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第五章城市土地利用空間結(jié)構(gòu) 第一節(jié)城市土地概述 一 土地租金 價(jià)值與價(jià)格市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地租 1andrant 是土地所有者出讓一定時(shí)期的土地使用權(quán)所收取的土地價(jià)值 或者是土地使用者向土地所有者交納的使用土地的價(jià)值 其實(shí)質(zhì)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn) 絕對(duì)地租 是單純由土地所有權(quán)引起的 級(jí)差地租 由土地經(jīng)營(yíng)的壟斷特點(diǎn)產(chǎn)生 包括級(jí)差地租 土地肥力 位置差異而引起的超額利潤(rùn) 級(jí)差地租 由于進(jìn)行投資使土地增值而形成 兩種形式 二 城市土地租金的內(nèi)涵與特點(diǎn)宏觀級(jí)差地租 區(qū)位 功能 投資 規(guī)模集聚力 是從城市在全國(guó)分布中的比較而論的 包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級(jí)差地租 由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施投資因素綜合形成的城市功能級(jí)差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的 自然力 形成的城市規(guī)模級(jí)差地租微觀級(jí)差地租 區(qū)位 產(chǎn)業(yè) 公共投入 與經(jīng)濟(jì)高位區(qū) 市中心 副中心 商業(yè)繁華街等 的距離是城市內(nèi)部綜合級(jí)差地租形成的重要因素 城市級(jí)差地租的存在會(huì)使各類選址形成自由競(jìng)爭(zhēng) 從而導(dǎo)致效益最高的單位占據(jù)市中心位置 效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置 而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶 城市土地投資的地租擴(kuò)散效應(yīng)強(qiáng) 積累性大 向某一土地投資的土地或附屬物建設(shè) 都會(huì)增加該土地的級(jí)差地租 并且會(huì)由于該土地建設(shè)所產(chǎn)生的外部效益擴(kuò)散到相鄰?fù)恋囟岣咂浼?jí)差地租水平 三 城市土地市場(chǎng) 城市土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是城市地產(chǎn)市場(chǎng) 在我國(guó)它是城市政府征用農(nóng)地變?yōu)槌鞘杏玫?并出讓城市土地使用權(quán)和城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的交易場(chǎng)所和經(jīng)濟(jì)關(guān)系 內(nèi)涵 一級(jí)市場(chǎng) 土地使用權(quán)期限出讓市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 土地使用權(quán)期限轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 土地征用和儲(chǔ)備 土地出讓 批租 土地轉(zhuǎn)讓 土地出租 土地轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)到期收回和特殊收回 l 農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng) 土地征用 是指國(guó)家為公共目的而強(qiáng)制取得原土地權(quán)利人的土地權(quán)利并給予合理補(bǔ)償?shù)男袨?土地征用制度已構(gòu)成我國(guó)土地制度的重要組成部分 1997 2000年的4年問(wèn) 各項(xiàng)非農(nóng)建設(shè)占用耕地達(dá)到1050萬(wàn)畝左右 平均每年占用260萬(wàn)畝左右 其中大部分必須通過(guò)征購(gòu)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為城市用地 因而 農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)是城市增量土地的源頭 是城市土地出讓市場(chǎng)的上游 2 城市土地一級(jí)市場(chǎng) 城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 我國(guó) 憲法 和 土地管理法 都明文規(guī)定 城市土地屬于全民所有即國(guó)家所有 國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 就是說(shuō) 城市土地進(jìn)人流通的只是城市土地使用權(quán) 從而奠定了城市土地使用權(quán)市場(chǎng)的法律基礎(chǔ) 按照我國(guó)現(xiàn)行的城市土地使用權(quán)交易方式 