2010上海復(fù)地成都市場(chǎng)精裝調(diào)查報(bào)告.doc

為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心/2010/06/10上海復(fù)地成都市場(chǎng)精裝調(diào)查報(bào)告 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司二零一零年六月目錄第一部分 精裝房的發(fā)展歷程4一、國(guó)內(nèi)精裝房發(fā)展歷程41、國(guó)內(nèi)精裝房的開(kāi)篇42、國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展階段73、國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展現(xiàn)狀94、精裝房風(fēng)險(xiǎn)分析12二、國(guó)內(nèi)精裝房裝修發(fā)展環(huán)境141、國(guó)內(nèi)客戶對(duì)于精裝房的認(rèn)知及接受度142、國(guó)內(nèi)精裝房裝修產(chǎn)品特征163、主流開(kāi)發(fā)企業(yè)精裝房產(chǎn)品配置224、國(guó)內(nèi)客戶對(duì)于未來(lái)精裝產(chǎn)品配置的需求225、國(guó)內(nèi)一線城市精裝房需求分析246、國(guó)內(nèi)一線城市精裝房溢價(jià)能力分析257、國(guó)內(nèi)一線城市的典型精裝房27三、國(guó)內(nèi)精裝房市場(chǎng)結(jié)論54第二部分 成都市場(chǎng)精裝房的發(fā)展歷程55一、成都市場(chǎng)精裝房的發(fā)展歷程55二、成都市場(chǎng)精裝房目前的市場(chǎng)格局57三、結(jié)論58第三部分 成都市場(chǎng)精裝房的供需情況58一、成都市場(chǎng)精裝房的供應(yīng)情況581、精裝項(xiàng)目供應(yīng)總量582、精裝房供應(yīng)分布593、精裝房供應(yīng)物業(yè)類型61二、成都市場(chǎng)精裝房的需求狀況63三、成都市場(chǎng)精裝房?jī)r(jià)格調(diào)查及溢價(jià)能力分析631、精裝標(biāo)準(zhǔn)分析642、裝修價(jià)格與銷售價(jià)格對(duì)比分析643、溢價(jià)能力分析664、家電利潤(rùn)空間68四、城南精裝市場(chǎng)情況691、目前城南主要精裝樓盤情況692、城南精裝樓盤分布情況693、城南典型樓盤案例70案例一、譽(yù)峰70案例二 、疊翠峰734. 城南市場(chǎng)總結(jié)74五、結(jié)論75六、重點(diǎn)案例分析77案例一、朗御77案例二 、花樣年喜年廣場(chǎng)78案例三、鷺島國(guó)際社區(qū)79案例四、龍湖三千城81案例五、萬(wàn)科金域西嶺82案例六、恒大綠洲83第四部分 成都市場(chǎng)精裝房配置情況分析85一、成都市場(chǎng)精裝房配置狀況851、別墅類物業(yè)852、高端電梯豪宅853、普通電梯產(chǎn)品874、公寓產(chǎn)品92二、成都市場(chǎng)精裝房配置相關(guān)供應(yīng)商調(diào)查95三、結(jié)論96第五部分 成都市場(chǎng)精裝房的客戶需求分析97一、精裝產(chǎn)品的客戶需求調(diào)查971、別墅精裝產(chǎn)品的客戶問(wèn)卷調(diào)查972、電梯豪宅精裝產(chǎn)品的客戶問(wèn)卷調(diào)查1153、普通住宅精裝產(chǎn)品的客戶問(wèn)卷調(diào)查1324、公寓產(chǎn)品的客戶問(wèn)卷調(diào)查1515、業(yè)內(nèi)人士訪談1676、部分精裝交房后客戶訪談168二、結(jié)論1691、各產(chǎn)品體系下的客戶需求情況匯總分析結(jié)論1692、行業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)的看法170第六部分 整體報(bào)告結(jié)論與啟示171一、整體報(bào)告結(jié)論171二、對(duì)各物業(yè)精裝發(fā)展的啟示174 182四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路6號(hào)財(cái)富中心c座27層 電話：86766488 傳真：86767658第一部分 精裝房的發(fā)展歷程一、國(guó)內(nèi)精裝房發(fā)展歷程1、國(guó)內(nèi)精裝房的開(kāi)篇1.1國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展概況房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一就是毛坯房時(shí)代的結(jié)束，毛坯房只是一個(gè)半成品，精裝房才是一個(gè)完整的產(chǎn)品，也是市場(chǎng)的需求。在歐美等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，美觀的精裝修是置業(yè)不可忽視的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，海外市場(chǎng)全裝修樓盤已占到70%的市場(chǎng)份額。國(guó)內(nèi)精裝房自上世紀(jì)90年代初開(kāi)始初露端倪，經(jīng)過(guò)20來(lái)年的發(fā)展，各個(gè)城市發(fā)展水平參差不齊。從國(guó)內(nèi)精裝房市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，北京、上海和廣州的精裝房比例均超過(guò)了50%，但成都的精裝房比例僅為20%左右。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)剛性需求，精裝房房數(shù)量的與日俱增，“精裝房”這一概念在逐步地被廣大購(gòu)房者所熟悉和接受。經(jīng)調(diào)查，精裝房是廣大投資者和單身高薪者的擇優(yōu)選擇。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的全裝修房，由于是批量裝修，在材料、設(shè)計(jì)與施工等各個(gè)環(huán)節(jié)都具有集團(tuán)購(gòu)買的優(yōu)勢(shì)，單位價(jià)格相對(duì)會(huì)比個(gè)人裝修便宜。另一方面，關(guān)于全裝修房的質(zhì)量投訴也在上升。同時(shí)精裝房現(xiàn)已成為開(kāi)發(fā)商新建樓盤哄抬價(jià)格的重要砝碼。國(guó)家政府已經(jīng)明文倡導(dǎo)商品住宅全裝修，很多大城市也紛紛響應(yīng)，不少成功的項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。因此，隨著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者的供應(yīng)方式、經(jīng)營(yíng)理念和消費(fèi)意識(shí)的日趨成熟，精裝房將逐漸取代毛坯房的主導(dǎo)地位，成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。1.2國(guó)內(nèi)精裝房的政策概況為了促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、減少二次污染，提高裝修質(zhì)量，國(guó)家早在1999年就提出了“在新建商品住宅中積極推廣一次性裝修或菜單式裝修的模式”，并在2002年出臺(tái)商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則來(lái)指導(dǎo)精裝房的具體實(shí)施，經(jīng)過(guò)近十年的探索和實(shí)踐后，又在2008年進(jìn)一步提出加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理，引導(dǎo)、鼓勵(lì)和扶持新建商品住宅實(shí)行一次裝修到位或菜單式裝修的做法。以下為國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于精裝修房的相關(guān)政策。