高端商用物業(yè)管理市場(chǎng)分析

上海高端商用物業(yè)市場(chǎng)分析上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司上海易居房地產(chǎn)研究院目 錄第一部分：上海高端商用物業(yè)市場(chǎng)分析3一、上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)分析3二、全市高端商業(yè)市場(chǎng)分析14三、全市高級(jí)酒店市場(chǎng)分析23四、全市高檔服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析30第二部分：陸家嘴板塊高端商用物業(yè)市場(chǎng)分析40一、陸家嘴板塊甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)分析40二、陸家嘴板塊高端商業(yè)市場(chǎng)分析48三、陸家嘴板塊高級(jí)酒店市場(chǎng)分析53四、陸家嘴板塊高檔服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析57第三部分：項(xiàng)目建議64一、總體思考與結(jié)論64二、主要業(yè)態(tài)建議及說(shuō)明64第一部分：上海高端商用物業(yè)市場(chǎng)分析一、上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)分析1、分布上海甲級(jí)辦公樓分布示意圖1-陸家嘴區(qū)域； 2-人民廣場(chǎng)區(qū)域； 3-南京西路沿線；4-淮海中路沿線； 5-徐家匯區(qū)域； 6-虹橋區(qū)域；目前上海市甲級(jí)辦公樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧及浦東六大區(qū)的內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域，整體呈現(xiàn)四點(diǎn)兩線布局。四點(diǎn)分別是黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋、浦東區(qū)陸家嘴、徐匯區(qū)徐家匯，兩線分別為靜安區(qū)南京西路沿線、盧灣區(qū)淮海中路沿線，其中浦東陸家嘴區(qū)域分布的甲級(jí)寫(xiě)字樓位列榜首，市場(chǎng)保有量在100萬(wàn)平方米左右。2、特征分析目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)保有量大概為450萬(wàn)平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米天。 空置率逐年下降伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，雖然近幾年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片供需兩旺的繁榮景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場(chǎng)的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來(lái)新低。寫(xiě)字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城區(qū)的靜安、盧灣、黃浦等區(qū)的空置率在2005年已降至5%以下。 供應(yīng)量迅速放量至2005年吸納量和供應(yīng)量2005年度上海市正式投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓已有花旗集團(tuán)大廈、匯亞大廈、新梅雙塔、都市總部大廈、港匯廣場(chǎng)等多個(gè)物業(yè)，供應(yīng)總量達(dá)到49萬(wàn)平方米，形成近幾年來(lái)的一個(gè)供應(yīng)小高峰。但相較于強(qiáng)大的市場(chǎng)吸納量，上海甲級(jí)辦公物業(yè)仍然處在短缺狀態(tài)。 吸納量逐步放大隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，今年上海GDP將突破萬(wàn)億大關(guān)，市場(chǎng)吸納量隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加亦逐年攀升，并于2005年雙雙達(dá)到近幾年的峰值。 租金逐年走高市場(chǎng)的緊張局面也使寫(xiě)字樓租金繼續(xù)增長(zhǎng)，截至2006年9月底，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體平均租金已經(jīng)上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的幾個(gè)甲級(jí)物業(yè)整體品質(zhì)較高，也是促使租金價(jià)格高漲的主要原因。n 辦公樓客戶逐漸聚集形成規(guī)模效應(yīng)主要辦公樓分布區(qū)域列表名稱區(qū)域主要行業(yè)代表樓盤(pán)租金（美元/平方米.天)陸家嘴區(qū)域浦東金融、咨詢、商貿(mào)匯豐大廈、中銀大廈0.7-1.3人民廣場(chǎng)區(qū)域黃浦咨詢、商務(wù)來(lái)福士廣場(chǎng)、都市總部大樓0.8-1.2南京西路沿線靜安服務(wù)、咨詢、貿(mào)易恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)0.8-1.1淮海中路沿線盧灣服務(wù)、廣告、咨詢香港廣場(chǎng)、企業(yè)天地0.9-1.2徐家匯區(qū)域徐匯IT、咨詢、電子港匯中心、美羅大廈0.7-1虹橋區(qū)域長(zhǎng)寧電子、貿(mào)易萬(wàn)都中心、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)0.6-0.9目前辦公樓市場(chǎng)逐漸形成以陸家嘴、人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海中路、徐家匯、虹橋?yàn)楹诵牡牧驝BD。同時(shí)上海市辦公樓客戶逐漸聚集，以陸家嘴CBD為例，其客戶主要以金融業(yè)客戶為主。3、未來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)5年上海甲級(jí)辦公樓預(yù)計(jì)有40余座甲級(jí)辦公樓上市，浦東占有量最大，達(dá)到38%，其中07年預(yù)計(jì)上市19座甲級(jí)辦公樓。未來(lái)5年上海甲級(jí)辦公樓累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)到300萬(wàn)平方米左右，將主要集中在浦東陸家嘴區(qū)域，預(yù)計(jì)浦東供應(yīng)量將達(dá)到170萬(wàn)平方米。