產(chǎn)品力

1建立集團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)品模型；2、進(jìn)行新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究；3、組織協(xié)調(diào)新項(xiàng)目前期的項(xiàng)目論證、定位分析工作；要求：1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理及相關(guān)專業(yè)，本科以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作5年以上；2、熟練掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的業(yè)務(wù)知識，熟悉住宅、商業(yè)產(chǎn)品體系搭建要求；3、較強(qiáng)的文字處理能力和語言表達(dá)能力；4、熟悉常用的辦公軟件；引言房地產(chǎn)是指土地，建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品無非會以這三種形態(tài)存在，而且房地產(chǎn)產(chǎn)品相對于其他產(chǎn)品來說具有一些獨(dú)特的性征。比如不可移動性、獨(dú)一無二不可復(fù)制性、成本價值高大性等等。這些特性決定了房地產(chǎn)品的生產(chǎn)制造需要消耗較多自然資源，整合大量社會資源。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別于建筑業(yè)具體從事工程設(shè)計的設(shè)計商、從事工程施工的建筑承包商，這些只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的具體操作者，歸屬于建筑業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)就是組織、協(xié)調(diào)、整合各種社會資源，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目本身，使預(yù)期房地產(chǎn)品得以實(shí)現(xiàn)，并達(dá)到預(yù)期投資成果的過程。如果我們提出這樣的問題，在我們的個人工作崗位上，我們是專業(yè)的嗎，在專業(yè)上是強(qiáng)勢的嗎？我想大多數(shù)人都會說：是的。那么換個角度，我們在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)上是強(qiáng)勢的嗎，答案可能會不置可否。在生產(chǎn)房地產(chǎn)品的過程中，工程人員會首先把自己當(dāng)作一個施工管理者，負(fù)責(zé)開發(fā)的人員首先會把自己當(dāng)作一個公關(guān)者，研發(fā)人員會首先把自己當(dāng)作一個工程設(shè)計者，銷售人員會把自己當(dāng)作一個產(chǎn)品的推銷者?！靶g(shù)業(yè)有專攻”是我們工作的根本，但是能在此基礎(chǔ)上做到博學(xué)是我們工作的一個難點(diǎn)。泛學(xué)的人往往不會有所強(qiáng)勢，而在某方面強(qiáng)勢的人往往會局限于自己的專業(yè)，而忽略了其他。“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”這是簡單的力學(xué)原理。如何保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)執(zhí)行力是平行同向的呢？這就要求我們具有考慮全局的工作態(tài)度和較全面的工作能力，在發(fā)揚(yáng)自身強(qiáng)勢的基礎(chǔ)上，充分考慮與其他環(huán)節(jié)的工作協(xié)調(diào)一致性，從而推動項(xiàng)目整體工作向既定目標(biāo)前進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中中的研發(fā)職能概述“研發(fā)”顧名思義就是“研究和開發(fā)”，這里開發(fā)的含義應(yīng)該是局限于技術(shù)開發(fā)這個層面而區(qū)別于整個項(xiàng)目的開發(fā)。在整個項(xiàng)目的開發(fā)過程中，研發(fā)環(huán)節(jié)處于中間環(huán)節(jié)，前接項(xiàng)目拓展，后接運(yùn)營，工程，銷售等等各個環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目運(yùn)作流程上來說，研發(fā)是產(chǎn)品的設(shè)計者。其工作內(nèi)容是依據(jù)投資決策，可行性研究，進(jìn)行工程項(xiàng)目的方案設(shè)計，擴(kuò)初設(shè)計，施工圖設(shè)計，使產(chǎn)品圖紙化，進(jìn)而指導(dǎo)工程施工，使銷售成果得以實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的研發(fā)工作不同于其他產(chǎn)品的研發(fā)工作。