物業(yè)管理-綜合事務(wù)案例五.doc

案例五樓前綠地變成私家植物園怎么辦這兩年，某住宅區(qū)里的“圈地運(yùn)動”愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業(yè)主你占一點(diǎn)兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業(yè)主收獲了“豐收”果實，但其他業(yè)主對此頗有微詞。 物業(yè)管理部門初始階段曾進(jìn)行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經(jīng)失控，才發(fā)出通知：限10日之內(nèi)自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾期將強(qiáng)行解決，重新統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綠地。規(guī)定時限到了，仍有部分業(yè)主無動于衷，物業(yè)管理部門只好親自動手，開始對雜樹林、菜園子進(jìn)行徹底清理。 清理剛剛開始，一個業(yè)主把舉報電話打到了市園林綠化監(jiān)察部門，投訴物業(yè)管理部門私自砍伐樹木。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現(xiàn)場，沒收了物業(yè)管理工作人員的工具，并下發(fā)了違章通知書。物業(yè)管理部門感覺受了莫大的委屈，為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個別業(yè)主隨意種植？清理住宅區(qū)內(nèi)私種樹木這樣的“家務(wù)事”還非得報批嗎 園林綠化監(jiān)察部門首先肯定，物業(yè)管理部門重新規(guī)劃建設(shè)樓前綠地的初衷是好的。同時面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區(qū)附屬綠地，統(tǒng)一歸市園林綠化規(guī)劃與建設(shè)，對其樹木的砍伐實行許可證制度。并強(qiáng)調(diào)無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經(jīng)長成這是事實，長成了就要納入園林綠化監(jiān)察部門的監(jiān)管范圍。案例分析居住區(qū)內(nèi)業(yè)主私自種植花草樹木破壞園區(qū)綠地是目前較為普遍的一種現(xiàn)象，在管理中根治難度大原因，就是個別業(yè)主從中獲得了一定的利益。這里管理上的防微杜漸是非常重要的，如果物業(yè)管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允許業(yè)主的這種行為形成一定的規(guī)模，這種現(xiàn)象是可以控制的。但是，本案例中的物業(yè)管理公司由于開始管理力度不夠，促成了這種現(xiàn)象的形成，所以，后來工作的那度就加大了。對于業(yè)主的舉報，姑且不論是何動機(jī)，其法律意識還是值得稱道。倘若微瀾初起時，物業(yè)管理部門也能想到求助行政執(zhí)法部門，可能就不會有后來的麻煩。當(dāng)然只是“可能”而已，因為現(xiàn)實是許多地方的行政執(zhí)法部門對單位很有一套，往往嚴(yán)厲有加；而對業(yè)主則惟恐避之而不及，即使躲不過去也往往比較“客氣”。但是，業(yè)主的舉報實際上也給物業(yè)管理公司一個啟示，那就是用法律武器去保護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益。解決方法物業(yè)管理公司應(yīng)主動找業(yè)主委員會溝通，并做好那些未搞“圈地”活動的業(yè)主的工作，形成園區(qū)內(nèi)的譴責(zé)輿論。積極宣傳城市綠化條例及相關(guān)法規(guī)，那些“圈地”業(yè)主了解他們的行為是違規(guī)行為。查找小區(qū)園林規(guī)劃資料，以證據(jù)證實業(yè)主的違規(guī)行為，在求得業(yè)主委員會理解支持的前提下，以城市綠化條例第11、12、18、19、20、21、27、28條等為依據(jù)，請求園林綠化監(jiān)察部門對那些破壞園區(qū)綠地的行為進(jìn)行處罰。當(dāng)然最初只是造輿論聲勢，讓業(yè)主自己改正收到的效果最好，但對那些固執(zhí)己行者，此時就不能手軟了，否則就會半途而廢的。相關(guān)法規(guī)制度1城市綠化條例第一章總則第一條為了促進(jìn)城市綠化事業(yè)的發(fā)展，改善生態(tài)環(huán)境，美化生活環(huán)境，增進(jìn)人民身心健康，制定本條例。第二條本條例適用于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)種植和養(yǎng)護(hù)樹木花草等城市綠化的規(guī)劃、建設(shè)、保護(hù)和管理。第三條城市人民政府應(yīng)當(dāng)把城市綠化建設(shè)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃。第四條國家鼓勵和加強(qiáng)城市綠化的科學(xué)研究，推廣先進(jìn)技術(shù)，提高城市綠化的科學(xué)技術(shù)和藝術(shù)水平。第五條城市中的單位和有勞動能力的公民，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定履行植樹或者其他綠化義務(wù)第六條對在城市綠化工作中成績顯著的單位和個人，由人民政府給予表彰和獎勵。第七條國務(wù)院設(shè)立全國綠化委員會，統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)全國城鄉(xiāng)綠化工作，其辦公室設(shè)在國務(wù)院林業(yè)行政主管部門。國務(wù)院城市建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院林業(yè)行政主管部門等，按照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，負(fù)責(zé)全國城市綠化工作。地方綠化管理體制，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際情況規(guī)定。城市人民政府城市綠化行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)的城市綠化工作。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定由林業(yè)行政主管部門等管理的綠化工作，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。第二章規(guī)劃和建設(shè)第八條城市人民政府應(yīng)當(dāng)組織城市規(guī)劃行政主管部門和城市綠化行政主管部門等共同編制城市綠化規(guī)劃，并納入城市總體規(guī)劃。