自從中國(guó)加入WTO以來(lái)，國(guó)際跨國(guó)公司陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)，未來(lái)5年預(yù)計(jì)世界500強(qiáng)企業(yè)大部分都將進(jìn)入中國(guó)。同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)90%的外資企業(yè)認(rèn)為上海是中國(guó)投資環(huán)境最佳的城市，所以預(yù)計(jì)未來(lái)進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)有80%會(huì)將上海作為其在華總部。從而未來(lái)5年上海的寫(xiě)字樓需求量仍將在高位運(yùn)行。上海未來(lái)主要預(yù)計(jì)上市甲級(jí)辦公樓辦公樓名稱區(qū)域板塊預(yù)計(jì)上市量(萬(wàn)方)預(yù)計(jì)上市時(shí)間萬(wàn)寶大廈長(zhǎng)寧中山公園板塊102007東方維京大廈長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊4.82007康寧廣場(chǎng)（洛克雙喜）長(zhǎng)寧中山公園板塊6.82007天山世紀(jì)廣場(chǎng)長(zhǎng)寧天山板塊42008駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)虹口曲陽(yáng)商務(wù)區(qū)板塊5.12007外灘中信城虹口四川北路沿線板塊52007海泰國(guó)際大廈虹口四川北路沿線板塊6.72007玫瑰購(gòu)物廣場(chǎng)虹口四川北路沿線板塊3.82007申花大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊2.92007泛太平洋廣場(chǎng)黃浦人民廣場(chǎng)板塊6.82008金昌摩爾大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊11.42007南京西路1788地塊靜安南京西路沿線板塊62007越洋廣場(chǎng)靜安南京西路沿線板塊9.12007恒隆廣場(chǎng)二期靜安南京西路沿線板塊62007高寶金融大廈浦東陸家嘴板塊92009富都大廈浦東陸家嘴板塊82009合生國(guó)際大廈浦東陸家嘴板塊8.22007上海環(huán)球金融中心浦東陸家嘴板塊152008b3-5地塊發(fā)展大廈浦東陸家嘴板塊10.52007渣打銀行大廈浦東陸家嘴板塊5.52008上海船廠改造項(xiàng)目浦東陸家嘴板塊252009中國(guó)民生銀行大廈浦東陸家嘴板塊9.52008永達(dá)大廈浦東東方路沿線板塊4.82008黃金置地大廈浦東陸家嘴板塊7.52007由由國(guó)際廣場(chǎng)浦東浦東大道沿線板塊3.62007平安金融大廈浦東陸家嘴板塊102007招商銀行上海大廈浦東陸家嘴板塊9.82009上海國(guó)際金融中心浦東陸家嘴板塊102008中金國(guó)際廣場(chǎng)徐匯徐家匯板塊10.32009康悅國(guó)際廣場(chǎng)徐匯徐家匯板塊6.22008西藏大廈徐匯中山西路沿線板塊4.52008富慶國(guó)定大廈楊浦五角場(chǎng)板塊62008上海人才發(fā)展服務(wù)平臺(tái)大廈閘北不夜城板塊7.52008共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)閘北共和新路沿線板塊4.12008130信息大廈閘北不夜城板塊4.72008地鐵旭匯大廈閘北不夜城板塊42007 分布變化從目前在建的辦公樓分布和規(guī)劃可以看出未來(lái)甲級(jí)辦公樓的分布將呈現(xiàn)如下變化：a) 陸家嘴CBD將向東發(fā)展至黃浦江邊，向南發(fā)展至竹園區(qū)域，成為大陸家嘴CBD；b) 南京西路沿線將擴(kuò)展至靜安寺區(qū)域；c) 虹橋CBD將向西擴(kuò)展至虹橋綜合交通樞紐站；d) 虹口區(qū)北外灘板塊將成為甲級(jí)辦公樓的聚集地；e) 楊浦區(qū)五角場(chǎng)板塊將成為甲級(jí)辦公樓的聚集地； 租金變化市場(chǎng)的供需緊張局面促使寫(xiě)字樓租金繼續(xù)增長(zhǎng)，截至2005年12月底，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體平均租金已經(jīng)上升至每天每平方米0.92美金，而05年上市的幾個(gè)甲級(jí)物業(yè)整體品質(zhì)較高，也是促使租金價(jià)格高漲的主要原因。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和2010年上海世博會(huì)、2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉行，上海的國(guó)際影響力將進(jìn)一步加大，因此預(yù)計(jì)未來(lái)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的的租賃價(jià)格將進(jìn)一步拉升。1）樂(lè)觀走勢(shì)按照目前平均9%的年增長(zhǎng)率，至2011年上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將達(dá)到1.4美元/平方米天。2）平穩(wěn)走勢(shì)因未來(lái)五年預(yù)計(jì)有300萬(wàn)平方米（相當(dāng)于上海市目前甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)保有量的三分之二）的甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量上市，所以預(yù)計(jì)上海甲級(jí)辦公樓租金年增長(zhǎng)率為5%。故按照年增長(zhǎng)率5%計(jì)算，至2011年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將達(dá)到1.17美元/平方米天。結(jié)論n 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓呈現(xiàn)四點(diǎn)兩線布局；n 供應(yīng)量逐年放大、吸納量成倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺；n 租金逐年攀升，年均增長(zhǎng)率為8%，空置率連年下降；n 未來(lái)CBD將向市中心外圍輻射，新商務(wù)聚集區(qū)初見(jiàn)雛型；n 未來(lái)五年市場(chǎng)供應(yīng)量驟然放大，市場(chǎng)吸納有一定困難；附表：目前市場(chǎng)主要甲級(jí)辦公樓匯總表辦公樓名稱區(qū)域板塊租金報(bào)價(jià)(美元/平方米.