可將城市土地使用權(quán)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)層次 城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 是城市土地使用權(quán)流通的一級(jí)市場(chǎng) 在這里 國(guó)家通過(guò)城市政府把城市土地使用權(quán)有償 有期限地出讓給土地經(jīng)營(yíng)者或使用者 是城市土地使用權(quán)進(jìn)入流通的第一個(gè)環(huán)節(jié) 故稱為城市土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng) 簡(jiǎn)稱為城市土地一級(jí)市場(chǎng) 在一級(jí)市場(chǎng)上 國(guó)家通過(guò)城市政府的土地管理部門(mén)在服從城市規(guī)劃 用途管理的前提下 采取協(xié)議 招標(biāo) 拍賣等方式 將一定期限的土地使用權(quán)有償出讓給土地需求者 這里體現(xiàn)的是城市土地使用權(quán)的縱向流轉(zhuǎn)關(guān)系 3 城市土地二級(jí)市場(chǎng) 城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 是獲得城市土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)主體 把城市土地使用權(quán)又讓渡出去所形成的市場(chǎng)關(guān)系 由于這里是城市土地使用權(quán)的再次流通 故稱為二級(jí)市場(chǎng) 在二級(jí)市場(chǎng)上 不同的城市土地使用者就城市土地使用權(quán)進(jìn)行交易活動(dòng)包括對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)租 交換 抵押等 這里交易者眾多 交易頻率高 交易形式多種多樣 城市土地二級(jí)市場(chǎng)以土地使用權(quán)交易為基本內(nèi)容 但隨著土地產(chǎn)權(quán)的分解和細(xì)化 還可以派生出其他形式的地權(quán)交易 第二節(jié)城市土地利用 一 城市土地邊際生產(chǎn)力 級(jí)差地租與土地利用由于土地區(qū)位的差異 土地的肥沃程度 交通條件 市場(chǎng)影響等方面會(huì)有很大的差距 從而導(dǎo)致單位土地上提供等量產(chǎn)品或服務(wù)的成本不同 因此 由于土地區(qū)位不同 從等量土地獲得的收益也會(huì)不同 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下 追求利潤(rùn)最大化的行為最終會(huì)使所有廠商獲得正常利潤(rùn) 從而土地使用權(quán)價(jià)格 地租的支付就會(huì)因土地區(qū)位不同而不同 如果最劣土地的平均成本等于市場(chǎng)價(jià)格 就不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租 這種不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租的土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)上一般被稱為 邊際土地 處于邊際土地以上的土地的產(chǎn)品平均成本較低 故可以得到平均成本以外的剩余報(bào)酬 這種市場(chǎng)價(jià)格與邊際土地以上土地產(chǎn)品平均成本之間的差額 就是級(jí)差地租 城市土地投標(biāo)租金模型 每單位產(chǎn)品單位距離的運(yùn)輸成本為一常數(shù)t 均衡產(chǎn)量為B 產(chǎn)品價(jià)格為Pb 生產(chǎn)成本為C 地租為R 土地使用量為T(mén)制造業(yè)土地投標(biāo)租金函數(shù)的一般表達(dá)式企業(yè)利潤(rùn) Pb B C t B u R T地租函數(shù) R Pb B C t B u T競(jìng)租模型 R u t B T 0 假定單位距離的通行時(shí)間為t 每次業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)成本為W 業(yè)務(wù)量為A次交通成本 TC t W A u企業(yè)利潤(rùn) Pa A C R T t W A u地租函數(shù) R Pa A C t W A u T 服務(wù)業(yè)土地投標(biāo)租金函數(shù)的一般表達(dá)式 居民住房投標(biāo)租金模型 假定一公里的上下班通行成本為t 房屋單位面積租金為r 房屋消費(fèi)面積為H向CBD遷移一公里 t r H遷移距離為u u t r u H u 地租函數(shù)斜率為 r u u t H u 城市土地利用的一般均衡 1 企業(yè)選址均衡 在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制下 企業(yè)選址要在地租水平和運(yùn)輸 出行 費(fèi)用之間進(jìn)行權(quán)衡 地租高的地方 運(yùn)輸費(fèi)用會(huì)少 反之 地租低的地方 運(yùn)輸費(fèi)用會(huì)高 優(yōu)越的區(qū)位可能節(jié)省了生產(chǎn)成本 