PPP項(xiàng)目土地回報(bào)資源補(bǔ)償參考案例.doc

資源補(bǔ)償項(xiàng)目(RCP)融資模式特許權(quán)要點(diǎn)設(shè)計(jì)以某濕地公園項(xiàng)目為例摘要本文以解決某市濕地公園項(xiàng)目融資難問(wèn)題為目的，引入資源補(bǔ)償項(xiàng)目(ResourceCompensate Project, RCP)融資模式，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，分析了土地資源、旅游資源和礦產(chǎn)資源補(bǔ)償方式的可行性，并得出只有土地資源補(bǔ)償方式可行的結(jié)論。隨后，本文定量分析了住宅用地資源的補(bǔ)償量。最后，本文就特許權(quán)協(xié)議提出了十二條關(guān)鍵條款建議，可供政府或投資者參考。全文思路、方法和特許權(quán)協(xié)議條款建議可供RCP融資模式的應(yīng)用提供借鑒。關(guān)鍵詞 資源補(bǔ)償項(xiàng)目(RCP)；特許經(jīng)營(yíng)(PPP)；項(xiàng)目融資；土地資源；特許權(quán)協(xié)議Abstract This paper is to solve thefinancing issues for a wetland park development project located in a city in southernChina.Resource compensate project (RCP) financing mode is considered. Firstly, basedon the real conditions of the project, the feasibility of compensation of threekinds of resources, i.e. land, tourism and mineral resources are analyzedrespectively and it is concluded that only land resource compensation isfeasible. Then, a detailed quantitative analysis is carried out so as to decidethe exact area and value of the land as compensation. Finally, 12 critical provisionsof the Concession Agreement to be signed between the local government andinvestors are proposed.Keywords Resource Compensation Project(RCP); Public-Private Partnership (PPP); project finance; land resource;Concession Agreement1引言我國(guó)南方某市政府欲打造西南地區(qū)最大的濕地公園，初步規(guī)劃公園占地面積400公頃，總投資約為8億元，預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年。但政府財(cái)政緊張，無(wú)法獨(dú)自承擔(dān)濕地公園建設(shè)費(fèi)用，如果采用傳統(tǒng)的銀行貸款的融資方式，則政府也不能承擔(dān)沉重的利息，并且政府目前并沒(méi)有計(jì)劃為濕地公園制定收費(fèi)機(jī)制，所以該項(xiàng)目對(duì)民間資本沒(méi)有吸引力，應(yīng)用BT、BOT等融資模式不可行，于是打算應(yīng)用RCP融資模式。RCP融資模式即選擇一種可能產(chǎn)生期望收入的資源項(xiàng)目去補(bǔ)償一個(gè)財(cái)務(wù)上不可行的項(xiàng)目，是由劉方強(qiáng)與周心愿結(jié)合實(shí)際案例時(shí)所起的名稱。其本質(zhì)上是政企合作(Public-Private Partnership, PPP)模式中的一種捆綁形式，其具體含義如下：政府通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)投資者（一般組建項(xiàng)目公司）進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性或非自償性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，并向使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用（如有收費(fèi)機(jī)制），以收回項(xiàng)目部分投資，特許期滿后項(xiàng)目公司將項(xiàng)目無(wú)償移交給政府；同時(shí)，政府以對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞綄⒔?jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項(xiàng)目周邊一定數(shù)量的資源（如土地、旅游、礦產(chǎn)等）的開(kāi)發(fā)權(quán)出讓給項(xiàng)目公司，以捆綁的方式提高項(xiàng)目公司的的整體盈利能力，以確保項(xiàng)目投資者獲得合理回報(bào)，調(diào)動(dòng)投資者的積極性1。上文中提到的濕地公園項(xiàng)目屬于典型的非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目由于自身的特性，一直以來(lái)都存在融資難的問(wèn)題。