物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū).doc

物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū) XXXX 物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理有限公司 二二 0 0 一四年二月一四年二月 目目 錄錄 第一部分 商務(wù)文件第一部分 商務(wù)文件 3 一 物業(yè)管理處收入預(yù)算方案 4 二 物業(yè)管理處收支預(yù)算方案分類明細(xì) 5 三 其他費(fèi)用 11 四 文化廣場(chǎng) 管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明 12 第二部分 技術(shù)文件第二部分 技術(shù)文件 14 第一章 管理服務(wù)理念和目標(biāo)第一章 管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15 一 總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 15 一 管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置 15 二 管理處運(yùn)行方式及各部門(mén)職責(zé) 16 第三章 管理服務(wù)人員配備第三章 管理服務(wù)人員配備 25 一 管理處各崗位員工的任職要求 25 二 管理處經(jīng)理要求 26 三 管理處各部門(mén) 各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27 四 管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃 34 第四章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置第四章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 35 一 管理用房 35 二 管理設(shè)施 35 第五章 物業(yè)管理分項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)與承諾第五章 物業(yè)管理分項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37 第六章第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理 保潔 保安 護(hù)綠工作的實(shí)施方案物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理 保潔 保安 護(hù)綠工作的實(shí)施方案 40 一 對(duì)業(yè)主 使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 40 二 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施 40 三 業(yè)主 使用人裝飾 裝修物業(yè)的管理措施 60 四 保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63 五 綠化 喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施 按季節(jié)維護(hù) 保養(yǎng)項(xiàng)目和措施 71 六 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安 24 小時(shí)執(zhí)勤 巡視重點(diǎn)部位 24 小時(shí)監(jiān)控的崗位職 描述責(zé) 74 七 物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶的宣傳設(shè)想 74 八 物業(yè)管理檔案管理設(shè)想 80 九 其他物業(yè)管理措施及承諾 82 第七章 豐富社區(qū)文化 加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施第七章 豐富社區(qū)文化 加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 85 第八章 智能化設(shè)施的管理與維修方案第八章 智能化設(shè)施的管理與維修方案 86 第九章 施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關(guān)事件的應(yīng)對(duì)措施第九章 施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關(guān)事件的應(yīng)對(duì)措施 90 第十章 提供第十章 提供 臨時(shí)管理公約臨時(shí)管理公約 的建議稿的建議稿 100 第十一章 物業(yè)管理早期介入服務(wù)第十一章 物業(yè)管理早期介入服務(wù) 103 一 商業(yè)用房在實(shí)際運(yùn)行前的管理措施 108 第十二章 本企業(yè)在投標(biāo)項(xiàng)目中的服務(wù)特色 總結(jié) 第十二章 本企業(yè)在投標(biāo)項(xiàng)目中的服務(wù)特色 總結(jié) 108 商務(wù)文件商務(wù)文件 商務(wù)文件商務(wù)文件 一 物業(yè)管理處收入預(yù)算方案一 物業(yè)管理處收入預(yù)算方案 1 1 管理收費(fèi)單價(jià)管理收費(fèi)單價(jià) 1 1 投標(biāo)申請(qǐng)表 投 標(biāo) 申 請(qǐng) 表 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)18 00 元 月 M2 住宅2 0 元 月 M2 聯(lián)排別墅3 0 元 月 M2 商業(yè)4 0 元 月 M2 管理者酬金計(jì)提比例7 投 標(biāo) 人 投標(biāo)企業(yè)名稱 上海有限公司 投標(biāo)企業(yè) 蓋章 1 2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)依據(jù) 1 2 1 參照上海市物業(yè)服務(wù)分等評(píng)級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 2 2 文化廣場(chǎng) 物業(yè)支出預(yù)算 1 2 3 參照開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)公告第二條第 4 點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 2 2 物業(yè)管理費(fèi)收入 物業(yè)管理費(fèi)收入 2 1 物業(yè)管理計(jì)費(fèi)面積 地面建筑面積 42176 平方米 附屬建筑面積 2674 平方米 2 2 每月物業(yè)管理費(fèi)收入 42176 平方米 18 元 月 平方米 2674 平方米 5 5 元 月 平方米 759168 元 月 14707 元 月 773875773875 元元 月月 全年物業(yè)管理費(fèi)收入 773875 元 月 12 月 92865009286500 元元 3 3 物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì) 物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì) 3 1 3 1 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 管理處財(cái)務(wù)收入?yún)R總表管理處財(cái)務(wù)收入?yún)R總表 項(xiàng)目 面積 月收入 元 年收入 元 備注 2 號(hào)樓19613 平方米353034 004236408 00 3 號(hào)樓17877 平方米321786 003861432 00 4 號(hào)樓4686 平方米84348 001012176 00 游船碼頭餐 廳及其他 2674 平方米14707 00176484 00 合計(jì)44870 平方米773875 009286500 00 2 4 號(hào)樓 18 00 元 月 M2 游船碼頭餐廳及其 他 5 50 月 M2 備注 以收繳率 100 計(jì)算 3 23 2 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 管理處管理費(fèi)支出預(yù)算表管理處管理費(fèi)支出預(yù)算表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每月支出每年支出每年支出備注備注 人工費(fèi)用 人工費(fèi)用 246466246466 元元 月 月 管理人員 31900382800 機(jī)電人員 73660883920 1 1 保安人員 1006521207824 見(jiàn)附件 1 保潔人員 40254483048 小計(jì) 2464662957592 管理人員服裝費(fèi) 管理人員服裝費(fèi) 20002000 元元 月 月 2 管理人員服裝費(fèi) 200024000 行政辦公費(fèi) 行政辦公費(fèi) 2270022700 元元 月 月 3 3 3 行政辦公費(fèi) 22700272400 保安物耗 保安物耗 30003000 元元 月 月 4 保安物耗 300036000 保潔材料費(fèi) 保潔材料費(fèi) 