新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化探討

摘要 本文主要分析在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控的政策背景及新的經(jīng)濟環(huán)境下 我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 融資困難的原因 在降低企業(yè)融資成本 優(yōu)化融資 結(jié)構(gòu)的前提下 探討適合企業(yè)的多元化融資途徑 關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 融資 進入 2012 年以來 我國的經(jīng)濟發(fā)展逐漸顯現(xiàn)出一些新的特點 從國家統(tǒng)計 局發(fā)布的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看 CPI PPI 穩(wěn)中有升 表明國內(nèi)的通脹壓力依然存 在 未來一段時間貨幣緊縮的政策仍可能持續(xù) 其次 在剛剛過去的全國 兩 會 中 溫總理曾提到過兩點 首先 他下調(diào)了 2012 年的 GDP 增速目標 由 8 降 低到 7 5 中國經(jīng)濟今后將步入一段低速增長期 其二 溫總理指出 目前國 內(nèi)房價遠沒有回歸到合理價位 這就預(yù)示著政策抑制房價的預(yù)期不變 房價的 下跌是大勢所趨 那么 在這樣的一個高通脹 低增長 信貸緊縮及政策壓力 的經(jīng)濟背景下 房地產(chǎn)企業(yè)如何進行多元化融資 以應(yīng)對新經(jīng)濟形勢下的嚴峻 挑戰(zhàn)呢 1 我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀 根據(jù)國家發(fā)改委 國家統(tǒng)計局去年公布的數(shù)據(jù)來看 去年 1 9 月房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金來源共計 61947 億元 同比增長 22 7 其中 國內(nèi)貸款 9749 億元 占比為 15 74 增長 8 利用外資 679 億元 占 1 10 增長 50 1 企業(yè)自 籌資金 25535 億元 占 41 22 增長 33 5 其他資金 3585 億元 占 5 79 增長 20 7 在其他資金中 定金及預(yù)收款 15761 億元 占 25 44 增長 29 3 個人按揭貸款 6186 億元 占 9 99 增長 3 2 2 我國房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式 2 12 1 銀行貸款銀行貸款 銀行貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)以一定的利率從銀行借入資金 將其投入到 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 消費等活動 目前 房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款在國內(nèi)主要 形式為土地儲備貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款 開發(fā) 商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款 國內(nèi)銀行信貸貫穿于 土地儲備 交易 房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程 是中國房地產(chǎn)市場 各種相關(guān)主體的主要資金提供者 過度依賴銀行貸款 使風(fēng)險全部聚集在 銀行 因此 近年來國內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策進行了一些調(diào)整 根據(jù)中國央行 銀監(jiān)會早在 2010 年 9 月 29 日發(fā)布的 關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān) 問題的通知 針對開發(fā)商的差別化信貸政策本就包括 繼續(xù)支持房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位 中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸 款需求 鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè) 抓緊制定支持公共租賃 住房建設(shè)的中長期貸款政策 但在事實上 過去一年幾乎各大銀行對除保 障性住房貸款以外的其他開發(fā)貸款幾乎 一律收緊 進入 2012 年 央行 在 2 月 2 日至 3 日召開的 2012 年人民銀行金融市場工作座談會上 部署了 2012 年金融市場和信貸政策工作重點及落實措施 其中 央行明確提出 繼續(xù)落實差別化住房信貸政策 加大對保障性安居工程和普通商品住房 建設(shè)的支持力度 滿足首次購房家庭的貸款需求 除了政策上對信貸的收 緊以外 對一些大型房地產(chǎn)的公司來說獲得銀行貸款的門檻也在不斷提高 據(jù)一位商業(yè)銀行的公司業(yè)務(wù)部人士介紹 信貸投放不僅取決于政策導(dǎo)向 還受到規(guī)模上的制約 我們對房地產(chǎn)行業(yè)前 50 強進行篩選列出一個開發(fā)商 的名單 只有在名單上的開發(fā)商才能取得開發(fā)貸款 但即便是名單內(nèi)的開 發(fā)商 也并非在所有地區(qū)的樓盤都能獲得貸款 總行還會根據(jù)各地的風(fēng)險 差異 