某高爾夫球場會館項目可行性研究報告.doc

理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36電子設計大賽點陣電子顯示屏(A題).第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36單片機DS1820單總線數(shù)字溫度計單片機課程設計.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36基于Matlab的可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理像融合研究設計.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36柳州市某市政工程技術標書_secret.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36變頻恒壓供水系統(tǒng)設計.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36安全制度匯編1.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36XX噴霧塑業(yè)有限公司質量手冊78頁.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36基于C51單片機的煙霧報警器設計03.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36基于51單片機的紅外遙控器解碼設計論文03.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36基于單片機結構的點陣電子顯示屏論文.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36員工工作管理培訓01.ppt(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36公交站牌設計.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36年產(chǎn)90萬噸尿素化工廠設計縮寫稿.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36gsm網(wǎng)絡電力設備報警系統(tǒng).第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36AN1003基于.NET的師生及家長互動平臺的設計與實現(xiàn)2.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36電子元器件零部件精密模具加工設備技術改造項目可行性研究報告.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36基于單片機AT89c51的點陣LED電子顯示屏的設計01.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質項目意義研究結論第三章25第四章36步進電動機設計01.第一章3第二章9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內外市場情況預測競爭力分析資金籌措投第一章 總 論1-1項目概況1-1- 1項目名稱： 海南XXXX高爾夫球場會館（酒店）項目（二期）1-1- 2項目建設單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司1-1- 3項目建設地點：?？谑形骱０堕L流新區(qū)七號路1-1- 4項目規(guī)劃設計研究單位：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司1-1-5項目負責人：安利1-1-6項目建設單位概況：海南XXXX高爾夫俱樂部有限公司成立于1997年，是香港天寶國際有限公司投資并控股的一家中外合資公司。注冊資本5000萬元，法定地址：?？谑袊Q大道嘉陵國際大廈十七層，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)及酒店，旅游娛樂設施的開發(fā)經(jīng)營和管理。公司從成立開始就從事高爾夫房地產(chǎn)項目的操作。公司負債率低，沒有長期負債，也沒有不良負債；經(jīng)營狀態(tài)良好，至今未向金融機構融資，資信較高。