全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理（清華大學(xué)季如進(jìn)教授）--jionns.ppt

一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理二 物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主三 物業(yè)管理中的常見(jiàn)問(wèn)題四 如何解決物業(yè)管理糾紛 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 一 物業(yè)管理的概念1 最早的官方提法 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 建設(shè)部33號(hào)令 第二條 本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)管理 是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備 市政公用設(shè)施 綠化 衛(wèi)生 交通 治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù) 修繕與整治 第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化 專(zhuān)業(yè)化的管理模式 由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 2 物業(yè)管理?xiàng)l例 的提法第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 3 物權(quán)法 的說(shuō)法第81條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施 也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理 第82條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施 并接受業(yè)主的監(jiān)督 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 注意 物業(yè)管理始終沒(méi)有定義 即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準(zhǔn) 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 現(xiàn)階段 我們把社會(huì)化 專(zhuān)業(yè)化 市場(chǎng)化的房屋管理模式稱(chēng)為物業(yè)管理 物業(yè)管理是以物為對(duì)象 以人為核心 以社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo)的管理 經(jīng)營(yíng)和服務(wù)工作 將管理和經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中 通過(guò)服務(wù)體現(xiàn)體現(xiàn)管理和經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)是委托與有償 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 二 當(dāng)前最主要的問(wèn)題是全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理全面 正確的理解與認(rèn)識(shí)不到位1 二個(gè)錯(cuò)誤傾向我來(lái)管你 物業(yè)公司角度業(yè)主至上 業(yè)主角度2 政府職能轉(zhuǎn)變中的新問(wèn)題 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 行政許可法下的政府職能的準(zhǔn)確定位尚有待進(jìn)一步研究和實(shí)踐 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 三 物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)1 物業(yè)管理的目的 1 以物業(yè)為對(duì)象 沒(méi)有物業(yè)就沒(méi)有物業(yè)管理確保功能的正常使用與完好 保值增值 建筑物生命周期介紹 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 2 以人為核心 物為人用的要求創(chuàng)造和提供安全 舒適 文明 和諧的生活工作環(huán)境與秩序 滿(mǎn)足不同住用人全方位 多層次的需求 人對(duì)居住的不同層次的需求 1 住面積 溫飽社會(huì)的基本要求2 住功能 小康社會(huì)的硬件要求3 住環(huán)境 小康社會(huì)的硬 軟件要求4 住服務(wù) 小康社會(huì)的軟 硬件要求5 住品位 后小康時(shí)代的追求環(huán)境與秩序管理的基本要求 安全 安靜 安逸 現(xiàn)階段主要努力方向 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 3 社會(huì)責(zé)任社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長(zhǎng) 注意處理 1 如何處理三個(gè)效益的聯(lián)系與關(guān)系 誰(shuí)為主 學(xué)生政治掛帥 以學(xué)為主 身體第一 2 物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與權(quán)利的某種不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象 3 業(yè)主整體利益的要求和個(gè)別業(yè)主利益訴求的不對(duì)等情況 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 2 物業(yè)管理的性質(zhì) 1 社會(huì)化雙向含義 物業(yè)公司到社會(huì)上尋找物業(yè) 業(yè)主到社會(huì)上選聘物業(yè)公司 2 專(zhuān)業(yè)化指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu) 人員 設(shè)施技術(shù)等 3 市場(chǎng)化指企業(yè)化 經(jīng)營(yíng)型 提供的產(chǎn)品是勞動(dòng)服務(wù) 技術(shù)服務(wù) 管理服務(wù) 提供的方式是有償 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 3 物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn) 1 不僅是勞務(wù)密集型行業(yè) 更是管理密集型行業(yè) 未來(lái)還將是技術(shù)密集型行業(yè) 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)管理的三個(gè)層次 a 物業(yè)的基本管理服務(wù) b 物業(yè)的資產(chǎn)管理 c 物業(yè)的投資組合管理 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 基本管理服務(wù)的三個(gè)檔次 a 保障型 適用于經(jīng)濟(jì)適用房 舊有公房 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低 收費(fèi)低 目前執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià) b 服務(wù)型 適用于商品房 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于保障型 收費(fèi)以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ) 參考物業(yè)檔次協(xié)商確定 c 享受型 適用于高檔商品房 收費(fèi)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 物業(yè)管理重在對(duì)各類(lèi)物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào) 物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象包括人和物 a 物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象包括全社會(huì)各行各業(yè) 各個(gè)階層的人 黨政軍民學(xué) 工農(nóng)兵學(xué)商 男女老少幼 b 從物的角度 科技的最新發(fā)展首先會(huì)應(yīng)用于人們生活的各個(gè)方面 物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很復(fù)雜 無(wú)論哪類(lèi)管理 都是通過(guò)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)的 管理本身就是服務(wù) 服務(wù)需要管理 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 2 全天候 不間斷的管理服務(wù)工作物業(yè)管理一旦開(kāi)始 就不能停頓 在時(shí)間上是不能有間斷點(diǎn)的 容易出現(xiàn)間斷點(diǎn)的時(shí)刻 a 雙方進(jìn)入法律訴訟時(shí)期b 物業(yè)服務(wù)合同到期到再次選聘之間后合同義務(wù) 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 3 