2011年注冊物業(yè)管理師實務真題及答案.doc

物業(yè)管理師資格認定考試物業(yè)管理實務試卷一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（ ）萬元以上。A50 B300C500 D10002新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（ ）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。 A30 B. 45 C. 60 D. 903. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（ ）資質(zhì)條件。A. 一級 B. 二級C. 三級 D. 三級暫定4. 前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（ ）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。A. 7 B. 15C. 30 D. 455. 在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（ ）。A. 可任選其中一個作為中標人B. 應以報價最低的為中標人C. 應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人D. 應按照中標候選人的排序確定中標人6. 物業(yè)管理投標的過程包括：準備投標文件，獲取招標信息，登記并取得招標文件，參加開標、現(xiàn)場答辯會議，送交投標文件，簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（ ）。A. B. C. D. 7. 物業(yè)服務合同由（ ）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A. 各業(yè)主分別 B. 業(yè)主大會C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 D. 物業(yè)建設單位8. 業(yè)主臨時公約由（ ）制定。A. 建設單位 B. 購房人C. 物業(yè)管理企業(yè) D. 房地產(chǎn)行政主管部門9. 物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（ ）。A. 設計工作 B. 工程監(jiān)理工作C. 開發(fā)建設工作 D. 物業(yè)管理咨詢活動10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（ ）之日止的物業(yè)管理活動。A. 首次業(yè)主大會會議召開 B. 業(yè)主大會成立C. 50%業(yè)主入住 D. 物業(yè)服務合同生效11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（ ）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A. 建設單位 B. 業(yè)主委員會C. 政府主管部門 D. 新物業(yè)管理企業(yè)12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（ ）應當負責修復和賠償。A. 裝修人 B. 裝修企業(yè)C. 裝修施工人員 D. 物業(yè)管理公司13. 在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（ ）。A. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立 B. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立C. 業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立D. 即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。?）查驗方法。A. 測量 B. 敲擊C. 使用 D. 目測15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（ ）。A. 磚結(jié)構(gòu) B. 木結(jié)構(gòu)C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D. 框架結(jié)構(gòu)16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調(diào)（ ）。A. 事后維修 B. 緊急搶修C. 預防性維修 D. 大修17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（ ）記錄。A. 日常運行 B. 客戶投訴C. 維修和技術(shù)改造 D. 各項電氣預防性實驗和其它測試18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（ ）。A. 挖巢法 B. 藥殺法 C. 熏蒸法 D. 誘殺法19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（ ）。A. 澆水 B. 病蟲害防治 C. 雜草防治 D. 綠化改造工程20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（ ）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（ ）。A. 確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生B. 通過安全窗撤離轎廂C. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援D. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救23. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每（ ）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。A. 三個月 B. 半年C. 一年 D. 二年24. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（ ）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。A. 物業(yè)服務成本 B. 物業(yè)服務支出C. 物業(yè)服務支出、法定稅費 D. 物業(yè)服務成本、法定稅費25. 住宅專項維修資金屬于（ ）所有。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 全體業(yè)主C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D. 建設單位26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（ ）。A. 提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔B. 自行決定C. 與部分業(yè)主商議決定D. 與建設單位商議決定27. 物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（ ）。A政府定價 B政府指導價C業(yè)主定價 D物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（ ）索取物業(yè)檔案資料。A. 業(yè)主 B. 建設單位C. 施工單位 D. 監(jiān)理單位29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（ ）。A. 通知 B. 報告C. 請示 D. 決定30. 按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收取（ ）。A管理服務費 B審批費C施工現(xiàn)場管理費 D裝修保證金二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（ ）頒發(fā)和管理。A國務院建設主管部門B省、自治區(qū)人民政府建設主管部門C省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門E設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門32. 新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（ ）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A. 企業(yè)法定代表人的身份證明B. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同D. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同E. 物業(yè)服務合同33. 物業(yè)管理招標的主體包括（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 物業(yè)建設單位C. 業(yè)主大會 D. 業(yè)主委員會E. 物業(yè)所有權(quán)人34. 前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（ ）。A. 簽訂合同的主體不同B. 合同終止條件不同C. 前期物業(yè)服務合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要D. 前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同E. 前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同35. 下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（ ）。A. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效B. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力C. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力D. 業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力E. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力36. 某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（ ）。A. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題B. 電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用C. 建設單位應承擔此次事故的全部費用D. 物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用E. 電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支37. 按使用功能劃分，物業(yè)可分為（ ）物業(yè)。A. 居住 B. 公共C. 商業(yè) D. 工業(yè)E. 其他38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（ ）。A. 車輛維修員 B. 車輛清洗員C. 交通疏導及管理員 D. 停車場保潔員E. 停車收費員39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括（ ）收入。A. 物業(yè)管理 B. 物業(yè)經(jīng)營C. 政策性虧損補貼 D. 物業(yè)大修E. 共用部位的租賃收入40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（ ）。A. 企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 B. 營業(yè)利潤C. 投資凈收益 D. 營業(yè)外收支凈額E. 補貼收入41. 物業(yè)服務支出的構(gòu)成不包括（ ）。A. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用B. 物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用C. 物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用D. 管理服務人員的工資E. 項目管理處用房裝飾裝修費用42. 按照物業(yè)服務收費管理辦法，物業(yè)服務收費實行（ ）。A.政府定價 B.政府指導價C.市場調(diào)節(jié)價 D.業(yè)主定價E.政府與業(yè)主共同定價43. 住宅專項維修資金可用于（ ）。A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足B.共用部位、共用設施設備的大修C.共用部位、共用設施設備的更新D.共用部位、共用設施設備的改造E.共用部位、共用設施設備的日常維修44. 下列關(guān)于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（ ）。A. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用B. 管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動C. 物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務費用收支情況進行審計D. 物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔E. 物業(yè)服務費用中不包括法定稅費45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（ ）。A. 物業(yè)管理企業(yè) B. 物業(yè)管理專業(yè)人員C. 業(yè)主委員會 D. 建設單位E. 物業(yè)使用人三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答）案例分析題 （一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）編號意 見 與 建 議1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修8建議小區(qū)外墻全部翻新9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費12希望提供家政服務13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）案例分析題 （二） 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）物業(yè)管理師資格認定考試物業(yè)管理實務試卷答案 一、單項選擇題（共30題，每題1分）1C2A3C4C5D6D7C8A9D10D11B12A 13C 14B 15D16C17B18C19D20A21B22C23C24B25B26A27D28B29C30A 二、多項選擇題（共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）31BD32ACD33BCE34ABE35AB36AC37ACDE38CDE39ABD40BCDE41BE42BC 43BCD44AD45AB 三、案例分析題（共2題，每題20分）案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分, 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。問題3答案要點及評分標準：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準：第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。問題5答案要點及評分標準：1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；2、調(diào)整優(yōu)化管理服務工作流程；3、加強安全管理，公共秩序管理；4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；6、加強溝通和宣傳工作（答對