2010合川商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告.ppt

合川中學商業(yè)項目市場調(diào)查報告,第一部分：合川概況,市場調(diào)查說明： 本次市調(diào)目的：了解合川商業(yè)市場現(xiàn)狀于發(fā)展，了解項目周邊價值趨勢，為項目可行性判斷提供依據(jù)。 調(diào)查時間：2010年11月27-29日 調(diào)查范圍：合川合陽區(qū)（學府路區(qū)域、塔耳門區(qū)域、義烏小商品市場區(qū)域）、南屏區(qū)（南津路區(qū)域、區(qū)府附近區(qū)域）。 調(diào)查方式：政府相關部門走訪、典型商業(yè)項目調(diào)查、商家（經(jīng)營戶）入戶調(diào)查、同業(yè)訪談、資料查閱相結合。 項目樣本：訪談對象47人次。 調(diào)查員3人，控制督導1人。,合川區(qū)位及發(fā)展方向,合川，重慶北部區(qū)域性中心城市，地處重慶西北部，緊鄰重慶主城區(qū)，地處嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處，是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通樞紐、經(jīng)濟走廊。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以能源開發(fā)，食品、輕紡、建材、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主。,合川，重慶六大中心之一，1小時重慶，人口排位第三，北部中心區(qū)。,東渡： 旅游和保護型開發(fā)并行,按照“一心”“兩片”“七板塊”構建?！耙恍摹笔侵羔烎~城核心景區(qū)，“兩片”為文化旅游區(qū)和旅游主題地產(chǎn)區(qū)；“七板塊”包括釣魚城軍事主題旅游區(qū)、體育運動休閑區(qū)、濱江碼頭商業(yè)旅游區(qū)、旅游地產(chǎn)區(qū)、宋城風情區(qū)、學士山文化公園區(qū)和鹽溫泉養(yǎng)生休閑旅游區(qū)。同時配套星級賓館、會展中心、博物館等，最終形成一個集文化、旅游、居住、休閑及服務為一體的高檔休閑旅游區(qū)。,打造成為世界級旅游品牌、中國西部休閑旅游名城，大重慶文化高地和精神展示平臺，休閑宜居森林城市,合川房地產(chǎn)版塊：東渡、合陽、南屏,合陽： 黃金十年，把解放碑搬進合陽城,合陽片區(qū)仍以繁華的商業(yè)作為重點定位，同時予以便捷的交通、完善的設施配套、合理的人口規(guī)劃作為支撐。商圈規(guī)劃占地面積約2平方公里，將充分利用商業(yè)歷史傳統(tǒng)的優(yōu)勢，具體細劃為6個商業(yè)區(qū)，分別突出特色餐飲、綜合購物、休閑娛樂、生活服務等功能，使其成為服務城區(qū)、輻射周邊、具有現(xiàn)代化城市商業(yè)氣息的綜合購物消費區(qū)。,南屏： 把握合川未來,95%比例的合川區(qū)級行政部門的落戶，讓南屏成為了新合川絕對的行政核心區(qū)域。規(guī)劃將以中、下什字老城中心區(qū)為依托，逐步完善城市配套，將南屏發(fā)展成為集行政辦公、商務金融、會議會展、商業(yè)文娛、居住為主要功能的綜合城區(qū)。,合川規(guī)劃版塊,合陽,南屏,學,大,城,工業(yè)拓展區(qū),東渡,區(qū)委區(qū)府,本案,小結： 從城市規(guī)劃來看，但本項目的位置處于兩個片區(qū)的邊緣地帶，對于商業(yè)非常尷尬。,第二部分：合川商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查與分析,南屏區(qū),市場容量/價值參考/購鋪特點,南屏區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù),下什字45平米門面出租。每月800元,怡濤雅苑220平米底商。每月4000元,信訪辦對面60平米底商，售1.8萬每平米，租每月約1500元,南城華府46平米挑高6米，售1.5萬每平米,鴻運小區(qū)45平米底商，售1.68萬每平米,上什字東路42平米門面出租。每月700元,紅狐美立方 2萬多方集中商業(yè),南屏區(qū)在售商業(yè)項目,1、紅狐 美立方 2萬多方集中式商業(yè)，4層，內(nèi)步行街，60-120平米，5000-2.5萬。 開發(fā)商承諾（合同約定）購鋪即可反利，首付50%，三年內(nèi)每年返利6%；首付80%，三年內(nèi)每年返利8%。3年后交房，可選擇付清余款或退款。 