但租金上升又起到了平衡作用 從而各個(gè)區(qū)位上各企業(yè)的總成本支付均是無(wú)差異的 當(dāng)所有區(qū)位上的企業(yè)均達(dá)到零經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)狀態(tài) 企業(yè)都沒(méi)有改變區(qū)位的動(dòng)機(jī)時(shí) 企業(yè)選址就實(shí)現(xiàn)了均衡 2 家庭選址均衡 居民競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)越的居住區(qū)位就要支付較高的租金 經(jīng)過(guò)不間斷地選擇調(diào)整 最終各個(gè)家庭在各個(gè)區(qū)位上的住房總支出是無(wú)差異的 當(dāng)所有的家庭 無(wú)差異的典型家庭 在市內(nèi)各區(qū)位上都獲得了同水平的效用 任何家庭都沒(méi)有再改變居住區(qū)位的動(dòng)機(jī)時(shí) 就實(shí)現(xiàn)了家庭選址均衡 這一狀態(tài)的實(shí)現(xiàn)是由城市地租來(lái)調(diào)節(jié)的 3 區(qū)位競(jìng)價(jià)的均衡 在充分競(jìng)爭(zhēng)條件下 土地總是被出價(jià)最高的使用者獲得 在同一區(qū)位上 不同的企業(yè)或家庭的競(jìng)租水平不同 只有出價(jià)最高者才能獲得該區(qū)位上的土地 企業(yè)的最高租金出價(jià)取決于其土地要素的邊際生產(chǎn)力 交通費(fèi)用和產(chǎn)品價(jià)格 否則企業(yè)將難以達(dá)到生產(chǎn)均衡 而家庭的最高地租出價(jià)則是由其效用最大化下的消費(fèi)均衡所決定的 4 勞動(dòng)力市場(chǎng)均衡 開(kāi)放的城市模型還必須滿足這一條件 就是說(shuō) 市內(nèi)工商業(yè)的勞動(dòng)力需求必須與居住區(qū)的勞動(dòng)力供給相適應(yīng) 否則就會(huì)有城市人口的遷入或遷出 從而影響地租乃至土地利用的變動(dòng) 5 土地利用邊界的均衡 在兩類土地利用的邊界 兩類土地的地租必須一致 否則邊界將會(huì)移動(dòng) 在城市土地利用邊界上 城市地租等于農(nóng)業(yè)地租 若前者大于后者 則城市用地必然侵占農(nóng)用土地而向外擴(kuò)張 反之 則不能形成城市用地 單中心城市的投標(biāo)租金函數(shù)與土地利用 第三節(jié)市郊化與土地利用 一 市郊化及其原因市郊化 城市人口和就業(yè)機(jī)會(huì)有中心城區(qū)逐步向外移動(dòng)和擴(kuò)散 從而使中心城區(qū)人口增長(zhǎng)變緩以致減少的過(guò)程 表現(xiàn)為制造業(yè) 人口 零售業(yè)的市郊化 是城市的外延增長(zhǎng) 原因 1 交通工具的革新 2 郊區(qū)地價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯 3 信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展 4 舊城的更新改造 5 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局的調(diào)整 6 居住地選擇的偏好 7 規(guī)劃和政策因素 二 城市擴(kuò)張與農(nóng)地保護(hù) 一 城市擴(kuò)張與農(nóng)地保護(hù)的沖突可及性最佳導(dǎo)致優(yōu)先擴(kuò)張預(yù)期價(jià)值較高 導(dǎo)致土地變更 p196圖5 5 原因 1 城市化帶來(lái)的用地壓力2 土地集約利用的競(jìng)爭(zhēng)3 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整4 城市規(guī)劃的擴(kuò)大和變更 二 城市擴(kuò)展用地的合理性評(píng)價(jià) 城市擴(kuò)展用地的合理性系數(shù) 城市用地增長(zhǎng)率 城市人口增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)進(jìn)行研究后認(rèn)為1 12是比較合理的數(shù)值不合理的原因1 城市規(guī)劃缺乏科學(xué)性2 行政上的短期行為3 農(nóng)村土地制度的缺陷4 城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的主從關(guān)系不明確 第四節(jié)城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演進(jìn)與城市規(guī)劃 一 城市土地利用的分區(qū)制 工業(yè)分區(qū)制優(yōu)點(diǎn) 限制工業(yè)污染的外部性缺點(diǎn) 缺乏降低污染的激勵(lì)機(jī)制性能分區(qū)制對(duì)企業(yè)污染設(shè)定上限立體排污費(fèi)制收費(fèi)等于污染的邊際外部成本難于操作 費(fèi)用 勞動(dòng)力成本 污染成本 總成本 企業(yè)選址點(diǎn) 距離 o 住宅區(qū) 基于土地利用率的分區(qū)制 損害分區(qū)制同類土地利用存在相同外部性 采取區(qū)域集中功能分區(qū) 