同致行-中信井岡山國際會議中心二期策劃及可研報告.ppt

中信井岡山國際會議中心二期策劃報告匯報,項目概況,江西省處于珠三角、長三角、閩三角的洼地之間,紅色旅游處于全國領先地位,項目區(qū)域位置,區(qū)域交通態(tài)勢,夏坪,京九鐵路 茨坪至吉安站130km 茨坪至井岡山站113km,吉井鐵路 井岡山過境鐵路，年底 開通，夏坪站距離茨坪 20.6km,粵贛高速 連接泰井高速,泰井高速 井岡山高速專線，全長62km，連接線長20.6km,319國道 井岡山過境國道,泰和機場 至茨坪82.6km,分文鐵路 茨坪至永新站110km,兩地塊關系,位置關系： 一山之隔 動靜關系： 外動（白銀湖） 內(nèi)靜（梨坪） 內(nèi)外呼應，動靜分明 資源關系： 白銀湖交通優(yōu)勢 梨坪景觀資源優(yōu)勢,項目分析,地塊分析,局限一：地塊呈狹長弧形，地形復雜多變，很大程度的限制了項目遠期發(fā)展空間，難以實現(xiàn)較佳的利潤目標； 局限二：由于地塊限制，度假型高端產(chǎn)品缺乏（如高爾夫），或難成規(guī)模（如度假別墅），削弱了項目的市場吸引力和競爭力； 局限三：動靜區(qū)交錯復雜，中高低檔產(chǎn)品并存，難以打造純粹的高端項目； 局限四：區(qū)域內(nèi)難以形成暢通、便捷、安全的交通網(wǎng)絡。,梨坪地塊,地塊分析,白銀湖地塊,解決的問題：將白銀湖地塊納入開發(fā) 體系后，能解決很多限制梨坪地塊發(fā)展的問題，如交通、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、檔次、動靜分區(qū)等。 遺留的問題：地塊基礎條件如水、電等問題；項目目標市場；旅游資源缺乏；旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立等等。 引發(fā)的問題：井岡山旅游格局；資源整合；項目遠期戰(zhàn)略發(fā)展；整體規(guī)劃等等。,井岡山歷年游客人數(shù),2005年共接待來山游客218.46萬人次，實現(xiàn)旅游總收入11.28億元，與2004年同期相比分別增長33.74%、34.93%。,井岡山客源變化趨勢,廣東省游客比例快速下降，說明井岡山純粹的觀光游已經(jīng)越來越不適應市場需求， 對度假經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的旅游消費吸引力在快速下降。,以小明大，見一葉落而知歲之將暮，睹瓶中之冰而知天下之寒?！?井岡山旅游未來發(fā)展趨勢,井岡山旅游的交通瓶頸問題已經(jīng)逐步得到解決，現(xiàn)今最關鍵的問題是解決井岡山旅游接待瓶頸問題和提升旅游消費問題。,游客年齡構(gòu)成：以中老年游客為主； 游客學歷構(gòu)成：以高學歷為主； 游客類型：以旅游觀光為主；,井岡山游客特征調(diào)查,消費結(jié)構(gòu)支出：購物占主要部分， 但總體消費水平不高，挖掘的潛力還很大； 出游方式：組團游是主力，但個性化旅游會越來越受歡迎；,預計項目于2010年建成并投入使用，以上均為2010年測算值。,井岡山會議培訓市場,每年來山人數(shù)： 每年約有800名正部級干部、2,500多副部級干部來山培訓； 其他級別干部培訓每年約有8,00010,000人次 ； 按三人陪同一名干部來山，陪同人員每年約23萬人； 其他大型企事業(yè)單位高層或員工培訓人員不計其數(shù)。,特 點： 停留時間長； 消費層次高； 消費穩(wěn)定。,房地產(chǎn)市場分析,井岡山市房地產(chǎn)特征,普通住宅放量過大，價格水平低，競爭激烈； 景區(qū)“旅游公寓”成井岡山接待新亮點； 高端住宅產(chǎn)品空缺，市場潛力大； 商業(yè)零散成點，市場難以支撐大型集中商業(yè)；,井岡山市房地產(chǎn)市場分析啟示,普通住宅供大于求，而且難以吸引外地投資者，本項目不應規(guī)劃普通住宅產(chǎn)品； 旅游公寓和別墅擁有較好的市場需求、利潤較高，本項目具有開發(fā)這兩類高端住宅產(chǎn)品的條件，因此，高檔的公寓和別墅將是本項目地產(chǎn)開發(fā)的主流產(chǎn)品定位； 廬山“名人”別墅是本項目值得借鑒的例子，廬山是當時國民政府的政治名山，即便是在今天，廬山保留下來的“名人”別墅群仍具有很大的升值潛力。