第九條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從實際出發(fā)，根據(jù)城市發(fā)展需要，合理安排同城市人口和城市面積相適應(yīng)的城市綠化用地面積。城市人均公共綠地面積和綠化覆蓋率等規(guī)劃指標(biāo)，由國務(wù)院城市建設(shè)行政主管部門根據(jù)不同城市的性質(zhì)、規(guī)模和自然條件等實際情況規(guī)定。第十條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)，利用原有的地形、地貌、水體、植被和歷史文化遺址等自然、人文條件，以方便群眾為原則，合理設(shè)置公共綠地、居住區(qū)綠地、防護(hù)綠地、生產(chǎn)綠地和風(fēng)景林地等。第十一條城市綠化工程的設(shè)計，應(yīng)當(dāng)委托持有相應(yīng)資格證書的設(shè)計單位承擔(dān)。工程建設(shè)項目的附屬綠化工程設(shè)計方案，按照基本建設(shè)程序?qū)徟鷷r，必須有城市人民政府城市綠化行政主管部門參加審查。城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計方案，必須按照規(guī)定報城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其上級行政主管部門審批。建設(shè)單位必須按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案進(jìn)行施工。設(shè)計方案確需改變時，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。第十二條城市綠化工程的設(shè)計，應(yīng)當(dāng)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，體現(xiàn)民族風(fēng)格和地方特色。城市公共綠地和居住區(qū)綠地的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)以植物造景為主，選用適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件的樹木花草，并適當(dāng)配置泉、石、雕塑等景物。第十三條城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)因地制宜地規(guī)劃不同類型的防護(hù)綠地。各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)本單位管界內(nèi)防護(hù)綠地的綠化建設(shè)。第十四條單位附屬綠地的綠化規(guī)劃和建設(shè)，由該單位自行負(fù)責(zé)，城市人民政府城市綠化行政主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查，并給予技術(shù)指導(dǎo)。第十五條城市苗圃、草圃、花圃等生產(chǎn)綠地的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)城市綠化建設(shè)的需要。第十六條城市綠化工程的施工，應(yīng)當(dāng)委托持有相應(yīng)資格證書的單位承擔(dān)。綠化工程竣工后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門或者該工程的主管部門驗收合格后，方可交付使用。第十七條城市新建、擴(kuò)建、改建工程項目和開發(fā)住宅區(qū)項目，需要綠化的，其基本建設(shè)投資中應(yīng)當(dāng)包括配套的綠化建設(shè)投資，并統(tǒng)一安排綠化工程施工，在規(guī)定的期限內(nèi)完成綠化任務(wù)。第三章保護(hù)和管理第十八條城市的公共綠地、風(fēng)景林地、防護(hù)綠地、行道樹及干道綠化帶的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門管理；各單位管界內(nèi)的防護(hù)綠地的綠化，由該單位按照國家有關(guān)規(guī)定管理；單位自建的公園和單位附屬綠地的綠化，由該單位管理；居住區(qū)綠地的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門根據(jù)實際情況確定的單位管理；城市苗圃、草圃和花圃等，由其經(jīng)營單位管理。第十九條任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。第二十條任何單位和個人都不得擅自占用城市綠化用地；占用的城市綠化用地，應(yīng)當(dāng)限期歸還。因建設(shè)或者其他特殊需要臨時占用城市綠化用地，須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理臨時用地手續(xù)。第二十一條任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施。砍伐城市樹木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，并按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)植樹木或者采取其他補(bǔ)救措施。第二十二條在城市的公共綠地內(nèi)開設(shè)商業(yè)、服務(wù)攤點(diǎn)的，必須向公共綠地管理單位提出申請，經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位同意后，持工商行政管理部門批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，在公共綠地管理單位指定的地點(diǎn)從事經(jīng)營活動，并遵守公共綠地和工商行政管理的規(guī)定。第二十三條城市的綠地管理單位，應(yīng)當(dāng)建立、健全管理制度，保持樹木花草繁茂及綠化設(shè)施完好。第二十四條為保證管線的安全使用需要修剪樹木時，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，按照兼顧管線安全使用和樹木正常生長的原則進(jìn)行修剪。承擔(dān)修剪費(fèi)用的辦法，由城市人民政府規(guī)定。因不可抗力致使樹木傾斜危及管線安全時，管線管理單位可以先行修剪、扶正或者砍伐樹木，但是，應(yīng)當(dāng)及時報告城市人民政府城市綠化行政主管部門和綠地管理單位。第二十五條百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀(jì)念意義的樹木，均屬古樹名木。對城市古樹名木實行統(tǒng)一管理，分別養(yǎng)護(hù)。