1-1-7項目背景及建設的必要性高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國內高爾夫運動方興未艾，市場前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨厚的自然條件，溫和氣候、充足陽光和清新空氣，為高級休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場合適的位置再修建球場會館，讓在到本高爾夫球場進行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時也享受到高檔豪華會館（酒店）為其提供的周到服務，盡享休閑度假的舒適與放松。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設施。高爾夫球場的經(jīng)營同時會給球場會館（酒店）帶來充足的客源。高爾夫球場會館（酒店）的運作成功與球場的經(jīng)營息息相關，互相促進。海口市作為省會城市場，是海南省的經(jīng)濟、文化、金融、貿易中心，與國內其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。我公司選擇在海口市重點旅游點西海岸黃金地段投資建設XXXX高爾夫球場及球場會館（酒店）項目。1-1-8建設規(guī)模及方案1-1-8-1建設規(guī)模項目占地面積：6.51公頃（97.35畝），占整個高爾夫項目占地總面積的5.3%；項目總投資：5416.85萬元項目建筑面積：8600m2客房總數(shù)：116間床位數(shù)：232床1-1-8-2建設方案球場會館（酒店）將按照四星級旅游度假酒店的標準建設，各項配套設施完善，將設有豪華舒適的客房、中西餐廳、酒吧、多功能會議廳、康體娛樂中心等設施。在球場會館（酒店）內無論是家庭聚會、商務洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務。在外部園林方面將追求清新自然的園林設計風格，與球場別墅區(qū)及球場優(yōu)美的環(huán)境融為一個整體，外觀設計風格：凝重大方，中西合璧內部裝修：古樸典雅，舒適豪華規(guī)劃面積：5.61公傾，56100平方米。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房： 4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會廳： 500平方米多功能會議廳：480平方米后臺區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務設施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項目總投資：5416.85萬元其中:固定資產(chǎn)投資：5233.81萬元建設期利息110萬元，流動資金73.04萬元1-1- 9項目建設基本原則1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項目特點，設計結合自然。2市場原則：根據(jù)項目的市場定位和營銷目標，滿足多樣化的消費群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。3生態(tài)原則：保護所處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項目的建設過程作為生態(tài)環(huán)境進一步改善的過程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質量得到充分的保護，確定合理的開發(fā)強度。4經(jīng)濟原則：在確保項目建設檔次和品質的前提下，低成本開發(fā)，低成本運營。球場設計、市政工程設施配套等要充分考慮項目的運營成本。5安全原則：運動對社區(qū)、游客的影響，規(guī)劃中要合理組織交通和線路，確保游客和居民的安全。1-2主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號項目名稱單 位數(shù) 量備 注1占地面積公傾5.612項目總投資萬元5416.853建設周期年24正常接待客人數(shù)萬人次/年5.9045最大接待客人數(shù)萬人次/年8.3526正常年份收入萬元22327經(jīng)營利潤萬元496.298經(jīng)營成本萬元876.499投資利潤率%20.9010投資利稅率%23.1611投資收益率%22.7612財務內部收益率%17.4913財務凈現(xiàn)值萬元1649.0214投資回收期（動態(tài)）年10.7315投資回收期（靜態(tài)）年6.9016貸款償還期年4.8317盈虧平衡點%73.3出租率為51.1%18職工定員人9319年用水量萬噸/年159.8420年耗電量萬度/年7.221建筑面積平方米86001-3本報告的主要研究范圍及編制依據(jù)1、研究范圍項目的研究工作范圍為：項目提出的背景、建設的必要性、市場分析、建設規(guī)模、建設方案、項目投資估算與資金籌措、財務分析等。