促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展.doc

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與專家對話時間:2010年02月16日 09時00分 來源:求是 作者:本刊記者王兆斌郭斐然 字號： 大字體 中字體 小字體 2009年第四季度以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真落實中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效。為此，本刊記者約請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究室主任馮俊、中共中央黨校研究室副主任周天勇、中國社會科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所副所長何德旭、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)體制改革與發(fā)展研究院副院長黃泰巖，進(jìn)行了比較深入的對話。一記者：自2009年下半年以來，中央相繼采取措施加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議專門研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，近日國務(wù)院辦公廳又下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，這對于進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。就這個問題想聽聽各位專家學(xué)者的意見。馮俊：近日不少城市的房價上漲勢頭放緩，說明中央的調(diào)控措施開始見效。我們知道，住房是一種特殊商品，它既是人們賴以生活的必需品，又具有投資品的屬性。從必需品角度看，住房直接關(guān)系到人民群眾的日常生活。因此，防止房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于滿足居民住房消費需求，有利于推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定，是政府取信于民的必然要求。我想，這是我們理解黨和國家有關(guān)住房政策的一個重要基礎(chǔ)。只有從這個基礎(chǔ)出發(fā)，我們才能把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏，既發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，又使政府切實承擔(dān)起保障人民群眾基本住房的公共職責(zé)。記者：需求是推動房價迅速上漲的主導(dǎo)性因素。特別是近年來，商品住房又成為一些家庭持有資產(chǎn)的重要形式，從而使住房的投資性需求迅速膨脹。當(dāng)需求大大超過供給時，房價上漲就成為不可避免的事情。馮?。簩?dǎo)致房價過快上漲的需求因素始終發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其中包括一定比例的投資投機(jī)性需求，但我們也要高度重視供給因素。從供給角度分析，近年來經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房雖在增加，但相對于需求來講還是較少。大部分居民的住房消費需求需要依靠市場滿足。而商品房的開發(fā)要受土地資源、環(huán)境容量、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等因素的制約?？傮w上看，受供求關(guān)系以及土地等因素影響，未來一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)房價上漲的壓力依然很大。周天勇：住宅是一種資源性產(chǎn)品，是附著在土地上的建筑物。因此，土地的供給就成為剛性約束。自上世紀(jì)90年代起，我國城鎮(zhèn)人口增長的速度不斷加快，而城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積有限，這就形成了城鎮(zhèn)住宅用地的缺口。若按21的容積率計算，2009年城鎮(zhèn)住宅用地的缺口大約在1550萬畝左右，再加上可觀的別墅用地等因素，城市化進(jìn)程與住宅用地之間的缺口就會更大。從宏觀層面看，兩者間缺口越大，房價上漲的動力就越強(qiáng)。記者：本來土地的供給就存在著缺口，再加上一些開發(fā)商在拿到地后并不馬上開發(fā)，而是囤積居奇、待價而沽。更有甚者，則玩弄土地“空手道”。這些人名義上是開發(fā)商，其實是投機(jī)商，他們利用各種便利拿到土地，哄抬地價，然后轉(zhuǎn)手倒賣。這就更加劇了供求之間的矛盾，成為推高房價的一個重要因素。周天勇：針對開發(fā)商的囤地行為，國務(wù)院曾制定閑置土地處理辦法，規(guī)定對于超過合同約定動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；閑置兩年以上不開發(fā)的土地，政府可無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。但是由于種種復(fù)雜因素，有關(guān)政策并未完全落實到位。