政策導(dǎo)向 開發(fā)商實際的資金狀況進行評估 總體來看 要獲批開 發(fā)貸比較難 綜合考慮以上這些政策的影響 加上今年經(jīng)濟形勢的不利變 化 今后房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行貸款將變得困難重重 2 22 2 內(nèi)部融資內(nèi)部融資 內(nèi)部融資是指開發(fā)商利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來進行項目開發(fā) 主要 包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款 由以上數(shù)據(jù)可以看出 房地產(chǎn) 企業(yè)在獲取銀行貸款變得困難之時 更多的加強了企業(yè)的內(nèi)部融資 增長 幅度高達 33 5 但是對于一些資質(zhì)較差 規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來說 由 于其自有資金有限 加之其開發(fā) 運營和銷售各個環(huán)節(jié)的資金投入 其能 利用的自有資金并不是很多 而且企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低 對企業(yè)內(nèi)部 籌資的效果有著較大的影響 為此 首先應(yīng)全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對管理的 重視 改變長期以來重經(jīng)營 輕管理的思想 其次建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的管 理機制 建立科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理制度 使企業(yè)的財務(wù) 生產(chǎn) 質(zhì)量等管 理工作正?；?規(guī)范化 提高企業(yè)管理等級 再次 企業(yè)的發(fā)展和投資方 向 必須符合國民經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和社會發(fā)展的需要 并具有較高的企業(yè) 效益和社會效益 當(dāng)企業(yè)具有增長潛力和發(fā)展后勁時 企業(yè)就可以更多地 從內(nèi)部籌集到發(fā)展所需資金 2 32 3 企業(yè)債券企業(yè)債券 對于開發(fā)周期長 投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)行債券是一種較好的 選擇 但由于以下原因 中國房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小 2 3 12 3 1 目 前國家對發(fā)行債券主體要求嚴格 只有國有獨資公司 上市公司及兩個國 有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格 并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率 資本金以及擔(dān)保等都有嚴格限制 2 3 2 2 3 2 利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券 的發(fā)展 利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的 40 在實際發(fā)行時往往不超過 20 企業(yè)債券利率不能高于國債利率 完 全違反市場經(jīng)濟原則 2 3 3 2 3 3 中國企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成 信用 評級機構(gòu)的評估結(jié)果的可信性 客觀性和準確性仍有待探討 2 3 4 2 3 4 長期 債券還面臨較大的利率風(fēng)險 欠缺避險工具 為了使債券融資成為房地產(chǎn) 企業(yè)主要的融資渠道之一 國家就要出臺鼓勵發(fā)行公司債券的措施 吸引 社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè) 具體包括擴大債券發(fā)行主體 推行房地產(chǎn)債 券利率市場化 健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體系 發(fā)展和培育房地產(chǎn)債 券的市場體系 增加相應(yīng)的避險工具等 2 42 4 資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的 非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn) 化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程 泛指通過股票 投資基金和 債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程 包括房地產(chǎn)抵 押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化 其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化 目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實踐 與成熟的房地產(chǎn)金融市 場相比 中國房地產(chǎn)金融存在著極大的不完備性 就房地產(chǎn)金融一級市場 而言 只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求 而資本市場和直 