三亞海棠灣市場調(diào)研報告VIP

三亞海棠灣市場調(diào)研報告三亞海棠灣市場調(diào)研報告 二二 一五年一五年 精品文檔交流 一 地理區(qū)位一 地理區(qū)位 基地 精品文檔交流 自然資源 自然資源 海棠灣南與亞龍灣國家旅游度假區(qū)相鄰 集碧海 藍天 青山 銀沙 綠 洲 奇岬 河流于一身 海棠灣景象萬千 由于遠離城市 大部分區(qū)域沒有開發(fā) 有一種原生態(tài)的 美 十九公里長的岸線風(fēng)光旖旎 河道如網(wǎng) 綠洲棋布 芳草萋萋 灣內(nèi)有 神州第一泉 南田溫泉 鐵爐港 伊斯蘭古墓群 海棠秀 蜈支洲島 椰子 洲島等美景 古跡 名勝 藤橋東 西兩河潺潺流過 自然風(fēng)光與人文景觀交 互輝映 交通 交通 海棠灣對外交通主要通過區(qū)域西側(cè)的東線高速公路和海榆東線以及東線高 速鐵路 區(qū)域內(nèi)交通主干道由 三縱九橫 的道路體系組成 對外交通 高速 藤橋鎮(zhèn)及林旺鎮(zhèn)東線高速出入口 國道 海榆東線 高 鐵 海棠灣站 正在規(guī)劃建設(shè) 內(nèi)部交通 三縱九橫 三縱 各片區(qū)間聯(lián)系道路 濱海景觀大道 濱海步行觀光路 精品文檔交流 九橫 垂直于海榆東線通向海濱的道路體系 港口 依托南端瀉湖口和北部河口設(shè)碼頭 提供海上通道 并連接蜈支洲 島 商業(yè) 商業(yè) 海棠灣是國內(nèi)規(guī)劃檔次最高的國際休閑灣區(qū) 涵蓋三大頂級配套 國家級 醫(yī)療基地 全球頂級酒店群 世界一級游艇基地 購物 三亞海棠灣國際購物中心 是由國旅 三亞 投資發(fā)展有限公司投 資 總占地面積約 19 萬平方米 購物面積達 33 萬平方米 將是亞洲最大的免 稅城 項目以免稅購物為中心 輔以餐飲 娛樂及旅游住宿為一體的大型免稅 商業(yè)綜合體 將匯集世界最著名 最受歡迎的名牌精品 購物環(huán)境奢華高貴而 又親切舒適 將成為國內(nèi)外游客的免稅購物天堂 酒店 濱海沙壩一線用地 將規(guī)劃建設(shè) 32 家以上的國際高端品牌酒店 二 三線將建成 40 家左右主題度假酒店 海棠灣將成為酒店數(shù)量最多 品牌最高端 設(shè)計理念最超前的國際休閑度假區(qū)之一 目前運營酒店 20 余家 溫德姆至尊酒 店 凱賓斯基 索菲特 逸林希爾頓 康萊德 紅樹林費爾蒙 還有財經(jīng)論壇 中心等 娛樂休閑 將建有多元的休閑養(yǎng)生娛樂配套設(shè)施 包括 4 個主題公園 國 家海岸濕地公園 夢幻娛樂不夜城 熱帶海島樂園 影視不夜城 以及夢幻娛 樂不夜城 神州國際高爾夫 甘什嶺高爾夫俱樂部 海中海高爾夫俱樂部 海 棠灣萬達影視城 亞洲最大的海洋公園 亞洲頂級國際游艇港 南山溫泉度假 區(qū) 國家海岸濕地公園 海棠廣場等 其中三亞萬達影城位于三亞市美麗的海棠灣 是海棠灣 國家海岸 唯一 的一座五星級影城 海南首家 IMAX 影城 中國第一家度假區(qū)影城 更是祖國最 南端的萬達電影城 影城處于海棠灣之濱 毗鄰希爾頓 康萊德豪華酒店群 與海棠灣大劇院 海棠灣國際會所 神采飛揚電玩城共同組成海棠灣萬達文化 中心 影城是萬達集團專業(yè)打造的超五星級標準的國際級現(xiàn)代化多廳豪華影城 面積為 4781 平方米 共有 7 個廳 1 個 IMAX 廳 3 個精品廳 兩個特色廳和 1 個 VIP 廳 可容納觀眾近千人 它傳承了萬達電影多年積累的優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念 引進國際上最先進的視聽設(shè)備和放映設(shè)備 提供超一流的視聽震撼和娛樂休閑 精品文檔交流 為一體的享受 教育 教育 大中專院校 三亞海棠灣鎮(zhèn)吉林體育學(xué)院 三亞市海棠灣海南省稅務(wù)學(xué)校 三亞海棠灣崇德學(xué)校 三亞市海棠灣海南省稅務(wù)學(xué)校 