（工商管理專業(yè)論文）大連國運(yùn)大廈有限公司競爭戰(zhàn)略研究.pdf

摘要 競爭是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。競爭決定對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有所貢獻(xiàn)的各種活動(dòng)是 否適當(dāng)。競爭戰(zhàn)略旨在針對(duì)決定產(chǎn)業(yè)競爭的各作用力建立有利的、持久的地位。 競爭戰(zhàn)略的重點(diǎn)在于對(duì)大量不同產(chǎn)業(yè)環(huán)境中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和競爭者進(jìn)行分析，競 爭戰(zhàn)珞是要在競爭發(fā)生的產(chǎn)業(yè)宏觀乎臺(tái)上追求一種理想的競爭地位。競爭戰(zhàn)略 要解決的問題是如何在經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)取得競爭優(yōu)勢。在激烈競爭的現(xiàn)代社會(huì)，競 爭戰(zhàn)略對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)生存發(fā)展的重要地位日益凸顯。企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)長期盈利， 保持、擴(kuò)大自己的市場份額，就必須根據(jù)市場環(huán)境制定出適應(yīng)自己的競爭戰(zhàn)略。 大連國運(yùn)大廈有限公司成立于1 9 9 8 年，位于大連市中心商務(wù)區(qū)人民路，主要 經(jīng)營項(xiàng)目是寫字問租賃。自2 0 0 3 年下半年始，該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量大幅增加， 先后有數(shù)座大廈投入使用，另外還有一些處于建設(shè)中：又由于近期房地產(chǎn)價(jià)格持 續(xù)上漲及銀行的低利率使得“租房不如買房”觀念深入人心。所有這些使該區(qū)域 的租賃市場發(fā)生了顯著變化，競爭f 1 趨激烈，價(jià)格不斷下滑。自2 0 0 3 年下半年 至2 0 0 4 年四月，該公司寫字問出租率逐波下滑，從百分之九十幾降至百分之七 十，客戶不斷流失。自投入運(yùn)營以來，由于市場直比較景氣，所以國運(yùn)大廈 管理層沒有制定出詳細(xì)的、顯式的競爭戰(zhàn)略，只是口頭提出過耍刨品牌，沒有 制定具體的實(shí)施策略。因此，制定合適的競爭戰(zhàn)略對(duì)于大連國運(yùn)大廈有限公司 來說是當(dāng)務(wù)之急。 本文作者運(yùn)用所學(xué)習(xí)的相關(guān)理論，通過對(duì)該企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件進(jìn) 行綜合分析，確定了重點(diǎn)集中戰(zhàn)略為該公司的競爭戰(zhàn)略，即將航運(yùn)及其相關(guān)服 務(wù)企業(yè)作為自己的主要目標(biāo)客戶和服務(wù)對(duì)象，將自身定位為物流中心。本文對(duì) 于大連國運(yùn)大廈有限公司在寫字問租賃這一經(jīng)營項(xiàng)目上的競爭戰(zhàn)略的研究有一 定的現(xiàn)實(shí)意義。本課題的研究工作對(duì)該公司的經(jīng)營管理具有一定的指導(dǎo)作用。 關(guān)鍵詞：寫字間；競爭戰(zhàn)略；競爭對(duì)手 a b s t r a c t c o m p e t i t i o ni st h ek e yo f a ne n t e r p r i s e ss u c c e s sa n df a i l u r e c o m p e t i t i o nv a l u e s a c t i v i t i e sw h i c hm a k ed o n a t i o n st oa nc o m p a n y sb u s i n e s sp e r f o r m a n c e c o m p e t i t i v e s t r a t e g y a i m sa t b u i l d i n g a n a d v a n t a g e d ，l o n g l a s t e d s t a t u s c o n s i d e r i n g t h e c o m p e t i t i o no f a ni n d u s t r y t h ek e yo ft h ec o m p e t i t i v es t r a t e g yi st oa n a l y z eag r e a t d e a l i n d u s t r y s t r u c t u r e sa n dc o m p e t i t o r su n d e rd i f i e r e n ti n d u s t r ye n v i r o n m e n t s c o m p e t i t i v es t r a t e g yi st og a i n a p e r f e c tc o m p e t i t i v es t a t u so n a ni n d u s t r ym a c r o - s t a g e i nw h i c hc o m p e t i t i o ne x i s t s c o m p e t i t i v es t r a t e g yi st os o l v et h ep r o b l e mo fh o wt o g e tt h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g ei nab u s i n e s sd o m a i n i nam o d e ms o c i e t yw i t hf u r y c o m p e t i t i o n ，c o m p e t i t i v es t r a t e g yi sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei m p o r t a n tt oam o d e m e n t e r p r i s e ss u n d v a la n dd e v e l o p m e n t a sl o n ga sac o m p a n y w a n t st ob ep r o f i t a b l ei n al o n gt i m e t ok e e pa n dt oe n l a r g ei t sm a r k e ts h a r e i tm u s tm a k eac o m p e t i t i v e s t r a t e g yw h i c h f i t si ta c c o r d i n gt h em a r k e te n v i r o n m e n t d a l i o ng u o y u nm a n s i o nc o l t d w a sf o t e n di n19 9 8 1 0 c a