如100萬的鋪，首付50%，即50萬，2011-2013年，每年返利3萬，2013年交房后可補交50萬購鋪，或全額退款50萬；首付80%，即80萬，2011-2013年，每年返利8%即6.4萬，2013年交房后可補交20萬購鋪，或全額退款80萬。,南屏區(qū)在售商業(yè)項目,2、茂田國際建博城 合川區(qū)南津街梨園路（上什字轉(zhuǎn)盤南側），規(guī)劃占地約102畝，總 建筑面積約12萬平方米大型綜合商場項目，現(xiàn)剩余約十幾個門面。 臨街門面，兩層套售，均價13000元每平米。,茂田國際建博城 12萬方,南屏區(qū)潛在商業(yè)項目,下什字45平米門面出租。每月800元,怡濤雅苑220平米底商。每月4000元,信訪辦對面60平米底商，售1.8萬每平米，租每月約1500元,南城華府46平米挑高6米，售1.5萬每平米,鴻運小區(qū)45平米底商，售1.68萬每平米,上什字東路42平米門面出租。每月700元,三江希望城 47萬方城市綜合體 商業(yè)16萬方,紅狐美立方 2萬多方集中商業(yè),文峰塔仿古歷史街 25萬方,茂田國際建博城 12萬方,三江希望城 47萬方城市綜合體/16萬方綜合商業(yè) 文峰塔歷史街區(qū) 總體量25萬方 合川輕紡城 總體量80萬方，綜合商業(yè)22萬方,合陽區(qū),市場容量/價值參考/周邊情況,合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學院大門附近157平米門面出租。每月3950元,校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元,營盤街49平米門面出售36萬,交通街100平米門面出售150萬,將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元）,嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門面出售。16800元,邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門面出售，每平米1.8萬,學府路45平米門面租金1200-2000元,瑞山路門面租金25-40元,瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬,本案,合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學院大門附近157平米門面出租。每月3950元,義烏小商品批發(fā)市場 145萬方,校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元,營盤街49平米門面出售36萬,交通街100平米門面出售150萬,將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元）,嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門面出售。16800元,邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門面出售，每平米1.8萬,學府路45平米門面租金1200-2000元,瑞山路門面租金25-40元,瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬,本案,合陽區(qū)部分在售商業(yè)項目,2#商業(yè)區(qū),3#商業(yè)區(qū),1#中心商業(yè)區(qū),門前廣場,市場一期,4#,5#,6#,1#樓中心市場：項目核心，只租不售，是市場最大的小商品交易平臺。 2#樓科技五金城：專營燈飾、五金、廚衛(wèi)、通訊、電子產(chǎn)品及設備交易平臺。 3#樓義烏精品城：女人購物一條街（精品化妝類產(chǎn)品）、日用百貨、精品服飾等。 4#/5#/6#樓餐飲娛樂休閑一條街：集飲食、休閑、娛樂、副食品、干貨批發(fā)于一體的長廊商業(yè)形態(tài)。 現(xiàn)銷售商鋪為：4#/5#/6#樓剩余商鋪，1、2層合賣，6000多元每平米；11#商鋪為層高6.5-7.5米，10000元每平米。 中心商業(yè)區(qū)租賃：交一年免一年租金；前三年免稅；五年內(nèi)租金不變。租金范圍25-60元/平米月。,9#,10#,11#,義烏小商品批發(fā)市場,合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學院大門附近157平米門面出租。