在一些地方，一些人利用對住房建設(shè)用地的相對壟斷，把握土地開發(fā)的節(jié)奏和時點，從而謀求最大利益。很明顯，開發(fā)商因囤地而得到的巨額收入都要轉(zhuǎn)移到房價之中。這樣一來，房價怎能不高呢？記者：商品房供給除了土地約束外，還需要信貸的支撐。不論是建房還是買房，資金量都是很大的，如果人們可以以較低的成本貸到款，那么住房開發(fā)與購買的欲望就會被成倍地激發(fā)出來。2009年房價的持續(xù)高漲，這是不是一個不可忽視的因素？何德旭：貨幣因素可以看作是導(dǎo)致2009年房價快速上漲的短期因素。2009年，我國貨幣供給大幅增長，加之外部資金即“熱錢”的流入，我國市場流動性很高，資金供給非常充裕。這些資金無非有三個去向：商品市場、證券市場和房地產(chǎn)市場。而我國商品市場一直處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，價格沒有出現(xiàn)大的變化。在這種情況下，過多的流動性必然大規(guī)模流向證券市場和房地產(chǎn)市場，因而成為短期內(nèi)影響股價和房價走勢的重要因素。從這個角度看，如果市場流動性增長過快，就會成為當(dāng)前抑制房價上漲的障礙，需要引起高度重視。二記者：是的，如果市場流動性增長過快的局面長時間得不到改善，不僅會推動房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲，還會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局帶來不利的影響，特別是金融的系統(tǒng)性風(fēng)險指數(shù)會迅速上升。何德旭：值得注意的是，在商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險系數(shù)是50%，而個人其他信貸的風(fēng)險系數(shù)是100%，房地產(chǎn)貸款對商業(yè)銀行而言屬于優(yōu)質(zhì)貸款。這意味著商業(yè)銀行可以對房地產(chǎn)信貸計提較小的壞賬準(zhǔn)備。在這一背景下，如果違約大量出現(xiàn)，商業(yè)銀行將面臨資產(chǎn)縮水和風(fēng)險計提嚴(yán)重不足的雙重壓力。商業(yè)銀行在我國目前的金融體系中占居主導(dǎo)地位，如果商業(yè)銀行出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生系統(tǒng)性的風(fēng)險。我們必須汲取這次國際金融危機(jī)的前車之鑒，采取綜合措施，使信貸“閘門”發(fā)揮應(yīng)有的積極作用。記者：目前，有一種較為流行的說法，即房價上漲可以為居民帶來財富效應(yīng)，有利于提高居民的消費能力，有助于拉動內(nèi)需，因而不應(yīng)抑制房價的快速上漲，以避免對房地產(chǎn)業(yè)造成損害。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看，房地產(chǎn)作為重要的投資品，資產(chǎn)價格上漲確實具有財富效應(yīng)，但這種財富效應(yīng)究竟有多少比例能夠轉(zhuǎn)化為消費需求，似乎還是一個問題。從普通家庭的反應(yīng)來看，上述觀點也與現(xiàn)實相悖。黃泰巖：房價上漲僅對投資住房的人來說具有財富效應(yīng)，至于這種財富效應(yīng)能否帶動消費卻很難說。這是因為，對僅僅擁有一套住房的居民而言，房子是根本不可能用來出售的，也就是說房價上漲帶來的財富增加只具有虛擬價值或賬面價值。一般情況下，老百姓絕不可能因為這種抽象財富的增加而擴(kuò)大消費。實際上，對于新購房的多數(shù)居民來說，房價上漲恰恰具有擠出消費的負(fù)效應(yīng)。特別是年輕人，買房通常要動用父母的積蓄，許多人在買房后會成為“房奴”，為還月供而節(jié)衣縮食。對于擁有多套住房的居民而言，他們的確可以通過出售住房將房價上漲帶來的財富轉(zhuǎn)化為可支配性收入，但在房價過快上漲的情況下，這部分收入往往又用于房地產(chǎn)投資。這又會反過來推高房價?？傊?，在目前，房價過快上漲帶來的消極效應(yīng)大于積極效應(yīng)。周天勇：房價持續(xù)快速上漲直接影響到社會財富的再分配，導(dǎo)致人們收入差距的繼續(xù)拉大，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局帶來的影響肯定是弊大于利。因為房價太高，有的居民徹底喪失了購買自有住房的希望；有的居民因購買住房而負(fù)債沉重，只能抑制其他方面的正常開支；有的人卻可以持續(xù)通過房地產(chǎn)的投資獲利，資產(chǎn)性收入急劇擴(kuò)張。大家都知道，在這一場博弈中，投資獲利的畢竟有限，大多數(shù)居民都不免陷入緊縮日常開支的境地，使整個社會有支付能力的購買力下降，導(dǎo)致國內(nèi)需求的不振。記者：房價相對居民收入上漲過快，還將影響到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，而且是更長期、更嚴(yán)重的影響。這個問題是不是還沒有引起人們的足夠重視？周天勇：就城鄉(xiāng)關(guān)系而言，房價過快上漲將帶來兩個后果。一是浪費了土地資源。如果農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移時，因城鎮(zhèn)房價太高而留不下，他們就只能在城鄉(xiāng)之間進(jìn)行兩棲式流動。