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)提前市場(chǎng)化的物業(yè)管理 其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供 物業(yè)管理公司提供的產(chǎn)品是管理服務(wù)和勞務(wù)服務(wù) 廣大住用人是這種產(chǎn)品的消費(fèi)使用者 生產(chǎn)銷(xiāo)售消費(fèi) 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 4 產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束物業(yè)管理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)具有和一般產(chǎn)品 包括其他服務(wù)行業(yè) 不同的一個(gè)突出特點(diǎn) 即物業(yè)管理的生產(chǎn)與消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生 即時(shí)消費(fèi) 由于物業(yè)管理生產(chǎn)和消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束 導(dǎo)致物業(yè)管理提供的管理服務(wù)缺少質(zhì)量檢驗(yàn)這一至關(guān)重要的步驟 無(wú)法剔除 廢品 這是不應(yīng)該的 但也是正常的 生產(chǎn)消費(fèi) 銷(xiāo)售 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 5 物業(yè)管理服務(wù)提供者直接面對(duì)全體住用人物業(yè)管理公司的每一個(gè)員工直接面對(duì)廣大住用人 物業(yè)管理服務(wù)的這一特征決定了員工的基本素質(zhì)與即時(shí)表現(xiàn)會(huì)直接影響到所提供的服務(wù)的質(zhì)量 1 服務(wù)的最高境界是滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象的 心理需求 2 員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ)3 調(diào)整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點(diǎn)4 廣大住用人對(duì)員工的尊重 理解是必要的 一 全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理 6 服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系一般產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比是剛性或者半剛性的 物業(yè)管理服務(wù)的性?xún)r(jià)比是彈性的 物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)內(nèi)容分為兩種 一種是常規(guī)的公共服務(wù) 根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)在一定的范圍內(nèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量浮動(dòng)或雙方協(xié)商定價(jià) 另一種是不限價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù) 這類(lèi)服務(wù)一般是根據(jù)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價(jià) 在物業(yè)服務(wù)合同洽談期間 對(duì)基本價(jià)格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點(diǎn)與難點(diǎn) 二 物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主 一 業(yè)主與使用人 二 業(yè)主大會(huì) 三 業(yè)主委員會(huì) 四 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 1 業(yè)主與使用人的概念2 業(yè)主的三個(gè)層次3 業(yè)主要具備的三種意識(shí) 一 業(yè)主與使用人 1 業(yè)主與使用人的概念 1 什么是業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人 即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人 是所擁有物業(yè)的主人 2 什么是使用人使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過(guò)某種形式 如家庭關(guān)系和簽訂租賃合同等 而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人 3 業(yè)主與使用人的區(qū)別 2 業(yè)主的三個(gè)層次 1 單個(gè)業(yè)主指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人 2 業(yè)主大會(huì) 全體業(yè)主由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu) 3 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 并向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé) 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 業(yè)主要具備權(quán)利意識(shí) 自治意識(shí) 自律意識(shí) 1 權(quán)利意識(shí)1 有何權(quán)利 及相應(yīng)義務(wù) 2 如何行使權(quán)利3 怎樣維權(quán) 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 1 權(quán)利意識(shí)1 有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利 成員權(quán) 包括義務(wù) 知情權(quán) 行使權(quán)力的前提 參與權(quán) 行使權(quán)力的基礎(chǔ) 選擇權(quán) 行使權(quán)力的關(guān)鍵 監(jiān)督權(quán) 行使權(quán)力的保障 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 選擇權(quán)的含義表明你的選擇意味你將接受選擇結(jié)果 即大多數(shù)人的選擇選擇的代價(jià)的承受 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 1 權(quán)利意識(shí)1 有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)業(yè)主大會(huì)的權(quán)利 決定權(quán)物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 執(zhí)行權(quán)注意 大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 1 權(quán)利意識(shí)1 有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)履行管理不動(dòng)產(chǎn)的義務(wù)承擔(dān)管理費(fèi)用的比例承擔(dān)管理費(fèi)用的義務(wù) 決定于所有權(quán)的歸屬 而不決定于業(yè)主是否使用不動(dòng)產(chǎn)承擔(dān)因不動(dòng)產(chǎn)造成的損失和各種風(fēng)險(xiǎn)如懸掛物的墜落造成他人傷害 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 1 權(quán)利意識(shí)2 如何行使權(quán)利 民主不僅僅是工作作風(fēng) 工作方法 民主是現(xiàn)代社會(huì)的基本制度之一民主的程序 即游戲規(guī)則民主需實(shí)踐 提高民主的代價(jià) 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 3 怎樣維護(hù)權(quán)益 合法理性的維權(quán)意識(shí) 合法的維權(quán)途徑 手段 寬容和諒解的維權(quán)心態(tài) 注意 不要打錯(cuò)板子 有理也不能攪三分 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 2 自治意識(shí)1 權(quán)在業(yè)主 這個(gè)業(yè)主是指全體業(yè)主 這是自治的體現(xiàn)2 付費(fèi)的概念這是自治的必要條件3 自治的途徑群體中集體思想的歸納 表達(dá)與實(shí)施 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 3 自律意識(shí) 自律的內(nèi)涵自律的實(shí)質(zhì)是對(duì)權(quán)力的約束 即所有權(quán)的行使受社會(huì)公共利益和他人利益的約束社會(huì)公共利益的約束主要體現(xiàn)在法律法規(guī)的要求他人利益的約束主要體現(xiàn)在管理規(guī)約的規(guī)定 3 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) 3 自律意識(shí) 自律的內(nèi)涵1 自律是現(xiàn)代民主社會(huì)的基本要求2 自律最本質(zhì)的是界定和諧社會(huì)個(gè)人自由與自我約束的邊界 尊重他人的自由 3 三條原則 不違法 倫理底線(xiàn) 顧全大局 