汽車制造商可以有自己獨(dú)立的研發(fā)部門而不借助于其他的外部技術(shù)力量，甚至產(chǎn)品設(shè)計圖紙可以重復(fù)利用。房地產(chǎn)的研發(fā)工作則會有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)品在區(qū)位上的獨(dú)一無二差異性，導(dǎo)致產(chǎn)品的不可復(fù)制性，其成本價值高大的特性也使房地產(chǎn)品在制造工程中有大量資源的消耗，因此，房地產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計工作必須依賴方案設(shè)計商，施工圖設(shè)計商，專業(yè)設(shè)計商等外部技術(shù)力量的支持。我們從事的具體研發(fā)工作就是整合這些外部技術(shù)資源，保證其按照我們的投資決策、項(xiàng)目定位，成本要求，客戶需求來設(shè)計出既定的房地產(chǎn)品。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)節(jié)上來說，研發(fā)職能是整合外部技術(shù)資源并應(yīng)用與項(xiàng)目本身。那么在內(nèi)部環(huán)節(jié)方面研發(fā)的具體職能又是什么呢？從內(nèi)部工作流程這個角度上來說，研發(fā)的職能是服務(wù)性的職能。服務(wù)什么？為誰服務(wù)？又怎么服務(wù)呢？研發(fā)工作的本身要求具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，這是從事這項(xiàng)工作的根本，也是整合外部技術(shù)資源為我所用，切實(shí)配合內(nèi)部工作的有效保障。研發(fā)的服務(wù)內(nèi)容就是為項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)提供技術(shù)服務(wù)和技術(shù)支持。研發(fā)人員應(yīng)該利用自身在專業(yè)方面的知識和技能為投資決策，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目拓展，運(yùn)營核算，工程實(shí)施，銷售促進(jìn)提供在建筑技術(shù)專業(yè)方面的各項(xiàng)支持。片面強(qiáng)調(diào)或注重自身的技術(shù)含量而忽略其他環(huán)節(jié)如成本、施工進(jìn)度，客戶等等這樣的工作作風(fēng)是不足取的；如果研發(fā)人員工作經(jīng)驗(yàn)不足，基礎(chǔ)知識不牢固，專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢將不復(fù)存在，就不能談到整合外部的技術(shù)資源并為我所用。所以研發(fā)工作在工作態(tài)度上應(yīng)該明白自身的工作是服務(wù)性的工作，在工作特點(diǎn)上應(yīng)該是專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，在工作內(nèi)容上應(yīng)該是協(xié)調(diào)各種技術(shù)資源的工作。產(chǎn)品研發(fā)在項(xiàng)目開發(fā)過程中與各職能部門的關(guān)系綜上所述，研發(fā)在實(shí)際工作當(dāng)中，與各職能部門的關(guān)系主要是技術(shù)方面的配合，輔助，為各部門提供專業(yè)技術(shù)支持，做好技術(shù)服務(wù)工作。下面是筆者對研發(fā)工作在項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)部各環(huán)節(jié)中的職能做個簡單的解析。（有關(guān)其他職能部門職能文后附注）一、研發(fā)與項(xiàng)目拓展如果將研發(fā)的市場調(diào)研，可行性研究的職能從其工作內(nèi)容中剝離出來，研發(fā)對拓展的輔助配合性就顯得更加突出。其中包括：1.對政府區(qū)域規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃以及相關(guān)規(guī)劃控制條件的解釋，分析修建性詳細(xì)規(guī)劃的可能實(shí)現(xiàn)程度2.對項(xiàng)目及產(chǎn)品定位提供專業(yè)指導(dǎo)性意見。3.對宗地所在規(guī)劃區(qū)域的地位及潛力進(jìn)行評價4.配合進(jìn)行土地成本的測算。5.根據(jù)宗地條件對施工難點(diǎn)及施工成本進(jìn)行指導(dǎo)性預(yù)測。6.