俊城國(guó)際產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書.doc

煙臺(tái)俊城國(guó)際項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書2008年1月目 錄一、市場(chǎng)調(diào)研情況初步分析2二、客群定位3三、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)建議31、各分區(qū)整體定位31.1項(xiàng)目整體分區(qū)：31.2、各地塊優(yōu)劣勢(shì)分析41.3、分區(qū)定位62、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議63、各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議74、立面風(fēng)格建議7四、A地塊設(shè)計(jì)建議81、產(chǎn)品配比81.1低層81.2多層81.3高層82、戶型設(shè)計(jì)建議92.1戶型設(shè)計(jì)總體原則92.2低層戶型設(shè)計(jì)原則92.3多層戶型設(shè)計(jì)原則92.4高層戶型設(shè)計(jì)原則103、細(xì)節(jié)處理104、A區(qū)配套11一、市場(chǎng)調(diào)研情況初步分析經(jīng)過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)有如下幾點(diǎn)總結(jié)：（1）、“南部新城”區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格在均價(jià)4000-5000元/平米不等；（2）、區(qū)域市場(chǎng)主力戶型集中在70-90平米左右，以二居室為主；（3）、市場(chǎng)主流總價(jià)在35-50萬(wàn)元左右；（4）、區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)較為單一，戶型創(chuàng)新較少；（5）、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)多較為平庸，未出現(xiàn)具有引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)能力的項(xiàng)目； 二、客群定位項(xiàng)目整體形象定位于綜合品質(zhì)高的學(xué)院派人文社區(qū)?？紤]到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期有可能相對(duì)較長(zhǎng)，應(yīng)通過(guò)區(qū)分不同物業(yè)類型、物業(yè)品質(zhì)、總價(jià)范圍，以滿足不同檔次的客戶需求。因此項(xiàng)目的客群定位不是一成不變的，應(yīng)該結(jié)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整，逐步走高。項(xiàng)目主要客群定位為：l 原當(dāng)?shù)鼐用?；（?xiàng)目前期及后期的主要構(gòu)成人群）l 中高學(xué)歷青年；（項(xiàng)目熱銷期核心客群）l 投資客戶；（項(xiàng)目熱銷期核心客群）l IT及娛樂(lè)從業(yè)者；（中后期隨商業(yè)的衍生客群）l 教師及二次置業(yè)； （本區(qū)高端產(chǎn)品的購(gòu)買者，中期主要客群）（客群集中于煙臺(tái)地區(qū)，外地客戶購(gòu)買量視未來(lái)煙臺(tái)開(kāi)放程度決定）而在進(jìn)入成熟期后，項(xiàng)目的吸引力將輻射更大范圍，項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶也將從南城逐漸向芝罘區(qū)甚至整個(gè)煙臺(tái)市擴(kuò)展。三、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)建議1、各分區(qū)整體定位1.1項(xiàng)目整體分區(qū)：如下圖，項(xiàng)目主要由A、B、C三區(qū)及部分公建組成1.2、各地塊優(yōu)劣勢(shì)分析A地塊：優(yōu)勢(shì)： 地塊相對(duì)比較完整，臨主干路部分較少，擁有較好的自然條件，有做高品質(zhì)項(xiàng)目的可能性；而在該區(qū)域商業(yè)的面積較少，同時(shí)擁有大面積的多層、低層住宅，容易形成良好的居住氛圍。劣勢(shì)：地塊形狀較為狹長(zhǎng)，同時(shí)由于地勢(shì)整體過(guò)低，容易對(duì)規(guī)劃造成一定的影響。B地塊：優(yōu)勢(shì)： 地塊相對(duì)比較完整，有做組團(tuán)景觀的可能性，對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值有很大幫助，同時(shí)該地塊位于交叉路口處，商業(yè)價(jià)值較高。劣勢(shì)： 由于位于路口，對(duì)居住品質(zhì)會(huì)造成一定的影響。C地塊優(yōu)勢(shì)： 臨青年南路部分較長(zhǎng)，有很好的商業(yè)價(jià)值。劣勢(shì)： 地塊狹長(zhǎng)，同時(shí)有道路穿過(guò)，很大程度上影響了項(xiàng)目的整體性；同時(shí)，東側(cè)的現(xiàn)狀樓對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)將造成一定影響。