天新虹橋中心大廈長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.9上海萬(wàn)都中心長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.7兆豐世貿(mào)大廈長(zhǎng)寧中山公園板塊0.55-0.70 長(zhǎng)峰中心長(zhǎng)寧延安西路沿線板塊0.56-0.63東方國(guó)際大廈長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.6遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.75-0.85萬(wàn)寶國(guó)際商務(wù)中心長(zhǎng)寧延安西路沿線板塊0.45嘉麒大廈長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.60-0.75仲盛大廈長(zhǎng)寧延安西路沿線板塊0.50-0.56 兆豐大廈長(zhǎng)寧中山公園板塊0.36-0.62上海世貿(mào)商城長(zhǎng)寧延安西路沿線板塊0.80-0.90景信商務(wù)樓長(zhǎng)寧淮海西路板塊0.87上海國(guó)際貿(mào)易中心長(zhǎng)寧延安西路沿線板塊1.20-1.25太平洋企業(yè)中心長(zhǎng)寧中山公園板塊0.55-0.60古北領(lǐng)峰（同詮大廈）長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.45-0.55虹橋上海城長(zhǎng)寧虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊0.6上海灘國(guó)際大廈虹口北外灘板塊0.5金天地國(guó)際大廈黃浦復(fù)興東路沿線板塊0.48-0.55仙樂(lè)斯廣場(chǎng)黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.8廖創(chuàng)興金融中心大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.90-1.00都市總部大樓黃浦人民廣場(chǎng)板塊1.2海洋大廈黃浦延安東路沿線板塊0.90-1天安中心大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.85中區(qū)廣場(chǎng)黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.9永新廣場(chǎng)黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.8宏伊大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.70-0.80金陵海欣大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.62-0.82百騰大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.63-1.00金光外灘中心黃浦延安東路沿線板塊1來(lái)福士廣場(chǎng)黃浦人民廣場(chǎng)板塊1.1海通證券大廈黃浦人民廣場(chǎng)板塊0.63-1.00恒隆廣場(chǎng)靜安南京西路沿線板塊1.2靜安中華大廈靜安北京西路沿線板塊0.75-0.85上海商城（波特曼）靜安南京西路沿線板塊2招商局廣場(chǎng)靜安北京西路沿線板塊0.6智慧廣場(chǎng)靜安曹家渡板塊0.5靜安廣場(chǎng)靜安延安中路沿線板塊0.6東方海外大廈 OOCL靜安延安中路沿線板塊0.6嘉里中心靜安南京西路沿線板塊0.95中欣大廈靜安南京西路沿線板塊0.85銀發(fā)大廈靜安北京西路沿線板塊0.35-0.45東方眾鑫大廈靜安南京西路沿線板塊0.7梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)靜安南京西路沿線板塊0.9嘉里公寓靜安南京西路沿線板塊0.95中信泰富廣場(chǎng)靜安南京西路沿線板塊1.1南證大廈靜安南京西路沿線板塊0.55達(dá)安廣場(chǎng)靜安延安中路沿線板塊0.20-0.25 環(huán)球世界大廈靜安北京西路沿線板塊0.45香港廣場(chǎng)（南座）盧灣淮海中路沿線板塊0.85上海廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊0.65-0.70 新茂大廈盧灣淮海中路沿線板塊1.3中海大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.9上海金鐘廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊0.8大上海時(shí)代廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊0.96-1.13中環(huán)廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊1香港新世界大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.85瑞金大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.94蘭生大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.79-0.85力寶廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊0.9企業(yè)天地盧灣淮海中路沿線板塊1.1瑞安廣場(chǎng)盧灣淮海中路沿線板塊1.1華能聯(lián)合大廈浦東陸家嘴板塊0.45-0.55 嘉華中心徐匯淮海西路沿線板塊1.2美羅大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.8港匯中心徐匯徐家匯板塊0.9飛洲國(guó)際廣場(chǎng)徐匯中山南二路沿線板塊0.55-0.65上海實(shí)業(yè)大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.65徐家匯國(guó)際大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.85-0.88 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)徐匯徐家匯板塊1.1徐匯苑大廈徐匯中山南二路沿線板塊￥0.45-0.55 百富勤廣場(chǎng)徐匯淮海西路沿線板塊0.95淮海國(guó)際廣場(chǎng)徐匯淮海西路沿線板塊1.03騰飛廣場(chǎng)徐匯徐家匯板塊0.70-0.80嘉里不夜城閘北不夜城板塊0.57華能聯(lián)合大廈浦東銀城東路139號(hào)0.45-0.55國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大廈浦東浦東南路500號(hào)0.67上海證券大廈浦東浦東南路528號(hào)0.77裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)浦東東方路69號(hào)0.8浦項(xiàng)國(guó)際廣場(chǎng)浦東世紀(jì)大道1600號(hào)0.88-1浦發(fā)大廈浦東浦東南路588號(hào)0.7中融恒瑞國(guó)際大廈浦東張楊路560號(hào)0.7金茂大廈浦東世紀(jì)大道88號(hào)1.1新上海國(guó)際大廈浦東浦東南路360號(hào)0.55-0.65城建國(guó)際中心 