RCP融資模式的提出，為非經(jīng)營(yíng)性或非自償性項(xiàng)目的融資提供了新方式，具有減輕政府財(cái)政壓力、提高項(xiàng)目運(yùn)作效率和加速資源開(kāi)發(fā)等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)解決基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、加快建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義1。2濕地公園項(xiàng)目應(yīng)用RCP模式的定性分析把RCP模式引入到該濕地公園項(xiàng)目中，首先要考慮的是補(bǔ)償方式。雖然該項(xiàng)目所在地可選的補(bǔ)償方案有土地資源、旅游資源和礦產(chǎn)資源補(bǔ)償，但是前期初步的可行性分析已經(jīng)排除了后面兩種補(bǔ)償方式的可行性2，因此，本文僅分析土地資源補(bǔ)償方式。將土地作為補(bǔ)償資源，政策上遇到的最大問(wèn)題是我國(guó)對(duì)土地出讓方式有嚴(yán)格的限制，例如，我們熟知的“8.31大限”3等。為了解決這一難題，現(xiàn)在一般通過(guò)三種方式來(lái)使土地使用權(quán)的獲得合法化：捆綁招標(biāo)、作價(jià)入股和土地出讓金補(bǔ)償。表1是對(duì)這三種方式進(jìn)行的比選結(jié)果。表1 土地使用權(quán)獲取方案比選方案名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)捆綁招標(biāo)可提高投標(biāo)人/企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)利益分擔(dān)不甚合理，上、下位法律法規(guī)存在沖突，法律風(fēng)險(xiǎn)大作價(jià)入股政府對(duì)項(xiàng)目公司有控制權(quán)，既發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，又保證民眾利益相關(guān)因素牽扯多，操作方式復(fù)雜，土地使用權(quán)價(jià)值有波動(dòng)出讓金補(bǔ)償項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，也能充分發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有后續(xù)的控制能力，政府不能分享開(kāi)發(fā)收益因?yàn)闈竦毓珗@項(xiàng)目是建設(shè)兩型社會(huì)的試點(diǎn)項(xiàng)目，所以在敏感問(wèn)題的操作上政府還是應(yīng)該選擇法律風(fēng)險(xiǎn)較低的方式；另外，政府需要對(duì)濕地公園項(xiàng)目有一定的控制能力，所以，選擇作價(jià)入股的補(bǔ)償方式比較合適。選擇了作價(jià)入股的方式之后，根據(jù)項(xiàng)目所在地的規(guī)劃，本文選擇了對(duì)投資者吸引力最大的四塊住宅用地作為潛在的補(bǔ)償用地。這四個(gè)地塊的規(guī)劃類型為一類住宅用地（控制性規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表2），位于濕地公園北部，緊鄰某河，環(huán)境優(yōu)美，濕地公園建成后，交通便利，適合開(kāi)發(fā)建設(shè)成高檔聯(lián)排或雙拼類別墅社區(qū)，土地規(guī)劃中還包括健全的公共設(shè)施，如醫(yī)院、幼兒園和警務(wù)站等，是理想的居住之地。濕地公園建成后這片居住用地的價(jià)值一定會(huì)提升，相對(duì)于其他住宅用地，這個(gè)地塊對(duì)投資者的吸引力是最大的。表2 住宅用地情況地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積()容積率建筑面積()綠地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)06-03一類居住用地66164.540.852931.63248221206-04一類居住用地59935.340.847948.27248221206-05一類居住用地59106.220.847284.97648221206-06一類居住用地52200.650.841760.524822123土地補(bǔ)償?shù)亩糠治鲆驗(yàn)榇赖耐恋囟际俏撮_(kāi)發(fā)的，所以，本文采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估土地價(jià)值，并考慮資金的時(shí)間價(jià)值，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)的計(jì)算方法。下面逐步對(duì)這四個(gè)地塊進(jìn)行價(jià)值估算。（1）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期這四個(gè)地塊的總用地面積為237406.75，總建筑面積為189925.4，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和咨詢相關(guān)從業(yè)人員，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)銷售期為三年，其中兩年為開(kāi)發(fā)期，一年為銷售期。（2）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用市場(chǎng)法，在估價(jià)時(shí)間點(diǎn)（2011年5月）對(duì)該四個(gè)地塊周圍（5公里內(nèi)）類似的高檔住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，對(duì)于容積率小于1的住宅項(xiàng)目，即別墅和類別墅項(xiàng)目，容積率對(duì)其價(jià)格的影響非常大，例如容積率為0.3的別墅項(xiàng)目每平方米的價(jià)格大約是容積率為0.6的項(xiàng)目的一倍；另外，我國(guó)法規(guī)明文規(guī)定，2003以后停止別墅用地的供應(yīng)，這里的“別墅用地”主要指的是獨(dú)棟別墅用地，所以該住宅項(xiàng)目可能建設(shè)的戶型為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和洋房綜合住宅。