每月3950元,學府嘉苑3期,義烏小商品批發(fā)市場 145萬方,校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元,營盤街49平米門面出售36萬,交通街100平米門面出售150萬,將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元）,嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門面出售。16800元,邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門面出售，每平米1.8萬,學府路45平米門面租金1200-2000元,瑞山路門面租金25-40元,瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬,本案,合陽區(qū)部分在售商業(yè)項目,學府嘉苑3期 剩余部分商鋪，8180元/平米，明年底交房。,本案,學 府 路,學 院 路,學府嘉苑3期,鵬源鞋業(yè),中奧地產(chǎn)項目 40萬方,合陽新城 100萬方,合陽新城 100萬方,卓然翡翠城,學府嘉苑3期,義烏小商品批發(fā)市場 145萬方,本案,1、合陽新城 位于合陽涼亭片區(qū)，100萬方大型項目，其中商業(yè)約40萬方。 2、中奧地產(chǎn)塔耳門項目 40萬方城市綜合體 3、寶龍地產(chǎn)項目 60萬方城市綜合體 4、卓然翡翠城 住宅4300-4500元，部分臨街商業(yè)預計明年推出。,合陽區(qū)潛在商業(yè)項目,市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析,市場特點小結： 1、典型的街鋪為主的區(qū)縣市場，客戶對于街鋪的認可度比較高。 2、普遍租金水平低，銷售價格與租金倒掛，投資收益率顯得很低。如：瑞山路目前商鋪銷售價格在1.5萬-1.8萬，租金水平才25-40，年回報率僅僅2-3%。 3、目前商鋪供應量較小，未來2-3年商業(yè)市場放量巨大，多個城市綜合體角力合川。 4、除了老城中心步行街外，其余版塊區(qū)域的價格差異并不明顯。 5、商鋪面積以40-50之間最多，最為市場所接受。 6、市場操作比較不規(guī)范。,第三部分：項目及周邊商鋪調(diào)查分析,項目及周邊商鋪區(qū)位,A,B,C,A,學 府 路,重 師 商 貿(mào) 學 院,學校大門,面館、小餐館為主租金1200-1800元，約25-40元/平米月,江湖菜餐館與小賣部、藥店、干洗等社區(qū)配套各占50%，約25-45元/平米月,江湖菜餐館、小餐館為主，租金約25-45元/平米月,面館、小餐館為主租金1700-2200，約35-50元/平米月,電腦、美發(fā)、文具書店、體育用品、超市等（學生配套服務）,部分商家訪談： 約45平米小餐館，月租1200元，轉(zhuǎn)讓費45000元（含店內(nèi)所有設施），生意一般。 砂鍋飯，約45平米，月租2000，生意火爆，據(jù)老板說他們中段這幾家是租金最高的，向兩邊走租金在1700-1800之間。 老麻抄手，約45平米，租金25000一年，生意火爆，與老板交流主要消費來自中學，因為其他原因要轉(zhuǎn)讓門店，轉(zhuǎn)讓費60000元（含店內(nèi)所有設施）， 。,B,學 府 路,合川中學,學校大門,潮流服飾、精品店、美發(fā)、小超市，租金約25-40元/平米月,茶樓、餐飲、超市、銀行、及社區(qū)配套商業(yè)，租金約25-40,餐館、電腦、美容美發(fā)、汽車美容等租金約25-40元/平米月,單位辦公,部分商家訪談： 服飾店約30平米，月租1200元，生意清淡，考慮轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)讓費40000。 避風塘約25平米，月租1200元，正對學校校門，生意被旁邊幾家避風塘分流不少，跟風在這里很常見。 二手門店，約20平米，月租800，問及周邊商鋪情況，幾乎很少有出售或出租房源。 家常餐館，約45平米，月租1800，生意一般。,瑞 山 路,C,學 府 路,合川中學,學校大門,學府嘉苑8180元每平米,藥房、小超、倉儲、理發(fā)店、美容保健等700-1000元，約18-25元/平米月,本項目,學 院 路,酒業(yè)代理，廣告制作、不銹鋼制作等,部分商家訪談： 理發(fā)店店約40平米，月租800元，生意清淡，據(jù)老板說前不久有個門面賣價為6000-7000元，旁邊的倉儲租金比他們高一到兩百。 學府嘉苑，剩余4、5個門面，8180元，明年底交房。,高租金段35-50,中租金段25-40,低租金