浦東福山路500號(hào)0.8-1上海信息大樓浦東世紀(jì)大道211號(hào)0.83-0.88華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)浦東張楊路500號(hào)0.7中銀大廈浦東銀城中路200號(hào)1震旦國(guó)際大廈浦東富城路99號(hào)0.85匯亞大廈浦東銀城北路133號(hào)1.2花旗集團(tuán)大廈浦東花園石橋路33號(hào)1.05匯豐大廈浦東銀城東路101號(hào)1.6中國(guó)保險(xiǎn)大廈浦東陸家嘴東路166號(hào)0.61-0.77斯米克大廈浦東商城路800號(hào)0.5二、全市高端商業(yè)市場(chǎng)分析1、分布全市高端商業(yè)市場(chǎng)分布示意圖1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外灘商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家匯商圈； 7-虹橋商圈國(guó)際金融中心地位日漸凸現(xiàn)的上海，有著屬于自己獨(dú)特的商業(yè)構(gòu)成。市內(nèi)主要的高端商業(yè)中心多分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)，分別位于浦東、黃浦、靜安、盧灣、徐匯以及長(zhǎng)寧6個(gè)區(qū)內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)域。2、特征分析上海市主要商圈列表商圈市場(chǎng)特征陸家嘴商圈以周邊成熟辦公為依托，服務(wù)于周邊高檔住宅客戶南京東路商圈面向大眾的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)南京西路商圈由眾多外資企業(yè)組成的高檔商業(yè)街外灘商圈集聚國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店，是一流的高檔消費(fèi)圈淮海路商圈國(guó)際頂級(jí)名牌的高雅購(gòu)物街徐家匯商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)虹橋商圈以外籍人士為主力消費(fèi)群的商業(yè)圈從全市高端商業(yè)的分布、業(yè)態(tài)業(yè)種以及服務(wù)對(duì)象上來(lái)看，主要呈現(xiàn)的市場(chǎng)特征有：a) 依托成熟的商務(wù)中心，發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)及商業(yè)中心。b) 結(jié)合地理位置、區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，打造具有自身特色的多元化綜合商圈。c) 業(yè)態(tài)業(yè)種、商圈位置、周邊配套等綜合因素決定了各商圈的不同服務(wù)對(duì)象， 或面向大眾、或以周邊居民為主力消費(fèi)群、或向外區(qū)輻射，各不相同，各具特色。3、租金上海各大商圈主要商場(chǎng)租金表商圈參考租金（元/.天）陸家嘴商圈12-30南京東路商圈10-35南京西路商圈10-45外灘商圈40-50淮海路商圈10-45徐家匯商圈10-48虹橋商圈12-30商業(yè)租金主要由街鋪?zhàn)饨鸺吧虉?chǎng)租金兩部分構(gòu)成，通常街鋪?zhàn)饨疠^高，而商場(chǎng)租金則由于樓層、業(yè)態(tài)不同高低分布不等。從租金范圍段分布上來(lái)看，外灘商圈的租金最高，平均每天50-65元/；其他主要高端商業(yè)市場(chǎng)租金的低位數(shù)相差不大，約在10-15元/.天，而高位數(shù)則因地段、業(yè)態(tài)等因素存在一定差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的租金高位數(shù)較高，為45-48元/.天。4、未來(lái)預(yù)測(cè) 供應(yīng)上海商業(yè)未來(lái)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表商圈商場(chǎng)名稱地址預(yù)計(jì)上市時(shí)間陸家嘴商圈陸家嘴二期浦東大道東方路2010年虹橋商圈虹橋推展項(xiàng)目二期仙霞路婁山關(guān)路2010年四川北路商圈兆豐虹口體育場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目花園路西江灣路2008年南京東路商圈洛克菲勒商業(yè)項(xiàng)目南京東路河南路2010年南京西路商圈越洋廣場(chǎng)南京西路常德路2007年會(huì)德豐延安西路華山路2009年南京西路668地塊南京西路吳江路2010年靜安區(qū)40、46街坊南京西路石門(mén)路2011年五角場(chǎng)商圈萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)邯鄲路淞滬路2007年百聯(lián)又一城淞滬路翔殷路2007年新藍(lán)天賓館黃興路2075號(hào)2007年麥科特金億廣場(chǎng)國(guó)和路翔殷路2010年徐家匯商圈兆豐小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目東起中山西路,南臨華石路,西靠蒲匯塘,北至宜山路2010年弘基廣場(chǎng)虹橋路恭城路2009年 分布變化從目前在建中的商場(chǎng)分布情況來(lái)看，上海的高端商業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以下3個(gè)特點(diǎn)：a）點(diǎn)狀商業(yè)逐步興起隨著上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，本市的商業(yè)布局由原來(lái)的淮海路、南京路等幾條傳統(tǒng)商業(yè)街發(fā)展到了徐家匯商圈、陸家嘴商圈等塊狀商業(yè)中心，未來(lái)該狀態(tài)將得到進(jìn)一步的改變，市內(nèi)高端商業(yè)市場(chǎng)將依托軌道交通的分布，逐步由軸狀、塊狀向點(diǎn)狀分布發(fā)展。b）西區(qū)商圈加速發(fā)展從本市新一輪的城市規(guī)劃中可以看出，有一大批重大的市政設(shè)施分布在上海的西側(cè)，如虹橋機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建及交通樞紐建設(shè)，鐵路上海南站交通樞紐、徐家匯交通樞紐的形成等，這種重大設(shè)施布局將會(huì)吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市中心區(qū)域的西側(cè)聚集，這將為西區(qū)商業(yè)帶來(lái)更多的投資開(kāi)發(fā)機(jī)遇，加速西區(qū)商圈的發(fā)展。