國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于精裝修房的相關(guān)政策序號(hào)政策名稱編號(hào)發(fā)布日期頒發(fā)部門主要內(nèi)容1關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)國(guó)辦發(fā)（1999）72號(hào)1999年7月5日建設(shè)部、國(guó)家紀(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、科技部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)家獨(dú)具、國(guó)家建材局加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)及擾民等形象2商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則建住房（200）190號(hào)2002年7月18日中華人民共和國(guó)建設(shè)部住宅裝修的各個(gè)實(shí)施細(xì)則3關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知建質(zhì)（2008）133號(hào)2008年7月29日中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式在國(guó)家推出一系列鼓勵(lì)裝修住宅發(fā)展的政策之后，各地方紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策，并制定了相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和任務(wù)目標(biāo)。以下為部分主要城市的相關(guān)規(guī)定的主要內(nèi)容。各地出臺(tái)的關(guān)于精裝修房的相關(guān)規(guī)定城市主要內(nèi)容上海到2010年，上海市精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)要求達(dá)到60-70%，其他地區(qū)力爭(zhēng)達(dá)到30-40%。北京2008年12月10日，發(fā)布關(guān)于北京市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)安裝工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房裝修要一次到位。深圳2008年初，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局出臺(tái)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的行動(dòng)方案，提出強(qiáng)力推進(jìn)住宅一次性裝修，力爭(zhēng)2010年年底前實(shí)現(xiàn)精裝房銷售率100%，7月，深圳市建筑廢棄物減排與利用條例再次提交市人大常委會(huì)審議，規(guī)定普通住宅將不能再以毛坯房的形式銷售南京2008年8月，南京市建工局在關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知發(fā)布后，第一時(shí)間宣布精裝房“一房一驗(yàn)”實(shí)施細(xì)則將出臺(tái)實(shí)施。而在南京實(shí)施“一房一驗(yàn)”的兩年多時(shí)間里，精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)納入檢查范圍。重慶到2012年，裝修成品住宅將達(dá)到新建住宅的30%以上。以上可以看出，在國(guó)家對(duì)精裝房發(fā)展的大力提倡下，各地紛紛制定相應(yīng)規(guī)范政策，精裝房市場(chǎng)發(fā)展迅速。雖然目前政策尚不完善，但政策的方向性已非常明確，精裝房勢(shì)必同國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，成為市場(chǎng)主流。1.3 國(guó)內(nèi)精裝房發(fā)展前景預(yù)測(cè)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，清水房則完全被淘汰。在這些國(guó)家精裝修的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)真正達(dá)到了“拎包入住”，整體櫥柜、成品門窗、整體衣帽間、家具家電等，甚至整體衛(wèi)生間、整體廚房等一應(yīng)俱全。事實(shí)證明，精裝房的發(fā)展為大勢(shì)所趨。精裝房有利于國(guó)家規(guī)范裝修市場(chǎng)。而根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)，建筑與裝修設(shè)計(jì)一體化是住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。在國(guó)內(nèi)，尤其是對(duì)生活和工作節(jié)奏越來(lái)越快的現(xiàn)代化的大都市，精裝時(shí)代即將到來(lái)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的重要標(biāo)志。目前國(guó)內(nèi)精裝水平還不是很高，主要原因是裝修標(biāo)準(zhǔn)不高，主管部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出臺(tái)相應(yīng)的精裝修房驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)，將精裝修房標(biāo)準(zhǔn)納入預(yù)售合同文本內(nèi)容，并適當(dāng)引導(dǎo)精裝修消費(fèi)觀念。由此可見(jiàn)，對(duì)于國(guó)內(nèi)精裝房發(fā)展比較滯后的地區(qū)及開(kāi)發(fā)商本身而言也是一種機(jī)會(huì)，但在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，對(duì)于購(gòu)房者而言精裝房最主要的還是品質(zhì)，國(guó)內(nèi)并不缺乏購(gòu)買精裝房的人群，缺的是真正像國(guó)外那樣高水平的“精裝房”！2、國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展階段2、1發(fā)展階段劃分國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展可分為四個(gè)時(shí)期：1）萌芽期，在80年代末到90年代初，這個(gè)期間中國(guó)尚未進(jìn)行“房改”，還主要以福利分房為主。在這一階段，一些單位福利房出現(xiàn)精裝萌芽，這種精裝比較初級(jí)，裝修范圍集中在廚衛(wèi)上，比如在廚衛(wèi)出現(xiàn)部分裝修，地面打平，墻面水泥抹平等。2）初步發(fā)展期，97年到2005年，97年建設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝修房，各地開(kāi)發(fā)商相應(yīng)號(hào)召，大多數(shù)用買房送裝修來(lái)吸引購(gòu)房客。這個(gè)階段在一些一線城市出現(xiàn)的部分高端項(xiàng)目上位滿足高端客戶的需求，而采取菜單式裝修形式，精裝房有了初步的發(fā)展。3）高速發(fā)展期，2005年至今，這期間精裝房市場(chǎng)得到了很大的發(fā)展，部分沿海一線城市精裝房比例已經(jīng)達(dá)到50%以上，預(yù)計(jì)在持續(xù)發(fā)展10-15年，部分一線城市精裝將逐步與國(guó)外精裝靠齊。全國(guó)政策 地方政策 市場(chǎng)背景90年代初1997 年家庭居室裝飾裝修管理試行辦法關(guān)于在部分城市開(kāi)展家庭居室裝飾裝修管理試點(diǎn)工作的意見(jiàn)1998 年毛坯房一統(tǒng)天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對(duì)象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡(jiǎn)易設(shè)備，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房看似面面俱到，但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較差，人工水平不高。