1396413964 元元 月 月 5 保潔材料費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)用 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 80008000 元元 月 月 6 6 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 800096000 外包 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 40004000 元元 月 月 7 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 400048000 外包 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 5981059810 元元 月 月 8 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 59810717720 公共能耗費(fèi) 公共能耗費(fèi) 312408312408 元元 月 月 9 公共能耗費(fèi) 3124083748896 公眾責(zé)任險(xiǎn) 公眾責(zé)任險(xiǎn) 15001500 元元 月 月 10 公眾責(zé)任險(xiǎn) 150018000 固定資產(chǎn)折舊 固定資產(chǎn)折舊 41534153 元元 月 月 11 固定資產(chǎn)折舊 415349836 管理者酬金 管理者酬金 5417154171 元元 月 月 12 管理者酬金 7 54171650052 法定稅金 法定稅金 4101541015 元元 月 月 13 法定稅金 5 3 41015 00492180 00 合計(jì)合計(jì) 77318777318792782449278244 3 33 3 年度盈虧年度盈虧 年度收入 9286500 元 年度支出 9278244 元 8256 元 年 688 元 月 附件 1 文化廣場(chǎng) 管理處員人工費(fèi)用明細(xì)表 崗位名稱崗位名稱人數(shù)人數(shù) 薪金薪金 元 元 人 人 各項(xiàng)基金各項(xiàng)基金 元 元 人 人 月總支出月總支出 元 元 年總支出年總支出 元 元 管理處人工費(fèi)用 管理處人工費(fèi)用 3190031900 元元 月 月 管理處經(jīng)理18000360011600139200 經(jīng)理助理150002250725087000 客戶服務(wù)225001125725087000 財(cái)務(wù)140001800580069600 管 理 處 小計(jì)小計(jì)5 5 3190031900382800382800 機(jī)電人員費(fèi)用 機(jī)電人員費(fèi)用 7366073660 元元 月 月 機(jī)電主管1600027008700104400 維修工16280012601260126064960779520 機(jī) 電 小計(jì)小計(jì)1717 7366073660883920883920 保安人員費(fèi)用 保安人員費(fèi)用 100652100652 元元 月 月 保安主管140001800580069600 保安領(lǐng)班4250011251125112514500174000 保 安 保安36180043243243280352964224 小計(jì)4141 10065210065212078241207824 保潔人員費(fèi)用 保潔人員費(fèi)用 4025440254 元元 月 月 保潔主管130001350435052200 保潔22130043243243238104457248 保 潔 小計(jì)小計(jì)2323 4025440254483048483048 合計(jì)86 24646624646629575922957592 文化廣場(chǎng) 管理處員工人工費(fèi)明細(xì)測(cè)算說(shuō)明 以上人員年度工資費(fèi)用是以 12 個(gè)月為基數(shù)計(jì)算得出 月工資標(biāo)準(zhǔn)中已經(jīng)包括該崗位的各類津貼 各項(xiàng)基金計(jì)提比例為 45 其中包含公司替員工交納的 五金 部分 節(jié)日 加班費(fèi)等 附件附件 2 2 員工服裝及洗燙費(fèi)用明細(xì)表 員工服裝及洗燙費(fèi)用明細(xì)表 物業(yè)管理處5 設(shè)備主管1 監(jiān)控員4 西裝 2 套 襯衫 2 件 領(lǐng)帶 1 根 10 人 1200 元 套 2 套 2 年 12 月 1000 元 月 10 人 30 元 套 2 次月 600 元 設(shè)備部16棉質(zhì)工作服 2 套 電工鞋 1 雙 16 人 300 元 套 2 套 2 年 12 月 400 元 月 自行解決 合計(jì)26 1400 元 月600 月 注 制服每二年更換一次 每人每次發(fā)放 2 套計(jì) 制服的洗燙按每人每月二次計(jì) 僅限行政管理人員及客戶服務(wù)部 保安 部員工 附件 附件 3 3 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 管理處行政辦公費(fèi)用明細(xì)表管理處行政辦公費(fèi)用明細(xì)表 序序 號(hào)號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目 月度費(fèi)用月度費(fèi)用 元 元 年度費(fèi)用年度費(fèi)用 元 元 備注備注 1固定電話費(fèi)6007200 2辦公用品90010800 3復(fù)印機(jī)維修費(fèi)2002400 4法律事務(wù)及公共關(guān)系費(fèi)用300036000 5資料印刷費(fèi)5006000 6節(jié)日布置費(fèi)500060000 7交通運(yùn)輸費(fèi)用250030000對(duì)外聯(lián)系 8其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10000120000 9合計(jì)22700272400 附件 附件 4 4 清潔耗材表 清潔耗材表 序號(hào)序號(hào)名稱名稱單位單位單價(jià)單價(jià)數(shù)量數(shù)量 費(fèi)用費(fèi)用 元元 月月 備注備注 1 消毒型多功能清 潔劑 箱250 002500 00 2 空氣清香劑瓶30 0010300 00 3 不銹鋼保養(yǎng)清潔 劑 箱250 000 5125 00 4 玻璃清潔劑箱200 001 00200 00 5 靜電除塵劑箱500 000 50250 00 6 堿性清潔劑 脫箱250 000 50125 00 油劑 7 馬桶清潔劑 除 漬劑 箱200 000 50100 00 8 洗手液瓶26 0030 780 00 9 地板蠟箱400 001 400 00 10 去蠟水箱250 001 250 00 11 消毒劑瓶30 0012 360 00 12 噴潔蠟箱400 000 25100 00 13 卷紙卷1 007320 007320 00 共計(jì) 20 層 每層 男女洗手間蹲位 以 6 個(gè)計(jì) 每天 2 卷 30 5 天 月計(jì) 14 垃圾袋只0 4539041756 00 20 層 每層樓梯 6 個(gè)垃圾筒 加公 共區(qū)域以 8 個(gè)計(jì) 每天 1 次 30 5 天 月計(jì) 15 小垃圾袋只0 087320585 00 20 層 每層男女 洗手間蹲位以 6 個(gè)計(jì) 每天更換 2 次 30 5 天 月計(jì) 16 百潔布?jí)K15 0025 00375 00 17 拖把頭個(gè)2 5025 0062 50 18 抹布?jí)K2 50150 00375 00 總計(jì)13963 50 附件 附件 5 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用 項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每月支出每年支出每年支出備注備注 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 75007500 元元 月 月 消防 給水管網(wǎng) 83310000 1 配套設(shè)施 含公共設(shè)施 333340000 房屋建筑外立面維護(hù) 250030000 道路養(yǎng)護(hù) 83310000 小計(jì) 750090000 公共設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi) 公共設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi) 5400 元元 月 月 高配間電試 400048000 房屋避雷檢測(cè) 100012000 高壓設(shè)備電試費(fèi) 400048000 2 小計(jì) 540064800 電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng) 161616臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 10587105871058710587 元元元元 月 月 月 月 電梯年檢及限速器檢測(cè)費(fèi) 98711840 電梯設(shè)備維保費(fèi) 9600115200 3 3 3 小計(jì)小計(jì) 10587127040 弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng) 75507550 元元 月 月 