基于全壽命周期成本的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段及重點(diǎn)研究.docx

基于全壽命周期成本的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段及重點(diǎn)研究劉喜格 李遠(yuǎn)摘要：利潤是企業(yè)發(fā)展的血液。受到國家宏觀調(diào)控政策及市場供需關(guān)系影響，房地產(chǎn)企業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期早已過去，大部分進(jìn)入微利階段，部分房企甚至出現(xiàn)無利、虧損狀態(tài)。本文應(yīng)用全壽命周期成本，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行階段成本控制重點(diǎn)分析，結(jié)合有效的成本控制手段，對提高房地產(chǎn)成本管理效果和企業(yè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞：利潤 全壽命周期成本 成本控制 引言：2014年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，銷售面積和銷售額同比大幅下滑，如何保證利潤率成為各房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。由于銷售收入受到政策、市場等影響巨大，不可控因素太多，所以精細(xì)化成本管理成為企業(yè)修煉內(nèi)功、提升利潤的重要途徑。本文應(yīng)用全壽命周期理論，通過不同的成本管理套表，將房地產(chǎn)成本管理的不同階段連成一個(gè)整體，全員、全方位、全過程參與成本管理。1 全壽命周期理論全壽命周期成本（LCC）也被稱為壽命周期費(fèi)用。LCC最早由美國學(xué)者提出，應(yīng)用于軍事領(lǐng)域，后來在英國、日本等發(fā)達(dá)國家得到了廣泛應(yīng)用進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著LCC在設(shè)備采購中的大量成功應(yīng)用，國內(nèi)部分高校學(xué)者開始對LCC理論應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目全過程管理進(jìn)行研究。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過程，并在不同階段有不同的特點(diǎn)和目標(biāo)，各階段的管理環(huán)環(huán)相連；既具有階段性，又具有整體性，要求各階段工作具有良好的持續(xù)性；參與主體多，并相互聯(lián)系、相互制約。房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本控制按階段劃分為決策、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行四個(gè)階段，根據(jù)四個(gè)階段的不同特點(diǎn)，通過不同的成本管理手段進(jìn)行控制。2 決策階段成本管理手段及控制重點(diǎn)決策階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成敗具有決定性的影響，成本管理人員需根據(jù)已完類似項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，組織設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷等相關(guān)部門做好新項(xiàng)目前置成本論證工作。依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目劃分，通過表1數(shù)據(jù)，計(jì)算出銷售利潤率，供企業(yè)決策者決策。編號事項(xiàng)測算部門單位業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)2合計(jì)一面積指標(biāo)1.1建筑面積技發(fā)部萬 1.2 可售面積技發(fā)部萬1.2.1銷售面積技發(fā)部萬1.2.2自持面積技發(fā)部萬二收入資產(chǎn)2.1預(yù)計(jì)銷售收入營銷部萬元 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)營銷部元/2.2資產(chǎn)成本部萬元2.4收入及資產(chǎn)合計(jì)2.1+2.2萬元三成本費(fèi)用總額3.1直接成本萬元3.1.1直接成本建筑面積單方成本元/土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期部元/前期工程成本成本部元/建筑安裝工程成本成本部元/基礎(chǔ)設(shè)施成本成本部元/公共配套設(shè)施成本成本部元/開發(fā)間接成本成本部元/土地費(fèi)用中：土地款投資發(fā)展部/成本部萬元 契稅萬元 其他稅費(fèi)投資發(fā)展部萬元3.2稅金萬元營業(yè)稅及附加萬元土地增值稅財(cái)務(wù)部萬元其他稅金萬元3.3三項(xiàng)費(fèi)用萬元營銷費(fèi)用營銷部元/管理費(fèi)用管理部/辦公室元/財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)部元/3.4營業(yè)總成本3.1+3.2+3.3萬元四項(xiàng)目毛利（率）測算4.1毛利總額（含資產(chǎn)）2.5-3.2-3.1萬元4.2稅前銷售毛利率（含資產(chǎn)）4.12.5五項(xiàng)目稅前利潤（率）測算5.1所得稅前利潤總額（含資產(chǎn)）2.4-3.4萬元5.2稅前銷售利潤率（含資產(chǎn)）5.12.4六項(xiàng)目凈利潤（率）測算6.1所得稅5.125%萬元6.2凈利潤(含資產(chǎn)）5.1-6.1萬元6.3凈銷售利潤率（含資產(chǎn)）6.22.4此階段控制重點(diǎn)在于：1） 根據(jù)對項(xiàng)目盈利的預(yù)期，土地競拍價(jià)格應(yīng)在一個(gè)可承受的范圍內(nèi)。2） 項(xiàng)目定位要清晰，因?yàn)轭A(yù)期收入和建安成本的估計(jì)均基于清晰的項(xiàng)目定位。3） 資本化借款利息的預(yù)估。應(yīng)合理安排資金籌措渠道。在保證項(xiàng)目正常運(yùn)行的情況下，盡可能降低資金成本。