2、研究工作依據(jù)A、國家、部、省、市縣現(xiàn)行的政策、技術規(guī)范和定額；B、海南海都城市規(guī)劃設計研究院的編制的海南XXXX高爾夫球場項目總體規(guī)劃。第二章 項目背景及發(fā)展概況2-1項目提出的背景及發(fā)展概況海南的熱帶海島旅游資源得天獨厚，在全國具有獨特性，在世界上也是少有的。同時，海南保持著良好的生態(tài)環(huán)境。10年來歷屆省委、省政府一直都很重視旅游業(yè)。朱總理來海南視察工作，對海南發(fā)展旅游業(yè)有明確的指示。朱總理指出，海南省省應把旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)作為發(fā)展的重點和主要產(chǎn)業(yè)，真正搞好了海島旅游業(yè)和熱帶高效農(nóng)業(yè)，海南就可以富甲天下了?？梢娐糜螛I(yè)在海南的重要地位。海南省是中國第二大島，也是中國唯一全境地處熱帶的省份。獨特的自然風光、民族風情、珍稀的熱帶植物令全國及世界各地游客嘆為觀止。旅游資源的豐富與獨特，令海南的旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭，海南的旅游人數(shù)及旅游收入自90年代來，平均每年增長15%。人民生活水平的提高，節(jié)假日的增多（全年有五一、國慶、春節(jié)三個節(jié)假日假期達7天），外出旅游必成人民生活的新時尚。在全省旅游為經(jīng)濟發(fā)展龍頭產(chǎn)業(yè)的環(huán)境中，海南省潛在旅游資源尚未全發(fā)掘，單一的旅游產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足日益增長的休閑度假旅游、回歸大自然的“綠色之旅”、休閑運動旅游度假客源市場的需求。XXXX高爾夫球場以北是?？跒?，是大型船只出入?？诖a頭的重要海域，也是?？谑械闹饕L景游覽區(qū)之一，目前已成為國家帆板隊的訓練基地。海口灣的西海岸已被定為岸線保護區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂場所有?？跓釒ШＱ笫澜?、假日海灘和西秀游泳場，本項目西面1公里處正在興建?？谑信d寶集團所屬的兩個旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場和南海明珠電視塔兩個項目亦即將開發(fā)建設。慶齡大道將成為海口市海岸的黃金旅游走廊。高爾夫運動是一項集健身、社交、觀光和休閑為一體的高雅體育運動，其幽靜、自然、優(yōu)美的環(huán)境以及獨特的魅力吸引著眾多名人雅士。而國內高爾夫運動方興未艾，市場前景極其廣闊。加之，海南本身得天獨厚的自然條件，溫和氣候、充足陽光和清新空氣，為高級休閑度假、健身娛樂、居住提供了良好的自然環(huán)境。如果在這樣美好的環(huán)境中，在高爾夫球場合適的位置再修建球場會館，讓在到本高爾夫球場進行休閑的高爾夫愛好者能夠享受在高爾夫樂趣的同時也享受到高檔豪華會館為其提供的周到服務，盡享休閑度假的舒適與放松。球場會館是高爾夫球場的必需配套的一項設施。高爾夫球場的經(jīng)營同時會給球場會館帶來充足的客源。高爾夫球場會館的運作成功與球場的經(jīng)營息息相關，互相促進。?？谑凶鳛槭鞘袌?，是海南省的經(jīng)濟、文化、金融、貿易中心，與國內其它城市相比，具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢。我們對海南的產(chǎn)業(yè)結構、資源和發(fā)展狀態(tài)進行了詳細的調查，敏感地注意到海南地理環(huán)境，旅游資源在中國大陸的獨特地位，注意到中國政府在產(chǎn)業(yè)結構調整中，對海南著力發(fā)展旅游事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的定位。結合海南旅游事業(yè)發(fā)展的狀況產(chǎn)生了在?？谑兄攸c旅游點西海岸黃金地段投資建設高爾夫球場及其配套設施球場會館（酒店）項目。2-2項目建設的必要性作為海口市重點發(fā)展的旅游點?？谑形骱０?，目前只是分布少數(shù)幾家度假酒店，遠不能滿足這一地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要，也是對西海岸美麗的熱帶海濱風光旅游資源的一種浪費。XXXX高爾夫球場的建設也必須具有高檔次的會館（酒店）與之配套，使之成為一個集運動、休閑與房地產(chǎn)業(yè)互相結合的一個綜合性旅游設施。另一方面項目的建設也將極大促進海口市西海岸地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。