消防報(bào)警系統(tǒng)維保費(fèi) 233328000 消防系統(tǒng)設(shè)備維修配件費(fèi) 2172600 保安監(jiān)控系統(tǒng)維保費(fèi) 500060000 4 小計(jì) 755090600 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 2227322273 元元 月 月 中央空調(diào)機(jī)組維保費(fèi)空調(diào)箱維保費(fèi) 40 個(gè) 500060000 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 641 個(gè) 427351280 5 小計(jì) 22273267280 外墻清洗外墻清洗 65006500 元元 月 月 外墻清洗 6500780006 6 小計(jì) 650078000 小計(jì)小計(jì) 5981059810717720717720 三 其他費(fèi)用三 其他費(fèi)用 1 物業(yè)前期介入及各階段物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式 按照物業(yè)管理前期介入時(shí)間 按直接成本計(jì)算 物業(yè)公司不收取管理酬金 1 1 前期物業(yè)管理早期介入期籌備人員費(fèi)用表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每月支出每年支出每年支出備注備注 人工費(fèi)用 人工費(fèi)用 3045030450 元元 月 月 項(xiàng)目經(jīng)理 11600 結(jié)構(gòu)工程師 9425 設(shè)備工程師 9425 包含 五金 1 1 小計(jì) 30450 稅金稅金 5 3 5 3 16141614 元元 月 月 2 2 2 稅金 1614 3 3 3 合計(jì)合計(jì) 3206432064 1 2 物業(yè)服務(wù)介入后期管理 包括中標(biāo)及招商階段 物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式 1 2 1 按照物業(yè)公司直接發(fā)生的人工費(fèi)用 物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用 不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 管理傭金 開(kāi)發(fā)商支付其他運(yùn)行費(fèi)用 1 2 2 物業(yè)按空房管理費(fèi)用收取 2 前期物業(yè)空房管理費(fèi) 中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 前期物業(yè)空房管理費(fèi) 中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 序號(hào)序號(hào)租賃率租賃率 開(kāi)發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼金額金額 元元 月月備注備注 1060 461776 21050 384813 32040 323064 43030 230888 54020 161532 65010 76963 76000 說(shuō)明 費(fèi)用按照 18 元 月為計(jì)算基數(shù) 面積按照 42757 計(jì)算 3 開(kāi)荒費(fèi)用 開(kāi)荒費(fèi)用 開(kāi)荒標(biāo)準(zhǔn)按照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行 其中人工費(fèi)用由物業(yè)承擔(dān) 發(fā)開(kāi)荒標(biāo)準(zhǔn)按照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行 其中人工費(fèi)用由物業(yè)承擔(dān) 發(fā) 生開(kāi)荒材料費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé) 生開(kāi)荒材料費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé) 開(kāi)荒費(fèi)用參考價(jià)格開(kāi)荒費(fèi)用參考價(jià)格 2 50 元元 42176 2 50 10544042176 2 50 105440 元元 其中人工費(fèi)用約其中人工費(fèi)用約 8435284352 元 材料費(fèi)用約元 材料費(fèi)用約 21088 元 元 3 前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用 前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每月支出每年支出每年支出備注備注 人工費(fèi)用 人工費(fèi)用 179109179109 元元 月 月 管理人員 3 人 31900382800 機(jī)電人員 10 人 73660883920 保安人員 33 人 1006521207824 保潔人員 15 人 40254483048 1 1 小計(jì) 61 人 17910917910921493082149308 見(jiàn)附件 1 管理人員服裝費(fèi) 管理人員服裝費(fèi) 20002000 元元 月 月 2 管理人員服裝費(fèi) 200024000 行政辦公費(fèi) 行政辦公費(fèi) 1362013620 元元 月 月 3 3 3 行政辦公費(fèi)保安物耗 保安物耗 18001800 元元 月 月 4 保安物耗 180021600 保潔材料費(fèi) 保潔材料費(fèi) 25002500 元元 月 月 5 保潔材料費(fèi) 250030000 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 40004000 元元 月 月 6 6 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 400048000 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 40004000 元元 月 月 7 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 400048000 公眾責(zé)任險(xiǎn) 公眾責(zé)任險(xiǎn) 15001500 元元 月 月 10 公眾責(zé)任險(xiǎn) 150018000 固定資產(chǎn)折舊 固定資產(chǎn)折舊 41534153 元元 月 月 11 固定資產(chǎn)折舊 415349836 管理者酬金 管理者酬金 3250332503 元元 月 月 12 管理者酬金 7 32503390036 法定稅金 法定稅金 4101541015 元元 月 月 13 法定稅金 5 3 12995 00155940 00 合計(jì)合計(jì) 25818025818030981603098160 1 1 開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi) 開(kāi)辦費(fèi)及固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司承擔(dān) 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)數(shù)單價(jià)單價(jià)金額金額備注備注 量量 工程維修工具及設(shè) 備 20 280 00 1鋁合金扶梯4300 001 200 00 2數(shù)字萬(wàn)用表3350 001 050 00 3兆歐表1250 00250 00 4鉗形表2200 00400 00 5組合套筒工具2200 00400 00 常用工具一批 6手槍鉆3500 001 500 00 7應(yīng)急照明燈4220 00880 00 8管道疏通機(jī)21 000 002 000 00含保潔 工程使用 9其他工具12 000 002 000 00 10倉(cāng)庫(kù)貨架61 000 006 000 00 11拖線盤(pán)3200 00600 00 12工具柜41 000 004 000 00 保潔用品 14 050 00 13刮窗器8300 002 400 00 14塵推8400 003200 00 15拖線盤(pán)2200 00800 00 16鋁合金扶梯3750 002 250 00 17普通吸塵器31800 005 400 00 保安用品 50 900 00 18耳麥對(duì)講機(jī)331 500 0049 500 00 19警棍4250 001 000 00 20充電電筒4100 00400 00 辦公設(shè)備 74 200 00 21辦公桌椅12500 006 000 00 22員工更衣箱13900 0011 700 00 23塑封機(jī)1500 00500 00 24考勤鐘11 500 001 500 00 25驗(yàn)鈔機(jī)2300 00600 00 26微波爐2800 00800 00 400 27打印機(jī)3500 001 500 00 28文件柜121 200 0014 400 00 29電話機(jī)6200 001 200 00 30辦公用品11 000 001 000 00 31 前期印刷費(fèi) 15 000 005 000 00 用戶手冊(cè) 宣傳資 料等 37辦公用房裝修130 000 0030 000 00 總計(jì)159 430 00 2 固定資產(chǎn)清單 