接信用的相對落后 難以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的金融支持 因此 中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的 是缺乏市場信用的一級市場 而二 級市場尚不存在 因此中國房地產(chǎn)金融市場是不完備的 實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化 可以使中國逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場 完備的房地產(chǎn)金融市場具有兩級房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融的一級市場 是指抵押貸款產(chǎn)生的市場 即各類貸款機構(gòu)對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押 貸款或分期付款 按揭 的市場 二級市場是指一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸 款 即買 賣抵押貸款的市場 通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實力的 特設(shè)金融機構(gòu)從一級市場購買 抵押貸款 經(jīng)過技術(shù)處理后以向社會公開 發(fā)行有嚴格規(guī)定的有價證券的方式進行 以購房者的按揭契約為基礎(chǔ) 經(jīng)過 信用增強并經(jīng)過批準 二級市場以 購買抵押 的方式為一級市場長期貸 款的發(fā)放者提供一個資金回籠的場所 加速其資金周轉(zhuǎn) 能夠繼續(xù)發(fā)放更 多的抵押貸款 為更多的購房者提供充足的住房貸款資金 2 52 5 融資租賃融資租賃 房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋 后 由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋 并交給承租人使用 承租人 交付租金 在租賃業(yè)比較發(fā)達的美國 英國等西方國家 融資租賃業(yè)年平 均增長達 30 成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式 中國發(fā)展房地產(chǎn)融 資租賃具有以下優(yōu)勢 2 5 1 2 5 1 拓寬房地產(chǎn)融資渠道 房地產(chǎn)融資租賃公司 作為一個經(jīng)營載體 可以通過吸收股東投資 或在貨幣市場 資本市場采 取借貸 拆借 發(fā)債上市等融資手段吸收社會投資 改變了房地產(chǎn)主要靠 銀行貸款的單一融資方式 在外資銀行大力進入中國金融市場以前 房地 產(chǎn)融資租賃也為外資進入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺 2 5 22 5 2 降低房屋使 用門檻 房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式 而 是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進行房屋消費 傳統(tǒng)的抵押貸款需 要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán) 相比而言 房地產(chǎn)融資 租賃大大降低了房屋使用的門檻 并能增加房地產(chǎn)的銷售 2 62 6 上市融資上市融資 上市融資是指企業(yè)通過發(fā)行股票募集社會閑散資金的一種融資方式 和銀行貸款的間接融資相比 上市融資具有融資成本低 資金具有長期性 沒有固定的還本付息壓力 因此是一種理想的融資渠道 但是房地產(chǎn)是個 特殊的行業(yè) 首先在法律上 由于房地產(chǎn)公司地域性較強 而各大城市在 諸如土地出讓 稅費繳納 資質(zhì)認定等重要環(huán)節(jié)上沒有一個統(tǒng)一的標準 因此在法律和政策的把握上有一定的不確定性 其次 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù) 較為特殊 一般來說 一個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到竣工驗收大約需要兩年的 時間 按照會計準則的規(guī)定 一個產(chǎn)品在完成了制造和銷售過程后才能計 算收入和利潤 房地產(chǎn)項目的預(yù)售部分在工程沒有完成前是不能計入收入 與利潤的 而首發(fā)上市的公司需要有連續(xù)三年穩(wěn)定均衡的盈利記錄 雖然 證券發(fā)行審查委員會對盈利標準沒有明確的硬性指標 但 發(fā)審委 內(nèi)部 掌控的標準大致是年凈資產(chǎn)收益率在 10 以上 資產(chǎn)負債率在 70 以下 因 而絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很難達到上市要求 從政策層面來看 由于目前房 價高企 政策打壓力度很大 只有少數(shù)參與保障性住房的房地產(chǎn)企業(yè)能在 資本市場融資 因此 企業(yè)要想實現(xiàn)上市融資的目標 借殼上市 成為一 條良好途徑 借殼上市的優(yōu)勢在于 不因出身是房企而受到法規(guī)的歧視 避開 IPO 首次上市融資 對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求 不用考慮 IPO 上市對經(jīng) 營歷史 股本結(jié)構(gòu) 資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu) 