少數(shù)服從多數(shù) 注意與錯(cuò)誤服從真理的區(qū)別 二 業(yè)主大會(huì) 1 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 1 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 1 業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 只有一個(gè)業(yè)主 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意 決定不成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立 1 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 2 業(yè)主大會(huì)的定位業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu) 代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益 3 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定 1 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 3 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 4 選聘 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 5 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 6 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 7 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) 1 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種 1 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 物業(yè)管理?xiàng)l例 對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的規(guī)定 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì) 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議根據(jù) 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 的規(guī)定 業(yè)主大會(huì)籌備組要做好4項(xiàng)籌備工作 1 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間 地點(diǎn) 形式和內(nèi)容 2 參照政府主管部門(mén)制定的示范文本 擬定 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 草案 和 管理規(guī)約 草案 3 確認(rèn)業(yè)主身份 確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)4 確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主代表大會(huì) 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)議內(nèi)容 1 匯報(bào)籌備工作情況2 通過(guò) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和 管理規(guī)約 3 選舉業(yè)主委員會(huì)4 聽(tīng)取并審議物業(yè)管理公司工作匯報(bào)和財(cái)務(wù)決算5 決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 后 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的運(yùn)作方式就由 議事規(guī)則 來(lái)決定 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 2 定期會(huì)議 一般每年召開(kāi)一次 主要內(nèi)容有 1 聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告2 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約 業(yè)主委員會(huì)章程 等文件的審議與修訂 3 決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘 續(xù)聘與改聘 4 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用 續(xù)籌方案的決定 5 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減 6 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng) 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3 臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 規(guī)定 有下列情況之一 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 1 20 以上業(yè)主提議 2 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 3 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議 2 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 4 關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議 應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì) 會(huì)議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔 1 會(huì)議方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用兩種形式 集體討論 容易達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn) 但需要業(yè)主有一致的時(shí)間 需要場(chǎng)地 成本價(jià)高 書(shū)面征求意見(jiàn) 容易組織 成本低 但不容易達(dá)成一致理解和決定 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 1 會(huì)議方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議有兩種類(lèi)型 全體大會(huì)和代表會(huì)議如果采用代表會(huì)議形式 則代表的投票權(quán)是一個(gè)重要的問(wèn)題 全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán) 僅能行使自己原有的代表權(quán) 扮演聯(lián)系人的角色 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 1 會(huì)議方式 兩種投票權(quán)的討論 原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票 物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定 如果業(yè)主充分信任選出的代表 他們完全可以通過(guò)授權(quán)讓代表獲得投票權(quán) 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 中對(duì)代表權(quán)限明確定為上述第二種方式 即僅能行使自己原有的代表權(quán) 第十六條規(guī)定 可以按幢 單元 樓層等為單位 推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主代表應(yīng)在大會(huì)召開(kāi)前3日 就大會(huì)擬討論事項(xiàng)向其所代表的所有業(yè)主征求意見(jiàn)并投票 最后由代表如實(shí)向業(yè)主大會(huì)反映投票情況 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 1 會(huì)議方式 兩種投票權(quán)的討論 在實(shí)際操作中 為了減少爭(zhēng)議 降低投票成本 可以變通投票方式 一般事項(xiàng)由代表決定 重大事項(xiàng)由全體業(yè)主決定 在 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 中 對(duì)一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行界定 重大事項(xiàng) 制定和修改 管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 選舉和更換業(yè)委會(huì)成員 專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 2 投票權(quán)業(yè)主在其他業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)由 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 