菜單式裝修房嶄露頭角1997年以來(lái)，建設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，少量開(kāi)發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)雙方皆對(duì)全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年未來(lái)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)在15個(gè)新建小區(qū)內(nèi)試點(diǎn)推行菜單式全裝修關(guān)于在本市開(kāi)展新建住宅菜單式全裝修試點(diǎn)工作的通知 建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展十五計(jì)劃綱要住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法商品房住宅裝修一次到位實(shí)施到則開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)一系列措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商推出全裝修房2008年上海全裝修房預(yù)計(jì)將達(dá)到15萬(wàn)套2008關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知，買房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn)2001年開(kāi)始，國(guó)家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺(tái)，裝修住宅質(zhì)量得到保障，消費(fèi)者對(duì)裝修住宅的抗性逐步下降。裝修房比重有顯著提升。在開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步退出開(kāi)發(fā)企業(yè)的視野，開(kāi)發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡(jiǎn)潔的精裝房。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買房送裝修”的概念，并受到眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的模仿。裝修、毛坯住宅平分市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修住宅對(duì)裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修為代表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2008年計(jì)劃推出15萬(wàn)套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套是裝修房。要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。裝修住宅成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品以近年裝修住宅比重增長(zhǎng)幅度、以及國(guó)外較先進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，毛坯房被淘汰的趨勢(shì)已然顯見(jiàn)。裝修住宅將成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。3、國(guó)內(nèi)精裝房的發(fā)展現(xiàn)狀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度各不相同，精裝房市場(chǎng)發(fā)展也有一定差異，但總體來(lái)看，目前精裝房比例總體偏低，但呈上升趨勢(shì)。以下舉例說(shuō)明幾個(gè)重點(diǎn)城市精裝房發(fā)展的基本狀況。3.1北京精裝房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2003年以前，北京精裝修商品房很少，有也是僅限于小戶型；自國(guó)家2003年頒發(fā)商品房住宅裝修一次到位實(shí)施到則，北京精裝房開(kāi)始迅速發(fā)展，最先引領(lǐng)市場(chǎng)的基本為酒店公寓，且多數(shù)以買房送裝修的形式，許多購(gòu)房者逐漸認(rèn)知和接受了精裝房。到2006年，50%以上的高檔樓盤在實(shí)行精裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級(jí)公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣。2009年，北京精裝房面積占所開(kāi)發(fā)面積60%以上，在全國(guó)處于領(lǐng)先水平，目前北京正在醞釀出臺(tái)規(guī)定，要求今后新建的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都要一次裝修到位，減少住戶二次裝修的煩惱和浪費(fèi)。3.2上海精裝房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀上海市國(guó)內(nèi)最先發(fā)展精裝房的一線城市，早在2000年就在15個(gè)新建小區(qū)內(nèi)試點(diǎn)推行菜單式全裝修，頒發(fā)關(guān)于在本市開(kāi)展新建住宅菜單式全裝修試點(diǎn)工作的通知和建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，并且將精裝房的發(fā)展列入上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展十五計(jì)劃綱要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市中心城區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到50%以上（源自上海房地局?jǐn)?shù)據(jù)）。根據(jù)計(jì)劃，到2010年，精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%，其他地區(qū)力爭(zhēng)達(dá)到30%-40%。目前,精裝修房的市場(chǎng)份額更以每年15-20%的速度快速增長(zhǎng)。上海本地開(kāi)發(fā)商在裝修房市場(chǎng)走中高端路線，裝修價(jià)格基本都在1500-2500元/平方米，屬于中高檔，而外地知名開(kāi)發(fā)商隨著進(jìn)駐時(shí)間的推移，所處位置也向城市外圍靠攏，因此裝修價(jià)格集中在1500元/平方米左右，基本屬于中檔裝修。海外開(kāi)發(fā)商的特色就是資金雄厚、潮流新穎，因此在裝修房上都會(huì)有一些大膽創(chuàng)新，裝修價(jià)格基本在 2500 元/平方米，著力打造高檔產(chǎn)品。上海本地的裝修風(fēng)格偏重柔和風(fēng)格與都市風(fēng)格，一種追求平穩(wěn)中帶點(diǎn)豪華、時(shí)尚的感覺(jué)。而外地開(kāi)發(fā)商追求簡(jiǎn)單舒適，是一種在簡(jiǎn)約主義影響下衍生出來(lái)的清新風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)一種隨意性和平淡性。而海外開(kāi)發(fā)商傾向于豪華富貴的古典感覺(jué)，把各種象征豪華的設(shè)計(jì)嵌入裝修之中。本地開(kāi)發(fā)商比較注重自身的口碑相傳和名譽(yù)保證，因此在裝修材料選擇上以知名品牌為首選，有相當(dāng)部分的進(jìn)口材料，力求用合適的價(jià)格營(yíng)造高檔的效果。而外地開(kāi)發(fā)商主要偏重實(shí)用性，較多采用了國(guó)產(chǎn)知名品牌。海外開(kāi)發(fā)商主力打造高端豪宅，因此裝修材料基本采用國(guó)際一線品牌，竭盡奢華。3.3 廣州精裝房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀90年代初，廣州開(kāi)始出現(xiàn)精裝房項(xiàng)目，最早的裝修標(biāo)準(zhǔn)停留在基礎(chǔ)裝修，櫥房不提供櫥柜。僅對(duì)地面、墻面、門窗以及管道和衛(wèi)生間進(jìn)行了處理。滿足“可以使用”的階段。2002年以來(lái)，廣州精裝樓盤市場(chǎng)比例節(jié)節(jié)攀高，市場(chǎng)占有率不斷上升。據(jù)悉，在廣州地區(qū)，2007年的精裝房比例已經(jīng)達(dá)到了60%（源自廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)），并且廣州市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出信號(hào)，力爭(zhēng)在未來(lái)的幾年內(nèi)，消滅毛坯房。