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量單價(jià)單價(jià)金額金額 1電錘21500 003000 00 2擦地機(jī)16000 006000 00 3高速拋光機(jī)18000 008000 00 4干濕二用吸水機(jī)17000 007000 00 5電動(dòng)升降機(jī) 10 米 180000 0080000 00 6電腦54000 0020000 00 7復(fù)印機(jī)112000 0012000 00 8保險(xiǎn)柜12500 002500 00 9 簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī) 13 000 003 000 00 10 高壓水槍 16 000 006 000 00 11 傳真機(jī) 12 000 002 000 00 合計(jì)149 500 00 三年折舊4152 77 四四 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明 1 根據(jù)業(yè)主方提供的物業(yè)委托內(nèi)容 我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)占比較大比重的狀 況 本著節(jié)約與保障并重的原則作出物業(yè)費(fèi)測(cè)算 2 文化廣場(chǎng) 管理處商業(yè) 娛樂(lè)用房占比較大比重 客流量大 營(yíng)業(yè)時(shí)間 長(zhǎng) 導(dǎo)至空調(diào) 照明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用明顯增加 公用部位電梯和噴泉全天候 不間斷運(yùn)行 將使公共能耗費(fèi)用大大的增加 公共能耗費(fèi)用是成本支出的 重要部分 占較大比例 3 物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例和上海市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行 如有違 反物業(yè)相關(guān)條例 按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理 4 1 號(hào)樓地下車庫(kù)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用 5 由于 文化廣場(chǎng) 的招商定位未確定 本標(biāo)書(shū)中人員配置及運(yùn)行費(fèi)用僅作 參考 具體按照實(shí)際情況調(diào)整 6 開(kāi)辦費(fèi)與固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司投入 技術(shù)文件技術(shù)文件 技術(shù)文件技術(shù)文件 第一章第一章 管理服務(wù)理念 目標(biāo)管理服務(wù)理念 目標(biāo) 1 1 總體物業(yè)管理服務(wù)理念總體物業(yè)管理服務(wù)理念 以人為本以人為本 針針對(duì)綠地太倉(cāng)新城的顯赫 尊榮的設(shè)計(jì)理念和建筑特點(diǎn) 時(shí)刻維護(hù)和保障 業(yè)主的利益 制作可行性的經(jīng)營(yíng)策劃 努力營(yíng)造繁榮 先進(jìn)的商業(yè)氣氛 提高 商務(wù)區(qū)的商務(wù)價(jià)值 堅(jiān)持服務(wù)以人為本 追求 更加優(yōu)秀 之立意及物業(yè)特點(diǎn) 結(jié)合物業(yè)管理各個(gè)要素 我們確定 以人為本 管理服務(wù)理念 以 星級(jí)物管 科技物管 人文物管 品質(zhì)物管 的四項(xiàng)特色服務(wù) 雖然進(jìn)駐 文化廣場(chǎng) 客戶行業(yè)范圍也比較廣泛 從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的 需求也會(huì)多種多樣 服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的 物業(yè)管理 如何適應(yīng)各類不同來(lái)賓的需求 提供盡可能多的服務(wù) 是本案物業(yè) 管理工作的一個(gè)重要課題 1 11 1 價(jià)值觀念 以安全為重價(jià)值觀念 以安全為重 安全乃企業(yè)立身之本 綜合商務(wù)樓的運(yùn)行管理 應(yīng)當(dāng)保障完善的安全 保障體系和安全管理網(wǎng)絡(luò) 任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的損失 要 求 文化廣場(chǎng) 的物業(yè)管理具有高度的計(jì)劃性以及嚴(yán)格的安全管理工作 1 21 2 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 以效率為先服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 以效率為先 高效率的管理不僅僅體現(xiàn)于節(jié)約時(shí)間方面 更是體現(xiàn)于有效的組織結(jié)構(gòu) 明確的管理制度 良好的團(tuán)隊(duì)精神 先進(jìn)的預(yù)測(cè)技術(shù)和敏銳的反饋系統(tǒng)等 它 是一種深層次的管理手段 1 31 3 發(fā)展觀念 以科技為動(dòng)力發(fā)展觀念 以科技為動(dòng)力 文化廣場(chǎng) 裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備 先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng) 保安監(jiān) 控系統(tǒng) 通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等 物業(yè)管理本身不能投入 關(guān)鍵 在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備 這既是確保 文化廣場(chǎng) 內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵 也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵 1 41 4 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 物業(yè)管理的總體定位 物業(yè)管理的總體定位 客戶的任何需求 將作為我們一切工作的出發(fā)點(diǎn) 并爭(zhēng)取滿足并超越的 期望 文化廣場(chǎng) 將作為上海未來(lái)物業(yè)管理的標(biāo)志性項(xiàng)目 在各項(xiàng)資源的投 入方面將不遺余力 文化廣場(chǎng) 的物業(yè)管理將定位在星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 日常的管理與 服務(wù)將充分體現(xiàn)上海市一流服務(wù)水平 為企業(yè)形象的樹(shù)立竭盡全力 2 2 物業(yè)管理目標(biāo)物業(yè)管理目標(biāo) 二年內(nèi)通過(guò)上海市 物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 管理目標(biāo) 入住客戶顧客滿意度指標(biāo) CST 達(dá)到 95 以上 力爭(zhēng)安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為 0 文化廣場(chǎng) 物業(yè)成為高橋區(qū)域時(shí)尚地標(biāo) 文化廣場(chǎng) 物業(yè)保值增值 2 12 1 管理目標(biāo)確立的依據(jù)管理目標(biāo)確立的依據(jù) 行業(yè)性質(zhì) 行業(yè)性質(zhì) 以全心全意為入駐 文化廣場(chǎng) 各單位服務(wù) 服務(wù)的內(nèi)容要 符合業(yè)者的需求 服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理 真正做到 零干擾 無(wú)抱怨 星級(jí)管理 星級(jí)管理 管理方式和服務(wù)水準(zhǔn) 以星級(jí)賓館 作為參照 把星級(jí)賓館 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 管理方式引進(jìn) 文化廣場(chǎng) 管理上實(shí)行規(guī)范化 科學(xué)化 在服務(wù)上實(shí)行 客有所呼 我有所應(yīng) 客有所需 我有所為 達(dá)到科 學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一 把服務(wù)不斷推向 星級(jí)化 超前服務(wù) 超前服務(wù) 通過(guò)日常與業(yè)主和客戶的溝通 理解他們的潛在需要 想客 戶之所想 積極拓展服務(wù)領(lǐng)域 實(shí)現(xiàn)超前服務(wù) 以人性化 個(gè)性化 情 感化 理性化服務(wù) 體現(xiàn) 親人式 服務(wù)的效果 領(lǐng)先水平 領(lǐng)先水平 通過(guò)我們的努力 打造 文化廣場(chǎng) 物業(yè)管理的品牌 達(dá)到 上海物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 的水平 第二章第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 一 一 