t e di nr e r m a i nr o a d t h ec b d ( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) o fd a l i a n ，m a i n l yd e a l i n gi ns c r i p t o r i u mr e n t i n g f r o mt h es e c o n dh a l fo ft h e y e a r2 0 0 3 ，b e c a u s et h e r e w a sal a r g ei n c r e a s eo f s c r i p t o r i u mb u i l d i n gi n 出i sa r e a s o m eb u i l d i n g sw e r ep u ti n t oo p e r a t i o ni ns u c c e s s i o n a n ds o m ea r eu n d e rc o n s t r u c t i o nn o w ；a l s ob e c a u s eo ft h ec o n t i n u o u sr i s eo fe s t a t e p r i c ea n d t h e1 0 wi n t e r e s tr a t e t h ev i e w “b u y i n ge s t a t ei sb e t t e rt h a n r e n t i n ge s t a t e ”i s a c c e p t e db vm o r ea n dm o r ep e o p l e a 1 1t h e s ef a c t o r sm a k et h es c r i p t o r i u mr e n t i n g m a r k e to ft h i sa r e ac h a n g en o t a b l y c o m p e t i t i o ni sg e t t i n gm o r ea n dm o r ef u r y , a n d t h ep r i c ei sf a l l i n gc o m i n u a l l y f r o mt h es e c o n dh a l fo ft h ey e a r2 0 0 3t oa p r i l 2 0 0 4 t h er e n t i n gr a t eo ft 1 1 em a n s i o nf a l l sg r a d u a l l y , f r o mm o r et h a n9 0 t o7 0 c l i e n t s a r ej e s sa n d1 e s s s i n c ei t sp u ti n t oo p e r a t i o n ，b e c a u s eo f t h eb o o mm a r k e to f t h i sa r e a ， t h em a n a g e ro ft h ec o m p a n yd i d n tm a k eac o n c r e t e ，e x p l i c i tc o m p e t i t i v es t r a t e g y , b u t a “b r a n ds t r a t e g y ”i nw o r d a n da l s on ot a c t i c st ob r i n gi ti n t oe r i e c t t h e r e f o r e i t s u r g e n t f o rd a l i a ng u o y u nm a n s i o nc o l t d t om a k ea l l a p p r o p r i a t ec o m p e t i t i v e s t r a t e g y a f t e ra n a l y z i n gt h ec o m p a n y si n t e r n a la n de x t e r n a lc o n d i t i o n sb yu s i n gt h e t h e o r i e sh eh a sl e a r n e df r o mm b ac o u r s e s ，t h ea u t h o ro ft h ep a p e rm a k e saf o e u 8 s t r a t e g y a st h e c o m p a n y sc o m p e t i t i v es t r a t e g y ，i e t h ec o m p a n ys h o u l df o c u so n s h i p p i n gc o m p a n i e sa n dt h o s ec o m p a n i e sw h o o f f e rs e r v i c e st ot h e m ，t a k i n gt h e s e c o m p a n i e s a si t so b j e c t i v ec l i e n t s ，m a r k e t i n gi t s e l fa sal o g i s t i c sc e n t e r t h i sp a p e rh a s r e a l i s t i cs e n s ef o rt h ec o m p e t i t i v es t r a t e g ys t u d yo ft h em a n a g e m e n to ns c r i p t o r i u mo f d a l i a ng u o y u nm a n s i o nc o l t d ，a n dt os o m ee x t e n t ，t h i ss t u d yc a nb eag u i d a n c e f o rt h ec o m p a n y sm a n a g e m e n t k e y w o r d s ：s e r i p t o r i u m ；c o m p e t i t i v es t r a t e g y ；c o m p e t i t o r 大連理工大學(xué)m b a 學(xué)位論：史 原創(chuàng)聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下開展研究工作 所取得的成果。除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含任何其他 個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得人連理工大學(xué)或其 他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而產(chǎn)生的成果( 如學(xué)位論文等) 。對(duì)本文的研究做出重 要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中以明確方式標(biāo)明，本人完全意識(shí)到本聲明的法 律后果，并愿為此承擔(dān)一切法律責(zé)任。 學(xué)位論文作者( 簽字) ： 唾摯匯 日期：2 0 0 5 年6 月1 2 【_ _ _ f 1 引言 1 1 問題的提出 大連舊運(yùn)大廈有限公司系中外合資企業(yè)，成立于1 9 9 8 年，企業(yè)所屬的國運(yùn) 大廈于1 9 9 9 年4 月1r 投入運(yùn)營。