根據(jù)以上的分析，在該住宅項(xiàng)目周圍找到了三處容積率為0.8左右的可比項(xiàng)目案例，見(jiàn)表3。表3 周邊可比住宅項(xiàng)目案例樓盤編號(hào)類型占地面積（）總建筑面積（）容積率綠化率（%）均價(jià)（元/）1獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼180000010672000.84084002獨(dú)棟、聯(lián)排2200011300000.6452100003獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼103999823450.85608200可比項(xiàng)目案例的平均銷售價(jià)格為8867元/平方米，基于對(duì)價(jià)格呈持續(xù)上漲趨勢(shì)和濕地公園對(duì)樓盤價(jià)格的拉動(dòng)的預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目所在市新建商品住宅分類價(jià)格指數(shù)的變化，取年平均價(jià)格增長(zhǎng)率為6%，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)兩年的開(kāi)發(fā)建設(shè)后，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格將為9963元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)值為189222.7萬(wàn)元（3）開(kāi)發(fā)成本在對(duì)項(xiàng)目所在市同類住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的平均水平進(jìn)行推算和咨詢相關(guān)從業(yè)人員之后，得到本住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本見(jiàn)表4。表4住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用支出(萬(wàn)元)單價(jià)(元/)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用支出（萬(wàn)元）單價(jià)(元/)A勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2256.3118.8社區(qū)醫(yī)務(wù)室100.0咨詢調(diào)研費(fèi)95.05.0D建筑安裝工程費(fèi)35594.01874.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)1405.474.0基礎(chǔ)處理工程1012.353.3前期及后期手續(xù)費(fèi)174.79.2土建工程18992.51000.0前期工程費(fèi)531.828.0外窗、幕墻及外裝飾工程4372.1230.2前期及后期其他費(fèi)49.42.6門類及相應(yīng)小五金工程1139.660.0B基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10083.2530.9精裝修工程7597.0400.0市政前期費(fèi)364.719.2機(jī)電工程505.226.6紅線內(nèi)市政工程費(fèi)2263.9119.2消防報(bào)警工程102.65.4熱力站點(diǎn)792.041.7弱電工程569.830.0環(huán)境景觀工程費(fèi)2864.1150.8燃?xì)夤こ?74.79.2紅線外市政工程費(fèi)3798.5200.0公共部位裝飾工程95.05.0C公共配套設(shè)施費(fèi)620.0標(biāo)識(shí)工程32.31.7幼兒園500.0工程開(kāi)辦費(fèi)1000.952.7警務(wù)站20.0開(kāi)發(fā)成本總計(jì)48553.52556.5（4）管理費(fèi)管理費(fèi)取開(kāi)發(fā)成本的1%，為485.5萬(wàn)元。（5）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的3%，為5676.7萬(wàn)元。（6）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5.5%，為10407.2萬(wàn)元。（7）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)10%因?yàn)榍拔膶?duì)房?jī)r(jià)的估計(jì)屬于保守估計(jì)，在查閱多方資料以后，也保守地取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為10%。綜上，住宅項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)匯總?cè)绫?所示。