第三章 市場分析和預測1997年以來五年間，我國經(jīng)濟增長了33。39%，每年平均增長7。6%。2002年上半年，中國經(jīng)濟變得更加溫暖，我國經(jīng)濟增長7。8%，多數(shù)經(jīng)濟指標好于往年。往后幾年的經(jīng)濟形勢發(fā)展狀況也是令國內外人士所看好。中國人民實現(xiàn)了溫飽以后，正向著更加寬裕的小康社會前進。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，現(xiàn)代城市生活節(jié)奏的加快，心理壓力的加大，人們開始追求有益于身心健康的休閑活動。如果將這些休閑活動分為游憩型、娛樂型、體育型、社交型、回歸自然型等，那么能將上逑休閑方式集于一身的，目前還沒有那項能超過高爾夫球運動。3-1市場現(xiàn)狀 3-1-1國際及全國旅游業(yè)概況上個世紀90年代，國際旅游收入比世界貿易增長還要快，目前它在世界出口總值中所占的比例，僅次于原油和油產(chǎn)品以及汽車和配件。目前旅游者的旅游方式與內容出現(xiàn)了新變化，純粹的，靜態(tài)的游山玩水式賞景觀光旅游逐漸被淘汰，有特色的“主題旅游”、“參與性旅游”已成為旅游市場的新寵，散客旅游，自助旅游的方式將越來越受到青年人選擇，具有文化性、運動性的的參與旅游已成為全世界新的旅游形式之一， 2000年全球旅游人數(shù)6.98億人次，比1999年增加近5000萬人次，預計收入將達到4760億美元，比上一年增加4.5%，2000年中國接待了3123萬人次的境外過夜游客，仍保持著世界第五大旅游大國的地位。3-1-2海南省旅游現(xiàn)狀2001年全省接待海內外游客929.09萬人次，其中國內游客883.58萬人次，入境旅游為45.49萬人次。全省旅游外匯收入1.05億美元，國內旅游收入63.78億元。占全省國內生產(chǎn)總值的15.4%，其下是1998年2001年在海南省接待游客及旅游收入情況表。項年 目份旅游招待人數(shù)（萬人）旅游收入備 注國內國外合計美元（外匯）人民幣（國內）1998816.5539.42855.979624.9萬58.971999883.5945.49929.071.05億63.782000958.8948.681007.571.09億69.5120011079.0845.681124.761.06億79.103-1-3高爾夫球場市場現(xiàn)狀及前景現(xiàn)狀海南省已建成運營的高爾夫球場有十個，除了建成時間較早的臺達高高爾夫球場外，各球場普遍經(jīng)營艱難，球市低迷。造成這狀況的原因有：1、境外客源方面，可進入性差制約球客上島；2、1994年以來，海南省經(jīng)濟低導致省內具的消費能力的客源減少；3、會員證銷售少導致固定客源不足；4球童無法滿足球客要求。優(yōu)勢：當北國秋風驟起勁草枯黃或冰封原野時，海南依舊綠意盎然，四季皆綠，任何時候都可以揮桿天地間，。上天恩賜的自然條件使海南的高爾夫球休閑游獨具力，這也是海南高爾夫球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大籌碼，海南高爾夫球的“稀貴”還體現(xiàn)在花5-7天時間，便能打上一場環(huán)島高爾夫球。海濱型、湖畔型、田園型、山地型、各具特色的球場，讓休閑賓客能從多個角度飽覽熱帶海島風光。在海南十大旅游產(chǎn)品中，高爾夫球休閑游越來越成為海南吸引高檔游客的亮點，2001年，從韓國到海南來打高樂夫的游客有14339人次。前景：依托海南植被豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的資源優(yōu)勢，發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)是合理的戰(zhàn)略選擇。在美國，高爾夫球產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達35億美元，海南高爾夫球場密度在國內名列前茅，年為旅游大省必須發(fā)展高爾夫球產(chǎn)業(yè)與之匹配。也是海南省政府，旅游局重點扶持的產(chǎn)業(yè)。依托海南的資源優(yōu)勢、地理優(yōu)勢及價格優(yōu)勢，隨著東亞（臺灣省、港澳、韓國、日本）旅游市場的開拓，交通條件（與各地直航的開通）的改善，海南旅游配套設施的改善以及博亞洲論壇帶來高層次會展旅游客源，海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景將十分看好。3-1-4海南省及海口市酒店市場現(xiàn)狀及前景據(jù)統(tǒng)計，海南目前有各類旅游飯店和住宿設施500多家，其中城市酒店占主體。