對宗地本身的地質(zhì)條件，自然氣候條件，市政配套條件，景觀特點(diǎn)，周邊設(shè)施條件，交通通訊條件進(jìn)行評價二、研發(fā)與運(yùn)營研發(fā)相對于運(yùn)營的職能在于為項(xiàng)目成本控制提供技術(shù)支持，并根據(jù)成本控制要求，利潤目標(biāo)要求對技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化。1.為前期規(guī)劃草案的成本概算提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)控制值2.為方案組織設(shè)計階段的的多方案經(jīng)濟(jì)效果評價測算提供技術(shù)依據(jù)3.在方案組織設(shè)計階段根據(jù)成本利潤限值要求對選定方案進(jìn)行調(diào)整并在內(nèi)部各專業(yè)進(jìn)行細(xì)化，實(shí)現(xiàn)方案價值最大化，為產(chǎn)品創(chuàng)造最佳性價比做準(zhǔn)備4.在施工圖組織設(shè)計階段對建筑材料，設(shè)備選型，結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)選型，施工附加成本（取決于施工難易程度）進(jìn)行把控，努力做到圖紙上的成本最低，優(yōu)化設(shè)計減少圖紙變更5.在施工進(jìn)行過程中為招投標(biāo)，概預(yù)算，設(shè)計變更，銷售變更，施工變更等引起的成本變化及控制提供技術(shù)支持6.簽訂縝密的委托設(shè)計合同，推行限額設(shè)計，減少設(shè)計成本三、研發(fā)與開發(fā)開發(fā)是為項(xiàng)目辦理各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)的職能部門。研發(fā)應(yīng)該為開發(fā)辦理各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)提供技術(shù)支持，使開發(fā)手續(xù)辦理更快捷、更有效，并應(yīng)該在充分考慮國家政策，法規(guī)，技術(shù)規(guī)范的前提下，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃方案、外網(wǎng)設(shè)備選型、管線布置，景觀布置的經(jīng)濟(jì)性，合理性。1.提供辦理建設(shè)投資計劃手續(xù)的各項(xiàng)指標(biāo)2.提供規(guī)劃設(shè)計條件，修建性詳細(xì)規(guī)劃，單體建設(shè)工程規(guī)劃所需要的各種技術(shù)文件及圖紙3.配合組織專業(yè)設(shè)計院進(jìn)行管線綜合設(shè)計，外網(wǎng)配套施工圖設(shè)計，并組織設(shè)計交底4.對外網(wǎng)配套手續(xù)的辦理提供技術(shù)指導(dǎo)性意見，例如給排水，供電，煤氣，供熱，通訊，視訊等專業(yè)的設(shè)備選用，技術(shù)方案優(yōu)化5.為施工許可手續(xù)的辦理提供技術(shù)支持，例如施工圖審查等6.為辦理房產(chǎn)銷售手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證書等提供技術(shù)支持，例如戶型圖的整理等四、研發(fā)與工程在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，研發(fā)與工程的銜接可能是最緊密的兩個環(huán)節(jié)。工程施工階段是項(xiàng)目實(shí)施的主要階段。研發(fā)對工程的有效支持關(guān)系到施工進(jìn)度、施工附加成本，工程質(zhì)量控制等等各個方面，也是確保產(chǎn)品按照既定定位特征得以實(shí)現(xiàn)的重要保證。1.在方案及施工圖設(shè)計階段，充分考慮施工要求及特點(diǎn)，從方便施工，減小施工難度，優(yōu)化建設(shè)成本角度出發(fā)，細(xì)致認(rèn)真的完善圖紙，杜絕重大方案失誤和施工圖設(shè)計失誤，減少圖紙變更2.做好設(shè)計文件的技術(shù)交底工作3.密切關(guān)注工程進(jìn)度，施工難點(diǎn)，為圖紙中可能出現(xiàn)的問題預(yù)先進(jìn)行處理，對施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)問題及時配合解決4.及時組織設(shè)計商進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)服務(wù)5.為設(shè)備選型，材料選用提供技術(shù)支持6.配合工程完成相關(guān)技術(shù)文件，圖紙的歸檔整理工作五、研發(fā)與銷售銷售環(huán)節(jié)幾乎貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的整個階段。