2013新泰·東方盛景項目首期團購價格建議.ppt

新泰東方盛景項目首期團購價格建議 2013.3.8,目錄,一、新泰市場調(diào)查詳情 二、加權法預估價格趨勢 三、項目客群購買力分析 四、項目本體分析 五、團購定價建議 六、團購優(yōu)惠政策建議,一、市場近期成交現(xiàn)狀,目前新泰市，在售樓盤較多，樓盤競爭較為激烈。如綠城玉蘭花園、香格里拉、春天城市花園、華府新天地、泰和名城、心悅世家等等。樓盤品質(zhì)從西部到東部逐漸上升。價格也出現(xiàn)了明顯的區(qū)域差異，呈現(xiàn)東高西底的局面。城東的綠城玉蘭花園為東部高端精品項目，為城東代表性項目；城中的沁園春小區(qū)屬于中端社區(qū)，主要體現(xiàn)改善性住房需求；西部環(huán)境較差，項目多為剛需樓盤。總體，近期新泰市的成交量呈上升趨勢，后期樓盤體量較多，會加進2013年的銷售數(shù)量。,一、市場近期成交現(xiàn)狀,綠城玉蘭花園,一 市場近期成交現(xiàn)狀,春天城市花園,一、市場近期成交現(xiàn)狀,華府新天地,一、市場近期成交現(xiàn)狀,新泰 樓盤 項 目 分 布 圖,新泰市房地產(chǎn)市場依據(jù)區(qū)域房產(chǎn)特征分為城西、城中心、城北、城南、城東和新汶6大板塊。 本案位于城東板塊，較新汶板塊距離較遠，故只研究5大板塊。 城西板塊：銀河路以西，工業(yè)聚集區(qū)； 城北板塊：杏山路以北，商業(yè)聚集區(qū)； 城南板塊：青云路以南； 城中心板塊：杏山路以南，青云路以北，商業(yè)密集，人流量較大； 城東板塊：平陽河以東，政治、教育、環(huán)境資源優(yōu)異。,城東板塊,綠城.新泰百合花園,辰暉大廈,溧陽小區(qū),陽光家園,本案,悠然新天地,華府新天地,城陽銘座,福田花園,山水文園,麗苑小區(qū),幸福里花園,城北板塊,沁園春小區(qū),泰和名城,陽光世紀城,心悅世家,居豪.四季城城,城西板塊,城中心板塊,城南板塊,平步青云,香格里拉,新泰 住 宅 項 目 體量明細,2012年新泰市樓盤總體量較大，推出體量亦較多。但各樓盤存量仍然很大，后市競爭激烈。,新泰 主要樓盤銷售現(xiàn)狀,城東板塊（一）,新泰主要樓盤銷售現(xiàn)狀,新泰城東區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)越，配套設施齊全，宜居。項目多高端項目，單價在新泰市有明顯漲幅。,城東板塊（二）,新泰主要樓盤銷售現(xiàn)狀,城中及城西板塊,一、市場近期成交現(xiàn)狀,新泰房產(chǎn)小結,新泰市房地產(chǎn)市場價格水平有明顯的區(qū)域差別，由西向東，價格逐漸遞增；城西傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)，居住環(huán)境差，房價普遍相對較低。東部房價普遍較高，中高端項目居多，總房價較高；大戶型去化情況良好，高端客戶群鐘情于城東高品質(zhì)樓盤。,城西板塊為工業(yè)聚集區(qū)，環(huán)境質(zhì)量相對較差，項目均價維持在36003800元/平左右。 代表項目：泰和名城由19棟高層組成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均價在3700元/平左右，2014年年底交房。,二、加權法預估價格趨勢,（一） 加權定價預估高層價格（高層）,1.參考因素加權獲取基準價格,二、加權法預估價格趨勢,2.基準價格換算修正價格,二、加權法預估價格趨勢,(二) 加權定價預估多層價格（多層） 1.參考因素加權獲取基準價格,二、加權法預估價格趨勢,2.基準價格換算修正價格,三、目標客群相關分析,目標客群定位 公務員、企事業(yè)單位領導及職工； 富二代、官二代； 私營業(yè)主等購買力較強的客戶。 目標客群地域特征 職業(yè)特征：多為成功人士，具有固定職業(yè)，且經(jīng)過多年努力，事業(yè)多有所成。 年齡構成：30-45歲的社會中堅群體。 家庭年收入：家庭年收入多在15-20萬元。 消費觀念：開放式消費觀念，購買力尚佳。 房產(chǎn)持有情況：名下多有一套，普遍為改善型需求。,三、目標客群相關分析,目標客群購房預算分析,本項目目標客群屬于社會消費的中堅群體且消費觀念較為開放，若一般客群以30%作為購房月供承受額度，則該群體的承受額度應略低，以便留出較為充足的剩余消費額度供其消費。 因此，此處我們將以家庭月收入總額的20%作為該群體所能承受的最大月供還款額，即為2500-3400元/月。以貸款30年計算，客戶承受最大貸款額度為39-54萬，則所能承受總房款價格為56-77萬。,項目工期 2013年項目將由5棟住宅樓動工并相繼完成，其中7月份1#、5#封頂，高層建筑達到13層，取得預售條件；9月份2#封頂；10月份3#及4#封頂。若能按照計劃工期逐步進行，則項目于2013年7月. 項目定位 本案遠離城市中心生活區(qū)、缺乏成熟的商業(yè)配套及市政配套，這無疑擴大了本地未來居住者的生活半徑；同時，本項目據(jù)守城市唯一的風景區(qū)、靠近新泰一中、毗鄰本市高檔樓盤玉蘭花園等優(yōu)勢又在無形中提高了地段價值及升值潛力。綜合以上信息，本項目最佳定位便是走高端路線。 產(chǎn)品情況 我項目一期推出的五棟房源中，高層樓座房源為142，多層樓座房源為130-132，房源面積跨度較小，分別以65萬作為高層總價、77萬作為多層總價計算，則：高層：4680元/；多層：5500元/。,四、項目本體分析,（一）綜合參考因素 加權法求的項目銷售均價為：高層4746元/，多層5623元/。 區(qū)域市場內(nèi)現(xiàn)存7個在售樓盤價格差距較大，唯玉蘭花園與春天城市花園定價高于5000元/，其他樓盤定價在4500元/左右，未能突破五千元大關； 根據(jù)我項目房源面積及客戶承受房價總價估算團購單價為：高層4680元/；多層5500元/； 去除玉蘭花園項目外，市場在售樓盤均價情況為：高層4690元/；多層5400元/；,五、團購定價建議,（二）團購價格建議 團購建議價格=加權價格*0.7+項目本體修正*0.2+行業(yè)修正*0.1 高層：4746*0.7+4680*0.2+4690*0.1=4700元/ 多層：5623*0.7+5500*0.2+5400*0.1=5600元/ 基于以上各因素綜合考慮，建議項目正常銷售均價底價為： 高層4700元/ 多層5600元/ 1.此價格為項目開盤成交底價，實際報價最低將上漲200元/。 2.團購目的為低價入市，搶占市場，因此 建議團購價格較正常銷售價格低500元/： 高層4200元/ 多層5100元/ 以此價格計算，本項目高層總價58萬，多層總價66萬。,五、團購定價建議,六、團購優(yōu)惠政策建議,根據(jù)本案特點，同時結合我司多年經(jīng)驗，建議以達成項目當前目標為首要任務，在對客戶抵觸預期較低的情況下實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展，建議高層對外報價4700元/，多層對外報價5600元/。,方案1,目的：低價入市，搶占市場。,六、團