中國(guó)房地產(chǎn)研究院指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)，2008年廣州所推出的新樓盤中，精裝房占59.5%，毛坯房?jī)H占40.5%，珠江御景灣、蘭亭西津、時(shí)代花生、合生君景灣、金碧世紀(jì)花園、中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣等樓盤皆打出精裝修甚至全裝修的旗號(hào)吸引業(yè)主。2010年，廣州力爭(zhēng)將精裝房比例達(dá)到70%。3.4深圳精裝房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2004年，伴隨著深圳住宅市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，以及福田、南山商務(wù)功能的不斷完善，大量的帶裝修小戶型的公寓產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)。（例如，福田的華府馨居、城投青蓮公寓；南山的米蘭公寓）；同時(shí)間羅湖商圈范圍內(nèi)也有大量的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)（例如，東門168，藍(lán)堡公寓等）部分品牌發(fā)展商開(kāi)始推出具有菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，力圖達(dá)到營(yíng)銷上的突破（例如，中海怡美山莊；合正地產(chǎn)的梧桐合正錦園）。進(jìn)入2006年以來(lái)，伴隨著人們生活品質(zhì)的提升，改善型居住需求迅速放大。深圳住宅市場(chǎng)中大戶型產(chǎn)品增多，且產(chǎn)品持續(xù)旺銷導(dǎo)致帶裝修樓盤比例略有下降；但2007年4季度至2008年上半年，由于政策調(diào)控的影響導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，導(dǎo)致部分樓盤開(kāi)始通過(guò)帶裝修等營(yíng)銷策略以達(dá)到促銷的目的。特別是2008年上半年，此比例更高達(dá)21%的歷史最高水平；目前深圳很多樓盤（例如，萬(wàn)科的萬(wàn)科城及萬(wàn)科第五園、金地梅龍鎮(zhèn)等項(xiàng)目）都開(kāi)始在精裝修上下工夫，在滿足住宅基本居住裝修功能的基礎(chǔ)上，開(kāi)始向更為人性化的設(shè)計(jì)及住宅產(chǎn)業(yè)化方向在努力。預(yù)計(jì)未來(lái)住宅精裝修將更多的向提升人居生活品質(zhì)（居住人性化）方向努力。在當(dāng)前樓市處于低迷期，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求推出精裝房，對(duì)于堅(jiān)定購(gòu)房者的信心有一定幫助。另外，從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，精裝房的銷售都普遍好于毛坯房。4、精裝房風(fēng)險(xiǎn)分析雖然發(fā)展精裝房是大勢(shì)所趨，全國(guó)各大城市精裝房已發(fā)展到一定階段，但是在發(fā)展精裝房時(shí)也存在一些風(fēng)險(xiǎn)，下面列出一些在精裝過(guò)程中容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以供參考。4.1 裝修房工程風(fēng)險(xiǎn)全裝修工程是一項(xiàng)非常復(fù)雜的綜合性工程項(xiàng)目，工程周期漫長(zhǎng)，人員素質(zhì)參差不齊，社會(huì)影響面廣，其間會(huì)產(chǎn)生諸多復(fù)雜的問(wèn)題。通常樣板房是按照原土建圖紙?jiān)O(shè)計(jì)裝修的，但實(shí)際土建施工的標(biāo)準(zhǔn)可能并不一樣（例如比圖紙少一個(gè)插座）等，這是通常由裝修公司在毛坯中對(duì)這些“不一樣”進(jìn)行彌補(bǔ)再進(jìn)行裝修，當(dāng)然這筆費(fèi)用也就增加到裝修公司的頭上，裝修公司費(fèi)用以外的增加難免會(huì)導(dǎo)致裝修質(zhì)量的下降，相應(yīng)增加了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。目前有些土建工程的質(zhì)量較差，客戶在竣工驗(yàn)收合格后，裝修公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)墻面剝落，下水管存水彎沒(méi)有安裝等較為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而影響裝修房的最終效果。從根本上解決這一問(wèn)題，主要依靠政策法規(guī)的進(jìn)一步完善和整體行業(yè)素質(zhì)的提升。家裝行業(yè)中普遍存在著以次充好、偷工減料等欺瞞行為，一些人員素質(zhì)不高的裝修企業(yè)難免將這些不良行為帶入裝修房市場(chǎng)，這樣就時(shí)常會(huì)出現(xiàn)這些樣板房時(shí)精工細(xì)作，而實(shí)際大規(guī)模施工時(shí)粗制濫造的現(xiàn)象。4.2交房風(fēng)險(xiǎn)目前，精裝修房屋在交房時(shí)沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行的驗(yàn)收辦法作為準(zhǔn)繩，有的只是一些如建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范等推薦標(biāo)準(zhǔn)，這就給某些開(kāi)發(fā)商在打出“精裝修”標(biāo)簽的房子上添加了很多的不確定因素。無(wú)論是“800元/平方米”還是“1500元/平方米”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在沒(méi)有統(tǒng)一驗(yàn)收規(guī)范的保證下都成了模糊概念。即使在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同中明確框定使用材料，也難以避免收房時(shí)業(yè)主對(duì)精裝質(zhì)量和效果不滿而產(chǎn)生的心理落差，導(dǎo)致糾紛繁多。所以，交房的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在質(zhì)量上，現(xiàn)在越來(lái)越多的客戶會(huì)請(qǐng)一些專業(yè)的公司來(lái)審核，主要審核的方面為：空氣檢測(cè)、水路、電路、吊頂、防水、墻漆、墻地磚、廚衛(wèi)、門窗、通風(fēng)及核實(shí)建材型號(hào)等。故開(kāi)發(fā)商需在裝修前向客戶說(shuō)明詳細(xì)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修過(guò)程中對(duì)質(zhì)量需嚴(yán)格把關(guān)，以免后期出現(xiàn)出現(xiàn)與承諾不符的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于出現(xiàn)質(zhì)量未達(dá)標(biāo)的產(chǎn)品，需及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，無(wú)形中增大了開(kāi)發(fā)商的成本和難度，否則一旦出現(xiàn)糾紛，將對(duì)開(kāi)發(fā)商自身品牌形成不良影響。4.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)精裝房在全國(guó)各大城市的發(fā)展參差不齊，一些城市在由于精裝房市場(chǎng)發(fā)展階段較低，精裝質(zhì)量存在隱患，無(wú)品牌開(kāi)發(fā)商參與精裝房，因此在這些城市客戶對(duì)精裝房有一定抗性，在銷售過(guò)程中存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4.4 金融風(fēng)險(xiǎn)按照銀行相關(guān)政策，精裝房客戶貸款金額需在竣工驗(yàn)收后在支付給開(kāi)發(fā)商，之前由于金融政策較為寬松，該政策并未嚴(yán)格執(zhí)行。但是目前銀行收縮銀根，金融政策趨緊，在這種情況下，銀行對(duì)相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。