表5 住宅相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算方法總價(jià)金額(萬(wàn)元)單價(jià)金額(元/平方米)發(fā)生時(shí)點(diǎn)（1）開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值9963189925.4189222.79963（2）開(kāi)發(fā)成本2556.5189925.448553.52556.5開(kāi)發(fā)期均勻分布（3）管理費(fèi)用（2）1%485.525.6開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期均勻分布（4）銷售費(fèi)用（1）3%5676.7298.9銷售期均勻分布（5）銷售稅費(fèi)（1）5.5%10407.2548.0銷售期均勻分布采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算地塊價(jià)值，折現(xiàn)率取10%，不考慮投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，計(jì)算過(guò)程如表6所示。表6 土地價(jià)值計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算方法總價(jià)金額(萬(wàn)元)單價(jià)金額(元/平方米)（1）開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值189222.7/(1+10%)3142165.87485.3（2）開(kāi)發(fā)成本48553.5/(1+10%)44139.52324.0（3）管理費(fèi)用485.5/(1+10%)1.5420.822.2（4）銷售費(fèi)用5676.7/(1+10%)2.54473.2235.5（5）銷售稅費(fèi)10407.2/(1+10%)2.58200.7431.8土地價(jià)值P（1）-（2）-（3）-（4）-（5）84931.64471.8表6顯示，四塊住宅用地的價(jià)值共為84931.6萬(wàn)元，大于濕地公園的預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。因此，政府應(yīng)該選擇的補(bǔ)償方式是，把濕地公園內(nèi)的四塊一類住宅用地補(bǔ)償給濕地公園的投資者，允許其使用該住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)類別墅住宅，以收回成本和獲得合理利潤(rùn)。4特許權(quán)協(xié)議關(guān)鍵條款設(shè)計(jì)前文已經(jīng)利用RCP模式，基本解決了濕地公園的融資問(wèn)題，下面從政府的立場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)特許權(quán)協(xié)議的關(guān)鍵條款進(jìn)行設(shè)計(jì)。第一條 特許權(quán)的內(nèi)容特許權(quán)協(xié)議雙方為：甲方：某市地方政府乙方：投資者和政府組成的項(xiàng)目公司。1.1 甲方將先導(dǎo)區(qū)內(nèi)06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)地塊總價(jià)值為84931.6萬(wàn)元入股到乙方，股權(quán)由地方國(guó)土資源局持有；甲方特許乙方獨(dú)占排他享有06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)地塊的特許權(quán)，該權(quán)利在整個(gè)授權(quán)期內(nèi)有效。甲方鄭重保證：至本協(xié)議簽訂之日，未授予任何第三方享有本協(xié)議中乙方享有的06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)居住用地地塊的特許權(quán)。并將確保根據(jù)本協(xié)議授予乙方的特許權(quán)、其他權(quán)利和優(yōu)先權(quán)不以任何方式受到損害和妨礙。特許權(quán)主要包括以下權(quán)利：（1） 開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，即授予乙方上述四個(gè)居住用地地塊的符合規(guī)劃要求的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)。（2） 銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，即授予乙方開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)。（3） 開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理權(quán)。必須滿足第三條規(guī)定的先決條件時(shí)，乙方才能取得和持有特許權(quán)。1.2 甲方特許乙方享有獨(dú)立、排他的06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)居住用地地塊的特許權(quán)，甲方根據(jù)本協(xié)議授予乙方的特許權(quán)在授權(quán)期間內(nèi)是專屬于乙方的。甲方確保特許權(quán)的任何部分在授權(quán)期間內(nèi)不再授予其他方。1.3 甲方特許乙方享有06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)居住用地的規(guī)定區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)。這些基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施主要包括但不限于：幼兒園、警務(wù)站和社區(qū)醫(yī)務(wù)室。第二條 特許權(quán)的方式和特殊規(guī)定2.1 該特許權(quán)以RCP（資源補(bǔ)償項(xiàng)目）形式由乙方享有。乙方需要承擔(dān)甲方規(guī)定的濕地公園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，本協(xié)議寫明的特許權(quán)主要是補(bǔ)償給乙方的土地資源使用權(quán)，用以抵消乙方建設(shè)濕地公園所花費(fèi)的成本。