2000年全省酒店住宿率為55.4%，2001年全省酒店的住宿率為58.7%，全省酒店開房率不是太高，效益不是太理想，但是隨著海南省旅游業(yè)的發(fā)展，海南省酒店的經(jīng)營狀況正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。由于酒店的檔次結構不是很合理，在海南三星級以下的酒店的經(jīng)營狀況普遍不是很好，但是一些海景酒店、四星級以上酒店，特別是國外酒店管理集團參與管理的高檔飯店的經(jīng)營狀況卻是很好。?？谑鞋F(xiàn)有五星級酒店3家，四星級酒店4家，三星級灑店60家。在西海岸地區(qū)，一個?？谑兄攸c發(fā)展，且目前發(fā)展速度很快，前景很好的休閑度假旅游地區(qū)卻分布著極少的酒店。隨著海南省旅游業(yè)的發(fā)展、西海岸旅游業(yè)的發(fā)展及海南省高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來?？谑形骱０兜貐^(qū)將是旅游度假酒店較有前途的重點發(fā)展區(qū)域。在XXXX高爾夫球場建設與之配套的休閑度假的球場會館其市場前景十分樂觀。3-2市場預測3-2-1項目的市場定位球場會館定位：高爾夫球愛好者的豪華休閑會所。主要服務對象：本球場及聯(lián)合經(jīng)營的球場的會員客人；愛好高爾夫的休閑度假客人及商務客人；普通旅游客人。3-2-2目標市場及客源構成分析高爾夫球場會館的客源主要有兩個方面，一方面是高爾夫球愛好者，同時又分為球場會員和非會員客人；另一方面為普通的旅游客人。本項目中本地高爾夫球愛好者進行打球消費的比例會很高，但大部分不會有住宿方面的需要，本項目的會館客房的主要服務對象為國內外高爾夫球運動愛好者，在這批客人到海南進行高爾夫球運動并休閑度假時就必然會有住宿的需求，他們第一住宿選擇必然是打球的球場會館（酒店）；另一主要服務對象為會員客人，會員客人是球場的?？?，在這里他們會享受到最優(yōu)惠的價格，最優(yōu)質的服務，同時也是他們進行商務交往活動的主要場所。估計以上二方面的客人會占會館全部客源量的80%以上。另外20%的客人是普通的旅游客人。在本項目中，球場的建設是第三期工程，會館為二期工程，在球場還沒有正式運營時，會館（酒店）的主要客源為普通旅游客人。 客人來源地：海南省球市的境外客人以日本、韓國、港澳臺為主；國內客人以北京、上海珠江三角及東北地區(qū)為主，同時培育省內具有較高消費能力的長期會員客人。3-2-3客源消費力分析：能夠進行高爾夫球消費的客人的消費能力是所有休閑度假及商務旅游客人中較高的。3-2-4客源人數(shù)估計 根據(jù)高爾夫球場的設計規(guī)模及容量，高樂夫球場會館（酒店）擬設置116間客房，最大接待能力232人次。根據(jù)我們的估算，高爾夫球場平均日接待客人可達300人次，省內客人與省外客人及國外客人的比例為1：1，省內客人大部分沒有住宿的需求，但是省外及國外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外還有大量的到海南來休閑度假的普通旅游客人，酒店的客人來源還是比較充足的。3-2-5、價格分析住宿價格分析在住宿方面根據(jù)會館的性質，不同類型的客人，我們將實行不同的定價策略，會員卡客人在這里消費將享受最優(yōu)惠的價格和定期免費住宿的待遇，而非會員客人則按市場價格住宿，本會館按四星級的標準進行裝修，收費也將按四星級的標準進行，根據(jù)?？谑型葮藴实木频甑膬r格，這里的標準房的平均價格擬定為500元/天。餐飲消費根據(jù)我們的市場定位，會館（酒店）的服務對象為具有身份地位的客人，他們具有較高的消費能力，在就餐時追求的是美味及優(yōu)質的服務，在會館（酒店）的餐飲方面實行高質量、優(yōu)質服務、高價位的經(jīng)營策略。8-10人/桌的普通飯菜（不含酒水），在海南的各高檔酒店中的價格不低于300元，這里以平均每人消費30元保守估計。餐飲的成本（原料）一般占其價格的30%左右。娛樂消費：會館（酒店）中設有國際流行的康體娛樂設施，以供客人們的消費需要，以酒店日接待客人200計，這此客人還會帶來親戚朋友等其它娛樂消費的客源。娛樂消費的日接待客人以200人次計。由于本會所定位為豪華會所，按四星級酒店標準建造，客人們的消費能力高，因此娛樂消費以人均50元計。3-2-6項目運營操作方案本項目市場面向國內外，操作的整體思路是以高爾夫帶動房地產(chǎn)及會館（酒店）客房的銷售，反過來又以房地產(chǎn)及會館及各項配套服務設施的優(yōu)質服務帶動高爾夫的興旺。同時，公司在高爾夫球的參與者中給其提供會員價格的客房價格，對持有高爾夫會員卡以的客戶不但在打球時享受優(yōu)惠，在會館（酒店）住宿和就餐時也給予特別的優(yōu)惠政策。及優(yōu)惠銷售海南航空公司的“金鹿卡”，讓客戶在享受房產(chǎn)升值的過程中又充分享受到購房的樂趣。項目從動工到經(jīng)營可從總體上分為三個階段。一房地產(chǎn)項目的1.5年建設期。