1.3、分區(qū)定位單純從居住品質(zhì)方面看，經(jīng)過(guò)以上分析，我們對(duì)三個(gè)分區(qū)可以得出如下結(jié)論：ABC因此在住宅部分，建議三個(gè)分區(qū)定位如下：A：中高檔住宅區(qū)B：中高檔住宅區(qū)C：中檔住宅區(qū)（考慮安置部分回遷戶）2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來(lái)越多的引領(lǐng)客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)理念的營(yíng)造。（1）、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能盡可能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化窗前的視覺(jué)效果。b、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。c、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。本項(xiàng)目既要照顧煙臺(tái)地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。（2）、“價(jià)值定位”理念a、在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域；b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利；（3）、重視谷地、草坪、樹林、硬質(zhì)景觀的價(jià)值 對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的綠化景觀設(shè)計(jì)，尤其是可以巧妙針對(duì)A區(qū)自然落差形成的山谷進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。而B、C區(qū)域雖然同樣擁有地址自然落差，但是由于拆遷等不確定因素的影響，目前規(guī)劃難以做出很強(qiáng)的針對(duì)性。3、各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議 根據(jù)對(duì)A、B、C三個(gè)地塊的價(jià)值判斷，我們得出了如下理解： 對(duì)于價(jià)值最高的A地塊，應(yīng)以價(jià)值的培育作為未來(lái)操盤的重點(diǎn)。因此，在此地塊應(yīng)盡可能多的保證低層、多層產(chǎn)品的出現(xiàn)，以提升項(xiàng)目整體檔次，同時(shí)，在對(duì)該地塊高層建筑的處理上，也應(yīng)適當(dāng)?shù)牟扇〗M團(tuán)化設(shè)計(jì)，以保證其中心景觀區(qū)的形成。 對(duì)于居住價(jià)值相對(duì)較低的C地塊，應(yīng)主要用于解決資金的快速回收和還遷問(wèn)題，因此產(chǎn)品應(yīng)嚴(yán)格控制面積，以保證銷售速度。 對(duì)于B地塊，則應(yīng)以市場(chǎng)主流產(chǎn)品作為產(chǎn)品定位，保證項(xiàng)目品質(zhì)和銷售速度的平衡。基于以上理解，我們對(duì)項(xiàng)目各分區(qū)產(chǎn)品搭配做出了如下方向性建議：住宅部分：（1）、產(chǎn)品建筑形式為“低層+多層+高層”，其中低層及多層部分主要出現(xiàn)在A區(qū)，即A區(qū)為“低層+多層+高層”的組合，而B、C區(qū)均為純粹高層產(chǎn)品。（2）、戶型面積搭配應(yīng)整體滿足“70/90”政策要求，根據(jù)各區(qū)定位不同，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將超過(guò)90平米的大戶型多配置在A區(qū)低層及多層部分內(nèi)，B區(qū)以市場(chǎng)主流的80-90平米左右產(chǎn)品為主，而C區(qū)則考慮以市場(chǎng)主流的80-90平米產(chǎn)品與滿足還遷要求的50-60平米產(chǎn)品的結(jié)合。由于拆遷等客觀因素的影響，目前B、C區(qū)設(shè)計(jì)僅處于初級(jí)階段，未來(lái)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況與拆遷進(jìn)展情況及拆遷實(shí)際要求另行設(shè)計(jì)。商業(yè)部分：根據(jù)對(duì)A、B、C三區(qū)居住及商業(yè)價(jià)值的分析，我們建議盡可能的減少A區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積，同時(shí)將商業(yè)主要集中在A、B、C三區(qū)臨青年南路或紅旗路的部分。4、立面風(fēng)格建議l 立面建議采用簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，可考慮在A區(qū)塑造歐州小鎮(zhèn)的格調(diào)。材料運(yùn)用注重質(zhì)感體現(xiàn)，反映了俊城國(guó)際明顯的風(fēng)格。l 利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩、材質(zhì)的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線。