約定 投票權(quán)的確定原則 效率優(yōu)先 兼顧公平 不應(yīng)采用復(fù)雜的確定方式 從而增加會(huì)議的運(yùn)行成本 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 2 投票權(quán)業(yè)主人數(shù) 專(zhuān)有部分面積與建筑物總面積之比業(yè)主大會(huì)作出的決定 必須由雙2 3和雙1 2以上同意 對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定 必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意 決定其余事項(xiàng)必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主同意 3 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)所有業(yè)主都具有約束力 大會(huì)的決定應(yīng)該以書(shū)面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告 三 業(yè)主委員會(huì) 1 業(yè)主委員會(huì)的基本概念2 業(yè)主委員會(huì)的組成3 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議4 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系5 業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系6 業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 1 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 1 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存 業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離 業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé) 業(yè)主委員會(huì)與地方人民政府 公安機(jī)關(guān) 居委會(huì)有什么關(guān)系 1 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 2 業(yè)主委員會(huì)的宗旨宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益 實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制 保障物業(yè)合理 安全地使用 維護(hù)本物業(yè)的公共秩序 創(chuàng)造整潔 優(yōu)美 安全 舒適 文明的環(huán)境 3 業(yè)主委員會(huì)的地位業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式 從根本上講 還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式 1 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 4 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行 并向其負(fù)責(zé) 它的主要職責(zé)如下 1 作為業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集人組織會(huì)議 向大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 做好會(huì)議記錄 2 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 1 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 3 及時(shí)了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 4 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 對(duì)違反公約規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行制止和糾正 5 業(yè)主大會(huì)依法賦予的其他職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi) 經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后 由全體業(yè)主分擔(dān) 2 業(yè)主委員會(huì)的組成 1 業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)確定委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單 并提交業(yè)主大會(huì)通過(guò) 業(yè)委會(huì)任期由 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會(huì)章程 規(guī)定 業(yè)委會(huì)屆滿(mǎn)兩月前 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉 業(yè)委會(huì)一般由7 9人的單數(shù)組成 2 業(yè)主委員會(huì)的組成 2 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 遵守國(guó)家有關(guān)法律 法規(guī) 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主公約 模范履行業(yè)主義務(wù) 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 公正廉潔 具有社會(huì)公信力 具有一定的組織能力 具備必要的工作時(shí)間業(yè)委會(huì)主任由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任 3 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)會(huì)議的組織方式由 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會(huì)章程 規(guī)定 經(jīng)1 3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者主任認(rèn)為有必要 應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參與方有效 作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 4 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系 一方面 業(yè)委會(huì)要聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn) 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一方面 業(yè)委會(huì)也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù) 配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作 5 業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 1 居委會(huì)的任務(wù) 城市居民委員會(huì)組織法 規(guī)定 2 居委會(huì)雖然定義為群眾性自治組織 實(shí)際上準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu) 從事行政管理的行為 3 居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系 物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定 4 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)和會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會(huì) 配合居委會(huì) 同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安 5 居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的功能和人員組成存在交叉 它們未來(lái)的發(fā)展方向如何 6 業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí) 卻忽略了業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 業(yè)委會(huì)的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng) 可從下面三個(gè)方面入手 1 進(jìn)行廣泛宣傳 教育 使群眾成為 成熟消費(fèi)者 2 聘請(qǐng)主管部門(mén) 物業(yè)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會(huì)顧問(wèn) 以提高業(yè)委會(huì)的水平 3 組織業(yè)委會(huì)委員和主任參加培訓(xùn)活動(dòng) 四 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 