械排煙量 X 第 - 29 - 頁 共 71 頁 A 汽車庫 6 換氣次數(shù) (次 /h) B 封閉房間或封閉內(nèi)走廊 負擔兩個防煙分區(qū)排煙量120m3/h 表 7機械通風煙氣設(shè)計參數(shù)表 編號 房間名稱 換氣次數(shù)（次 /h） 附 注 A 汽車庫 6 送、排風 B 電梯機房 15 20 排風 C 衛(wèi)生間 10 15 排風 D 變電所 20 30 送、排風 F 工藝用房、機電設(shè)備用房 6 10 送、排風 計內(nèi)容 央空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)冷、暖源的選擇 要求 為一般舒適性空調(diào)，運行時間單一，本設(shè)計擬采用風冷熱泵冷暖水機組的“中央空調(diào)”的冷、暖源形式，電驅(qū)動制冷和制熱，風冷熱泵機組、冷暖循環(huán)水泵及閉式膨脹水箱設(shè)置在五層屋面上。另設(shè)有電子水處理儀、空調(diào)水管路系統(tǒng)、其他輔機和室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備供給空調(diào)循環(huán)水。 空調(diào)系統(tǒng)形式控制方式和節(jié)能措施 在空調(diào)冷（暖）媒介為冷（暖）水的前提下，室內(nèi)空調(diào)末端設(shè)備根據(jù)不同的使用場合采用不同的設(shè)備形式，本工程大空間采用空氣水系統(tǒng)，空調(diào)器采用吊頂式空調(diào)器，小間包箱采用風機盤X 第 - 30 - 頁 共 71 頁 管加新風的空調(diào)方式，風機盤管為臥式暗裝，新風機 組吊設(shè)在走廊吊頂內(nèi)。新風由外墻風口引入，空調(diào)氣流形式采用側(cè)送雙層百葉風口或頂送散流器送風口，所有室內(nèi)空氣都經(jīng)過表冷（加熱）、消聲處理后送入室內(nèi)，加上外墻防水新風口和室內(nèi)百葉排風口，構(gòu)成完整的公共空間氣流組織。 中央空調(diào)均由 調(diào)機組可根據(jù)負荷變化自動調(diào)節(jié)供冷（暖）量，空調(diào)末端設(shè)備可以由溫控器調(diào)節(jié)冷熱量的需求，從而節(jié)約能量。集中式中央空調(diào)系統(tǒng)可采用全新風運行，以利用自然能源。 本工程空調(diào)水系統(tǒng)為一個系統(tǒng)，系統(tǒng)采用同程式 工程空調(diào)系統(tǒng)各供水干管上均設(shè)計有平衡閥。 排煙系統(tǒng)和消防措施 （ 1）、兩樓之間的走廊設(shè)機械排煙系統(tǒng)，機械排煙風機箱設(shè)置于專用的排煙機房內(nèi)，排煙口設(shè)于靠近吊頂處的墻壁上。 （ 2）、所有通風及空調(diào)系統(tǒng)均采用不燃、難燃的設(shè)備和材料，如風管采用鍍鋅鋼板，排煙風管采用加厚鍍鋅鋼板，并考慮用耐熱材料敷設(shè)，風管軟接采用不燃的硅玻鈦金不燃軟風管制作，空調(diào)風管和水管的保溫材料采用離心玻璃棉等。 （ 3）、本工程通風系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)中，在必要的部位均設(shè)有防火調(diào)節(jié)閥（常開，著火時或 70關(guān)）。在其他必要處設(shè)有多葉加壓送風口（常閉，著火時開， 280關(guān)）、排煙 口和排煙閥（常X 第 - 31 - 頁 共 71 頁 閉，著火時開， 280關(guān)）、防煙防火調(diào)節(jié)閥閥（常開，著火時或70關(guān)）等消防用風閥，防火閥、排煙口、送排風機均與消防中心連鎖，互為連動。 械通風系統(tǒng) 、設(shè)備用房設(shè)有機械通風系統(tǒng)，兼火災時作消防排煙系統(tǒng)，包括排風風機、排風管、排風口及消聲器等，廢氣高空排放。各封閉房間均設(shè)有自然補風口。 、變電間設(shè)有送、排風系統(tǒng)，由柜式離心風機箱負責排除余熱。另備有空調(diào)系統(tǒng)。 、各層衛(wèi)生間均設(shè)置了由吊頂 式排氣扇構(gòu)成的機械排風系統(tǒng)。