他們在農(nóng)村繼續(xù)保留的土地?zé)o法得到整理利用，這些土地與農(nóng)民永久性轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)所需的土地相比，要高出許多倍。二是直接影響到社會穩(wěn)定。初高中畢業(yè)的農(nóng)民進(jìn)入城市和城鎮(zhèn)工作，如果不能實現(xiàn)永久轉(zhuǎn)移，將來又返回農(nóng)村的主要是其中的老年人，從而使農(nóng)村老齡化速度大大超過城市。特別是，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)是農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，將來那里農(nóng)村老人的贍養(yǎng)將成為一個社會問題。三記者：近期以來，中央及有關(guān)部委為遏制房價的過快增長，加大了宏觀調(diào)控力度。最主要的體現(xiàn)就是前不久國務(wù)院召開的常務(wù)會議和國務(wù)院辦公廳近日下發(fā)的通知。要落實這些政策措施，肯定有大量細(xì)致的工作要做。那么，當(dāng)務(wù)之急是什么呢？馮俊：從國務(wù)院常務(wù)會議精神和通知來看，防止房價過快上漲的主要手段體現(xiàn)在兩方面，即在改善有效供給的同時抑制投資投機(jī)性需求。其中，要抓住4個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第一，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。長期以來，黨中央、國務(wù)院十分關(guān)心低收入困難家庭的住房問題。2007年，國務(wù)院下發(fā)文件部署解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。2008年以來，中央將保障性安居工程納入應(yīng)對國際金融危機(jī)的重大舉措，加大了資金和政策支持力度，保障性住房建設(shè)取得積極進(jìn)展。今年，將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，新建、改擴(kuò)建（購置）各類保障性住房套（戶）數(shù)比2009年增加13；同時，全面推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工程。第二，增加商品住房有效供給。我國人多地少，家家戶戶都住大房子是不可行的，住房建設(shè)和消費必須走集約化的道路，多供應(yīng)中小戶型、節(jié)能省地環(huán)保型的住房。同時，規(guī)范發(fā)展住房二級市場，盤活住房租賃市場。第三，嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機(jī)性購房需求。投資投機(jī)需求之所以旺盛，一方面是因為房價不斷上漲而形成的獲利空間大，另一方面是因為住房持有環(huán)節(jié)成本過低。應(yīng)嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加快完善持有環(huán)節(jié)稅收政策，壓縮投資投機(jī)者的獲利空間，促進(jìn)居民形成合理、節(jié)約的住房消費觀念。第四，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，加大對捂盤惜售、違規(guī)銷售、哄抬房價等行為的監(jiān)督和查處力度。記者：抑制房價過快上漲，看來必須多管齊下。一方面，政府要切實履行好市場監(jiān)管者的職能，前瞻性地采取有效措施，防止房價過快上漲帶來的金融風(fēng)險；另一方面，還必須按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。何德旭：從信貸政策和措施來看，有關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商土地購買的首付比例進(jìn)行了調(diào)整，商業(yè)銀行對居民第二套住房的首付比例和貸款利率也在收緊。銀監(jiān)會發(fā)布實施了固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法等措施，要求貸款人加強(qiáng)對貸款的審核和管理，以確保信貸資金有效進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。在這個過程中，商業(yè)銀行加強(qiáng)貸款的審慎管理是至關(guān)重要的。尤其是商業(yè)銀行，要將合規(guī)性作為房地產(chǎn)貸款的先決條件，嚴(yán)禁向項目自有資本金不實和資本金不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并對個人貸款建立有效的全流程管理機(jī)制，從完善制度入手防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。記者：由于收入差別的存在，客觀上人們對住房的需求也存在差異，在政策制定過程中應(yīng)充分考慮這一點。當(dāng)前，亟須做好的一件事情，就是加大廉租房建設(shè)力度，保障廉租房供應(yīng)，同時各地政府應(yīng)切實整頓房屋租賃市場，使租賃市場成為調(diào)節(jié)住房價格的有效手段。