銀行嚴(yán)格執(zhí)行該政策情況下，開(kāi)發(fā)商資金流即使在銷售后也不能完全匯款，對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金要求較高。二、國(guó)內(nèi)精裝房裝修發(fā)展環(huán)境1、國(guó)內(nèi)客戶對(duì)于精裝房的認(rèn)知及接受度2009年2月，中國(guó)指數(shù)研究院做的關(guān)于購(gòu)房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購(gòu)房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過(guò)了50?？傊?，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，精裝修房應(yīng)需而生，并在不斷增長(zhǎng)的、巨大的消費(fèi)者引領(lǐng)下，在國(guó)家和地方政府大力支持下，必將發(fā)展成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，成為一種市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。09年搜房網(wǎng)曾進(jìn)行過(guò)一次問(wèn)卷調(diào)查，這次的調(diào)查結(jié)果顯示：在被調(diào)查的7906名網(wǎng)友中，有接近74%的網(wǎng)友支持取消毛坯房，推行普及精裝房。約有21%的網(wǎng)友認(rèn)為不應(yīng)該取消毛坯房。這說(shuō)明在普通的消費(fèi)者之中，都非常認(rèn)同精裝修房。約有51%的網(wǎng)友認(rèn)為自己在購(gòu)房時(shí)，會(huì)選擇購(gòu)買精裝房。74%的網(wǎng)友認(rèn)為精裝修房已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。毛坯房向精裝修房子過(guò)渡，是建筑行業(yè)或者是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)進(jìn)步，一場(chǎng)革命。雖然現(xiàn)在的市場(chǎng)，精裝房與毛坯房仍然并存，但兩者孰優(yōu)熟劣，真正有發(fā)言權(quán)的還是購(gòu)房者，目前大部分購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)同是市場(chǎng)發(fā)展的根本保障。2、國(guó)內(nèi)精裝房裝修產(chǎn)品特征通過(guò)我司針對(duì) 15 個(gè)重點(diǎn)城市 100 余個(gè)裝修房項(xiàng)目的綜合考量分析，可以看出裝修房項(xiàng)目產(chǎn)品存在以下特征：2.1 裝修風(fēng)格全裝修樣板房根據(jù)樓盤自身的定位和客戶群，在室內(nèi)格局、色調(diào)、家具材質(zhì)、款式、陳設(shè)的造型等各方面力求表現(xiàn)不同風(fēng)格的精髓所在與自己的獨(dú)特個(gè)性。l 古典風(fēng)格（豪華富裕）把各種象征豪華的設(shè)計(jì)嵌入裝修之中，例如彩繪玻璃吊頂、壁爐、裝飾面板、裝飾木角線等等，而且基本上以類似于巴洛克風(fēng)格結(jié)合國(guó)內(nèi)存在的材料為主要裝飾方式。代表樓盤：徐匯御苑湯臣一品l 柔和風(fēng)格（平穩(wěn)獨(dú)立）一種追求平穩(wěn)中帶點(diǎn)豪華的仿會(huì)所式的設(shè)計(jì)出現(xiàn)在全裝修的樣板房中。這種以黑胡桃為主要木工裝飾面板的風(fēng)格較強(qiáng)調(diào)一種簡(jiǎn)單但又不失內(nèi)容的裝飾形式。代表樓盤：上海灘花園中環(huán)凱旋宮l 都市風(fēng)格(獨(dú)立個(gè)性)注入動(dòng)力的風(fēng)格，尤其是隨著眾多的單身貴族的出現(xiàn)，這種風(fēng)格大量地出現(xiàn)地公寓之中。由于很多時(shí)候，他們的居住者沒(méi)有諸如老人和小孩之類的成員，所以他們往往強(qiáng)調(diào)一種個(gè)性。代表樓盤：創(chuàng)智天地碧云東壹棟l 清新風(fēng)格（輕淡寫意）這是一種在簡(jiǎn)約主義影響下衍生出來(lái)的清新風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)一種隨意性和平淡性。輕飄的白色紗簾配著一張柔軟的布藝沙發(fā)，再堆放著一堆各種顏色的抱枕，就形成了一個(gè)充滿懶洋洋氛圍的室內(nèi)空間。代表樓盤：天山河畔花園2.2 地板裝修從上圖可以看出，實(shí)木復(fù)合地板的應(yīng)用幾乎壟斷了其它的地坪裝修材料，從裝修標(biāo)準(zhǔn)1000 元/m到 2000 元/ m之內(nèi)的百分之七十以上的大眾樓盤通常都會(huì)選用實(shí)木復(fù)合地板裝修地坪，剩余百分之二十會(huì)選用是實(shí)木地板，只有百分之十會(huì)選用復(fù)合地板。而在 2500 元/m以上的樓盤會(huì)更多的配置實(shí)木地板。2.3 整體廚房從上圖可以看出，德國(guó)poggenpohl品牌是整體廚房品牌中趨于當(dāng)仁不讓的一線大牌，只有裝修標(biāo)準(zhǔn)在 3000 元/m以上樓盤才能邀請(qǐng)到這個(gè)頂線品牌入駐。德國(guó)nobilia 和國(guó)產(chǎn)美時(shí)分別是裝修標(biāo)準(zhǔn) 2000 元/m和 1000 元/m左右最具人氣的兩個(gè)檔次樓盤所歡迎。2.4 衛(wèi)浴設(shè)施從上圖可以看出，國(guó)產(chǎn)科勒最多是出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn) 2000 元/m左右的樓盤中。而裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000 元/m左右的樓盤則幾乎被國(guó)產(chǎn)的 toto，科勒平分天下。奢華的進(jìn)口衛(wèi)浴產(chǎn)品只出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 元/m以上的樓盤，而且出現(xiàn)五個(gè)以上進(jìn)口品牌同時(shí)爭(zhēng)奪出現(xiàn)在頂級(jí)大盤中的現(xiàn)象。2.5 空調(diào)設(shè)施從上圖可以看出，日本大金戶式中央空調(diào)是裝修標(biāo)準(zhǔn)在 2500 元/m以上的高檔樓盤首選，其中，日本大金 vrv ii戶式中央空調(diào)就用在上海最奢華的樓盤湯臣一品。其次，大金分體式空調(diào)更多的出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000-2000 元/m之內(nèi)的樓盤。2.6 廚房燃?xì)饩咴O(shè)施從上圖可以看出，德國(guó) gaggenau 的品牌形象被裝修標(biāo)準(zhǔn)在 4000 元/m的頂級(jí)樓盤所認(rèn)可，此品牌設(shè)計(jì)的爐灶、電烤箱、吸油煙機(jī)、微波爐無(wú)論從外觀造型或精湛的細(xì)部都為高端客戶所傾愛(ài)。其次，德國(guó)smeg品牌是體現(xiàn)高貴與完美廚房的第二選擇。西門子占據(jù)了裝修標(biāo)準(zhǔn)在 2000 元/m 左右的主要樓盤。林內(nèi)品牌仍是裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000 元/m樓盤的最先選擇，前幾年可以籠斷這個(gè)檔次樓盤廚房設(shè)備的林內(nèi)品牌，正逐步被后起之秀伊萊克斯品牌瓜分大半市場(chǎng)。2.7墻磚從上圖可以看出，用大理石鋪砌廚房、衛(wèi)生間墻地面是裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500/m 以上樓盤最常用的裝修材料。而國(guó)產(chǎn)亞細(xì)亞品牌瓷磚更多的被中，高檔樓盤所接受，在此需要解釋的是，亞細(xì)亞品牌只是在眾多國(guó)產(chǎn)品牌，如諾貝爾，冠軍中顯得略微突出，也可以說(shuō)，亞細(xì)亞是國(guó)產(chǎn)品牌的代名詞而已。2.8 其他系統(tǒng)從全國(guó)精裝房產(chǎn)品配置來(lái)看，尤其是在科技系統(tǒng)配置上，由于自然條件的差異，南北兩區(qū)域配置有所不同。