因此，在當前社會、經(jīng)濟條件下，井岡山“名人”別墅將會有更廣闊的發(fā)展空間； 商業(yè)作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要配套，本項目商業(yè)配套應該以滿足本項目區(qū)內(nèi)的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業(yè)態(tài)為主。,土地交易市場分析,井岡山市土地交易市場在我國發(fā)展紅色旅游經(jīng)濟之后才開始萌發(fā)。 由于是井岡山城市核心和風景區(qū)核心，所以茨坪土地價格遠高于井岡山市其他區(qū)域。而其中賓館、酒店類用地價格處于商業(yè)類土地價格最高水平。 新城區(qū)住宅類土地價格基本沒有變化，商業(yè)用地價格漲幅不大； 整體上茨坪土地價格呈高位穩(wěn)定狀態(tài)；其他區(qū)域土地交易量少，交易價格基本上和井岡山市新城區(qū)夏坪的土地交易價格持平。,井岡山市土地市場特征,市場分析結(jié)論,一期報告中的重要觀點和結(jié)論仍然對項目開發(fā)具有指導意義；一期報告中針對項目業(yè)態(tài)組合進行的量化結(jié)論符合目前市場發(fā)展趨勢，故在項目規(guī)模上不會出現(xiàn)較大變化，但在業(yè)態(tài)組合上有所調(diào)整； 項目依然要堅持走“紅色綠色”的旅游路線，紅色旅游會帶來穩(wěn)定的高端消費并贏取政治效益和品牌效益，綠色旅游會引發(fā)一般旅游消費的量變，因此兩者均不可偏廢； 旅游公寓和別墅是本項目房地產(chǎn)開發(fā)的最佳方向，在“高爾夫”、“旅游地產(chǎn)”等概念的烘托下，將引發(fā)井岡山市房地產(chǎn)市場的熱潮。商業(yè)作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要配套，應該以滿足本項目區(qū)內(nèi)的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業(yè)態(tài)為主； 井岡山景區(qū)內(nèi)土地供應有限，未來土地交易市場隨著本項目的入市有望實現(xiàn)量價齊飛。 跳出紅海思維，實施藍海戰(zhàn)略，整合資源、建立井岡山龍頭景區(qū)，打造井岡山特有紅+綠旅游產(chǎn)品系列，實現(xiàn)井岡山旅游區(qū)域一體化才是項目挖掘市場需求，達到銷售目標的根本。,旅游資源整合分析,長江三角洲,珠江三角洲,江西井岡山,以長江三角洲、珠江三角洲 為主的全國性高端旅游市場,旅游市場定位,本項目開發(fā)模式,本項目最適合采用的是會議經(jīng)濟與旅游經(jīng)濟并重的“雙引擎”發(fā)展模式。以會議經(jīng)濟與旅游經(jīng)濟為龍頭 ，打造井岡山旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈，將是項目成功的關鍵。,“一個中心” 國際會議中心,1、國際級論壇的永久會址； 2、政府機關、社會團體、企業(yè)舉行會議培訓首選目的地之一； 3、國內(nèi)重要的“院外政治”活動基地。 4、井岡山鮮明的紅色色彩,發(fā)展定位,“三個基地”, 國內(nèi)一流的旅游接待基地 國內(nèi)一流的休閑運動基地 國內(nèi)一流的旅游度假圣地,發(fā)展定位,整合思路,全方位整合井岡旅游資源 打造井岡山旅游產(chǎn)業(yè)鏈 實現(xiàn)區(qū)域旅游一體化 運營土地，資源資本互化,打破功能局限，彌補項目旅游資源不足的缺憾,必要性分析,旅游地產(chǎn)只有當旅游與地產(chǎn)有機結(jié)合才能實現(xiàn)共振效應，本項目距離以龍?zhí)?、水口為代表的自然觀光區(qū)約20公里，相對偏離主景區(qū)； 隨著建設規(guī)模擴大，區(qū)域內(nèi)的供水、供電等存在隱患，極可能成為制約因素。應該看到，井岡山在旅游旺季經(jīng)常出現(xiàn)停水斷電現(xiàn)象，這在其他風景區(qū)也常見； 盡管土地貯量大、植被較好，但自然景觀資源匱乏，人工造景成本高昂，與自然環(huán)境也難協(xié)調(diào)一致； 缺少與景觀融合的體閑游樂項目用地。