c) 新老商圈齊開(kāi)花目前本市高端商圈多集中在中心城區(qū)，有著不可代替的地域優(yōu)勢(shì)，未來(lái)這些商圈將現(xiàn)有的規(guī)模上進(jìn)一步擴(kuò)大，如徐家匯商圈將集中打造肇嘉浜路集中商務(wù)區(qū)，其商業(yè)面積將擴(kuò)大一倍。此外，在建中的五角場(chǎng)商圈、曹安路商圈等一些新型商圈也將在未來(lái)3-5年內(nèi)逐步建成。各新老商圈將在新一輪的發(fā)展建設(shè)中齊集開(kāi)花，各顯風(fēng)騷。 租金變化1）樂(lè)觀走勢(shì)未來(lái)五年，上海高端商業(yè)市場(chǎng)的租金將以每年增加5%的速度逐年上漲。就此推算，至2011年時(shí)，高端商業(yè)市場(chǎng)租金的低位數(shù)將達(dá)到12.5元/.天，高位數(shù)將有望突破55元/.天。2）平穩(wěn)走勢(shì)隨著商業(yè)建設(shè)的發(fā)展，未來(lái)本市各高端商業(yè)市場(chǎng)將在一定程度上得到分流，這將會(huì)對(duì)商場(chǎng)租金的上漲起到一定限制作用，若按此平穩(wěn)走勢(shì)發(fā)展，上海高端商業(yè)市場(chǎng)5年內(nèi)的租金漲幅不大，至2011年預(yù)計(jì)租金將為12-50元/.天。結(jié)論n 逐步向集功能型與休閑型為一體的多元化綜合商圈過(guò)渡；n 與國(guó)際一流城市商業(yè)相比仍有一定差距，在業(yè)態(tài)能級(jí)、商品種類、品牌檔次、市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)際化程度、個(gè)性化服務(wù)等方面都還有待提升；n 新一輪市政規(guī)劃促進(jìn)西區(qū)商業(yè)快速發(fā)展；n 未來(lái)將陸續(xù)引進(jìn)更多的國(guó)際一線品牌，豐富業(yè)態(tài)業(yè)種，提高自身能級(jí)；n 未來(lái)隨著陸家嘴CBD功能的逐步完善，區(qū)域內(nèi)大型高檔商業(yè)必將興起；附表：目前市場(chǎng)主要高檔商業(yè)匯總表商圈商場(chǎng)名稱地址參考租金（元/.天）虹橋商圈虹橋上海城遵義路100號(hào)12-36西郊百聯(lián)商場(chǎng)仙霞西路88號(hào)12-30淮海路商圈上海廣場(chǎng)淮海中路138號(hào)15-25力寶廣場(chǎng)淮海中路222號(hào)18-30香港廣場(chǎng)南座淮海中路282號(hào)20-25賽博數(shù)碼廣場(chǎng)淮海中路282號(hào)香港廣場(chǎng)北座1-2F20-25蘭生大廈淮海中路2-8號(hào)15-20瑞安廣場(chǎng)淮海中路333號(hào)20-30中環(huán)廣場(chǎng)淮海中路381號(hào)20-25伊勢(shì)丹淮海中路527號(hào)18-25華獅購(gòu)物中心淮海中路688號(hào)15-45新華聯(lián)淮海中路755號(hào)15-25二百永新淮海中路887號(hào)26-45百盛淮海中路918號(hào)10-39香港新世界大廈淮海中路939-947號(hào)10-29巴黎春天淮海中路939號(hào)17-47大上海時(shí)代廣場(chǎng)淮海中路93號(hào)12-35金鐘廣場(chǎng)淮海中路98號(hào)18-25陸家嘴商圈新大陸廣場(chǎng)浦東嶗山西路588號(hào)2-7上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)浦東張楊路500號(hào)15-30新梅雙塔大廈商城路浦東南路15-35中融國(guó)際商城上海浦東浦東南路1088號(hào)10-40第一八佰伴張楊路501號(hào)10-25正大廣場(chǎng)陸家嘴西路168號(hào)14-25南京東路商圈新世界商廈南京東路2-68號(hào)20-50老介福南京東路328號(hào)30-60華聯(lián)中聯(lián)店南京東路340號(hào)25-40圣德娜珠寶禮品商廈南京東路452號(hào)30-50上海置地廣場(chǎng)南京東路459號(hào)12-35伊都錦南京東路592號(hào)10-30華聯(lián)商廈南京東路635號(hào)25-40市百一店西樓南京東路800號(hào)15-37第一百貨東樓(東方商廈)南京東路800號(hào)15-35百聯(lián)世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)南京東路819號(hào)30-45來(lái)福士廣場(chǎng)西藏中路228號(hào)10-33南京西路商圈梅隆鎮(zhèn)伊勢(shì)丹南京西路1038號(hào)10-38中信泰富廣場(chǎng)南京西路1168號(hào)18-40恒隆廣場(chǎng)南京西路1266號(hào)16-45上海商城南京西路1376號(hào)25-40久光久百城市廣場(chǎng)南京西路1618號(hào)32-48徐家匯商圈東方商廈漕溪北路8號(hào)25-45太平洋百貨衡山路392號(hào)32-48上海六百衡山路941號(hào)25-40港匯廣場(chǎng)虹橋路1號(hào)10-42匯民百貨天鑰橋路123號(hào)10-20匯金百貨肇嘉浜路1000號(hào)30-45美羅城肇嘉浜路1111號(hào)11-42太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)肇嘉浜路1117號(hào)12-50外灘商圈外灘3號(hào)中山東一路3號(hào)50-65外灘18號(hào)中山東一路18號(hào)50-65三、全市高級(jí)酒店市場(chǎng)分析1、分布全市高檔酒店分布示意圖43516上海高檔酒店主要集中分布區(qū)域編號(hào)區(qū)域代表酒店1長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)喜來(lái)登豪達(dá)太平洋大飯店、萬(wàn)豪虹橋大酒店2徐家匯地區(qū)華亭賓館、富豪環(huán)球東亞大酒店、3華山路沿線靜安希爾頓飯店、上海興國(guó)賓館4盧灣淮海路沿線新錦江大酒店、花園飯店5浦東陸家嘴地區(qū)瑞吉紅塔大酒店、香格里拉大酒店、金茂君悅大酒店6南京路沿線錦滄文華大酒店、波特曼麗嘉酒店、金威萬(wàn)豪酒店、和平飯店截至到2006年一季度上海共有正式評(píng)定的五星級(jí)25家、四星級(jí)41家。此外還有25家左右相當(dāng)于四、五星級(jí)水平但尚未評(píng)星的飯店。從分布狀況看,四、五星級(jí)飯店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級(jí)飯店,主要分布在靜安、盧灣、長(zhǎng)寧、徐匯、浦東等區(qū)的中心商務(wù)地帶。而遠(yuǎn)郊的高檔酒店主要集中在佘山地區(qū)，如世茂佘山艾美酒店。2、租金狀況（數(shù)據(jù)來(lái)源于上海旅游網(wǎng)統(tǒng)計(jì)年鑒 2006/10）自2004年以來(lái)上海高檔酒店日房?jī)r(jià)始終處于增長(zhǎng)趨勢(shì)，五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)由2004年的1177元/日上漲至目前的1389元/日，上漲幅度達(dá)到18%，而四星級(jí)酒店房?jī)r(jià)也由2004年的587元/日上漲至662元/日，上漲幅度13%。