其他需要排除污濁空氣或余熱的房間、場所，也設(shè)有機械排風系統(tǒng)。 材和保溫 空調(diào)風管和普通送、排風管均采用鍍鋅鋼板制作，壁厚按通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范的有關(guān)規(guī)定選用。高溫排煙風管壁厚按高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范和民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定選用。 空調(diào)水管用料為當管徑 100管徑 100采用鍍鋅鋼管，絲接，冷凝水管、排水管采用 水管均采用鍍鋅襯塑鋼管。 空調(diào)風管和水管保溫采用離心玻璃棉板材或管殼套，防 潮層采用復合夾筋鋁箔。新風引入管和排風風管不用保溫。冷凝水管X 第 - 32 - 頁 共 71 頁 的保溫采用橡塑管殼套。 保和衛(wèi)生防疫措施 通風設(shè)備均采用低噪聲型，并采取消聲、隔聲、減振、隔振的措施，如吊裝的通風機組設(shè)置彈性減振吊架，落地機組設(shè)彈性減振基座，風管系統(tǒng)設(shè)消聲器、消聲彎頭或消聲靜壓箱，離心風機外設(shè)吸聲罩，在風機進、出口設(shè)置非燃性的軟接頭，綜合采取各種措施以滿足環(huán)保部門和設(shè)計規(guī)范有關(guān)噪聲控制的要求。廚房排油煙均經(jīng)靜電油霧凈化器處理達標后高空排放。 新風量的取值標準為：個人空間 30 50m3/h人，公共空間 15 25 m3/h人。有污濁空氣處及自然通風無法滿足要求處均設(shè)置機械排風設(shè)施。通風設(shè)備均設(shè)置有可供清洗的空氣過濾網(wǎng)，并設(shè)置殺菌裝置，以保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求。 能設(shè)計 機械通風系統(tǒng) ,可根據(jù)使用情況對風機箱設(shè)置變風量 (大 ,中 ,小 )控制器 ,還可設(shè)定時啟?？刂破?,在部分負荷時低速運行 , 節(jié)省能耗。 選擇通風系統(tǒng)的風機時 ,計算其單位風量耗功率 (所選風機的單位風量耗功率不高于 m3/h),風機效率不小于52%。 選擇冷熱水機組時 , 選擇能量調(diào)節(jié)裝置靈敏和可靠的機型。 電設(shè)計 X 第 - 33 - 頁 共 71 頁 計依據(jù) 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范【 建筑照明設(shè)計標準【 0034 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（ 2000年版）【 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范【 0052 低壓配電設(shè)計規(guī)范【 0054 建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2006年版）【 建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范【 汽車庫、修車庫、停車廠設(shè)計防火規(guī)范【 配電系統(tǒng)設(shè)計 設(shè)變電間，一路 10電。 四臺 630壓器。變配電所高壓系統(tǒng)設(shè)有進線柜和變壓器柜；低壓系統(tǒng)設(shè)有進線柜、補償柜、聯(lián)絡(luò)柜和饋線柜。接線為單母線（或單母線分段方式）。低壓側(cè)無功自動補償后 功率因數(shù)達 荷計算中使單臺變壓器負荷率控制在 70 85%，達到技術(shù)可靠，經(jīng)濟合理。 本工程設(shè)置一臺 600油發(fā)電機組，給二級負荷供電。當電源因故停電時，柴油發(fā)電機組投入使用。 以上內(nèi)容為當?shù)仉姌I(yè)供電部門設(shè)計考慮，此處僅供參考。 用電估算 1800算負荷約為 000干線設(shè)計 1主干配電系統(tǒng)設(shè)計 由變電所至室內(nèi)采用電纜橋架敷設(shè)方式。