管理處組織架構(gòu)部門(mén)設(shè)置管理處組織架構(gòu)部門(mén)設(shè)置 管理處共分六個(gè)職能部門(mén) 各部門(mén)圍繞著客戶服務(wù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作 以 客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 文化廣場(chǎng) 管理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理責(zé)任制 這是一種直線 制的領(lǐng)導(dǎo)形式 由于管理處的編制精干 職責(zé)明確 所以日常工作由經(jīng)理直接 對(duì)各部門(mén)人員領(lǐng)導(dǎo)即指揮 便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況 減小失控 各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá) 均由經(jīng)理直接安排 各主管下屬人員直接 向其負(fù)責(zé) 各主管及各職位專業(yè)人員直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé) 二 二 管理處運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé)管理處運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé) 1 1 運(yùn)作機(jī)制與保障運(yùn)作機(jī)制與保障 1 1 1 1 目標(biāo)管理體系目標(biāo)管理體系 在 文化廣場(chǎng) 的物業(yè)管理上 建立目標(biāo)管理體系 即由管理處全體員工 參與目標(biāo)的制訂 在工作中實(shí)行自我控制 并努力完成工作目標(biāo) 制訂出各部門(mén)直至每個(gè)員工的目標(biāo) 形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo) 分目標(biāo) 上海 XX 物業(yè)有限公司 文化廣場(chǎng) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理 1 人 助理 1 人 工程主管 1 人 保安主管 1 人 保潔領(lǐng)班 1 人 客戶部主管 1 人 維修人員 16 人 電梯保養(yǎng) 專業(yè)公司 綠化養(yǎng)護(hù) 專業(yè)公司 保安人員 40 人 領(lǐng)班 4 人 內(nèi)保 4 人 巡邏 8 人 地面崗 8 人 監(jiān)控 4 人 車管員 12 人 保潔員 22 人 內(nèi)保潔 20 人 環(huán)境 2 人 客服員人 員 1 人 行政主管 兼財(cái)務(wù) 1 人 保證總目標(biāo)的一個(gè)目標(biāo)鏈 強(qiáng)調(diào)自我控制 通過(guò)對(duì)動(dòng)機(jī)的控制達(dá)到對(duì)行為的控制 注重工作成效 有完善的目標(biāo)考核體系 管理目標(biāo) 監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖 目標(biāo)責(zé)任人分解圖 目標(biāo)計(jì)劃 分目標(biāo)計(jì)劃 實(shí)施體系反饋和檢查 資源使用 控 制體系 橫道圖 成本控制總目標(biāo)分解 業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門(mén) 文化廣場(chǎng) 物業(yè)處 理處 規(guī)章制度內(nèi)部員工 監(jiān)督 約束 信息反饋和處理機(jī)制圖 管理處運(yùn)作工作流程圖 管理處部門(mén)班組管理員 總目標(biāo) 保證措施部門(mén)目標(biāo) 保證措施班組目標(biāo) 保證措施個(gè)人目標(biāo) 保證措施 服務(wù)員 保安員 保潔員 維修工 業(yè) 主 用 戶 上級(jí)指令 執(zhí)行結(jié)果 信息接收 監(jiān)控 跟蹤 分析整理 發(fā)布命令 執(zhí)行命令 相關(guān)人員 嚴(yán)格按照 ISO9001 2000 質(zhì)量保證體系運(yùn)行 每年一次第三方顧客滿意度調(diào)查 不定期顧客意見(jiàn)征詢 并及時(shí)將反饋意見(jiàn)落實(shí) 在內(nèi)部管理上 每周召開(kāi)管理處例會(huì)和部門(mén)例會(huì) 每日及時(shí)完成當(dāng)日工作 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋 1 2 監(jiān)督檢查體系監(jiān)督檢查體系 1 2 1 網(wǎng)絡(luò)化的物業(yè)管理監(jiān)控手段 公司十分注重管理手段的現(xiàn)代化和科學(xué)化 引進(jìn) 網(wǎng)絡(luò) 技術(shù) 開(kāi)發(fā)物業(yè) 擬制管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn) 各 種 資 料 準(zhǔn) 備 與協(xié)作單位建立關(guān)系 物業(yè)接受與接管 住戶辦理入住手續(xù) 搬遷入住 建立各類檔案 日常管理和培訓(xùn) 行政服務(wù) 設(shè)備管理 清潔綠化 保安消防 訂立規(guī)章制度 管理軟件 建立遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò) 不僅使物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化 規(guī)范化 而且達(dá)到了預(yù)算管理和計(jì)劃管理 做到了管理 服務(wù)責(zé)任到人 同時(shí) 實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程服務(wù)質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)督 通過(guò) 網(wǎng)絡(luò) 隨時(shí)可以檢查公司任何管理點(diǎn)的 服務(wù)質(zhì)量 計(jì)劃工作完成情況和設(shè)備運(yùn)行狀況 有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定 和提高 1 2 2 檢查 監(jiān)督 評(píng)估體系 我們認(rèn)為 文化廣場(chǎng) 的各項(xiàng)物業(yè)管理制度 規(guī)范及流程只是作好日常管 理服務(wù)工作的基礎(chǔ) 要使工作的開(kāi)展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求 必須建立有效的監(jiān)控體 系 因此我們將采用 文化廣場(chǎng) 管理處自查 公司監(jiān)督及業(yè)主評(píng)估的完整體 系來(lái)確保管理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn) 主要手段包括 管理處每日常規(guī)例行檢查 管理處每月二次夜間巡查 管理處每月一次全面自查 每年一次第三方客戶滿意度評(píng)估 公司季度管理服務(wù)工作評(píng)定檢查 接受業(yè)主的質(zhì)量管理綜合考評(píng) 接受第三方年度 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證審核 參加行業(yè)評(píng)估及政府部門(mén)測(cè)評(píng) 1 31 3 質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系 公司按 ISO9001 2000 質(zhì)量管理體系的要求建立 實(shí)施 維持文件的質(zhì)量 管理體系 并持續(xù)改善其有效性 公司建立的質(zhì)量管理手冊(cè)及文件化的程序是 為了 確定質(zhì)量管理所需的過(guò)程及其順序和相互關(guān)系 編制相應(yīng)的程序文件 并是其應(yīng)用于整個(gè)公司的相關(guān)領(lǐng)域 對(duì)過(guò)程的操作和控制所需的準(zhǔn)則和方法做出規(guī)定 以確定其有效 確保能夠獲得支持這些過(guò)程的操作和監(jiān)控 測(cè)量和分析 確保達(dá)到所計(jì)劃的持續(xù)改進(jìn)這些過(guò)程所需的措施能夠長(zhǎng)期有效實(shí)施 當(dāng)某一能夠影響產(chǎn)品符合要求過(guò)程委托外包時(shí) 對(duì)這過(guò)程進(jìn)行控制 1 41 4 管理報(bào)告制度管理報(bào)告制度 每年度我們將向業(yè)主提交 年度管理報(bào)告 主要內(nèi)容包括 公共區(qū)域管理狀況分析 保安 清潔管理狀況分析 突發(fā)事件專項(xiàng)分析 保險(xiǎn)及各項(xiàng)外包合同 協(xié)議執(zhí)行狀況分析 工程專項(xiàng) 維修及保養(yǎng)狀況分析 用戶滿意度狀況分析 用戶及賓客投訴記錄匯總分析 員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施情況分析 上季度 年度計(jì)劃完成情況及下季度 年度計(jì)劃安排 1 51 5 績(jī)效考評(píng)體系績(jī)效考評(píng)體系 我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向 以客戶滿意度提高為判斷依據(jù) 以 持續(xù)改進(jìn) 