盈利能力 公司治理等等的特殊要求 只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù) 有足夠的經(jīng)濟實力 符合相關(guān)的法律法規(guī) 就可以買別人的殼實現(xiàn)上市融資的目標 3 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難原因 3 13 1 始終未能形成良好的融資體系是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的內(nèi)部原因 始終未能形成良好的融資體系是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的內(nèi)部原因 從市場環(huán)境角度分析 國家之所以實施宏觀調(diào)控 是不滿當(dāng)前房地產(chǎn) 企業(yè)的盲目開發(fā)從而導(dǎo)致投資過熱 進而影響整個國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)市場還不規(guī)范 許多房地產(chǎn)企業(yè)魚目混珠 即便是大的品牌性房地 產(chǎn)公司的融資渠道業(yè)過于單一 由于房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一味單調(diào)的依靠銀行 貸款 致使房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源過分集中于銀行 使其承擔(dān)過多的風(fēng)險 也 就是說 在事實上 房地產(chǎn)企業(yè)將其本應(yīng)承擔(dān)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁與 金融體系乃至整個社會 然而 銀行為房地產(chǎn)貸款的目的是以增值為目的的放 貸 而不是追求房產(chǎn) 如果國家不去注意金融風(fēng)險的防范 那么一旦出現(xiàn)房地 產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險 就必然會導(dǎo)致銀行有許多銷售不掉的房地產(chǎn) 而銀行卻無法支 付儲戶的本金和利息 最終的結(jié)果還是會引發(fā)很大的金融風(fēng)險 同時 銀行對 房地產(chǎn)業(yè)的制約也很大 銀行目前所能提供的貸款品種促使開發(fā)商必須再短期 內(nèi)開發(fā) 銷售 時限最長為三至五年 因為銀行沒有長期貸款品種 基金 信 托市場等融資方式又不成熟 開發(fā)商只能依靠現(xiàn)有的資金資源快速開發(fā) 建設(shè) 造成開發(fā)商目光短淺不注重房屋的品質(zhì)濫建工程 從而形成一個惡性循環(huán) 因 此 始終未能形成良好的融資體系是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的內(nèi)因 正是由 于融資渠道的過于單一使得中央為防范金融風(fēng)險不得不政策頻出 導(dǎo)致再宏觀 調(diào)控卡住銀行貸款的投放后 房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求與狹小的融資渠道之 間的矛盾越來越突出 致使這些企業(yè)再此矛盾的夾縫中日益難存 3 23 2 金融市場不完善及法規(guī)滯后是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的外部原因 金融市場不完善及法規(guī)滯后是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的外部原因 我國的房地產(chǎn)業(yè)始于上個世紀八九十年代 房地產(chǎn)市場發(fā)展還很不成 熟 特別是資本市場政策相對滯后的問題比較嚴重 使相應(yīng)的融資運作缺乏有 效的法律依據(jù) 另外 金融市場不完善也是造成融資困難的原因之一 以房地 產(chǎn)基金為例 房地產(chǎn)的投資組合分為兩部分 80 投向房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)行業(yè) 20 投 向政府允許的債券市場 但由于我國金融工具較少 基金經(jīng)理人再選擇時就顯 得比較困難 房地產(chǎn)投資基金是一個新生事物 而且缺少相應(yīng)的政策規(guī)則 實 施起來障礙重重 3 33 3 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身條件先天性不足 魚目混雜 實力較差是導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身條件先天性不足 魚目混雜 實力較差是導(dǎo)致 其融資困難的根本原因 其融資困難的根本原因 我國一半以上的房地產(chǎn)企業(yè) 尤其是許多中小型企業(yè)大多數(shù)都先天不足 并且大都奉行 機會主義路線 這主要是由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多起點 低 很多是當(dāng)年的建筑隊發(fā)展過來的 缺乏良好的底蘊 其次是企業(yè)歷史短 有很多是半路起家 部分部門和單位看到機會就成立了項目組 由項目進而 發(fā)展公司 企業(yè)創(chuàng)建的目的很直接 就是瞄準房地產(chǎn)暴利空間 企業(yè)全部的 核心在于獲取項目收益 謀求生存 沒有長期的遠景目標 因而造成房地產(chǎn) 企業(yè)唯利是圖 投機鉆營 3 43 4 相關(guān)法律制度的缺失 相關(guān)法律制度的缺失 政府對房地產(chǎn)融資的影響很大 對于銀行貸款之外的融資方式 如房地 產(chǎn)信托 