雖然上海高檔酒店保持著良好的增長(zhǎng)率，但在中國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展推動(dòng)下，上海高檔酒店市場(chǎng)需求也在不斷增長(zhǎng)，因此未來(lái)上海的高檔酒店日房?jī)r(jià)還將上升，以接近國(guó)際價(jià)格水平。3、租率分析（數(shù)據(jù)來(lái)源于上海旅游網(wǎng)統(tǒng)計(jì)年鑒 2006/10）年平均客房出租率的下降反映了市場(chǎng)供應(yīng)趨松，從三年前“總體平衡、高星級(jí)略顯緊缺”演變到目前的“大體平衡、略有供余”。形成這一變化的原因主要有二點(diǎn):一是酒店客房供應(yīng)以較快速度在增長(zhǎng)。上海這兩年每年都有大量新客房投入營(yíng)運(yùn)。僅高端市場(chǎng)領(lǐng)域,2004年就新增酒店9家,客房2065間;2005年新增12家,客房3313間。二是酒店房?jī)r(jià)升漲較快,抑止了部分消費(fèi)需求。4、未來(lái)供應(yīng)上海未來(lái)2-3年內(nèi)預(yù)計(jì)將上市20余家高級(jí)酒店，累計(jì)供應(yīng)客房7200多間。隨著首界中國(guó)酒店投資峰會(huì)在上海舉行，如雅高、萬(wàn)豪、洲際、四季、卡爾森等國(guó)際酒店集團(tuán)對(duì)上海未來(lái)均表現(xiàn)出樂(lè)觀的看法，而更多酒店集團(tuán)計(jì)劃在2010年前將麾下的新品牌悉數(shù)引入上海，同時(shí)以成倍的速度擴(kuò)張?jiān)谌A酒店數(shù)量。上海未來(lái)主要預(yù)計(jì)上市高檔酒店上海未來(lái)主要預(yù)計(jì)上市高檔酒店酒店名稱位置預(yù)計(jì)上市時(shí)間世茂新體驗(yàn)五星酒店松江天馬山2009年世茂凱悅大酒店北外灘2007年世茂北外灘五星級(jí)酒店北外灘2007年上海半島酒店北京路外灘2009年HanTang Jumeirah Shanghai(漢唐)新天地2008年CONRAD新天地2008年麗嘉酒店浦東陸家嘴2009年浦東四季酒店浦東陸家嘴2010年前喜達(dá)屋W酒店浦東陸家嘴2009年浦東柏悅酒店浦東陸家嘴上海環(huán)球金融中心2009年上海麗晶酒店浦東陸家嘴2010年前上?；始颐利惖罹频昴暇┞?008年喜來(lái)登酒店浦東2008年 分布變化從目前在建以及規(guī)劃中的高級(jí)酒店分布可以看出，未來(lái)上海高級(jí)酒店的分布將表現(xiàn)出以下二點(diǎn)變化：a）集中化未來(lái)上海高級(jí)酒店將更多的趨向集中化，主要分布在如陸家嘴金融中心、新天地、外灘等市中心地區(qū)以及城市標(biāo)志性區(qū)域。b）資源化隨著國(guó)際酒店管理集團(tuán)的不斷進(jìn)入，高級(jí)酒店對(duì)于選址的要求也在不斷變化，如未來(lái)的佘山區(qū)域、北外灘區(qū)域都將出現(xiàn)更多的頂級(jí)品牌酒店進(jìn)入，這也標(biāo)志著未來(lái)的高檔酒店將不僅具備頂級(jí)的服務(wù)，也將提供更加優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。 租金變化近三年上海五星級(jí)酒店日房?jī)r(jià)增長(zhǎng)18%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到6%左右，而隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)以及2010年上海世博會(huì)的舉行，上海入境人數(shù)也必將有新一輪的增長(zhǎng)，對(duì)高檔酒店的需求也將不斷增加，因此預(yù)計(jì)未來(lái)上海高檔酒店房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1）樂(lè)觀走勢(shì)至2011年5年上海的高檔酒店日租金達(dá)到2000元/日，接近香港以及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。2）平穩(wěn)走勢(shì)按照目前平均6%的年增長(zhǎng)率，至2011年5年后上海高檔酒店日房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升到1800元/日，接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，這也比較符合目前上海整體的發(fā)展步伐，增長(zhǎng)的可行性相對(duì)較高。結(jié)論n 目前上海五星級(jí)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)供求“大體平衡、略有供余”；n 出租率呈下降的態(tài)勢(shì)；目前上海高檔酒店市場(chǎng)雖然面臨整體出租率呈下降的態(tài)勢(shì)，但主要是由于酒店數(shù)量的增加以及日房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快因素造成。n 未來(lái)仍將處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；基于上海整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的增長(zhǎng)以及未來(lái)“兩會(huì)”的召開(kāi)，上海未來(lái)入境人數(shù)還將保持高速增長(zhǎng)、旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向效益型的轉(zhuǎn)變、客源結(jié)構(gòu)比重向會(huì)展商務(wù)的進(jìn)一步傾斜、以及國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平低于國(guó)際的實(shí)際差距等因素的存在，未來(lái)幾年上海高檔酒店的房?jī)r(jià)仍處于上升態(tài)勢(shì)。