要實現(xiàn)中信的戰(zhàn)略目標，不足4平方公里的空間仍顯狹小。,必要性分析,梨坪白銀湖周邊景區(qū)資源位置示意圖,大峽谷項目介紹,大峽谷生態(tài)游覽區(qū)位于茨坪東北5公里處，地跨龍?zhí)杜c桐木嶺景區(qū)，規(guī)劃面積為14.5 k，緊臨泰井高速公路連接線白銀湖段，交通便利。大峽谷內(nèi)旅游資源豐富，有300余畝可供開發(fā)的土地。,大峽谷項目介紹,大量可供開發(fā)利用的土地資源,保存完好的人文景觀資源,珍稀的動植物資源,豐富的水資源,優(yōu)美的自然景觀,大峽谷項目介紹,景區(qū)資源豐富,湘洲景區(qū)介紹,湘洲景區(qū)和主峰水庫景區(qū)同被列為自然保護區(qū)核心區(qū)，是特級保護區(qū)，在規(guī)劃中規(guī)定“是不應進入游人的區(qū)域”，面積總為40.1平方公里。除此之外，其他區(qū)域?qū)儆谝患壉Ｗo區(qū)或二、三級保護區(qū)，沒有嚴格的游人限制。,第一階段：項目自給自足,主要思路 整合梨坪、白銀湖、大峽谷及龍?zhí)毒皡^(qū)資源，集游玩、休閑、度假等多功能于一體，打造井岡山綠色生態(tài)經(jīng)濟走廊。,必要性分析,合理分區(qū)，利于規(guī)劃,必要性分析,完善業(yè)態(tài)，提升項目價值,在梨坪白銀湖大峽谷三位一體的開發(fā)體系下，三個區(qū)域相互呼應、互相支撐，整合后將組成一個完整的自循環(huán)綜合旅游區(qū)，更利于打造完善的旅游產(chǎn)業(yè)。兩者之間的交通和區(qū)劃完成后，整個地產(chǎn)價值將迅速提升，投資回收周期必將大大縮短。,整合方案,旅游資源整合，旅游產(chǎn)品打造,優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，建立完善的產(chǎn)業(yè)集群,合作開發(fā),第二階段：項目擴張運營,主要思路 整合附近潛在旅游資源（主要是湘洲核心景區(qū)附近可開發(fā)資源），最大限度挖掘梨坪土地價值，進一步擴大優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。,可行性分析,井岡山市政府規(guī)劃主干道橫貫梨坪直達湘洲，并注明：“遠期發(fā)展方向”。該道將繼續(xù)延伸橫貫湘洲核心景區(qū)直達遂川縣?？梢娬幸鈱⑾嬷蘧皡^(qū)的開發(fā)納入井岡山旅游發(fā)展遠期規(guī)劃體系。,同致行認為： 中信應該掌握戰(zhàn)略先機，遵循政府規(guī)劃，張弛有度，確保將湘洲景區(qū)的開發(fā)納入項目開發(fā)戰(zhàn)略計劃。,可行性分析,湘洲景區(qū)的存在給梨坪帶來的巨大的附生價值，若能像主峰、水庫景區(qū)一樣將游客有效引至湘洲核心景區(qū)外圍，其觀光游、探險游發(fā)展勢必非常興旺。如此，湘洲景區(qū)將成為梨坪地區(qū)的后花園，這將促使梨坪地區(qū)的快速發(fā)展。,湘洲景區(qū)成為梨坪地塊的后花園，同大峽谷并舉，呈“比翼齊飛”之勢。,可行性分析,促使井岡山城市核心擴容 從右圖看，當湘洲景區(qū)發(fā)展成熟后，三地呈穩(wěn)定的三角形態(tài)勢各自統(tǒng)領井岡山著名景區(qū)，同時三地緊密相連，白銀湖、梨坪、茨坪三地將三位一體成為城市核心。,探測湘洲景區(qū)資源，并準備規(guī)劃開發(fā)工作，堅持“保護中開發(fā)”原則 ； 對湘洲景區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，打造精品旅游路線和特色旅游項目； 把梨坪作為湘洲景區(qū)的休憩區(qū)，故梨坪地塊在規(guī)劃時應該預留發(fā)展空間； 注意高檔物業(yè)的區(qū)域位置規(guī)劃，避免其出現(xiàn)在后期發(fā)展的鬧市區(qū)域。,整合建議,第三階段：項目戰(zhàn)略運營,主要思路 整合井岡山旅游資源形成方便快捷的大旅游圈，進一步促使項目高端消費的質(zhì)變，提高項目邊際收益率； 運營周邊土地，實現(xiàn)井岡山資源與資本的互換，實現(xiàn)更大利潤。