創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績(jī)效考評(píng)體系 1 5 1 每季度將由我們績(jī)效考評(píng)小組以部門(mén) 崗位目標(biāo)責(zé)任書(shū) 職位說(shuō)明書(shū) 年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件 年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書(shū) 年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確 認(rèn)書(shū) 部門(mén) 年度安全責(zé)任書(shū) 和 資產(chǎn)使用管理責(zé)任書(shū) 及我們組織的現(xiàn)場(chǎng) 評(píng)定檢查為主要依據(jù) 對(duì)管理處經(jīng)理實(shí)施考評(píng) 2 2 各部門(mén)職責(zé)各部門(mén)職責(zé) 管理處經(jīng)理 管理處經(jīng)理 1 全面負(fù)責(zé)管轄 文化廣場(chǎng) 物業(yè)管理的各項(xiàng)工作 履行計(jì)劃 組織 監(jiān)督 協(xié)調(diào)職責(zé) 2 制定及修訂有關(guān) 文化廣場(chǎng) 物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章及制度 審批管理處人員編 制 3 審核財(cái)務(wù)預(yù)算 視經(jīng)濟(jì)能力改善 文化廣場(chǎng) 的物業(yè)管理水平 如提高員工 素質(zhì) 完善物業(yè)設(shè)施 裝飾裝修等 4 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標(biāo) 并按需要傳達(dá)至各級(jí)并督促執(zhí)行情況 5 與 文化廣場(chǎng) 的有關(guān)部門(mén)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?物業(yè)管理主管部門(mén)保持良好關(guān)系 6 定期向業(yè)主 公司匯報(bào) 文化廣場(chǎng) 物業(yè)管理狀況 并提出積極的建議 7 每季度匯編并提交管理報(bào)告 總結(jié)并計(jì)劃各項(xiàng)管理工作 8 組織開(kāi)展員工培訓(xùn)工作 嚴(yán)格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量 決定人員任免 9 年終年終對(duì)全體員工進(jìn)行績(jī)效考核 總結(jié)年度工作并安排來(lái)年工作計(jì)劃 10 負(fù)責(zé)處理特別事宜 如重大突發(fā)事件 重大投訴等 11 定時(shí)或不定時(shí)巡視管理區(qū)域 一監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的質(zhì)量 12 關(guān)心員工滿意度 調(diào)動(dòng)員工工作積極性 13 完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù) 行政客戶服務(wù)部 行政客戶服務(wù)部 1 負(fù)責(zé)貫徹物業(yè)處經(jīng)理會(huì)議精神 并檢查督促落實(shí) 做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 2 組織抓好物業(yè)處年度工作計(jì)劃 工作總結(jié)及各個(gè)階段的材料的撰寫(xiě)工作 管 好文秘工作 審核所有以物業(yè)處名義印發(fā)的文件 報(bào)告等 3 負(fù)責(zé)按照 ISO9001 2000 標(biāo)準(zhǔn)的要求檢查各部的質(zhì)量體系的執(zhí)行情況 4 負(fù)責(zé)物業(yè)處各類會(huì)議的組織 落實(shí) 5 熱情做好客戶來(lái)信 來(lái)電 來(lái)訪接待工作 并根據(jù)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)限期保質(zhì) 保 量完成投訴事件及保修項(xiàng)目的核收與轉(zhuǎn)發(fā)工作 對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行定期回訪 6 掌握 文化廣場(chǎng) 管理的有關(guān)知識(shí) 樹(shù)立為客戶服務(wù)的指導(dǎo)思想 7 負(fù)責(zé)復(fù)印機(jī) 打印機(jī) 電腦 傳真機(jī)等辦公設(shè)備的使用及管理 8 負(fù)責(zé)各類鑰匙的收發(fā) 做到收到鑰匙有記錄 發(fā)出鑰匙有簽收 9 負(fù)責(zé)辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù) 對(duì)違章裝修客戶做好違章記錄 10 熟悉 文化廣場(chǎng) 各項(xiàng)收費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)責(zé) 文化廣場(chǎng) 管理費(fèi)的催繳工作 建立管理費(fèi)收繳臺(tái)帳 完成公司下達(dá)的收繳指標(biāo) 11 熱情接待與定期走訪客戶 把客戶意見(jiàn)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào) 協(xié)調(diào)相鄰的 客戶使用糾紛 12 負(fù)責(zé)客戶委托的其他事項(xiàng) 并做好相應(yīng)記錄 13 負(fù)責(zé)對(duì)客戶的投訴做好記錄 及時(shí)處理并做詳細(xì)記錄 14 負(fù)責(zé)辦理客戶入住手續(xù) 建立一戶一袋 及時(shí)做好客戶檔案變更工作 并做 好借閱記錄 15 對(duì)分管部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行每月一次工作考核 16 積極配合當(dāng)?shù)卣块T(mén) 搞好 文化廣場(chǎng) 各項(xiàng)工作 17 管理處住戶資料不得向外隨意泄漏 除國(guó)家政 法部門(mén)因工作需要 在出示 單位介紹信及本人有效證件 經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱 保安部職責(zé) 保安部職責(zé) 1 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 側(cè)重負(fù)責(zé) 文化廣場(chǎng) 安全防范工作 包括防火 防盜 防臺(tái) 防汛及停車管理等 同時(shí) 還應(yīng)做好部分服務(wù)工作 2 設(shè)立保安監(jiān)控崗 確保安全監(jiān)控和消防報(bào)警系統(tǒng)全天候運(yùn)行 對(duì) 文化廣場(chǎng) 的安全狀況實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控 3 巡邏崗應(yīng)定時(shí)對(duì) 文化廣場(chǎng) 公共部位進(jìn)行巡邏 檢查各部位安全狀況 杜 絕事故隱患 4 門(mén)衛(wèi)應(yīng)維持大門(mén)的正常秩序 阻止無(wú)關(guān)人員擅自進(jìn)入 文化廣場(chǎng) 或在大門(mén) 口長(zhǎng)時(shí)間滯留 應(yīng)為進(jìn)出 文化廣場(chǎng) 的客戶搬運(yùn)行李及指點(diǎn)方向 5 停車場(chǎng) 庫(kù) 管理崗要指揮車輛有序進(jìn)出或停放 保持道路暢通 保證停放 車輛的安全 維護(hù)停車場(chǎng) 庫(kù) 內(nèi)各種設(shè)施 如消防器材 照明 標(biāo)識(shí)等 的完整 完好 6 消防員應(yīng)按照消防安全管理制度檢查 文化廣場(chǎng) 防火安全情況及有關(guān)設(shè)施 設(shè)備的完好率 嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火安全監(jiān)理制度 做好防火安全和消防的宣傳教 育工作 定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí) 配合客戶做好裝修管理工 作 工程部職責(zé)工程部職責(zé) 2 3 1 負(fù)責(zé)和制定 文化廣場(chǎng) 各類裝修和裝修管理規(guī)定 指導(dǎo)業(yè)務(wù)裝修活動(dòng) 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請(qǐng)的有關(guān)事項(xiàng) 負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請(qǐng)表 2 3 2 每日至少巡視四次轄區(qū)內(nèi)的全部裝修戶 做好每戶巡視的記錄 按有關(guān)規(guī) 定對(duì)違章裝修戶進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚?2 3 3 做好 文化廣場(chǎng) 房屋 設(shè)施 設(shè)備的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 對(duì) 文化廣場(chǎng) 的房屋 水 電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù) 