投資1個多億進行包括房地產(chǎn)及其它配套項目在內的全部建設。在此期間，采取購房免費贈送高爾夫會員卡、優(yōu)惠銷售“金鹿卡”和房價折扣等多種方式開始預售房地產(chǎn)。象征著高貴身份和高質量生活水平的價值不菲的高爾夫會員卡會吸引不少購房者。二是4年的房地產(chǎn)銷售期。項目竣工后的前4年，以房地產(chǎn)銷售為主要工作內容，房地產(chǎn)銷售全面鋪開，將采用購房者低折扣購買高爾夫會員卡、“金鹿卡”甚至免費贈送的方式促銷。購房達到一定面積可低折扣購買會員卡，購房面積較大的甚至免費贈送。環(huán)境優(yōu)美的西海岸、雅趣獨特的小區(qū)、高貴典雅的高爾夫以及身份象征的“會員卡”、“金鹿卡”將成為?？谫彿空叩氖走x。同時為了完善球場的配套設施，為球場球客提供周到的服務，提供一個私人聚會的場所，將高爾夫的經(jīng)營和酒店項目的銷售完美地結合起來，在房地產(chǎn)項目進行的同時，投資5400多萬元進行球場會館（酒店）的建設，建設期兩年。擬在第四年開始對外營業(yè)。球場會館的建設除我公司自籌資金外，將向銀行融資2000萬元。會館（酒店）主要為高爾夫愛好者服務，為到球場進行消費的球客們及其親朋好友們服務，同時不放棄其它旅游客人市場。三是第7年開始球場的正式經(jīng)營。由于前4年房地產(chǎn)銷售已為球場攏入了一大批的客戶，因此球場的經(jīng)營將會十分順利。球場的客戶可分為兩類人，一類是小區(qū)住戶，另一類是非住戶。小區(qū)的住戶或球場的會員都可享受球場的優(yōu)惠。非住戶客人在球場進行打球時，球場會館（酒店）為其提供周到的服務。屆時整個高爾夫球場項目就形一個各項設施都非常完善的整體。第四章 建設地址與建設條件4-1建設地址本項目建設地點位于海口市西部的長流新區(qū)東北部新海林場區(qū)處，北側為慶齡大道，假日海灘隔路相望，距?？谑兄行膮^(qū)約12公里。項目用地西側為規(guī)劃的長流新區(qū)六號路，東側為七號路，連接海榆西線和慶齡大道。4-2地質地貌項目所在地位于?？谑虚L流新區(qū)東部與中心區(qū)的綠化隔離帶部位，該區(qū)有一面積約8平方公里的沿海林地（人工林），其主要優(yōu)勢樹種為木麻黃和桉樹，林間尚有野生灌木和野草，高程515米，中部部分地段大于20米，地勢走向為南高北低，為海域四級沖程平原階地，根據(jù)?？谑械刭|資料，屬第四系下更新統(tǒng)湛江組海陸交互相，周圍未發(fā)現(xiàn)斷裂帶及有價值的礦產(chǎn)資源。項目所在地土壤屬第四系復土，土壤類型為褐色磚紅壤和風沙土。磚紅壤質地為沙壤和輕、中壤，結構疏松。風沙土屬濱海風沙土，結構疏松。4-3氣象擬建項目地處海南島北部，屬熱帶季風氣候，年平均氣溫23.8，最高氣溫38.9，最低氣溫2.8；年平均降雨量為1684.5mm，雨季為5 10月份，其降雨量占全年的80.1%；年平均蒸發(fā)量1874.3mm；年平均相對濕度為85%；全年日照時數(shù)2239.8小時；主導風向為東北風，其次為東南風，全年約有13%的靜風天氣，年平均風速為3.2ms，屬多臺風地區(qū)，年均臺風4次，7 9月為臺風季節(jié)。4-4水文4-4-1地面水基地南側為五源河。五源河源于永莊水庫，從項目用地的西北側自南向北流過。在長流鎮(zhèn)鎮(zhèn)海村附近匯入海口灣，全長23.23公里，該河原是?？谑袃扰潘疁现?，同時也是沿河農(nóng)田灌溉水源。永莊水庫集水面積14.58平方公里，為城市供水水庫，庫容量為565 900萬立方米。4-4-2海水建設項目北邊是?？跒?。?？跒吵毕珜俨灰?guī)則日潮混合潮，一個月內，日潮天數(shù)為15 18天，其他時間為不規(guī)則半日潮，潮汐不等現(xiàn)象較為顯著，日潮振幅為半日潮的兩倍。據(jù)多年水文資料統(tǒng)計，各潮位特征為：平均海面： 1.51米最高高潮位： 4.25米最低低潮位： -0.25米平均低潮位： 0.94米平均潮差： 1.10米（以上為理論深度基準面）?？跒惩馐黔傊莺{，海峽長約80公里，寬20 40公里，在正常大氣情況下，潮流具有明顯往復流特征，往復流基本上沿等深線方向往復流動，僅因岸線和等深線的彎曲轉折，局部地區(qū)流向發(fā)生相應的變化；潮流具有漲潮東流,漲潮西流,落潮東流,落潮西流四種形式。4-5社會環(huán)境條件建設項目所在地行政區(qū)劃屬長流鎮(zhèn)人民政府管轄，一共有32個自然村，總人口2.5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口2.3萬人，全區(qū)以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，耕地面積為3200畝，林地面積為6000畝。項目東面距XXXX開發(fā)區(qū)2公里，該開發(fā)區(qū)大片土地尚未開發(fā)。長怡花園、長信海景花園、?？