公司現(xiàn)有員工7 9 人，主要經(jīng)營項(xiàng)目是寫字 問租賃、物業(yè)管理、房屋維修等。 國運(yùn)大廈是一座甲級(jí)商務(wù)寫字樓，位于大連中心商務(wù)區(qū)( c b d ) ，中山區(qū)人 民路8 5 號(hào)，投資建設(shè)單位為中國外運(yùn)遼寧公司、香港華廈企業(yè)有限公司，項(xiàng)目 總投資人民幣2 2 ，7 6 5 1 2 月元，大廈建筑面積2 2 ，4 7 2 7 l 平方米，停車場、會(huì)議 室、餐廳、康樂中心等配套服務(wù)設(shè)施齊全。 在激烈競爭的現(xiàn)代社會(huì)，競爭戰(zhàn)略對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)生存發(fā)展的重要地位f | 益 突顯。競爭戰(zhàn)略要解決的問題是如何在經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)取得競爭優(yōu)勢。企業(yè)若想實(shí) 現(xiàn)長期盈利，保持、擴(kuò)大自己的市場份額，就必須根據(jù)市場環(huán)境制定出適應(yīng)自 己的競爭戰(zhàn)略。國運(yùn)大廈由于投入運(yùn)營初期該區(qū)域?qū)懽珠g租賃市場比較景氣， 需求旺盛，國運(yùn)大廈企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于如何競爭、采用何種競爭戰(zhàn)略，沒有做過 仔絀的分析研究，更沒有制定過詳細(xì)的、切實(shí)可行的競爭戰(zhàn)略。只是口頭上提 出過“創(chuàng)品牌”，如何創(chuàng)? 怎么創(chuàng)? 既無計(jì)劃，又無措旌。沒有制定相應(yīng)的營銷 策略，在客戶的引入上，沒有篩選，采取的是“有奶便是娘”的策略，只要給 錢便出租，曾經(jīng)有幾家進(jìn)行欺詐性經(jīng)營的公司進(jìn)駐大廈，在報(bào)紙上做廣告騙得 一些人的錢財(cái)之后，便鎖起門來，溜之乎也，造成很長段時(shí)問總是有人上門 要錢，在走廊內(nèi)長久滯留，甚至高聲叫罵、踹門等，嚴(yán)重影響其他客戶的f 常 辦公，也在某種程度上影響了大廈的聲譽(yù)。 大連國運(yùn)大廈有限公司的現(xiàn)行經(jīng)營方式?jīng)]有同外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)、公司的 資源強(qiáng)勢和能力相匹配，也沒有與行業(yè)成功因素很好的匹配起來，進(jìn)入2 0 0 4 年 以來，市場環(huán)境發(fā)生了比較顯著的變化，隨著周邊多座大廈的相繼投入運(yùn)營， 此區(qū)域市場逐漸由供求平衡向供大于求轉(zhuǎn)變，寫字間租賃市場競爭愈來愈激烈， 國運(yùn)大廈的寫字問空置率也逐步走高，大廈寫字閩出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司的主要 競爭對(duì)手，租金收入越來越少，大廈在戰(zhàn)略方面的問題顯得愈來愈突出，公司 的高層管理人員也已經(jīng)意識(shí)到，公司迫切需要制定切實(shí)可行的、與自身的實(shí)際 情況相結(jié)合的有效的競爭戰(zhàn)略來提升企業(yè)的競爭力。 1 2 研究思路與技術(shù)路線 本文按照提出問題、分析問題、解決問題三個(gè)步驟進(jìn)行研究。在介紹了企 業(yè)的基本情況后，先提出問題，在這一階段主要是收集資料和人員訪談；之后 是圍繞所提出的問題進(jìn)行深層次的分析，包括外部環(huán)境分析和內(nèi)部條件分析， 該階段主要是查閱相關(guān)文獻(xiàn)、進(jìn)行必要的調(diào)查，劉可能影響企、i k 運(yùn)營績效的各 種內(nèi)外部制約因素逐一分析；最后，在分析問題的基礎(chǔ)上，提出解決問題的方 法，即切實(shí)可行的、與企業(yè)的實(shí)際情況相匹配的競爭戰(zhàn)略。研究的路線見圖1 1 。 提出問題 企業(yè)面臨的戰(zhàn) 略問題 分析問題l _ 一環(huán)境分析 解決提m 總結(jié) 研究背景 存在問題 區(qū)匭囫 翦飛辱 圖11 研究路線 f i g u r ei ，1t h e l i n eo f r e s e a r c h 2 企業(yè)外部環(huán)境分析 企業(yè)是一個(gè)開放的系統(tǒng)，外部環(huán)境中的諸多岡素都會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營和管理產(chǎn) 生重要影響，因此企業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)對(duì)外部環(huán)境中能對(duì)企業(yè)構(gòu)成影響的岡 素進(jìn)行分析和研究，找出這些兇素給企業(yè)帶來的機(jī)會(huì)和威脅，這就是進(jìn)行企業(yè) 外部環(huán)境分析的目的。 2 1 宏觀環(huán)境分析 211 地理位置分析 大連位于遼東半島的南端，是我國重要的對(duì)外貿(mào)易港口，是東北地區(qū)對(duì)外 丌放的窗口，大連港共擁有集裝箱班輪航線7 0 條，同世界1 6 0 多個(gè)國家和地區(qū) 的1 0 0 0 多個(gè)港口有著經(jīng)貿(mào)往來，2 0 0 4 年大連港的貨物吞吐量達(dá)1 4 ，5 0 0 噸，集裝 箱吞吐量達(dá)2 ，2 1 0 ，0 0 0 標(biāo)箱。5 年之內(nèi)，大連港將累計(jì)投資1 2 0 多億元人民幣進(jìn) 行港口建設(shè)，相當(dāng)于再建設(shè)一個(gè)現(xiàn)在規(guī)模的大連港。因此，航運(yùn)、船務(wù)、貨運(yùn) 代理等物流企業(yè)云集大連，幾乎所有的世界著名的船運(yùn)公司都在大連設(shè)有辦事 處或分公司。 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 大連港貨物吞吐量變化圖 數(shù)據(jù)來源：大連日?qǐng)?bào)( 2 0 0 5 4 15a 4 ) 圖21 大連港貨物吞吐量變化圖 f i g u r e2 1t h ec h a n g eo f c a r g ot u r n o v e ri nd a l i a nh a r b o r 大連海關(guān)、遼寧進(jìn)出口商品檢驗(yàn)局、大連邊防檢查站等與物流企業(yè)密切相 關(guān)的部門均在人民路上，大連港務(wù)局、貨運(yùn)碼頭、大連海事法院及大連港務(wù)監(jiān) 督局也僅距人民路咫尺之遙。所以眾多的物流企業(yè)都選擇在人民路及其周邊區(qū) 域辦公，這樣可以大大降低企業(yè)的運(yùn)營成本。而國運(yùn)大廈位于大連市中山區(qū)人 民路8 5 號(hào)，毗鄰海關(guān)、商檢和邊檢，門前即是7 路、5 2 4 路、7 1 0 路、7 0 3 路、 7 1 2 路公交車車站，交通便利，以f 是國運(yùn)大廈的位置圖。 