征收污染排放費(fèi) 設(shè)定績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政分區(qū)制通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段 對(duì)政府帶來(lái)財(cái)政負(fù)擔(dān)的家庭和企業(yè)進(jìn)行限制或補(bǔ)助排斥分區(qū)法 包容分區(qū)法 征收開(kāi)發(fā)稅 限制工商用地開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)分區(qū)制通過(guò)規(guī)劃使土地利用與經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 基礎(chǔ)設(shè)施承載力形成合理的比例關(guān)系 二 城市空間結(jié)構(gòu)的基本模式 空間的含義 事物存在的一種形式和一種重要的資源城市空間結(jié)構(gòu)的類型實(shí)體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)過(guò)程 城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演進(jìn)理論的基本類型 一 同心圓布局形態(tài)伯吉斯 EwBurgess 于1952年總結(jié)芝加哥城市土地利用結(jié)構(gòu)后提出這一理論 他是基于社會(huì)生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)和擴(kuò)展過(guò)程 高收人家庭會(huì)居住在離城市中心較遠(yuǎn)的最新住房中 原來(lái)的住房由收入較低的家庭居住 最貧困的家庭就住在靠近市中心最老的舊房中 直至市中心的舊房被拆除成為中央商業(yè)區(qū) 此即所謂 過(guò)濾 機(jī)制 由此形成城市各功能用地以中心區(qū)為核心 自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展的同心圓用地結(jié)構(gòu) 其中 第l圈層為中心商業(yè)區(qū) 第2圈層為中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)的過(guò)渡地帶 輕工業(yè) 批發(fā)商業(yè) 老式住宅和貨艙 第3圈層為工人住宅區(qū) 低收入 第4圈層為中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū) 第5圈層為高級(jí)及通勤人士住宅區(qū) 二 扇形布局形態(tài) 霍伊特 HomerHoyt 于1939年對(duì)美國(guó)64個(gè)中小城市及紐約 芝加哥 底特律等城市的住宅區(qū)分析后得出這一理論 該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向 由市中心向市郊呈扇形發(fā)展 他認(rèn)為 由于特定運(yùn)輸線路可達(dá)性和定性慣性的影響 各功能用地往往在道路兩側(cè)形成 第1圈層為中心商業(yè)區(qū) 第2層為輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè) 對(duì)運(yùn)輸線路最為敏感 沿交通干線擴(kuò)展 第3層工人住宅區(qū) 低收人 環(huán)繞工商業(yè)布置 第4 第5層為中高收入住宅區(qū) 沿交通主干道或湖泊 公園向外發(fā)展 當(dāng)城市人口增加用地?cái)U(kuò)大時(shí) 高收人富人從原住區(qū)搬到新的聲望更高的地方 原高收入住宅區(qū)則供貧民使用 由此出現(xiàn)土地利用的演替和濾變 三 多核心布局形態(tài) 多核心理論是由麥肯其 R D Makenzie 于1933年提出 然后被哈里斯 C D Harris 和烏爾曼 E L Ullman 于1954年發(fā)展而成 該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心 除此之外還會(huì)有多個(gè)次中心 城市中心數(shù)目的多少及其功能與城市規(guī)模大小有關(guān) 中心商業(yè)區(qū)為最主要的核心 其次還有工業(yè)中心 批發(fā)中心 外圍地區(qū)的零售中心 大學(xué)聚集中心及近郊社區(qū)中心等等 多核心理論沒(méi)有假設(shè)土地均質(zhì) 土地功能分區(qū)沒(méi)有一定順序 規(guī)模大小也不同 空間布局具有較大的彈性 很多大城市都屬于這一類型 中國(guó)的城市空間結(jié)構(gòu) 我國(guó)城市的空間結(jié)構(gòu) 基本上是在原有城市模式的基礎(chǔ)上 經(jīng)過(guò)新中國(guó)大規(guī)摸的工業(yè)建設(shè)和城市改造而形成和發(fā)展起來(lái)的 基本上形成了工業(yè)區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 行政區(qū) 文化區(qū)和旅游區(qū)等多功能分區(qū)組合配置的空間結(jié)構(gòu)布局 形成了一定的圈層分異特征 在一個(gè)市中心的圈層 其他功能分區(qū)環(huán)繞分布 這種仍