五幢綜合樓 占地面積為 26 626 平方米 總 建筑面積為 15 392 平方米 包括 四幢五層高的教學(xué)樓 一幢四層高的宿舍樓 食堂 一幢單層高的培訓(xùn)中心 三亞海棠灣崇德學(xué)校 位于海棠灣藤橋龍海大道 占地面積 30 畝 該校可 提供小學(xué)一年級至初中九年級一貫制教育 每個年級設(shè)置 2 個班 每個班 45 至 50 人 可為三亞新增近千個學(xué)位 在教育教學(xué)方面 該 校將實行新課改模 式 采取小班授課 小組合作 先教后學(xué)的教學(xué)方式 同時聘請外教并開設(shè)英 語口語班 讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)孩子也能享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源 中小學(xué) 海棠灣鎮(zhèn)南田中學(xué) 藤橋中學(xué) 中心小學(xué) 林旺小學(xué) 江林小學(xué) 藤海小學(xué) 鐵爐港小學(xué) 椰林小學(xué) 長田小學(xué)等 醫(yī)療 醫(yī)療 解放軍 301 醫(yī)院海南分院 占地約 900 畝 位于 國家海岸 三亞海棠灣 瀕海臨河 碧海藍天 水清沙白 建筑面積 38 3 萬平方米 由醫(yī)療區(qū) 療養(yǎng)區(qū) 服務(wù)保障區(qū)三部分組成 是一座擁有 58 幢樓宇和一流現(xiàn)代化配套設(shè)施的醫(yī)學(xué)城 擁有 1000 多名從北京總院精選的醫(yī)護人員 49 個臨床醫(yī)技科室 25 個護理單 元 673 張病床位 與解放軍總醫(yī)院一脈相承 有著價值 4 5 億元人民幣世界 領(lǐng)先的醫(yī)療設(shè)備和儀器 可與星級酒店媲美的環(huán)境 文化 文化 海棠灣將成為展示本土民俗文化 海棠文化 奧運文化 影視文化 游艇 文化 品牌文化 康復(fù)養(yǎng)生文化 異國民俗風(fēng)情等多元文化的大舞臺 且每種 文化都有具體的項目作為承載 海棠灣規(guī)劃建設(shè)七個本土特色風(fēng)情小鎮(zhèn) 宜居 宜業(yè) 是充分展示本土文化的新型旅游社區(qū) 將建有惠普動漫產(chǎn)業(yè)基地和國際藝術(shù)中心 其中國際藝術(shù)中心是為開展各 種藝術(shù)活動提供的絕佳活動場所 為藝術(shù)家提供激發(fā)靈感的創(chuàng)作空間和平臺 體育 體育 三亞珠江南田溫泉度假區(qū) 網(wǎng)球場 三亞海棠灣海中海高爾夫球場 精品文檔交流 三亞海棠灣海中海高爾夫球場是一個國際錦標賽級的 18 洞高爾夫球場 地 處海棠灣開發(fā)區(qū) C10 片區(qū)的青田村薄尾嶺 占地面積 980 畝 總投資 1 5 億元 該球場由世界知名的高爾夫球場設(shè)計公司美國 IMG 公司設(shè)計和施工建設(shè) 可舉 辦國際性大型高爾夫賽事 也是目前海棠灣開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一個已經(jīng)建成的高爾 夫球場 項目用地呈半島形狀 三面環(huán)海 區(qū)域內(nèi)匯集了海水 沙灘 山體 巨石等眾多旅游資源 是海棠灣自然資源最豐富的區(qū)域之一 結(jié)合海棠灣總體 發(fā)展規(guī)劃 該項目將是集體育 休閑 度假為一體的國際知名的半島度假綜合 體 該球場已經(jīng)列入第五屆 亞洲杯 國際高爾夫巡回賽場地之一 為備戰(zhàn) 2016 年奧運會 巴西圣保羅 國家體育總局已擬定該球場為國奧隊訓(xùn)練基地 全 美巡回賽 PGA 擬定也將該球場進入中國大陸定點球場 污染源 污染源 無 規(guī)劃前景 規(guī)劃前景 項目地處 國家海岸 的三亞海棠灣 海棠灣位于海南島的南端 