周天勇：出于中國人的傳統(tǒng)心理，大部分城市居民還是希望擁有自己的住宅。在農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移階段，租住的比例可能高一些，但是隨著收入的提高和城市化的推進(jìn)，購買住宅居住的比例似乎應(yīng)當(dāng)是越來越高。不過，從目前這樣高的房價看，租房住要比買房住合算。只要根據(jù)房貸按揭利率、購房成本和當(dāng)前房租進(jìn)行一下簡單的計算，就會明白這個道理。許多人之所以要買房，主要還是看中了住房的保值增值功能，這就是人們常說的預(yù)期作用。因此，只要政府在通過宏觀調(diào)控降低人們這種預(yù)期的同時，以優(yōu)惠政策鼓勵大學(xué)畢業(yè)生等新進(jìn)入的居民以租為主，這就會從需求方面緩解房價過快上漲的壓力。記者：除此以外，借鑒國際經(jīng)驗，在調(diào)控房價的過快上漲中，我們是否可以加大稅收杠桿的調(diào)節(jié)力度，從而使房價預(yù)期重回理性？黃泰巖：可以說，形成以物業(yè)稅為主體的較為完善的稅收體系，是抑制房價過快上漲的根本性措施。當(dāng)然，在我國目前住房供不應(yīng)求的情況下，抑制房價過快上漲的稅收政策有將稅費轉(zhuǎn)移到購房者身上的可能，成為暫時推動房價上漲的因素，而從長期看，即使存在稅收成本轉(zhuǎn)嫁的可能性，但針對住房的稅收必然對消費者的購房行為產(chǎn)生影響，從而迫使開發(fā)商做出供給調(diào)整，而不讓問題發(fā)展到積重難返的地步。一旦建立起了較為完善的房地產(chǎn)稅收體系，政府手中就會形成調(diào)控房地產(chǎn)市場和房價的多種政策工具，從而可以針對不同問題選擇不同的稅收組合。這樣，政府就可以借助稅收的杠桿效應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時，就適當(dāng)提高稅率；當(dāng)房地產(chǎn)市場過冷時，適當(dāng)降低稅率，使房價始終保持在一個合理水平上。記者：上述分析，使我們清醒地認(rèn)識到：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它要以社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、住房供給不斷擴(kuò)大為基礎(chǔ)；要以科學(xué)引導(dǎo)與穩(wěn)定人們的心理預(yù)期，使住宅的開發(fā)、投資與消費回歸理性為條件；更要以各級政府、職能部門從廣大人民的根本利益出發(fā)，綜合運用經(jīng)濟(jì)的、法律的和必要的行政手段進(jìn)行有力、有節(jié)、高效的宏觀調(diào)控為保障。我們堅信，隨著中央一系列政策措施日益落實到位，全體人民居有其所的愿望將逐步得以實現(xiàn)手把手地教他們使用儀器、計算公式，遇到測量上的問題，他都耐心地解答。一分耕耘，一分收獲，經(jīng)過一段時間的精心調(diào)教of the contract must be /; Seven or one copy of the contract, each contract form, contents and elements; VIII, master/slave contract and complete specification interface, contract number. 5.9 other provisions the Bank supports risk managers, accompanied by professional risk management, such as account managers handle the pre-loan investigation, contracts and other key sectors. Risk managers and other professional accompanied by risk managers, account managers are still subject to these measures (procedures) for the fulfilment of duties, qilu Bank risk managers, risk managers, in accordance with the administrative procedures (trial implementation) called for duties. Risk management risk managers and other professional personnel involved in handling, account manager with double handle. 6. the credit policy of the Bank to support capital uses reasonable and sufficient source of repayment, parties of good credit personal loans. As described in the Banks credit policy, marketing advice, business management and other documents. 7. process description and control business processes including personal