附表：目前市場(chǎng)高級(jí)酒店匯總表星級(jí)酒店名稱地址客房間數(shù)五星級(jí)酒店上海虹橋迎賓館長(zhǎng)寧虹橋路1591號(hào)169上海西郊賓館長(zhǎng)寧虹橋路1921號(hào)181上海萬(wàn)豪虹橋大酒店長(zhǎng)寧虹橋路2270號(hào)315上海興國(guó)賓館長(zhǎng)寧興國(guó)路78號(hào)190上海揚(yáng)子江萬(wàn)麗大酒店（4升5）長(zhǎng)寧延安西路2099號(hào)576喜來(lái)登豪達(dá)太平洋大飯店長(zhǎng)寧遵義南路5號(hào)578上海威斯汀大飯店黃浦河南中路88號(hào)301和平飯店黃浦南京東路20號(hào)273上海明天廣場(chǎng)金威萬(wàn)豪酒店黃浦南京西路399號(hào)342上海靜安希爾頓飯店靜安華山路250號(hào)772錦滄文華大酒店靜安南京西路1225號(hào)513波特曼麗嘉酒店靜安南京西路1376號(hào)600上海四季酒店靜安威海路500號(hào)439新錦江大酒店盧灣長(zhǎng)樂(lè)路161號(hào)640花園飯店盧灣茂名南路58號(hào)500錦江飯店盧灣茂名南路59號(hào)220上海國(guó)際會(huì)議中心東方濱江大酒店浦東濱江大道2727號(hào)260上海紫金山大酒店浦東東方路778號(hào)341上海瑞吉紅塔大酒店浦東東方路889號(hào)336浦東香格里拉大酒店浦東富城路33號(hào)612金茂君悅大酒店浦東世紀(jì)大道2號(hào)555上海東錦江索菲特大酒店浦東楊高南路889號(hào)449錦江湯臣洲際大酒店浦東張楊路777號(hào)398華亭賓館徐匯漕溪北路1200號(hào)770富豪環(huán)球東亞大酒店徐匯衡山路516號(hào)300四、全市高檔服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析1、分布上海高檔服務(wù)式公寓分布圖注解: 圖內(nèi)數(shù)字顯示各板塊的相對(duì)市場(chǎng)吸納率從上圖可以看出，上海高檔服務(wù)式公寓主要分布在中央商務(wù)區(qū)域（陸家嘴）, 新興開(kāi)發(fā)區(qū)域（張江、金橋等）, 傳統(tǒng)高檔居住區(qū)域（淮海路、南京西路等）。城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是服務(wù)式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。上海中高端服務(wù)式公寓類型，主要分布在徐匯(17)、長(zhǎng)寧(14)、盧灣(9)、靜安(23)、黃浦(14)、浦東(23)等六個(gè)行政區(qū)。徐匯、靜安和浦東三區(qū)占據(jù)了其中近63的份額。2、市場(chǎng)特征 各板塊供給分析地段為王是服務(wù)式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全高檔住宅區(qū)等。所以上海的高級(jí)服務(wù)式公寓主要分布在以上區(qū)域。服務(wù)公寓區(qū)域特點(diǎn)及代表樓盤(pán)匯總表區(qū)域板塊分布板塊區(qū)域特點(diǎn)租金價(jià)格（USD/Monm2）代表樓盤(pán)浦東小陸家嘴板塊CBD商貿(mào)區(qū)，交通便利1825浦東雅詩(shī)閣明城花苑黃浦人民廣場(chǎng)板塊CBD商貿(mào)區(qū)，交通便利1625威斯汀公寓天賜公寓徐匯徐家匯板塊商業(yè)繁華，交通便利2530港匯花園名仕苑衡山路板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)1730衡山路41號(hào)東亞公寓靜安鎮(zhèn)寧路板塊高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁1326華山公寓靜安廣場(chǎng)南京西路板塊CBD商貿(mào)區(qū)，商業(yè)繁華，交通便利2438嘉里中心協(xié)和麗豪盧灣新天地板塊商業(yè)繁華，交通便利、人文氛圍濃郁203088新天地麗晶苑長(zhǎng)寧華山路板塊高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁1020麗景、新華嘉利公寓古北板塊國(guó)際化社區(qū)1420溫莎公寓里昂花園以上的區(qū)域板塊從地理位置來(lái)看基本上是以上海浦西和浦東的中央商務(wù)區(qū)為中心，占盡上海的黃金地段的區(qū)位效應(yīng)，而從其所處區(qū)位的人文環(huán)境來(lái)看，基本上都是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)和新崛起的高檔居住區(qū)，同時(shí)具備商業(yè)繁華、交通便利等特征。上海服務(wù)式公寓分布區(qū)域情況匯總表區(qū)域名區(qū)域范圍市場(chǎng)存量 (平方米)平均售價(jià)(元/平方米)平均租金 (元/平方米.天)市場(chǎng)吸納率目標(biāo)客戶商務(wù)區(qū)域南京西路南京西路沿線(烏魯木齊路至西藏路)235,000/9.0495%市中心外企高管、外籍人士徐家匯北至淮海路西至凱旋路南至斜土路東至宛平路195,000/6.1693%市中心外企高管、外籍人士和港臺(tái)人士居多陸家嘴南至張楊路東至東方路,北至黃浦江,西至黃浦江229,70018,0007.690%浦東新區(qū)外企高管虹橋古北西至北虹路北至茅臺(tái)路東至中山西路南至古羊路215,00022,0005.8482%周邊外企高管以臺(tái)灣、日本、韓國(guó)居多淮海路淮海路沿線(東湖路至西藏路)82,800/10.6493%市中心外企高管、上海情結(jié)的高端人士新興開(kāi)發(fā)區(qū)域張江西至羅山路南至華夏路東至申江路北至龍東大道10,000/3.685%張江園區(qū)內(nèi)企業(yè)高管金橋西至羅山路南至錦繡路東至金橋路北至楊高路140,00012,000473%浦東企業(yè)高管傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)域淮海路沿線(盧灣)延安路以南,西藏路以西,復(fù)興路以北,陜西南路以東40,00060,000/75%上海本地高端人士海歸及外籍人士靜安南塊長(zhǎng)樂(lè)路以北,鎮(zhèn)寧路以東,新閘路以南,成都路以西20,00030,000/84%上海本地高端人士海歸及外籍人士陸家嘴黃浦江以東,浦電路以北,源深路以西160,00040,000/43%海歸及外籍人士?jī)?nèi)徐匯內(nèi)環(huán)線以內(nèi)徐匯區(qū)域150,00025,000/77%上海本地高端人士海歸及外籍人士古北中山西路以西,延安路以南,虹許路以東,古羊路以北90,00022,000/76%海歸及外籍人士?jī)?nèi)長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)線以內(nèi)長(zhǎng)寧區(qū)域30,00022,000/81%海歸及外籍人士淮海路沿線(盧灣)延安路以南,西藏路以西,復(fù)興路以北,陜西南路以東40,00060,000/75%上海本地高端人士海歸及外籍人士從上表對(duì)比中,中高端服務(wù)式公寓90%以上為租賃為主,少量是租售并舉的.純租賃的高檔公寓以南京西路沿線的物業(yè)子市場(chǎng)吸納率最高,其次為徐家匯CBD區(qū)域和 淮海路沿線區(qū)域,共同的特點(diǎn)是整合了CBD商務(wù)圈,高檔商業(yè)圈,豪華酒店圈所提供的品牌地段優(yōu)越性和周邊配套設(shè)施。（見(jiàn)圖2.2.1）,張江和金橋區(qū)域成為續(xù)浦東陸家嘴地區(qū)后又一崛起的新興高檔公寓板塊,其主要供給驅(qū)動(dòng)力在于各自辦公園區(qū)的擴(kuò)張和商業(yè)配套的成熟完善。 