谑袊e館等三個工程項目正在興建。項目東南約2.5公里為港澳國際工業(yè)開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)是?？谑泄I(yè)發(fā)展基地之一，是以發(fā)展輕工、紡織、電子高科技工業(yè)為主的外向型工業(yè)開發(fā)區(qū)，占地面積3.04平方公里，目前該區(qū)內注冊的企業(yè)有三十多家。項目南面約2公里為永桂工業(yè)開發(fā)區(qū)，面積為93.86公頃，該開發(fā)區(qū)是以高科技工業(yè)、出口加工、食品、輕工、地方工業(yè)為主，配備有生活服務和居住功能的綜合開發(fā)區(qū)，全區(qū)規(guī)劃人口23000人，預測工業(yè)年產(chǎn)值為9.9億元人民幣。項目以北是?？跒常谴笮痛怀鋈牒？诖a頭的重要海域，也是海口市的主要風景游覽區(qū)之一，目前已成為國家帆板隊的訓練基地。?？跒车奈骱０兑驯欢榘毒€保護區(qū)，沿慶齡大道現(xiàn)已建成的休閑娛樂場所有?？跓釒ШＱ笫澜?、假日海灘和西秀游泳場，本項目西面1公里處正在興建?？谑信d寶集團所屬的兩個旅游度假村。在鎮(zhèn)海村附近，華廈廣場和南海明珠電視塔兩個項目亦即將開發(fā)建設。慶齡大道將成為海口市海岸的黃金旅游走廊。項目附近主要居民點有新海林場、昌明村、棠甘村和聯(lián)昌村（聯(lián)昌村原名為蒼龍村）。新海林場占地面積約2萬畝，職工100多人。項目所在區(qū)域屬自然農(nóng)業(yè)區(qū)，居民經(jīng)濟收入以農(nóng)業(yè)為主。聯(lián)昌村總耕地面積300多畝，水田及旱田各占一半，林地面積2000多畝，全村常住人口800人左右，人均年收入約3000元，收入來源主要是農(nóng)業(yè)，此外還有一些收入來自運輸業(yè)和零售業(yè)，聯(lián)昌村內有一所小學，學生有40來人，昌明村、棠甘村共為一個行政村，總耕地面積1140畝，其中水田180畝，旱田440畝，坡地520畝，林地面積1000多畝，全村人口為1274人，經(jīng)濟來源主要是靠農(nóng)業(yè)收入，人均年收入為2967元，97年該村投資100多萬元，與長流鎮(zhèn)政府聯(lián)營一個包裝廠，預計利潤約為20萬元左右，該村目前有一所小學，學生100多人，有7名教師，并且昌明村內設有一個學前教學點。目前，項目區(qū)域人群健康狀況良好，無大面積的流行性疾病或地方疾病發(fā)生。第五章 建設規(guī)模與方案5-1建設規(guī)劃原則5-1-1特色原則：充分挖掘和展現(xiàn)項目所處地段的景觀環(huán)境特征，突出項目特點，設計結合自然。5-1-2市場原則：根據(jù)項目的市場定位和營銷目標，滿足多樣化的消費群體的需求，兼顧專業(yè)和業(yè)余選手的需要。5-1-3生態(tài)原則：保護所處地域的自然條件和生態(tài)環(huán)境，把項目的建設過程作為生態(tài)環(huán)境進一步改善的過程。植被、土壤水體、大氣環(huán)境質量得到充分的保護，確定合理的開發(fā)強度。5-1-4經(jīng)濟原則：在確保項目建設檔次和品質的前提下，低成本開發(fā)，低成本運營。球場設計、市政工程設施配套等要充分考慮項目的運營成本。5-1-5安全原則：運動對社區(qū)、游客的影響，規(guī)劃中要合理組織交通和線路，確保游客和居民的安全。5-2空間布局5-2-1為滿足多層次消費群體的需求，區(qū)內規(guī)劃會員別墅、會員公寓區(qū)。5-2-2球場營運所必需的會所、賓館、購物、餐飲、商務、娛樂等設施集中布置于會館區(qū)。5-2-3入口北側規(guī)劃設立為本地居民服務的公建設施，包括商場、餐飲、副食等。5-2-4規(guī)劃設幼托一處，布置在別墅B區(qū)側主干道一側。5-2-5球場管理維護設施布置在場地西北和東南角。5-2-6規(guī)劃采用組團式布局結構。場地地形中部高，南北低，結合球道設計要求，并使住戶能夠得到最佳的居住朝向，會所、賓館、公寓別墅沿中部地勢高隆地帶布置。5-2-7會所布置在場地中部，是運動組織的的中樞，與球道設計相結合，可提供方便、舒適的服務，第一洞發(fā)球區(qū)、第九洞果嶺、第四洞發(fā)球區(qū)、第十八洞果嶺距離會所距離小于100米。5-3建設內容及指標5-3-1總體指標總用地面積：123.48公頃（合計1852.2畝，實際征地面積為2080.615畝，差額部分為代政府征地。）會員別墅用地面積：30.81公頃，占用地面積比例24.9%球場、球場會館、管理等配套設施用地面積：80.39公頃，占用地面積比例65.1%道路、水面：12.28公頃，占用地面積比例10.0%規(guī)劃總建筑面積：106,000 m2建筑密度：2.9%平均層數(shù)：3.0容 積 率：0.086會館客房數(shù)：116間，日接待過夜游客232人會員別墅、公寓人口：1768人，合505戶人口毛密度：14人公頃人口凈密度：75人公頃5-3-2球場會館建設內容：球場會館（酒店）是XXXX高爾夫的配套服務設施，將按照四星級旅游度假酒店的標準建設，各項配套設施完善，將設有豪華舒適的客房、中西餐廳、酒吧、多功能會議廳、康體娛樂中心、洽談室及商務中心等設施。