4）表中數(shù)據(jù)填報(bào)應(yīng)由對應(yīng)責(zé)任部門對項(xiàng)目定位、銷售單價(jià)、預(yù)期收益、市場條件、資本化借款等進(jìn)行相對準(zhǔn)確的判斷，經(jīng)過反復(fù)討論修改后，企業(yè)決策者可根據(jù)預(yù)測表中的銷售毛利及凈銷售利潤率判斷該項(xiàng)目的盈利指標(biāo)是否能夠達(dá)到企業(yè)預(yù)期目標(biāo)和發(fā)展需要。如果能夠滿足企業(yè)決策者預(yù)期目標(biāo)，則將該盈利指標(biāo)作為整個(gè)項(xiàng)目的基本考核任務(wù)，通過有效的成本控制手段保證其實(shí)現(xiàn)。3 設(shè)計(jì)階段成本管理手段及控制重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段是確保目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)保證，在上階段已確定的決策階段利潤預(yù)測表基礎(chǔ)上，由成本部對建安工程費(fèi)成本指標(biāo)細(xì)化至三級或四級科目，細(xì)化后的建安工程費(fèi)合計(jì)值不得超過利潤預(yù)測表中的建安工程費(fèi)，以此作為限額設(shè)計(jì)成本指標(biāo)下發(fā)設(shè)計(jì)院。見表2項(xiàng)目指標(biāo)業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)2合計(jì)建筑面積()科目編號成本科目控制指標(biāo)成本控制指標(biāo)成本控制指標(biāo)成本1建筑安裝工程費(fèi)1.1土建工程費(fèi)1.1.1基礎(chǔ)工程1.1.2地下室工程1.1.3主體結(jié)構(gòu)工程1.1.4門工程1.1.5窗工程1.1.6幕墻工程1.1.7戶內(nèi)精裝修1.1.8公共部位精裝修1.1.9鋼結(jié)構(gòu)工程1.1.10園林景觀工程1.1.11機(jī)械車位1.2安裝工程費(fèi)1.2.1室內(nèi)水電管線設(shè)備費(fèi)1.2.2室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1.2.2.1消防工程1.2.2.2空調(diào)工程1.2.2.3電梯工程1.2.3外立面泛光照明工程1.2.4智能化系統(tǒng)費(fèi)設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)：1）選擇口碑較好的設(shè)計(jì)院，并要求設(shè)計(jì)院選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、有責(zé)任心的設(shè)計(jì)師為該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；2）設(shè)計(jì)階段需建立在前期明確的項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上，配置材料及設(shè)備不得超出項(xiàng)目定位。在客戶敏感點(diǎn)上可以增加投入，但需對其他非敏感點(diǎn)整體平衡，總體概算成本需在限額成本之內(nèi)。4 施工階段成本管理手段及控制重點(diǎn)4.1施工單位及供貨單位的選擇選擇履約能力強(qiáng)、信譽(yù)好的施工單位和供貨單位，并在總包合同簽訂之前盡量明確甲供、甲指乙供、乙供材料設(shè)備的種類。成本部在招標(biāo)過程中應(yīng)嚴(yán)控材料和設(shè)備品牌、價(jià)格。4.2合同條款及合同價(jià)的確定盡量選擇格式化和對甲方有利的合同條款，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)格式化條款及本企業(yè)情況，可在付款方式、價(jià)差調(diào)整、雙方責(zé)任等條款協(xié)商出更有利于甲方的合同條款。4.3保持較高的市場敏銳度項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，房地產(chǎn)企業(yè)對市場銷售情況比決策階段會有更準(zhǔn)確的了解，此時(shí)銷售部應(yīng)對市場保持較高的警惕性，并作出積極反應(yīng)，當(dāng)市場銷售單價(jià)與預(yù)期相差較大時(shí)，需及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目配置（比如原定毛坯房是否可改為精裝修，原定精裝修是否可改為毛坯，原定普通精裝修是否可改為高檔精裝修），項(xiàng)目開始預(yù)售后，做好銷售收入和成本的動態(tài)統(tǒng)計(jì)，實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的盈利指標(biāo)是否偏離原定目標(biāo)。 4.4嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更和簽證施工過程中，工程部應(yīng)督促監(jiān)理對現(xiàn)場嚴(yán)格把控，盡可能避免不必要的工程簽證和變更。4.5結(jié)算審核結(jié)算審核工作作為成本控制的最后一關(guān)，需認(rèn)真對待，嚴(yán)格按照合同條款審核簽證、變更、索賠等是否符合結(jié)算要求，工程量和綜合單價(jià)調(diào)整是否依據(jù)合同約定。5 運(yùn)行階段成本管理手段及控制重點(diǎn)項(xiàng)目竣工交付或竣工運(yùn)行后，應(yīng)做好成本后評估工作，為以后項(xiàng)目累積寶貴的成本數(shù)據(jù)。成本后評估數(shù)據(jù)盡可能全面、細(xì)化。對各單項(xiàng)如樁基、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、幕墻、精裝修、綠化、消防、暖通、其他配套等分項(xiàng)明細(xì)材料、品牌、含鋼量分類列出，計(jì)算其成本指標(biāo)，匯總后與原目標(biāo)成本進(jìn)行對比，計(jì)算偏離程度，分析偏離原因。結(jié)語本文通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段的成本管理手段及控制重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析說明，對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的責(zé)任以及項(xiàng)目全壽命周期各階段的工作重心予以簡要說明，成本控制以成本部為主導(dǎo)中心，需要全員、全過程參與并予以重視，決策階段利潤預(yù)測表以及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)成本控制表都能夠在實(shí)際工作中靈活