股權(quán)融資 REITS 等等 政府都有很大的限制 采取這些方式融資 要么就需要很多復(fù)雜的程序 很長的一段審查時間才能通過 而融資就是為了 盡快取得資金 顯然不能拖得太久 要么就找很多原因 不讓通過 還有的就 是政府的工作人員效率低下 這些都使其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式舉步為履 進 展緩慢 另一方面政府也沒給其他的融資方式創(chuàng)造一個良好的環(huán)境 例如對這 些方式進行宣傳 為這些方式制定合理的法律法規(guī)等 4 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資改進措施我國房地產(chǎn)企業(yè)融資改進措施 4 14 1 加快金融改革的進程加快金融改革的進程 融資方式的單一 歸根結(jié)底都還是我國的金融市場不夠成熟 因此 完善金融體制十分必要 因此要積極發(fā)展股票 債券等資本市場 穩(wěn)步發(fā)展 期貨市場 推進證券發(fā)行 交易 并購等基礎(chǔ)性制度建設(shè) 促進上市公司 證 券經(jīng)營機構(gòu)規(guī)范運作 建立多層次市場體系 完善市場功能 拓寬資金入市渠 道 提高直接融資比重 發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資 做好產(chǎn)業(yè)投資基金試點工作 4 24 2 轉(zhuǎn)變政府職能轉(zhuǎn)變政府職能 過去房地產(chǎn)市場的計劃體制 造成了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的過度 依賴 現(xiàn)在已經(jīng)是市場經(jīng)濟 應(yīng)該以市場為主導(dǎo) 政府對房地產(chǎn)企業(yè)融資的直 接干預(yù)已經(jīng)不適宜了 現(xiàn)在的政府 應(yīng)該是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分 一個參加者 當(dāng)然其宏觀調(diào)控還是必不可少的 但應(yīng)該以間接干預(yù)為主 而且 干預(yù)不應(yīng)該太多 給房地產(chǎn)市場足夠的發(fā)展空間 可以豐富房地產(chǎn)企業(yè)的融資 方式 有效的利用宏觀調(diào)控 例如提高銀行存款準備金率 適度收緊銀行貸款 4 34 3 房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念 盡早與市場經(jīng)濟接軌 與國際接軌房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念 盡早與市場經(jīng)濟接軌 與國際接軌 國際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是多樣 靈活的 房地產(chǎn)企業(yè)是 一個資金高度密集性行業(yè) 如果不借助多種融資手段 單純依靠銀行貸款 開 發(fā)將變得寸步難行 入世后 房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的挑戰(zhàn) 但這也是一個機遇 國外房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)的進入 可以讓我們接觸更多國外值得我們學(xué)習(xí) 的東西 我們要抓住這個機遇 積極探索國外的融資渠道和方式 同時 房地 產(chǎn)企業(yè)增強自身的實力后 可以趁著海外資金進入我國市場的機會利用外資 但要注意防范其風(fēng)險 4 44 4 大力發(fā)展融資中介服務(wù)機構(gòu)大力發(fā)展融資中介服務(wù)機構(gòu) 房地產(chǎn)融資涉及金融 法律 房地產(chǎn) 投資等方面的專業(yè)領(lǐng)域 因此設(shè)立 提供信息服務(wù)的資產(chǎn)評估機構(gòu) 咨詢公司 律師事務(wù)所很有必要 4 54 5 推廣其他融資方式 進行融資方式創(chuàng)新推廣其他融資方式 進行融資方式創(chuàng)新 4 5 14 5 1 充分利用民間融資 充分利用民間融資 今年 3 月 28 日國務(wù)院總理溫家寶主持召開 國務(wù)院常務(wù)會議 決定設(shè)立溫州市金融綜合改革試驗區(qū) 會議批準實施 浙江 省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案 要求通過體制機制創(chuàng)新 構(gòu)建與經(jīng) 濟社會發(fā)展相匹配的多元化金融體系 使金融服務(wù)明顯改進 防范和化解金融 風(fēng)險能力明顯增強 金融環(huán)境明顯優(yōu)化 為全國金融改革提供經(jīng)驗 會議確定 了溫州市金融綜合改革的 12 項主要任務(wù) 其中第一條就是 規(guī)范發(fā)展民間融資 制定規(guī)范民間融資的管理辦法 建立民間融資備案管理制度 建立健全民間 融資監(jiān)測體系 數(shù)據(jù)顯示 自去年 8 月以來 全市社會融資總量延續(xù)萎縮 截至今年 2 月末 全社會融資總量約 9300 億元 與 2011 年 8 月末相比 約減 少 800 億元 其中 銀行貸款增加 300 多億元 銀行表外業(yè)務(wù) 民間借貸市場 和各類民間融資機構(gòu)融資減少 1100 多億元 這一次的改革之舉 不僅打破民間 資本進入資本市場的長期壁壘 發(fā)展我國的金融新興組織 拓寬民間資本的投 資渠道 而且對一些中小型企業(yè) 包括房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了新的渠道 4 5 24 5 2 