是 海 南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 中確定的東線旅游經(jīng)濟發(fā)展帶的重要組成部分 2006 年 12 月 23 日 國務(wù)院正式批準海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃 海棠灣將定位為 國家海岸 成為國家品牌 承載著國家熱帶濱海旅游度假形象 是三亞海濱 度假區(qū)拓展的 重中之重 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑 度假區(qū) 是國家級海洋科研 教育 博覽基地的綜合體 海棠灣規(guī)劃用地南北 長約 30 公里 東西平均寬約 8 公里 規(guī)劃用地總面積約 98 平方公里 作為三 亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源 海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望 2 項目所在城市或區(qū)域整體分析 項目所在城市或區(qū)域整體分析 1 1 地理位置 地理位置 三亞市 三亞市 位于海南島的最南端 是中國最南部的熱帶濱海旅游城市 是中 國空氣質(zhì)量最好的城市 三亞市別稱鹿城 又被稱為 東方夏威夷 位居中國 四大一線旅游城市 三威杭廈 之首 三亞北靠高山 南臨大海 地勢自北向南逐漸傾斜 形成一個狹長狀的多 角形 陸地總面積 1919 58 平方公里 海域總面積 6000 平方公里 其中規(guī)劃市 精品文檔交流 區(qū)面積約 37 平方公里 常住人口為 53 6 萬人 境內(nèi)海岸線長 258 65 公里 有 大小港灣 19 個 主要海灣有三亞灣 海棠灣 亞龍灣 崖州灣 大東海灣等 海棠灣海棠灣 位于海南省三亞市東北部海濱 距三亞市區(qū) 28 公里 與亞龍灣 大東海灣 三亞灣 崖州灣并列三亞五大名灣 海棠灣東北與陵水縣接壤 西北與保亭縣毗鄰 西南以仲田嶺 回風(fēng)嶺 竹絡(luò)嶺 瓊南嶺群山為界 構(gòu)成自然的海灣區(qū)域 海棠灣總占地面積 384 2 平方公里 因為行政區(qū)劃的原因 本來一個完整 的海灣一分為二 屬于三亞境內(nèi)的一半取名海棠灣 屬于陵水境內(nèi)的那一半海 灣 兩處 半灣 海岸線合計總長 25 公里 目前海棠灣在建項目已達 98 個 其中政府投資項目 72 個 社會投資項目 26 個 總投資 430 億元 精品文檔交流 2 2 人口情況 人口情況 全市 2014 年末戶籍人口 58 56 萬人 比上年末增加 0 86 萬人 增長率 1 49 2014 年末常住人口 74 19 萬人 比上年增加 0 99 萬人 增長率 1 35 3 3 經(jīng)濟發(fā)展情況 經(jīng)濟發(fā)展情況 近五年三亞市 GDP 增長逐年增加 2014 年為 404 38 億元 首次突破 400 億元 增長速度則逐年放緩 2014 年同比增速下降 5 6 近五年三亞市財政收入逐年增長 2014 年財政收入達 77 77 億元 增長率 為 15 2 整體經(jīng)濟水平保持穩(wěn)定上升狀態(tài) 近五年三亞市固定資產(chǎn)投資逐年上漲 2014 年固定資產(chǎn)投資達 629 55 億 元 同比上漲 20 33 近五年三亞市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比逐步上漲 2014 年三亞市房地產(chǎn)投 資總額達 380 02 億元 同比增長 25 5 近五年三亞市新增就業(yè)人員呈逐年下降趨勢 2014 年新增就業(yè)人數(shù) 32506 人 同比增長 0 3 新增就業(yè)崗位 33506 個 同比增長 0 3 精品文檔交流 人均可支配收入 