行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)市場未來5年的風(fēng)險分析 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)市場未來5年的風(fēng)險分析摘要：受到金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)市場一度走入低迷，大量的已建房屋堆置，房地產(chǎn)商資金流通不暢，缺乏投資熱情，針對這樣的局面，國家宏觀調(diào)控開始顯現(xiàn)作用，政府通過大量的優(yōu)惠政策以激勵消費者的消費熱情和投資者的投資熱情，這些措施結(jié)合當(dāng)前的法律現(xiàn)狀，是否可以幫助房地產(chǎn)市場走出低迷，本文通過經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，預(yù)測未來5年我國房地產(chǎn)市場的走向和風(fēng)險。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場風(fēng)險政策一、關(guān)于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是首先，由于房價持續(xù)高位運行加上經(jīng)濟(jì)減速、預(yù)期收入下降的多重影響，已建商品房空置面積很大，成交量嚴(yán)重萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資商的資金流動不暢，從而惡性循環(huán)，抑制房地產(chǎn)商的投資熱情。其次，保障性住房的建設(shè)力度在一定程度上也是對商品房市場的沖擊，雖然一定程度上，緩解了消費者的購房壓力，但是也造成了已建房屋的庫存壓力。面對房地產(chǎn)市場的價格波動和金融危機(jī)逐步擴(kuò)大的影響，消費者也暫時擱置自己的購買意愿。再者，國家針對房地產(chǎn)市場的法律規(guī)定不是很詳細(xì)，更多的是依靠政策的引導(dǎo)和調(diào)控，而政策作用的顯現(xiàn)總是需要一段時間，結(jié)果是即使房地產(chǎn)商降價售房，消費者還是等等再出售，質(zhì)疑房價是否會再降，而房地產(chǎn)商看到一家降價了，為了競爭，也會降價，而這種降價并非是市場規(guī)律作用下的價格波動，是非正常的人為的降價，這就打亂了市場規(guī)律調(diào)節(jié)市場的作用，因此不管是投資者還是消費者都對市場保持觀望態(tài)度，這也就抑制了市場的流動性和穩(wěn)定性，更加劇了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)。二、國家關(guān)于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策。面對以上現(xiàn)狀，國家積極探求有效的政策，以拉動房地產(chǎn)市場的消費需求和投資熱情。國家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，因為中低收入者的住房需求在我國住房需求比例中占據(jù)最大比例，而且中低收入者的住房需求從來是很大的，只是住房的供給是否滿足中低收入者的要求。當(dāng)然國家也沒有遺忘對商品房的調(diào)整力度，體現(xiàn)在購買第二套自住房的優(yōu)惠，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠，這些政策都致力于保持房地產(chǎn)市場的流動性，市場只有充分的調(diào)動起來了，才能維持保持市場的穩(wěn)定性。對消費者的優(yōu)惠政策的實現(xiàn)，最根本的是給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實現(xiàn)供給和需求的合理互動。房地產(chǎn)商面臨的最大困境就是資金的流動性和政策導(dǎo)向，關(guān)于資金的流動性保持，國家鼓勵金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)商的融資支持以及稅收機(jī)關(guān)的稅收優(yōu)惠，同時國家的政策明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，這也就給房地產(chǎn)商指明了出路，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房。三、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析我國房地產(chǎn)市場中，中低收入者的購房需求從來都不缺乏，關(guān)鍵是看市場的供給量和供給種類是否與消費者的需求相適應(yīng)，即消費者對房地產(chǎn)的消費偏好問題。從我國整體水平來看，目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現(xiàn)在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產(chǎn)商來說，投資此類住房應(yīng)該是大有市場的，關(guān)鍵問題在于房價問題。什么是合理的房價？這也要區(qū)分不同水平的城市來看。一線城市房價本來就已經(jīng)走高，中低消費者的購房壓力比較大，在面對金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，這些城市房價本來就已經(jīng)很高了，因此在政府調(diào)整的作用下其下降幅度會很大。二三線城市的房地產(chǎn)市場本來就受金融危機(jī)的影響較小，本身房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍，因此房價相比過去幾年會下降，但是不會下降太多。四、政策導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場的走向通過分析國家出臺的積極的政策，我們可以看到，國家積極的引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，引導(dǎo)房地產(chǎn)商投資中低價位、中小套型普通商品住房，因此，對于房地產(chǎn)商來說，雖然受到金融危機(jī)的影響，但是投資還是要繼續(xù)的，結(jié)合政策的導(dǎo)向，將資金更多的投向中低價位、中小套型的普通商品住房。由于國家加大保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、廉租住房建設(shè)，這在一定程度上是對商品房的沖擊，加上金融危機(jī)的影響，商品房的價格會下降，但是下降幅度依不同城市會有所不同。一線城市的下降幅度會大些，二三線城市的下降幅度會小些。因此，通過對這些積極政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，可以看到這些政策的初衷是很有利于房地產(chǎn)市場的繁榮，關(guān)鍵就在于在各個市場主體實施的效果，因此盡管房地產(chǎn)市場受到影響，房地產(chǎn)商還是應(yīng)該沿著政策導(dǎo)向的方向，積極投資，避免惡性循環(huán)。參考文獻(xiàn)：1楊帆.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中