囝22 國運(yùn)大廈的位置圖 f i g u r e2 2l o c a t i o no f g u o y u nm a n s i o n 21 2 政治法律環(huán)境分析 按照馬克思主義關(guān)于經(jīng)濟(jì)與政治關(guān)系的原理，政治足經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)；經(jīng) 濟(jì)是基礎(chǔ)，政治是統(tǒng)帥，政治工作是一切經(jīng)濟(jì)工作的生命線。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組 織，企業(yè)的中心工作是經(jīng)濟(jì)工作，因此，企業(yè)不可能脫離政治而存在，不可能 與政治無關(guān)。政治法律因素常常制約、影響企業(yè)的經(jīng)營行為，尤其是影響企業(yè) 較長期的投資行為。 隨著改革丌放的不斷深入，我國的政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)繁榮，與鄰邦友好和睦 相處。黨的十六大順利完成了我國政府高層領(lǐng)導(dǎo)的新老交替，提出了在優(yōu)化結(jié) 構(gòu)和提高效益的基礎(chǔ)上，國內(nèi)生產(chǎn)總值到2 0 2 0 年力爭比2 0 0 0 年翻兩番。按照 這一日標(biāo)，到2 0 2 0 年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值將超過3 5 萬億元。未來2 0 年，中國 經(jīng)濟(jì)至少保持7 1 8 的增長速度。要在本世紀(jì)頭2 0 年，集中力量，全面建設(shè)惠 及十幾億人口的更高水平的小康社會(huì)，使經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教 更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)。達(dá)到中等收入 國家的水平。此外，報(bào)告特意提到鼓勵(lì)“創(chuàng)業(yè)活動(dòng)”，可以理解為今后創(chuàng)業(yè)環(huán)境 將會(huì)改善，這也將給寫字削租賃市場帶來一定的活力。 我國的法制建設(shè)日益完善，公司法、中外合資經(jīng)營企業(yè)法、合同 法、專利法、商標(biāo)法、稅法、企業(yè)破產(chǎn)法、證券法、信托法等 陸續(xù)制定并頒布實(shí)惑，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的法律環(huán)境。中國加入世 界貿(mào)易組織( w t o ) 后，落實(shí)入世的承諾，不斷擴(kuò)大開放并修改國內(nèi)有關(guān)法律法 規(guī)，市場規(guī)則將與國際市場接軌，中國對(duì)外資的吸引力也逐步增強(qiáng)，更多的外 資將進(jìn)入中國市場。2 0 0 5 年，平均關(guān)稅稅率將下降至1 0 以下。另外，我國政 府直接鼓勵(lì)出1 5 的政策亦不斷加強(qiáng)。預(yù)計(jì)我國的對(duì)外貿(mào)易將日益繁榮，由此帶 動(dòng)航運(yùn)、船務(wù)及貨運(yùn)企業(yè)的發(fā)展。 21 3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和國家經(jīng)濟(jì)政策。社會(huì) 經(jīng)濟(jì)狀況包括經(jīng)濟(jì)要素的性質(zhì)、水平、結(jié)構(gòu)、變動(dòng)趨勢等多方面的內(nèi)容，涉及 國家、社會(huì)、市場及自然等多個(gè)領(lǐng)域。國家經(jīng)濟(jì)政策是國家履行經(jīng)濟(jì)管理職能， 調(diào)控國家宏觀經(jīng)濟(jì)水平，結(jié)構(gòu)，實(shí)施罔家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)方針，對(duì)企業(yè)經(jīng) 濟(jì)環(huán)境有著重要的影響口】。 當(dāng)前，國際經(jīng)濟(jì)已走出衰退，正在復(fù)蘇。今年第一和第二季度，美國經(jīng)濟(jì) 分別增長4 5 和2 8 ，歐盟經(jīng)濟(jì)分別增長1 7 和2 2 ，f 本經(jīng)濟(jì)分別增長5 6 和1 7 。困內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長，2 0 0 4 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值3 6 5 1 5 億元，按可 比價(jià)格計(jì)算，比e 年增長9 5 。去年上半年增長9 7 。由于國際市場原油價(jià) 格的上漲推動(dòng)了國內(nèi)的物價(jià)上漲，去年前七個(gè)月，我圖居民消費(fèi)價(jià)格上漲了 3 8 ，其中七月當(dāng)月上漲了5 3 ( 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局) 。 2 0 0 4 年4 月2 7 同國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房 地產(chǎn)玎發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。房地產(chǎn)開發(fā)( 不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目) 山2 0 及以上提高到3 5 及以上。這一政策對(duì)于欲投資建寫字樓的房地產(chǎn)開發(fā) 商有較大的影響，大幅提高了他們的開發(fā)成本。 中國人民銀行從2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬 人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款 基準(zhǔn)利率和一年期貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)o 2 7 個(gè)百分點(diǎn)，其他不同檔次存貸款利 率也相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的貸款利率原則上不再設(shè)定上限。利率作為價(jià) 格杠桿，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商的影響較大，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升； i - 是融資規(guī)模下降。升息到一定的程度后，將由于成本的升高而使寫字樓行業(yè)的 潛在進(jìn)入者的投資欲望大減，從而改變市場的供需狀況。 此次升息意味著升息周期己來臨，在未來的一段時(shí)期內(nèi)，升息已成為1 種 趨勢。而銀行利息的高低與寫字間租賃價(jià)格有著正相關(guān)的關(guān)系。