2010 2013 年呈逐年上升趨勢 2014 年則出現(xiàn)了下滑 人 均收入 21926 元 同比下滑 9 5 4 4 20142014 年三亞市房地產(chǎn)基本情況 年三亞市房地產(chǎn)基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 380 02 億元 年增長率 25 5 其中 住宅投資總額 276 億元 年增長率 22 3 辦公樓投資總額 38 億元 年增長率 6 6 商業(yè)投資總額 42 億元 年增長率 11 9 城市 房屋 總施工面積 資質(zhì)內(nèi) 城市 房屋 總施工面積 資質(zhì)內(nèi) 51 63 萬 同比下跌 32 39 市總竣工面積 市總竣工面積 年增長率 市總銷售面積 房屋 市總銷售面積 房屋 100 99 萬 同比下跌 44 8 其中 商品房銷售面積 商品房銷售面積 93 99 萬 同比下跌 10 6 市總銷售金額市總銷售金額 年增長率 其中 商品房銷售金額商品房銷售金額 319 5 億元 年增長率下跌 7 42 市存量房面積市存量房面積 年增長率 5 5 三亞市房地產(chǎn)政策情況 三亞市房地產(chǎn)政策情況 當?shù)厥邢拶徴?當?shù)厥邢拶徴?在三亞市范圍內(nèi)繼續(xù)執(zhí)行限購政策 限購細則 原則上對已擁有 1 套住房 的本市戶籍居民家庭 能提供本市 1 年以上 含 1 年 的納稅證明或社會保險 繳納證明的非本市戶籍居民家庭 限購 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 對已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭 擁有 1 套及以上住房的非本市 戶籍居民家庭 無法提供本市 1 年以上 含 1 年 的納稅證明或社會保險繳納 證明的非本市戶籍居民家庭 暫停在本市主城區(qū)向其售房 限貸政策 限貸政策 2015 年 3 月 30 日 中國人民銀行 住建部 銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布 關(guān) 于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知 將二套房首付比例下限下調(diào)至四成 公 積金貸款購買首套房首付最低降至二成 當?shù)劂y行放款情況 當?shù)劂y行放款情況 個人房貸放款較慢 從面簽至放款 周期約 3 個月左右 當?shù)卣渌c房地產(chǎn)相關(guān)政策 當?shù)卣渌c房地產(chǎn)相關(guān)政策 精品文檔交流 三亞市規(guī)劃局 25 度以上的坡地只能建設(shè)保護性生態(tài)景區(qū) 不得用于建設(shè) 酒店 開發(fā)房地產(chǎn)或其他帶有住宿功能的經(jīng)營性項目 規(guī)定商品房建筑面積大于 80 平米 2014 年 4 月 3 日三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員 會通過 加強三亞市商品房戶型管理的決定 規(guī)定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項 目戶型設(shè)計建筑面積應(yīng)達到 80 平方米 含公攤 以上 該政策執(zhí)行的市域范圍既 包括河?xùn)| 河西等中心城區(qū) 也包括未來撤鎮(zhèn)劃區(qū)的育才鎮(zhèn) 海棠灣鎮(zhèn)等區(qū)域 建政策僅針對商品住宅類產(chǎn)品 而項目性質(zhì)為經(jīng)營性小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店以及公 寓類產(chǎn)品則不在限制范圍 