l 單體設(shè)計(jì)除考慮其本身的精致，亦兼顧到整個(gè)群體的風(fēng)格。在墻身屋頂色彩及端部造型都從整體效果把握做相應(yīng)處理，使各期建筑風(fēng)格統(tǒng)一富有變化。l 建議利用窗戶及陽(yáng)臺(tái)做適當(dāng)?shù)奶幚硪蕴峁┤の缎缘牧⒚嬖亍Ｋ摹地塊設(shè)計(jì)建議1、產(chǎn)品配比A區(qū)住宅產(chǎn)品建筑形式應(yīng)為“低層+多層+高層”的組合，以下將分別對(duì)這三類產(chǎn)品的面積配比進(jìn)行建議說(shuō)明。 1.1低層 在低層類產(chǎn)品中，建議考慮采用疊拼別墅形式的類別墅產(chǎn)品。由于大面積戶型在市場(chǎng)未來(lái)應(yīng)屬于稀缺產(chǎn)品，因此，低層的產(chǎn)品不宜設(shè)計(jì)的過(guò)分保守，建議此部分產(chǎn)品面積控制在180-240平米左右。1.2多層 多層作為拉升俊城國(guó)際項(xiàng)目檔次的重要支持，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)更多的針對(duì)中高端客戶。建議以面積較為適中的三居室（120-140平米左右）作為此部分的主力戶型。此部分產(chǎn)品應(yīng)多為花園洋房類產(chǎn)品。多層面積配比如下：二居室： 80-90平米 15%-20%三居室： 120-140平米 70%-75%躍層： 160-200平米 5%-15% 1.3高層在高層產(chǎn)品中，由于是作為項(xiàng)目初期面市的產(chǎn)品，建議對(duì)高層產(chǎn)品的戶型面積進(jìn)行一定的控制，此部分產(chǎn)品應(yīng)以功能較為全面的二居室為主，同時(shí)考慮部分個(gè)性化的二居躍層。高層面積配比如下：一居室： 40-60平米 5%-10%二居室： 70-90平米 60%-65%三居室： 90-120平米 15%-20%二居躍層： 90-100平米 10%-15% 2、戶型設(shè)計(jì)建議2.1戶型設(shè)計(jì)總體原則l 考慮到煙臺(tái)的氣候及居住特點(diǎn)，朝向盡可能以正南向?yàn)橹?，最大限度地滿足日照的需要。l 注意把握房間尺度，適合功能的需要。l 注意娛樂(lè)會(huì)客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。l 戶型布置動(dòng)靜分區(qū)，戶內(nèi)交通順暢面積緊湊。l 強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的互動(dòng)。l 強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)中引入新理念。2.2低層戶型設(shè)計(jì)原則l 強(qiáng)調(diào)各個(gè)空間的舒適度，尤其應(yīng)注重“大主臥空間”的設(shè)計(jì)。l 室內(nèi)考慮部分采用共享空間的處理形式。l 可以考慮除客廳之外再單獨(dú)設(shè)立一個(gè)家庭廳。l 臥室不宜過(guò)多，應(yīng)在增加臥室面積的同時(shí)賦予臥室更多的功能性。l 盡可能通過(guò)增加面寬來(lái)增加室內(nèi)空間的采光。2.3多層戶型設(shè)計(jì)原則l 強(qiáng)調(diào)主臥空間的舒適度。l 可以考慮部分“反煙臺(tái)常規(guī)”式的戶型設(shè)計(jì)，避免“三臥室均朝南等”落后設(shè)計(jì)。l 建議盡可能增加面寬。l 可以考慮除“橫廳”的設(shè)計(jì)，在此情況下可以接受三個(gè)臥室中只有主臥朝南。l 可以考慮錯(cuò)層式設(shè)計(jì)?？紤]還原洋房退臺(tái)式設(shè)計(jì)。2.4高層戶型設(shè)計(jì)原則l 以控制面積為主要出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)戶型的功能性，對(duì)部分空間可以在保證功能性完整的同時(shí)對(duì)面積進(jìn)行合理壓縮。l 盡可能避免兩居室“客廳朝北，雙臥室朝南”式的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)。l 可以考慮小戶型兩居躍層式設(shè)計(jì)。3、細(xì)節(jié)處理A、外檐 低層及多層外檐應(yīng)考慮使用部分貼磚處理，體現(xiàn)品質(zhì)感。高層及小高層外檐應(yīng)考慮以涂料處理為主。 在外檐的處理中，還應(yīng)富有變化性，以窗戶、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等空間的變化處理來(lái)豐富建筑的外型，同時(shí)增加戶型的變化。B、飄窗建議多采用飄窗設(shè)計(jì)，以增加戶內(nèi)實(shí)用空間。C、花園、露臺(tái)等室外空間在多層中，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)首層帶花園，其它各層有露臺(tái)。 D、陽(yáng)臺(tái) 建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)，即可滿足觀景需要，也可遮擋煙臺(tái)的風(fēng)沙天氣。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體