如圖2 3 所示。 利 塞 圖2 3 銀行利息與寫字間租賃價(jià)格的關(guān)系圖 f i g u r e2 3t h er e l a t i o nb e t w e e nb a n ki n t e r e s ta n dt h ep r i c eo fs c r i p t o r i u m 分機(jī)： ( 1 ) 在升息周期下，開發(fā)商成本升高，當(dāng)升高到定程度、利潤微薄時(shí)， 丌發(fā)商的丌發(fā)動(dòng)力將減弱，寫字樓的供應(yīng)量將會(huì)減少，用于租賃的寫字間就少， 導(dǎo)致寫字問租賃價(jià)格上行。 ( 2 ) 貸款成本高，導(dǎo)致購買力減弱，投資寫字樓的人減少，令丌發(fā)商的開發(fā) 欲望降低，寫字樓的供應(yīng)量減少。 ( 3 ) 利息走高，房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價(jià)下行，人們對(duì)于房價(jià)繼續(xù)卜降的心理 預(yù)期，將使更多的人選擇“暫時(shí)租房，等待房價(jià)觸底回升時(shí)再買房”。更多的企 業(yè)也不太愿意投入大量的資金購置一個(gè)：；_ i i 斷貶值的物業(yè)，況且每年還要交納房 產(chǎn)稅( 物業(yè)凈值x 7 0 x 1 2 ) ，而更可能選擇租賃寫字間，由此導(dǎo)致寫字問租 賃的需求卜升，租賃價(jià)格上行。 我國已放丌企業(yè)的外貿(mào)經(jīng)營自主權(quán)。放開外貿(mào)經(jīng)營自主權(quán)對(duì)推動(dòng)進(jìn)出| _ - _ 】貿(mào) 易的增長起到了非常重要的作用。由于允許國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)和民營企業(yè)等自主經(jīng) 營對(duì)外貿(mào)易，有效地?cái)U(kuò)大了我國外貿(mào)出口的供給來源。尤其是生產(chǎn)企業(yè)自營出 口，會(huì)隨著時(shí)間的推移而日益顯示出其積極效應(yīng)。在引進(jìn)外商投資的過程中， 給予j 三資企業(yè)外貿(mào)經(jīng)營的自主權(quán)實(shí)際上是既培育了出口貿(mào)易的新的增長點(diǎn)。外 貿(mào)的增長會(huì)帶動(dòng)航運(yùn)、貨運(yùn)及相關(guān)企業(yè)的擴(kuò)張，從而增加對(duì)寫字問的需求。 今年，國務(wù)院提出了振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略。國家在決定實(shí)施振興東北 等老工業(yè)基地戰(zhàn)略時(shí)，明確提出了包括財(cái)政、稅收、社保等支持老工業(yè)基地調(diào) 整和改造的優(yōu)惠政策。國務(wù)院各部門結(jié)合各自的職能進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化，目前 一些政策已經(jīng)落到實(shí)處。如，在東北地區(qū)實(shí)行稅收優(yōu)惠，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)國家減 收百余億等，大連企業(yè)將會(huì)得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求。 大連在“2 0 0 4 c c t v 中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”評(píng)比中，獲得“十大經(jīng)濟(jì)活力城 市”大獎(jiǎng)和“市民滿意獎(jiǎng)”單項(xiàng)獎(jiǎng)，有力地提升了大連的影響力和吸引力，對(duì) 大連經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。 近年來，隨著大連市軟環(huán)境的不斷改善，大連市的外商直接投資連年 增長，很大一部分外資企業(yè)選擇租賃寫字間辦公，推動(dòng)了寫字間市場的繁榮。 以下是大連市歷年外商直接投資情況( 圖2 , 4 ) 。 外商直接投資實(shí)際金額( 萬美元) 2 5 0 ，0 0 0 2 0 0 0 0 0 1 5 0 ，0 0 0 1 0 0 ，0 0 0 5 0 ，0 0 0 0 1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年 數(shù)據(jù)來源：大連日?qǐng)?bào)2 0 0 5 _ 31 圖24 歷年外商直接投資情況 f i g u r e2 4i n v e s t m e n tf r o mf o r e i g n e r si nr e c e n ty e a r s 大連市政府也做出了建設(shè)大大連及東北亞國際航運(yùn)中心的規(guī)劃。到2 0 1 0 年， 大連要基本建成國際航運(yùn)中心的框架，成為環(huán)黃渤海地區(qū)重要的集裝箱干線港 和中轉(zhuǎn)港，成為油品和礦石、糧食、汽車等大宗散貨及滾裝貨物的集散中心。 大連物流企業(yè)的大發(fā)展會(huì)增加對(duì)寫字間的需求，尤其是對(duì)人民路區(qū)域的寫字間 的需求。 214 社會(huì)文化因素分析 社會(huì)文化環(huán)境包括一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)性質(zhì)、人們共享的價(jià)值觀，人口 狀況、教育程度、風(fēng)俗習(xí)慣，宗教信仰等各個(gè)方面。從影響企業(yè)戰(zhàn)略制訂的角 度來看，社會(huì)文化環(huán)境可分解為文化、人口兩個(gè)方面【3 j 。 文化環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是間接的，潛在的和持久的。我國正處在由計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過程中，人們的思想觀念也在發(fā)生著深刻的變革，j 下處在 價(jià)值觀念、倫理觀念的重構(gòu)時(shí)期。創(chuàng)業(yè)的觀念日益為人 f 3 所接受，越來越多的 大學(xué)畢業(yè)生選擇了自己做老板的生活方式。隨著創(chuàng)業(yè)潮的出現(xiàn)，對(duì)寫字問的需 求將有一定程度的增加，因?yàn)楹艽笠徊糠謩?chuàng)業(yè)者在創(chuàng)業(yè)初期會(huì)選擇租賃寫字間 作為自己的辦公場所。 相當(dāng)一部分人們認(rèn)為，那些在高檔寫字樓里辦公的公司都是運(yùn)作良好、實(shí) 力較強(qiáng)、比較值得信賴的。這也正是很多知名公司選擇在中央商務(wù)區(qū)( c b d ) 的高檔寫字樓里辦公的原因。雖然成本相對(duì)于在城市的其他區(qū)域要高一些，但 是從樹立企業(yè)的良好形象角度考慮仍是值得的。 近年來，出現(xiàn)了移動(dòng)化辦公的新概念，s o h o ( s m a l lo f f i c eh o m e o f f i c e ) - - 族的辦公家庭化，這一因素使得有效市場的規(guī)模有一定程度的減小。 