當?shù)爻鞘斜Ｕ戏拷ㄔO(shè)情況當?shù)爻鞘斜Ｕ戏拷ㄔO(shè)情況 2014 年全市新開工建設(shè)保障性住房 6357 套 竣工交用 1801 套 完成農(nóng)村 危房改造 1800 戶 2015 年全市計劃完成棚戶區(qū)改造 9842 戶 新建公租房 1 萬 套 竣工各類保障性住房 3526 套 完成農(nóng)村危房改造 600 戶 6 6 所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)成交容量動態(tài)表 所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)成交容量動態(tài)表 城市及區(qū)域市場容量動態(tài)城市及區(qū)域市場容量動態(tài) 城市城市 市住宅供市住宅供 量量 市住宅銷市住宅銷 量量 市住宅均市住宅均 價價 市商業(yè)供市商業(yè)供 量量 市商業(yè)市商業(yè) 銷量銷量 市商業(yè)市商業(yè) 均價均價 20112011 年年 1406382 00821071 0026938 3096231 706639 4913771 86 20122012 年年 1261059 67698562 7727058 4173928 3336262 6932299 51 20132013 年年 1236636 811200123 3423737 2533219 1849632 2922660 65 區(qū) 域 區(qū) 域 區(qū)住宅供區(qū)住宅供 量量 區(qū)住宅銷區(qū)住宅銷 量量 區(qū)住宅均區(qū)住宅均 價價 區(qū)商業(yè)供區(qū)商業(yè)供 量量 區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè) 銷量銷量 區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè) 均價均價 20112011 年年 6279 783527 7429674 740 00 20122012 年年 01624 826521 780 00 20132013 年年 131022 6828525 0219488 312310 00 板塊板塊 板塊住宅板塊住宅 供量供量 板塊住宅板塊住宅 銷量銷量 板塊住宅板塊住宅 均價均價 20112011 年年 20122012 年年 20132013 年年 7 7 所在城市房企銷售排名表 所在城市房企銷售排名表 精品文檔交流 20142014 年區(qū)域公司所在城市各房企銷售排名年區(qū)域公司所在城市各房企銷售排名 銷售銷售 排名排名 房企名稱房企名稱項目名稱項目名稱 20142014 銷售銷售 額 元 額 元 20142014 市場市場 占比占比 20142014 項目項目 數(shù)數(shù) 單盤平均單盤平均 售額售額 20142014 排名排名 1 1 三亞鹿回頭旅游 區(qū)開發(fā)有限公司 半山半島 460648006614 4 146064800661 1 2 2萬科集團 萬科 森林度假 公園 萬科 湖畔 度假公園32 28500363742 2 3 3中信泰富中信 半島云5 114415081093 3 4 4魯能集團 魯能 三亞灣新 城 9635326573 02 19635326574 4 5 5和泓地產(chǎn)和泓 假日陽光8613850762 75 6 6瑞吉酒店瑞吉別墅8454090752 656 7 7 三亞鳳凰島發(fā)展 有限公司 三亞鳳凰島 8338054992 617 8 8 三亞旭誠房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 森林半島 7065385252 218 9 9 海南中度房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 