房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 是一種以發(fā)行收益憑證 的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金 由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管 理 并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金 相對銀行貸 款而言 房地產(chǎn)信托計劃的融資方式 可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本 節(jié) 約財務(wù)費用 而且期限彈性較大 有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展 再不提高公司 資產(chǎn)負債率的情況下 可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu) 再 2003 年 6 月 13 日央行出臺 121 號文件后 信托逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點 信托投資公司利用資金優(yōu) 勢 通過房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)強勢介入房地產(chǎn)業(yè) 不僅解決了部分房地產(chǎn)項目開發(fā) 資金不足的問題 有巧妙借助過橋融資的業(yè)務(wù)方式 最大限低的防范了自身的 風(fēng)險 目前 信托業(yè)務(wù)已初步形成證券投資型 股權(quán)投資型 資金貸款型 資 產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型 信托資金租型等等多種類型的信托品種 同時 在單個信托 產(chǎn)品規(guī)模 期限和收益方面 也出現(xiàn)了募集資金從幾百萬到幾十億元不等 期 限和收益多樣化的信托種類 據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計 去年上半年信托公司 向房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款 2077 6 億元 穩(wěn)居各類信托產(chǎn)品首位 因此 未來一段 時間 雖然國家宏觀調(diào)控的政策依然沒有放松 但通過信托產(chǎn)品募集資金 還 是會成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段 4 5 34 5 3 路衢模式融資路衢模式融資 所謂路衢模式 簡而言之 就是形象的將各種金融資 源 擔(dān)保 信托 投資 各個市場主體 擔(dān)保公司 信托公司 銀行證券業(yè) 中小企業(yè) 投資者等 和政府主體間通過四通八達的網(wǎng)絡(luò)連接起來 構(gòu)建多重 渠道 為企業(yè)融資提供有效途徑 與傳統(tǒng)的融資方式相比 路衢模式有以下不 同之處 第一 企業(yè)集合融資 路衢模式改變以往單一企業(yè)申請銀行融資支持 尋找擔(dān)保公司為債務(wù)提供擔(dān)保的高成本融資方式 實現(xiàn)了企業(yè)先形成資金供給 再篩選符合條件的企業(yè)參與的 主動 融資服務(wù) 第二 融資參與主體擴大 路衢模式除了有擔(dān)保公司 企業(yè) 和銀行的參與以外 還通過債權(quán)信托化的方 式將政府財政 社會投資者包括機構(gòu)投資者和風(fēng)險投資引入 并根據(jù)他們的風(fēng) 險偏好差異設(shè)計信托產(chǎn)品的收益和償付規(guī)則 實現(xiàn)風(fēng)險與收益的優(yōu)化配置 第 三 實習(xí)分級化信托 通過投資公司的篩選 將經(jīng)營領(lǐng)域相似 資產(chǎn)規(guī)模相近 違約風(fēng)險相同的企業(yè)進行分類 尋求到相應(yīng)的風(fēng)險偏好投資者 實現(xiàn)融資風(fēng)險 與收益相匹配 這種形式克服了集合債權(quán)主體多元化 信用級別差別大的不易 定價的缺點 縮小了投資者與融資者之間的信息不對稱程度 并且在分類后的 債權(quán)集合中 按照現(xiàn)金流回收情況的估計 將債權(quán)實習(xí)分級信托 確定第一 第二及劣后級受益人 因此 這種風(fēng)險與收益對稱的融資設(shè)計 可以很好的解 決一些企業(yè)的融資難題 第四 擔(dān)保公司對集合債權(quán)提供不完全擔(dān)保 一般對 劣后級受益人享有的債權(quán)不提供貸款擔(dān)保 但他們可優(yōu)先享有違約債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 等后續(xù)產(chǎn)品的購買權(quán) 對第一 第二級受益人的債權(quán)會提供或不完全擔(dān)保 一 般為負責(zé)集合債運作的投資公司與擔(dān)保公司商定擔(dān)保比例 一定的擔(dān)保比例可 以降低債權(quán)的違約風(fēng)險 同時為擔(dān)保公司拓展擔(dān)保業(yè)務(wù)開辟新的天地 其次 在路衢模式中還隱含一個看漲股權(quán)的買權(quán) 該期權(quán)的觸發(fā)條件是 借款企業(yè)的 某些特定指標 如盈利水平 現(xiàn)金流水平等 未達到約定的要求 這時投資者 具有以某一約定的價格購入股份 這樣 在企業(yè)經(jīng)營狀況不佳時 能獲得與未 償還本金及利息等額價值的股權(quán)作為補償 這會進一步降低企業(yè)的融資成本 吸引更多的戰(zhàn)略投資者和風(fēng)險投資基金 將資本市場的投資資金也引入到