2 15 技術(shù)環(huán)境分析 如今，變革性的技術(shù)l f 對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生著巨大的影響。企業(yè)要密切 關(guān)注與本企業(yè)的產(chǎn)品有關(guān)的科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)有水平，發(fā)展趨勢及發(fā)展速度”i 。 網(wǎng)絡(luò)、通訊技術(shù)的迅猛發(fā)展及電腦的廣泛應(yīng)用，正在改變著人類的生產(chǎn)方 式和生活方式。管理方法和管理技術(shù)也不斷進(jìn)步，電子銀行、網(wǎng)上交費(fèi)、電子 征稅、網(wǎng)上申報(bào)、電子報(bào)檢及電子通關(guān)等均己出現(xiàn)，企業(yè)的組織形式也多種多 樣，更加趨于扁平化。越來越多的人選擇在家中辦公，成為s o h o ( s m a l l o f f i c e h o m eo f f i c e ) 一族，這將在一定程度上降低對(duì)寫字問的需求。 因?yàn)榧夹g(shù)的進(jìn)步，各種樓宇設(shè)施和建筑材料的功能和質(zhì)量亦不斷的提高，而 這些設(shè)施和材料一旦采用，考慮到經(jīng)濟(jì)因素，一般在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不能更換。 如，電梯、中央空調(diào)等。凼此，新建的寫字樓配備的各種設(shè)施和使用的建筑材 料往往比已有的寫字樓有一定的優(yōu)勢，對(duì)于用戶來說，如果不考慮地段因素， 新樓往往更有吸引力。 2 2 行業(yè)環(huán)境分析 2 2 1 行業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)特征 人連的純寫字間市場總供給量在2 0 0 萬時(shí)左右，本企業(yè)面臨的市場主要是大 連市中山區(qū)人民路區(qū)域的寫字間租賃市場，規(guī)模不大很大，總供給約2 3 4 7 萬 m 1 ，當(dāng)前的有效需求約1 9 1 萬m 2 ( 參照市房地產(chǎn)交易市場涉外大廈租賃管理 工作明細(xì)表) 。 由于寫字問這一產(chǎn)品的特性決定了競爭角逐的范圍只能是當(dāng)?shù)氐?、小范?的、區(qū)域性的。 寫字間租賃市場的增長情況大約與g d p 的增長速度相當(dāng)。大環(huán)境下中國的 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，人民幣匯率頂住了升值壓力繼續(xù)保持穩(wěn)定。小環(huán)境中大連 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，2 0 0 2 年對(duì)寫字間市場貢獻(xiàn)最大的第三產(chǎn)業(yè)增加值6 2 6 5 億元， 增長1 4 8 ，完成投資2 3 2 6 億元，增長2 0 ，6 t ”。大連近幾年的寫字間需求狀 況保持平穩(wěn)，每年的新增需求量大約在8 萬平方米左右，成交方式以長期租賃 為主，在未來幾年的時(shí)間罩這種趨勢仍將持續(xù)下去。一方面大連的寫字樓供給 量迅速增長，另一方面需求平穩(wěn)增加，其供求匹配的結(jié)果是，寫字樓市場呈供 給略大于需求的局面，且在兩年內(nèi)這種狀況還將延續(xù)，并有可能在一定時(shí)期形 成一種買方市場。 從大連市場情況來看，寫字間租賃行業(yè)供應(yīng)大于需求，競爭同趨激烈，盈 利水平下降，增長潛力已經(jīng)較容易確定，所以本人認(rèn)為該行業(yè)已進(jìn)入了行業(yè)生 命崗期中的成熟期。 大連圈運(yùn)大廈有限公司的主要競爭者均位于人民路區(qū)域，有中銀大廈、宏 譽(yù)大廈、成大大廈、平安大廈、虹源大廈、鑫港大廈等，規(guī)模相近，差異不是 很大。 在顧客需求方面，通過調(diào)研，得到以下結(jié)淪： ( 1 ) 面積需求集中于5 0 一1 5 0 平米 寫字間面積需求 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 小于5 0 5 0 1 0 01 0 01 5 0 1 5 0 2 0 0 2 0 0 3 0 0 3 0 0 5 0 05 0 0 以上 數(shù)據(jù)來源：本次調(diào)查。 圖25 寫宇間面積需求 f i g u r e2 5t h ed e m a n do f s c r i p t o r i u md i m e n s i o n 如圖2 5 所示，企業(yè)對(duì)寫字問面積的需求基本集中在中小面積，即5 0 一 1 5 0 m 2 ，其需求比例占總額的5 5 。寫字間租賃者中小型企業(yè)居多，他們需求 的主體是小面積辦公間。 ( 2 ) 配套要求多樣化 一 寫字聞配套艇務(wù)需求 6 0 5 0 d 0 3 0 2 0 1 0 0 螺尊避 懈哥薔 鞭嵌蟥 格蟋缸 錯(cuò) 圖2 6 寫字間配套服務(wù)需求 f i g u r e2 6t h ed e m a n do fs e r v i c e si ns c r i p t o r i u m 如圖2 6 所示，客戶對(duì)寫字樓的配套需求是多樣化的，對(duì)中央空調(diào)、p d s 綜 合布線、智能化、全天侯保安監(jiān)控等都具有一定的認(rèn)識(shí)與要求。此外，部分客 戶對(duì)類似于商務(wù)俱樂部的商務(wù)配套設(shè)施也提出了要求，這體現(xiàn)了客戶的需求品 位在不斷提升。辦公的環(huán)境和配套都將是寫字樓之間競爭的要素。 暈箍取 毯 舉* 瘴言高 囂刪喇一 堪峨羲替 辯鞲囂趕聯(lián) 靶 蚓毹舉窖罱 截澗次 孽科球廿 本源來據(jù)數(shù) ( 3 ) 配套餐飲以快餐為豐 寫字樓需要何種餐飲服務(wù) 9 0 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 嘛 2 0 1 0 0 包廂酒摩 點(diǎn)菜避憊一 快蹩 外壅- _ 自助一一其它 數(shù)據(jù)來源：本次調(diào)查。 圖2 7 寫宇樓需要何種餐飲服務(wù) f i g u r e2 7t h ed e m a n do f v a r i o u sk i n d so ff o o ds e r v i c e si ns c r i p t o r i u m 如圖2 7 所示，快餐服務(wù)被認(rèn)為是寫字樓中最需要的( 占8 4 ) ，其次是點(diǎn) 菜與外賣服務(wù)( 分別占5 8 與4 4 ) 。形成這種結(jié)果跟辦公樓的特性有關(guān)，因 為在辦公樓罩一般只消費(fèi)中餐，時(shí)間較短，只要方便和快速就行，般人不會(huì) 花費(fèi)大量精力和時(shí)間在中餐上，所以對(duì)快餐、點(diǎn)菜和外賣的需求人數(shù)比較大。 行業(yè)內(nèi)寫字間產(chǎn)品的差別化較大，產(chǎn)品分為高、中、低檔。分別服務(wù)于高、 中、低端客戶?？