三亞的山 6265755221 96 16265755229 9 1010 三亞寶迪投資有 限公司 鴻坤山海墅 5832841101 83 15832841101010 二 住宅市場分析二 住宅市場分析 1 整體市場分析 整體市場分析 1 1 市場整體量價分析市場整體量價分析 2014 年 三亞房地產(chǎn)市場整體量價處于量跌價升的狀態(tài) 從住宅供應(yīng)面積 與住宅成交面積來看 總體情況供大于求 但 3 4 5 月處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 成交同比于 2013 年要低迷 全年的成交均價有所動蕩 成交面積從 2014 年 8 月開始到 12 月呈現(xiàn)上升趨勢 整體區(qū)間相對穩(wěn)定 精品文檔交流 近三年三亞市商品住宅供求及價格走勢圖 2 2 區(qū)域供求分析區(qū)域供求分析 從供求分析圖表來看 2014 年三亞房地產(chǎn)整體處于供大于求的狀態(tài) 其中 崖城鎮(zhèn)壓力最大 供求比為 2 78 其次為田獨鎮(zhèn)和海棠灣鎮(zhèn) 供求 比分別為 2 05 和 2 17 從存量上看 河?xùn)|區(qū)的可供給的存量是最大的 其次 為田獨鎮(zhèn)和河西區(qū) 由于崖城鎮(zhèn)的項目相對于其他區(qū)域來說是比較少的 11 月 份才剛推出 7 86 萬平方米 使得其供求比有所提高 田獨鎮(zhèn)高端地產(chǎn)過多 去 化比較慢 壓力也是最大的 而河?xùn)|區(qū)存量 115 72 萬平方米 處于失去去化較 快 供求比僅為 1 54 整體壓力相對較小 三亞市場區(qū)域供求比 3 3 市場成交結(jié)構(gòu)分析市場成交結(jié)構(gòu)分析 要對 2014 年三亞的市場成交結(jié)構(gòu)進行分析 要從物業(yè)類型成交情況 戶型 成交情況 面積段成交情況 單價成交情況 總價段成交情況等幾個方面進行 細致的分析 物業(yè)類型成交情況物業(yè)類型成交情況 精品文檔交流 從圖中可以看出 2014 年由于整體市場低迷情緒的影響 三亞市場普通住 宅占比同比下滑 由 2013 年的 84 54 下降為 80 43 而酒店式公寓和別墅 呈小幅上升 分別由 13 年的 6 41 與 9 05 上升為 7 53 和 12 04 近三年是三亞市物業(yè)類型成交情況 14 年普通住宅成交同比與 13 年下降 21 62 占比下滑 3 63 酒店式 公寓成交 7 52 同比下滑 3 43 占比上升 1 15 別墅成交 12 03 萬平 方米 同比上升 10 44 占比上升 2 48 總的來說 2014 年房地產(chǎn)市場低迷主要影響普通住宅 酒店式公寓影響并 不大 高端物業(yè)別墅則呈現(xiàn)上升的態(tài)勢 戶型成交情況分析戶型成交情況分析 精品文檔交流 近三年三亞市戶型成交情況 從圖中分析 2014 年三亞市場戶型的主要成交源是二房 其次是一房 三房 和獨棟 相對于 2013 年來說 一房同比下降了 48 57 但在 2014 年仍然是 市場戶型主要的成交源 二房同比下降 31 9 三房同比有所增加 相對于 13 年增加了 19 17 是源于半山半島的熱銷 14 年三亞市獨棟別墅成交在下滑 疊加別墅成交好于去年源于萬科森林度 假公寓的迷你疊加別墅成交 復(fù)式同比去年大幅度增加源于半山半島全復(fù)式房型樓棟整棟出售 雙拼相對于 13 年也有所上升 面積段成交情況面積段成交情況 近三年三亞市面積段成交情況 2014 年主要成交面積段仍然集中在 60 80 平方米的戶型上 主要成交面積 段 10 萬平米以上的由 13 年的 6 個下降為 3 個 分別為 60 80 平方米 80 100 平方米和 200 平方米以上 全年 100 200 平方米的產(chǎn)品成交量在大幅度下降 同于 13 年下降 