北方由于冬季氣候寒冷，政府強(qiáng)制要求配置供暖設(shè)施，北方的項(xiàng)目均配置供暖設(shè)施；而在南方，尤其是在江浙一帶，由于在夏秋兩季“梅雨季節(jié)”，空氣潮濕，江浙一帶精裝房尤其是相對(duì)高端的精裝項(xiàng)目均配備地暖系統(tǒng)；在福建、廣州、深圳一帶，由于地處亞熱帶，氣溫較高，因此相對(duì)高檔的精裝房項(xiàng)目均配置知名品牌中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)。3、主流開(kāi)發(fā)企業(yè)精裝房產(chǎn)品配置國(guó)內(nèi)精裝房市場(chǎng)的配置根據(jù)區(qū)域、不同類型開(kāi)發(fā)商而不同，故以下以國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期致力于精裝房開(kāi)發(fā)的三家品牌開(kāi)發(fā)商為例，用以說(shuō)明目前國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商在各個(gè)城市的主流配置。裝修配置萬(wàn)科珠江瑞安地板實(shí)木復(fù)合實(shí)木復(fù)合優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合地板墻面高級(jí)品牌乳膠漆高級(jí)品牌乳膠漆高級(jí)品牌乳膠漆窗材彩色鋁合金門窗高級(jí)鋁合金彩色鋁合金門窗玻璃雙層中空玻璃雙層中空玻璃雙層中空玻璃廚房地面高級(jí)大理石高級(jí)大理石高級(jí)瓷磚墻面高級(jí)墻磚高級(jí)墻磚高級(jí)墻磚配置國(guó)產(chǎn)櫥柜國(guó)產(chǎn)櫥柜國(guó)產(chǎn)櫥柜、進(jìn)口廚具衛(wèi)生間地面高級(jí)大理石高級(jí)大理石高級(jí)瓷磚墻面高級(jí)墻磚高級(jí)墻磚高級(jí)墻磚配置國(guó)產(chǎn)品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品國(guó)產(chǎn)品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品toto 或同等品牌坐便器和臺(tái)盆空調(diào)預(yù)留空調(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)機(jī)位日立或同等品牌供水變頻水泵水箱供水變頻水泵水箱供水變頻水泵水箱供水進(jìn)戶門雙門禁防盜門高級(jí)實(shí)木復(fù)合門(防火、防盜）高級(jí)復(fù)合防盜門大堂挑空，全天然石材豪華裝修，天然大理石地面石材磚面地面電梯廳天然大理石墻地面，造型石膏板吊頂天然大理石墻地面，造型石膏板吊頂石材磚面地面電梯品牌知名品牌知名品牌知名品牌，如奧的斯4、國(guó)內(nèi)客戶對(duì)于未來(lái)精裝產(chǎn)品配置的需求項(xiàng)目分級(jí)配置及品牌設(shè)備系統(tǒng)中央空調(diào)、地暖、凈水、軟水、音響系統(tǒng)、循環(huán)熱水系統(tǒng)、雙開(kāi)門冰箱、洗衣機(jī)廚房系統(tǒng)抽屜、拉欄等細(xì)致配置，米蘭石或進(jìn)口石材、四件套或者以上電器衛(wèi)浴系統(tǒng)根據(jù)衛(wèi)生間空間盡可能細(xì)致配置，雙臺(tái)盆、凈身器可做選擇，高檔五金配件，高檔面磚或石材智能系統(tǒng)多處可視對(duì)講系統(tǒng)，先進(jìn)集成智能控制系統(tǒng)，高檔開(kāi)關(guān)面板燈光系統(tǒng)高檔酒店式多種情景智能照明系統(tǒng)收納系統(tǒng)豐富收納設(shè)置，高檔細(xì)致的五金配件，優(yōu)質(zhì)的柜門處理工藝廳房系統(tǒng)實(shí)木復(fù)合地板，部分用石材，實(shí)木貼皮踢腳、門系統(tǒng)，高檔五金空調(diào)大金、約克廚房爐灶、電器miele、kupperbusch、gaggenau（德國(guó)）洗衣機(jī)miele、kupperbusch衛(wèi)浴潔具維寶、勞芬龍頭當(dāng)代、高儀、漢斯格雅廚房櫥柜poggen pohl、siematic水槽blanco5、國(guó)內(nèi)一線城市精裝房需求分析位于金字塔的中高層的消費(fèi)者，對(duì)精裝房的接受程度較高。這類客戶文化層次較高，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒(méi)有太多的時(shí)間和精力為裝修事情操勞，所以比較喜歡一次到位的精裝修房。中高端客戶對(duì)于裝修的品質(zhì)和品牌十分看重。 對(duì)于投資客戶，特別是來(lái)自外地的投資客戶來(lái)說(shuō) ，對(duì)更愿意購(gòu)買精裝，一方面是沒(méi)有太多的精力去管理裝修事務(wù)，另一方面精裝修房可以更早地獲得投資收益。他們希望精裝修房的功能較為齊全，以省去重新購(gòu)置的麻煩。 以下是幾種比較容易接受精裝修的客戶群的特征： 外地購(gòu)房者 這部分購(gòu)房者又分兩種，一部分是自住，因?yàn)槿狈r(shí)間加上人生地不熟，如果親自裝修會(huì)有不少困難，選擇精裝修則可直接拎包入??；另一部分是投資，既然如此就更不需要自己動(dòng)手全程裝修，裝修費(fèi)計(jì)入房款，直接付款購(gòu)房一次性到位，交房即可出租。 二次置業(yè)者 這部分人群，有些是因?yàn)橛H身經(jīng)歷過(guò)一次置業(yè)時(shí)裝修的辛苦，深有體會(huì)，決定二次置業(yè)的時(shí)候省點(diǎn)力氣；另一部分是想享受一下專業(yè)團(tuán)隊(duì)、大開(kāi)發(fā)商的精裝修品質(zhì)，感受新奇和高端。 年輕人群 年輕人一是比較容易接受新鮮事物，二是經(jīng)驗(yàn)不夠，三是為了省時(shí)省力，只要選定一種裝修風(fēng)格，直接把裝修的具體麻煩瑣事交給開(kāi)發(fā)商，符合年輕人爽快的個(gè)性。 都市精英 這類購(gòu)房者因?yàn)槊刻於挤泵Φ谋疾ㄔ诠ぷ鲌?chǎng)生意場(chǎng)，即使有空余的時(shí)間也不愿意花在監(jiān)控裝修，或者跑建材市場(chǎng)之類雞毛蒜皮的事情上，還有部分是方便出差、居住、閑時(shí)出租之類；如此就直接甩手甩錢給開(kāi)發(fā)商裝修，交房直接入住。 6、國(guó)內(nèi)一線城市精裝房溢價(jià)能力分析6.1提升樓盤銷售價(jià)格 精裝房在旺市時(shí)能提高項(xiàng)目品質(zhì)感，獲得溢價(jià)空間。例如2007年7月后海公館以26000元平方米入市，帶 3000元平方米高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，極大提高了項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力。在淡市時(shí)，精裝房還能作為優(yōu)惠方式，提高項(xiàng)目附加值，支撐銷售表現(xiàn)。當(dāng)然，地產(chǎn)商應(yīng)將精裝修作為附加給客戶的服務(wù)，而不應(yīng)將其作為一條新的盈利渠道。 6.2樹(shù)立樓盤高端形象 精裝房通過(guò)建筑設(shè)計(jì)及材料細(xì)節(jié)的處理來(lái)達(dá)到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模塊上配備世界頂級(jí)品牌的功能器具，打造高品質(zhì)的生活配套，從而延續(xù)物業(yè)由內(nèi)到外的品質(zhì)感，迎合時(shí)代發(fā)展潮流和目標(biāo)消費(fèi)者需求。如紅樹(shù)西岸，打造了全屋量身定做的智能化家居系統(tǒng)。 6.3減少裝修成本，避免自裝的不規(guī)范行為 普通毛坯房在交房入伙后長(zhǎng)達(dá)半年到一年的時(shí)間，整個(gè)社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴(yán)重，精裝修交房可以有效地避免這一點(diǎn)。此外，由于精裝修工程具備集中式采購(gòu)、規(guī)?；\(yùn)作的條件，可以有效降低裝修成本。且精裝房收樓后便可入住或出租，可比毛坯房提前獲得收益。受9070政策限制，目前市面上部分戶型涉及結(jié)構(gòu)更改或者拼合問(wèn)題，裝修的過(guò)程更加復(fù)雜，改裝到位后帶裝修交房，可以消除消費(fèi)者自行裝修時(shí)水電改造、亂拆承重墻、裝修噪音污染等浪費(fèi)違規(guī)行為。