2.2 濕地公園實(shí)際成本超過(guò)預(yù)計(jì)成本（8億元）5%以內(nèi)時(shí)，濕地公園的建設(shè)成本全部由乙方承擔(dān)，超出5%的部分由甲乙雙方協(xié)商后確定各方承擔(dān)比例，但甲方應(yīng)盡全力保證濕地公園項(xiàng)目順利建成。2.3 濕地公園實(shí)際成本低于預(yù)計(jì)成本（8億元）時(shí)，甲方無(wú)權(quán)要求乙方返還盈余部分，但是甲方作為乙方的股東之一，有權(quán)根據(jù)所占股份比例同乙方共同分享盈余。第三條 乙方享有特許權(quán)的先決條件3.1 上級(jí)省人民政府做出同意先導(dǎo)區(qū)濕地公園和園內(nèi)06-03、06-04、06-05、06-06四個(gè)地塊用地取得的意見(jiàn)。3.2 乙方向甲方提交其關(guān)于濕地公園和住宅工程投融資計(jì)劃以及銀行貸款承諾書。第四條 特許權(quán)的期限4.1 甲方授予乙方的土地使用期限為70年（含建設(shè)期），本特許權(quán)協(xié)議期限同為70年，但如果出現(xiàn)不符合協(xié)議第三條先決條件的，甲方有權(quán)按照實(shí)際情況對(duì)特許期進(jìn)行修改甚至終止本協(xié)議。第五條 乙方的權(quán)利義務(wù)5.1 乙方負(fù)責(zé)先導(dǎo)區(qū)內(nèi)濕地公園項(xiàng)目的建設(shè)，濕地公園的建設(shè)不得晚于本協(xié)議生效之日起一個(gè)月內(nèi)，并且乙方需在濕地公園動(dòng)工之日起兩年之內(nèi)按照相關(guān)規(guī)定和要求完成濕地公園的建設(shè)。5.2 濕地公園建成后，乙方需要向地方林業(yè)局申請(qǐng)驗(yàn)收，由林業(yè)局按照國(guó)家濕地公園試點(diǎn)驗(yàn)收辦法（試行）進(jìn)行驗(yàn)收，并且驗(yàn)收合格。5.3 在濕地公園項(xiàng)目驗(yàn)收合格之前，乙方不得向地方質(zhì)檢站申請(qǐng)驗(yàn)收其開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目。5.4 甲方雖然入股到乙方項(xiàng)目公司，但是甲方僅限于在濕地公園項(xiàng)目上追加投資，乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺時(shí)，乙方不能要求甲方追加投資。第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)6.1 甲方對(duì)濕地公園項(xiàng)目的建設(shè)有監(jiān)督權(quán)，一旦建設(shè)期內(nèi)發(fā)生甲方認(rèn)為的嚴(yán)重影響工期或工程質(zhì)量的問(wèn)題，或是乙方有嚴(yán)重的違約行為時(shí)，甲方有權(quán)叫停項(xiàng)目，并有權(quán)視情況修改或終止本協(xié)議。6.2 在特許期內(nèi)，甲方確保乙方享受先導(dǎo)區(qū)生態(tài)建設(shè)優(yōu)惠政策和稅費(fèi)減免政策。6.3 乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)濕地公園和住宅項(xiàng)目所得的總利潤(rùn)由甲乙雙方按照股權(quán)比例分配。第七條 特許權(quán)的轉(zhuǎn)讓和擔(dān)保7.1 轉(zhuǎn)讓7.1.1乙方依據(jù)本協(xié)議享有的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)讓，乙方股東或投資聯(lián)合體調(diào)整和變化需報(bào)甲方備案，但新的股東或投資聯(lián)合體必須承認(rèn)本協(xié)議并按本協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。7.1.2乙方與受讓方簽署的轉(zhuǎn)讓合同中，受讓方對(duì)乙方承擔(dān)的義務(wù)，不得少于本協(xié)議中所規(guī)定的乙方義務(wù)。7.2 擔(dān)保7.2.1乙方有權(quán)將其依據(jù)本協(xié)議享有的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)以及規(guī)劃住宅小區(qū)范圍內(nèi)的服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。7.2.2 乙方用上述權(quán)利進(jìn)行擔(dān)保的期限不得超過(guò)本協(xié)議規(guī)定的特許期。第八條 土地使用權(quán)和設(shè)施的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)8.1 在本協(xié)議生效的期限內(nèi)，房地產(chǎn)和包括幼兒園在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)銷售權(quán)由乙方享有。8.2 除本協(xié)議另有規(guī)定外，甲方保證在任何情況下，在整個(gè)特許期內(nèi)，對(duì)乙方享有所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)施及其他資產(chǎn)不進(jìn)行征用、充公、收歸國(guó)有。8.3 由于乙方銷售房地產(chǎn)，使得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到第三方的情況，辦理程序同通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地一樣，第三方對(duì)土地的使用權(quán)按照國(guó)家法律規(guī)定確定。