并向客戶提供維修服務(wù) 2 3 4 熟悉 文化廣場(chǎng) 各類房屋的分布狀況 房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu) 附屬設(shè)備 各水 電 氣 消防系統(tǒng)的管線走向 分布狀況以及管線主控制位置 以及設(shè)備 的性能和使用狀況 2 3 5 經(jīng)常巡視 文化廣場(chǎng) 掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況 如發(fā)現(xiàn)有損壞 隱患或其他不正常的情況 應(yīng)及時(shí)組織人員搶修 確保公共設(shè)施完好 設(shè) 備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 保潔保綠部職責(zé)保潔保綠部職責(zé) 1 保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作 2 熟練掌握清潔設(shè)備及清潔劑的使用 提高清潔水準(zhǔn)及效率 3 在工作中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況 應(yīng)及時(shí)報(bào)修 4 協(xié)助處理突發(fā)事件 并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào) 5 遇有客戶投訴 應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào) 6 不得向客戶提供私人服務(wù)及索取報(bào)酬 7 提高自身工作知識(shí)及技巧 以達(dá)更佳效果 8 遵守上級(jí)指示 無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作 工程部主管 工程部主管 1 制定本部門(mén)各項(xiàng)制度 保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好 為客戶提供舒適的生活和工 作環(huán)境 2 制定工程年度預(yù)算計(jì)劃與大修和設(shè)備安裝的計(jì)劃 3 預(yù)計(jì) 估測(cè) 控制人力 材料和設(shè)備設(shè)施的成本 積極采取各種有效措施 制定節(jié)能計(jì)劃 并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門(mén)落實(shí) 努力降低維修及能耗費(fèi)用 4 制定工程部的年度及月度工作計(jì)劃 安排本部門(mén)員工的工作 5 組織開(kāi)展部門(mén)員工培訓(xùn) 培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德 嫻熟的工作技能和親切 的服務(wù)態(tài)度 6 處理下屬各崗位在安裝 維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題 若遇重大疑 難問(wèn)題 應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理 盡可能減少對(duì)客戶的影響 7 安排人力保證客戶報(bào)修服務(wù) 協(xié)助處理客戶投訴事宜 8 主持召開(kāi)部門(mén)的工作例會(huì) 檢查 簽收各崗位工作日記 保證工程部各項(xiàng)工 作運(yùn)作正常 9 負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫(kù)存及零配件的消耗情況 若發(fā)現(xiàn)短缺 應(yīng)及時(shí)提出 購(gòu)買申請(qǐng) 10 定期向經(jīng)理匯報(bào)工程狀況 并提出合理化建議 11 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作 監(jiān)督控制部門(mén)員工的工作質(zhì)量 就人員聘免 提供建議 12 年終對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效考核 總結(jié)年度工作 并安排來(lái)年工作計(jì)劃 完成上級(jí)指派 下達(dá)的其他工作任務(wù) 保安部主管 保安部主管 1 制定本部門(mén)治安消防管理方案及各項(xiàng)制度 編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行 保證 文化廣場(chǎng) 安全 為客戶提供安全 舒適的生活和工作環(huán)境 2 制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃 安排本部門(mén)員工的工作 3 負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排 執(zhí)行 培訓(xùn) 完整各類記錄 4 安排人力保證保安服務(wù) 協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜 5 主持召開(kāi)部門(mén)的工作例會(huì) 檢查 簽收各崗位工作日記 保證保安部各項(xiàng)工 作運(yùn)作正常 6 定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況 并提出合理化建議 7 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作 監(jiān)督控制部門(mén)員工的工作質(zhì)量 就人員聘免 提供建議 8 年終對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效考核 總結(jié)年度工作 并安排來(lái)年工作計(jì)劃 9 完成上級(jí)指派 下達(dá)的其他工作任務(wù) 保潔保綠部主管 保潔保綠部主管 1 制定本部門(mén)保潔 保綠管理方案及各項(xiàng)制度 編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí) 行 保證 文化廣場(chǎng) 清潔美觀 為客戶提供美觀 舒適的生活和工作環(huán)境 2 制定保潔部的年度及月度工作計(jì)劃 安排本部門(mén)員工的工作 3 負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排 執(zhí)行 培訓(xùn) 完整各類記錄 4 安排人力保證保潔服務(wù) 協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜 5 主持召開(kāi)部門(mén)的工作例會(huì) 檢查 簽收各崗位工作日記 保證保潔部各項(xiàng)工 作運(yùn)作正常 6 定期向經(jīng)理匯報(bào)保潔狀況 并提出合理化建議 7 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作 監(jiān)督控制部門(mén)員工的工作質(zhì)量 就人員聘免 提供建議 8 年終對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效考核 總結(jié)年度工作 并安排來(lái)年工作計(jì)劃 9 完成上級(jí)指派 下達(dá)的其他工作任務(wù) 第三章第三章 管理服務(wù)人員配備管理服務(wù)人員配備 一 一 管理處各崗位員工的任職要求管理處各崗位員工的任職要求 崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件 管理員 文員 大專 以上 45 歲 以下 身體健康 無(wú)慢 性疾病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 持有相關(guān) 等級(jí)證書(shū) 有二年物業(yè)管理 崗位經(jīng)驗(yàn) 服務(wù)員 中專 以上 30 歲 以下 男 1 75 以上 女 1 65 以上 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 持有健康 證 半年以上會(huì)務(wù)禮 儀服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 電工 高中 以上 45 歲 以下 視力良好 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 中級(jí)技術(shù) 等級(jí)以上 持有電工 操作證 三年以上物業(yè)管 理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn) 空調(diào)給 排水 高中 以上 45 歲 以下 視力良好 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 中級(jí)技術(shù) 等級(jí)以上 三年以上物業(yè)管 理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn) 電梯維 修工 高中 以上 45 歲 以下 視力良好 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 持有電梯 上崗操作 證 三年以上電梯設(shè) 備維修經(jīng)驗(yàn) 泥 木 漆 管 鉗工 初中 以上 45 歲 以下 視力良好 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 持有相關(guān) 上崗證書(shū) 三年以上物業(yè)管 理維修經(jīng)驗(yàn) 保安員 高中 