分類影響直接經(jīng)濟(jì)效益對(duì)銷售價(jià)格產(chǎn)生影響旺市淡市提高項(xiàng)目品質(zhì)，獲得溢價(jià)空間提高項(xiàng)目附加值（優(yōu)惠），支撐銷售實(shí)現(xiàn)2007年7月后海公館以26000元/平方米入市，帶3000元/平方米高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，極大提高了項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的整體競(jìng)爭(zhēng)力2008年2月金地梅龍鎮(zhèn)以11700元/平方米入市，待1200元/平方米裝修，讓客戶感覺(jué)物超所值，開(kāi)盤當(dāng)天取得40%的銷售率非直接經(jīng)濟(jì)效益樹(shù)立項(xiàng)目高端形象減少自行分散裝修的麻煩 對(duì)小戶型自住客戶，減少自行裝修麻煩，收樓即入??； 對(duì)投資客戶，收樓即可放租，比毛坯房提前獲得收益； 由于90/70的政策限制，目前市面上部分戶型涉及到結(jié)構(gòu)更改或者拼合問(wèn)題，裝修的 過(guò)程更加復(fù)雜，改裝到位后帶裝修交房，可以免除客戶購(gòu)房時(shí)的疑慮，促進(jìn)銷售避免入住后噪音干擾及二次污染普通毛坯交房，在入伙后長(zhǎng)達(dá)半年到一年的時(shí)間整個(gè)社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴(yán)重，精裝修交房可以有效的避免這個(gè)問(wèn)題7、國(guó)內(nèi)一線城市的典型精裝房7.1上海案例一、【華府天地公寓】精裝修標(biāo)準(zhǔn)為 5000 元/平米，通過(guò)精裝品質(zhì)打造，一躍成為2005年上海最貴的公寓，且銷售非常成功。（1）項(xiàng)目配置功能室地面墻面配置衛(wèi)生進(jìn)口品牌地磚進(jìn)口品牌墻磚主衛(wèi)采用日本進(jìn)口 toto 智能化全自動(dòng)坐便器，德國(guó) hoesch、意大利 teucoh或同級(jí)產(chǎn)品按摩浴缸。次衛(wèi)采用德國(guó) duravit、德國(guó) vil eroy&boch 或同級(jí)坐便器，配置德國(guó) kaldewei 或同級(jí)產(chǎn)品浴缸。配置德國(guó) dornbracht、德國(guó)hansgrohe、德國(guó) grohe 或同級(jí)產(chǎn)品水喉廚房進(jìn)口品牌地磚進(jìn)口品牌墻磚、進(jìn)口品牌乳膠漆德國(guó) miele 電器、德國(guó) ebke、意大利 scavolini 或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜；德國(guó) miele或同等級(jí)產(chǎn)品廚房電器；德國(guó) blanco 或同級(jí)產(chǎn)品廚房水槽；美國(guó)dupontcorian 或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜臺(tái)面（2）項(xiàng)目圖片 （3）項(xiàng)目裝修材料建筑材料外墻：石材;其它：進(jìn)戶門：高級(jí)實(shí)木防火防盜鋼木子母門,并配進(jìn)口門鎖；走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；窗材：高級(jí)鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級(jí)壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板；電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚；電梯品牌：日本 fujitec；智能設(shè)施安保系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、車庫(kù)安保系統(tǒng)、入戶門報(bào)警系統(tǒng)、緊急按鈕；智能化設(shè)施：讀卡到指定樓層、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)、光纖寬帶入戶、智能一卡通系統(tǒng)、采用 eib 歐標(biāo)總線智能控制系統(tǒng)。；供水系統(tǒng)：美國(guó) pentair、美國(guó) culligan；熱水爐采用德國(guó) viessmann、法國(guó) chappee；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級(jí)產(chǎn)品（vrv 帶新風(fēng)、新冷媒 r410a）；其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。每戶預(yù)留不少于兩條電話線接口，客廳與臥室預(yù)留分盒線，寬帶到戶。每戶預(yù)留不少于正副兩個(gè)衛(wèi)星及有線電視線路接（衛(wèi)星接收系統(tǒng)在政府批準(zhǔn)后開(kāi)通）。案例二、【世茂濱江花園】（1）項(xiàng)目概況物業(yè)名稱世茂濱江花園項(xiàng)目分級(jí)高檔目前售價(jià)36000 元/m2裝修報(bào)價(jià)3000 元/m2估算成本18002300 元/m2城市上海建筑形態(tài)高層總建面積109800m2容積率3.1開(kāi)發(fā)商世茂( 2 ) 產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置世茂濱江花園主要產(chǎn)品配置表設(shè)備系統(tǒng)大金中央空調(diào)廚房系統(tǒng)poggen pohl 櫥柜，抽屜、拉欄等精細(xì)配置，kupperbusch 廚房電器，四件套以上的爐灶、電器配置衛(wèi)浴系統(tǒng)樂(lè)家衛(wèi)浴潔具，主衛(wèi)四件套，配高檔大理石、?；u智能系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)浴配置掛壁電視收納系統(tǒng)豐富收納設(shè)置，精細(xì)五金配件廳房系統(tǒng)復(fù)合實(shí)木地板、局部大理石(3)產(chǎn)品分析特點(diǎn)：a) 該項(xiàng)目與上文分析的財(cái)富海景項(xiàng)目在同一區(qū)域，裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格之間的關(guān)系更具有說(shuō)服力；b) 客廳的落地玻璃窗及玻璃欄板有效的利用了鄰近黃浦江的自然優(yōu)勢(shì)；c) 主衛(wèi)的浴缸采用的觀景設(shè)計(jì)，并配以液晶電視，考慮細(xì)致；d) 功能考慮細(xì)致，如衛(wèi)生間配置掛鉤，方便洗浴時(shí)放置衣物。（4）項(xiàng)目瀏覽入戶區(qū)域（5）項(xiàng)目配置裝修標(biāo)準(zhǔn) 2000 元/平米項(xiàng)目分級(jí)部品配置設(shè)備系統(tǒng)中央空調(diào)、凈水、軟水、冰箱、洗衣機(jī)廚房系統(tǒng)抽屜、拉欄等細(xì)致配置，米蘭石或進(jìn)口石材、三件套或者以上電器衛(wèi)浴系統(tǒng)根據(jù)衛(wèi)生間空間盡可能細(xì)致配置，雙臺(tái)盆、凈身器可做選擇，中高檔五金配件，高檔面磚智能系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)，中高檔開(kāi)關(guān)面板燈光系統(tǒng)簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)的照明系統(tǒng)收納系統(tǒng)豐富收納設(shè)置，中檔細(xì)致的五金配件廳房系統(tǒng)實(shí)木復(fù)合地板，部分用石材，高檔五金空調(diào)大金、約克、日立、松下廚房爐灶、電器smeg、進(jìn)口西門子洗衣機(jī)smeg、進(jìn)口西門子衛(wèi)浴潔具國(guó)產(chǎn)杜拉維特、樂(lè)家、科勒龍頭高儀、漢斯格雅、樂(lè)家、科勒廚房櫥柜rational、柏麗、leicht水槽reginox、frank2000 元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品與 3000 元/平米及以上的配置與品牌差異比較明顯；從部分配置可以看出，該級(jí)別裝修以功能實(shí)用作為基礎(chǔ)，將烤箱等部品舍去，并且在裝飾材料上也降低的部分產(chǎn)品規(guī)格；在品牌的選擇上，此類項(xiàng)目多選擇客戶比較熟悉的著名品牌，而非世界頂級(jí)品牌。案例三、【萬(wàn)科朗潤(rùn)園】朗潤(rùn)園項(xiàng)目具備高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高度舒適性、充分環(huán)保性、高效節(jié)能性、居住便捷性、安全耐久性個(gè)人性化管理7大特征、綜合應(yīng)用了26項(xiàng)新技術(shù)，比傳統(tǒng)型住宅更具舒適健康性、環(huán)保節(jié)能性和經(jīng)濟(jì)性。