60 68 其次為 40 平方米以下和 40 60 平方米以下 分別下降 44 62 和 42 44 精品文檔交流 雖然總體的面積段成交在處于下降趨勢 但是 2014 年僅 180 200 平方米和 200 平方米以上的產(chǎn)品同比于去年卻是在增加的 分別為 174 12 和 17 76 由此可見 大面積段的產(chǎn)品成交穩(wěn)定 受市場支持 仍然處于上升的 態(tài)勢 單價段成交情況分析單價段成交情況分析 近三年三亞市單價段成交情況 2014 年的單價段成交主要集中在 1 5 1 8 萬和 3 萬以上的戶型上 2014 年三亞單價段成交 1 萬元以下 m2 下降幅度是最大的 同比下降了 94 6 其中 1 2 萬 3 萬的戶型也處于下降的態(tài)勢 幅度相對于 1 萬元以下 的下降幅度要小 1 2 1 5 萬元 m2 同比與 13 年上升 29 28 處于逐年上升的態(tài)勢 3 萬元以 上 m2 相對于 13 年來說也是處于逐年上升的態(tài)勢 主要成交單價段集中在 3 萬元以上 m2 市場占比為 30 07 成交量同比 與 13 年增加并不大 主要是由于別墅物業(yè)類型的成交穩(wěn)定和半山半島的熱賣 這也說明了三亞房地產(chǎn)的高端市場受市場情緒的影響并不大 成交一直處于較 穩(wěn)定的狀態(tài) 精品文檔交流 總價段成交情況分析總價段成交情況分析 近三年三亞市總價段成交情況 2014 年三亞市總價段成交主要是 110 150 萬 150 200 萬和 500 萬以上 但是總體相對于 13 年來說 總價段成交情況仍然是處于下降的態(tài)勢 最明 顯的體現(xiàn)在 110 150 萬 同比 13 年下降 28 48 其次是 150 200 萬 同比 13 年下降 27 74 總價段在 500 萬以上同比與 13 年上漲 31 2 上升幅度較大 市場占比 24 41 同比于去年市場的占比增加 9 11 這說明了三亞市房地產(chǎn)市場的 購買能級在提高 4 4 區(qū)域成交區(qū)域成交 區(qū)域成交主要從各區(qū)成交情況和區(qū)域成交價格兩個方面進行分析 區(qū)域成交情況分析區(qū)域成交情況分析 精品文檔交流 近三年三亞市各區(qū)成交情況 從 12 年至 14 年 三亞市住宅市場的主力成交區(qū)域集中在河?xùn)|區(qū) 其次為田 獨鎮(zhèn) 2014 三亞除了海棠灣和天涯鎮(zhèn)意外的各個區(qū)域成交量相對于 13 年來說都 是有所下降的 河西區(qū)和崖城鎮(zhèn)同比下降 56 鳳凰鎮(zhèn)同比下降 43 河?xùn)|區(qū) 同比下降 15 但仍然是市場成交的主力地區(qū) 其中河西區(qū)和鳳凰鎮(zhèn)不僅同比與 13 年下降 同比與 12 年也是處于下降的態(tài)勢的 海棠灣鎮(zhèn)同比與 13 年呈現(xiàn)上升的態(tài)勢 上升 81 由于定位為國家海岸 后 市場成交情況逐年在增加 各區(qū)成交價格情況分析各區(qū)成交價格情況分析 精品文檔交流 近三年三亞市各區(qū)成交價格情況 2014 年三亞市各區(qū)成交價格均價相比較于 13 年來說是呈現(xiàn)上升的態(tài)勢的 其中海棠鎮(zhèn)上漲幅度最大 為 41 45 河西區(qū)上漲 28 14 和田獨鎮(zhèn)為 20 03 上漲得最快 河?xùn)|區(qū)成交價格近三年來基本保持在 25000 元 m2 左右 比較穩(wěn)定 鳳凰 鎮(zhèn)成交價格今年處于上升價段 平均增長速度為 6 左右 而天涯鎮(zhèn)僅有 中 交綠城 高福小鎮(zhèn) 別墅在售 5 5 20142014 年三亞市場排行榜年三亞市場排行榜 精品文檔交流 2014 年三亞住宅市場金額 TOP10 2014 年三亞市住宅市場面積 TOP10 精品文檔交流 2014 年 三亞各大房企為爭奪市場一席之地 