同理也適用于乙方擁有的物業(yè)管理權(quán)等權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，第三方的權(quán)利和義務(wù)由乙方與第三方自行商定，程序和規(guī)定同通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地一樣，本協(xié)議不應(yīng)對(duì)此造成影響。乙方放棄土地使用權(quán)和設(shè)施所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)后，本協(xié)議不再適用。8.4 濕地公園建設(shè)完成并驗(yàn)收合格后，由乙方移交給甲方所有，甲方自移交之日起擁有濕地公園的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。8.5 特許權(quán)期限屆滿后，如果所有房地產(chǎn)均銷售給第三方，則按照特許期滿時(shí)的國(guó)家法律規(guī)定處理；如果乙方還有剩余房產(chǎn)未賣出，甲方無(wú)償收回未賣出房產(chǎn)。第九條 違約及賠償9.1 甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定，任何一方違約都必須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。9.2 合同簽訂后，甲方在開(kāi)工前單方終止合同，除承擔(dān)乙方前期實(shí)際支出的費(fèi)用外，還需向乙方支付項(xiàng)目投資總額1%的違約金；在項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)甲方終止合同，要向乙方賠償實(shí)際發(fā)生的工程費(fèi)用，并承擔(dān)項(xiàng)目工程投資總額10%的違約金；運(yùn)營(yíng)期間，甲方終止合同，要向乙方賠償工程總投資額及合同期內(nèi)的總利潤(rùn)。9.3 濕地公園建設(shè)完成后，如果驗(yàn)收不合格，則乙方需要立即進(jìn)行修復(fù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，還需賠償甲方因延誤開(kāi)園產(chǎn)生的收入損失。9.4 如乙方資金未能到位，導(dǎo)致濕地公園項(xiàng)目工程延誤的，須賠償甲方因延誤開(kāi)園產(chǎn)生的收入損失。若乙方在竣工前單方面終止合同，除承擔(dān)項(xiàng)目工程投資總額1%的違約金外，尚需承擔(dān)停工造成的甲方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。9.5 乙方所建的住宅小區(qū)范圍不得超過(guò)規(guī)劃的面積，不得侵占濕地公園的公共面積，不得妨礙公眾游覽公園，如果出現(xiàn)乙方損害公共利益的情況，則甲方有權(quán)勒令乙方停止侵權(quán)行為并向甲方交納罰款，罰款數(shù)額視乙方侵權(quán)行為的嚴(yán)重性而定。第十條 協(xié)議的終止10.1 正常情況下，本協(xié)議授予的特許權(quán)應(yīng)在特許期滿時(shí)結(jié)束。第十一條 甲方因乙方違約事件而單方終止協(xié)議11.1 如果下面所列事項(xiàng)或條件中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)發(fā)生，甲方可以通過(guò)對(duì)乙方發(fā)出書面通知的方式隨時(shí)終止本協(xié)議：11.1.1乙方發(fā)生清算、破產(chǎn)；11.1.2建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，乙方濕地公園項(xiàng)目或住宅項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，且不能在甲方指出后在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改，或整改后仍不達(dá)標(biāo)的；11.1.3乙方因?yàn)橹饔^因素造成濕地公園建設(shè)速度嚴(yán)重滯后，且無(wú)望在合理的工期內(nèi)完成施工任務(wù)的；11.1.4乙方不能承諾濕地公園項(xiàng)目建設(shè)資金按期到位，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度的；11.1.5乙方違反本協(xié)議規(guī)定的主要義務(wù)，并且不能在自甲方發(fā)出指明及要求乙方糾正其違約行為的書面通知起30日內(nèi)糾正此行為。第十二條 乙方因甲方的違約事件而單方終止協(xié)議12.1 如果甲方違反了其在本協(xié)議中承擔(dān)的主要義務(wù)，并且不能在自乙方發(fā)出要求甲方糾正其違約行為的書面通知起30日內(nèi)糾正，乙方可以根據(jù)本協(xié)議的規(guī)定，通過(guò)發(fā)出對(duì)甲方書面通知的方式隨時(shí)終止協(xié)議。5小結(jié)本文以解決濕地公園融資難這一實(shí)際問(wèn)題為目標(biāo)，從政府的角度，先初步分析了土地資源作為補(bǔ)償方式的可行性；隨后，對(duì)土地資源補(bǔ)償進(jìn)行了定量分析，驗(yàn)證了用四塊住宅用地補(bǔ)償濕地公園投資者這一RCP融資模式；最后，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，設(shè)計(jì)了政府與項(xiàng)目公司簽訂的特許權(quán)協(xié)議的十二條關(guān)鍵要點(diǎn)。希望能為應(yīng)用RCP融資模式開(kāi)發(fā)建設(shè)非經(jīng)營(yíng)性或非自償性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項(xiàng)目提供參考。參考文獻(xiàn)1 劉方強(qiáng)，周心愿. 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