傮w來看，周一級(jí)別寫字樓的硬件配套設(shè)旌差異不大，服務(wù)質(zhì) 量上有一定差異。幾乎是所有寫字樓都面臨停車位少的問題。 行業(yè)內(nèi)規(guī)模經(jīng)濟(jì)比較明顯。可出租面積大的企業(yè)的運(yùn)營成本均攤到每平米 上，會(huì)比可出租面積小的企業(yè)低一些，有一定的成本優(yōu)勢。不存在顯著的經(jīng)驗(yàn) 曲線。隨著運(yùn)營時(shí)間的延長，中央空調(diào)等設(shè)備的維修成本呈遞增趨勢。內(nèi)部裝 修也隨著時(shí)間的推移而老化，影響企業(yè)的競爭力。 行業(yè)的盈利水平方面，因?yàn)榻鼛啄陮懽珠g租賃市場不太景氣，價(jià)格不斷下滑， 所以行業(yè)利潤率一直處于低水平。以建設(shè)成本控制的比較好，運(yùn)營管理良好的 平安大廈為例，總建筑成本是2 3 3 ，0 6 0 ，0 0 0 元，平均每平米建筑成本6 ，9 1 8 元( 國 運(yùn)大廈和人壽大廈約為1 0 0 0 0 元平米) ，運(yùn)營費(fèi)用為7 ，9 2 6 ，0 7 2 元年，房產(chǎn)稅 1 , 9 5 7 ，7 0 4 元年，企業(yè)所得稅3 3 ，按2 元平米( 天) 計(jì)算( 可出租面積是3 0 ，0 2 3 平米) ，當(dāng)出租率1 0 0 時(shí)，收益8 ，0 6 2 ，1 1 9 元，收益率3 ，4 6 ；當(dāng)出租率9 0 時(shí)， 收益6 ，5 9 3 ，6 9 4 元，收益率2 8 3 ；當(dāng)出租率8 0 時(shí)，收益5 ，1 2 5 ，2 6 9 元，收益率 2 2 0 。 2 2 2 競爭五力分析 根據(jù)波特( m e porter ) 的觀點(diǎn)，一個(gè)行業(yè)中的競爭，不止是 在原有競爭對(duì)手中進(jìn)行，而是存在著五種基本的競爭力量：潛在的行業(yè)新進(jìn)入 者、替代品的競爭、買方討價(jià)還價(jià)的能力、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力以及現(xiàn)有競 爭者之間的競爭。 這五種基本競爭力量的狀況及綜合強(qiáng)度，決定著行業(yè)的競爭激烈程度，從而 決定著行、世中最終的獲利潛力以及資本向本行業(yè)的流向程度，這一切最終決定 著企業(yè)保持高收益的能力。 囝2 8 五種竟?fàn)幜α磕Ｐ?f i g u r e2 8t h em o d e lo ff i v ec o m p e t i t i v es t r e n g t h s ( 1 ) 客戶 人民路區(qū)域?qū)懽珠g租賃客戶主要以金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、咨詢顧問、律師事 務(wù)所、航運(yùn)、貨運(yùn)代理公司等為主。從發(fā)展的形勢來看，這些種類的公司在選 擇辦公場所時(shí)，越來越看重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。因 此商業(yè)氛圍濃厚的入民路區(qū)域更受此類公司的青睞。租賃客戶需求面積分化較 嚴(yán)重，從幾十平至幾百平不等。由于本企業(yè)所處之人民路區(qū)域的寫字間總體差 異化不大，且目前處于供大于求的狀態(tài)，因此買方選擇的余地較大，在交易中 占有比較明顯的優(yōu)勢，討價(jià)還價(jià)能力較強(qiáng)。 從本企業(yè)實(shí)際情況看，高端客戶如航運(yùn)公司等，資金比較寬裕，由于比較 重視公司的形象，因此對(duì)于寫字間的硬件設(shè)施及服務(wù)水平要求較高，而對(duì)于價(jià) 格的敏感程度相對(duì)較低。中、低端客戶如中小貨運(yùn)代理公司，由于資金相對(duì)來 說比較緊張，所以對(duì)價(jià)格的敏感程度較高。 客戶需求面積的大小對(duì)于最終的成交價(jià)格影響較大，主要原因是大面積的 客戶租住周期長，比較穩(wěn)定，輕易不會(huì)變更辦公場所，甚至某些行業(yè)內(nèi)影響力 大的企業(yè)會(huì)帶動(dòng)一些緊密型或半緊密型企業(yè)入住。如長錦商船、中通海運(yùn)及鐵 行渣華等著名航運(yùn)倉業(yè)入住國運(yùn)大廈后，4 批它們參股、控股及與他們業(yè)務(wù)關(guān) 系密切的船代、貨代等服務(wù)企業(yè)也相繼進(jìn)入本大廈辦公。小面積客戶往往流動(dòng) 性大、不穩(wěn)定，有很多因?yàn)闃I(yè)務(wù)發(fā)展不順暢，不能按時(shí)支付租金而成為問題客 戶，加之小面積寫字問常常需求較大比較暢銷。所以各大廈對(duì)于小衙積客戶往 往不給多少價(jià)格優(yōu)惠。近期在國運(yùn)大廈，3 0 5 0 平方米的寫字間成交價(jià)格一般在 2 1 2 2 元，押一付三季度付款。而4 0 0 平方米以上的成交價(jià)格在1 8 元，押一 付一按月付款，并附送一個(gè)月的裝修期。 大而積客戶轉(zhuǎn)而租用替代品如商務(wù)公寓等的成本較大，雖然成本降了一些， 但是對(duì)企業(yè)的影響也不可低估。如企業(yè)形象等，這也正是為什么大客戶往往較 穩(wěn)定輕易小更換辦公場所的原凼。小客戶的轉(zhuǎn)換成本相對(duì)較低，經(jīng)營狀況不佳 的小客戶往往轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓或居民住宅，以降低成本。 從國運(yùn)大廈的客戶近幾年情況看，前向一體化自己購買寫字間作辦公場所 的公詞還是少數(shù)，主要原因就是占用資金較大。去年，有一大客戶在中銀大廈 買了近層寫字間，一半自用一半出租，這是一家資金比較充裕的民營企業(yè)。 今年，4 0 一5 0 平方米的小客戶有3 戶購買了名仕國際商務(wù)公寓，有一戶購買了虹 源大廈的寫字問，只占總數(shù)的百分之五。這還是在房地產(chǎn)價(jià)格不斷漲升、租房 不如買房觀念深入人心的情況下。若房地產(chǎn)價(jià)格見頂回落，則自購寫字間的客 戶將大幅減少。 ( 2 ) 供應(yīng)商 供應(yīng)商對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的影響很大，他們可以通過提升產(chǎn)品價(jià)格米提高利潤、 轉(zhuǎn)嫁不斷上升的成本，也可以通過降低所提供商品或服務(wù)的質(zhì)量來降低成本， 供應(yīng)商總是趨向于從本行業(yè)中牟取更多的利潤，供應(yīng)商對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的壓力主 要取決于幾個(gè)因素：供應(yīng)者的集中程度和本行業(yè)的集中程度；供應(yīng)品的可替代 程度； 本行業(yè)對(duì)供應(yīng)者的重要性：供應(yīng)品對(duì)本行業(yè)生產(chǎn)的重要性；供應(yīng)品的特色和轉(zhuǎn) 換成本；供應(yīng)者前向一體化的能力；本行業(yè)內(nèi)的企業(yè)后向一體化的可能性等”j 。 