在球場會館（酒店）內無論是家庭聚會、商務洽談，都能為您提供溫馨舒適的環(huán)境和盡善盡美的服務。在外部園林方面將追求清新自然的園林設計風格，與球場別墅區(qū)及球場優(yōu)美的環(huán)境融為一個整體.。為本球會的會員及嘉賓提供了休閑、娛樂的理想去處。外觀設計風格：凝重大方，中西合璧內部裝修：古樸典雅，舒適豪華建筑層數(shù)：2.5層規(guī)劃面積：5.61公傾，56100平方米。建筑占地面積：4800平方米總建筑面積：8600平方米其中：餐廳、酒巴： 960平方米客房:4360平方米，116間，平均每間建筑面積35平方米宴會廳： 500平方米多功能會議廳：480平方米后臺區(qū)及辦公室：800平方米配套娛樂、康體服務設施：1500平方米園林綠化面積：45000平方米道路、水面：6300平方米項目總投資：5483.91萬元,其中:固定資產(chǎn)投資：5233.77萬元建設期利息110萬元，流動資金140.09萬元容積率：15.32%建筑密度：8.55%綠化率：73.08%5-4土地利用本區(qū)規(guī)劃用地123.48公頃，其中：建設國際標準18洞高爾夫球球場，用地為73.88公頃，占總用地59.8%；居住用地30.81公頃（會員別墅、會員公寓），占24.9%；其中一期用地19.22公頃（合計288.3畝）球場會館（酒店）區(qū)用地6.51公頃，占5.3%；道路用地6.37公頃，占5.2%；水面5.91公頃，占4.8%；綠地率為80%。5-5容量會館（酒店）共有客房116間，床位232張，最大日接待游客232人；會員公寓及別墅共安排505戶，人口約1768人。公寓及別墅房地產(chǎn)項目安排在第一期建設；酒店將在本期建設（二期）投資建設。第六章、項目配套設施建設6-6給水工程6-6-1近期本區(qū)目前無供水系統(tǒng)。項目開發(fā)初期，可采用地下水為主要供水水源。6-1-2遠期生活及飲用水源由城市供水管網(wǎng)提供。從慶齡大道城市供水管接入。項目近期所用地下水井，作為球場灌溉的主要水源，城市供水為補充。6-1-3規(guī)劃原則6-1-3-1供水都有?？谑惺姓芫W(wǎng)供給，不搞水源工程。6-1-3-2規(guī)劃考慮近遠期相結合，管網(wǎng)選用按遠期考慮。6-1-3-3供水管網(wǎng)主要以枝狀布置，不強調環(huán)網(wǎng)，在必要的情況下可變成環(huán)網(wǎng)，以提高供水安全度。6-1-4用水量預測會館（酒店）工作人員93人，用水定額為200升人.日。住宿客人232人（最大）。按平均住宅率70%（82間）計，平均每日接待客人164人。用水定額為600升人.日。從而得生活用水量為： Q1=0.2200+0.6164 138.4m3日 公共建筑用水量按生活用水量的20計，則：Q2138。40.227.68 m3日為預見用水量與管網(wǎng)漏水量按總用水的20計，則：Qd=1.2(138.4+27.68)=199.3 m3200噸日6-1-5干管的選用經(jīng)計算得，主干管的管徑為200150 mm，配水管（把水送到各用房間的管道）的管徑為10075 mm。6-1-6消火栓的布置消火栓沿道路每隔120米布一個，消防用水量為15升秒，同時消防次數(shù)為一次。6-1-7水源與管網(wǎng)布置全區(qū)開發(fā)初期，水源采用地下水供應，其用水量為灌溉用水加上初期開發(fā)的施工及生活用水（按遠期的30%計），共計為900 m3日。可對場地內地下水出水量進行勘察，結合球場內的儲水池布置，采地下水供水。6-2 排水工程6-2-1規(guī)劃原則6-2-1-1規(guī)劃區(qū)內實行雨、污分流系統(tǒng)。6-2-1-2污水以分散、小范圍處理為主，采用地滲式污水處理設備處理，濾好的污水經(jīng)過沙層道過濾達到自凈。6-2-1-3雨水就近排入水體或市政雨水管網(wǎng)。6-2-2污水排放規(guī)劃污水量以生活用水量的85計為：199.30.85169.4 m3日由于場區(qū)沒有工業(yè)，所以污水的來源主要是生活污水，其處理相對容易一些。并且處理好的污水可以作為花草的養(yǎng)料。其中生活污水中的糞便水必須經(jīng)過化糞池的預處理后方可排入污水管網(wǎng)。6-2-3雨水排放根據(jù)就近排放原則，雨水可向就近水體排放。在雨水管渠設計時，雨水量計算采用?？诘谋┯陱姸裙剑?式中 q 設計暴雨強度 p 重現(xiàn)期,取1年 t 水流時間（分鐘）上述之設計管渠時，可根據(jù)地段的性質及周圍環(huán)境情況選用不同的值。采