研發(fā)對銷售提供技術(shù)支持的職能主要體現(xiàn)在：為產(chǎn)品定位提供專業(yè)意見，增加產(chǎn)品附加值如規(guī)劃、戶型、景觀、弱電配套、新技術(shù)應(yīng)用等方面的完善；在項(xiàng)目實(shí)施過程中及時根據(jù)市場情況完善產(chǎn)品；配合銷售深入理解產(chǎn)品特征；總結(jié)售后產(chǎn)品，完善后續(xù)產(chǎn)品。1.在項(xiàng)目及產(chǎn)品定位階段，配合銷售細(xì)化產(chǎn)品做到準(zhǔn)確定位2.在方案及施工圖組織設(shè)計階段，保證產(chǎn)品按照既定定位進(jìn)行設(shè)計，并在各專業(yè)進(jìn)行細(xì)化完善3.在銷售過程中的各個階段，幫助銷售深入理解產(chǎn)品在技術(shù)，經(jīng)濟(jì)，適用性等各方面的特征，促進(jìn)銷售實(shí)施4.在項(xiàng)目實(shí)施階段，及時聽取銷售對市場的反饋意見，綜合分析，對可以實(shí)現(xiàn)的部分進(jìn)行修正5.為銷售提供各種設(shè)計文件及圖紙，如：規(guī)劃，景觀，戶型，產(chǎn)品設(shè)計說明等，用于制作各種銷售文書6.根據(jù)銷售階段性要求，及時完備所需技術(shù)資料及圖紙，配合工程完成銷售節(jié)點(diǎn)任務(wù)7.根據(jù)銷售要求對規(guī)劃及景觀的細(xì)部進(jìn)行合理布置，促進(jìn)銷售實(shí)施8.及時對售后產(chǎn)品進(jìn)行總結(jié)分析，以利后續(xù)產(chǎn)品的銷售實(shí)施研發(fā)工作的內(nèi)部資源配置研發(fā)在內(nèi)部資源的配置上最主要的是人力資源的配置。在人員的配置上求精不求多。從事于房地產(chǎn)行業(yè)的各專業(yè)設(shè)計師區(qū)別于純粹從事設(shè)計院工作的設(shè)計師。研發(fā)工作人員大多來自設(shè)計單位或者具備這樣的從業(yè)經(jīng)歷，在所難免，從單純的設(shè)計人員轉(zhuǎn)換為綜合的地產(chǎn)研發(fā)人員難免會有某方面的偏差。純粹的設(shè)計人員我們可以很容易找到，但是把專業(yè)強(qiáng)勢和地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)能緊密結(jié)合的人恐怕鳳毛麟角。那么對從事研發(fā)工作的人員又什么要求呢？首先，他應(yīng)該有足夠強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和創(chuàng)造欲望，能夠深刻理解并認(rèn)同企業(yè)，肯于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取的工作精神；其次應(yīng)該具有較為豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的專業(yè)功底，這是順利成功完成本職工作的必備條件；第三，應(yīng)該具備足夠旺盛的工作精力；第四，應(yīng)該具備一定的溝通和協(xié)調(diào)能力，善于處理各種工作中出現(xiàn)的矛盾和問題；第五，應(yīng)該具備發(fā)現(xiàn)問題，解決問題并獨(dú)立處理問題的能力，這里的問題可能是本職工作范疇內(nèi)的技術(shù)問題，也可能是項(xiàng)目開發(fā)過程中其他環(huán)節(jié)的問題；第六、要用于承擔(dān)責(zé)任，不敷衍拖沓，講求工作原則。在這里我想強(qiáng)調(diào)的是研發(fā)環(huán)節(jié)與項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)緊密連接。如果把具體的研發(fā)人員比作一個點(diǎn)，這個點(diǎn)應(yīng)該是可以帶動某個面的點(diǎn)。面的含義是各開發(fā)環(huán)節(jié)共同完成的某項(xiàng)具體工作。例如，銷售實(shí)施過程中客戶提出了某項(xiàng)變更要求，那么研發(fā)人員應(yīng)該綜合技術(shù)可行性，成本的增加，施工變更難易程度，客戶理解等各方面的綜合因素來確定是否可以變更；再如，施工過程中出現(xiàn)了某個問題需要解決處理，研發(fā)人員應(yīng)該綜合考慮是否突破了銷售宣傳條件，是否導(dǎo)致成本的大幅度增加，是否突破了國家強(qiáng)制性規(guī)范要求，施工難易程度等等因素的影響確定切實(shí)可行的解決方案。“以點(diǎn)帶面”要求研發(fā)人員具備較為系統(tǒng)的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)和對項(xiàng)目開發(fā)其他環(huán)節(jié)較為全面的認(rèn)知。另外，研發(fā)人員應(yīng)該時刻保持在設(shè)計理念上的先進(jìn)性和前瞻性。盡管有大量的協(xié)調(diào)工作，但是千萬不能讓親自動手的基本能力在實(shí)際工作中被弱化甚至泯滅。離開實(shí)際的專業(yè)動手能力，可能創(chuàng)新的能力就會變得舉步為