容量大的采用放射X 第 - 34 - 頁 共 71 頁 式配電，容量小的采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。 動力與照明線路分開敷設(shè)。 對于二級由變電所引二路（一用一備） 220/380V 專放電源至負荷末端配電箱（柜），箱（柜）內(nèi)設(shè) 配電線路采用銅芯導線或電纜，按長時間允許溫升選擇并按電壓損失校驗。 一般線纜成束敷設(shè)時，采用無鹵低煙 C 級阻燃型 為二級負荷配電的線纜，采用無鹵低煙 C 級阻燃耐火型 消防配電回路明敷時，在金屬管或金屬線槽上涂布防火涂料保護；采用暗敷時，則穿金屬保護管敷設(shè)在不然燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，保護層厚度 30。 2子配電箱（柜）系統(tǒng)設(shè)計 消防泵、噴淋泵、消控中心、防排煙風機、客梯、生活泵、應急照明、通信機房及主要空調(diào)機組等分別集中在各自的控制室或設(shè)備用房內(nèi)控制。 一般插座回路加裝漏電斷路器保護（漏電動作電流 0 電梯、水泵等電機設(shè)備采用漏電保護斷路器保護（漏電動作電流 300 對于消防設(shè)備裝設(shè)單相接地報警裝置（漏電動作電流 00動作時僅發(fā)信號，不跳閘 。 X 第 - 35 - 頁 共 71 頁 消防用電配電箱設(shè)明顯標志。 地設(shè)計 1. 本工程低壓電源系統(tǒng)的接地型式為 ，所有正常不帶電之電氣設(shè)備金屬外殼均應可靠接地。 2. 各單體設(shè)置等電位聯(lián)結(jié)，采用聯(lián)合接地方式，利用大樓基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于 1 歐姆。防雷接地、電氣設(shè)備保護接地、弱電設(shè)備等功能性接地合用同意接地體。 3. 各單體的配電室內(nèi)設(shè)總等電位端子板 .。電子設(shè)備機房設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 4. 在每層電氣豎井設(shè)置等電位聯(lián)結(jié)線，各層在正常情況下不帶電的金屬器件（包括電氣設(shè)備外殼、風管、水管等）均須與等電位聯(lián)結(jié)線可靠聯(lián)結(jié)。 5. 各插座回路均設(shè)漏電保護。 雷系統(tǒng) 本工程屬人員密集場所，按三類防雷設(shè)防： 1. 坡屋面上敷設(shè) 10熱鍍鋅圓鋼作接閃器，并在屋面暗敷設(shè)不大于 20m 20m 或 16m 24m 的網(wǎng)格，利用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)柱內(nèi)不少于二根 16主筋作引下線。 2. 突出屋面的物體屋面上所有金屬物件與避雷帶可靠連接 。 3. 每層利用結(jié)構(gòu)圈梁水平鋼筋焊接連通形成均壓環(huán)，并與X 第 - 36 - 頁 共 71 頁 引下線 可靠焊接。 4. 采用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)中混凝土構(gòu)件內(nèi)有箍筋連接的二根 16主筋主通長焊接做環(huán)形聯(lián)合接地體。 5. 為防雷電波侵入，引入建筑物低壓電纜金屬鎧裝外皮及保護鋼管應與接地裝置良好連接。 6. 為防雷擊電磁脈沖，本工程在電纜由 電所、熱泵機組、空調(diào)室外機、風機、泛光照明等）配電裝置及信息設(shè)備配電裝置前端設(shè)電涌保護器。 7. 重要的計算機、 源、電梯的集中控制裝置以及對人身安全要求較高的電氣設(shè)備等供電的末端配電箱的各相母線上，應裝設(shè) 電設(shè)計 計依據(jù) 1民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范【 2有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范【 3智能建筑設(shè)計標準【 50314 4建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范【 50311 5建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2006年版）【 6建筑物信息系統(tǒng)防雷設(shè)計規(guī)范【 7火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范【 98】 計范圍 X 第 - 37 - 頁 共 71 頁 根據(jù)本項目需要及業(yè)主要求，并結(jié)合發(fā)展趨勢，將做如下系統(tǒng)設(shè)計： 1. 