（1）項(xiàng)目配置結(jié)構(gòu)形式：多層建筑為磚混結(jié)構(gòu)，小高層和花園洋房為現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 公共部分：花園洋房采用劈離磚和局部質(zhì)感涂料的外墻，多層、小高層則用toto海潔特面磚和局部質(zhì)感涂料；通力無(wú)機(jī)房電梯 設(shè)計(jì)說(shuō)明 萬(wàn)科朗潤(rùn)園-現(xiàn)代簡(jiǎn)約-2居室樓盤：萬(wàn)科朗潤(rùn)園居室：二房二廳風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約面積：128平米造價(jià)：10.8萬(wàn)（2）項(xiàng)目圖片案例四、【萬(wàn)科金色里程】（1）項(xiàng)目配置公寓：結(jié)構(gòu)形式：短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。內(nèi)墻飾面：壁紙。窗、陽(yáng)臺(tái)門：斷橋鋁合金型材、雙層中空玻璃，部分窗采用low-e玻璃。地板：實(shí)木復(fù)合地板，局部人造石門檻。熱水器：“能率”燃?xì)鉄崴?。廚房：鋪設(shè)墻地磚；定制櫥柜；采用“方太”品牌油煙機(jī)、燃?xì)庠?；“摩恩”品牌櫥盆、櫥盆龍頭；廚房附設(shè)相關(guān)電器插座。衛(wèi)生間：淋浴間鋪設(shè)墻地磚；馬桶間墻面壁紙，地面瓷磚；安裝浴霸、排風(fēng)扇；“美標(biāo)”品牌坐便器、臺(tái)盆；“摩恩”品牌衛(wèi)浴五金；衛(wèi)生間附設(shè)相關(guān)電器插座。設(shè)計(jì)說(shuō)明 萬(wàn)科金色里程-現(xiàn)代簡(jiǎn)約-3居室居室：三居室 風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約樓盤：萬(wàn)科金色里程面積：130平米報(bào)價(jià)：5萬(wàn) 半包（2）項(xiàng)目圖片別墅：結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)外墻 涂料、石材內(nèi)墻 涂料門窗 斷橋隔熱中空玻璃采暖 博世或威能通訊 adsl衛(wèi)生間 住宅衛(wèi)生間采用同層排水設(shè)計(jì)說(shuō)明 萬(wàn)科金色里程-歐洲風(fēng)情-別墅樓盤：萬(wàn)科金色里程風(fēng)格：歐洲風(fēng)情居室:別墅面積：330平米報(bào)價(jià):316000元7.2北京案例一、【soho北京公館】soho北京公館采用健康環(huán)保的雙層呼吸式玻璃幕墻，營(yíng)造舒適的室內(nèi)空間，樓體采用鋼架結(jié)構(gòu)，提供強(qiáng)大的安全保障。精美的室內(nèi)設(shè)計(jì)+現(xiàn)代家具布置+完美的家電設(shè)施 式的全家居風(fēng)格使soho北京公館成為令人矚目的soho中國(guó)第三代soho產(chǎn)品。soho北京公館的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為超豪宅，有私家花園露臺(tái)作為露天的房間，家電齊全的起居室和臥室空間，耐用的材料（主要為木材和石材），還可以看到城市全景的spa浴室。暖氣： 中央空調(diào)，分戶采暖精裝修配全套家電案例二、【富力城】cbd及泛cbd范圍內(nèi)最大規(guī)模的六星級(jí)生態(tài)會(huì)所日前在富力城亮相。該會(huì)所擁有2300平方米星光泳池，并首創(chuàng)六星級(jí)香薰club，還首次引入了英式花生吧。其建筑面積近2萬(wàn)平方米，地上四層地下二層，緊鄰富力城一期水面，并與“雙子座”寫字樓相銜接。 （1）項(xiàng)目配置外墻：外墻飾面主材為優(yōu)質(zhì)外墻磚，底層裝飾石材或其他材質(zhì)大堂：地面主材為拼花圖案花崗巖/大理石，墻身主材貼大理石到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，公共出入口選用電子控制透明玻璃門。首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其他材質(zhì)地面電梯：三菱或日立，轎廂高檔裝修門窗：采用高檔木制四防門（配防盜眼），配高檔進(jìn)口門鎖，高級(jí)斷橋噴塑鋁合金雙層中空玻璃窗 (含封陽(yáng)臺(tái)窗戶)廚房：地面高級(jí)地磚，墻面高級(jí)面磚，天花高級(jí)鋁扣板吊頂，櫥柜品牌為歐派、漢森、科寶或同檔次品牌。配置人造大理石臺(tái)面、不銹鋼洗菜盆、冷熱水龍頭采用摩恩、泰馬或delta品牌、抽煙機(jī)、臺(tái)面嵌入式爐灶衛(wèi)生間：地面高級(jí)防滑地磚，墻面高級(jí)墻磚，天花高級(jí)鋁扣板吊頂供電：每戶均設(shè)獨(dú)立電表(采用卡式表)、配電箱一個(gè)供水：采用變頻式供水系統(tǒng)，提供24小時(shí)生活用冷、熱水供氣：每戶預(yù)留燃?xì)夤艿兰翱ㄊ奖硐溃壕o急求助報(bào)警、可燃?xì)怏w探測(cè)器，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定安裝消防設(shè)施采暖：市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、努奧奴高檔暖氣片或同檔次品牌通訊：每戶預(yù)留兩條電話外線，有線電視入戶，設(shè)置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)（衛(wèi)星電視系統(tǒng)以政府最終批示為準(zhǔn)）。小區(qū)光纖入樓 富力城-現(xiàn)代簡(jiǎn)約-一居戶型：一居室 風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 面積：70 平方米 預(yù)算：7萬(wàn)元 （2）項(xiàng)目圖片四期:公寓(18層塔樓、四梯十戶)、花園洋房(6層板樓、一梯兩戶)、獨(dú)棟別墅；三期(南北向,兩梯兩-四戶)d1-d62號(hào)；二期(南北向,兩梯 停車位:充足,1.1.1占地面積:487800.00平方米 建筑面積:1390000.00平方米 竣工時(shí)間:2003-01-01開(kāi)發(fā)商: 北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商: 富力地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理公司: 建筑單位: 中鐵集團(tuán)富力城-混合型風(fēng)格-三居戶型：三居室 風(fēng)格：混合型風(fēng)格 面積：260 平方米 預(yù)算：12萬(wàn)元 所在小區(qū)：北京-富力城 設(shè)計(jì)說(shuō)明 設(shè)計(jì)心得：設(shè)計(jì)定位于中式幾格與現(xiàn)在生活的結(jié)合，是融合東方意蘊(yùn)與國(guó)際時(shí)尚元素的綜合家居設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師在盡量不改變?cè)ㄖY(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)代生活方式為原則，并吸取東方古典空間曲徑通幽的手法，對(duì)平面布局做了較大的調(diào)整。臥室中的帷幔給人以無(wú)限的想像空間，使居室顯得更加寧?kù)o、安詳、清爽得像天堂一樣。色調(diào)上，著力以白色、帶有質(zhì)感的素色來(lái)休現(xiàn)整體風(fēng)格的樸實(shí)穩(wěn)重，局部點(diǎn)綴紗的質(zhì)感，使整個(gè)空間體現(xiàn)某種低調(diào)的華麗感，裝飾上，以少量的中式元素來(lái)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代舒適生活的統(tǒng)一。線條和整體格局的和諧也深深影響著意念中美好觸覺(jué)的生成。光滑的墻面、傾泄的光線、優(yōu)雅的弧度、柔美的色調(diào)，都使觸覺(jué)在虛幻之間變得實(shí)際，仿佛四肢觸到了品質(zhì)。案例三、【蘋果社區(qū)】高端商務(wù)人群的聚集、交流和往來(lái)以及高端消費(fèi)交際場(chǎng)所的存在是酒店服務(wù)式公寓成立的必要條件，蘋果酒店服務(wù)式公寓都具備。（1）項(xiàng)目配置公共部分外墻：外墻外保溫及高級(jí)外墻涂料首層入口大堂：地面：主材為高級(jí)地磚，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖；墻身：主材為高級(jí)墻磚；天花