使出了渾身解數(shù) 通過 2014 年 三亞住宅市場金額排行榜和 2014 年三亞市住宅市場面積排行榜來看 半山半島 項目穩(wěn)穩(wěn)地坐上了第一的寶座 獨占鰲頭 它以住宅成交金額 52 93 萬和住宅市 場面積成交面積 14 09 萬奪得桂冠 住宅市場金額中信 半島云邸以 14 42 位于第二 萬科森林度假公園以 13 21 位于第三 住宅市場面積和泓 假日陽光以 5 79 位于第二 森林半島以 4 80 居第三 總的來說 2014 年三亞市房地產(chǎn)市場處于小幅波動總體穩(wěn)定的狀態(tài) 房地 產(chǎn)市場低迷的情緒主要對普通類型的房產(chǎn)影響比較大 對于高端房產(chǎn)的影響很 小 所以 2014 年三亞市高端房產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢處于上升趨勢且比較穩(wěn)定 2 供需情況分析 供需情況分析 三亞市 2014 年供應(yīng)面積為 1338493 同比上漲 8 24 成交面積為 773460 同比下跌 35 55 成交均價為 22230 元 同比下跌 6 35 三亞住宅供需情況走勢圖三亞住宅供需情況走勢圖 海棠灣片區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域格局 海棠灣片區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域格局 精品文檔交流 根據(jù)自身地塊環(huán)境劃分為高端 中端 養(yǎng)老三種物業(yè)類型 1 高端海景物業(yè)分布于海棠灣沿海岸一線 均為 40 年商業(yè)產(chǎn)權(quán) 2 中端物業(yè) 集中分布在林旺鎮(zhèn)片區(qū) 多為 40 年產(chǎn)權(quán) 現(xiàn)僅有海棠中央 為 70 年住宅產(chǎn)權(quán) 3 三線集中于南田溫泉片區(qū) 以山景為主的養(yǎng)老度假型物業(yè) 均為 70 年產(chǎn) 權(quán) 設(shè)置以溫泉入戶 老年養(yǎng)生體系等配套 海棠灣樓盤概況 海棠灣樓盤概況 一線海景高端物業(yè) 4 個 產(chǎn)品以高層及超高層酒店式公 寓和低層別墅為主 二線中端物業(yè) 2 個 產(chǎn)品類型多樣化 高層板樓住宅 多 層洋房 低層別墅 養(yǎng)老型物業(yè) 3 個 產(chǎn)品集中于高層板樓住宅 三 商業(yè)市場分析三 商業(yè)市場分析 發(fā)展歷程 改革開放后三亞的城市商業(yè)歷經(jīng)了兩次大的飛躍 1989 年解 放路擴建和 2001 年的改造 使解放路由早期自發(fā)形成的沿街商鋪向綜合性商業(yè) 街轉(zhuǎn)型 形成了目前眾多大型商業(yè)體集聚的狀態(tài) 隨后伴隨三亞旅游業(yè)和房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 旅游特色商業(yè)以及大型社區(qū)商業(yè)開始成為三亞商業(yè)市場的主角 精品文檔交流 三亞市商圈級別分市級商業(yè)中心以及旅游商業(yè) 市區(qū)級商業(yè)集中在解放路 及商品街 主要為大型綜合性生活服務(wù)型商業(yè) 旅游商業(yè)分布在三亞發(fā)展較快 的各個灣區(qū) 以餐飲 休閑 娛樂等綜合性度假型商業(yè)為主 三亞商業(yè)市場以餐飲娛樂居多 市級商業(yè)中心體量較大 模式簡單 功能 單一 同質(zhì)化較大 旅游商業(yè)發(fā)展層次也較低 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 功能 特色均需要 提升 2 供需情況分析 2014 年三亞市供應(yīng)面積為 127032 同比上漲 282 4