有線電視系統(tǒng) 2. 通信網(wǎng)絡(luò)和綜合布線系統(tǒng) 3. 背景音樂廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng) 4. 火災報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 5. 安全防范系統(tǒng) 6. 車庫管理系統(tǒng) 線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（含閉路電視系統(tǒng)） 1. 通電視信號由室外有線電視信號引來。系統(tǒng)采用（ 860）戶電平要求 64土 4像清晰度應在四級以上。衛(wèi)星天線數(shù)量接收節(jié)目內(nèi)容與甲方商定。前端設(shè)備設(shè)在頂層電視機房內(nèi)。天線具體位置待建到頂層實測，且確定廠 家后再確定基礎(chǔ)做法。 2. 本工程設(shè)有閉路電視系統(tǒng)，在前端設(shè)備中預留節(jié)目輸入端，以備大樓播放自辦節(jié)目 。 信網(wǎng)絡(luò) 綜合布線系統(tǒng) 為滿足本項目對通信和計算機網(wǎng)絡(luò)的需要，根據(jù)先進性、開放性、可靠性、可擴充性原則，設(shè)計一套主干為千兆位的標準、靈活、開放的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，該布線系統(tǒng)采用光纖加千兆位雙絞銅纜布線，集語音、數(shù)據(jù)、文字、圖像于一體，可滿足高速數(shù)X 第 - 38 - 頁 共 71 頁 據(jù)傳輸?shù)陌l(fā)展需要。 2本工程設(shè)一個電信進戶點，由總電信機房引來，即光纖將數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)接到各單體首層弱電井，語音網(wǎng)采用銅纜 聯(lián)接到各單體首層弱電井。 數(shù)據(jù)網(wǎng)采用 帶網(wǎng)絡(luò)傳輸形式，弱電井內(nèi)設(shè) 19英寸主配線 置 各樓層設(shè)層配線架 統(tǒng)語音主干線纜為 3 類銅纜：數(shù)據(jù)及圖像主干線纜為多芯多模光纖，水平線纜均為超五類線。語音及數(shù)據(jù)均以放射性方式敷設(shè) 3類大對數(shù)語言銅纜和 4 芯數(shù)據(jù)光纖至各層弱電間網(wǎng)絡(luò)配線柜，由配線柜至平面端口則采用超五類非屏蔽八芯雙絞線纜。從而構(gòu)成24小時在線式聯(lián)接的組網(wǎng)方式。高速寬帶網(wǎng)可提供一些列信息和綜合服務(wù)，如：高速上網(wǎng)、休閑娛樂、信息服務(wù)、電子商務(wù)以及語音電話等等。 3內(nèi)部通信（數(shù)據(jù)、語言） 輸平臺采用 信息終端口語音或數(shù)據(jù)功能的確定，可通過 部跳線方式來確定。按需求設(shè)置數(shù)據(jù)終端及語音終端。 本工程各信息端口采用 靈活的滿足電話通信及計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的使用，在端口使用上采用端口防護裝置。 景音樂廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng) 本樓內(nèi)設(shè)服務(wù)性廣播及火災時消防廣播，背景音樂系統(tǒng)的前端設(shè)備設(shè)在辦公樓一層消防控制機房，消防廣播前端設(shè)備設(shè)在一層消防控制柜內(nèi)。服務(wù)性廣播主要是作背景音樂廣播，消防廣播X 第 - 39 - 頁 共 7