以上 45 歲 以下 視力良好 身高 1 70 以上 身體 健康 無(wú)慢性疾 病 有從軍經(jīng)歷 者優(yōu)先 作風(fēng)正派無(wú) 刑事及劣跡 記錄 無(wú)不 良嗜好 消 監(jiān)控人員需 懂電腦操作 持 主管部門(mén)頒發(fā)的 消防設(shè)施操作證 保潔員初中45 歲視力良好 動(dòng)作作風(fēng)正派無(wú) 勤雜工以上以下敏捷 身體健康 無(wú)慢性疾病 刑事及劣跡 記錄 二 管二 管理處經(jīng)理要求 思想品德 認(rèn)真遵守國(guó)家的法律 法規(guī) 遵守職業(yè)道德 認(rèn)真做好各項(xiàng)工 作 有較強(qiáng)的事業(yè)心 克己奉公 待客熱情禮貌 能與同事和客戶友好相處 熱 心助人 保守公司秘密 1 知識(shí)水平 熟悉房地產(chǎn) 物業(yè)管理和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī) 通過(guò)政府主管部門(mén) 的崗位培訓(xùn) 了解公司的質(zhì)量方針和目標(biāo) 并善于將其分解為本部門(mén)的質(zhì)量 目標(biāo) 熟悉本管理處各崗位的服務(wù)規(guī)范 服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范 能 在實(shí)踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行 熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識(shí) 2 政策法規(guī)知識(shí) 熟悉國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求 熟悉 勞動(dòng)法 合同法 等相關(guān)法律法規(guī) 3 相關(guān)知識(shí) 公關(guān)知識(shí) 具有很強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和文字組織能力 計(jì)算機(jī)知 識(shí) 熟練使用辦公軟件 掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí) 有一定的行政人事工作經(jīng)驗(yàn) 能進(jìn)行檔案管理 4 工作能力 分析 判斷能力 根據(jù)物業(yè)公司總的方針 目標(biāo)制定本管理處目 標(biāo) 并對(duì)客戶和住戶的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析 判斷 作出正確的決策并 實(shí)施 開(kāi)拓創(chuàng)新的能力 根據(jù)客戶和住戶需求的不斷變化 及時(shí)開(kāi)發(fā)新的物 業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 提出有利于公司發(fā)展的新建議 積極為公司增加效益作出貢獻(xiàn) 組織協(xié)調(diào)能力 有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)部門(mén)內(nèi)部和外部員工的積極性 實(shí)現(xiàn) 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理 有效地處理客戶和住戶的意見(jiàn) 達(dá)到客戶和住戶滿意 語(yǔ)言文字表達(dá)能力 能編制部門(mén)各類管理制度 規(guī)范 專題報(bào)告和工作總結(jié) 善于與客戶和住戶進(jìn)行交流 溝通 得到客戶和住戶的信任和理解 熟悉物 業(yè)管理計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用 5 學(xué)歷 經(jīng)歷 培訓(xùn)與健康 學(xué)歷 具備大專以上學(xué)歷 中級(jí)以上職稱 經(jīng)歷 從事過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的行政管理工作 并有成功管理的經(jīng)驗(yàn) 培訓(xùn) 經(jīng)過(guò)政府主 管部門(mén)培訓(xùn)合格 持證上崗 身體 健康 精力充沛 二 二 管理處各部門(mén) 各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé)管理處各部門(mén) 各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 1 1 各部門(mén)各崗位人員配置計(jì)劃各部門(mén)各崗位人員配置計(jì)劃 1 1 前期 中標(biāo)前期 中標(biāo) 招商 招商 部門(mén)崗位人數(shù)主要工作范圍 管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé) 文化廣場(chǎng) 的全面物業(yè)管理工作 經(jīng)理助理 兼行政主管 1 協(xié)助 文化廣場(chǎng) 的全面物業(yè)管理工作 主管與業(yè)主及 對(duì)外的聯(lián)系 協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù) 財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)工作客戶服 務(wù)部 1 人 客戶服務(wù) 兼 1負(fù)責(zé)文件起草 打印 客戶檔案管理 內(nèi)勤 工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作 弱電工程師 BA 配電值班4BA 室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修 工程部 9 人 日常維修4 文化廣場(chǎng) 設(shè)備的操作和日常維修 強(qiáng)電含電梯 弱 電 空調(diào)鍋爐 給排水 三項(xiàng)工 泥 木 油漆 鉗工 等 保安主管 兼 消防專管員 1 協(xié)助管理處經(jīng)理工作 負(fù)責(zé)保安全面工作 管理 文化 廣場(chǎng) 各類與安全 消防相關(guān)事宜 保安領(lǐng)班4每班各一人 負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作 不脫產(chǎn) 中控室424 小時(shí)值班 四班二運(yùn)轉(zhuǎn) 門(mén)崗4負(fù)責(zé)門(mén)崗的保安 巡邏4 保安部 25 人 車管8車輛管理 安全檢查 夜間巡邏等 包括機(jī)動(dòng)人員 保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作 負(fù)責(zé)清潔部全面工作 專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班 樓面保潔工6大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作 包括 A 區(qū)和裙房 保潔部 13 人 外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔 合計(jì)50 1 2 招商階段招商階段 部門(mén)崗位人數(shù)主要工作范圍 管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé) 文化廣場(chǎng) 的全面物業(yè)管理工作 經(jīng)理助理 兼行政主管 1 協(xié)助 文化廣場(chǎng) 的全面物業(yè)管理工作 主管與業(yè)主及 對(duì)外的聯(lián)系 協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù) 財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)工作 行政服 務(wù)部 2 人 客戶服務(wù)1負(fù)責(zé)文件起草 打印 客戶檔案管理 內(nèi)勤 工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作 弱電工程師 BA 配電值班4BA 室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修工程部 10 人 日常維修4 文化廣場(chǎng) 設(shè)備的操作和日常維修 強(qiáng)電含電梯 弱 電 空調(diào)鍋爐 給排水 三項(xiàng)工 泥 木 油漆 鉗工 等 保安主管 兼 消防專管員 1 協(xié)助管理處經(jīng)理工作 負(fù)責(zé)保安全面工作 管理 文化 廣場(chǎng) 各類與安全 消防相關(guān)事宜 保安領(lǐng)班4每班各一人 負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作 不脫產(chǎn) 中控室424 小時(shí)值班 四班二運(yùn)轉(zhuǎn) 門(mén)崗8負(fù)責(zé)門(mén)崗的保安 巡邏8 保安部 33 人 車管8車輛管理 安全檢查 夜間巡邏等 包括機(jī)動(dòng)人員 保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作 負(fù)責(zé)清潔部全面工作 專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班 樓面保潔工8大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作 包括