房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義.doc

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義 2010-03-12清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)百度知道房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義 房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標(biāo)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 2010-01-17清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標(biāo)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。 （一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。 房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準(zhǔn)備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。 2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。 3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。 4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。 5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。 1.工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。 （1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類： 第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。 橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。 網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。 第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。 （2）進度計劃的監(jiān)測-防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。進度滑動雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。 （3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標(biāo)有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。 2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項： （1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。 （2）對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。 （3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。 （4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。 3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。 （1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。 （2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進行有效控制。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 2010-01-17清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理 （一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念 工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。 （二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次 工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設(shè)的監(jiān)理和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理。 1.政府對工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項目，進行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。政府對工程建設(shè)項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監(jiān)理工作由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機構(gòu)，地方各級政府的建設(shè)主管部門，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。 2.社會對工程建設(shè)監(jiān)理。社會對工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項目建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對開發(fā)項目進行工程建設(shè)監(jiān)理。 （三）工程監(jiān)理的內(nèi)容 1.工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進度情況所進行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。主要任務(wù)是對項目建設(shè)周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細(xì)進度計劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。 2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內(nèi)容如下。 （1）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。 （2）進行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。 （3）質(zhì)量保證。對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，看其是否合乎要求。 3.工程合同監(jiān)理?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。 （四）工程監(jiān)理的工作步驟 1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。 2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。 3.制定監(jiān)理計劃。 4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報告。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)竣工驗收 竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項。因此，竣工的建設(shè)項目和單項工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗收。 （一）房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn) 1.工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。 2.所有設(shè)備（如電梯、采暖通風(fēng)裝置）均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。 3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。 4.整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價，對不合格的提出返回復(fù)修意見。 5.要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。 （二）竣工驗收的程序 1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。 2.開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。 3.共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。總體開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進行綜合驗收。 4.編制工程決算?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。 5.編制并移交竣工檔案。房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設(shè)立條件是什么？ 答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有100萬元以上的注冊資本；(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合以上規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合以上條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主管部門備案：(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(二)企業(yè)章程；(三)驗資證明；(四)企業(yè)法定代表人的身份證明；(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)一級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定？ 答：一級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： 1、注冊資本不低于5000萬元；2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資額；4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資額；6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定？ 答：二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： 1、注冊資本不低于2000萬元；2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資額；4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資額；6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定？ 答：三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： 1、注冊資本不低于800萬元；2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資額；4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6、工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)四級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定？ 答：四級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： 1、注冊資本不低于200萬元；2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6、商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；7、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四。 企業(yè)申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級程序 2009-12-03清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)清遠(yuǎn)市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)中申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級須填寫清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級申報表一式兩份，并同時報送以下資料（統(tǒng)一用A4紙并打印封面、目錄、并按以下順序裝訂成冊，使用復(fù)印件的必須持原件來核對）. 一、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審批依據(jù) 1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十九條 2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第八條、第九條 3、廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第三條、第六條、第七條、第八條、第九條、第十條 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（建設(shè)部令第77號） 二、資質(zhì)條件： (一)一級資質(zhì)： 1、注冊資本不低于5000萬元； 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上； 3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開投資額； 4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100% 5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人； 7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （二）二級資質(zhì) 1、注冊資本不低于2000萬元； 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上； 3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%； 5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人； 7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （三）三級資質(zhì)： 1、注冊資本不低于800萬元； 2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，取得四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書滿一年； 3房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100； 5有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 6工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； 7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書制度，已妥善處理業(yè)主的投訴，準(zhǔn)時報送各種統(tǒng)計報表和調(diào)查表； 8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 企業(yè)申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級程序 2009-12-03清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)清遠(yuǎn)市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)中申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級須填寫清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級申報表一式兩份，并同時報送以下資料（統(tǒng)一用A4紙并打印封面、目錄、并按以下順序裝訂成冊，使用復(fù)印件的必須持原件來核對）. （四）四級資質(zhì)： 1注冊資本不低于100萬元； 2取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書滿1年； 3已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100； 4有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 5工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； 6具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書制度，已妥善處理業(yè)主的投訴，準(zhǔn)時報送各種統(tǒng)計報表和調(diào)查表； 7未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 三、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)中申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級須填寫清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級申報表一式兩份，并同時報送以下資料（統(tǒng)一用A4紙并打印封面、目錄、并按以下順序裝訂成冊，使用復(fù)印件的必須持原件來核對）： 1、要求申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的申請； 2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正、副本； 3、企業(yè)原暫定證書正、副本復(fù)印件（原件不用裝釘，但要一并提交）； 4、公司章程； 5、企業(yè)股東（投資者）的營業(yè)執(zhí)照或居民身份證； 6、外經(jīng)貿(mào)部門核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書（外商獨資、中外合資企業(yè)提供）； 7、有效的注冊資本驗資證明； 8、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表； 9、開發(fā)項目證明材料（指已竣工項目的竣工驗收備案書和在建項目的施工許可證等）； 10、企業(yè)所聘任的有職稱人員的職稱證書； 11、上述人員簽定的聘任勞動合同（使用勞動保障部門制定的規(guī)范合同文本并經(jīng)當(dāng)?shù)貏趧颖Ｕ喜块T鑒證）； 12、企業(yè)出具的商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書制定執(zhí)行情況和處理業(yè)主投訴、報送統(tǒng)計報表和調(diào)查表的情況報告； 13、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定提供的其它資料。