客戶需求分析1）服務(wù)式公寓需求市場(chǎng)主體a) 外資公司、跨國(guó)公司或機(jī)構(gòu)駐滬的工作人員b) 國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級(jí)管理人員c) “海歸創(chuàng)業(yè)派”人士2）服務(wù)式公寓客戶的消費(fèi)特點(diǎn)a) 主要以居住和商務(wù)為目的，兼顧投資方面的需求b) 需要高檔、方便的居住商務(wù)環(huán)境以及細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù)c) 以外籍人士較長(zhǎng)時(shí)期的租用為主d) 對(duì)物業(yè)的廚房設(shè)施及使用情況要求不高 入住率分析從上圖可以看出，自98年3季度開(kāi)始，上海服務(wù)式公寓的入住率除了在1999年有一次比較大的跌幅外，總體基本上是呈現(xiàn)緩慢上升曲線，同時(shí)入住率隨著季度變化而略有增減。截止到2006年第三季度，上海市服務(wù)式公寓各區(qū)域出租率基本在85100%之間，平均出租率為92%比去年同期提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。3、租金走勢(shì)近期服務(wù)式公寓市場(chǎng)近期出現(xiàn)租金價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)現(xiàn)象，主要原因是受到強(qiáng)勁的需求支撐。截止到2005年第二季度，酒店式服務(wù)式公寓租金已升至每月每平方米24.10 美元，創(chuàng)下自1999 年二季度至今的新高點(diǎn)。 服務(wù)式公寓浦東和浦西的平均租金分別為每月每平方米20美元和26美元，浦東的租金水平與上季度相比上升了12，浦西則上升了14。豪華的服務(wù)式公寓達(dá)到了每月每平方米30.5美元。4、未來(lái)供應(yīng)上海市高級(jí)服務(wù)式公寓未來(lái)供應(yīng)上海市高級(jí)服務(wù)式公寓未來(lái)供應(yīng)名稱區(qū)域地址預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)體量（套）華山夏都苑長(zhǎng)寧幸福路211弄2007116陸家嘴中央公寓浦東東繡路99弄2007284衡辰酒店式公寓長(zhǎng)寧天山路388弄2007224翠湖天地御苑18號(hào)樓盧灣順昌路168弄2008103永新城兩棟酒店公寓徐匯辛耕路98弄2008108世茂北外灘酒店虹口吳淞路漢陽(yáng)路2008120永業(yè)公寓二期徐匯徐家匯路135號(hào)2007248鵬利酒店公寓浦東東昌路銀城路2008120 分布變化未來(lái)五年，上海市高檔服務(wù)式公寓仍將圍繞主要CBD和高尚住宅地段分布，同時(shí)隨著上海城市化進(jìn)程的加快，新商務(wù)CBD的建成，高檔服務(wù)式公寓向城市外延擴(kuò)散。 租金變化1）樂(lè)觀走勢(shì)至2011年上海的高檔服務(wù)式公寓將達(dá)到月租金45美金/平方米。2）平穩(wěn)走勢(shì)至2011年上海的高檔服務(wù)式公寓將達(dá)到月租金39美金/平方米。結(jié)論n 目前市場(chǎng)供應(yīng)有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為緩和；n 月租金呈上漲趨勢(shì)，月租金已達(dá)到30美元/平方米，入住率仍保持在90%以上；n 未來(lái)高檔服務(wù)式公寓將向市中心外延擴(kuò)散，月租金預(yù)計(jì)達(dá)到40美元/平方米；n 未來(lái)供應(yīng)量較小，但需求量仍將放大，將會(huì)呈現(xiàn)求大于供的局面；隨著2008年奧運(yùn)會(huì)和2010年世博會(huì)的召開(kāi)，外資跨國(guó)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)，未來(lái)對(duì)高檔服務(wù)式公寓的需求將繼續(xù)增大，但現(xiàn)有市場(chǎng)保有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求的增長(zhǎng)，服務(wù)式公寓將具有美好的市場(chǎng)前景。附表：目前市場(chǎng)主要高級(jí)服務(wù)式公寓匯總表名稱地址體量租金報(bào)價(jià)（美元/平方米.天）上海商城酒店式公寓南京西路1376號(hào)185000.75-1.95嘉里公寓銅仁路79號(hào)165321.65-1.78雅詩(shī)閣浦東大道3號(hào)200001.40-1.96威斯汀酒店式公寓河南中路88號(hào)0.86-1.14碧云鉆石酒店式公寓碧云路1168號(hào)490000.51-0.55天賜公寓廣東路429-431號(hào)200000.90-1.20上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓濟(jì)南路8號(hào)260001.20-1.21柏華麗豪華公寓長(zhǎng)寧路833號(hào)349270.65-0.96芝大廈衡山路41號(hào)150001.15-1.46協(xié)和麗豪酒店式公寓南京西路2068號(hào)290001.11-1.36華山公寓靜安區(qū)華山路688號(hào)315730.65-1.10希爾福服務(wù)式公寓西藏南路218號(hào)686951.60-2.38綠地海怡酒店公寓延安西路1201號(hào)321500.45-0.75名仕苑廣元西路88號(hào)578780.67-0.77東櫻花苑臨沂北路200號(hào)808840.80-1.50盈標(biāo)花園酒店公寓紅楓路450弄60960.74-0.75嘉里華庭二座服務(wù)式公寓華山路1038弄600000.18-0.20香港廣場(chǎng)酒店服務(wù)式公寓淮海中路282號(hào)450001.73-1.75虹橋銀座虹梅路3721號(hào)308000.85-0.90匯金廣場(chǎng)公寓肇嘉浜路1018號(hào) 500000.80-1.05第二部分：陸家嘴板塊高端商用物業(yè)市場(chǎng)分析一、陸家嘴板塊甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)分析1、分布1234567891011121316151418212019甲+級(jí)甲級(jí)甲級(jí)乙級(jí)陸家嘴區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在陸家嘴綠地周邊和黃浦江畔，其中尤以陸家嘴綠地東側(cè)浦東南路西側(cè)最為集中。2、市場(chǎng)特征2006年后數(shù)據(jù)為預(yù)估值 1）供應(yīng)量逐年上升目前陸家嘴地區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)的辦公項(xiàng)目規(guī)?？偭款A(yù)計(jì)將超過(guò)100萬(wàn)方，其中06年前三個(gè)季度新增供應(yīng)量已超過(guò)25萬(wàn)方，而07年新增供應(yīng)量將爆發(fā)到40萬(wàn)平方米，巨大的供應(yīng)量將使得區(qū)域的空置率上升。2006年后數(shù)據(jù)為預(yù)估值2）吸納量增速?gòu)?qiáng)勁雖然