城市人民政府城市綠化行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立古樹名木的檔案和標(biāo)志，劃定保護(hù)范圍，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)管理。在單位管界內(nèi)或者私人庭院內(nèi)的古樹名木，由該單位或者居民負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)，城市人民政府城市綠化行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。嚴(yán)禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準(zhǔn)。第四章罰則第二十六條工程建設(shè)項目的附屬綠化工程設(shè)計方案或者城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計方案，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令停止施工、限期改正或者采取其他補(bǔ)救措施。第二十七條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位責(zé)令停止侵害，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任；應(yīng)當(dāng)給予治安管理處罰的，依照中華人民共和國治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）損壞城市樹木花草的；（二）擅自修剪或者砍伐城市樹木的；（三）砍伐、擅自遷移古樹名木或者因養(yǎng)護(hù)不善致使古樹名木受到損傷或者死亡的；（四）損壞城市綠化設(shè)施的。第二十八條未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還、恢復(fù)原狀，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。第二十九條未經(jīng)同意擅自在城市公共綠地內(nèi)開設(shè)商業(yè)、服務(wù)攤點(diǎn)的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位責(zé)令限期遷出或者拆除，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。對不服從公共綠地管理單位管理的商業(yè)、服務(wù)攤點(diǎn)，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權(quán)的單位給予警告，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門取消其設(shè)點(diǎn)申請批準(zhǔn)文件，并可以提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。第三十條對違反本條例的直接責(zé)任人員或者單位負(fù)責(zé)人，可以由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十一條城市人民政府城市綠化行政主管部門和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十二條當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以自接到處罰決定通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以自接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對治安管理處罰不服的，依照中華人民共和國治安管理處罰條例的規(guī)定執(zhí)行。第五章附則第三十三條省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依照本條例制定實施辦法。第三十四條本條例自一九九二年八月一日起施行2居住小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)等級標(biāo)準(zhǔn)一級綠地：1植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當(dāng)，能突出小區(qū)特色；綠化充分，無裸露土地。2樹木生長健狀，生長超過該樹種該規(guī)格的平均生長量，樹冠完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)枝分布勻稱，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，無死樹和枯枝死權(quán)；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下；無蛀干害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲為害不明顯；樹木缺株在2%以下；樹木無釘栓、捆綁現(xiàn)象。3綠籬生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下；草坪覆蓋率達(dá)到95%以上，修剪及時整齊美觀，葉色正常，無雜草；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，無明顯缺株。4綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時清運(yùn)。5按一級養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。二級綠地：l植物配置基本合理。喬灌花草齊全。綠化較充分，基本無裸露土地。2樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種該規(guī)格的平均生長量。樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下；介殼蟲為害較輕；樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象。3綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干死枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理基本及時，花期正常，缺株率在5%以下。4綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運(yùn)。5按二級養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。三級綠地：l植物搭配一般，綠化基本充分，無明顯裸露土地。2樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死權(quán)；