,盈利模式分析,盈利模式分析,土地出讓收益 經(jīng)營性物業(yè)收益 會議培訓收益 旅游收益,整體運營思路,“ 優(yōu)化老產(chǎn)品、鞏固老市場； 開發(fā)新產(chǎn)品、創(chuàng)造新市場”,整體運營思路,開發(fā)模式定位,以會議培訓和休閑度假為主題， 旅游地產(chǎn)啟動的區(qū)域性開發(fā)模式,開發(fā)模式定位,會議主題研究,會議論壇發(fā)展模式,民間主導,政府主導,民間+政府,政府間合作、對話,民間需求、政府引導,尋求對話平臺,經(jīng)濟、民生,政治、合作,區(qū)域內(nèi)或區(qū)域間,尋求對話平臺,會議論壇產(chǎn)生,社會發(fā)展所衍生的各種合作對話需求是會議論壇產(chǎn)生的根本原因，爭取政府支持、挖掘新的會議模式，實行藍海戰(zhàn)略才是項目會議論壇根本出路之一,達沃斯世界經(jīng)濟論壇,G-7峰會,博鰲亞洲論壇,亞太經(jīng)合組織論壇,聯(lián)合國大會,政治、經(jīng)濟是永恒的主題,影響較大、但對地區(qū)經(jīng)濟拉動不明顯,影響較小、但對地區(qū)經(jīng)濟拉動明顯,最佳方案=政治+經(jīng)濟,會議主題研究,政治主題,經(jīng)濟主題,權衡對地區(qū)經(jīng)濟的拉動作用和項目的影響力，建議項目論壇的打造采取政治+經(jīng)濟的結(jié)合型發(fā)展模式：,同致行建議,世界發(fā)展中國家經(jīng)濟合作論壇 亞洲金融論壇,區(qū)域?qū)傩远ㄎ?項目與周邊的關系,項目處于新城區(qū)夏坪和茨坪之間。在未來發(fā)展規(guī)劃中，茨坪梨坪中心區(qū)將成為井岡山風景區(qū)核心。在成功納入大峽谷以及未來的湘洲景區(qū)后，梨坪白銀湖將成為井岡山核心區(qū)域，成為打造井岡山生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈最核心的環(huán)節(jié)。,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系,在不考慮白銀湖因素的條件下，梨坪和茨坪的關系,梨坪對茨坪的關系互補，依存度很高,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系,在考慮白銀湖因素的條件下，梨坪與茨坪的關系,梨坪對茨坪的依賴性必將進一步下降,茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系,茨坪,梨坪,白銀湖,白銀湖因梨坪而提升自身價值,梨坪因白銀湖而提升競爭力,茨坪因白銀湖而完善基礎接待功能,茨坪因梨坪而完善高端接待功能,梨坪因茨坪而獲取核心市場資源,白銀湖在獲取茨坪核心資源的同時，汲取其基礎資源,三者未來關系構(gòu)想,定位建議,梨坪 國際會議中心、紅色教育培訓基地、院外政治基地、高端健康休閑度假區(qū)等； 白銀湖集會議、培訓、度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型綜合旅游接待中心、商業(yè)中心和中高檔生活區(qū)； 梨坪白銀湖構(gòu)筑“大梨坪”，成為未來核心區(qū)和主要接待中心； 茨坪紅色旅游中心、行政培訓中心。,梨坪與白銀湖發(fā)展趨勢研判,同致行認為： 梨坪和白銀湖由于在規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能等諸多因素具有絕對優(yōu)勢，隨著市場的發(fā)展，會逐漸形成“黑洞效應” 將茨坪大部分客戶和商家吸引過來，進而取代茨坪成為井岡山的核心區(qū)域，而茨坪則逐步演變成為更純粹的紅色旅游勝地和行政培訓中心，并成為“大梨坪”核心區(qū)的補充。 在這樣的發(fā)展趨勢下，新的核心區(qū)將培育出新的市場需求，由此帶來的市場增容將促使井岡山的發(fā)展具有可持續(xù)性，無論從井岡山發(fā)展需要還是從中信戰(zhàn)略發(fā)展要求方面來說，均有里程碑的意義。,業(yè)態(tài)組合定位,生地變熟地，資源變資本,總體開發(fā)戰(zhàn)略,井岡山國際會議中心+大峽谷,井岡山新經(jīng)濟,中信,區(qū)域開發(fā) 土地運營 旅游地產(chǎn),中信集團 各級政府 合作伙伴,總 體 運營 戰(zhàn) 略,建設井岡山龍頭景區(qū) 實現(xiàn)區(qū)域旅游一體化,高度資源整合 打造核心主題 造市