國運(yùn)大廈需求的運(yùn)營產(chǎn)品主要有蒸汽、水、電、手紙、各種清潔沈滌用品 等，蒸汽、水、電的供應(yīng)商行業(yè)集中程度高，但是有國家物價(jià)部門監(jiān)督價(jià)格， 兇此價(jià)格總體波動(dòng)不大，而且對(duì)寫字間租賃行業(yè)所有企業(yè)一視同仁。手紙及清 潔用品等的供應(yīng)商行業(yè)集中程度低，產(chǎn)品的差異化小，生產(chǎn)者眾多，競爭激烈， 且由于寫字樓的需求量較大，故供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力低，行業(yè)內(nèi)企業(yè)尋求后 向一體化的可能性不大。由于行業(yè)內(nèi)單一企業(yè)對(duì)衛(wèi)生、清潔用品的需求量相對(duì) 于個(gè)供應(yīng)商的產(chǎn)量來說是很小的，所以供應(yīng)商前向一體化的可能性也不火。 ( 3 ) 潛在進(jìn)入者 寫字樓是以商務(wù)辦公為主要用途物j 啦。目前大連市寫字樓市場“多陰少晴”， 總體上供大于求，價(jià)格持續(xù)低迷，市場壓力較大。0 4 年市場有相當(dāng)數(shù)量的寫字 樓丌工和竣工，人民路區(qū)域先后有中銀大廈、虹源大廈、大連市航運(yùn)中心等投 入使用，與國運(yùn)大廈毗鄰的安和大廈則正處于內(nèi)裝修階段，預(yù)計(jì)將于0 5 年6 、 7t j 進(jìn)入市場，行業(yè)的競爭將更加激烈。國內(nèi)房地產(chǎn)市場也已見項(xiàng)回落步入調(diào) 整期，在如此急迫的形勢下，估計(jì)寫字間的開發(fā)商們不會(huì)對(duì)出售再抱以太大希 望，最終將轉(zhuǎn)向以租賃為主。寫字問租賃市場的競爭也將愈演愈烈。市場積壓 量大、需求淡靜、加之特殊的商務(wù)用途，使寫字樓項(xiàng)目在市場操作上遭遇更高 的難度，目前很多開發(fā)商已經(jīng)對(duì)寫字樓市場形成了比較普遍的認(rèn)識(shí)：價(jià)格高， 只有少量的大企業(yè)才有能力購買，市場需求不旺；壓力大，寫字樓用戶( 買家 和租客) 只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購買和租用，前期壓力大；周期長，租的比買的多， 剛收期太長；風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大得多，而回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形 勢影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 若建設(shè)寫字樓只租不售，進(jìn)入寫字間租賃行業(yè)，依靠租金回收投資，則投 資回收周期太長，鮮有) r 發(fā)商愿意選擇這種方式，這就使得目前該行業(yè)的吸引 力大大下降，潛在進(jìn)入者不多。 ( 4 ) 替代品 寫字問的替代品主要是商住兩用公寓和民宅。地段、設(shè)施一點(diǎn)不差的商住 公寓在成本上比寫字樓有較大的優(yōu)勢，所以無論是銷售還是租賃，商住公寓在 價(jià)格上都有著較強(qiáng)的競爭力。之所以如此，是因?yàn)樵诹㈨?xiàng)的時(shí)候，商住公寓是 按公寓或普通住宅立項(xiàng)，商住公寓在使用年限、土地出讓會(huì)、按揭貸款、用水 用電等方面都明顯優(yōu)于寫字樓。商住兩用公寓的產(chǎn)權(quán)年限一般為7 0 年，而寫字 樓的使用年限僅為4 0 年f 7 】。北京協(xié)成房地產(chǎn)公司董事長王曉航介紹，“較之寫字 樓項(xiàng)目，單土地出讓金一項(xiàng)就可以為開發(fā)商節(jié)省近4 0 的成本。”這還不算， 對(duì)購買者來說，也可以像買住宅一樣褥到銀行八成2 0 年按揭，可買寫字樓最多 只能貸六成十年，利率也是一高一低?！标P(guān)于電費(fèi)，大連市供電局規(guī)定，寫字樓 約為0 9 0 1 o o 元度( 峰谷平均) ，公寓用于辦公的是o 6 9 9 元，度，居民用電是0 4 5 元度。由于能商能住，滿足了某些客戶處理家與辦公室之間關(guān)系的要求，實(shí)現(xiàn) 了生活與工作的二合一，又有這么多的優(yōu)勢。所以，商住兩用公寓推出市場后， 一段時(shí)期對(duì)寫字間租賃市場的沖擊較大。 目前看來質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商住兩用公寓，在爭取租戶上擁有者一定的優(yōu)勢。但 是，如果政府出臺(tái)相關(guān)政策，比如限制商住公寓開辦工商的登記，那么商住項(xiàng) 目的前景就不那么樂觀了。國內(nèi)有的地區(qū)就曾出臺(tái)過類似的政策。2 0 0 0 年底， 依據(jù)廣州市規(guī)劃條例，為了“加強(qiáng)城市功能分區(qū)，提高市民生活和環(huán)境的質(zhì) 量”。在報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)后，廣州市一商局出臺(tái)了關(guān)丁企業(yè)經(jīng)營場所登記有 關(guān)問題的通知，要求已經(jīng)在住宅等非商業(yè)寫字樓登記注冊(cè)的企業(yè)，必須在2 0 0 1 年1 月開始的年度年審時(shí)，辦理變更氽業(yè)法定地址的手續(xù)，并把企業(yè)的經(jīng)營場 所遷到注明為商n k 用途的寫字樓。 事實(shí)上，商住樓在投入市場一段時(shí)間來，暴露出了許多商與住難以調(diào)和的 矛盾。一方面，在商住樓辦公的企業(yè)，每天要面對(duì)的不僅僅是有業(yè)務(wù)往來的商 務(wù)人員，還要同時(shí)面對(duì)領(lǐng)著孩予、拎著籃子、拖著拖鞋進(jìn)出大樓的居住業(yè)主。 存物業(yè)管理上，居住物業(yè)與寫字樓物業(yè)的管理內(nèi)容大相徑庭。比如，生活垃圾 和辦公垃圾的處理是不同的，比如家庭生活垃圾的臨時(shí)堆放，會(huì)使樓內(nèi)產(chǎn)生異 味，這在寫字樓中是不可想象的1 ”。另一方面，在樓內(nèi)辦公的企業(yè)也嚴(yán)重干擾 了周邊自住業(yè)主的生活，給樓內(nèi)的居民也會(huì)帶來一定的安全隱患，一位商住樓 的居民說：“如果你家的隔壁是一家公司，那你會(huì)經(jīng)常在家門口發(fā)現(xiàn)陌生的面孔， 使人難以有家的安全感。 對(duì)于注熏形象的知名公司及成長型公司而言，有辦公有居住的環(huán)境是比較 不利的f q l 。商務(wù)往來是注重形象與信用的，在公寓中辦公已經(jīng)說明了實(shí)力問題， 形象和信用自然受到影響。而且更為重要的是，公寓樓不是為辦公而建，比如 無法提供會(huì)議室或接待室、沒有體面的大堂、紛雜的人群和捌擠的電梯等，這 樣的先天不足，后天是難以彌補(bǔ)的。當(dāng)公司規(guī)?；l(fā)展時(shí)，商住兩用項(xiàng)目大多 就1 i 適合要求了。而在純寫字樓中辦公，除了硬件配置上能夠保證辦公的快捷 高效和生態(tài)環(huán)保外，更重要的是，很多企業(yè)同在一個(gè)大廈中辦公，不同企業(yè)的 文化會(huì)在一個(gè)純粹的辦公氛圍中交流互動(dòng)，在企業(yè)之間的