1 管理規(guī)約2 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 1 管理規(guī)約 1 性質(zhì)管理規(guī)約 也稱(chēng)物業(yè)管理公約 主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 維護(hù) 管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 它是一種公共契約 屬于協(xié)議 和約的性質(zhì) 對(duì)全體業(yè)主具有約束力 1 管理規(guī)約 廣義的管理規(guī)約分類(lèi) 臨時(shí)管理規(guī)約管理規(guī)約 1 管理規(guī)約 2 臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前 參照政府公布的示范文本 結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際 制定臨時(shí)管理規(guī)約 對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 維護(hù) 管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 1 管理規(guī)約 2 臨時(shí)管理規(guī)約 兩點(diǎn)注意充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任 將臨時(shí)管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給以確定業(yè)主的承諾 1 管理規(guī)約 2 臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約是臨時(shí)性質(zhì)的 待首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后即失效 1 管理規(guī)約 3 管理規(guī)約在籌備首次業(yè)主大會(huì)過(guò)程中 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門(mén)制定的示范文本 結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際 在聽(tīng)取廣大業(yè)主意見(jiàn)建議的基礎(chǔ)上擬定 管理規(guī)約 草案 交由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論表決 1 管理規(guī)約 3 管理規(guī)約首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約在使用過(guò)程中可能有不完善的地方 以后的業(yè)主大會(huì)可能需要對(duì)管理規(guī)約進(jìn)行修訂 1 管理規(guī)約 4 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別制定方不同臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位制定管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)制定內(nèi)容側(cè)重不同臨時(shí)管理規(guī)約 無(wú)業(yè)主參與制定 不必考慮太多細(xì)節(jié)管理規(guī)約 內(nèi)容詳細(xì) 1 管理規(guī)約 4 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別 續(xù) 生效方式不同臨時(shí)管理規(guī)約 物業(yè)買(mǎi)受人的書(shū)面承諾生效管理規(guī)約 無(wú)需業(yè)主任何承諾適用階段不同臨時(shí)管理規(guī)約 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)管理規(guī)約之前 2 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則經(jīng)過(guò)民主協(xié)商和表決通過(guò) 約定業(yè)主大會(huì)的議事方式 表決程序 業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng) 2 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 制定原則 基于物業(yè)管理的 業(yè)主自治 2 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 兩點(diǎn)注意 議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會(huì)上最先討論和通過(guò) 然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問(wèn)題 三 物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題 綠化道路和物業(yè)用房的歸屬 物權(quán)法 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路 屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地 屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 屬于業(yè)主共有 原則上歸業(yè)主共同所有 例外 屬城鎮(zhèn)公共道路出外 屬城鎮(zhèn)公共綠地 以及明示歸個(gè)人所有的綠地 物業(yè)用房沒(méi)有例外 但法不溯前 車(chē)庫(kù) 停車(chē)位歸屬 物權(quán)法 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)的歸屬 由當(dāng)事人通過(guò)出售 附贈(zèng)或者出租等方式約定 占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位 屬于業(yè)主共有 三個(gè)限制 首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要車(chē)位僅指規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)約定優(yōu)先 會(huì)所 人防工程歸屬 物權(quán)法 沒(méi)有明確規(guī)定 住宅能否改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房 原則上禁止 如果改變 要經(jīng)過(guò)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 物權(quán)法 第77條 業(yè)主不得違反法律 法規(guī)及管理規(guī)約 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性住房 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性住房的 除遵受法律 法規(guī)以及管理規(guī)約外 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主 物權(quán)法 第八十一條 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 業(yè)主有權(quán)依法更換 業(yè)主自行決定管理方式 小區(qū)可以請(qǐng)物業(yè)公司 也可以不請(qǐng) 業(yè)主更換物業(yè)管理公司的門(mén)檻降低 負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司業(yè)主有權(quán)依法更換由三分之二改為兩個(gè)二分之一請(qǐng)注意這對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司帶來(lái)的沖擊 業(yè)主 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主 物權(quán)法 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分 享有權(quán)利 承擔(dān)義務(wù) 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 物權(quán)法 第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定 對(duì)業(yè)主具有約束力 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益的 受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo) 業(yè)主大會(huì)可設(shè)立 也可不設(shè)立 如設(shè)立 如何設(shè)立 以樓為單位 以幾個(gè)樓為單位都可以 業(yè)主大會(huì)的法人地位 目前法律上無(wú)法認(rèn)定 因?yàn)槠錄](méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn) 如不設(shè)立業(yè)主大會(huì) 應(yīng)共同決定相關(guān)事宜 如何決定 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利物權(quán)法沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定 不過(guò)一般的地方法院都認(rèn)可 物業(yè)公司的定位 物權(quán)法 第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或